N. R.G. 19768/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Seconda CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Andrea Chibelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 19768/2016 promossa da
, con il patrocinio dell'Avv. R.Bia e F. Fistetto, giusta Parte_1 procura in atti;

ATTRICE
Contro con il patrocinio degli Avv., Vito Aurelio Pappalepore e Francesco CP_1
Volpe, giusta procura in atti;

CONVENUTA
Contro
in persona del p.t., con il patrocinio degli Avv. Camilla CP_2 CP_3
Caporusso e Chiara Lonero Baldassarra, giusta procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE
I. – Nei limiti di quanto strettamente rileva in funzione della motivazione della decisione, giusta il combinato disposto degli artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
pagina 1 di 22 I.1. – Con atto ritualmente notificato – premettendo di Parte_1 essere stata pregiudicata nei diritti dalla compravendita conclusa con atto pubblico a rogito del Notaio dott.ssa (n. 10415 rep., racc. 2322) concluso in data Per_1
27.10.2009 (doc. 1 prod. attrice) – ha citato in giudizio la IG.ra ed il CP_1 al fine di “a) accertare e dichiarare la nullità del contratto di CP_2 compravendita per Notar Dott.ssa del 27.10.2009, rep. n. 10415, racc. n. 2322, Per_1 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di in data 30 ottobre 2009 (nn. CP_2
48128/31684); b) in subordine, dichiarare risolto il medesimo contratto di compravendita per inadempimento ai sensi degli artt. 1453 e segg. c.c.; c) in via ulteriormente gradata, annullare il medesimo contratto ai sensi dell'art. 1427 e 1439 c.c.; d) condannare la IG.ra al pagamento, in favore dell'attrice: della somma di € 240.000,00 in CP_1 restituzione del prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile; della somma di € 50.290,91 a titolo di risarcimento danni non patrimoniale ex art. 2059 c.c; -della somma di €
50.000,00 a titolo di danno non patrimoniale, ovvero di quell'altra, maggiore o minore, che verrà determinata, ove occorra anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., in corso di causa;
-delle spese e compensi professionali sostenuti in relazione al contenzioso
a tutt'oggi pendente in sede penale e amministrativa, la cui misura sarà determinata in corso di causa;
-il tutto, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;
e) accertare la responsabilità ex art 1773 c.c., ovvero ex art 2043 c.c. del CP_2 condannando medesimo, in solido con la IG.ra , al risarcimento di tutti i CP_1 danni patiti dall'attrice ed in particolare al pagamento in favore della stessa: -della somma di € 240.000,00 corrispondente al prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile; - della somma di € 50.290,91 di cui € 7.100,00 per spese notarili, € 8.000,00 per provigioni versate alla € 35.190,91 per spese e/o indennità per i miglioramenti e Per_2 le addizionali portati all'immobile; -della somma di € 50.000,00, ovvero di quell'altra, maggiore o minore, che verrà determinata, ove occorra anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., a titolo di danno non patrimoniale, in corso di causa;
-delle spese e compensi professionali sostenuti in relazione al contenzioso a tutt'oggi pendente in sede penale e amministrativa, la cui misura sarà determinata in corso di causa;
-il tutto, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;
f) disporre la trascrizione e/o annotazione della annotazione della emananda sentenza presso la Conservatoria dei
RR.II. di con esonero del Conservatore da ogni responsabilità”. CP_2
A sostegno della propria tesi, parte attrice ha dedotto che:
pagina 2 di 22 - in data 27.10.2009, con atto pubblico a rogito del Notaio dott.ssa. (n. 10515 Per_1 rtep, racc. 2322), stipulava un contratto di compravendita con la e acquistava da CP_1 quest'ultima la proprietà dell'immobile - sito in alla via Torre di Specchio n. 5 CP_2 appartenente alla Categoria A/7, catastalmente individuato al fg. 44, p.lla 618, sub 7 - per cui è causa, al prezzo di € 240.000,00, munito di concessione edilizia in sanatoria dell'ufficio tecnico della Edilizia Privata del Comune di n. 1369 del 20.10.1998, CP_4 CP_2 pratica edile n. 2975 del 20.10.1998, e pervenuto, per acquisto iure ereditatis, dalla previo frazionamento, conseguente ad ulteriori trasferimenti ed alla successione CP_1 mortis causa del IG. (doc. 1 prod. attrice); Persona_3
- il con ordinanza dirigenziale del 1.1.2012, comunicava, tra gli altri, CP_2 alla , l'avvio del procedimento diretto all'annullamento in autotutela della Pt_1 concessione edilizia in sanatoria n. 1369/98 relativa alla particella oggetto del contratto di compravendita (doc. 2 prod. attrice);
- dalla predetta ordinanza, parte attrice apprendeva che:
• con verbale n. 217/07 del 20.12.2007, la Polizia Edilizia aveva contestato presunti abusi edilizi relativi alla particella in questione (doc. 3 prod. attrice);
• a tale verbale era seguita l'ordinanza prot. 25315 del 29.01.2008, con la quale il
Comune di intimava alla la sospensione di ogni attività edilizia relativa CP_2 CP_1 alle opere abusive indicate nel verbale di accertamento della polizia edilizia n.
217/07 e avviava un procedimento sanzionatorio ai sensi e per gli effetti disposti dall'art. 27 del DPR n. 380/01 e s.m.i. riservandosi per l'adozione di ulteriori provvedimenti definitivi previsti dal DPR 380/01 e dalla L.R. n. 56/60 (doc. 4 prod. attrice);
- il in violazione dell'art. 30 co. 7del D.P.R. n. 380/2001, ometteva di CP_2 trascrivere l'ordinanza di sospensione dei lavori del 29.01.2008 presso la Conservatoria dei RR. II. di Bari;

- nel giugno 2015, il con ordinanza n. 740/2015 2015/130/263 CP_2 CP_2 procedeva all'annullamento delle concessioni edilizie (doc. 6 prod. attrice) e nel giugno
2016, con ordinanza n. 927/2016 2016/130/265, emetteva il provvedimento sanzionatorio di ingiunzione a demolire (doc. 7 prod. attrice), atti tutti impugnati davanti al TAR Puglia, sede di Bari, con ricorso n. 645/2015.
