REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Gorizia
SEZIONE CIVILE in persona del giudice dr.ssa Laura Di Lauro ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 47 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2022, avente ad OGGETTO: risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso albergo
TRA
(c.f. – P. I.V.A. ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., elett.te dom.ta in Udine, alla piazza XX Settembre n. 23, presso lo studio dell'avv. MAGRINI FRANCESCO, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

RICORRENTE
E
(c.f. – P. I.V.A. ), oggi Controparte_1 P.IVA_2
in persona in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_2 Controparte_1
(C.F. ), elett.te dom.ta in Udine, alla via Piave n. 23, presso lo C.F._1
studio dell'avv. PASCOLO ALESSANDRA, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno discusso come da note scritte depositate il 17.12.2024.
Decisa in data 17/12/2024 con il deposito del dispositivo e della relativa motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
la società , intimando sfratto per morosità Controparte_1 dell'immobile adibito ad uso albergo, denominato “Hotel Rialto”, sito in Grado, al viale
1 del Turismo n. 2, concesso in locazione alla società resistente, con contratto stipulato in data 2.2.2011, regolarmente registrato, della durata di sei anni, tacitamente rinnovato alla scadenza per un egual periodo, stante l'omesso pagamento dei canoni per l'importo complessivo di € 144.233,93, di cui “€ 55.810,00 scaduti da tempo ed €88.423,93.= scaduti il 31 ottobre 2021” (v. pag. 4 dell'atto di intimazione).
Si costituiva nel procedimento ex art. 658 c.p.c. la società la quale, senza CP_1 contestare l'omesso pagamento dei canoni di locazione, ha inteso opporsi allo sfratto, esponendo:
- di aver verificato, dopo la stipula del contratto di locazione, la presenza di gravi vizi nell'immobile locato e di aver stipulato, con l'odierna ricorrente, il successivo accordo del 28.2.2011, in virtù del quale aveva assunto l'obbligo di eseguire, a propria cura e spese, “tutti i lavori e gli interventi per la tenuta in pristino della struttura interventi di riparazione e manutenzione straordinaria del fabbricato, l'ottenimento della certificazione di Prevenzione Incendi e di tutti gli altri interventi tecnici di rilievo, necessari per la regolare conduzione dell'attività”, con il riconoscimento, in proprio favore, di un rimborso forfettario di € 20.000,00 all'anno (oltre IVA di legge, se dovuta), da parte della società locatrice, a partire dal terzo anno di locazione, “a ristoro delle spese straordinarie di rilevante entità”, fatta salva la facoltà di richiedere a quest'ultima il rimborso delle maggiori spese sostenute per detti interventi straordinari, ove superiore all'importo concordato, o “lo sgravio dal canone di locazione”, ove ne sia dimostrata la necessità “per la regolare conduzione dell'attività alberghiera”, e la correlata facoltà della società locatrice di eseguire direttamente o far eseguire da terzi detti lavori, a sua cura e spese (v. doc. 1 depositato dall'intimata);
- che al predetto accordo integrativo sarebbe stata data regolare esecuzione sino al
2015, mentre nulla sarebbe stato versato dalla società locatrice per gli anni successivi, rendendosi debitrice dell'importo complessivo di € 120.000,00, oltre
IVA;
- che, sotto un diverso profilo, nonostante la riduzione del canone concordata tra le odierne parti per il 2020, a seguito della diffusione della nota pandemia, la società ricorrente avrebbe tenuto un comportamento contrario a buona fede per
2 non aver accordato alcuna riduzione del canone per l'anno successivo, nel corso del quale sono state adottate nuove misure di contenimento del contagio, ponendovi a fondamento la riduzione dei ricavi conseguente all'emergenza sanitaria, che nel 2019 erano pari ad € 723.299,00 (al netto dell'IVA), ridottisi ad € 337.279,00 nel 2020 e ad € 528.613,00 nel 2021;
L'intimata chiedeva, dunque, il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione, per insussistenza della morosità o comunque per la mancanza dei requisiti dalla gravità e dell'imputabilità dell'inadempimento, nonché, in via riconvenzionale, la riduzione del canone di locazione, per l'anno 2021, nella misura del 30% o in quella diversa ritenuta di giustizia e, previo accertamento del proprio controcredito, quantificato in € 120.000,00, oltre IVA, o nel diverso importo ritenuto di giustizia,
“compensarsi fino a concorrenza ogni eventuale posta creditoria accertata in capo a ciascuna delle parti, dichiarandosi per l'effetto che nulla deve Controparte_3
alla società attrice, con riserva di separata azione per l'eventuale
[...] residuo credito dell'odierna convenuta” (v. pag. 8 della comparsa di costituzione del procedimento di convalida di sfratto).
