N. R.G. 1106/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 08 aprile 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.° 1106/2024 R.G., avente ad oggetto “occupazione senza titolo di immobile” (codice 144401), promossa da
(c.f. ), come rappresentato e difeso dagli Avv.ti Parte_1 C.F._1
Francesca Mandarini e Matteo Del Giudice, del Foro di Torino
RICORRENTE
CONTRO
(c.f. ) Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente, come da note difensive autorizzate depositate in data 05 marzo
2025 ed verbale d'udienza 08 aprile 2025 richiamate a formarne parte integrante:
<Voglia l'Ill.mo Giudice adito contrariis rejectis
Nel merito: accertare e dichiarare l'occupazione senza titolo di legittimazione, e quindi l'obbligo alla restituzione dell'immobile di proprietà del sig. e sito in Novi Ligure, Via Pt_1
Ovada 33, fondato su un contratto di locazione valido ed efficace per effetto della registrazione come esposto in fatto ed in diritto nonché alla luce della mancata presentazione all'interrogatorio formale del resistente
e per l'effetto
pagina 1 di 8 condannare il convenuto al rilascio dell'immobile de quo, poiché detenuto senza titolo.
Nel merito, in via subordinata: accertare e dichiarare l'occupazione senza nessun titolo, e quindi l'obbligo alla restituzione dell'immobile fondato su un contratto di locazione invalido per mancanza di effetto sanante della registrazione tardiva come esposto in fatto ed in diritto nonché alla luce della mancata presentazione all'interrogatorio formale del resistente
e per l'effetto condannare il sig. al rilascio dell'immobile de quo, poiché detenuto senza CP_1
alcun titolo di legittimazione.
Nel merito, in via ulteriormante subordinata: accertare e dichiarare la sussistenza della proprietà, a titolo derivativo ed originario, in capo al sig. , come risulta dai documenti prodotti e, pertanto, il diritto a Pt_1
rivendicare il possesso del bene illegittimamente detenuto dal convenuto sig. CP_1
nonché alla luce della mancata presentazione all'interrogatorio formale del resistente
e per l'effetto condannare il sig. al rilascio dell'immobile de quo, poiché detenuto senza CP_1
alcun titolo di legittimazione.
In ogni caso accertare e dichiarare il diritto al risarcimento del danno in favore di parte ricorrente sig. per l'impedito godimento dell'immobile per i mesi da novembre 2021 a marzo Pt_1
2025 con canone di mercato ammontante a € 400,00 al mese e così per un totale di €
12.800,00 oltre al rimborso delle bollette e utenze pagate dal sig. per un Parte_1 importo di € 6.600,51 e così per un totale generale di € 19.400,51.
e per l'effetto condannare al risarcimento del danno in favore del sig. per l'impedito Parte_1 godimento dell'immobile per i mesi da novembre 2021 a marzo 2025 con canone di mercato ammontante a € 400,00 comprese spese condominiali e così per un totale di € 12.800,00 oltre ad € 6.600,51 versate dal sig. per spese di riscaldamento e luce e così per un totale Pt_1
generale di € 19.400,51.
In ogni caso con rifusione di spese, diritti ed onorari di giudizio>>.
Per parte resistente contumace: nessuna.
RITENUTO IN FATTO
Con ricorso depositato in data 08 maggio 2024, esponeva che: Parte_1
pagina 2 di 8 1) in data 13 maggio 2021, aveva acquistato, con atto a rogito Dott. , Persona_1
Notaio alla Residenza di Alessandria, rep. n.° 1171, racc. n.° 1095, l'immobile sito in Novi
Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composto da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censito al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1;
2) tale acquisto era intervenuto attraverso l'intermediazione dell'agente CP_2
[...]
3) nel novembre 2021 aveva rappresentato all'agente medesimo di voler mettere a reddito l'appartamento che aveva, nel contempo, ristrutturato e ammobiliato;

4) pertanto, il si era proposto di occuparsi della pratica di locazione Controparte_2
ricomprendendo il costo di tale attività nel compenso già percepito per la mediazione fornita per la compravendita;

5) tale soluzione era stata da lui accettata;

6) l'agente così incaricato, dopo qualche giorno, aveva proposto di locare l'immobile suddetto all'odierno resistente che aveva manifestato interesse ad un Controparte_1
appartamento già ammobiliato;