Sulla scorta di tali allegazioni in fatto, l'attrice ha lamentato che dell'esistenza dei citati provvedimenti amministrativi, risalenti ad epoca precedente l'acquisto dell'immobile dalla che ne era stata destinataria, ostativi alla sottoscrizione di un valido atto di CP_1
pagina 3 di 22 compravendita, era stata illecitamente tenuta all'oscuro e che tale raggiro era stato agevolato e reso possibile dal comportamento del che aveva omesso di CP_2 trascrivere l'ordinanza di sospensione lavori 29/01/2008 presso la competente
Conservatoria RR. II., in dispregio dell'art. 30, co. 7, D.P.R. n. 380/2001 (“nel caso in cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale accerti l'effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, con ordinanza da notificare ai proprietari delle aree ed agli altri soggetti indicati nel comma 1 dell'art. 29, ne dispone la sospensione. Il provvedimento comporta l'immediata interruzione delle opere in corso ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari”), laddove tale pubblicità avrebbe reso noto ai terzi, e fra essi alla la situazione giuridica ostativa Pt_1 alla circolazione dell'immobile, in tal guisa impedendo alla medesima acquirente, così come al Notaio rogante, di avvedersi dell'esistenza dell'abuso edilizio al momento della stipula del rogito.
Sulla scorta di ciò, l'attrice ha dedotto che: a) il contratto di compravendita
27.10.2009 doveva ritenersi nullo, siccome avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile abusivo;
b) subordinatamente, il contratto in parola avrebbe dovuto essere risolto siccome concretatosi nella vendita di aliud pro alio; c) in ulteriore subordine, il contratto andava annullato per vizio del consenso causato dal dolo della parte venditrice;
c) riguardo alla pretesa risarcitoria, sussisteva corresponsabilità della amministrazione comunale per non avere, in spregio dell'art. 30, co. 7, D.P.R. n.
380/2001 omesso la immediata trascrizione nei registri immobiliari dell'ordinanza di sospensione dei lavori a fronte dell'accertamento della fattispecie di lottizzazione abusiva, in tal modo consentendo alla di vendere l'immobile alla , senza che ella ed CP_1 Pt_1 il notaio rogante potessero avvedersi dell'esistenza dell'abuso edilizio, a ciò conseguendo i danni subiti dall'attrice, che aveva acquistato l'immobile senza potersi avvedere dell'esistenza dell'abuso edilizio.
I.2. – Con comparsa del 6.4.2017, si è costituita in giudizio , la CP_1 quale ha richiesto il rigetto di ogni richiesta avanzata da parte attrice, in quanto inammissibile ed infondata e, in subordine nella denegata ipotesi di accoglimento di una qualche avversa richiesta, procedersi alla compensazione delle somme eventualmente riconosciute in capo all'attrice, con quelle a determinarsi a titolo di indennità di occupazione dell'immobile, dalla data dell'acquisto fino al suo effettivo rilascio;
con vittoria di spese e competenze del giudizio.
pagina 4 di 22 A sostegno della propria tesi, ed in particolare, in merito all'ordinanza prot. 25315 del 29.01.2008 di sospensione di ogni attività edilizia relativa alle opere abusive indicate nel verbale di accertamento della polizia edilizia n. 217/07, ha rilevato che quest'ultima è un tipico un atto interinale, pertanto non suscettibile né di trascrizione, né di altra attitudine lesiva una volta decorso il termine di cui all'art 27 co. 3 del D.P.R. 380/2001.
Pertanto, ha concluso che poiché il Comune di non adottava, nel termine predetto CP_2 alcun provvedimento, l'ordinanza de qua perdeva ogni sua efficacia, cosicché, al momento della stipula del contratto con parte attrice, l'immobile godeva dei titoli abilitativi a suo tempo conseguiti, e cioè della concessione edilizia in sanatoria dell'ufficio tecnico della Rip. Edilizia Privata del Comune di n. 1369 del 20.10.1998, pratica edile CP_2
n. 2975 del 20.10.1998.
I.3. – Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 6.4.2017 si costituiva altresì in giudizio il eccependo preliminarmente il difetto di giurisdizione CP_2 dell'AGO, nonché l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda per litispendenza, ed ancora l'improcedibilità della domanda giudiziale proposta per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria, chiedendo comunque, nel merito, il rigetto di tutte le domande e richiesta avanzate dalla nei suoi confronti, evidenziando, in Pt_1 particolare, con riferimento alla dedotta responsabilità per mancata trascrizione dell'ordinanza di sospensione lavori edili n. 25315 del 29.1.2008, che, ai sensi dell'art. 27
DPR n.380/2001, non vi è obbligo di trascrizione di tale provvedimento presso la
Conservatoria Immobiliare.
I.4. – Con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c., parte attrice, nel caso di accoglimento della eccezione del secondo cui l'ordinanza di sospensione CP_2 dei lavori del 29/01/2008 non avrebbe dovuto essere obbligatoriamente trascritta, ha formulato domanda volta all'accertamento e declaratoria di responsabilità dello stesso per il tardivo esercizio della funzione amministrativa e per violazione dei CP_2 termini del procedimento previsti dagli artt. 27 e seguenti DPR n. 380/2001, con conseguenziale condanna dello stesso al risarcimento dei danni come richiesti CP_2 nell'atto di citazione.
I.5. – La causa – in difetto di attività istruttoria ulteriore rispetto alle produzioni documentali delle parti – è infine pervenuta all'udienza di precisazione delle conclusioni, all'esito della quale è stata riservata per la decisione.
pagina 5 di 22 I.6. – Con istanza, depositata in data 26.09.2024, la difesa di parte convenuta ha richiesto la rimessione della causa sul ruolo al fine di dichiarare/disporre l'interruzione del processo, stante il decesso della convenuta intervenuto in data 15.09.2024.
II. – L'esame delle questioni sorte nel corso del giudizio deve seguire l'ordine logico-giuridico.
II.1. – Va preliminarmente osservato che nessuna efficacia interruttiva può riconoscersi alla morte della convenuta costituita intervenuta e dichiarata CP_1 all'indomani dello spirare dei termini per il deposito degli scritti difensivi finali e al conseguente passaggio in decisione della causa (11.09.2024), trovando invero applicazione, nel caso di specie, il disposto di cui all'art. 300, co. 4, c.p.c. che elimina l'efficacia interruttiva dell'evento medesimo, nel presupposto della chiusura del giudizio
(identificabile nella chiusura della discussione dinanzi al Collegio e, nel procedimento davanti al tribunale in composizione monocratica, nel momento in cui, dopo l'udienza di precisazione delle conclusioni, venga a scadere il termine per il deposito delle comparse conclusionali e di replica: sul tema, cfr. Cass., n. 23042 del 30/10/2009).
