R.G. n° 513/2019

R E P U B B L I C A I T A L I A N A I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Tribunale di Patti Sezione Civile ___________
Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.
Giovanni Genovese, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A ai sensi degli artt. 189 e 281-quinquies c.p.c. (nella versione applicabile ex art. 23-bis comma 7 D.L. 19/2024), nella causa iscritta al R.G. n° 513/2019
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ) e (C. F.
[...] C.F._2 Parte_3
) - Avv. Massimiliano Fabio C.F._3
opponenti
E Parte
(C.F.: ) e P.IVA: Controparte_1 C.F._4 CP_2
- Avv. Walter Mangano P.IVA_1
opposti
E
(C.F.: Controparte_3 C.F._5 terzo chiamato contumace
Conclusioni di parte opponente:
1) Accertare, ritenere e dichiarare la carenza di legittimazione attiva – titolarità del credito sia totale e/o parziale degli opposti che non sono gli unici e totali titolari del contratto di locazione di cui è causa e che ne hanno la titolarità – legittimazione del presunto credito riferibile a in proprio Controparte_3
e n.q. che non ha agito in giudizio.
2) Accertare, ritenere e dichiarare l'inesistenza del presunto credito per indennità di avviamento commerciale ex art. 34 c. 3 L. 392/1978 per violazione del termine
1 - data di rilascio del 10.07.2018 e conseguentemente revocare, annullare e rendere privo di giuridico effetto il D.I. opposto statuendo quanto altro per legge;

3) Accertare, ritenere e dichiarare il diritto degli esponenti ed ottenere il risarcimento dei danni subiti dall'immobile e dagli accessori e relativa riduzione in pristino, nonché la violazione degli obblighi e delle norme di legge in materia ed a carico dei conduttori, così come accertati dalla C.T.U. Ing. Persona_1 nel procedimento n° 1012/2018 RG pari ad € 26.154,80 e per l'effetto condannare gli opposti ed il terzo chiamato in causa, in solido al pagamento del predetto importo, maggiorato di interessi e rivalutazione di legge fino al soddisfo;

4) Accertare, ritenere e dichiarare il diritto degli esponenti ad ottenere da controparte il pagamento – rimborso delle somme dovute a titoli di pagamento imposte di registro, differenza per aggiornamento canoni di locazione, accessori
e quanto altro di cui in narrativa e pari ad €5.166,38 oltre quota per imposta di registro anno 2018 e per la risoluzione del contrato, e per l'effetto condannare gli opposti ed il terzi chiamato in causa in solido al relativo pagamento, ovvero della somma che sarà ritenuta di giustizia, maggiorata di interessi e rivalutazione fino all'effettivo soddisfo;

5) Accertare, ritenere e dichiarare il diritto degli opponenti ad ottenere il pagamento – rimborso delle somme sostenute e da sostenere per l'ATP
n°2012/2018 RG, ivi comprese spese e costi della CTU pari ad € 2.181,19, oltre accessori, come da istanza del 18 marzo '19, ovvero nella misura che sarà liquidata dal Tribunale di Patti, oltre per l'attività del CTP Geom. Per_2 pari ad € 5.706,67, oltre ancora per l'attività del legale pari ad €
[...]
5.795,62, oltre contributo unificato ed ulteriori accessori di legge, ovvero nella misura che sarà ritenuta di giustizia e per l'effetto condannare gli opposti ed il terzo chiamato in causa in solido al relativo pagamento, maggiorato di interessi
e rivalutazione fino al soddisfo;

6) Accertare, ritenere e dichiarare l'inesistenza del diritto di ritenzione dei locali da parte degli opposti e/o del terzo chiamato in causa per la inesistenza del diritto al pagamento della indennità di avviamento, nonché per la sussistenza di gravissimi danni all'immobile ed agli impianti ed accessori e conseguente violazione dell'obbligo dei conduttori di consegnare i beni nelle medesime condizioni e/o dell'obbligo di riduzione in pristino e per la violazione
2 dell'obbligo di provvedere al pagamento – rimborso delle somme dovute ai deducenti e di cui è causa;

7) Accertare, ritenere e dichiarare il diritto degli opponenti nei confronti degli opposti e del terzo chiamato in causa alla immediata restituzione e consegna dei locali e degli accessori e per l'effetto condannare gli stessi all'immediato rilascio e consegna;

8) Accertare, ritenere e dichiarare il diritto degli opponenti ad ottenere il pagamento dei danni a titolo di mancata restituzione dei locali, pari ad almeno
l'importo dei canoni di locazione a far data dall'1.11.2018 fino all'effettivo soddisfo, il tutto oltre oneri, accessori, interessi e rivalutazione fino all'effettivo soddisfo;

9) Accertare, ritenere e dichiarare che controparte ha agito con responsabilità aggravata ex art. 96 C.P.C. e per l'effetto condannarla al risarcimento dei danni nella misura che sarà accertata e/o ritenuta di giustizia, anche di equità, oltre al pagamento delle spese di lite;