Rigettata l'istanza di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito, nella memoria integrativa depositata in data 1.3.2022, per quanto rilevante nella presente sede, la ricorrente ha chiarito, in relazione alla morosità, che l'importo di “€144.233,93.= deriva da mancati pagamenti che trovano origine a partire dal periodo di locazione febbraio 2016-febbraio 2017 sino alla data odierna” e più precisamente dall'omesso o parziale pagamento delle fatture n. 6/2016 del 22 settembre 2016, n. 7/2016 del 30 dicembre 2016, n. 1/2017 del 1 agosto 2017, n. 2/2017 del 3 ottobre 2017, n. 1/2018 del 3 settembre 2018, n. 2/2018 del 5 novembre 2018, n.
1/2019 del 8 luglio 2019, n. 2/2019 del 2 dicembre 2019, n. 1/2010 del 13 novembre
2020, n. 1/2021 del 31 luglio 2021 e n. 2/20121 del 23 settembre 2021.
Con riferimento all'accordo del 28.2.2011, la ricorrente ne ha contestato la validità e l'opponibilità, deducendo, sul punto, che:
- la predetta scrittura privata risulterebbe priva di data certa e sarebbe stata sottoscritta dalle parti in data antecedente alla registrazione del contratto di locazione;

3 - l'accordo, in ogni caso, prevede un “rimborso” a ristoro delle spese straordinarie sostenute dalla conduttrice, in quanto tale subordinato alla prova, da parte di quest'ultima, dell'esecuzione di detti interventi, atteso che, diversamente opinando, la predetta somma si sostanzierebbe in uno sconto sul canone di locazione;

- per gli anni successivi al 2015 e sino al 2021, alcun rimborso sarebbe stato richiesto dalla conduttrice, neanche per l'anno 2020, in relazione al quale è stata accordata la riduzione del canone di locazione, e di conseguenza alcun rimborso forfetario è stato versato, stante l'omessa esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, ad eccezione del 2018, nel corso del quale è stato “accettato
l'addebito forfettario” regolarmente pagato (v. pag. 10 della memoria integrativa);
- sul presupposto di ritenere ormai “superato” l'accordo del 28.2.2011, “stante la nuova gestione della ”, la conduttrice avrebbe chiesto Parte_1
l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, come emerge dal verbale di mediazione, senza far riferimento al rimborso forfetariamente determinato.
La ha, inoltre, eccepito la risoluzione dell'accordo integrativo del Parte_1
28.2.2011 per mutuo consenso, per non aver, la conduttrice, inviato la documentazione attestante l'esecuzione di lavori e/o interventi, né emesso fatture per il relativo addebito e per aver richiesto espressamente, ad ella locatrice, di dare esecuzione a tali lavori, nonché, in via subordinata, la risoluzione del contratto per inadempimento, non avendo la conduttrice, quanto meno dal 2019, eseguito lavori di straordinaria manutenzione.
La ricorrente ha, inoltre, variamente contestato l'idoneità della documentazione depositata dalla controparte a dimostrare la fondatezza del controcredito, eccepito in compensazione, e ha dedotto, sul punto, che “anche ove si ritenessero rilevanti i documenti dimessi, le somme dei costi asseritamente sostenuti dalla conduttrice ammontano a imponibili €37.401,59” (v. pag. 15 della memoria integrativa).
In relazione alla domanda di riduzione del canone di locazione per l'anno 2021, la ne ha chiesto il rigetto, richiamando, in particolare, l'orientamento Parte_1 del Tribunale di Roma, secondo cui “né i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto né il dovere di solidarietà sociale di cui al menzionato precetto costituzionale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un
4 obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili, e un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di là delle ipotesi espressamente previste dalla legge”.
In ogni caso, secondo la difesa della ricorrente, non sussisterebbe, nel caso di specie, alcuna violazione dei doveri di correttezza e buona fede, essendo stata concordata tra le parti una riduzione del canone di locazione, nella misura del 60%, per l'anno 2020.