II.2. – Va poi disattesa l'eccezione di difetto di giurisdizione sollevata dal convenuto CP_2
Al riguardo, va innanzitutto ribadito che, secondo la condivisa giurisprudenza della
Corte regolatrice, perché sussista la giurisdizione del giudice amministrativo, è necessario, anche nelle materie di giurisdizione esclusiva, che la controversia inerisca ad una situazione di potere dell'amministrazione. È necessario, cioè, che la causa petendi si radichi nelle modalità di esercizio del potere amministrativo. E ciò non accade quando la causa del danno di cui il privato chiede il risarcimento risieda non nel cattivo esercizio del potere amministrativo, bensì in un comportamento (nel cui ambito l'atto di esercizio del potere amministrativo - provvedimentale o adottato secondo moduli convenzionali - rileva come mero fatto storico) la cui illiceità venga dedotta prescindendo dal modo in cui il potere è stato (o non è stato) esercitato e venga prospettata come violazione di regole comportamentali di buona fede e correttezza alla cui osservanza è tenuto qualunque soggetto, sia esso pubblico o privato (in argomento, cfr., per tutti, Cass., Sez. Un., n.
8236 del 28/04/2020).
Nella specie, il presente giudizio ha ad oggetto, in prima battuta, una pretesa risarcitoria fondata sulla deduzione di una omissione (la mancata trascrizione dell'ordinanza di sospensione dei lavori relativi all'immobile compravenduto), addebitata all'ente comunale, priva di collegamento, anche solo mediato, con l'esercizio del potere pagina 6 di 22 amministrativo, trattandosi di mera attività materiale – in tesi – consequenziale all'adozione, da parte del del citato provvedimento amministrativo, in questa CP_2 sede non censurato (come reiteratamente chiarito dalla stessa parte attrice).
Ciò vale ad escludere la giurisdizione del giudice amministrativo.
È del resto noto che, in tema di domande di risarcimento del danno nei confronti della p.a., la linea di demarcazione tra la giurisdizione del giudice amministrativo e quella del giudice ordinario è consolidatamente individuata in funzione della concreta natura della condotta dell'Amministrazione da cui si assume generato il danno reclamato. Ciò nel senso che – essendo il giudice amministrativo giudice, non dei rapporti intercorrenti con l'amministrazione, ma del legittimo esercizio della funzione amministrativa – alla cognizione di detto giudice sono attribuite le domande di risarcimento (per equivalente o in forma specifica) del danno che si ponga in rapporto di causalità diretta con l'illegittimo esercizio del potere pubblico, mentre resta riservato alla cognizione del giudice ordinario il risarcimento del danno provocato da "comportamenti" della p.a. che non trovino rispondenza nel precedente esercizio di quel potere (cfr. C. cost. 191/06 e 204/04; nonché, tra le altre, Cass. ss.uu. 22521/06, n. 13660/06, n. 25036/05, n. 20117/05, n.
13659/06).
Quanto alla domanda formulata in sede di memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., la causa petendi della pretesa risarcitoria della attrice non è, a ben vedere, l'inosservanza di un termine procedimentale (devoluta alla giurisdizione del G.A.), ma, anche qui, l'inerzia, imputata all'ente comunale, nell'adozione del provvedimento sanzionatorio, rispetto alla quale il (mancato) esercizio del potere amministrativo non rileva in sé, ma come fatto che avrebbe dato ha causa all'evento dannoso subìto dal patrimonio del privato, con conseguente affermazione della giurisdizione dell'autorità giudiziaria ordinaria.
II.3. – Sempre in via preliminare e processuale, merita le sorti del rigetto l'eccezione di litispendenza ex art. 39 c.p.c., mossa dalla difesa del la CP_2 quale ha dedotto che la pretesa risarcitoria di cui al presente giudizio sarebbe stata già avanzata dalla nel giudizio amministrativo promosso per impugnare l'ordinanza Pt_1 di demolizione e gli altri provvedimenti amministrativi adottati per sanzionare la natura abusiva dell'immobile in questione.
Sul punto, fermo restando che la questione appare superata alla luce dell'intervenuta conclusione del coevo giudizio amministrativo (definito con la sentenza del ConIGlio di Stato n. 2947/2021, versata in atti), è sufficiente il rilievo per cui, come da tempo chiarito dalla Corte di legittimità, “la situazione processuale della litispendenza
pagina 7 di 22 postula la contemporanea pendenza di più processi relativi alla stessa causa presso uffici giudiziari diversi, ma appartenenti al medesimo ordine giudiziario;
ne consegue che, nell'ipotesi di rapporto di ripartizione esterno alla medesima giurisdizione, il concorso tra processi va risolto a mezzo di una pronuncia sulla giurisdizione e, in caso di decisioni contrastanti, con i rimedi che sono appositamente previsti per questa specifica ipotesi
(art. 362 cod. proc. civ.)” (così, per tutti, Cass., n. 18100 del 25/07/2013).
Ciò impedisce, in radice, che sia ravvisabile, nel caso in esame, un'ipotesi di litispendenza.
Vieppiù, come si evince dagli atti causa, dal raffronto tra le domande proposte nel presente giudizio, e quelle formulate nel giudizio amministrativo promosso avverso i provvedimenti sanzionatori adottati dal emerge che la , nel giudizio CP_2 Pt_1 davanti al giudice amministrativo, aveva chiesto il ristoro dei danni conseguenti alla adozione dei contestati provvedimenti di sospensione dei lavori e di demolizione delle opere, in quella sede impugnati. Provvedimenti questi ultimi che, come anticipato, non concorrono a delineare né il petitum né la causa petendi del presente giudizio.
II.4. – Infondata è poi l'eccezione, sollevata dal di improcedibilità CP_2 della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione sul presupposto che la controversia attenga a diritti reali.
Invero, la fattispecie in esame, vertendo in materia di nullità del contratto di compravendita e, in via subordinata, di risoluzione del contratto, deve ritenersi esclusa dall'ambito di applicazione dell'obbligatorio esperimento del procedimento di mediazione, non essendo ricompresa nelle materie indicate nel d.lgs. n. 28 del 2010, art. 5, comma

1-bis (da ultimo Cass. sez. VI, 11/08/2021 n. 22736, pronunciata nell'ambito di giudizio in cui gli acquirenti avevano chiesto con rito sommario di cognizione la declaratoria di risoluzione per inadempimento della venditrice perché costei aveva falsamente dichiarato la sussistenza dell'agibilità/abitabilità dell'immobile).
