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Sentenza 29 gennaio 2025
Sentenza 29 gennaio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Monza, sentenza 29/01/2025, n. 186 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Monza |
| Numero : | 186 |
| Data del deposito : | 29 gennaio 2025 |
Testo completo
N. R.G. 136/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 136/2023 tra
Parte_1
ATTRICE
e
.PI. Parte_2 Controparte_1
CONVENUTA
Oggi 29 gennaio 2025, innanzi al dott. Guendalina Borghi, sono comparsi:
Per l'avv. ERBA MICHELE Parte_1 Per PI. l'avv. Parte_2 Controparte_1
ORNAGHI EMANUELE
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
Il procuratore di parte attrice precisa le conclusioni come da note conclusive del 15 gennaio 2025, il procuratore di parte convenuta precisa le conclusioni come da II memoria conclusiva del 14 gennaio
2025.
Il Giudice
Invita le parti a discutere oralmente la causa, dispensandole dalla lettura della sentenza che, su accordo delle stesse, sarà immediatamente depositata tramite Consolle.
Dopo discussione orale, il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
All'esito della Camera di Consiglio, il giudice pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti e provvedendo all'immediato deposito tramite “Consolle magistrato”.
Verbale chiuso alle ore 15.03
Il Giudice
dott. Guendalina Borghi
pagina 1 di 12 N. R.G. 136/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Guendalina Borghi
, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.,ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 136/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ERBA MICHELE e dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
FERMI TOMMASO, elettivamente domiciliato in Monza, via Giulini 7,presso il difensore avv. ERBA
MICHELE
ATTRICE contro
PI. (C.F. Parte_2 Controparte_1
), con il patrocinio dell'avv. ORNAGHI EMANUELE, elettivamente domiciliato in P.IVA_2
Ferraris, 8, Monza, presso il difensore avv. ORNAGHI EMANUELE
CONVENUTA
CONCLUSIONI: all'udienza di discussione, il procuratore di parte attrice precisava le conclusioni come da note conclusive del 15 gennaio 2025: “accertare e dichiarare che la morosità della conduttrice al momento del rilascio dell'immobile (22.10.2024) è pari ad € 31.578,63 e, per l'effetto, dichiarare il contratto di locazione risolto per grave inadempimento della conduttrice e, per l'effetto, dato atto che l'unità immobiliare sita nel Comune di Monza – Via Mentana n. 23, è stata riconsegnata libera e vuota da persone e cose, e per l'effetto condannare ex articolo 666 c.p.c. la società
.PI. (c.f. ) con Parte_2 Controparte_1 P.IVA_2 sede in Monza – Via Mentana n. 23, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante Sig.
(c.f. ) nonché, salvo il disposto di cui all'art. 2304 c.c., Controparte_1 C.F._1 al socio accomandatario Sig. (c.f. ) residente a [...]C.F._1
Villasanta – via Farina n. 9, a pagare alla ricorrente la somma di € 31.578,63, o la maggiore o minore somma fosse ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori dal dovuto al saldo effettivo. respingere per tutte le ragioni meglio esposte in atto le domande tutte, spiegate da controparte anche in via riconvenzionale, perché infondate in fatto ed in diritto per tutte le ragioni esposte in narrativa e, in ogni caso, non provate. Con rifusione di spese e competenze delle due fasi del presente giudizio, oltre spese generali 15% ex dm 55/2014, oltre iva e c.p.a. come per legge”. Il procuratore di parte convenuta precisava le conclusioni come da seconda memoria conclusiva del 14 gennaio 2025:” Piaccia all'On.le Tribunale di Monza, contrariis rejectis, giudicare: Nel Merito: previa remissione in istruttoria della causa onde consentire la produzione agli atti del video richiamato da
pagina 2 di 12 parte resistente (all. n. 16), - rigettare l'intimazione di sfratto per morosità come formulata, notificata alla conduttrice in data 22.02.23 in base a quanto dedotto ed eccepito, in fatto ed in diritto;
- rigettare poiché irrituale ed intempestiva la domanda volta ad ottenere il ristoro della somma di €. 5.396,80 pretesa a titolo di aggiornamento ISTAT, risolvendosi in domanda del tutto nuova che amplia l'originario petitum della causa come tale inammissibile;
- accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c., per l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento della somma per la presunta morosità contestata, originariamente indicata nella complessiva somma di €. 53.868,00 ed infine precisata nella somma di €. 31.578,63, comprensiva dell'importo di €. 5.396,80 preteso a titolo di rivalutazione ISTAT;
- accertare e dichiarare che il credito residuale della locatrice per morosità, anche considerata la durata del rapporto in essere tra le pari, non costituisce inadempimento rilevante come tale idoneo ad annullare il contratto di locazione;
- accertare e dichiarare la compensazione, anche parziale, del credito vantato dalla locatrice con quello vantato dalla conduttrice per i motivi di cui in narrativa, rigettando la domanda di ristoro della somma complessivamente dovuta così come formulata dall'intimante poiché infondata in fatto e in diritto;
- In Via Riconvenzionale: - condannare la locatrice al rimborso in favore della conduttrice della somma di
€. 26.000,00 oltre IVA da questa sostenuta per la installazione di nuovo arco di riscaldamento nel forno essicazioni vernici, ovvero la somma che sarà riconosciuta a tale titolo anche in via equitativa, a mezzo corrispondente riduzione del canone locativo anche riferita alla morosità contestata, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo effettivo. Spese, competenze ed onorari di giudizio rifusi”. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto Preliminarmente, si ricorda che ai sensi dell'art. 132 c.p.c. il Giudice è legittimato a concentrarsi solo sui punti nodali della controversia, senza necessità di esaminare le ulteriori questioni e senza necessità di rispettare quello che astrattamente sarebbe l'esatto ordine di trattazione. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con ingiunzione, la , in persona del legale rappresentante pro-tempore, denunciava la morosità della Parte_1 [...]
. , in persona del legale rappresentante pro- Controparte_2 Controparte_3 tempore, stante il mancato pagamento del canone di locazione per complessive € 53,868,00 alla data della intimazione (cfr. doc, 2, 2bis, 2ter, 2quater, 2quinquies, 2sexies, 2septies, 2octies, doc.3 fasc. attrice). Concludeva domandando la convalida dell'intimato sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo. Si costituiva in giudizio la . , in persona del Parte_2 Controparte_3 legale rappresentante pro-tempore, proponendo opposizione all'intimato sfratto, domandando il rigetto della intimazione anche per l'assenza di un grave inadempimento e la compensazione, anche parziale, del credito vantato dalla locatrice con quello vantato dalla conduttrice;
in via riconvenzionale, la convenuta formulava domanda di condanna dell'intimante al rimborso della somma di € 26000,00 oltre iva sostenuta per la installazione di un arco di riscaldamento nel forno essicazioni vernici a mezzo corrispondente riduzione del canone anche riferita alla morosità nonché la condanna dell'attrice al rimborso o alla esecuzione dei lavori necessari da eseguirsi all'interno ed all'esterno dei locali locati per renderli conformi all'uso convenuto. In primis, Esse. riferiva che l'attrice, nonostante il mancato sgombero avesse interessato solo una CP_3 minima parte dell'area e vi fosse un mero ritardo, aveva inteso risolvere l'accordo del 20.3.2023 per violazione di quanto previsto all'art. 4, violazione che comunque non avrebbe dovuto dar corso alla riattivazione dello sfratto.
Nel merito, la convenuta evidenziava le oggettive difficoltà economiche derivate dalla situazione pandemica nel periodo in cui è sorta gran parte della morosità ed eccepiva l'inadempimento della locatrice per vizi e difetti dell'immobile, precisamente radiatori di calore vetusti e inservibili, necessità di sostituzione delle porte di accesso interno ed esterno, gravosa situazione dei locali bagno e loro impianti idraulici, oltre a infiltrazioni d'acqua. Esse. riferiva però che il problema principale era CP_3 conseguito alla installazione di una nuova caldaia dell'immobile locato rivelatasi non idonea per errore pagina 3 di 12 di calorie complessive di emissione che, essendo collegata al forno di essicazioni vernici, ne aveva determinato un abbassamento generale della portata di calore costringendola ad installare un arco di riscaldamento ulteriore al costo di € 26.000,00 oltre iva. Concludeva chiedendo il rigetto della intimazione di sfratto stante l'assenza di un grave inadempimento, la compensazione del credito vantato dalla locatrice con quello vantato dalla conduttrice, ed, in via riconvenzionale, domandando la condanna dell'attrice al rimborso della somma di € 26.000,00 oltre iva sostenuta per la installazione dell'arco di riscaldamento nel forno essiccazioni vernici mediante riduzione del canone di locazione oltre, in ogni caso, al rimborso o alla esecuzione di tutti i lavori necessari all'interno ed all'esterno dei locali per renderli conformi all'uso convenuto. Con memoria autorizzata, l'attrice ha in primis sottolineato come la convenuta non abbia mai contestato la morosità intimata, confermata anche dall'accordo sottoscritto dalle parti in data 20.3.2023, e dalla stessa convenuta quantificata in comparsa di costituzione in € 25.868,00; in ordine alle asserite difficoltà economiche determinate dalla pandemia, ha precisato che la morosità risaliva al 2014 e che comunque la convenuta non aveva mai cessato la propria attività (fatta eccezione per il mese di marzo, come riferito dalla stessa in atti). Relativamente ai dedotti vizi e difetti dell'immobile, che Pt_2 CP_3 venivano contestati, ha evidenziato che i vizi e difetti lamentati comproverebbero, al più, Pt_1 l'incuria con cui la conduttrice deteneva l'immobile e, che la convenuta si era impegnata ad eseguire le opere necessarie alla copertura a propria cura e spese. In ordine, da ultimo, alla domanda di rimborso della somma di € 26.000,00 oltre iva sostenuta per l'acquisto di un arco di essicazione, ne chiedeva il rigetto evidenziando come detto acquisto, definito indispensabile per lo svolgimento dell'attività lavorativa, sarebbe stato effettuato solo nel gennaio 2018, e, quindi, sei anni dopo l'installazione della caldaia, tre anni dopo l'invio della missiva del 29.5.2015 e, comunque, successivamente alla sottoscrizione del contratto di locazione. Concludeva domandando il rigetto della opposizione spiegata dalla convenuta e da tutte le domande svolte, anche in via riconvenzionale, con declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice e condanna al pagamento del canone di locazione. Il Giudice, stante l'opposizione proposta, su istanza dell'attrice ritenuta la sussistenza dei presupposti emetteva ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito e la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale con assegnazione dei termini per l'integrazione degli atti, emettendo altresì ordinanza provvisoria di rilascio. Esaurita la trattazione della controversia, all'udienza del 29 gennaio 2025, il procuratore di parte attrice precisava le conclusioni come da note conclusive autorizzate del 15.1.2025 ed il procuratore di parte convenuta precisava le conclusioni come da seconda memoria conclusiva del 14.1.2025.