8) le parti, alla presenza dell'intermediario avevano pertanto Controparte_2 concordato canone di affitto mensile pari ad € 400,00, comprensivo di spese condominiali, oltre spese di riscaldamento;

9) il promittente conduttore aveva altresì chiesto di poter fare subito ingresso nell'immobile;
10) quindi, confidando nella figura dell'intermediario, egli aveva subito consegnato al le chiavi dell'immobile stesso;
Controparte_1
11) quest'ultimo era pertanto entrato nell'appartamento senza, tuttavia, eseguire la voltura delle utenze relative ai servizi di riscaldamento e somministrazione energia elettrica colà erogati (che rimanevano pertanto intestate ad esso promittente locatore);
12) inizialmente, a decorrere dal 21 novembre 2021 e sino al giugno 2022, il
[...]
aveva regolarmente versato i canoni di locazione [come da estratto bonifici bancari CP_1
versati agli atti di causa sub doc. 3), ancorché riportanti, in alcuni casi, causali eterogenee, quali “affitto più spese” o “saldo mobili”];
13) per vari mesi, il stesso aveva tuttavia chiesto, sia Controparte_1 all'intermediario che, direttamente, ad esso proprietario, di procrastinare la sottoscrizione del contratto di locazione (adducendo essere in fase di separazione personale dalla propria coniuge), altresì rifiutando di intestarsi le utenze;

pagina 3 di 8 14) successivamente, tra giugno e luglio 2022, il conduttore aveva al contrario richiesto di addivenire velocemente alla sottoscrizione di tale contratto;

15) nel mese di luglio 2022, più volte, in qualità di proprietario, aveva quindi sollecitato il a redigere il contratto da sottoporre al conduttore;
Controparte_3
16) tale contratto veniva effettivamente predisposto solo nel corso del mese di settembre 2022, allorquando tuttavia il pur impegnandosi a tal fine, Controparte_1 iniziava a procrastinare ulteriormente l'apposizione della propria firma;

17) ciononostante, lo stesso, non si era poi più presentato, malgrado le insistenze sia proprie che dell'intermediario attivato, oltremodo affermando, con numerose comunicazioni
(anche tramite messaggi telefonici), di aver subito un danno in ragione del ritardo intercorso tra il mese di luglio e quello di settembre nella predisposizione del contratto e di non avere ormai più alcun interesse alla sua sottoscrizione, altresì allegando la propria intenzione di non più provvedere nemmeno al versamento dei canoni di locazione;

19) a fronte della situazione così venutasi a creare, in qualità di proprietario, a mezzo difensore all'uopo officiato, aveva allora proposto un tentativo di mediazione, con incontro fissato al 31 maggio 2023;
20) a questo, tuttavia, nessuno si era presentato per la controparte, pervenendo pertanto la mediazione stessa ad esito negativo;