II.5. – Nel merito, si osserva che la domanda principale dell'attrice è volta a ottenere l'accertamento della nullità del contratto di compravendita del 27.10.2009 siccome avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile abusivo.
Al riguardo, giova innanzitutto evidenziare che “le nullità contemplate dall'art. 18, commi 2 e 9, della l. n. 47 del 1985 (oggi art. 30 del d.P.R. n. 380 del 2001), per l'ipotesi di lottizzazione abusiva, hanno ad oggetto il trasferimento di terreni o lotti di terreno e non si applicano al diverso caso di trasferimento tra vivi di un diritto reale su di un bene già edificato, rispetto al quale le nullità dell'atto traslativo vanno verificate alla luce delle
pagina 8 di 22 prescrizioni contenute negli artt. 17 (oggi art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001) o 40 della l.
n. 47 del 1985, avendo il legislatore predisposto un diverso sistema di accertamento e di contrasto all'abusivismo per le due ipotesi” (Cass., n. 18194 del 02/09/2020).
La norma da ultimo richiamata dispone che “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia
o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35”.
Come noto, l'interpretazione della norma in esame è stata interessata dal consolidarsi di due orientamenti contrapposti.
Per una prima teoria, cd. “formalista”, la nullità in questione ha natura formale, e può essere riscontrata solo nel caso in cui nell'atto non sia indicato alcun estremo del titolo abilitativo;
al contrario, l'atto è valido sia in caso di caso di difformità della costruzione eseguita, sia nel caso di assenza del titolo (Cass. n. 16876/2013, n.
26970/2005; n. 5898/2004).
Per una seconda teoria, cd. “sostanzialista”, la nullità in oggetto avrebbe natura sostanziale, mirando a reprimere il fenomeno dell'abusivismo edilizio, pertanto, anche in caso di regolare menzione degli estremi del titolo abilitativo, l'atto sarebbe nullo laddove la costruzione risulti difforme o gli estremi del titolo abilitativo edilizio siano falsamente indicati in atto (cfr. Cass. n. 23591/2013).
Di recente, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, pronunciandosi a Sezioni
Unite (cfr. Cass. S.U. 8230/2019), ha aderito in modo chiaro e definitivo alla prima tesi.
È stato infatti affermato che la nullità in esame va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418
c.c., co. 3, di cui costituisce una specifica declinazione;
essa rappresenta, infatti, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile. Perché, quindi, il trasferimento possa essere valido, è necessario e sufficiente che nell'atto sia presente la dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico. Ciò a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della pagina 9 di 22 costruzione realizzata al titolo menzionato. L'adesione a questa tesi parte dal presupposto che lo scopo principale della norma non sia primariamente quello di contrastare l'abusivismo edilizio, ma quello di mettere l'acquirente nelle condizioni di verificare l'effettiva conformità della costruzione realizzata al titolo abilitativo indicato in atto, e così tutelare il proprio interesse ad evitare l'acquisto di un manufatto in tutto o in parte abusivo. In tale prospettiva è stato perciò specificato (con ciò discostandosi dai precedenti arresti della teoria formalista) che la finalità della norma può essere raggiunto solo se il titolo menzionato nell'atto è reale ed effettivamente riferibile all'immobile. Deve quindi ritenersi che sia nullo non solo l'atto che ometta di menzionare un titolo esistente, ma anche quello che contenga un'indicazione falsa, erronea o mendace, menzionando un atto inesistente o non riferibile all'immobile. Ciò anche per non svuotare di IGnificato la previsione di cui all'art. 40, co. 3, della l. 47/1985, che prevede la facoltà di conferma dei contratti che omettano di menzionare i titoli abilitativi nei casi in cui l'omissione non sia dovuta all'inesistenza degli stessi.
In conclusione, quindi, la nullità in esame si verifica in tutti i casi in cui un contratto ometta di menzionare titoli abilitativi esistenti, ovvero laddove indichi titoli inesistenti o non riferibili all'immobile.
Ebbene, facendo applicazione delle condivise coordinate interpretative elaborate in sede nomofilattica al caso in esame, deve ritenersi che il contratto di compravendita del
27/10/20009 (doc. 1 prod. attrice) rispetti i requisiti formali imposti dalla legge.
In tale contratto, sono infatti presenti le seguenti dichiarazioni: “è stato realizzato giusta concessione edilizia in sanatoria n. 1369, pratica edile n. 2975 rilasciata dal
Comune di in data 20 ottobre 1998”. È, quindi, contenuto il riferimento all'unico CP_2 titolo abilitativo all'epoca effettivamente esistente che riguardi l'immobile in questione
(vale a dire la concessione del 20.10.1998).
A nulla rileva che il predetto titolo edilizio sia stato oggetto, successivamente, del procedimento diretto all'annullamento in autotutela della concessione edilizia in sanatoria n. 1369/98 relativa alla particella oggetto del contratto di compravendita. Tale circostanza è, infatti, irrilevante ai fini della domanda di nullità, in quanto – come visto –
l'inesistenza di un titolo o la difformità tra lo stesso e l'immobile non inficiano la validità dell'atto, dal momento che ciò che la normativa esaminata sanziona non è l'abuso in sé, bensì l'omessa menzione di un titolo esistente o l'indicazione di un titolo falso o non riferibile all'immobile.
pagina 10 di 22 Sul punto, va invero precisato che, a differenza di quanto sostenuto da parte attrice, la menzione di una concessione edilizia decaduta non può essere equiparata all'indicazione di un titolo inesistente. Da un lato, infatti, il provvedimento, deve ritenersi comunque esistente e riferibile in modo univoco all'immobile. Dall'altro, la menzione è in ogni caso idonea ad assolvere la propria funzione, in quanto pubblicizza adeguatamente il titolo abilitativo di riferimento, e mette l'acquirente nelle condizioni di acquisire sufficienti informazioni per verificare la conformità dell'immobile rispetto al titolo stesso.
Va poi osservato che il vizio di nullità invocato dall'attrice è pacificamente considerato un vizio originario e non sopravvenuto del contratto, di talché è al momento della stipulazione dell'accordo che va valutata la sussistenza delle relative condizioni di validità. Ciò determina l'irrilevanza di eventuali sopravvenienze amministrative o giurisprudenziali, le quali possono, al più, rilevare sotto altri profili di efficacia dell'atto.