10) In ogni caso condannare controparte al pagamento delle spese di lite ed accessori di legge da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore, che si dichiara antistatario.
Conclusioni di parte opposta:
Preliminarmente e in via istruttoria: revocare il provvedimento con il quale è stata disposta l'acquisizione del fascicolo n. 2012/18 r.g. e nominare CTU che sia chiamato a rispondere agli stessi quesiti formulati dal giudicante nel procedimento di accertamento preventivo.
Nel merito
1.- Confermare le statuizioni di cui al decreto ingiuntivo opposto con condanna degli opponenti al pagamento della complessiva somma di € 25.294,14 (ultimo canone versato € 1.405,23 x 18 - cfr. doc. 8 fasc. fase monitoria) oltre interessi, quale indennità per la perdita di avviamento con riferimento al contratto di locazione;

2.- Ritenere e dichiarare inammissibili, improcedibili, e, comunque, infondate le domande attrici e, conseguentemente, rigettarle con qualsiasi motivazione;

3.- Condannare , e , Parte_1 Parte_3 Parte_2 in solido, al pagamento delle somme sostenute per l'ATP n° 2012/2018 RG, con riferimento all'attività del CTP Geom. pari ad € 2.300,00 Persona_3
3 (doc.11 fasc. di parte), e all'attività difensiva dell'avv. Walter Mangano pari ad
€ 3.346,50, oltre accessori di legge (doc.10 fasc. di parte) e, per l'effetto, condannarli al relativo pagamento, maggiorato di interessi fino al soddisfo;

4.- Condannare gli opponenti al pagamento delle spese e compensi del giudizio di merito, oltre spese generali ed accessori come per legge, con ulteriore condanna risarcitoria ex art. 96, co. 1 e 3 c.p.c
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1. Con l'atto introduttivo del presente giudizio, , Parte_1 Pt_3
e proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo del
[...] Parte_2
Tribunale di Patti n. 14/2019, notificato ad istanza degli opposti e Controparte_1
a mezzo cui veniva loro ingiunto il pagamento in solido della somma CP_4 capitale di € 25.294,14, oltre interessi e spese, a titolo di indennità per avviamento commerciale a seguito di rilascio dell'immobile locato.
Gli opponenti premettevano che in data 10.07.2006 era stato stipulato un contratto di locazione sia con gli opposti, sia con l'altro socio della GI.MAR. OL ST, avente ad oggetto i locali di loro proprietà situati a piano terra di un immobile a tre elevazioni fuori terra nel Comune di Capo d'Orlando, alla via Trazzera Marina n. 140, per una durata di sei anni.
Proseguivano esponendo che, con raccomandata dell'08.02.2016, dopo un primo rinnovo rinnovo del contratto nel 2012, i proprietari comunicavano ai conduttori la volontà di risolvere il contratto di locazione, chiedendone il rilascio alla scadenza contrattuale (a seguito della prima proroga) del 10.07.2018.
Soltanto con nota pervenuta il 04.07.2018, i conduttori comunicavano – a distanza di oltre un anno dalla disdetta – di non voler rilasciare locali entro la data del 10.07.2018, fissando unilateralmente il rilascio al 31.10.2018, previa corresponsione della indennità per la perdita dell'avviamento commerciale prevista dall'art. 34 L. 392/1978.
Gli opponenti contestavano il diritto degli opposti a ricevere l'avviamento proprio per il rilascio tardivo dell'immobile, domandando quindi la revoca del decreto ingiuntivo opposto;
chiedevano altresì, in riconvenzionale, la condanna al risarcimento dei danni in misura pari ad almeno il valore locativo mensile fino alla data del rilascio, oltre che per le cattive condizioni ed i danni cagionati ai locali ed agli impianti, alla ripetizione delle somme dovute (per legge e da contratto) per le imposte di registro ed accessori, ed al pagamento della differenza fra i canoni corrisposti e quelli dovuti per aggiornamento
Istat.
4 Gli opponenti rappresentavano poi che, a causa delle pessime condizioni in cui versavano l'immobile ed i relativi accessori, erano stati costretti ad intraprendere il procedimento ex art. 696 c.p.c., iscritto al n. 2012/2018 RGN al fine di:
“a) Accertare, descrivere lo stato dei luoghi e dei beni oggetto di locazione del contratto del 10.07.2006 e relativi accessori;

b) Accertare, determinare e descrivere la conformità o meno degli stessi alle previsioni contrattuali e/o di legge, anche in relazione ai vizi, difetti e mancata manutenzione ordinaria degli stessi, anche in relazione a quanto indicato in premessa e descritto dal Geom. nell'elaborato allegato e relativi rilievi Persona_2 fotografici;

