TRIBUNALE DI RAGUSA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sandra Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 3187/2023 R.G., promossa da (c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Marco Parte_1 C.F._1
Dimartino
- attrice e convenuta in riconvenzione - contro (c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Adriana CP_1 C.F._2
Guardiano
- convenuta e attrice in riconvenzione -
*******
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 26.7.2023, conveniva in giudizio Parte_1 [...]
, deducendo il mancato pagamento, da parte di quest'ultima, di sei mensilità del CP_1 canone (da febbraio a luglio 2023), per complessivi € 1.350,00, in forza di contratto di locazione stipulato tra le parti in data 24.2.2013 e registrato in data 22.3.2013, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso abitativo, sito in Ragusa, via Ugo Ceccarelli n. 50; parte intimante chiedeva quindi la convalida dell'intimato sfratto e l'ingiunzione di pagamento delle somme sopra indicate, oltre che dei canoni da scadere sino alla data di effettivo rilascio. All'udienza del 23.10.2023, l'intimata, costituitasi in giudizio a mezzo di apposita comparsa, si opponeva alla convalida dello sfratto, sollevando eccezione di inadempimento dell'intimante, in relazione all'obbligo di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria necessarie a garantire l'idoneità dell'immobile all'uso abitativo voluto dalle parti (artt. 1575 n. 2 e 1577 c.c.); in particolare, deduceva di avere, nell'ottobre 2022, provveduto alla pitturazione di un vano dell'immobile locato (soggiorno), eseguendo lavori fatturati per l'importo di € 4.500,00, e che, tuttavia, l'immobile stesso aveva mantenuto, per tutti i restanti vani (compresi cucina e bagno), la propria condizione di antigienicità, siccome certificato dall'ASP in data 20.12.2022. La conduttrice spiegava altresì domanda riconvenzionale, chiedendo di volere
“accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione
pagina 1 di 4 straordinaria come risulta dalle fatture allegate in atti e condannare la locatrice al pagamento in favore della conduttrice della somma di € 2475/00 già detratto e compensato al mese di ottobre 2023 l'importo dei canoni dovuti;
obbligare lo stesso alla esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento per renderlo conforme all'uso convenuto mediante modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni morali e fisici subiti da determinarsi in prosieguo di trattazione;
condannare la sigra al risarcimento dei danni fisici e morali subiti dalla Parte_1 convenuta e dai familiari per come potrà essere accertato a mezzo ctu medica che sin d'ora si chiede”. Con ordinanza in data 1.11.2023, il giudice denegava la chiesta ordinanza non impugnabile di rilascio, ravvisando gravi motivi contrari;
disponeva il mutamento del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c., stabilendo l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria ed assegnando doppio termine per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria. Nessuna delle parti depositava memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. entro il termine perentorio rispettivamente assegnato. All'udienza del 15.11.2024, l'intimata rinunciava all'escussione del teste
[...]
, chiamato a confermare le fatture dalla stessa prodotte a comprova dei lavori di Tes_1 manutenzione straordinaria asseritamente eseguiti in via diretta sull'immobile locato. Ciò posto, va anzitutto scrutinata l'eccezione di inadempimento sollevata dall'intimata ex art. 1460 c.c. rispetto all'obbligo della locatrice di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria necessarie a garantire l'idoneità dell'immobile all'uso abitativo voluto dalle parti (artt. 1575 n. 2 e 1577 c.c.). Sul punto, v'è in atti, prodotta dall'intimata in fase sommaria, apposita attestazione dell'ASP 7 di Ragusa, datata 20.12.2022, la quale certifica che “per le carenze igienico sanitarie, l'alloggio è da considerare antigienico”, in quanto, vi si legge, in tutti i vani della casa, ad eccezione del vano soggiorno, i soffitti e le pareti presentano abbondanti tracce di muffa e umidità. Secondo quanto riferito dall'intimata in seno alle note conclusive, lo stato di antigienicità dell'immobile locato persiste e, d'altro canto, è pacifico che da febbraio 2023 la conduttrice ha sospeso il pagamento del canone di locazione, che non è stato corrisposto neppure durante il corso del giudizio sino alla data odierna, così restando non pagate n. 29 mensilità; l'intimata poi è rimasta, per tutto il tempo corrispondente, nella detenzione dell'immobile. Tale ultima circostanza va tenuta in debita considerazione, ai fini della valutazione della conformità a buona fede dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.; ricorre, infatti, presso la giurisprudenza di legittimità, l'orientamento secondo cui “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento pagina 2 di 4 non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (così Cass. 17020/2022; conf. Cass. 8425/2006). Peraltro, a ben guardare, l'intimata, pur eccependo l'inadempimento della locatrice, non ha conseguenzialmente affermato di non dovere pagare i canoni per il tempo corrispondente, avendo piuttosto eccepito la compensazione tra il proprio debito per i canoni (dunque non contestato) e l'asserito suo credito per i dedotti lavori di manutenzione straordinaria sull'immobile. Ciò detto, parte attrice ha dimostrato l'esistenza del contratto (scritto e registrato) fonte del rapporto dedotto in giudizio ed ha allegato l'inadempimento della convenuta nel pagamento dei canoni scaduti alla data dell'intimazione di sfratto, nonché di quelli maturati successivamente nel corso del giudizio, assolvendo così all'onere probatorio posto a suo carico, in base ai principi stabiliti dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 30.10.2001 n. 13533, secondo cui “deve affermarsi che il creditore sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (v. nello stesso senso Cass. 2387/2004, Cass. 8615/2006, Cass. 26953/2008, Cass. 936/2010, Cass. 15659/2011 e Cass. 826/2015).
