TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 31/03/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 19270/2023 del R.G.A.C., avente ad oggetto: cessazione contratto per finita locazione e domanda riconvenzionale di ripetizione di indebito per patto occulto di maggiorazione del canone, pendente
TRA
, c.f. , elettivamente domiciliato in Napoli alla Parte_1 CodiceFiscale_1 via Mariano d'Ayala n. 18, presso lo studio dell'avvocato Rita Romeo, c.f. , C.F._2
che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

Ricorrente
E
, c.f. , elettivamente domiciliato in Napoli alla via Controparte_1 C.F._3
Cervantes n. 55/5 presso lo studio degli avvocati Rosa Altamura, c.f. , e C.F._4
Pasquale Altamura, c.f. , che lo rappresentano e difendono giusta procura in CodiceFiscale_5
atti;
Resistente
NONCHÉ
; CP_2

Resistente contumace
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato – nella qualità di proprietario e Parte_1 locatore dell'immobile sito in Napoli, alla Piazzetta Trinità alla Cesarea n. 232, piano III, int. 19, riportato al N.C.E.U. del Comune di Napoli alla Sezione AVV., Foglio 10, particella 444, sub 29, dallo stesso locato a ed in forza del contratto di locazione ad uso abitativo CP_2 Controparte_1 stipulato e registrato il 1 agosto 2018 (con durata di 3 anni + 2 anni in regime di cedolare secca) – ha convenuto in giudizio i conduttori per ottenere la convalida della licenza per finita locazione alla seconda scadenza del 31.07.2023, in forza della disdetta tempestivamente inviata con raccomandata
A/R n. 15471965113-7 del 29.09.2022.
In data 16 ottobre 2023 si è costituito il conduttore , il quale, opponendosi alla Controparte_1 convalida, ha eccepito la nullità della disdetta per mancata indicazione dei motivi di cui all'art. 3 l.
431/98 ed ha spiegato domanda riconvenzionale con la quale ha chiesto la condanna del locatore alla ripetizione di quanto versato in maniera eccedente il canone di locazione pattuito contrattualmente, il tutto per un totale di euro 14.400,00 versati indebitamente dall'inizio della locazione al mese di marzo
2023, prospettando di aver versato ulteriori 300,00 euro mensili a nero o occasionalmente tramite bonifico, oltre quanto versato normalmente come pagamento del canone di locazione pattuito nella misura di 250,00 euro mensili e 20,00 euro mensili di oneri condominiali.
All'udienza del 25 settembre 2023, sul presupposto “che l'opposizione risulta solo parzialmente fondata su principio di prova scritta e che, comunque, le doglianze (parzialmente) supportate da prova scritta non attengono a motivi incidenti sulla condanna reale al rilascio del bene, bensì unicamente rispetto ad eventuali crediti del conduttore derivanti da un asserito patto occulto di maggiorazione del canone, circostanze che andranno accertate con una cognizione piena nel giudizio di merito;
ritenuto, invece, circa l'unico motivo di opposizione rilevante rispetto alla domanda di rilascio sia quello con il quale il conduttore lamenta la nullità della disdetta, che tale doglianza sia infondata in quanto la disdetta o meglio la manifestazione di volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, quindi dopo la sua scadenza naturale, non richiede che il locatore indichi i motivi di cui all'art. 3 della l. 431/98, indicazione, invece, necessaria solo per la prima scadenza;
rilevata la tempestività della disdetta avvenuta ben prima dei 6 mesi precedenti alla seconda scadenza;
ritenuto altresì che con la domanda riconvenzionale, seppur fondata su un principio di prova scritta, richieda accertamenti su ulteriori questioni che andranno accertate in fase
a cognizione piena e che non attengono in alcun modo alla fondatezza della domanda principale” è stata emessa ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio.
Con le memorie integrative le parti si sono sostanzialmente riportate alle conclusioni già rassegnate e, nello specifico, parte conduttrice-resistente ha depositato una registrazione in formato mp3 di una conversazione tenuta tra le parti, e , volta a provare la Controparte_1 Parte_1 corresponsione indebita delle somme richieste in via riconvenzionale.