c) Accertare, determinare, descrivere e quantificare tutte le spese ed i costi necessari, anche per attività tecnica, autorizzazione, concessioni, permessi di costruire, imposte, bolli e sanzioni necessarie al fine di procedere alla riduzione in pristino e riparazione dello stato dei luoghi, degli impianti, degli accessori con la redazione di idonea specifica – computo metrico e di quanto altro;

d) Compiere ogni attività necessaria al fine di accertare, determinare e descrivere al costo delle spese e dei locali e di quanto altro necessario al fine di determinare e descrivere i danni subiti dai ricorrenti”.
In esito a tale procedimento, il ctu nominato concludeva “che la spesa da sostenere per la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, l'eliminazione dei danni e per eseguire le necessarie riparazioni dei danni e per eseguire le necessarie riparazioni ammonta ad
€ 21.438,36 più I.V.A. per un totale di € 26.154,80”.
Sulla scorta di tali premesse, gli opponenti formulavano i seguenti motivi di opposizione a decreto ingiuntivo, nonché a fondamento delle domande riconvenzionali proposte:
- carenza di legittimazione attiva e mancanza di integrità del contraddittorio nei confronti di tutti i soggetti interessati dal contratto di locazione (con richiesta di chiamata in causa del terzo ); Controparte_3
- inesistenza del credito per indennità di avviamento commerciale per inosservanza del termine di rilascio e conseguente perdita del relativo diritto;

- richiesta di risarcimento dei danni e di riduzione in pristino dei locali e degli accessori, secondo la descrizione e la quantificazione contenute nella ctu espletata in sed di atp;

- domanda di pagamento delle somme dovute per imposte e accessori relativi al contratto di locazione, differenze fra canoni di locazione corrisposti e dovuti;

5 - domanda di risarcimento danni per le spese di atp, ctu e ctp;

- accertamento dell'inesistenza del diritto di ritenzione dei locali per insussistenza del diritto di ottenere il pagamento dell'indennità di avviamento, per la violazione dell'obbligo di riduzione in pristino dello stato dei luoghi e per il mancato pagamento delle somme dovute ai locatori;

- domanda di rilascio degli immobili in favore degli opponenti.
1.2. Si costituivano in giudizio e la Controparte_1 CP_4 contestando puntualmente tutte le domande, eccezioni e motivi di opposizione proposti dagli opponenti, chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo opposto ed il rigetto delle domande riconvenzionali.
Oltre a sostenere la debenza dell'indennità di avviamento e l'infondatezza della domanda risarcitoria di controparte, gli opposti chiedevano il rigetto della richiesta di acquisizione dell'atp, instando affinchè venisse disposta nuova ctu, ed eccepivano la nullità della clausola contrattuale di aggiornamento Istat dei canoni di locazione.
1.3. Autorizzata ed effettuata la chiamata, il terzo , ritualmente Controparte_3 evocato in giudizio, non si costituiva, dovendosene perciò preliminarmente dichiarare la contumacia.
1.4. In data 12.11.2019 veniva prodotto in atti verbale di riconsegna dell'immobile locato, avvenuta in data 31.10.2019.
All'udienza del 25.05.2021 le parti venivano invitate ad effettuare il tentativo obbligatorio di mediazione previsto in materia di locazione, al quale provvedevano entro il termine assegnato, con esito negativo.
Con provvedimento reso all'udienza del 16.11.2022 veniva disposta l'acquisizione al presente giudizio del procedimento di atp n. 2012/18 RG.
1.5. La presente controversia è stata individuata fra quelle di cui all'art. 23-bis comma 5 D.L. 19/2024, con conseguente applicazione, ai sensi del successivo comma 7, del modello decisionale introdotto dal D.Lgs. 149/2022.
2. In via preliminare, dev'essere rigettata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dagli opponenti, per non essere stato il presunto credito azionato da tutti i sottoscrittori del contratto di locazione.
Nei rapporti di locazione, la presenza di una pluralità di locatori o conduttori non determina l'insorgere di un litisconsorzio necessario, ma soltanto facoltativo;
difatti, trattandosi di obbligazioni solidali, anche un solo conduttore può agire in giudizio per la
6 richiesta di pagamento dell'intero credito, secondo l'ordinario criterio previsto dall'art. 1292 c.c.
Sul punto, costante giurisprudenza afferma infatti che “quando in un contratto di locazione la parte locatrice è costituita da più locatori, dal lato passivo ciascuno di essi
è tenuto nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, mentre dal lato attivo può agire nei riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, trovando applicazione la disciplina della solidarietà ex art. 1292 c.c., la quale, tuttavia, non determina la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori.” (Cass. 6596/2023; cfr. anche
Cass. 18069/2019; Cass. 14530/2009).