Parte convenuta, formulando eccezione di compensazione, ha di fatto ammesso il mancato pagamento dei canoni in contestazione.
Va, allora, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione inter partes per inadempimento (senz'altro grave ex art. 5 L. 392/78, tanto più che la mora riguarda molteplici mensilità del canone locatizio) della conduttrice;
per l'effetto, quest'ultima va condannata al rilascio, in favore dell'attrice, dell'immobile locato, libero e sgombro da persone e cose, entro la data stabilita in dispositivo. Quanto alla domanda attorea di pagamento dei canoni, non può anzitutto accogliersi l'eccezione di compensazione sollevata dalla posto che le fatture prodotte da CP_1 quest'ultima a sostegno del proprio credito risultano del tutto generiche, recando, per l'importo complessivo di € 4.500,00, la mera descrizione “lavori edili effettuati in via Ugo Ceccarelli, 50”, non meglio specificati, tanto più che dall'attestato di antigienicità dell'ASP di Ragusa si evince che, alla data del 20.12.2022, appariva recentemente pitturato solo il vano soggiorno;
del resto, in ordine a ciò ed anche sull'effettivo pagamento della somma fatturata, avrebbe dovuto essere escusso il teste, indicato dall'intimata, , che Testimone_1 tuttavia non è stato possibile alla parte intimare, risultando egli trasferito all'estero. In conclusione, va condannata al pagamento, in favore di CP_1 Pt_1
dei canoni di locazione (anche ex art. 1591 c.c.) scaduti da febbraio 2023 sino a
[...] giugno 2025, pari a n. 29 mensilità, e così complessivi € 6.525,00 (€ 225,00 x 29), oltre ai canoni che matureranno successivamente sino all'effettivo rilascio dell'immobile, nonché oltre agli interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo.
Vanno infine dichiarate improcedibili le domande riconvenzionali proposte, già in fase sommaria, dalla convenuta, per mancata presentazione, in relazione ad esse, della domanda di mediazione obbligatoria ex art. 5, co. 1, D.lgs. 28/2010, siccome rilevato da parte attrice nelle note scritte del 18.4.2024, sostitutive dell'udienza del 19.4.2024. pagina 3 di 4 Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 3187/2023 R.G., RISOLVE, per inadempimento del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 24.2.2013 e registrato in data 22.3.2013, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso abitativo, sito in Ragusa, via Ugo Ceccarelli n. 50. CONDANNA al rilascio, in favore di , dell'immobile predetto, CP_1 Parte_1 libero e sgombro da persone e cose, fissando per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del 7.7.2025. CONDANNA al pagamento, in favore di della somma di € CP_1 Parte_1
6.525,00, a titolo di canoni di locazione (anche ex art. 1591 c.c.) scaduti da febbraio 2023 sino a giugno 2025, oltre ai canoni che matureranno successivamente sino all'effettivo rilascio dell'immobile, nonché oltre agli interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo. DICHIARA improcedibili le domande riconvenzionali proposte da . CP_1
CONDANNA infine alla rifusione, in favore di delle spese CP_1 Parte_1 processuali, che liquida in € 1.700,00 per compensi difensivi ed € 76,00 per esborsi, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, IVA e CPA come per legge. Così deciso in Ragusa, il 12.6.2025
Il Giudice
Dott.ssa Sandra Levanti
pagina 4 di 4