21) in data 04 agosto 2023 aveva pertanto provveduto alla registrazione del contratto, ancorché non sottoscritto dal conduttore [come da documenti prodotti sub n.° 6)], al fine di procedere giudizialmente nei confronti dello stesso.
In considerazione della perdita della concreta possibilità di esercitare il diritto di godimento sull'immobile di sua proprietà, del mancato guadagno dei canoni mai versati dal e del fatto di aver provveduto egli al pagamento delle fatture inerenti i Controparte_1
servizi di riscaldamento e somministrazione energia elettrica erogati in favore dell'unità immobiliare [come da documenti prodotti sub n.° 7) e n.° 8)], era pertanto ad Parte_1
adire il procedente Ufficio onde sentir accogliere le domande come in epigrafe trascritte.
Non si costituiva in giudizio il resistente ancorché regolarmente Controparte_1 notificato dell'atto introduttivo del giudizio e del pedissequo decreto di fissazione udienza.
Disertata l'assunzione del proprio interrogatorio formale, benché anche in tale occasione debitamente notificato dell'ordinanza ammissiva dell'incombente istruttorio medesimo, nella perdurante contumacia del più volte citato resistente, il giudizio perveniva infine in decisione all'udienza del 08 aprile 2025 sulle conclusioni come in epigrafe dalle parti rassegnate.
pagina 4 di 8 RITENUTO IN DIRITTO
Sussiste la competenza per materia e territorio, ex art. 447 bis c.p.c., dell'adito
Tribunale di Alessandria, nel cui Circondario è ubicato l'immobile oggetto dell'azionato contratto di locazione.
Le domande attoree sono fondate.
Il contratto di locazione registrato, ancorché tardivamente, in data 04 agosto 2023, difatti, è privo della sottoscrizione della parte conduttrice.
Esso deve pertanto in questa sede essere considerato nullo, alla stregua di un contratto di locazione verbale, ancorché registrato, per difetto della forma pretesa dalla legge.
Tale nullità, peraltro, argomentando da Cass. civ., Sez. III, n.° 9475/2021, non deve considerarsi alla stregua di nullità, relativa, di protezione, dall'art. 13, comma 7, L. n.°
431/1998, posta a tutela della parte contraente debole per il diverso caso di contratto di locazione mai registrato.
Essa, al contrario, è nullità di carattere assoluto (in quanto, come visto, bensì afferente contratto concluso solo in forma verbale, ma trascritto), pertanto opponibile anche dal locatore ed altresì rilevabile anche d'ufficio.
Da quanto precede, deriva inequivocabilmente come l'occupazione dell'immobile per cui è causa da parte dell'odierno resistente risulti a tutti gli effetti priva di alcun titolo legittimante, per cui le domande in questa sede avanzate da debbono essere Parte_1
accolte.
Sull'odierno ricorrente, in primo luogo, non incombe difatti l'onere di dimostrare il diritto di proprietà, bensì solo l'originaria insussistenza o il sopraggiunto venir meno, per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata od esercizio dell'eventuale facoltà di recesso, del titolo giuridico che legittimava il convenuto alla detenzione del bene (Cass. civ.,
Sez. II, n.° 17754/2024; conformi, ex pluribus, Cass., civ., Sez. Un., n.° 13533/2001; Cass. civ., Sez. II, n.° 1080/2020; Cass. civ., Sez. II, n.° 26003/2010; Cass. civ., Sez. II, n.°
4416/2007; Cass. civ., Sez. III, n.° 23086/2004).
Ciò in quanto, trattandosi di azione di natura personale, ben diversa, quindi, da quella di rivendicazione di carattere reale, colui che agisce in giudizio mira <ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare
l'insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo (…)>>; difatti, <l'azione di rivendicazione e quella di restituzione hanno natura distinta (…)>>; <la seconda ha […] natura personale, si fonda sulla deduzione della insussistenza o del sopravvenuto venir meno di un titolo di
pagina 5 di 8 detenzione del bene da parte di chi attualmente lo detiene per averlo ricevuto dall'attore o dal suo dante causa, ed è rivolta, previo accertamento di quella insussistenza o di quel venir meno, ad ottenere consequenzialmente la consegna del bene>>; <ne discende che l'attore in restituzione non ha l'onere di fornire la prova del suo diritto di proprietà; ma solo dell'originaria insussistenza o del sopravvenuto venir meno - per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata, esercizio dell'eventuale facoltà di recesso - del titolo giuridico che legittimava il convenuto alla detenzione del bene nei suoi confronti>> (così, ancora Cass. civ., Sez. II, n.° 17754/2024).
Tenuto per fermo quanto precede, nonché le circostanze dell'avere il Controparte_1 disertato il tentativo di mediazione preliminarmente all'instaurazione del presente giudizio dalla di egli controparte intentato nonché l'interrogatorio formale che era stato chiamato a rendere per l'udienza del 14 novembre 2024, avverso regolare notifica dell'ordinanza ammissiva dello stesso (con ogni conseguente valutazione, rispettivamente, ai sensi del combinato disposto degli artt. 12 bis, D.L.vo n.° 28/2010, 116, comma 2, 232, comma 1,
c.p.c.), provato deve ritenersi, in secondo luogo, anche il diritto di parte ricorrente a vedersi riconosciuta non solo la rifusione delle spese afferenti le utenze relative all'unità immobiliare occupata dal (essendo queste oltremodo sorrette dalle produzioni Controparte_1
documentali dalla parte ricorrente stessa eseguite in corso giudizio delle relative fatture emesse dalle imprese erogatrici degli altrettanto relativi servizi erogati, precipuamente, in favore dell'unità immobiliare oggetto di causa e dei correlati bonifici bancari di pagamento intervenuti a copertura delle stesse con provvista del ricorrente medesimo), ma anche l'indennità di occupazione dell'appartamento per n.° 32 (come da domanda) mensilità, in attuale costanza di interruzione dei versamenti del canone inizialmente dal Controparte_1
stesso effettuati sino (parimenti come da domanda) al marzo 2025.
Può e deve infine ritenersi l'importo di tale indennità, pari a complessivi € 400,00 mensili, congruamente corrispondente al valore locatizio di mercato afferente l'immobile oggetto di causa e tra le parti inizialmente, benché con pattuizioni nulle per difetto di forma, espressamente pattuito anche a copertura degli oneri condominiali.
Assorbita ogni altra questione in giudizio dedotta.
Altro dovere per gli effetti al procedente Ufficio non residua che:
- accertato e dichiarato che il contratto di locazione concluso tra in Parte_1
qualità di locatore, e , in qualità di conduttore, registrato in data in data 04 Controparte_1 agosto 2023 al n.° 004030, serie 3T, ed avente ad oggetto dell'unità immobiliare sita in Novi
Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno,
pagina 6 di 8 due camere, balcone, cantina e censita al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1, è nullo;