3. Con il terzo motivo di opposizione i locatori hanno contestato l'inesistenza di un credito dei conduttori per indennità di avviamento “per il mancato rilascio – offerta di rilascio alla data del 10.07.2018” (data di scadenza del contratto), avendo invece comunicato di voler rilasciare i locali soltanto il “31.10.2018 alle ore 9:00, … previa corresponsione della indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 comma 3 L. 392/78 …”.
Il motivo di opposizione non è fondato.
Con nota del 08.02.2016, i proprietari hanno comunicato ai conduttori la volontà di risolvere il contratto di locazione stipulato il 10.07.2006 ed in scadenza (a seguito di rinnovo automatico avvenuto nel 2012) il 10.07.2018, chiedendo chiarimenti in ordine alle modalità di rilascio dei locali.
A fronte di tale comunicazione, i conduttori fissavano unilateralmente la data del rilascio al 31.10.2018, senza neppure chiarire le ragioni del mancato rilascio alla scadenza contrattuale del 10.07.2018; i proprietari si opponevano alla data indicata dalle controparti.
Occorre perciò chiedersi se la mera, mancata riconsegna dell'immobile alla data di scadenza del contratto possa incidere sul diritto all'indennità ex art. 34 L. 392/1978.
La giurisprudenza di legittimità, sul punto, ha affermato che la disposizione di cui all'art. 34 L. 392/1978, pone “il "fatto del conduttore" - ritenuto impeditivo del diritto all'indennità - in relazione causale negativa esclusivamente con la cessazione del rapporto contrattuale, non anche con le vicende della fase occupativa successiva a tale cessazione” (Cass. 10261/2015).
In altri termini, l'insorgenza del diritto all'indennità di avviamento è strettamente collegata al dato obiettivo della cessazione del rapporto per fatto non imputabile al
7 conduttore, mentre il diverso fatto dell'occupazione dell'immobile oltre la scadenza contrattuale rileva sotto il diverso piano risarcitorio.
L'indennità di perdita dell'avviamento ex art. 34 L. 392/78 è stata pertanto correttamente riconosciuta in favore della parte opposta in sede monitoria, in quanto, diversamente da quanto sostenuto dalla parte opponente, gli opposti non hanno perso il diritto a riceverla per non avere rilasciato tempestivamente i locali oggetto di locazione.
4. L'eccezione di nullità della clausola di rivalutazione automatica dei canoni di locazione sulla base degli indici Istat, sollevata dalla parte opposta, è fondata.
4.1. Invero, l'opponente ha avanzato (al punto E dell'atto di opposizione) domanda riconvenzionale di condanna al pagamento delle maggiorazioni dovute alla predetta rivalutazione a decorrere dall'anno 2010, per un ammontare pari a € 4.085,61.
Parte opposta ha eccepito la nullità dell'art. 1 del contratto di locazione nella parte in cui prevede l'aggiornamento Istat in automatico, senza necessità di previa richiesta dei locatori, poiché, come statuito dalla Suprema Corte, “la richiesta, da effettuarsi anno per anno, si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto
a ottenere l'aggiornamento del canone con riferimento al solo anno cui essa è riferibile in base alla legge e cioè quello precedente, ne consegue che una clausola che mira a esonerarlo da detto onere, facendogli ottenere con un'unica richiesta il diritto a conseguire tutti gli aggiornamenti Istat maturati nel corso del rapporto, si configura come clausola nulla ex articolo 79 della legge n. 392 del 1978 in quanto diretta ad attribuirgli un vantaggio in contrasto con le previsioni della medesima legge" (Cass.
2417/2005).
L'eccezione di nullità appare fondata, per violazione degli art. 32 e 79 L. 392/1978.
Con costante orientamento sul punto, anche la più recente giurisprudenza di legittimità ha infatti affermato che “In base all'art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del
1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato
a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta;
pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto.
(Cass. 27287/2021). Ed ancora: “La clausola di un contratto di locazione, con la quale
8 le parti convengano l'aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell'art. 32 legge n. 392 del 1978 operata dall'art. 1 del d.l. 7 febbraio
1985, n. 12, convertito, con modifiche, dalla legge n. 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità, in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull'equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all'esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento. (Cass. 3014/2012)