Con ordinanza del 27 maggio 2024 questo giudice - ritenuta irrilevante la prova per testi articolata dal resistente, in quanto vertente sul verificarsi o meno di una discussone fra le parti, di per sé non significativa, e non sull'esecuzione di pagamenti di somme superiori a quelle pattuite – ha rinviato la causa all'odierna udienza del 31.03.2025, sostituita ex art. 127-ter dal deposito di note scritte, per la decisione.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n. 69/2013, convertito in legge n. 98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo in atti).
Ancora in via preliminare, va dichiarata la contumacia di alla quale è stato CP_2 correttamente notificato l'atto di citazione, senza che la stessa si sia costituita in giudizio.
Nel merito, occorre, in primo luogo, accertare l'effettiva cessazione del contratto del contratto di locazione.
Ebbene, il contratto prevede una durata (art. 2) per un primo triennio decorrente dal 1 agosto 2018 e con prima scadenza al 31 luglio 2021 con proroga biennale in assenza di diniego di rinnovo espresso, quindi con scadenza di tale secondo periodo per il 31 luglio 2023, con la conseguenza che la locazione in esame è cessata il 31.07.2023, in virtù della tempestiva disdetta stragiudiziale a mezzo raccomandata A/R n. 15471965113-7 del 29.09.2022 (recapitata per compiuta giacenza).
Priva di pregio risulta, infatti, la doglianza di parte resistente, laddove ha lamentato l'assenza di indicazione di specifici motivi nella disdetta, in quanto, a norma dell'art. 3 della legge 431/98,
l'obbligo a carico del locatore di indicazione dei motivi (ivi tassativamente elencati) vale solo per la prima scadenza del contratto (con le presenti disdette, invece, si è evitato il terzo rinnovo). Invero,
l'art. 2, comma 1, secondo periodo della legge 431/98 prevede testualmente che “i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”. Come detto, nel caso di specie, il locatore ha tempestivamente comunicato ai conduttori la propria intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza del periodo di proroga biennale, momento nel quale non serve l'indicazione dei motivi ex art. 3, motivo per cui il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il primo agosto 2018 va considerato cessato alla data del 31 luglio 2023.
Circa la domanda riconvenzionale proposta da , occorre preliminarmente chiarire Controparte_1 che la domanda con la quale il conduttore agisce per la ripetizione di somme che assume di aver versato in misura superiore al canone contrattualmente pattuito è pacificamente qualificata dalla giurisprudenza come un'azione di ripetizione di indebito oggettivo, della quale contiene tutti i presupposti, trattandosi di pagamenti di maggiori somme non dovute e quindi privi di causa, ed a nulla rilevando il titolo (illegittimo) in base al quale furono eseguiti (SS.UU. 11666/2007). Sul punto le SS.UU. 23601/2017 hanno affermato che “e' nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione”. Invero, “in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n.
431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente;
il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica” (SS.UU. 18213/2015; Cass. 20881/2018;
Cass. 8465/2019).
Tale domanda, quindi, è pacificamente da qualificarsi come azione di ripetizione di indebito oggettivo, ex art. 2033 c.c., con applicazione della relativa disciplina anche sul piano dell'onere probatorio richiesto all'attore che, dunque, è tenuto secondo la disciplina generale dell'art. 2697 c.c.
a fornire la prova del pagamento (della dazione di denaro), nonché a provare l'inesistenza della "causa debendi" in quanto anch'essa elemento costitutivo (unitamente all'avvenuto pagamento e al collegamento causale) della domanda di indebito oggettivo (art. 2033 cod. civ.) (Cass. 5896/2006).
Invero, proposta domanda di ripetizione di indebito, l'attore ha l'onere di provare l'inesistenza di una giusta causa delle attribuzioni patrimoniali compiute in favore del convenuto, ma solo con riferimento ai rapporti specifici tra essi intercorsi e dedotti in giudizio, costituendo una prova diabolica esigere dall'attore la dimostrazione dell'inesistenza di ogni e qualsivoglia causa di dazione tra "solvens" e
"accipiens" (Cass. 14428/2021). Nella prospettazione di l'ingiusta causa di attribuzione patrimoniale viene Controparte_1 rintracciata in un patto occulto di maggiorazione del canone che avrebbe previsto la corresponsione
“a nero” della somma di euro 300,00 mensili a partire dall'inizio della locazione nel mese di agosto
2018 fino al mese di marzo 2023. Dalla prospettazione del resistente/ricorrente in riconvenzionale risulterebbero 56 (cinquantasei) pagamenti in misura maggiorata, uno al mese dall'agosto del 2018 al marzo del 2023, tuttavia la domanda riconvenzionale è stata spiegata limitatamente alla somma di euro 14.400,00 per cui la cognizione di questo Tribunale, nel rispetto del principio di cui all'art. 112
c.p.c., deve essere limitata al quantum indicato nella domanda riconvenzionale.