La ricorrente ha, inoltre, da un lato, contestato l'idoneità delle scritture contabili, depositate dalla controparte, a dimostrare la riduzione dei ricavi nel corso del 2021, e, per l'altro verso, la resistente non avrebbe allegato né tantomeno provato il nesso di causalità tra la lamentata riduzione dei ricavi e l'adozione misure governative di contrasto alla diffusione del Covid-19.
Parte ricorrente, stante la gravità dell'inadempimento della conduttrice, ha dunque, chiesto accertarsi l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione stipulato in data 02.02.2011, in virtù della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 5 del regolamento contrattuale, nonché la risoluzione dell'accordo integrativo stipulato in data 28.2.2011, per mutuo consenso o per grave inadempimento e, per l'effetto, che nulla è dovuto alla resistente in virtù del predetto accordo, con la condanna di quest'ultima al pagamento dell'importo di € 144.233,93, per i canoni scaduti e non pagati, cui vanno aggiunti i canoni che andranno a scadere sino alla data di esecuzione del rilascio, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali, dalle singole scadenze al saldo, con il rigetto delle domande riconvenzionali e delle eccezioni proposte della controparte.
Nella memoria integrativa depositata 21.3.2022, la società ha, innanzitutto, CP_1 contestato l'avvenuto “superamento” dell'accordo integrativo a partire dal 2016, atteso che, in base a tale scrittura privata, le parti avevano pattuito il rimborso dell'importo forfettario di € 20.000,00, da parte della ricorrente, senza la necessità di dar prova dell'esecuzione di interventi di straordinaria manutenzione, considerato che nessun obbligo di rendiconto né di preventiva richiesta era stato posto a suo carico.
5 L'infondatezza delle difese avversarie – prosegue la difesa della – troverebbe CP_1 conferma nell' e-mail del 30.11.2017, in cui veniva richiesta l'emissione di una fattura per riparazioni straordinarie all'Hotel Rialto dell'importo di € 56.484,00, oltre IVA, e in quella dell'1.8.2018, in cui le venivano richieste le fatture per saldo lavori “per chiudere le partite di debito/credito” (v. doc. 7 e 8 fascicolo dell'intimata nel procedimento di convalida di sfratto).
Sulla base del contenuto delle predette e-mail, la resistente ha, dunque, contestato la morosità lamentata dalla società locatrice, eccependo in compensazione il controcredito di complessivi € 166.510,00, di cui 68.910,00 (ossia € 56.484,00, oltre IVA), risultante dall'e-mail del 30.11.2027 ed € 97.600,00, derivante dall'omesso versamento dell'importo di € 20.000,00, oltre IVA, dovuto a titolo di rimborso forfetario, in virtù dell'accordo integrativo del 28.2.2011, per gli anni 2018, 2019, 2020 e 2021.
In ogni caso, anche qualora si ritenesse non dovuto l'importo pattuito a titolo di rimborso forfetario a partire dal 2017, la resistente ha eccepito, a sua volta, ex art. 1460
c.c., l'inadempimento, da parte della società locatrice, all'obbligo di mantenere l'immobile in buono stato locativo, in violazione degli artt. 1575, 1576 e 1581 c.c., con conseguente diritto al risarcimento del danno.
Con riferimento alla domanda di riduzione del canone di locazione per l'anno 2021, la resistente ha, infine, quantificato nella misura del 27% i minori ricavi conseguenti alla diffusione della pandemia, reiterando le difese svolte in ordine alla violazione del principio di buona fede e correttezza, da parte della locatrice, durante l'esecuzione del contratto.
La società conduttrice ha, dunque, chiesto il rigetto dell'avversa domanda di risoluzione del contratto di locazione per insussistenza della morosità o comunque del requisito della gravità e del presupposto dell'imputabilità dell'inadempimento, nonché in via riconvenzionale, ridurre il canone di locazione, per l'anno 2021, del 30% o nella diversa misura ritenuta di giustizia e compensare il proprio debito con il controcredito vantato nei confronti della ricorrente, quantificato in € 166.510,00, IVA compresa.