4.2. Al riguardo, all'art. 1 del contratto di locazione stipulato il 10.07.2006 le parti hanno effettivamente convenuto che: “… L'aggiornamento del canone decorrerà ogni anno in ragione del 75% dele variazioni Istat automaticamente, senza che sia necessaria la richiesta con lettera raccomandata da parte dei locatori”, incorrendo quindi nella violazione del divieto in questione.
Tale clausola, proprio perché convenuta in violazione agli artt. 32 della L. 392/1978, deve pertanto essere dichiarata nulla.
Tale declaratoria non è tale da inficiare l'intero contratto, in quanto, ai sensi dell'art. 1419 c.c., non risulta affatto dedotto, e tanto meno provato, che “i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità”.
La declaratoria di nullità della clausola contrattuale di aggiornamento automatico, senza richiesta annuale, determina il rigetto della domanda riconvenzionale avanzata dall'opponente che, pertanto, non ha diritto – in mancanza nel medesimo contratto di altra clausola conforme alla disposizione normativa violata, unitamente alla prova di una richiesta di aggiornamento annuale ritualmente avanzata – al pagamento degli arretrati per l'aggiornamento dei canoni richiesti.
4.3. La declaratoria di nullità determina anche l'illegittimità del riconoscimento della componente di rivalutazione Istat nel calcolo delle 18 mensilità dovute a titolo di indennità per perdita dell'avviamento, per come invece riconosciute dal decreto ingiuntivo opposto. L'importo ingiunto, difatti, è pari ad € 25.294,14, derivante dal prodotto di € 1.405,23 x 18, e comprende dunque evidentemente, oltre all'importo del canone (pari a € 1.300,00), anche la componente di rivalutazione, che, per effetto della declaratoria di nullità della clausola, non è dovuta.
Da ciò discende che l'ammontare per indennità per perdita di avviamento ex art. 34
L. 392/78 che la parte opponente è tenuta a pagare alla parte opposta è pari a € 23.400,00
9 (€ 1.300,00 x 18 mensilità), oltre interessi al tasso legale dal 01.11.2018 fino al soddisfo, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto e nuova statuizione di condanna.
5. Sempre in via riconvenzionale, parte opponente ha esposto che la parte locatrice
“si è resa gravemente inadempiente delle obbligazioni di legge e contrattuali in materia di manutenzione dei beni e restituzione degli stessi in favore dei locatori,…” essendo infatti “tenuta alla manutenzione dei locali che al momento della stipula del contratto erano “di nuovissima costruzione” e locati per la prima volta (...) ed a“ …risarcire ai proprietari tutti i danni che si sono potuti verificare in conseguenza delle condizioni dell'attività commerciale nei locali concessi in affitto”.
Secondo gli opponenti, i locali non sarebbero affatto stati mantenuti in condizioni adeguate e sarebbero anzi stati cagionati ingenti danni, dei quali ha chiesto il ristoro per l'ammontare complessivo di € 26.154,80, oltre rivalutazione ed interessi.
Al fine di accertare e quantificare tali danni, è stato incardinato l'atp n. 2012/2018
RG), la cui relazione conclusiva ha accertato la sussistenza dei danni e quantificato un costo complessivo di ripristino dei danni pari a complessivi € 21.438,36 più iva, per un totale di € 26.154,80.
Sul punto, la parte opposta ha reiterato anche in sede di precisazione delle conclusioni la propria richiesta di rinnovo dell'accertamento a mezzo nomina di nuovo ctu, avendo il giudice rigettato, in sede di atp, la richiesta di richiamo del ctu per ulteriori chiarimenti da fornire.
Orbene, dal raffronto delle osservazioni formulate in sede di atp con l'elaborato del ctu, emerge l'assoluta superfluità di ogni nuovo accertamento o richiesta di chiarimenti, avendo il ctu fornito chiarimento adeguati ed esaustivi rispetto a tutte le osservazioni formulate dai ctp delle parti. Anche in ordine all'asserita, mancata valutazione del deperimento d'uso dei locali, il ctu ha in realtà specificato, in sede di valutazione delle osservazioni dei ctp, che “a smentire quanto affermato dal c.t.p., che nella relazione di
A.T.P., la scrivente c.t.u. riconosce il normale deperimento d'uso dei locali affittati, anche in relazione alla vicinanza al mare, ma più che di usura della struttura, si tratta di danni alla struttura, non adeguatamente mantenuta e trattata. Ancora, non ha mai configurato i danni come conseguenza di atti vandalici o inosservanza di norme, ma come mancata piccola manutenzione, posta a carico dei conduttori dall'art.5 dei contratti di locazione (che non sono stati completamente disattesi dalla c.t.u.)”.
In sede di tp è stato conferito al ctu il mandato di:
10 “A. accertare lo stato attuale dei luoghi e, laddove possibile, lo stato dei luoghi preesistente ovvero risalente alla data della stipula della locazione;