La causa, presenti i procuratori delle parti, veniva discussa e decisa con contestuale emissione della sentenza. Preliminarmente, si ritiene necessario delineare l'oggetto del contendere alla luce delle domande svolte dalle parti: l'attrice ha domandato pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, con condanna al rilascio (intervenuto in data 22.10.2024 cfr. doc. 22 fasc. attoreo) e con condanna al pagamento dei canoni di locazione comprensivi di aggiornamento Istat;
la convenuta ha domandato il rigetto della domanda di risoluzione del contratto in assenza di un grave inadempimento, oltre al rigetto della domanda di versamento della somma di € 5.396,80 a titolo di aggiornamento Istat in quanto domanda nuova e comunque infondata, ed, in via riconvenzionale, la condanna della locatrice al rimborso della somma di € 26.000,00 oltre Iva sostenuta per l'acquisto di un arco di riscaldamento a mezzo corrispondente riduzione della morosità contestata, accertando la compensazione anche parziale, nonché domanda di condanna dell'attrice al rimborso o alla esecuzione dei lavori necessari nell'immobile per renderlo conforme all'uso convenuto, domanda, quest'ultima, peraltro non riproposta nella seconda memoria conclusiva richiamata in sede di precisazione delle conclusioni (e neppure nelle note conclusive del 14.11.2024).
pagina 4 di 12 E' necessario da subito rilevare che parte convenuta non ha inteso formulare domanda di riduzione del canone di locazione, nè domanda di risarcimento del danno, né domanda di accertamento della validità ed efficacia dell'accordo transattivo del 20.3.2023. Preliminarmente, parte convenuta argomenta in ordine all'accordo del 20 marzo 2023 affermando che la violazione (sia pur “solo in minima parte” e per un mero ritardo) della clausola n. 4 non avrebbe dovuto comportare la riattivazione dello sfratto, bensì la possibilità di ottenere lo sgombero forzoso. In proposito, pur essendo superflua ogni precisazione in assenza di domanda, si rileva che la risoluzione è stata prevista dalle parti all'art. 8: “la presente transazione dovrà ritenersi decaduta e non più valida in caso di mancato adempimento degli obblighi posti a carico della Conduttrice di cui ai punti 3,4,5 e 6 che precedono da intendersi espressamente quali clausole risolutive espresse”. L'argomentazione, poi, di Esse. per cui, avendo le parti concordato in € 50.000,00 l'importo da versare, la morosità non CP_3 sarebbe più corrispondente a quanto intimato, non risulta condivisibile atteso che le parti hanno espressamente previsto (art. 8) il carattere non novativo della transazione.
Passando al merito della controversia, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice è risultata fondata e, pertanto, merita accoglimento atteso che l'attrice ha assolto agli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697 c.c.. E' pacifico, in quanto documentale e non contestato dalla convenuta, l'esistenza tra le parti di un rapporto di locazione in forza di un contratto stipulato in data 1 aprile 2013, registrato in data 22.4.2012, per un canone annuo di € 25.000,00 oltre iva (cfr. doc. 1 fasc. attoreo). Gravava, pertanto, su parte convenuta l'onere di fornire la prova del puntuale adempimento delle obbligazioni a suo carico, tra cui quella principale di pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori.
Invero, in ordine agli oneri probatori incombenti sulle parti, in tema di prova di inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. 30.10.2001, n. 13533) ovvero della sussistenza di fatti impeditivi o estintivi dell'altrui diritto.
La convenuta si è opposta allo sfratto (senza svolgere domanda di riduzione del canone e/o di risarcimento del danno) eccependo: - problematiche economiche determinate dalla situazione pandemica;
- l'insussistenza di un grave inadempimento;
- la presenza di vizi e difetti dell'immobile e l'esistenza di un suo credito, da porsi in compensazione. Orbene, in merito alle difficoltà economiche asseritamente determinate dalla pandemia, pur in assenza di domanda di riduzione del canone, si ritiene opportuno ricordare la costante giurisprudenza secondo la quale anche nel periodo pandemico l'immobile locato ha comunque conservato il proprio valore locativo attesa “la non definitività della situazione di crisi che determina l'eccessiva onerosità ed il periodo limitato di tempo consente di ritenere che si vera in ipotesi di ordinario rischio di impresa che grava sul conduttore” (Trib. Roma, 15.5.2021, Trib.Firenze, n. 1737 del 13.8.2021). Invero, l'esistenza “di una emergenza sanitaria non è di per sé condizione intrinsecamente ostativa, in termini assoluti, all'adempimento dell'obbligazione gravante sul conduttore giacchè non può parlarsi di un'impossibilità assoluta di godimento dell'immobile, ma di mera – per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momento che l'unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e della materie prime relative all'attività esercitata…in simile contesto, il richiamo alla norma introdotta dall'art. 91 del d.l. n. 18/2020, secondo cui il rispetto delle misure di contenimento deve essere dal giudice sempre valutato ai fini della esclusione ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 cc della responsabilità del debitore in caso di inadempimento non osta all'accoglimento della domanda attorea, non avendo la società debitrice assolto all'onere di provare l'esatta incidenza delle difficoltà derivanti dal rispetto delle misure di contenimento sull'attività professionale
pagina 5 di 12 esercitata, né l'adozione di eventuali contro misure organizzative prese o l'eventuale accesso alle misure economiche dei ristori nel frattempo introdotte, in violazione del principio vigente anche in tempo di pandemia secondo cui spetta al debitore dimostrare di aver fatto uso dell'ordinaria diligenza per rimuovere gli ostacoli creati dall'esatta esecuzione degli impegni” (Tribunale di Cosenza, 5 febbraio 2021, n. 249). E' stato altresì affermato che, in caso di locazione ad uso commerciale, il rischio di un calo del fatturato, oltre ad essere circostanza soggettiva e non oggettiva, rientra nell'alea normale dell'accordo, atteso che invero, la causa del contratto di locazione non si estende mai alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore svolgerà nell'immobile (Cass. n. 11971/2010, Tribunale di Roma 9.7.2021). Anche sotto il profilo della applicazione del principio di buona fede contrattuale ex art. 1374 e 1375 c.c. è intervenuta la relazione tematica della Cassazione secondo la quale “…il magistrato non può correggere la volontà delle parti quand'anche le scelte di queste gli appaiono incongrue .. un intervento sostitutivo del giudice sembrerebbe ammissibile al più ogni volta che da regolamento negoziale dovessero emergere i termini in cui le parti hanno inteso ripartire il rischio derivante dal contratto fornendo al giudice (in chiave ermeneutica) i criteri atti a ristabilire l'equilibrio negoziale…Al di fuori di questo angusto contorno, la determinazione del contenuto del contratto appartiene alla sfera decisionale riservata ai contraenti, rispetto alla quale ogni intervento spetta al legislatore, che fissa l'eventuale disciplina cogente non modificabile né dalle pari né dal giudice” (Cassazione Relazione Tematica 56/2020 del 8.7.2020). La giurisprudenza di merito ha ribadito come: “…né l'art. 1374 c.c. né i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, né il dovere di solidarietà sociale di cui al menzionato precetto costituzionale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorchè in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, aldilà delle ipotesi espressamente previste dalla legge .. omissis.. va quindi respinta la pretesa della parte fondata su un presunto obbligo di rinegoziazione derivante dal principio generale di buona fede nella esecuzione del contratto..” (Tribunale di Roma, n. 34329/20). Nel caso di specie, parte convenuta, pur riferendo che la situazione pandemica le avrebbe procurato una situazione di difficoltà economica, non ha fornito alcuna prova in ordine a tale circostanza nonché in ordine al nesso eziologico tra tale accadimento e l'eventuale calo del fatturato non avendo prodotto in giudizio neppure alcuna documentazione contabile. La stessa convenuta, poi, riferisce, in comparsa di costituzione, che i locali commerciali sono rimasti sostanzialmente aperti anche durante il periodo pandemico (fatta eccezione per il marzo 2020). Oltretutto, come risulta dalla documentazione prodotta dall'attrice e non contestate dalla convenuta, la morosità maturata era risalente ad epoca antecedente alla situazione pandemica e, precisamente: a fine anno 2014 il debito era pari ad € 10.667,00, a fine anno 2019 la morosità era pari ad € 19.616,00, alla fine del 2020 il debito era aumentato di soli 3442,00, mentre a fine 2021 il debito era aumentato ad € 50.055,00. Non è pertanto possibile ritenere, attesa l'importante esposizione debitoria maturata prima del 2020 , che le problematiche economiche della convenuta siano da ascrivere alla crisi pandemica. Parte convenuta in comparsa di costituzione riferisce di essere titolare di un “credito antagonista” da sottrarre o porre in compensazione con quello vantato dalla locatrice, per i vizi acclarati nell'immobile e per tutti i lavori necessari, lamentando una copiosa infiltrazione d'acqua nei locali, la necessità di sostituzione dei radiatori di calore, delle porte di accesso interno ed esterno, nonché operazioni risolutive della situazione dei locali bagno e degli impianti idraulici. Come sopra precisato, in sede di precisazione delle conclusioni parte convenuta non ha riproposto la domanda, formulata in comparsa di costituzione e risposta, di “condanna al rimborso o alla esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno ed all'esterno dei locali commerciali locati per renderli conformi all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa”.