In via subordinata, la società resistente ha reiterato la domanda di riduzione del canone di locazione e ha chiesto la condanna della ricorrente al risarcimento del danno, per la violazione degli obblighi di cui agli arti. 1575, 1576, 1578 e/o 1581 c.c., quantificato in
“€ 199.375,20, ovvero nel diverso, anche maggiore, importo che dovesse risultare
6 all'esito dell'istruttoria, con interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al saldo, ovvero ridursi la misura del canone di locazione dovuto a far corso dal 2021 nella misura ritenuta di giustizia in considerazione dello stato dello stesso e del diminuito godimento del bene in relazione all'uso contrattualmente convenuto” (v. pag. 5 della memoria integrativa).
La causa è stata istruita con il deposito di documenti, l'espletamento di prove testimoniali e di una C.T.U. contabile, con il conferimento dell'incarico al dott. Per_1
[...]
Preliminarmente, vanno rigettate le istanze istruttorie reiterate dalle parti nelle note scritte depositate in sostituzione dell'udienza di discussione, con conferma della propria ordinanza del 9.8.2022, alla cui motivazione si rinvia.
Vanno, inoltre, dichiarate inammissibili, in quanto tardive, le nuove difese svolte dalla conduttrice per la prima volta nelle note scritte depositate il 16.7.2024 e 17.12.2024.
Nel merito, va, innanzitutto, dichiarata inammissibile la modifica, da parte della ricorrente, dell'originaria domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, formulata nell'atto di citazione, in cui l'intimante aveva chiesto la convalida dello sfratto, previo accertamento della gravità dell'inadempimento, in domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto per effetto della clausola risolutiva espressa, contenuta nella memoria integrativa, stante l'ontologica diversità tra le due domande, atteso che la prima ha natura costitutiva e presuppone l'accertamento della gravità dell'inadempimento, mentre la seconda ha natura dichiarativa ed esclude la valutazione del giudice sulla gravità, che è predeterminata dalle parti (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11864 del 09/06/2015).
E', dunque, necessario verificare la sussistenza dei presupposti per la pronuncia della risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Tanto premesso, trattandosi di locazione non abitativa, la questione dell'inadempimento dell'obbligo di pagamento del canone va definita facendo ricorso alla regola fissata dall'art. 1455 c.c., non potendosi utilizzare la previsione dell'art. 5 della l. n. 392/1978 che riguarda solo le locazioni abitative.
Spetta, pertanto, al Giudice verificare la gravità dell'inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., tuttavia, la giurisprudenza di legittimità non esclude, che, pur senza farne oggetto di applicazione diretta, il giudice possa trarre, dall'art. 5 L. n. 392 del 1978,
7 parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455 c.c. (Cass.
04/02 2000, n. 1234).
La valutazione della gravità dell'inadempimento richiede la considerazione di aspetti sia di carattere oggettivo sia di carattere soggettivo: “nella disposizione si intrecciano una valutazione che sembra possedere tutti i crismi dell'oggettività - la non scarsa importanza dell'inadempimento - ed un parametro certamente soggettivo - qual è
l'interesse della parte non inadempiente”.
In altri termini, la sola considerazione del profilo oggettivo non è di per sé sufficiente, occorrendo parametrarla all'interesse del contraente deluso, che va inteso in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune interesse negoziale.
Ne deriva che “il punto di rottura del rapporto che giustifica la cancellazione del vincolo
è dato dall'incrocio tra il grave inadempimento e l'intollerabile prosecuzione del rapporto”.
Quanto poi all'imputabilità dell'inadempimento, come anche, di recente, ribadito dalla
Corte di cassazione, l'inadempimento si presume colpevole fino a prova contraria, perciò tale presunzione cade solo in presenza di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte dal conduttore, le quali dimostrino che egli, nonostante l'uso dell'ordinaria diligenza, non sia stato in grado di eseguire la propria prestazione (Cass. 17/11/1999, n.
12760): l'assenza di colpa costituisce prova del fatto impeditivo, il cui onere, ai sensi dell'art. 2697 c.c., ricade sul conduttore.
Nel caso di specie, si rileva che la società ha concesso alla Parte_1 [...]
l'immobile, destinato ad uso albergo, denominato “Hotel Rialto”, con contratto Pt_2
stipulato in data 2.2.2011, il cui art. 6 pone a carico del conduttore tutte le spese relative
“alla ordinaria gestione e manutenzione dell'immobile” e il successivo art. 7 prevede l'obbligo, in capo alla conduttrice, di eseguire “tutta la manutenzione ordinaria e minuta ovvero tutte le riparazioni conseguenti ai danni provocati dalla sua negligenza nell'uso della cosa locata e delle apparecchiature ivi esistenti e delle piccole riparazioni ex art. 1609 c.c. ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, gas, riscaldamento luce e sanitari, alle serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alle marmette e alle
8 piastrelle di pavimentazione di riparazione e di rivestimento (…). Qualora si eseguissero sull'immobile importanti opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni e comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità il canone verrà integrato con un aumento pari all'interesse legale sulle somme impiegate”.
