REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1587/2024 promossa da:
(quale EREDE di ), C.F. Parte_1 CP_1
C.F._1 assistito dall'avv. TARTUFERI PAOLO;
elettivamente domiciliato in CORSO GARIBALDI N. 46 60121 ANCONA, presso il difensore nei confronti di
, C.F. ; Controparte_2 C.F._2
, C.F. ; Controparte_3 C.F._3 assistito e difeso dall'avv. e dall'avv. MISITI MORENO;
elettivamente domiciliato in CORSO GARIBALDI 124 60121 ANCONA, presso il difensore;

OGGETTO: LOCAZIONE USO ABITATIVO - RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 6.6.25 riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria integrativa.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
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1 - Va accolta la domanda proposta da , erede di , Parte_1 CP_1 deceduta nelle more della notifica del ricorso, intesa alla declaratoria di risoluzione del contratto concluso il 28.9.2020 (reg.to il 29.9.2020) con e di Controparte_3 Controparte_2 locazione immobile uso abitativo in Porto Recanati, v. Marco Polo n. 82, piano terra, in Catasto al pagina 1 di 3 F. 9, mapp. 64, per inadempimento dei conduttori al pagamento del canone di locazione, fissato in euro 600,00 mensili, a far data dal mese di ottobre 2021.
2 – Il giudizio prendeva le mosse dalla intimazione di sfratto per morosità cui seguiva il provvedimento in data 19.7.24 con il quale senza convalida dello sfratto veniva ordinata la liberazione dell'immobile (con precedente provvedimento del 18.6.24 che pronunciava la condanna dei conduttori al pagamento della somma di euro 7.800,00 all'epoca ritenuta come fornita di prova) e disposto il mutamento del rito in ragione delle contestazioni dei conduttori circa l'impossibilità di piena utilizzazione dell'immobile per il periodo nel quale era stato oggetto di lavori di ristrutturazione ecologica (cd. superbonus 110%), circa un anno e mezzo.

3 - Inutilmente esperita la fase della mediazione, istruito il giudizio a mezzo esame testi ed interpello dei locatori, alla odierna udienza veniva resa decisione come da dispositivo.
4 – Incontestato il mancato pagamento del canone, cui consegue l'accoglimento della domanda risolutoria, posto che pur a ritenere -meglio si vedrà in seguito- la parziale inutilizzabilità della abitazione, non si rinvengono cause giustificative del grave e duraturo inadempimento solutorio.

5 - Sulla eccezione di intervenuta rimessione del debito per la protratta inerzia del locatore nella richiesta di adempimento, va rilevato che fino al mese di maggio 2022 i conduttori hanno provveduto a pagamenti parziali, riferibili -coerentemente con quanto dedotto dalla ricorrente- in ultimo al mese di ottobre 2021: in tal senso, quindi, tenuto conto del ricorso iscritto a ruolo il
23.5.24 l'inerzia della dante causa della va limitata ad anni due, periodo non Parte_1 apprezzabilmente ridotto dalla diffida recapitata ai conduttori nel precedente mese di marzo 2024
(prova in atti).
5.1 - Va osservato che certamente la richiesta del pagamento in unica soluzione dell'intero canone arretrato non incontra il principio di buona fede contrattuale nella parte in cui si riferisce al pagamento in unica soluzione della intera somma. Per tal motivo il provvedimento del 18.6.24 aveva operato una rilevante riduzione (50%) dell'importo richiesto nella misura contrattualmente prevista.
5.2 - Neppure tale inferiore somma risulta essere stata pagata alla locatrice, pur nella confessione dei conduttori medesimi alla udienza di convalida dello sfratto del 5.6.24 della sussistenza della morosità e della contestuale offerta del pagamento della somma di euro
11.520,00 -parimenti non corrisposta- pari alla riduzione del canone nella misura del 40%.
5.3 – Sulla durata della parziale inutilizzabilità è stato acquisito l'interpello della conduttrice e sono state assunte testimonianze: la prima confessa che i lavori sono durati dal mese di ottobre pagina 2 di 3 2022 (successivo peraltro alla sospensione del pagamento del canone) all'estate del 2023 (non precisa il mese, che questo giudice fissa a quello agosto, centrale della stagione); il teste ha dichiarato altresì che nel giardino di pertinenza sono “ancora” (testimonianza del Tes_1
18.3.25) presenti i termosifoni in ghisa e gli infissi sostituiti.
5.4 – In via equitativa va quindi disposta la riduzione del 30% del canone (da euro 600 ad euro 420) per i mesi da ottobre 2022 ad agosto 2023 nei quali l'abitazione è stata interessata dai lavori che hanno all'evidenza diminuito il godimento abitativo nella misura equitativamente individuata;
e la riduzione del 10% (da euro 600 ad euro 540) per i mesi successivi nei quali è stato diminuito il godimento del giardino: la somma risultante è quindi pari ad euro 600 mensili da novembre 2021 a settembre 2022, oltre euro 420 mensili da ottobre 2022 ad agosto 2023, oltre euro 560 mensili da settembre 2023 fino a novembre 2024, oltre euro 355,00 per il periodo dal 1 al 19 dicembre 2024, epoca alla quale è avvenuto il rilascio dell'immobile; oltre interessi legali da ogni scadenza mensile al soddisfo.

6 - Per quanto possa occorrere, va confermato il provvedimento di rilascio dell'immobile reso alla udienza del 19.7.24, con intervenuto rilascio in data 19.12.24.
6 – Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

PQM

Il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, dichiara risolto per inadempimento dei conduttori e il Controparte_3 Controparte_2 contratto di locazione uso abitativo concluso con la dante causa , Parte_1 CP_1
relativo all'immobile in Porto Recanati, v. Marco Polo n. 82; conferma, per quanto
[...] occorrer possa, il provvedimento del 19.7.24 circa il rilascio dell'immobile; condanna i conduttori in solido al pagamento in favore della delle seguenti somme: euro 600 mensili da Parte_1 novembre 2021 a settembre 2022, oltre euro 420 mensili da ottobre 2022 ad agosto 2023, oltre euro 560 mensili da settembre 2023 fino a novembre 2024, oltre euro 355,00 per il periodo dal 1 al 19 dicembre 2024; oltre interessi legali da ogni scadenza mensile al soddisfo;
li condanna altresì a sostenere le spese del giudizio e liquida quelle in favore della locatrice, incluse quelle di mediazione, in complessivi euro 3.500,00 per compensi professionali, oltre spese generali 15%, cap, iva e spese vive documentate.
Deposito della motivazione entro giorni dieci.
Macerata, 6 giugno 2025.
Il Giudice dr. Luigi Reale
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