pagina 6 di 12 All'uopo si ritiene opportuno ricordare che sulla questione della mancata riproposizione di una domanda in sede di precisazione delle conclusioni si sono formati in giurisprudenza due orientamenti: secondo il primo orientamento, la mancata proposizione della domanda o dell'eccezione in sede di precisazione delle conclusioni comporta l'abbandono della stessa, assumendo rilievo la sola volontà espressa dalla parte, per il tramite del difensore tecnico, in ossequio al principio dispositivo che informa il processo civile, di talchè ogni istanza o eccezione non espressamente riproposte devono intendersi rinunciate;
per il secondo orientamento, invece, la mancata riproposizione di una domanda in precedenza formulata non autorizza alcuna presunzione di rinuncia tacita in capo a colui che ebbe originariamente a proporla, essendo necessario che, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, possa desumersi inequivocabilmente il venir meno del relativo interesse. Nel caso in esame, anche volendo aderire all'orientamento che abbandona la più rigorosa applicazione del principio dispositivo, e quindi ritenere come riproposta anche la domanda al rimborso o alla esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno ed all'esterno dei locali commerciali per renderli conformi all'uso convenuto, occorre ricordare che per giurisprudenza pacifica, in presenza di vizi della cosa locata il conduttore non ha facoltà di chiedere la loro eliminazione, a cura del locatore, e ciò perché l'art. 1578 c.c non enumera, tra le azioni disponibili al conduttore, quella di esatto adempimento, ma legittima il conduttore ad ottenere la riduzione del canone pattuito in misura corrispondente all'incidenza del vizio sulla facoltà di godimento o la risoluzione del contratto (in multis, Cass. n. 584/1963, Cass. n. 24459/2011), domande nella fattispecie non proposte. Orbene, la convenuta lamenta l'esistenza di una serie di vizi dell'immobile locato che richiederebbero
“tutta una serie di interventi strutturali” , trattandosi di “vizi e/o difetti che incidono su elementi strutturali e organici dei locali”, “caratterizzandosi come veri e proprie opere strutturali e funzionali ai locali locati”, ma non ha allegato di aver subito dei danni a causa di detti vizi ovvero una limitazione nel godimento dell'immobile. Non ci si può invero esimere dal rilevare la estrema genericità delle allegazioni della convenuta che ha riferito unicamente che i lamentati vizi avrebbero causato un “forte disagio” nello svolgimento della propria attività commerciale e “gravosi inconvenienti logistici e operativi”, senza nemmeno allegare un limitato utilizzo del bene o di aver dovuto sostenere degli esborsi;
la convenuta non ha ritenuto di svolgere argomentazioni e articolare mezzi istruttori volti a dimostrare non solo la loro esistenza, ma anche che i lamentati vizi hanno influito sul godimento dell'immobile - fornendo la prova di non averlo utilizzato o di averlo utilizzato solo in parte- o che hanno reso necessario sostenere degli esborsi per porvi rimedio. Invero, le istanze istruttorie formulate dalla convenuta, comunque in parte generiche in quanto privi di riferimenti temporali precisi ed in parte valutative, sono comunque dirette unicamente a fornire la prova dell'esistenza del vizio, ma nessun capitolo è stato articolato per fornire la prova che da tali vizi è derivato alla convenuto un danno o, comunque, una riduzione del godimento dell'immobile.
La convenuta non ha allegato né dimostrato di essere stata integralmente o parzialmente privata dell'uso della cosa locata per via delle criticità di cui questa sarebbe stata affetta, né di aver dovuto sostenere degli esborsi per aver effettuato riparazioni che gravavano sul locatore e, come detto, non ha svolto alcuna domanda di riduzione del canone o risoluzione del contratto e/o risarcimento del danno. E' pertanto evidente come anche la richiesta consulenza tecnica d'ufficio, avanzata dalla convenuta e implicitamente disattesa da questo giudice, non risulti, per le considerazioni sopra esposte, utile e necessaria ai fini del decidere, senza considerazione che l'eventuale CTU avrebbe comunque natura esplorativa in assenza di prova circa l'effettiva intervenuta diminuzione nel godimento dell'immobile o circa l'intervenuta esecuzione di opere a causa dell'inadempienza della locatrice (quanto all'arco di riscaldamento si veda infra). Oltretutto la conduttrice, che risulta essere stata nel pieno possesso dell'immobile, all'atto di sottoscrizione del contratto, all'art. 7 ha dichiarato che “i locali si consegnano in normale stato di manutenzione” e non ha denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili pagina 7 di 12 deve pertanto ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna.
Le contestazioni di parte convenuta, considerato che la convenuta ha comunque continuato ad utilizzare interamente l'immobile locato, non possono ritenersi idonee a fondare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.. E invero pacifico che la convenuta conduttrice abbia comunque utilizzato l'immobile per l'uso convenuto nonostante i vizi e difetti lamentati, esercitando l'attività; non si ritiene, pertanto, che sussistevano le condizioni per giustificare l'autotutela esercitata ex art. 1460 cc dalla convenuta che non ha più pagato, pur continuando a godere del bene. In ordine alla domanda di condanna dell'attrice al rimborso della somma di € 26.000,00 oltre iva sostenuta per l'acquisto di un arco di riscaldamento resosi necessario in seguito alla sostituzione della caldaia, ad opera della locatrice, che si sarebbe rilevata non idonea per errore di calorie complessive di emissione, con conseguente abbassamento generale della portata di calore del forno di essicazione vernici al quale è collegata.
Si ritiene innanzitutto necessario rilevare che risulta provato (in quanto pacifico e non contestato) che la sostituzione della caldaia è avvenuta nell'anno 2012, ovverosia prima della sottoscrizione del Co contratto di locazione, e che ha acquistato l'arco di riscaldamento in data 31 gennaio 2018 Pt_2
(cfr. docc. 10-14 fasc. convenuta), ovverosia circa sei anni dopo la sostituzione della caldaia e oltre due anni dopo l'invio della prima missiva del 29.9.2015. E' altresì documentalmente provato, mediante la produzione in giudizio delle missive (cfr. docc. 10- 14 fasc. convenuta) che Esse. ha lamentato l'inidoneità della caldaia in data 29 settembre 2015 CP_3 ed in data 15 novembre 2021.
Orbene, nel contratto di locazione, sottoscritto in data 1.4.2013 e, quindi, dopo la sostituzione della caldaia, non vi è alcun riferimento alla inidoneità della stessa, ed anzi all'art. 7 del contratto parte convenuta ha esplicitamente dato atto che l'immobile si trova in normale stato manutentivo. Se si considera, altresì, che per ammissione delle parti, tra le stesse era già in corso un rapporto locatizio, e che pertanto già prima della sottoscrizione del contratto di locazione di cui è causa la convenuta svolgeva la propria attività utilizzando la “nuova” caldaia, si deve concludere che l'intervenuta sostituzione della caldaia non è stata ritenuta, da parte della convenuta, ostativa alla sottoscrizione del contratto ed alla prosecuzione del rapporto. Parte convenuta riferisce, in atti, che l'acquisto dell'arco di riscaldamento si è reso “inevitabile per la prosecuzione della sua attività professionale” ma anche tale argomentazione risulta smentita dalla documentazione in atti: invero, la convenuta ha acquistato l'arco di riscaldamento circa sei anni dopo la sostituzione della caldaia, circostanza, questa, che evidentemente smentisce la tesi della necessità dell'acquisto. In ogni caso, è necessario precisare che, per giurisprudenza costante, l'art. 1575 c.c. pone a carico del locatore l'obbligo di consegnare al conduttore l'immobile locato in buono stato di manutenzione e di mantenerla in essere durante il rapporto ma non quello di apportare all'immobile ed ai relativi impianti le modifiche o le aggiunte occorrenti per renderlo idoneo alla destinazione pattuita, salvo patto contrario tra le parti (Cassazione, n.590/75), e ciò anche nel caso in cui la necessità di apportare dette modifiche o aggiunte sussista già nel momento in cui viene stipulato il contratto di locazione, sia nel caso in cui essa insorga successivamente (Cassazione, n. 2043/74). La Suprema Corte ha altresì chiarito che un tale onere non è configurabile neppure se nel contratto le parti hanno pattuito un preciso uso per l'immobile locato (peraltro nel caso in esame non ravvisabile) (Cass. n. 4676/88 che recita: “Ora, gli obblighi derivanti dagli artt.1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità sopravvenute alla consegna per rendere la cosa stessa specificamente idonea all'esercizio dell'attività per la quale è stata locata (cfr. Cass., 13 luglio 1977, n.3154; Cass., 10 luglio 1974, n.2043; Cass., 23 gennaio 1970, n.155; Cass., 3 marzo 1970, n.504; Cass., 5 febbraio
1977, n.519). Invero, al momento di stipulare un contratto di locazione di un immobile destinato a un pagina 8 di 12 determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi, e non è configurabile alcun onere in capo al conduttore, salva specifica pattuizione tra le parti.