Con la successiva scrittura privata del 28.2.2011, le parti hanno espressamente inteso integrare la disciplina delle spese straordinarie di cui all'art. 7, con la previsione, a partire dal terzo anno successivo alla stipula del contratto di locazione, di un rimborso forfetario, in favore della società conduttrice, di € 20.000,00 a ristoro delle spese straordinarie di rilevante entità, fatta salva la facoltà, per quest'ultima, di chiedere il rimborso della differenza, ove siano eseguiti interventi straordinari che superino la somma concordata.
Ciò posto, deve innanzitutto, escludersi che sussistano i presupposti per dichiarare risolto l'accordo integrativo del 28.2.2011 per mutuo consenso, in quanto la legge richiede il rispetto della stessa forma stabilita per la sua conclusione, che, nel caso di specie, è prevista "ad substantiam" (cfr. Cass. Sez.

2 - Ordinanza n. 35931 del
22/11/2021).
Oltre alla mancanza dei requisiti di forma, deve, in ogni caso, escludersi che sussistano i presupposti per dichiarare risolto il predetto accordo per mutuo consenso a partire dal
2019, non potendo ritenersi di per sé sufficienti gli elementi posti a suo fondamento, ossia la richiesta della conduttrice di provvedere all'esecuzione dei lavori, la mancata emissione delle relative fatture e l'omessa trasmissione della documentazione attestante l'esecuzione di lavori e/o interventi. Non può, tanto meno, essere accolta la domanda di risoluzione per inadempimento, il quale è stato allegato in maniera del tutto generica, ossia senza specificare quali interventi di straordinaria manutenzione la conduttrice abbia omesso di eseguire.
Ritenuto, dunque, valido ed efficace l'accordo integrativo, alla luce delle risultanze delle prove orali, è infondata la doglianza dell'odierna ricorrente in ordine alla mancanza di data certa della scrittura privata, atteso che, sul punto, è stato sentito quale testimone , al tempo amministratore della il quale ha Testimone_1 Parte_1
9 confermato di aver sottoscritto il documento in data 28.2.2011, mentre, non appare pertinente, nel caso di specie, il richiamo, da parte della difesa della ricorrente, alla categoria dell'opponibilità, atteso che il predetto accordo è stato stipulato tra le odierne parti.
Al fine di risolvere la presente controversia, occorre, altresì, valutare la legittimità della sospensione del pagamento del canone, da parte della conduttrice, ex art. 1460 c.c., essenzialmente fondata su un controcredito eccepito in compensazione.
Posto che deve ritenersi superato l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, ritiene legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, secondo la recente giurisprudenza di legittimità, assume rilevanza il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 cod. civ., al quale del resto fa esplicito rimando il secondo comma dell'art. 1460 là dove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo «buona fede»: correlazione che — si è osservato — non altrimenti può concretizzarsi se non nella «commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte», ossia nella «proporzionalità» dei rispettivi inadempimenti (da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede. Per stabilire in concreto, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede, il giudice deve verificare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte» (cfr. Cass. 2154/2021).
Nel caso di specie, quanto alla morosità allegata dal locatore, si rileva che, a fronte della precisazione, contenuta nella memoria integrativa della ricorrente, delle fatture non pagate, in tutto o in parte, la resistente non ha espressamente contestato l'omesso pagamento dell'importo di € 144.233,93, essendosi limitata a sollevare l'eccezione di inadempimento e ad eccepire, in compensazione, un proprio controcredito, fondato
10 sull'accordo integrativo del 28.2.2011, il quale deve essere oggetto di interpretazione da parte del Giudice.