- accertato e dichiarato per l'effetto che occupa l'unità immobiliare Controparte_1
sita in Novi Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censita al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1, senza valido titolo alcuno;

- condannare all'immediata restituzione, in favore di Controparte_1 Pt_1
dell'unità immobiliare sita in Novi Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33,
[...]
composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censita al
N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1, libera da persone e/o cose;

- condannare al versamento, in favore di della Controparte_1 Parte_1
somma di 12.800,00 (dodicimilaottocento/00) a titolo di indennità di occupazione dell'unità immobiliare sita in Novi Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censita al N.C.E.U. del Comune di
Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1;
- condannare al versamento, in favore di della Controparte_1 Parte_1 somma di € 6.600,51 (seimilaseicento/51) a titolo di rifusione delle spese di riscaldamento e somministrazione energia elettrica erogati a servizio dell'unità immobiliare sita in Novi
Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censita al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1.
Le spese di lite, liquidate come in parte dispositiva, sulla scorta dei parametri di cui al
DM n.° 147/2022 (nel valore prossimo alle medie tariffarie per le cause di valore compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00 e per le fasi di giudizio effettivamente occorse di studio, introduttiva e decisionale, previa loro riduzione in misura del 25%), seguono, ex art. 91, comma 1, c.p.c., la soccombenza.

P.Q.M.

Visti gli artt. 413 e ss. 447 bis , 645, 653 c.p.c.; definitivamente pronunciando;
ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta;

- accertata e dichiarata la nullità del contratto di locazione concluso tra Parte_1
in qualità di locatore, e , in qualità di conduttore, registrato in data in data Controparte_1
04 agosto 2023 al n.° 004030, serie 3T, ed avente ad oggetto dell'unità immobiliare sita in pagina 7 di 8 Novi Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censita al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1;
- accertato e dichiarato per l'effetto che occupa l'unità immobiliare Controparte_1
sita in Novi Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censita al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1, senza valido titolo alcuno;

- condanna all'immediata restituzione, in favore di Controparte_1 Parte_1 dell'unità immobiliare sita in Novi Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censita al N.C.E.U. del
Comune di Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1, libera da persone e/o cose;

- condanna al versamento, in favore di della somma Controparte_1 Parte_1 di 12.800,00 (dodicimilaottocento/00) a titolo di indennità di occupazione dell'unità immobiliare sita in Novi Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censita al N.C.E.U. del Comune di
Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1;
- condanna al versamento, parimenti in favore di Controparte_1 Parte_1 della somma di € 6.600,51 (seimilaseicento/51) a titolo di rifusione delle spese di riscaldamento e somministrazione energia elettrica erogati a servizio dell'unità immobiliare sita in Novi Ligure (AL), Via Ovada, civico numero 33, composta da ingresso, corridoio, cucina, bagno, due camere, balcone, cantina e censita al N.C.E.U. del Comune di Novi Ligure al foglio 27, mappale 434, subalterno 82, categoria A/2, classe 1;
- condanna al pagamento della spese processuali da Controparte_1 Parte_1 nel presente giudizio affrontate che in favore dello stesso si liquidano in complessivi €
2.550,00 (duemilacinquecentocinquanta/00), oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa Forense ed IVA, se dovute, nelle rispettive misure di legge, ed oltre € 264,00
(deecentosessantaquattro/00) a titolo di esposti.
Così deciso in Alessandria, lì 08 aprile 2025
Il Giudice
Dott. Diego Gandini
pagina 8 di 8