A.1 descrivere natura e consistenza dei lavori necessari alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi;

B. accertare la sussistenza dei lamentati danni;

C. operare una quantificazione del costo necessario per la riduzione in pristino e per l'eliminazione dei danni ovvero per le necessarie riparazioni.”
Dopo articolata descrizione dello stato dei luoghi e dei danni riscontrati, oltre che degli interventi di ripristino necessari, il ctu ha risposto come segue ai quesiti posti:
“• Risposta al quesito A)
Lo stato attuale dei luoghi, dettagliatamente descritto nella corrente relazione, riguarda un locale ad uso commerciale, sito al piano terra di via Trazzera Marina n°140, composto da due corpi di fabbrica, uno in muratura e struttura in c.a., e l'altro, annesso, con struttura in legno, oltre al terreno di pertinenza, di proprietà dei ricorrenti Sig.ri
e dati in locazione ai resistenti Parte_5 Controparte_1 Controparte_5
e .. Oltre al normale deperimento d'uso dei locali affittati, è stato
[...] CP_6 possibile riscontrare alcuni danni agli stessi immobili, che attualmente sono liberi da attrezzature e mobilio. Sul terreno di pertinenza, inoltre, non sono mai stati autorizzati lavori di pavimentazione.
• Risposta al quesito A1)
Per la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, sarà necessario eseguire i lavori di: demolizione e rifacimento di pavimentazione e rivestimenti interni (piastrelle in cucina e nei servizi igienici, battiscopa e pavimento in sala ristorante, piano di lavoro antistante il forno), tinteggiatura di pareti e soffitti in cucina, nella sala ristorante e nella sala ristorante con struttura in legno;
riparazione dell'impianto di illuminazione in tutti gli ambienti, sostituzione dei vetri rotti e fornitura dei vetri mancanti degli infissi esterni, collocazione di una porta interna ad una sola anta, riparazione saracinesca della porta- vetrina lato via Trazzera Marina, sostituzione porta ad un'anta nella sala ristorante con struttura in legno;
sostituzione di una maniglia per infisso esterno, riparazione delle pareti in perlinato di legno, onde evitare infiltrazioni d'acqua, riparazione della grondaia e collocazione dei pluviali per il corretto smaltimento delle acque meteoriche, demolizione di pavimentazione esistente e riparazione dell'impianto di illuminazione.
• Risposta al quesito B)
Sono stati accertati danni, quali: parti mancanti nel rivestimento in piastrelle di ceramica sulle pareti in cucina, mancanze del battiscopa, buchi nella pavimentazione,
11 buchi nei muri, varie ed evidenti macchie nella tinteggiatura dei muri, tinteggiatura scrostata nel soffitto e nelle pareti;
infissi in cattivo stato di manutenzione, vetri rotti e mancanti, maniglia esterna mancante nella porta-finestra lato Palermo, saracinesca prospiciente via Trazzera Marina non funzionante;
assenza di porta di separazione tra la cucina e i servizi igienici, nei quali sei piastrelle sono diverse dalle altre per finitura
e per colore;
non vi sono corpi illuminanti e l'impianto d'illuminazione risulta inservibile in tutti gli ambienti;
evidente chiazza di acqua sul pavimento, causata sicuramente da infiltrazione attraverso i numerosi buchi e fessure nella parete in legno lato Palermo. Le saracinesche sono verniciate di colore diverso;
la porta in legno nella sala ristorante è bucata, deterioramento della struttura in legno, le cui pareti esterne in perlinato di legno sono state tinteggiate di bianco con prodotto non idoneo. La grondaia è danneggiata, non sono presenti i pluviali. Sul terreno di pertinenza è stata realizzata pavimentazione in ceramica su massetto di calcestruzzo, non autorizzati.
• Risposta al quesito C)
La spesa da sostenere per la riduzione in pristino, l'eliminazione dei danni e per eseguire le necessarie riparazioni ammonta a € 21.438,36, + IVA, così come da computo metrico redatto secondo il Prezzario dei LL.PP. della Regione Sicilia, ed.2019”.
Pertanto, stante la pacifica sussistenza dei danni in tal modo accertati, in virtù della disciplina contrattuale intervenuta tra le parti (art. 10 del contratto del 10.06.2006) e del disposto di cui all'art. 1590 c.c., i conduttori sono tenuti al risarcimento dei danni nella misura corrispondente all'accertamento effettuato.
In accoglimento della domanda riconvenzionale, pertanto, la CP_4
e devono essere condannati, in solido tra loro, Controparte_1 Controparte_3 al pagamento della somma complessiva di € 26.154,80 (iva compresa).
In ragione della natura risarcitoria del debito, che va qualificato come debito di valore, la cifra così quantificata dovrà essere maggiorata della rivalutazione monetaria secondo gli indici Istat sui prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati dalla data del fatto – che può essere individuata nel 31.07.2018 (data di scadenza del contratto)
– fino alla pubblicazione della presente sentenza.
Sul medesimo importo spetteranno inoltre gli interessi compensativi al tasso legale, come modalità di liquidazione del danno da lucro cessante derivante dal ritardato pagamento della somma dovuta.
Secondo la Suprema Corte, invero, “gli interessi per il ritardo nel pagamento della somma dovuta costituiscono una componente implicita nella domanda risarcitoria e, come tali, non solo spettano di pieno diritto al danneggiato, anche in assenza di
12 un'espressa richiesta, ma sono dovuti anche in mancanza di una prova rigorosa del mancato guadagno” (Cass. 10825/2007; conforme Cass. 10193/2010); la natura risarcitoria correlata alla mancata disponibilità della somma di denaro li differenzia perciò dalla rivalutazione monetaria, che assolve invece ad una funzione pienamente reintegratoria del patrimonio del soggetto leso.
Al fine di evitare indebiti effetti locupletativi, ed in ossequio al consolidato indirizzo della Suprema Corte (cfr. Cass. S.U. 1712/1995; Cass. 492/2001), tali interessi devono essere computati sulla predetta somma via via annualmente rivalutata, sempre sulla base dei medesimi indici Istat, fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, con esclusione degli interessi sugli interessi.
Da tale ultima data, divenuto il debito di valuta, saranno inoltre dovuti gli interessi corrispettivi ex art. 1282 c.c., sempre al tasso legale, sulla somma così determinata, fino all'effettivo soddisfo.