Ciò in quanto, secondo la prospettazione dell'odierna resistente, con tale accordo, la società avrebbe assunto l'obbligazione di versare l'importo di € Parte_1
20.000,00 all'anno, a titolo di rimborso forfetario per spese di straordinaria manutenzione, in maniera automatica, ossia a prescindere dalla richiesta della conduttrice, mentre, secondo la ricorrente, anche a voler ritenere valida la scrittura privata, in ogni caso, il versamento, in favore della sarebbe subordinato alla CP_1 dimostrazione dell'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, come avvenuto per l'anno 2018, in quanto, diversamente opinando, tale importo finirebbe per tradursi in uno sconto sul canone di locazione.
La ricorrente ha, inoltre, contestato l'effettiva esecuzione dei lavori, di cui alle fatture depositate dalla resistente, deducendo che, per la maggior parte, sarebbero, in ogni caso, riferite ad interventi di ordinaria manutenzione o comunque di competenza del conduttore, in virtù di quanto previsto all'art. 7 del contratto di locazione.
Così ricostruite le difese delle parti, alla luce di una lettura complessiva delle clausole dell'accordo integrativo, avente il dichiarato scopo di meglio disciplinare le spese di straordinaria manutenzione di cui all'art. 7 del contratto di locazione, si ritiene che il versamento dell'importo forfetario concordato presupponga, da un punto di vista logico, la dimostrazione, da parte della conduttrice, di aver eseguito opere di straordinaria manutenzione e il loro carattere “di rilevante entità”, salvo il diritto a tenere il rimborso delle maggiori spese, ove ricorrano i relativi presupposti.
Nel caso di specie, si rileva, da un lato, che non è contestato tra le parti il versamento dell'importo di € 20.000,00 sino al 2015 e, dall'altro, che la conduttrice, né nella comparsa di costituzione nel procedimento ex art. 658 c.p.c. né nella memoria integrativa, ha allegato, in maniera specifica – come era suo onere - gli interventi di straordinaria manutenzione di rilevante entità eseguiti né dimostrato la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'importo forfetariamente determinato.
Si ritiene, in ogni caso, che vada riconosciuto alla il rimborso dell'importo di CP_1
€ 56.484,00, oltre IVA, per spese straordinarie, sulla base del contenuto dell'e-mail del
11 30.11.2017, in cui legale rappresentante delle , Persona_2 Parte_1 chiedeva l'emissione di una “fattura per riparazioni straordinarie all'Hotel Rialto (…) meglio se datata 30.11.2017” (v. doc. 7 dell'intimata depositato nel fascicolo R.G.
1230/2021).
Null'altro può essere riconosciuto, in compensazione, all'odierna resistente a titolo di rimborso per spese straordinarie, essendosi limitata, per il resto, a depositare una serie di fatture, anche di importi minimi, emesse da terzi, senza dar prova dei relativi pagamenti e del carattere straordinario dell'intervento ed anzi per la maggior parte riferite ad interventi di ordinaria manutenzione o di competenza del conduttore, ai sensi dell'art. 7 del contratto (v. doc. nn. 15, 16, 19, 20, 22 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32 depositate dall'intimata nel procedimento ex art. 658 c.p.c.) o del tutto prive della descrizione degli interventi eseguiti (v. in particolare le fatture di cui ai doc. 17, 18, 21,
34 depositati nel fascicolo 1230/2021, che rinvia a consuntivi non depositati). Si osserva, inoltre, che la fattura di cui al doc. 30 (della resistente) si riferisce ad un diverso albergo, mentre, il doc. 36 è un mero preventivo, privo di accettazione.
Analoghe considerazioni valgono per le ulteriori fatture depositate dalla resistente unitamente alla memoria integrativa di cui al doc. 50, in cui, peraltro, è ricompresa la fattura n. 4206 del 30.6.2014, che si riferisce a un periodo in cui è pacifico l'avvenuto versamento del rimborso forfetario e non vi è prova che la società conduttrice abbia sostenuto spese eccedenti l'importo concordato.
Alla luce delle considerazioni che precedono, in accoglimento della domanda della ricorrente, il Tribunale dichiara risolto, per grave inadempimento del conduttore, il contratto di locazione, stipulato tra le odierne parti, il 2.2.2011, avente ad oggetto l'immobile destinato ad uso albergo, denominato “Hotel Rialto”, sito in Grado al viale del Turismo n. 2, meglio descritto nel contratto in atti, stante la sproporzione tra i reciproci inadempimenti.