Tornando ai presupposti richiesti per l'accoglimento di tale domanda di ripetizione di indebito, occorre vagliare il rispetto da parte del conduttore dell'onere della prova incombente sullo stesso e consistente nel dover provare di aver concretamente effettuato tali pagamenti.
L' ha cercato di fornire la prova dei pagamenti producendo tempestivamente con le memorie CP_1 integrative del 18.04.2024 un file audio mp3 contenente una conversazione tra lo stesso conduttore,
, e il locatore, Controparte_1 Parte_1
Rispetto al valore probatorio di tale documento, che rientra per giurisprudenza costante nell'ambito di applicazione dell'art. 2712 c.c., si deve dare atto di quello che è il prevalente orientamento dei giudici di legittimità per i quali "la registrazione su nastro magnetico di una conversazione può costituire fonte di prova, ex art. 2712 c.c., se colui contro il quale la registrazione è prodotta non contesti che la conversazione sia realmente avvenuta" (Cass. 1250/2018); "l'efficacia probatoria delle riproduzioni meccaniche - relativa a documenti costituenti dei supporti illustrativi e confermativi di deduzioni o allegazioni della parte producente - è subordinata (in ragione delle modalità della loro formazione al di fuori del processo e, quindi, senza le garanzie dello stesso) all'esclusiva volontà della parte contro la quale esse sono prodotte e all'ammissione che siano realmente accaduti i fatti di cui si tendono a provare le effettive modalità e la rispondenza a quanto sostenuto dalla parte producente. Ne consegue che le registrazioni fonografiche possono assurgere a dignità di fonte di prova limitatamente all'ipotesi in cui la parte contro la quale sono prodotte non contesti che le conversazioni o le dichiarazioni, con il tenore che le suddette registrazioni tendono a comprovare, siano realmente accadute. L'eventuale contestazione preclude la verifica per mezzo di consulenza tecnica, a differenza di quanto accade per le scritture private" (Cass. 12715/1998). (Cass. civ., sez.
II, 313/2019).
Nel caso di specie parte locatrice ha effettuato il disconoscimento della riproduzione audio prodotta dalla conduttrice tempestivamente, secondo l'insegnamento per il quale tale disconoscimento deve essere effettuato “nel rispetto delle preclusioni processuali degli artt. 167 e 183 c.p.c.” (Cass.
1250/2018), nella memoria di replica nei termini assegnati con l'ordinanza di mutamento rito. Parte locatrice sul punto ha preso posizione affermando letteralmente che “in replica a quanto dedotto da controparte, preliminarmente si eccepisce l'illegittimità e l'irrilevanza delle presunte dichiarazioni come riportate intercorse tra i soggetti contrattuali e menzionate nella memoria integrativa, giacchè ancora non autorizzate dal Giudicante e prive di attestata autenticità, tali da non poter essere ricondotte ad esse parti”.
In relazione al valore probatorio da riconoscere alla riproduzione meccanica ex art. 2712 c.c. disconosciuta, si deve rilevare come la Cassazione abbia affermato che il disconoscimento possa avere gli stessi effetti del disconoscimento della scrittura privata di cui all'art. 215, comma 2 c.p.c., perché, mentre quest'ultimo, in mancanza di richiesta di verificazione e di esito positivo di essa, preclude l'utilizzazione della scrittura, il primo non impedisce che il giudice possa accertare la conformità all'originale anche con altri mezzi di prova, comprese le presunzioni (Cass. 13159/2022;
Cass. 12737/2018; Cass. 4395/2004; Cass. 11445/2001). A prescindere dalla possibilità di accertarne la conformità all'originale attraverso altri mezzi di prova si deve dare atto di altre pronunce di legittimità che hanno ritenuto come la riproduzione disconosciuta potrebbe assumere valore di presunzione semplice e, in quanto tale, potrebbe fornire piena prova solo se supportata da ulteriori elementi, anche di carattere indiziario o presuntivo, offerti dall'interessato o acquisiti dal giudice del lavoro nell'esercizio dei propri poteri istruttori (dapprima, Cass. 6437/1994, Cass. 12794/2021, Cass.
