REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 28581 dell'anno 2022 e vertente
TRA
parte elettivamente domiciliata in Parte_1
Roma, CIRCONVALLAZIONE CLODIA 5 00100 ROMA, presso lo studio dell'Avv. FERRARA NICOLA, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
, parte elettivamente domiciliata in Roma, CP_1
VIALE DELLE MEDAGLIE D'ORO, 399 00136 ROMA presso lo studio dell' Avv. SAVIOLI MAURIZIO e dell'Avv. CARLO
CECCHI che la rappresentano e difendono come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 18/01/2024, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
PREMESSO che con contratto di locazione ad uso abitativo registrato in data
30.11.2015 presso l' Roma al n. Organizzazione_1 Org_2
018482 – serie 3T (doc. 1), l'istante cedeva in locazione a CP_1
l'unità immobiliare sita in Roma, via Giovanni Gentile n. 8
[...] int. 6, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio
1 369, part. 31. Sub 8 Cat. A/2, rendita Euro 1.278,23 ad esclusivo uso di civile abitazione del conduttore, con fine locazione al
31.10.2023; che il canone pattuito tra le parti ammonta ad Euro 1.080,00 mensili, da corrispondere in rate anticipate entro il 5 di ogni mese;
che il conduttore per il periodo 1.3.2020/30.9.2020 ha ottenuto una riduzione transitoria del canone pari ad Euro 540,00 mensili;
che tuttavia il conduttore non ha mai ripreso il pagamento intero del canone, avendo versato il minor importo di Euro 800,00= mensili, oltre Euro 50,00 a titolo di oneri condominiali, per il periodo da ottobre 2020 a luglio 2021 (morosità per differenza canone Euro 280,00x10 mesi totale Euro 2.800,00); che per i mesi da agosto 2021 alla data dell'intimazione di sfratto il canone non è stato versato (morosità Euro 1.080,00x7 mesi totale Euro
7.560,00); che stante la suddetta morosità la Signora ha adito il Pt_1
Tribunale di Roma al fine di ottenere la convalida di morosità e il decreto ingiuntivo per i canoni non versati;
che l'udienza di convalida si è tenuta in data 9.5.2022.
Parte intimata si è costituita opponendosi alla convalida e richiedendo, in via in via principale, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarare risolto il contratto di locazione inter partes alla data di costituzione in giudizio della intimata ai sensi e per gli effetti degli artt. 1467 C.C. 1° e 2° comma e 1458 C.C. Con salvezza in favore del locatore delle prestazioni già eseguite.
In subordine, sotto il profilo economico, nell'ipotesi di reiezione della domanda principale, accertare e dichiarare che il corrispettivo dovuto della conduttrice dal marzo 2020 all'agosto 2021 è di €
540,00 mensili, determinare equitativamente la misura dell'importo della indennità di occupazione dovuta per le mensilità successive.
Compensare in ogni caso le spese di lite sussistendone i presupposti.
2 Non essendo stato provato il pagamento delle morosità intimate e non ricorrendo i gravi motivi ostativi il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario con l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, dispone la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Si deposita verbale attestante l'esito negativo del tentativo obbligatorio di mediazione.
La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
Parte convenuta afferma che il canone ridotto di Euro 540,00 mensili pattuito a causa dell'emergenza Covid, concordato con scrittura privata del 9.10.2020 per il periodo 1.3.2020/30.9.2020, stante il perdurare della crisi sanitaria sarebbe divenuto ormai il canone ordinario.
Ma in realtà deve osservarsi che la scrittura privata appena menzionata prevede espressamente il periodo per il quale è stata concessa la riduzione del canone e mai può essere prorogato in assenza di nuovo accordo scritto. Ne consegue che la riduzione concordata ha carattere “transitorio” e che i pochi pagamenti inferiori al canone originario, sono da ritenersi acconti sul maggior avere.
Da quanto si evince dalla documentazione versata in atti, sulla morosità relativa ai canoni non pagati fino alla data dell'immissione nel pieno possesso dell'immobile (20.12.2022 cfr verbale di rilascio in atti), ad oggi la morosità è così composta:
- morosità per differenza canone ottobre 2020/luglio 2021 Euro
280,00x10 mesi totale Euro 2.800,00;
- morosità mesi da agosto 2021 dicembre 2021 Euro1.080,00 x 5 mesi totale Euro 5.400,00;

3 - morosità per differenze canone gennaio/marzo 2022 Euro 280,00 per 3 mesi totali Euro 840,00;
- morosità dal mese di aprile 2022 alla data dell'immissione nel possesso dicembre 2023, Euro 1.080,00 x 9, totali Euro 9.720,00
Pertanto la morosità per canoni ammonta ad Euro 18.760,00.
Come riconosciuto dalla stessa controparte la conduttrice deve corrispondere alla locatrice la somma mensile di Euro 50,00 a titolo di oneri condominiali. Ebbene, gli oneri condominiali non sono stati corrisposti da agosto 2021, tranne che per le tre mensilità parziali pagate in prossimità dell'udienza di convalida, imputate dalla controparte ai mesi gennaio, febbraio e marzo 2022.
Dunque ad oggi risultano 14 “mensilità” non pagate pari ad Euro
700,00 (14x 50,00).
A ciò si deve aggiungere che gli oneri condominiali sono stati corrisposti al direttamente dalla Signora CP_2 Pt_1 come si evince dalle ricevute di pagamento del 7.4.2022 in allegato.
Alla luce delle esposte considerazioni la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l'obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
E' principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della
Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge
n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
4 In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione.
La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si è espressa con giurisprudenza costante e conforme la Suprema Corte “ in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art.
1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della
5 gravità dell'inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. “ (Cass. Civ. 8628/2006).
Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78, l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Tuttavia nel caso specifico, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l'opposizione e proseguire nel giudizio di merito. In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l'altra, in quanto
“In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica
6 tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55
l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che - a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l'importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ. 24.03.2006 n. 6636). Deve al riguardo osservarsi che l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass.
1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena
7 disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.



P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con atto di Parte_1 citazione notificato nei confronti di , così CP_1 decide:
1) dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma, via Giovanni
Gentile n. 8 int. 6, la cui riconsegna è avvenuta in corso di causa;

2) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 18.76000 alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice degli oneri condominiali per la somma di Euro 700,00, somme anticipate da parte locatrice come da documentazione in atti.
4) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro 2.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 18/01/2024
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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