Per le considerazioni sopra esposte, la domanda riconvenzionale di condanna dell'attrice al pagamento della somma di € 26.000,00 non può trovare accoglimento. Quanto sopra esposto,ritiene questo giudice che l'inadempimento della conduttrice risulta essere oggettivamente grave e non giustificato nemmeno dall'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.. Giova ricordare, in diritto, che, essendo il pagamento del canone di locazione la principale obbligazione del conduttore, non è consentito a quest'ultimo sospenderne unilateralmente il pagamento nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell'immobile locato, dovendosi ritenere legittima tale sospensione nella sola ipotesi in cui venga integralmente meno la controprestazione in capo al locatore: in tal senso, si è espressa la Suprema Corte, “ il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga a mancare completamente la controprestazione del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (Cass. n. 18987 del 27.09.2016, Cass. n. 13887/2011). E ancora “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adempleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità dei due inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettivi. In applicazione a tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionato all'inadempimento del locatore (V. Cass. N. 8425/2006, Cass. N. 2855/2005). La giurisprudenza è concorde nel ritenere che i vizi della cosa locata non danno facoltà al conduttore di autoridurre il canone, ma solo di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo.
Infatti, la cosidetta autoriduzione del canone costituirebbe fatto arbitrario ed illegittimo de conduttore, che finirebbe per causare il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578 c.c. per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti. Invero,l'autocompensazione che parte convenuta ha inteso operare di propria iniziativa, e che ha condotto alla sospensione del pagamento del canone locativo, costituisce un'ipotesi di ragion fattasi notoriamente ritenuta illegittima dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. N. 444/1985, Cass.
N. 2580/1985).
Anche ampia parte della giurisprudenza di merito (Trib. Roma, n. 21328 del 4.11.2019, Trib. Cagliari,
n. 1601 del 31.5.2018, Trib. Pisa, n. 529 del 3.5.2017) ritiene che i vizi della cosa locata non diano facoltà al conduttore di autoridurre il canone, ma solo di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, domande, queste, peraltro nella fattispecie non formulate dalla convenuta. L'eccezione di inadempimento è destituita anche in quanto la convenuta non solo non ha provato, ma nemmeno ha allegato una diminuzione nel godimento del bene che, infatti, ha detenuto fino al rilascio, mantendendolo nella propria piena disponibilità. Pertanto, nella fattispecie per cui è causa, in cui il godimento dell'immobile locato non è mai venuto meno, avendo il conduttore sospeso il pagamento integrale dei canoni pur continuando ad esercitare la propria attività presso l'immobile locato, e non avendo quindi, facoltà di sospendere la propria prestazione, essendo tale inadempimento non pagina 9 di 12 proporzionale a quello contestato alla parte locatrice deve trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della parte conduttrice. Relativamente alla valutazione della gravità dell'inadempimento, la giurisprudenza ha più volte ribadito che “in tema di risoluzione contrattuale per grave inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c. della non scarsa importanza dell'inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, (così ex multis, Cass. n. 24460/2005).
In ordine al quantum della morosità, l'importo di € 26.181,74 a titolo di morosità per i canoni di locazione indicato dall'attrice, importo non contestato nel quantum dalla convenuta che ha unicamente precisato doversi porre in raffronto alle contestazioni riferite ai vizi e difetti, deve ritenersi ammesso e pacifico, avendo la convenuta contestato unicamente la debenza della somma di € 5.396,80 richiesta a titolo di adeguamento Istat. La convenuta ha eccepito la inammissibilità della domanda di condanna al pagamento della rivalutazione monetaria formulata dall'attrice in quanto domanda nuova. Occorre all'uopo ricordare che la Suprema Corte ha recentemente affermato che “ nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte la facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata “ (Cass. Civ. Ord., 08.05.2023, n.12131); nello stesso senso “nel procedimento di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'introduzione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata, purchè la domanda nuova risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario” (Cass. Ord. n. 5955 del 28.02.2023). Invero, la giurisprudenza più recente, a cui questo giudice ritiene di aderire, con un orientamento più liberale rispetto al precedente – che riteneva che le parti non potessero svolgere nella fase di merito, mutazione della domanda o introdurne di nuove, ritenendo il giudizio unico -, ha ritenuto che nel procedimento di sfratto o di convalida a seguito della trasformazione della fase sommaria a cognizione piena, il thema decidendum risulterà cristallizzato ed immodificabile solo con la combinazione degli atti introduttivi della fase sommaria e delle memorie integrative. Ne deriva l'ammissibilità della domanda di condanna al pagamento della rivalutazione monetaria. Precisato quanto sopra, occorre esaminare la questione relativa alla sussistenza o meno del diritto del locatore all'aggiornamento ISTAT del canone, in relazione al quale le parti hanno pattuito, all'art. 2 del contratto che “ il canone di locazione sia aggiornato annualmente secondo le variazioni Istat entro il termine massimo stabilito dalla legge e ciò automaticamente senza ulteriori formalità”. In proposito, si osserva che, per giurisprudenza costante, “ la clausola di un contratto di locazione co la quale le parti convengano l'aggiornamento automatico del canone su base annuale ( a seguito della modifica dell'art. 32 legge 392 del 1978 operata dall'art 1 del d.lo. 7 febbraio 195, convertito, con modifiche, dalla legge n. 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79n della legge sull'equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all'esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento (Cass. n. 3014/2012). Recentemente Cassazione n. 27287/2021 ha statuito “In base all'art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. Dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a
pagina 10 di 12 richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta;
pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazione Istat che intervengono nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita d anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto”. Pertanto, gli aumenti saranno dovuti soltanto dal momento della richiesta (restando esclusa ogni possibile richiesta di arretrati, come confermato da Cass. n. 11675/2014 che afferma “ la richiesta di aggiornamento del canone da parte del conduttore si pone come condizione per i sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati”). Sotto tale profilo, quindi, non avendo la parte locatrice dato prova di aver tempestivamente richiesto il versamento dell'adeguamento Istat entro il mese successivo a quello di sottoscrizione/rinnovo del contratto di locazione inter-partes, la somma di € 5.396,80 richiesta a titolo di adeguamenti Istat risulta non dovuta. La morosità dedotta dall'intimante e pari ad Euro 53.868,00 alla data della intimazione - e pari ad €
26.181,74 a titolo di canoni di locazione alla data del rilascio - corrisponde a oltre un'annualità di canone il che giustifica la domanda di risoluzione del rapporto per grave inadempimento. Sul punto, va altresì condivisa l'ormai consolidata giurisprudenza di legittimità che, pur escludendo l'applicabilità alle locazione destinate ad uso diverso dall'abitativo dell'art. 5 L. 392/78, ritiene comunque il criterio determinato da tale norma valido parametro per valutare, ex art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza (rif. Cass. N. 5902/2006, n. 1234/2000).
* * * * *
Alle luce delle argomentazioni che precedono consegue la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento della conduttrice con conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio, dandosi atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile. Parte convenuta dovrà altresì essere condannata a corrispondere all'attrice la somma di € 26.181,74 a titolo di canoni di locazione scaduti alla data del 22.10.2024, oltre interessi dalla presente pronuncia al saldo effettivo. La domanda svolta in via riconvenzionale dalla convenuta è risultata essere infondata e, pertanto, non può trovare accoglimento. Le spese di lite, liquidate in complessive € 6.800,00 (di cui € 2.478,00 fase di studio, € 1418,00 fase introduttiva, € 494,00 fase trattazione ed € 1910,00 fase decisionale) di cui € 500,00 per spese, oltre rimborso spese forfetarie ed oneri, seguono la soccombenza ex art. 91 cpc e vengono poste a carico della convenuta.
P.Q.M.
Il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione rigettata, così provvede:
- dichiara risolto per grave inadempimento della convenuta Parte_2 Controparte_3
in persona del legale rappresentante pro-tempore, il contratto di locazione inter partes
[...] sottoscritto in data 1.04.2013;
- conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio del 20.9.2023, dando atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile;
- dichiara tenuta e condanna la in persona Parte_2 Controparte_3 del legale rappresentante pro-tempore, a corrispondere all'attrice la somma di euro 26.181,74 per canoni di locazione scaduti alla data del 22.10.2024, oltre interessi dalla presente pronuncia al saldo;
- rigetta la domanda riconvenzionale della convenuta;
- dichiara tenuta e condanna la in persona Parte_2 Controparte_3 del legale rappresentante pro-tempore, a corrispondere agli attori la somma di € 6.800,00 di cui €
pagina 11 di 12 500,00 per spese, oltre Iva, Cpa e 15% rimborso spese forfettario, a titolo di rifusione delle spese di lite.