6. Per quanto attiene, invece, la domanda riconvenzionale di pagamento (o risarcimento) dei “canoni” per il periodo di “ritenzione” dei locali ad opera degli opposti
- che, come già osservato, hanno fissato unilateralmente il termine di rilascio al
31.10.2018 e poi protratto la conduzione degli immobili locati in applicazione dell'art. 27 L. 392/1978, che ne consente la ritenzione fino all'effettivo pagamento dell'indennità ex art. 34 L. 392/1978 – fino al definitivo rilascio, avvenuto il 31.10.2019, si osserva che secondo orientamento divenuto costante a decorrere dalla sentenza delle Sezioni Unite n.
1177/2000, “nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno”.
Orbene, i conduttori dovranno pertanto essere condannati al pagamento del corrispettivo pari a € 1.300,00 per le mensilità a decorrere dal 01.08.2018 fino al
31.10.201, per un totale di 15 mesi, e quindi per un importo complessivo di € 19.500,00, oltre interessi legali da ciascuna singola scadenza mensile fino al soddisfo.
Di contro, invece, stante la legittimità della ritenzione dell'immobile effettuata in applicazione dell'art. 34 L. 392/1978, nessun risarcimento da ritardata consegna può essere riconosciuto.
13 Sul punto, infatti, si conviene con il principio per cui “In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell'art. 1591 c.c., per la ritardata restituzione dell'immobile locato, ancorché sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell'indennità di avviamento, di cui agli artt. 34 e 69 l n. 392 del 1978, atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore è legittima.” (Cass. 24285/2017).

7. Sempre in via riconvenzionale, gli opponenti hanno chiesto accertarsi l'obbligo dei conduttori a corrispondere il 50% delle imposte di registro pagate per gli anni dal
2012 fino al 2017, oltre l'imposta per l'anno 2018 e l'importo fisso per la risoluzione del contratto (pari a € 1.080,77).
Parte opposta ha eccepito la tardività della registrazione (avvenuta per tutte le annualità in data 30.07.2018), in violazione del termine perentorio di 30 giorni previsto dall'art. 13 comma 1 L. 431/1998, e l'intervenuta prescrizione del credito da parte dell'Ente impositore, di cui l'opposta non avrebbe voluto valersi (e che paralizzerebbe l'azione di regresso ex art. 1310 comma 3 c.c.).
L'eccezione è infondata, in quanto è diritto del locatore procedere alla registrazione del contratto anche tardivamente, facendo così sorgere in quel momento la pretesa impositiva dell'Amministrazione. Trattasi, pertanto, non già del pagamento di un debito prescritto, bensì della nascita ex novo del presupposto impositivo al momento della registrazione, alla quale non corrisponde alcun diritto giuridicamente tutelabile dell'altro contraente alla permanenza dell'illecito fiscale, mediante omissione della registrazione, al fine di non doverne sopportare i costi.
Gli opposti vanno perciò condannati al pagamento, in favore degli opponenti, della metà degli importi pagati a titolo di imposta di registro, con esclusione delle “sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento” (cod. trib. 1509) ed “interessi da ravvedimento per tardivo versamento” (cod. trib. 1510), che debbono restare ad esclusivo carico dei locatori, sui quali incombeva l'onere di provvedere alla registrazione.
Le somme dovute (€ 337,25 per ciascun anno dal 2012 al 2017) sono pertanto pari a € 1.011,75 (ovvero € 2.023,50:2), oltre interessi al tasso legale dalla data della registrazione fino al soddisfo.
Le spese di registrazione per l'anno 2018 e l'importo fisso per la risoluzione non risultano invece documentate.
14 7. Con riguardo alla domanda di rilascio dell'immobile avanzata dagli opponenti, deve essere pronunziata l'intervenuta cessazione della materia del contendere, essendo l'immobile stato riconsegnato in data 31.10.2019, come risultante da verbale di riconsegna dell'immobile locato prodotto all'udienza del 12.11.2019.
8. Stante la reciproca soccombenza delle parti, le spese del presente giudizio devono essere interamente compensate.
L'accoglimento della domanda risarcitoria, sulla scorta della ctu elaborata in seno al procedimento per atp, impone invece la condanna degli opponenti al pagamento delle spese di quel procedimento, comprensive delle spese di ctp, alla luce del principio per cui “Le spese dell'accertamento tecnico preventivo ante causam vanno poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente e vanno prese in considerazione nel successivo giudizio di merito (ove l'accertamento stesso venga acquisito) come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di possibile compensazione totale o parziale, a carico del soccombente e da liquidare in un unico contesto (Cass. n.
15672/2005; n. 14268/2017 del 27/07/2005). In altre parole, i costi sostenuti nella fase dell'ATP, comprensive di quelle per le prove ed indagini e quelle per il pagamento dei professionisti che hanno assistito la parte come consulenti, costituiscono spese giudiziali
e non componenti del danno da risarcire, con la conseguente applicazione del principio della liquidazione a carico del soccombente, salvo i casi di compensazione (Cass. n.
12759/1993; n. 1690/2000)” (Cass. 13154/2025).
Devono perciò essere liquidate, a carico degli opposti e del terzo chiamato in solido, ed in favore degli opponenti in solido, ai sensi dell'art. 9 D.L. 1/2012 e del successivo
D.M. 55/2014, in € 600,00 per la fase di studio, € 400,00 per la fase introduttiva ed €
800,00 per la fase istruttoria, per un compenso totale di € 1.800,00, oltre spese generali ex art. 2 D.M. 55/2014 nella misura ordinaria del 15% ed anticipazioni per € 286,00
(spese vive) + € 1.800,00 (ctp, per il quale non è necessaria la prova dell'avvenuto pagamento ma solo della loro congruità, alla luce del principio, di recente ribadito da
Cass. 26729/2024, per cui “Le spese della consulenza di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva, vanno comprese fra le spese processuali al cui rimborso la parte vittoriosa ha diritto, sempre che il giudice non ne rilevi l'eccessività o la superfluità, ai sensi del primo comma dell'art. 92 c.p.c. Le forme per attivare la ripetizione sono quelle della nota delle spese che il difensore deve unire al fascicolo di parte al momento del passaggio in decisione della causa”, laddove invece “Le spese di assistenza legale
15 stragiudiziale, diversamente da quelle giudiziali vere e proprie, hanno natura di danno emergente e la loro liquidazione, pur dovendo avvenire nel rispetto delle tariffe forensi,
è soggetta agli oneri di domanda, allegazione e prova secondo le ordinarie scansioni processuali”), per un totale di € 2.086,00.
Le spese di ctu, come già liquidate in sede di atp, vanno definitivamente poste a carico degli opponenti e del terzo chiamato in solido.