Deve, infatti ritenersi grave l'inadempimento della società conduttrice per non aver provveduto all'integrale pagamento dei canoni di locazione, per il rilevante importo di €
144.233,93, omettendo del tutto il pagamento del canone scaduto il 31.10.2021, nonostante abbia continuato ad esercitare l'attività alberghiera, mentre, con riferimento all'imputabilità dell'inadempimento, la conduttrice non ha allegato né tantomeno
12 provato l'esistenza di ragioni obiettive idonee dimostrare di non essere stata in grado di eseguire la propria prestazione.
Alla risoluzione del contratto di locazione consegue la fissazione del termine per il rilascio e, per l'effetto, ordina alla società (oggi G- Controparte_1
Hotels s.r.l.), in persona del legale rappresentante p.t., di rilasciare l'immobile per cui è causa, libero da persone e cose, in favore della ricorrente, entro il 16.4.2025.
Non merita, infine, accoglimento la domanda della resistente di riduzione del canone, quantificato nella misura del 30%, per l'anno 2021, essendosi limitata a lamentare la riduzione dei ricavi, in assenza di specifiche allegazioni in ordine all'incidenza delle misure restrittive sullo svolgimento dell'attività alberghiera.
Da ultimo, va dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno o di riduzione del canone per ridotto godimento dell'immobile dal 2021, in quanto proposta dalla resistente per la prima volta nella memoria integrativa depositata il 21.3.2022, in assenza di istanza di differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c.
In conclusione, la società (oggi , in Controparte_1 Controparte_2
persona del legale rappresentante p.t., va condannata al pagamento in favore della dell'importo di €144.233,93 per canoni scaduti sino al Parte_1
31.10.2021, oltre ai canoni scaduti ed eventualmente non pagati a partire dall'anno
2024 e sino alla data fissata per il rilascio o comunque sino all'effettiva liberazione dell'immobile, oltre agli interessi, al tasso legale, dalle singole scadenze al saldo, atteso che, dalla motivazione della sentenza n. 279/2024 (depositata dalla ricorrente il
16.12.2024), pronunciata dal Tribunale di Gorizia tra le stesse parti, con la quale è stata rigettata l'opposizione al decreto ingiuntivo n. 71/2024, si desume l'avvenuto integrale pagamento, da parte della conduttrice, dei canoni di locazione successivamente scaduti, compresa la prima rata del 2023, e l'emissione del provvedimento monitorio, nei confronti della per il pagamento del residuo importo di € 20.359,67, per CP_1
l'omesso integrale pagamento della seconda rata del canone. Trattandosi di debito di valuta e non di valore, va rigettata la domanda della ricorrente volta ad ottenere, sulla somma riconosciuta, la rivalutazione monetaria. Dal predetto importo va, infine, detratta
13 la somma di € 56.484,00, oltre IVA, se dovuta, riconosciuta alla resistente a titolo di rimborso per spese di straordinaria manutenzione.
Stante la reciproca parziale soccombenza, sussistono i presupposti per compensare integralmente le spese di lite. Le spese per la CTU vanno, invece, definitivamente poste a carico della resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Gorizia in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
• dichiara risolto, per fatto e colpa del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le parti, avente ad oggetto l'immobile adibito ad uso albergo, denominato “Hotel Rialto”, sito in Grado, al viale del Turismo n. 2, meglio descritto nel contratto in atti, con conseguente condanna della società CP_1
(oggi , in persona del legale Controparte_1 Controparte_2
rappresentante p.t., di rilasciare detto immobile, libero e vuoto da persone e cose, in favore di parte locatrice fissando, per l'esecuzione, la data del
16.4.2025;
• condanna la società (oggi , in Controparte_1 Controparte_2
persona del legale rappresentante p.t., al pagamento in favore di parte ricorrente, dell'importo di €144.233,93 per canoni scaduti sino al 31.10.2021, oltre ai canoni scaduti ed eventualmente non pagati dal 2024 e quelli che andranno a scadere sino alla data fissata per il rilascio o all'effettiva liberazione dell'immobile, nonché gli interessi dalle singole scadenze al saldo, cui va detratto l'importo di € 56.484,00, oltre IVA, se dovuta;

• compensa le spese di lite;

• pone definitivamente a carico di (oggi G- Controparte_1
Hotels s.r.l.), in persona del legale rappresentante p.t., le spese per la CTU, come liquidate con separato decreto.
Così deciso in Gorizia, il 17/12/2024.
IL GIUDICE
Dr.ssa Laura Di Lauro
14