Nel caso in esame, è indubbio che, al momento della stipulazione del contratto,
l'atto risultasse valido sulla scorta dell'art. 40 L. 47/1985, risultando chiaramente menzionati gli estremi dei titoli urbanistici.
È, quindi, pacifico che, al momento del perfezionamento del contratto, lo stesso fosse estraneo a vizi di nullità strutturale codicistica ovvero formale secondo la normativa speciale.
Invero, le doglianze attoree si appuntano su una sopravvenienza di natura amministrativa, integrata dall'annullamento del permesso di costruire in sanatoria, successiva alla stipulazione del contratto.
Senonché, quanto premesso in ordine alla natura di vizio originario del contratto impedisce di riconoscere efficacia viziante in termini di nullità alla sopravvenienza richiamata. Ciò condurrebbe, difatti, a ritenere ammissibile e meritevole di tutela una fattispecie di nullità sopravvenuta, per di più applicata ad un contratto ad effetti immediati ed istantanei quale quello di compravendita oggetto di esame.
La domanda proposta in via principale da parte attrice va dunque rigettata.
II.5. – Passando ad analizzare la domanda di annullamento del contratto per dolo della venditrice, parte attrice adduce che la condotta della nella vicenda negoziale CP_1 in esame è tale da integrare gli estremi della dolosa induzione in errore della compratrice, che legittima la pronuncia di annullamento del contratto.
In questa prospettiva ricostruttiva, attesa la contestazione della lottizzazione abusiva, di cui la venditrice aveva già avuto notizia al momento della stipula, ed attesa altresì la palese illegittimità del manufatto, secondo parte attrice, la convenuta giammai pagina 11 di 22 avrebbe potuto legittimamente tacere alla propria controparte contrattuale la pendenza di un procedimento amministrativo teso a sanzionare l'illegittimità urbanistico-edilizia del manufatto oggetto della vendita, quand'anche tale procedimento non fosse ancora giunto alla adozione di un provvedimento definitivo. A causa di tale condotta reticente, l'attrice sarebbe stata indotta a concludere un contratto che mai avrebbe sottoscritto ove solo fosse stata correttamente resa edotta in ordine all'esistenza delle suddette irregolarità urbanistiche, che erano tali da compromettere la stessa utilizzabilità dell'immobile a causa del suo insanabile contrasto con la normativa urbanistica e che dunque contraddicevano lo scopo del contratto.
Così riassunta la posizione assertiva dell'attrice, va ricordato il costante indirizzo giurisprudenziale secondo cui il dolo omissivo, pur potendo viziare la volontà, è causa di annullamento, ai sensi dell'art. 1439 c.c., solo quando l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento, adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare l'inganno perseguito, determinando l'errore del "deceptus". Pertanto, il semplice silenzio, anche in ordine a situazioni di interesse della controparte, e la reticenza, non immutando la rappresentazione della realtà, ma limitandosi a non contrastare la percezione della realtà alla quale sia pervenuto l'altro contraente, non costituiscono di per sé causa invalidante del contratto (cfr., ad es., Cass. n. 9253/2006, nel cui caso di specie è stato escluso che potesse integrare il dolo omissivo in ordine alle effettive condizioni dell'immobile compravenduto la circostanza che l'alienante avesse taciuto all'acquirente la pendenza, al riguardo, di un'azione di danno temuto proposta da terzi).
Del resto, su un piano generale, è risaputo che, in tema di dolo quale causa di annullamento del contratto, sia nella ipotesi di dolo commissivo che in quella di dolo omissivo, gli artifici o i raggiri, la reticenza o il silenzio devono essere valutati in relazione alle particolari circostanze di fatto ed alle qualità e condizioni soggettive dell'altra parte, onde stabilire se erano idonei a sorprendere una persona di normale diligenza, giacché
l'affidamento non può ricevere tutela giuridica se fondato sulla negligenza (v., per tutte,
Cass. n. 1585/2017).
Nella specie, essendo contestata, in definitiva, la mera reticenza della venditrice, si ritiene che, in base allo svolgimento della vicenda, al comportamento delle parti e all'eIGibilità di un'ordinaria diligenza da parte del compratore, non sussistano i presupposti del dolo omissivo determinante riconducibile alla previsione del citato art. 1439 c.c., vieppiù in considerazione del fatto che, nel predetto contratto, la parte pagina 12 di 22 alienante, ben lungi dal fornire rassicurazioni alla controparte circa la regolarità urbanistico-edilizia del bene compravenduto, ha espressamente dichiarato “che per
l'immobile oggetto del presente atto non è stato rilasciato il certificato di abitabilità e agibilità e non garantisce l'esistenza dei requisiti per il suo ottenimento”, circostanza, questa, che, peraltro, ben avrebbe dovuto fungere da 'spia' in ordine allo stato di diritto dell'immobile in relazione alla possibile presenza di irregolarità amministrative o di eventuali abusi edilizi.
La domanda di annullamento del contratto va dunque respinta.
II.6. – Merita invece accoglimento la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento formulata in via subordinata dall'attrice.
A fondamento della domanda, parte attrice lamenta la dazione di aliud pro alio, stante l'insanabilità delle irregolarità urbanistiche dell'immobile compravenduto, oggetto di un'operazione di lottizzazione abusiva accertata nel corso del procedimento amministrativo scaturito nell'annullamento in autotutela della concessione edilizia in sanatoria relativa all'immobile e nell'ordinanza di demolizione degli interventi abusivi successivamente adottati dall'ente comunale (doc.

6-7 prod. attrice).
Ora, è documentato in atti che, all'esito del giudizio scaturito dall'impugnazione dei predetti atti, il giudice amministrativo ha definitivamente accertato la sussistenza della fattispecie lottizzatoria contestata, manifestatasi attraverso l'avvio non autorizzato di opere finalizzate alla trasformazione urbanistica di terreni in zona non adeguatamente urbanizzata in violazione della disciplina a quest'ultima impartita dalla legislazione e dagli strumenti pianificatori (cfr. Cons. Stato, n. 2947/2021, resa inter partes e versata in atti). Nella citata sentenza, il G.A. ha altresì evidenziato, da un lato, come “non sia possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle singole unità immobiliari realizzate abusivamente, non potendo le singole porzioni di suolo ricomprese nell'area abusivamente lottizzata essere valutate in modo isolato e atomistico, ma in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso”, in conformità alla consolidata giurisprudenza sul punto;
dall'altro lato, che
“la gravità del contesto lottizzatorio rende[va] nella sostanza vincolato e doveroso
l'intervento pubblico in contestazione, in termini coerenti alla natura del potere sanzionatorio in materia”, facendo salva la correttezza dell'operato della pubblica amministrazione.