P. Q. M.

Il Tribunale di Patti, Sezione Civile, in persona del Giudice monocratico Dott. Giovanni
Genovese, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n° 513/2019 del Registro
Generale Contenzioso, così decide:
1) dichiara la contumacia di;
Controparte_3
2) revoca il decreto ingiuntivo n. 14/2019;
3) condanna gli opponenti, in solido fra loro, al pagamento in favore degli opposti in solido della somma di € 23.400,00 a titolo di indennità da perdita dell'avviamento di cui all'art. 34 L.392/1978, oltre interessi legali dal 01.11.2018 fino al soddisfo:
4) dichiara la nullità parziale dell'art. 1 del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 10.07.2006, nella parte in cui prevede che “L'aggiornamento del canone decorrerà ogni anno in ragione del 75% dele variazioni Istat automaticamente, senza che sia necessaria la richiesta con lettera raccomandata da parte dei locatori”
5) condanna gli opposti ed il terzo chiamato, in solido fra loro, al pagamento della somma di € 26.154,80 a titolo di risarcimento danni in favore degli opponenti in solido, con rivalutazione monetaria secondo gli indici Istat sui prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati dal 31.07.2018 fino alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre interessi al tasso legale dalla medesima data fino al soddisfo, da calcolare sulla predetta somma via via annualmente rivalutata fino alla data odierna;

6) condanna gli opposti ed il terzo chiamato, in solido fra loro, al pagamento della somma di € 19.500,00 in favore degli opponenti in solido a titolo di canoni di locazione per il periodo di tempo intercorrente fra la scadenza del contratto e l'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalla scadenza di ciascuna mensilità fino all'effettivo soddisfo;

7) condanna gli opposti ed il terzo chiamato, in solido fra loro, al pagamento della somma di € 1.011,75 in favore degli opponenti in solido a titolo di regresso delle
16 imposte di registro sostenute, oltre interessi al tasso legale dal 31.07.2018 fino all'effettivo soddisfo;

8) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda riconvenzionale di rilascio dell'immobile locato;

9) compensa interamente le spese del presente giudizio;

10) condanna gli opposti ed il terzo chiamato, in solido fra loro, alla rifusione delle spese relative al procedimento di atp n. 2012/2018 in favore degli opponenti in solido, che liquida, in € 1.800,00 per compensi ed € 2.086,00 per anticipazioni e spese, oltre spese generali nella misura del 15%, iva e c.p.a. se dovute;

11) pone le spese di ctu, come già liquidate nel procedimento di atp di cui al punto che precede, definitivamente a carico degli opposti ed il terzo chiamato in solido.
Patti, 13/10/2025 Il Giudice Dott. Giovanni Genovese
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