9884/2005, ove, peraltro, si parla di «semplice elemento di prova;
contra, Cass. 2652/1995, secondo cui il disconoscimento comporta l'onere della parte che ha prodotto la riproduzione di dimostrarne l'autenticità, con l'ulteriore conseguenza che, fino a quando la conformità non sia accertata, il giudice non può utilizzarla come mezzo di prova).
Alla luce del quadro giurisprudenziale descritto il tempestivo disconoscimento della conversazione, valutato unitamente all'assenza di elementi istruttori ulteriori rispetto alle mere allegazioni di parte capaci di provare la dazione di denaro, non può che considerarsi non provata la corresponsione di somme in misura eccedente a quanto pattuito contrattualmente.
Anche i bonifici prodotti in fase di convalida non sono capaci di provare la dazione di somme in misura eccedente il canone registrato, in quanto gli stessi si riferiscono a mensilità per le quali non sono stati prodotti ulteriori bonifici o prove del pagamento del canone registrato, per cui le dazioni provate con i bonifici ben potrebbero essere dovute per quel singolo mese a titolo di canone registrato, oltre ai 20,00 euro per gli oneri condominiali e, probabilmente, per un piano di rientro da una pregressa debitoria, così come risultante dall'atto di ricognizione del debito depositato da parte locatrice nella propria memoria di replica. In tale atto ricognitivo di un debito del conduttore a favore del locatore per 1.355,00 euro alla data del gennaio 2020 a titolo di fitti e oneri condominiali, viene precisato il motivo per cui i bonifici effettuati salgono ad euro 320,00 mensili, dei quali 49,00 sono imputati ad arretrati, quindi al rientro della posizione debitoria pregressa. A fronte di 1.355,00 euro di debito, considerando un piano di rientro con rata fissa a 49,00 euro, come quella prevista per il mese di gennaio 2020, si sarebbero rivelati necessari ben 27 (ventisette) mesi per rientrare di tutto il debito, motivo per cui la produzione di bonifici superiori ai 250,00 + 20,00 pattuiti in contratto sembra poter trovare presumibilmente spiegazione proprio in suddetto piano di rientro.
In conclusione, la domanda riconvenzionale proposta deve essere rigettata, mentre deve essere accolta la domanda principale proposta dal ricorrente, con dichiarazione di cessazione del contratto di locazione stipulato il 1 agosto 2018 alla data del 31.07.2023, e, di conseguenza, va ordinato il rilascio dell'immobile libero da persone e cose (va detto, al riguardo, che nessuna delle parti ha chiarito se l'immobile è stato rilasciato in conseguenza dell'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio).
Le spese del giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM 147/2022), in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, rilevandone l'esiguità e semplicità, così che si ritiene di attenersi ai minimi previsti per lo scaglione di riferimento, con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario. Devono essere compensate, invece, nei confronti di che non si è costituita e opposta alla domanda di cessazione CP_2 del contratto.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nel giudizio promosso da Parte_1 nei confronti di ed , definitivamente pronunziando, ogni contraria CP_2 Controparte_1 istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) dichiara la contumacia di CP_2
2) accoglie la domanda del locatore e dichiara la cessazione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato e registrato in data 1.08.2018 e, di conseguenza, ordina ai conduttori il rilascio dell'immobile, libero da persone e cose;

3) rigetta la domanda riconvenzionale proposta;

4) condanna a pagare le spese di giudizio in favore di , Controparte_1 Parte_1 liquidandole in euro 200,00 per spese vive ed euro 1.800,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%sul compenso, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario;

5) compensa interamente le spese di lite fra ricorrente e CP_2
Il giudice
dott. Enrico Ardituro