Tanto premesso, nella fattispecie in esame appare allora evidente l'inadempimento imputabile alla venditrice. Difatti, l'alienante dell'immobile de quo è venuta meno pagina 13 di 22 all'obbligazione assunta di vendere un immobile conforme alle prescrizioni di legge: la vendita di un immobile dal quale, per il suo carattere insanabilmente abusivo, non possano essere tratte tutte le consuete utilità da parte del proprietario costituisce un grave inadempimento contrattuale, considerati i gravi riflessi negativi in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene, nonché alle conseguenze di confisca e demolizione (nella specie inveratesi).
Invero, in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la presenza di difformità edilizie o di irregolarità, così come la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (v. Cass. Sez. 2 Sentenza n. 23604 del 02/08/2023 in materia di certificato di agibilità).
Così, si ha vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali, allorché il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria, quando ciò non sia possibile si ha la vendita di aliud pro alio. Ed invero, la progressione della gravità
“qualitativa” delle carenze rilevate, in correlazione con i rimedi esperibili, si adegua alla consolidata ripartizione elaborata in sede nomofilattica (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 2064 del 24/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33149 del 16/12/2019; Sez. 2, Sentenza n. 13782 del 31/05/2017; Sez. 6-1, Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016; Sez. 2, Sentenza n.
28419 del 19/12/2013) nei termini che seguono:
a) si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore;

b) si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando – in ragione delle alterazioni subite – la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell'ambito dello stesso genere;

c) per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente pagina 14 di 22 eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.
In applicazione dei suddetti criteri distintivi, solo allorché l'immobile presenti
“insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le eIGenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio (Cfr.: Cass.
Sez. 2, Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023; Sez. 2, Sentenza n. 39369 del 10/12/2021;
Sez. 2, Ordinanza n. 4826 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017;
Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 17140 del 27/07/2006;
Sez. 2, Sentenza n. 1391 del 11/02/1998).
Invero, secondo il condiviso indirizzo della Corte di legittimità, nella compravendita di immobili destinati ad abitazione, deve ritenersi implicitamente richiesto, come elemento integrativo e caratterizzante della identità della cosa compravenduta, il requisito della idoneità di questa ad essere abitata, e ciò sotto il profilo legale e non di mero fatto.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha infatti più volte affermato che si configura una vendita di aliud pro alio qualora, a fronte della previsione del trasferimento della proprietà di un immobile ad uso abitativo, venga materialmente consegnato un bene privo di licenza di abitabilità, essendo quest'ultima un elemento che caratterizza l'immobile in relazione alla sua intrinseca capacità ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e, quindi, a soddisfare i bisogni che hanno indotto, in concreto, il compratore all'acquisto (cfr. per tutti, Cass. , 07/02/2022 , n. 3700). In applicazione di tale principio, si è ravvisato il vizio di aliud pro alio nella consegna, in luogo di un immobile ad uso abitativo, di un bene destinato ad uso ufficio (Cass. Sez. 2, Sentenza n.
9253 del 20/04/2006, Rv. 588981). In tutti questi casi, infatti, non si configura un semplice vizio redibitorio, o un difetto di qualità, del bene compravenduto, ma sussiste una diversità tra cosa venduta e cosa consegnata che "... incide sulla natura e, quindi, sulla individualità, consistenza e destinazione di quest'ultima, sì da ritenere che appartenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione dell'acquirente di effettuare l'acquisto o che presenti i difetti che le impediscano di
pagina 15 di 22 assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (cosiddetta inidoneità ad assolvere la funzione economico - sociale)".
Nella specie, dalla documentazione in atti non solo risulta che per l'unità immobiliare oggetto di lite non risulta mai essere stata rilasciata certificazione di agibilità, ma a essere pregiudicata è la stessa idoneità abitativa del bene, per i gravi profili di illegittimità che attengono ai titoli edilizi già menzionati, alla base dell'ordine di demolizione adottato dall'ente comunale (e la cui legittimità è stata incontrovertibilmente accertata in sede di giudizio amministrativo).
E ciò costituisce, in definitiva, inadempimento allo stesso impegno assunto dall'alienante in sede contrattuale (“la parte alienante […] garantisce che quanto in oggetto è idoneo all'uso abitativo”).
A ciò si aggiunga che, come chiarito in giurisprudenza, la sola conoscenza e consapevolezza, da parte del compratore, del mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione del contratto di compravendita di un immobile destinato ad abitazione, non accompagnata – come è nel caso di specie – dalla rinuncia, da parte dello stesso, al requisito dell'abitabilità soddisfatto solo dal rilascio della relativa licenza, o dalla di lui volontà di esonerare, comunque, il venditore dal relativo obbligo, non può importare che il mancato rilascio della licenza in parola non possa, in nessun momento, rappresentare e costituire un inadempimento del venditore (cfr. Cass.,
n. 6576 del 1991). E ciò a maggior ragione nella vicenda in esame, in cui non solo non emerge dalla scrittura racchiudente il contratto di compravendita intercorso tra le parti, in modo certo ed inequivocabile, la volontà della compratrice di rinunciare al requisito dell'abitabilità legale dell'immobile, che è soddisfatto soltanto dal rilascio della licenza di abitabilità, o di esonerare, comunque, la venditrice dal relativo obbligo, ma, pur avendo quest'ultima garantito l'idoneità ad uso abitativo dell'immobile, il cespite, connotato da una grave e insanabile violazione urbanistica posta alla base dell'ordine di demolizione successivamente adottato dall'autorità amministrativa, non presenta un'oggettiva attitudine a soddisfare le aspettative dell'acquirente, influendo sulla funzione economico- sociale della res alienata.
Né è dato rivenire, sotto il profilo soggettivo, alcun atteggiamento incolpevole della parte venditrice, e ciò non solo in ragione della accertata natura di lottizzazione abusiva materiale ascrivibile alla vicenda edificatoria imputabile anche alla convenuta, così come ricostruita dal giudice amministrativo, ma altresì in ragione della pendenza del procedimento di accertamento delle violazioni urbanistico-edilizie, riferibili alla stessa pagina 16 di 22 venditrice, promosso dalla autorità amministrativa, così come comprovato dagli esiti cristallizzati nel verbale del 20.12.2007 redatto dagli organi accertatori del competente
Ufficio di Vigilanza e Polizia Edilizia del (doc. 3 prod. attrice). CP_2
Consegue a quanto premesso che, certamente, deve essere dichiarata la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita per cui è causa, con il conseguente obbligo della convenuta parte venditrice, di restituire la somma CP_1 pacificamente ricevuta a titolo di prezzo, quietanzata nel contratto di compravendita
(oltre interessi al tasso legale dalla notifica della citazione e fino al soddisfo).