Sentenza pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Monza, 29 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Guendalina Borghi
pagina 12 di 12
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 136/2023 tra
Parte_1
ATTRICE
e
.PI. Parte_2 Controparte_1
CONVENUTA
Oggi 29 gennaio 2025, innanzi al dott. Guendalina Borghi, sono comparsi:
Per l'avv. ERBA MICHELE Parte_1 Per PI. l'avv. Parte_2 Controparte_1
ORNAGHI EMANUELE
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
Il procuratore di parte attrice precisa le conclusioni come da note conclusive del 15 gennaio 2025, il procuratore di parte convenuta precisa le conclusioni come da II memoria conclusiva del 14 gennaio
2025.
Il Giudice
Invita le parti a discutere oralmente la causa, dispensandole dalla lettura della sentenza che, su accordo delle stesse, sarà immediatamente depositata tramite Consolle.
Dopo discussione orale, il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
All'esito della Camera di Consiglio, il giudice pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti e provvedendo all'immediato deposito tramite “Consolle magistrato”.
Verbale chiuso alle ore 15.03
Il Giudice
dott. Guendalina Borghi
pagina 1 di 12 N. R.G. 136/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Guendalina Borghi
, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.,ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 136/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ERBA MICHELE e dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
FERMI TOMMASO, elettivamente domiciliato in Monza, via Giulini 7,presso il difensore avv. ERBA
MICHELE
ATTRICE contro
PI. (C.F. Parte_2 Controparte_1
), con il patrocinio dell'avv. ORNAGHI EMANUELE, elettivamente domiciliato in P.IVA_2
Ferraris, 8, Monza, presso il difensore avv. ORNAGHI EMANUELE
CONVENUTA
CONCLUSIONI: all'udienza di discussione, il procuratore di parte attrice precisava le conclusioni come da note conclusive del 15 gennaio 2025: “accertare e dichiarare che la morosità della conduttrice al momento del rilascio dell'immobile (22.10.2024) è pari ad € 31.578,63 e, per l'effetto, dichiarare il contratto di locazione risolto per grave inadempimento della conduttrice e, per l'effetto, dato atto che l'unità immobiliare sita nel Comune di Monza – Via Mentana n. 23, è stata riconsegnata libera e vuota da persone e cose, e per l'effetto condannare ex articolo 666 c.p.c. la società
.PI. (c.f. ) con Parte_2 Controparte_1 P.IVA_2 sede in Monza – Via Mentana n. 23, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante Sig.
(c.f. ) nonché, salvo il disposto di cui all'art. 2304 c.c., Controparte_1 C.F._1 al socio accomandatario Sig. (c.f. ) residente a [...]C.F._1
Villasanta – via Farina n. 9, a pagare alla ricorrente la somma di € 31.578,63, o la maggiore o minore somma fosse ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori dal dovuto al saldo effettivo. respingere per tutte le ragioni meglio esposte in atto le domande tutte, spiegate da controparte anche in via riconvenzionale, perché infondate in fatto ed in diritto per tutte le ragioni esposte in narrativa e, in ogni caso, non provate. Con rifusione di spese e competenze delle due fasi del presente giudizio, oltre spese generali 15% ex dm 55/2014, oltre iva e c.p.a. come per legge”. Il procuratore di parte convenuta precisava le conclusioni come da seconda memoria conclusiva del 14 gennaio 2025:” Piaccia all'On.le Tribunale di Monza, contrariis rejectis, giudicare: Nel Merito: previa remissione in istruttoria della causa onde consentire la produzione agli atti del video richiamato da
pagina 2 di 12 parte resistente (all. n. 16), - rigettare l'intimazione di sfratto per morosità come formulata, notificata alla conduttrice in data 22.02.23 in base a quanto dedotto ed eccepito, in fatto ed in diritto;
- rigettare poiché irrituale ed intempestiva la domanda volta ad ottenere il ristoro della somma di €. 5.396,80 pretesa a titolo di aggiornamento ISTAT, risolvendosi in domanda del tutto nuova che amplia l'originario petitum della causa come tale inammissibile;
- accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c., per l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento della somma per la presunta morosità contestata, originariamente indicata nella complessiva somma di €. 53.868,00 ed infine precisata nella somma di €. 31.578,63, comprensiva dell'importo di €. 5.396,80 preteso a titolo di rivalutazione ISTAT;
- accertare e dichiarare che il credito residuale della locatrice per morosità, anche considerata la durata del rapporto in essere tra le pari, non costituisce inadempimento rilevante come tale idoneo ad annullare il contratto di locazione;
- accertare e dichiarare la compensazione, anche parziale, del credito vantato dalla locatrice con quello vantato dalla conduttrice per i motivi di cui in narrativa, rigettando la domanda di ristoro della somma complessivamente dovuta così come formulata dall'intimante poiché infondata in fatto e in diritto;
- In Via Riconvenzionale: - condannare la locatrice al rimborso in favore della conduttrice della somma di
€. 26.000,00 oltre IVA da questa sostenuta per la installazione di nuovo arco di riscaldamento nel forno essicazioni vernici, ovvero la somma che sarà riconosciuta a tale titolo anche in via equitativa, a mezzo corrispondente riduzione del canone locativo anche riferita alla morosità contestata, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo effettivo. Spese, competenze ed onorari di giudizio rifusi”. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto Preliminarmente, si ricorda che ai sensi dell'art. 132 c.p.c. il Giudice è legittimato a concentrarsi solo sui punti nodali della controversia, senza necessità di esaminare le ulteriori questioni e senza necessità di rispettare quello che astrattamente sarebbe l'esatto ordine di trattazione. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con ingiunzione, la , in persona del legale rappresentante pro-tempore, denunciava la morosità della Parte_1 [...]
. , in persona del legale rappresentante pro- Controparte_2 Controparte_3 tempore, stante il mancato pagamento del canone di locazione per complessive € 53,868,00 alla data della intimazione (cfr. doc, 2, 2bis, 2ter, 2quater, 2quinquies, 2sexies, 2septies, 2octies, doc.3 fasc. attrice). Concludeva domandando la convalida dell'intimato sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo. Si costituiva in giudizio la . , in persona del Parte_2 Controparte_3 legale rappresentante pro-tempore, proponendo opposizione all'intimato sfratto, domandando il rigetto della intimazione anche per l'assenza di un grave inadempimento e la compensazione, anche parziale, del credito vantato dalla locatrice con quello vantato dalla conduttrice;
in via riconvenzionale, la convenuta formulava domanda di condanna dell'intimante al rimborso della somma di € 26000,00 oltre iva sostenuta per la installazione di un arco di riscaldamento nel forno essicazioni vernici a mezzo corrispondente riduzione del canone anche riferita alla morosità nonché la condanna dell'attrice al rimborso o alla esecuzione dei lavori necessari da eseguirsi all'interno ed all'esterno dei locali locati per renderli conformi all'uso convenuto. In primis, Esse. riferiva che l'attrice, nonostante il mancato sgombero avesse interessato solo una CP_3 minima parte dell'area e vi fosse un mero ritardo, aveva inteso risolvere l'accordo del 20.3.2023 per violazione di quanto previsto all'art. 4, violazione che comunque non avrebbe dovuto dar corso alla riattivazione dello sfratto.
Nel merito, la convenuta evidenziava le oggettive difficoltà economiche derivate dalla situazione pandemica nel periodo in cui è sorta gran parte della morosità ed eccepiva l'inadempimento della locatrice per vizi e difetti dell'immobile, precisamente radiatori di calore vetusti e inservibili, necessità di sostituzione delle porte di accesso interno ed esterno, gravosa situazione dei locali bagno e loro impianti idraulici, oltre a infiltrazioni d'acqua. Esse. riferiva però che il problema principale era CP_3 conseguito alla installazione di una nuova caldaia dell'immobile locato rivelatasi non idonea per errore pagina 3 di 12 di calorie complessive di emissione che, essendo collegata al forno di essicazioni vernici, ne aveva determinato un abbassamento generale della portata di calore costringendola ad installare un arco di riscaldamento ulteriore al costo di € 26.000,00 oltre iva. Concludeva chiedendo il rigetto della intimazione di sfratto stante l'assenza di un grave inadempimento, la compensazione del credito vantato dalla locatrice con quello vantato dalla conduttrice, ed, in via riconvenzionale, domandando la condanna dell'attrice al rimborso della somma di € 26.000,00 oltre iva sostenuta per la installazione dell'arco di riscaldamento nel forno essiccazioni vernici mediante riduzione del canone di locazione oltre, in ogni caso, al rimborso o alla esecuzione di tutti i lavori necessari all'interno ed all'esterno dei locali per renderli conformi all'uso convenuto. Con memoria autorizzata, l'attrice ha in primis sottolineato come la convenuta non abbia mai contestato la morosità intimata, confermata anche dall'accordo sottoscritto dalle parti in data 20.3.2023, e dalla stessa convenuta quantificata in comparsa di costituzione in € 25.868,00; in ordine alle asserite difficoltà economiche determinate dalla pandemia, ha precisato che la morosità risaliva al 2014 e che comunque la convenuta non aveva mai cessato la propria attività (fatta eccezione per il mese di marzo, come riferito dalla stessa in atti). Relativamente ai dedotti vizi e difetti dell'immobile, che Pt_2 CP_3 venivano contestati, ha evidenziato che i vizi e difetti lamentati comproverebbero, al più, Pt_1 l'incuria con cui la conduttrice deteneva l'immobile e, che la convenuta si era impegnata ad eseguire le opere necessarie alla copertura a propria cura e spese. In ordine, da ultimo, alla domanda di rimborso della somma di € 26.000,00 oltre iva sostenuta per l'acquisto di un arco di essicazione, ne chiedeva il rigetto evidenziando come detto acquisto, definito indispensabile per lo svolgimento dell'attività lavorativa, sarebbe stato effettuato solo nel gennaio 2018, e, quindi, sei anni dopo l'installazione della caldaia, tre anni dopo l'invio della missiva del 29.5.2015 e, comunque, successivamente alla sottoscrizione del contratto di locazione. Concludeva domandando il rigetto della opposizione spiegata dalla convenuta e da tutte le domande svolte, anche in via riconvenzionale, con declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice e condanna al pagamento del canone di locazione. Il Giudice, stante l'opposizione proposta, su istanza dell'attrice ritenuta la sussistenza dei presupposti emetteva ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito e la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale con assegnazione dei termini per l'integrazione degli atti, emettendo altresì ordinanza provvisoria di rilascio. Esaurita la trattazione della controversia, all'udienza del 29 gennaio 2025, il procuratore di parte attrice precisava le conclusioni come da note conclusive autorizzate del 15.1.2025 ed il procuratore di parte convenuta precisava le conclusioni come da seconda memoria conclusiva del 14.1.2025.
La causa, presenti i procuratori delle parti, veniva discussa e decisa con contestuale emissione della sentenza. Preliminarmente, si ritiene necessario delineare l'oggetto del contendere alla luce delle domande svolte dalle parti: l'attrice ha domandato pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, con condanna al rilascio (intervenuto in data 22.10.2024 cfr. doc. 22 fasc. attoreo) e con condanna al pagamento dei canoni di locazione comprensivi di aggiornamento Istat;
la convenuta ha domandato il rigetto della domanda di risoluzione del contratto in assenza di un grave inadempimento, oltre al rigetto della domanda di versamento della somma di € 5.396,80 a titolo di aggiornamento Istat in quanto domanda nuova e comunque infondata, ed, in via riconvenzionale, la condanna della locatrice al rimborso della somma di € 26.000,00 oltre Iva sostenuta per l'acquisto di un arco di riscaldamento a mezzo corrispondente riduzione della morosità contestata, accertando la compensazione anche parziale, nonché domanda di condanna dell'attrice al rimborso o alla esecuzione dei lavori necessari nell'immobile per renderlo conforme all'uso convenuto, domanda, quest'ultima, peraltro non riproposta nella seconda memoria conclusiva richiamata in sede di precisazione delle conclusioni (e neppure nelle note conclusive del 14.11.2024).
pagina 4 di 12 E' necessario da subito rilevare che parte convenuta non ha inteso formulare domanda di riduzione del canone di locazione, nè domanda di risarcimento del danno, né domanda di accertamento della validità ed efficacia dell'accordo transattivo del 20.3.2023. Preliminarmente, parte convenuta argomenta in ordine all'accordo del 20 marzo 2023 affermando che la violazione (sia pur “solo in minima parte” e per un mero ritardo) della clausola n. 4 non avrebbe dovuto comportare la riattivazione dello sfratto, bensì la possibilità di ottenere lo sgombero forzoso. In proposito, pur essendo superflua ogni precisazione in assenza di domanda, si rileva che la risoluzione è stata prevista dalle parti all'art. 8: “la presente transazione dovrà ritenersi decaduta e non più valida in caso di mancato adempimento degli obblighi posti a carico della Conduttrice di cui ai punti 3,4,5 e 6 che precedono da intendersi espressamente quali clausole risolutive espresse”. L'argomentazione, poi, di Esse. per cui, avendo le parti concordato in € 50.000,00 l'importo da versare, la morosità non CP_3 sarebbe più corrispondente a quanto intimato, non risulta condivisibile atteso che le parti hanno espressamente previsto (art. 8) il carattere non novativo della transazione.
Passando al merito della controversia, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice è risultata fondata e, pertanto, merita accoglimento atteso che l'attrice ha assolto agli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697 c.c.. E' pacifico, in quanto documentale e non contestato dalla convenuta, l'esistenza tra le parti di un rapporto di locazione in forza di un contratto stipulato in data 1 aprile 2013, registrato in data 22.4.2012, per un canone annuo di € 25.000,00 oltre iva (cfr. doc. 1 fasc. attoreo). Gravava, pertanto, su parte convenuta l'onere di fornire la prova del puntuale adempimento delle obbligazioni a suo carico, tra cui quella principale di pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori.
Invero, in ordine agli oneri probatori incombenti sulle parti, in tema di prova di inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. 30.10.2001, n. 13533) ovvero della sussistenza di fatti impeditivi o estintivi dell'altrui diritto.
La convenuta si è opposta allo sfratto (senza svolgere domanda di riduzione del canone e/o di risarcimento del danno) eccependo: - problematiche economiche determinate dalla situazione pandemica;
- l'insussistenza di un grave inadempimento;
- la presenza di vizi e difetti dell'immobile e l'esistenza di un suo credito, da porsi in compensazione. Orbene, in merito alle difficoltà economiche asseritamente determinate dalla pandemia, pur in assenza di domanda di riduzione del canone, si ritiene opportuno ricordare la costante giurisprudenza secondo la quale anche nel periodo pandemico l'immobile locato ha comunque conservato il proprio valore locativo attesa “la non definitività della situazione di crisi che determina l'eccessiva onerosità ed il periodo limitato di tempo consente di ritenere che si vera in ipotesi di ordinario rischio di impresa che grava sul conduttore” (Trib. Roma, 15.5.2021, Trib.Firenze, n. 1737 del 13.8.2021). Invero, l'esistenza “di una emergenza sanitaria non è di per sé condizione intrinsecamente ostativa, in termini assoluti, all'adempimento dell'obbligazione gravante sul conduttore giacchè non può parlarsi di un'impossibilità assoluta di godimento dell'immobile, ma di mera – per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momento che l'unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e della materie prime relative all'attività esercitata…in simile contesto, il richiamo alla norma introdotta dall'art. 91 del d.l. n. 18/2020, secondo cui il rispetto delle misure di contenimento deve essere dal giudice sempre valutato ai fini della esclusione ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 cc della responsabilità del debitore in caso di inadempimento non osta all'accoglimento della domanda attorea, non avendo la società debitrice assolto all'onere di provare l'esatta incidenza delle difficoltà derivanti dal rispetto delle misure di contenimento sull'attività professionale
pagina 5 di 12 esercitata, né l'adozione di eventuali contro misure organizzative prese o l'eventuale accesso alle misure economiche dei ristori nel frattempo introdotte, in violazione del principio vigente anche in tempo di pandemia secondo cui spetta al debitore dimostrare di aver fatto uso dell'ordinaria diligenza per rimuovere gli ostacoli creati dall'esatta esecuzione degli impegni” (Tribunale di Cosenza, 5 febbraio 2021, n. 249). E' stato altresì affermato che, in caso di locazione ad uso commerciale, il rischio di un calo del fatturato, oltre ad essere circostanza soggettiva e non oggettiva, rientra nell'alea normale dell'accordo, atteso che invero, la causa del contratto di locazione non si estende mai alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore svolgerà nell'immobile (Cass. n. 11971/2010, Tribunale di Roma 9.7.2021). Anche sotto il profilo della applicazione del principio di buona fede contrattuale ex art. 1374 e 1375 c.c. è intervenuta la relazione tematica della Cassazione secondo la quale “…il magistrato non può correggere la volontà delle parti quand'anche le scelte di queste gli appaiono incongrue .. un intervento sostitutivo del giudice sembrerebbe ammissibile al più ogni volta che da regolamento negoziale dovessero emergere i termini in cui le parti hanno inteso ripartire il rischio derivante dal contratto fornendo al giudice (in chiave ermeneutica) i criteri atti a ristabilire l'equilibrio negoziale…Al di fuori di questo angusto contorno, la determinazione del contenuto del contratto appartiene alla sfera decisionale riservata ai contraenti, rispetto alla quale ogni intervento spetta al legislatore, che fissa l'eventuale disciplina cogente non modificabile né dalle pari né dal giudice” (Cassazione Relazione Tematica 56/2020 del 8.7.2020). La giurisprudenza di merito ha ribadito come: “…né l'art. 1374 c.c. né i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, né il dovere di solidarietà sociale di cui al menzionato precetto costituzionale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorchè in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, aldilà delle ipotesi espressamente previste dalla legge .. omissis.. va quindi respinta la pretesa della parte fondata su un presunto obbligo di rinegoziazione derivante dal principio generale di buona fede nella esecuzione del contratto..” (Tribunale di Roma, n. 34329/20). Nel caso di specie, parte convenuta, pur riferendo che la situazione pandemica le avrebbe procurato una situazione di difficoltà economica, non ha fornito alcuna prova in ordine a tale circostanza nonché in ordine al nesso eziologico tra tale accadimento e l'eventuale calo del fatturato non avendo prodotto in giudizio neppure alcuna documentazione contabile. La stessa convenuta, poi, riferisce, in comparsa di costituzione, che i locali commerciali sono rimasti sostanzialmente aperti anche durante il periodo pandemico (fatta eccezione per il marzo 2020). Oltretutto, come risulta dalla documentazione prodotta dall'attrice e non contestate dalla convenuta, la morosità maturata era risalente ad epoca antecedente alla situazione pandemica e, precisamente: a fine anno 2014 il debito era pari ad € 10.667,00, a fine anno 2019 la morosità era pari ad € 19.616,00, alla fine del 2020 il debito era aumentato di soli 3442,00, mentre a fine 2021 il debito era aumentato ad € 50.055,00. Non è pertanto possibile ritenere, attesa l'importante esposizione debitoria maturata prima del 2020 , che le problematiche economiche della convenuta siano da ascrivere alla crisi pandemica. Parte convenuta in comparsa di costituzione riferisce di essere titolare di un “credito antagonista” da sottrarre o porre in compensazione con quello vantato dalla locatrice, per i vizi acclarati nell'immobile e per tutti i lavori necessari, lamentando una copiosa infiltrazione d'acqua nei locali, la necessità di sostituzione dei radiatori di calore, delle porte di accesso interno ed esterno, nonché operazioni risolutive della situazione dei locali bagno e degli impianti idraulici. Come sopra precisato, in sede di precisazione delle conclusioni parte convenuta non ha riproposto la domanda, formulata in comparsa di costituzione e risposta, di “condanna al rimborso o alla esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno ed all'esterno dei locali commerciali locati per renderli conformi all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa”.