Non può invece essere riconosciuta la rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valuta e difettando sul punto ogni allegazione o prova del maggior danno subito dal solvens attore ex art. 1224 comma secondo c.c.
II.7. – Va invece disattesa la pretesa risarcitoria avanzata da parte attrice.
Essa trova invero supporto, quanto al lamentato danno emergente, in una insufficiente produzione documentale (doc. 18-19 prod. attrice) attestante gli esborsi asseritamente sostenuti in relazione alla citata compravendita (spese notarili, provvigioni per mediazione immobiliare), non costituendo la fattura, di per sé, prova del danno, tanto più se non è accompagnata da una quietanza o da un'accettazione debitamente sottoscritta (Cass., n. 15176 dell'11/07/2015), né, trattandosi di esborsi, è ammissibile una liquidazione in via equitativa. Parte attrice non ha neanche adeguatamente allegato e provato gli esborsi effettuati per le addizioni e i miglioramenti asseritamente apportati all'immobile: per quanto attiene alla documentazione versata in atti, va infatti evidenziato che l'attrice ha prodotto soltanto una serie di fatture e preventivi relativi alla fornitura di materiale edile prive di indicazioni in ordine alla destinazione al miglioramento dell'immobile oggetto di causa e/o emessi nei confronti di soggetto diverso dall'odierna attrice e/o non accompagnati da valida quietanza di pagamento (cfr. doc. 20 prod. attrice). Inammissibile risulta poi, al riguardo, la richiesta C.T.U., avente connotazione generica e finalità affatto esplorativa, non trovando rispondenza in un'idonea attività allegativa e probatoria ad opera della parte attrice, gravata del relativo onere dimostrativo.
Non risultano poi quantificati né provati gli ulteriori esborsi pure genericamente allegati in dipendenza della compravendita per cui è causa.
Parte attrice domanda, altresì, il risarcimento del danno non patrimoniale consistente nel danno morale patito per la sopravvenuta conoscenza di irregolarità- illegittimità urbanistiche relative all'immobile acquistato.
pagina 17 di 22 Non ritiene tuttavia il giudicante che la domanda attorea sia accoglibile.
Sul punto, infatti, occorre rammentare il condivisibile insegnamento della Suprema
Corte per cui "deve tenersi per fermo il principio, solidamente ancorato al dettato dell'art.
1223 c.c., applicabile nel campo aquiliano per il tramite del disposto di cui all'art. 2056
c.c., secondo cui il danno è una conseguenza dell'illecito (ovvero dell'inadempimento), ossia della lesione dell'interesse protetto, conseguenza riguardata dall'ordinamento sotto specie di "perdita" ovvero di "mancato guadagno, collegati alla lesione dell'interesse protetto per il tramite del nesso di causalità”.
Basterà allo scopo citare Cass., Sez. Un., Sentenza dell'11.11.2008 n. 26972 ove si evidenzia che la tesi del danno in re ipsa snatura la funzione del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo, cosicché al risarcimento verrebbe assegnata una funzione esclusivamente sanzionatoria, mentre esso possiede, radicata nella tradizione differenzialista, una principale funzione compensativa.
Può semmai ammettersi che non già il danno, ma la sua prova sia per così dire in re ipsa, e cioè - più precisamente - goda di facilitazioni agganciate al congegno presuntivo (artt. 2727 - 2729 c.c.), distinguendo tra conseguenze generalmente determinate, secondo l'id quod plerumque accidit, da una particolare lesione e conseguenze specificamente legate alla situazione del danneggiato: ma il danno, ed in particolare la “perdita, deve essere sempre oggetto di proporzionata ed adeguata deduzione da parte dell'interessato” (Cfr.: Cass. n. 1931/17).
Di conseguenza occorre verificare se dall'inadempienza della convenuta venditrice siano scaturite, per parte attrice, sotto il profilo personale, lesioni di entità giuridicamente apprezzabile ad interessi costituzionalmente rilevanti, che abbiano dato causa al danno- conseguenza non patrimoniale allegato da parte attrice, consistente nel danno non patrimoniale lamentato.
Non appare, infatti, fondata l'individuazione di un danno in re ipsa, insito nel mero fatto dell'altrui inadempimento contrattuale, essendo comunque richiesta al soggetto che ha subito l'inadempienza, la puntuale allegazione e la prova di profili di pregiudizio scaturiti a suo carico e causalmente connessi alla lesione subita, in nome del principio della necessità, ai fini dell'ottenimento della tutela risarcitoria, di un pregiudizio di entità superiore alla soglia di normale tollerabilità imposta dal principio solidaristico (Cfr.: Cass.
SS.UU. n. 26072/08), nonché dell'ormai pacifica esclusione della sussistenza in re ipsa
pagina 18 di 22 della prova del danno non patrimoniale risarcibile nella pur accertata lesione di un diritto inviolabile della persona (cfr. Cass., n. 8421/11; Cass. n. 13614/11; Cass. n. 21865/13).
Tanto premesso, e venendo alla disamina del caso di specie, non può, in effetti, ritenersi adempiuto l'onere di allegazione e prova necessario alla dimostrazione della sussistenza del pregiudizio non patrimoniale per la sopravvenuta conoscenza delle irregolarità-illegittimità urbanistiche allegato dall'attrice.
Benché, infatti, anche il danno non patrimoniale consequenziale all'asserita e comprovata inadempienza possa essere fornito mediante presunzioni (cfr.: Cass. n.
16543/12), deve rilevarsi l'insussistenza di prove in ordine all'avvenuta produzione, per effetto della conoscenza della illegittimità dell'immobile acquistato, di ripercussioni negative nell'esistenza dell'attrice.
II.8. – Le considerazioni innanzi esposte, escludendo la configurabilità del danno risarcibile invocato da parte attrice, impongono il rigetto della analoga domanda risarcitoria formulata altresì nei confronti del CP_2
Per completezza, va peraltro rilevato che non è dato ravvisare, nella condotta dell'ente comunale, i denunziati profili di responsabilità che, in tesi attorea, sarebbero causalmente legati alla verificazione del pregiudizio patito.
Invero, quanto alla lamentata inottemperanza della P.A. all'obbligo di adempiere alla prescritta pubblicità immobiliare, giova evidenziare che nessun obbligo di trascrizione dell'ordinanza di sospensione dei lavori, adottata ai sensi dell'art. 27 D.P.R. 380/2001 (e, conseguentemente, alcuna omissione giuridicamente rilevante) è configurabile nel caso di specie, nulla prevedendo al riguardo la disciplina prevista per il modulo procedimentale concretamente adottato dalla P.A.
Quanto invece alla domanda risarcitoria fondata sul prospettato tardivo esercizio del potere sanzionatorio ex artt. 27 e ss. D.P.R. 380/2001 (oggetto della ammissibile domanda c.d. complanare proposta nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c.: in argomento, v. Cass., n. 18546 del 07/09/2020), è sufficiente rilevare che, in disparte ogni ulteriore considerazione, come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa, il termine di 45 giorni, di cui all'art. 27 D.P.R. cit., è meramente ordinatorio, non essendo soggetta l'adozione dell'ordinanza di demolizione al rispetto di alcun termine decadenziale, con la conseguenza che “il termine di 45 giorni, fissato dall'art. 27, comma
3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, per adottare l'ordinanza di demolizione dopo
l'emanazione di quella di sospensione dei lavori, deve intendersi quale termine di efficacia di tale ultimo ordine, e non già quale termine perentorio entro cui
pagina 19 di 22 l'Amministrazione è tenuta a emettere l'ordine di demolizione” (così, per tutti, T.A.R.
Sicilia, Catania, sez. I, 24/01/2017, n. 173).
A ciò si aggiunga che la correttezza del doveroso intervento repressivo adottato dall' nel caso di specie è stato incontrovertibilmente accertato all'esito del CP_5 giudizio amministrativo conclusosi con la citata sentenza del ConIGlio di Stato n. 2947 del 2021.
II.9. – Deve essere conclusivamente accolta, per effetto della risoluzione del contratto, soltanto la domanda di restituzione del prezzo avanzata dall'attrice nei confronti della convenuta CP_1
La risoluzione del contratto determina infatti il venir meno della causa giustificativa delle attribuzioni patrimoniali e comporta l'applicazione della disciplina dell'indebito oggettivo di cui agli artt. 2033 ss. c.c. (cfr. Cass. civ. sez. II, 15/1/2018, n. 715), con il conseguente sorgere dell'obbligo restitutorio, subordinato alla domanda di parte ed all'assolvimento degli oneri di allegazione e di prova (Cass. civ. sez. I, 16/3/2018, n.
6664).
Infatti, “qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi" - tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente - l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo;
è, quindi, la pronuncia dichiarativa o estintiva del giudice, avente portata estintiva del contratto, l'evenienza che priva di causa giustificativa le reciproche obbligazioni dei contraenti e dà fondamento alla domanda del “solvens” di restituzione della prestazione rimasta senza causa” (Cassazione civile, sez. II, 06/06/2017, n. 14013).
Quanto all'eccezione di compensazione formulata in via riconvenzionale dalla convenuta, si osserva che la richiesta di detrazione dell'indennità di occupazione dall'importo liquidato in favore dell'attrice presuppone innanzitutto che essa sia quantificabile.
Va considerato a proposito, che l'istituto della compensazione c.d. impropria o atecnica è configurabile nel caso in cui i rispettivi crediti e debiti abbiano origine da un unico rapporto e opera a condizione che la valutazione delle reciproche pretese comporti soltanto un semplice accertamento contabile di dare ed avere, risolvendosi in sostanza in una operazione di quantificazione del saldo del credito fatto valere in giudizio.
pagina 20 di 22 Nel caso in esame, la chiesta compensazione non consiste in un'operazione meramente contabile, in quanto riguarda, per come prospettata, prestazioni non omogenee, l'una di restituzione del prezzo conseguente alla dichiarata risoluzione del contratto di compravendita e l'altra di risarcimento del danno da una pretesa e non provata occupazione illegittima dell'immobile, di cui era stata taciuta l'abusività. Inoltre, la domanda non è stata provata nel quantum, né la convenuta ha chiesto di quantificare in istruttoria, la pretesa indennità.
In conclusione, va rigettata l'eccezione di compensazione proposta.
Quanto alla restituzione dell'immobile, va osservato che, fermo restando che la proposizione della domanda di risoluzione non importa di per sé un'offerta di restituzione dell'oggetto del contratto (Cass., n. 1192, 18/02/1980; conf. Cass. nn. 4892/1977,
2522/1970), qualsivoglia provvedimento restitutorio deve formare oggetto di specifica domanda, non potendo l'autorità giudiziaria pronunciarli d'ufficio (Cass., n. 17995 dell'01/07/2008) e, nel caso di specie, la domanda non risulta ritualmente proposta prima della maturazione delle preclusioni assertive.
III. – Le spese di lite seguono la soccombenza nei rapporti tra le parti e sono liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri medi di cui al D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della causa e dell'attività processuale espletata, con riduzione del
50% delle voci di compenso spettanti per la fase istruttoria/trattazione stante il carattere documentale della causa (fase studio: euro 3.544; fase introduttiva: euro 2.338; fase istruttoria trattazione: euro 5.206; fase decisionale: euro 6.164).


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) ACCOGLIE la domanda attorea per quanto di ragione proposta in ordine alla risoluzione del contratto di compravendita e dichiara la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita per Notar del 27.10.2009, rep. n. 10415, racc. n. Per_1
2322, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di in data 30.10.2009 (nn. CP_2
48128/31684);
2) ON la convenuta alla restituzione in favore dell'attrice CP_1
della somma di euro 240.000, oltre gli interessi legali Parte_1 dalla data della domanda fino al soddisfo;

3) RIGETTA la domanda risarcitoria formulata dall'attrice;
pagina 21 di 22 4) ON la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, delle CP_1 spese processuali, liquidate in euro 1.241 per esborsi e in euro 17.252 per compensi difensivi, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dei difensori dichiaratisi anticipatari;

5) ON l'attrice al pagamento, in favore del delle spese CP_2 processuali, liquidate in euro 17.252 per compensi difensivi, oltre rimborso forfettario spese generali e oneri come per legge.
6) ORDINA al Conservatore competente di procedere, con esonero da ogni sua responsabilità, all'annotazione della presente sentenza.
Bari, 9 gennaio 2025
Il giudice
Andrea Chibelli
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