pagina 6 di 12 All'uopo si ritiene opportuno ricordare che sulla questione della mancata riproposizione di una domanda in sede di precisazione delle conclusioni si sono formati in giurisprudenza due orientamenti: secondo il primo orientamento, la mancata proposizione della domanda o dell'eccezione in sede di precisazione delle conclusioni comporta l'abbandono della stessa, assumendo rilievo la sola volontà espressa dalla parte, per il tramite del difensore tecnico, in ossequio al principio dispositivo che informa il processo civile, di talchè ogni istanza o eccezione non espressamente riproposte devono intendersi rinunciate;
per il secondo orientamento, invece, la mancata riproposizione di una domanda in precedenza formulata non autorizza alcuna presunzione di rinuncia tacita in capo a colui che ebbe originariamente a proporla, essendo necessario che, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, possa desumersi inequivocabilmente il venir meno del relativo interesse. Nel caso in esame, anche volendo aderire all'orientamento che abbandona la più rigorosa applicazione del principio dispositivo, e quindi ritenere come riproposta anche la domanda al rimborso o alla esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno ed all'esterno dei locali commerciali per renderli conformi all'uso convenuto, occorre ricordare che per giurisprudenza pacifica, in presenza di vizi della cosa locata il conduttore non ha facoltà di chiedere la loro eliminazione, a cura del locatore, e ciò perché l'art. 1578 c.c non enumera, tra le azioni disponibili al conduttore, quella di esatto adempimento, ma legittima il conduttore ad ottenere la riduzione del canone pattuito in misura corrispondente all'incidenza del vizio sulla facoltà di godimento o la risoluzione del contratto (in multis, Cass. n. 584/1963, Cass. n. 24459/2011), domande nella fattispecie non proposte. Orbene, la convenuta lamenta l'esistenza di una serie di vizi dell'immobile locato che richiederebbero
“tutta una serie di interventi strutturali” , trattandosi di “vizi e/o difetti che incidono su elementi strutturali e organici dei locali”, “caratterizzandosi come veri e proprie opere strutturali e funzionali ai locali locati”, ma non ha allegato di aver subito dei danni a causa di detti vizi ovvero una limitazione nel godimento dell'immobile. Non ci si può invero esimere dal rilevare la estrema genericità delle allegazioni della convenuta che ha riferito unicamente che i lamentati vizi avrebbero causato un “forte disagio” nello svolgimento della propria attività commerciale e “gravosi inconvenienti logistici e operativi”, senza nemmeno allegare un limitato utilizzo del bene o di aver dovuto sostenere degli esborsi;
la convenuta non ha ritenuto di svolgere argomentazioni e articolare mezzi istruttori volti a dimostrare non solo la loro esistenza, ma anche che i lamentati vizi hanno influito sul godimento dell'immobile - fornendo la prova di non averlo utilizzato o di averlo utilizzato solo in parte- o che hanno reso necessario sostenere degli esborsi per porvi rimedio. Invero, le istanze istruttorie formulate dalla convenuta, comunque in parte generiche in quanto privi di riferimenti temporali precisi ed in parte valutative, sono comunque dirette unicamente a fornire la prova dell'esistenza del vizio, ma nessun capitolo è stato articolato per fornire la prova che da tali vizi è derivato alla convenuto un danno o, comunque, una riduzione del godimento dell'immobile.
La convenuta non ha allegato né dimostrato di essere stata integralmente o parzialmente privata dell'uso della cosa locata per via delle criticità di cui questa sarebbe stata affetta, né di aver dovuto sostenere degli esborsi per aver effettuato riparazioni che gravavano sul locatore e, come detto, non ha svolto alcuna domanda di riduzione del canone o risoluzione del contratto e/o risarcimento del danno. E' pertanto evidente come anche la richiesta consulenza tecnica d'ufficio, avanzata dalla convenuta e implicitamente disattesa da questo giudice, non risulti, per le considerazioni sopra esposte, utile e necessaria ai fini del decidere, senza considerazione che l'eventuale CTU avrebbe comunque natura esplorativa in assenza di prova circa l'effettiva intervenuta diminuzione nel godimento dell'immobile o circa l'intervenuta esecuzione di opere a causa dell'inadempienza della locatrice (quanto all'arco di riscaldamento si veda infra). Oltretutto la conduttrice, che risulta essere stata nel pieno possesso dell'immobile, all'atto di sottoscrizione del contratto, all'art. 7 ha dichiarato che “i locali si consegnano in normale stato di manutenzione” e non ha denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili pagina 7 di 12 deve pertanto ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna.
Le contestazioni di parte convenuta, considerato che la convenuta ha comunque continuato ad utilizzare interamente l'immobile locato, non possono ritenersi idonee a fondare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.. E invero pacifico che la convenuta conduttrice abbia comunque utilizzato l'immobile per l'uso convenuto nonostante i vizi e difetti lamentati, esercitando l'attività; non si ritiene, pertanto, che sussistevano le condizioni per giustificare l'autotutela esercitata ex art. 1460 cc dalla convenuta che non ha più pagato, pur continuando a godere del bene. In ordine alla domanda di condanna dell'attrice al rimborso della somma di € 26.000,00 oltre iva sostenuta per l'acquisto di un arco di riscaldamento resosi necessario in seguito alla sostituzione della caldaia, ad opera della locatrice, che si sarebbe rilevata non idonea per errore di calorie complessive di emissione, con conseguente abbassamento generale della portata di calore del forno di essicazione vernici al quale è collegata.
Si ritiene innanzitutto necessario rilevare che risulta provato (in quanto pacifico e non contestato) che la sostituzione della caldaia è avvenuta nell'anno 2012, ovverosia prima della sottoscrizione del Co contratto di locazione, e che ha acquistato l'arco di riscaldamento in data 31 gennaio 2018 Pt_2
(cfr. docc. 10-14 fasc. convenuta), ovverosia circa sei anni dopo la sostituzione della caldaia e oltre due anni dopo l'invio della prima missiva del 29.9.2015. E' altresì documentalmente provato, mediante la produzione in giudizio delle missive (cfr. docc. 10- 14 fasc. convenuta) che Esse. ha lamentato l'inidoneità della caldaia in data 29 settembre 2015 CP_3 ed in data 15 novembre 2021.
Orbene, nel contratto di locazione, sottoscritto in data 1.4.2013 e, quindi, dopo la sostituzione della caldaia, non vi è alcun riferimento alla inidoneità della stessa, ed anzi all'art. 7 del contratto parte convenuta ha esplicitamente dato atto che l'immobile si trova in normale stato manutentivo. Se si considera, altresì, che per ammissione delle parti, tra le stesse era già in corso un rapporto locatizio, e che pertanto già prima della sottoscrizione del contratto di locazione di cui è causa la convenuta svolgeva la propria attività utilizzando la “nuova” caldaia, si deve concludere che l'intervenuta sostituzione della caldaia non è stata ritenuta, da parte della convenuta, ostativa alla sottoscrizione del contratto ed alla prosecuzione del rapporto. Parte convenuta riferisce, in atti, che l'acquisto dell'arco di riscaldamento si è reso “inevitabile per la prosecuzione della sua attività professionale” ma anche tale argomentazione risulta smentita dalla documentazione in atti: invero, la convenuta ha acquistato l'arco di riscaldamento circa sei anni dopo la sostituzione della caldaia, circostanza, questa, che evidentemente smentisce la tesi della necessità dell'acquisto. In ogni caso, è necessario precisare che, per giurisprudenza costante, l'art. 1575 c.c. pone a carico del locatore l'obbligo di consegnare al conduttore l'immobile locato in buono stato di manutenzione e di mantenerla in essere durante il rapporto ma non quello di apportare all'immobile ed ai relativi impianti le modifiche o le aggiunte occorrenti per renderlo idoneo alla destinazione pattuita, salvo patto contrario tra le parti (Cassazione, n.590/75), e ciò anche nel caso in cui la necessità di apportare dette modifiche o aggiunte sussista già nel momento in cui viene stipulato il contratto di locazione, sia nel caso in cui essa insorga successivamente (Cassazione, n. 2043/74). La Suprema Corte ha altresì chiarito che un tale onere non è configurabile neppure se nel contratto le parti hanno pattuito un preciso uso per l'immobile locato (peraltro nel caso in esame non ravvisabile) (Cass. n. 4676/88 che recita: “Ora, gli obblighi derivanti dagli artt.1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità sopravvenute alla consegna per rendere la cosa stessa specificamente idonea all'esercizio dell'attività per la quale è stata locata (cfr. Cass., 13 luglio 1977, n.3154; Cass., 10 luglio 1974, n.2043; Cass., 23 gennaio 1970, n.155; Cass., 3 marzo 1970, n.504; Cass., 5 febbraio
1977, n.519). Invero, al momento di stipulare un contratto di locazione di un immobile destinato a un pagina 8 di 12 determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi, e non è configurabile alcun onere in capo al conduttore, salva specifica pattuizione tra le parti.
Per le considerazioni sopra esposte, la domanda riconvenzionale di condanna dell'attrice al pagamento della somma di € 26.000,00 non può trovare accoglimento. Quanto sopra esposto,ritiene questo giudice che l'inadempimento della conduttrice risulta essere oggettivamente grave e non giustificato nemmeno dall'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.. Giova ricordare, in diritto, che, essendo il pagamento del canone di locazione la principale obbligazione del conduttore, non è consentito a quest'ultimo sospenderne unilateralmente il pagamento nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell'immobile locato, dovendosi ritenere legittima tale sospensione nella sola ipotesi in cui venga integralmente meno la controprestazione in capo al locatore: in tal senso, si è espressa la Suprema Corte, “ il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga a mancare completamente la controprestazione del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (Cass. n. 18987 del 27.09.2016, Cass. n. 13887/2011). E ancora “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adempleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità dei due inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettivi. In applicazione a tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionato all'inadempimento del locatore (V. Cass. N. 8425/2006, Cass. N. 2855/2005). La giurisprudenza è concorde nel ritenere che i vizi della cosa locata non danno facoltà al conduttore di autoridurre il canone, ma solo di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo.
Infatti, la cosidetta autoriduzione del canone costituirebbe fatto arbitrario ed illegittimo de conduttore, che finirebbe per causare il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578 c.c. per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti. Invero,l'autocompensazione che parte convenuta ha inteso operare di propria iniziativa, e che ha condotto alla sospensione del pagamento del canone locativo, costituisce un'ipotesi di ragion fattasi notoriamente ritenuta illegittima dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. N. 444/1985, Cass.
N. 2580/1985).
Anche ampia parte della giurisprudenza di merito (Trib. Roma, n. 21328 del 4.11.2019, Trib. Cagliari,
n. 1601 del 31.5.2018, Trib. Pisa, n. 529 del 3.5.2017) ritiene che i vizi della cosa locata non diano facoltà al conduttore di autoridurre il canone, ma solo di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, domande, queste, peraltro nella fattispecie non formulate dalla convenuta. L'eccezione di inadempimento è destituita anche in quanto la convenuta non solo non ha provato, ma nemmeno ha allegato una diminuzione nel godimento del bene che, infatti, ha detenuto fino al rilascio, mantendendolo nella propria piena disponibilità. Pertanto, nella fattispecie per cui è causa, in cui il godimento dell'immobile locato non è mai venuto meno, avendo il conduttore sospeso il pagamento integrale dei canoni pur continuando ad esercitare la propria attività presso l'immobile locato, e non avendo quindi, facoltà di sospendere la propria prestazione, essendo tale inadempimento non pagina 9 di 12 proporzionale a quello contestato alla parte locatrice deve trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della parte conduttrice. Relativamente alla valutazione della gravità dell'inadempimento, la giurisprudenza ha più volte ribadito che “in tema di risoluzione contrattuale per grave inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c. della non scarsa importanza dell'inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, (così ex multis, Cass. n. 24460/2005).
In ordine al quantum della morosità, l'importo di € 26.181,74 a titolo di morosità per i canoni di locazione indicato dall'attrice, importo non contestato nel quantum dalla convenuta che ha unicamente precisato doversi porre in raffronto alle contestazioni riferite ai vizi e difetti, deve ritenersi ammesso e pacifico, avendo la convenuta contestato unicamente la debenza della somma di € 5.396,80 richiesta a titolo di adeguamento Istat. La convenuta ha eccepito la inammissibilità della domanda di condanna al pagamento della rivalutazione monetaria formulata dall'attrice in quanto domanda nuova. Occorre all'uopo ricordare che la Suprema Corte ha recentemente affermato che “ nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte la facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata “ (Cass. Civ. Ord., 08.05.2023, n.12131); nello stesso senso “nel procedimento di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'introduzione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata, purchè la domanda nuova risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario” (Cass. Ord. n. 5955 del 28.02.2023). Invero, la giurisprudenza più recente, a cui questo giudice ritiene di aderire, con un orientamento più liberale rispetto al precedente – che riteneva che le parti non potessero svolgere nella fase di merito, mutazione della domanda o introdurne di nuove, ritenendo il giudizio unico -, ha ritenuto che nel procedimento di sfratto o di convalida a seguito della trasformazione della fase sommaria a cognizione piena, il thema decidendum risulterà cristallizzato ed immodificabile solo con la combinazione degli atti introduttivi della fase sommaria e delle memorie integrative. Ne deriva l'ammissibilità della domanda di condanna al pagamento della rivalutazione monetaria. Precisato quanto sopra, occorre esaminare la questione relativa alla sussistenza o meno del diritto del locatore all'aggiornamento ISTAT del canone, in relazione al quale le parti hanno pattuito, all'art. 2 del contratto che “ il canone di locazione sia aggiornato annualmente secondo le variazioni Istat entro il termine massimo stabilito dalla legge e ciò automaticamente senza ulteriori formalità”. In proposito, si osserva che, per giurisprudenza costante, “ la clausola di un contratto di locazione co la quale le parti convengano l'aggiornamento automatico del canone su base annuale ( a seguito della modifica dell'art. 32 legge 392 del 1978 operata dall'art 1 del d.lo. 7 febbraio 195, convertito, con modifiche, dalla legge n. 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79n della legge sull'equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all'esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento (Cass. n. 3014/2012). Recentemente Cassazione n. 27287/2021 ha statuito “In base all'art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. Dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a
pagina 10 di 12 richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta;
pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazione Istat che intervengono nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita d anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto”. Pertanto, gli aumenti saranno dovuti soltanto dal momento della richiesta (restando esclusa ogni possibile richiesta di arretrati, come confermato da Cass. n. 11675/2014 che afferma “ la richiesta di aggiornamento del canone da parte del conduttore si pone come condizione per i sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati”). Sotto tale profilo, quindi, non avendo la parte locatrice dato prova di aver tempestivamente richiesto il versamento dell'adeguamento Istat entro il mese successivo a quello di sottoscrizione/rinnovo del contratto di locazione inter-partes, la somma di € 5.396,80 richiesta a titolo di adeguamenti Istat risulta non dovuta. La morosità dedotta dall'intimante e pari ad Euro 53.868,00 alla data della intimazione - e pari ad €
26.181,74 a titolo di canoni di locazione alla data del rilascio - corrisponde a oltre un'annualità di canone il che giustifica la domanda di risoluzione del rapporto per grave inadempimento. Sul punto, va altresì condivisa l'ormai consolidata giurisprudenza di legittimità che, pur escludendo l'applicabilità alle locazione destinate ad uso diverso dall'abitativo dell'art. 5 L. 392/78, ritiene comunque il criterio determinato da tale norma valido parametro per valutare, ex art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza (rif. Cass. N. 5902/2006, n. 1234/2000).
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Alle luce delle argomentazioni che precedono consegue la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento della conduttrice con conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio, dandosi atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile. Parte convenuta dovrà altresì essere condannata a corrispondere all'attrice la somma di € 26.181,74 a titolo di canoni di locazione scaduti alla data del 22.10.2024, oltre interessi dalla presente pronuncia al saldo effettivo. La domanda svolta in via riconvenzionale dalla convenuta è risultata essere infondata e, pertanto, non può trovare accoglimento. Le spese di lite, liquidate in complessive € 6.800,00 (di cui € 2.478,00 fase di studio, € 1418,00 fase introduttiva, € 494,00 fase trattazione ed € 1910,00 fase decisionale) di cui € 500,00 per spese, oltre rimborso spese forfetarie ed oneri, seguono la soccombenza ex art. 91 cpc e vengono poste a carico della convenuta.
P.Q.M.
Il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione rigettata, così provvede:
- dichiara risolto per grave inadempimento della convenuta Parte_2 Controparte_3
in persona del legale rappresentante pro-tempore, il contratto di locazione inter partes
[...] sottoscritto in data 1.04.2013;
- conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio del 20.9.2023, dando atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile;
- dichiara tenuta e condanna la in persona Parte_2 Controparte_3 del legale rappresentante pro-tempore, a corrispondere all'attrice la somma di euro 26.181,74 per canoni di locazione scaduti alla data del 22.10.2024, oltre interessi dalla presente pronuncia al saldo;
- rigetta la domanda riconvenzionale della convenuta;
- dichiara tenuta e condanna la in persona Parte_2 Controparte_3 del legale rappresentante pro-tempore, a corrispondere agli attori la somma di € 6.800,00 di cui €
pagina 11 di 12 500,00 per spese, oltre Iva, Cpa e 15% rimborso spese forfettario, a titolo di rifusione delle spese di lite.
Sentenza pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Monza, 29 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Guendalina Borghi
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