TRIBUNALE DI PALERMO II SEZIONE CIVILE VERBALE DI UDIENZA
CON SENTENZA CONTESTUALE EX ART. 281 SEXIES C.P.C.
Il giorno 18/06/2025, innanzi al Giudice dott. Monica Stocco, viene chiamata la causa R.G. n. 3293 dell'anno 2022 promossa da
(avv. GIACCONE Parte_1
GERLANDO )
CONTRO
(avv. RIELA CARLO BISCONTI PIETRO Controparte_1
( ) VIA SAMMARTINO, 45 PALERMO;
) C.F._1
E NEI CONFRONTI DI
(avv. BANCHERI SARA AURELIA ) Controparte_2
(avv. BANCHERI SARA AURELIA ) CP_1
(avv. BANCHERI SARA AURELIA ) Controparte_3
Si da atto che sono presenti l'avv. . . per Email_1 Parte_1
N. 18
[...]
Tribunale di AL II sez. civile

l'avv. BISCONTI PIETRO anche in sostituzione dell'avv. RIELA CARLO
( ) VIA SAMMARTINO, 45 PALERMO;
per C.F._1
CP_1
l'avv. BANCHERI SARA AURELIA per . Controparte_2
per per CP_1 Controparte_3
I procuratori delle parti discutono la causa oralmente e si riportano alle conclusioni dei rispettivi atti introduttivi
IL GIUDICE ISTRUTTORE
Si ritira in camera di consiglio per deliberare.
Alle ore 20,00 il verbale viene riaperto e il Giudice decide la causa come da separata sentenza ex art. 281-sexies c.p.c., della quale viene data lettura in assenza delle parti nelle more allontanatesi delle parti. Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr. Monica Stocco, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.Monica Stocco, all'udienza del 18/06/2025 ha pronunciato, dandone lettura in udienza ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3293 dell'anno 2022 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
(C.F. ), con il Parte_1 P.IVA_1
patrocinio dell'avv. GIACCONE GERLANDO e , con elezione di domicilio in VIA E. NOTARBARTOLO N. 46 PALERMO, presso il medesimo difensore
PARTE ATTRICE
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio CP_1 C.F._2
dell'avv. RIELA CARLO e dell'avv. BISCONTI PIETRO
( ) VIA SAMMARTINO, 45 PALERMO;
, con C.F._1
elezione di domicilio in VIA TRIPOLI, 3 90100 PALERMOpresso il medesimo difensore
PARTE CONVENUTA
Tribunale di AL II sez. civile
E NEI CONFRONTI DI
(C.F. ), Controparte_2 C.F._3
(C.F. ), CP_1 C.F._4 CP_3
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv.
[...] C.F._5
BANCHERI SARA AURELIA, con elezione di domicilio in VIA
SANFILIPPO 12 90047 PARTINICO, presso il difensore avv. BANCHERI
SARA AURELIA
PARTE TERZA CHIAMATA
OGGETTO: altri rapporti condominiali
CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza odierna le parti concludevano come da verbale in pari data, riportandosi ai rispettivi atti difensivi, ai quali si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO

1. Con atto di citazione del 23.02.2022, il Parte_2
, in persona dell'amministratore pro tempore, ha convenuto in giudizio
[...]
innanzi a questo Tribunale al fine di far accertare e dichiarare CP_1
che l'immobile di proprietà di quest'ultimo, realizzato al piano settimo del predetto edificio condominiale e identificato in catasto al fg n. 49, p.lla 17 sub
2, è stato costruito in totale assenza di titolo edilizio e in violazione delle disposizioni di cui agli artt. 1122 e 1127 c.c. e, per l'effetto, condannarlo alla demolizione del manufatto e alla riduzione in pristino delle parti comuni coinvolte, in subordine al fine di ottenere la condanna del convenuto al risarcimento del danno causato al e alla proprietà dei singoli Parte_1
condomini.
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1.1. Nell'atto introduttivo del giudizio, parte attrice ha rappresentato quanto segue:
- la totale abusività dell'immobile di proprietà di è stata accertata dal CP_1
nell'ambito delle operazioni preliminari volte alla Parte_1
predisposizione della documentazione necessaria per accedere alle agevolazioni previste dall'art. 119 del d.l. 34/2020 (Decreto Rilancio), conosciuto come “Superbonus”, essendo emersa detta circostanza nell'ambito dell'accertamento peritale eseguito in un precedente giudizio (n.r.g.
15954/2017) promosso da contro il per infiltrazioni CP_1 Parte_1
riguardanti la sua proprietà;
- nello specifico, il certificato di abitabilità del 28.11.1961 relativo all'intero edificio condominiale, il rapporto di abitabilità del 10.10.1961 e gli elaborati di progetto di pari data contemplavano la regolare edificazione solo del piano terra e dei piani dal primo al sesto, non essendovi per contro alcuna menzione del settimo piano di proprietà di evidentemente realizzato in epoca CP_1
successiva alla costruzione dell'edificio condominiale;
agli atti condominiali non vi era alcun elemento che comprovasse la regolarità urbanistica dell'unità immobiliare, né elementi in tal senso potevano desumersi dall'atto di compravendita del 27.01.1983 ai rogiti del notaio , con Persona_1
cui era divenuto proprietario dell'immobile sito al settimo piano. CP_1
Sulla base di quanto sopra riferito, il Condominio ha, in primo luogo, dedotto che l'immobile di proprietà di era stato realizzato in contrasto con la CP_1
disciplina civilistica in materia condominiale, in particolare con l'art. 1127 c.c., che, nel prevedere il diritto del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, statuisce, al secondo comma,
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che tuttavia “La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono”. Secondo l'attore, la norma deve essere interpretata estensivamente, dovendosi leggere insieme alla disciplina pro tempore vigente in materia antisismica, sicché, ove le leggi sismiche prescrivano particolari cautele tecniche in ragione delle caratteristiche del territorio, la mancata osservanza di esse determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, superabile solo allorché l'autore della nuova fabbrica dimostri l'idoneità della sopraelevazione e della struttura sottostante a fronteggiare il rischio sismico.
Pertanto, il ha chiesto la condanna del convenuto alla Parte_1 CP_1
demolizione del manufatto, rendendosi ciò necessario per tutelare i diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio non essendo stata CP_4
provata l'adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico.
In secondo luogo, parte attrice ha dedotto che, nell'assemblea condominiale del 22.10.2021, si era deliberato di procedere alla realizzazione di urgenti lavori di ristrutturazione attraverso l'accesso a taluni incentivi previsti dalla legge vigente, meglio noti come Ecobonus, emergendo tuttavia, in quella sede, la sussistenza di difficoltà nell'accesso a detti benefici in conseguenza dell'abusività di talune parti dell'edificio condominiale. In particolare, l'art. 119 del d.l. 34/2020, come modificato con d.l. n. 77/2021, disponeva che gli interventi ammessi al superbonus 110% fossero realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), la quale non richiedeva l'attestazione dello stato legittimo e, tuttavia, si prevedeva la possibilità di decadenza dal beneficio secondo quanto previsto dall'art. 49 DPR 380 2001
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(“Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”).
Pertanto, la sussistenza della costruzione abusiva al piano settimo dell'edificio condominiale ha determinato l'impossibilità per il Condominio di accedere alle predette agevolazioni fiscali, con conseguente danno sia per il condominio nel suo complesso sia per le singole unità immobiliari.

2. Costituendosi in giudizio, ha preliminarmente eccepito la CP_1
prescrizione del diritto dei condomini di opporsi alla sopraelevazione eseguita dal proprietario dell'ultimo piano ai sensi dell'art. 1127 co. 3 c.c. per decorso del ventennio;
ha chiesto di essere autorizzato a chiamare in causa CP_3
, e , anche nella qualità di eredi di
[...] Controparte_2 CP_1
, suoi danti causa dell'immobile in oggetto in forza del Persona_2
contratto di compravendita ai rogiti del notaio del Persona_1
27.01.1983; ha formulato domanda di accertamento della nullità del predetto contratto di compravendita in quanto avente ad oggetto un immobile costruito in assenza di titolo edilizio, senza che l'acquirente ne fosse a conoscenza, chiedendo, per l'ipotesi di accoglimento della domanda attorea, che i chiamati siano tenuti alla manleva nei suoi confronti;
infine, ha chiesto il rigetto delle domande attoree, contestandone la fondatezza.

3. Con comparsa del 4.10.2022, si sono costituiti , Controparte_3 [...]
e , chiamati in giudizio dal convenuto, deducendo CP_2 CP_5
in primo luogo l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento
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della mediazione civile ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, poi successivamente esperita con esito negativo, aderendo all'eccezione di prescrizione del diritto di opporsi alla sopraelevazione da parte dei condomini per decorso del ventennio e deducendo la mancanza di prova a fondamento della domanda risarcitoria avanzata dal . Quanto alla domanda Parte_1
del convenuto di accertamento della nullità del contratto, i hanno CP_1
affermato di aver ricevuto il bene per successione legittima del padre,
costruttore dell'intero fabbricato, e di aver proceduto alla Persona_3
vendita, fittizia, del bene in adesione alle volontà del nonno paterno, che aveva disposto la cessione di un appartamento al nipote , per CP_1
questioni familiari, e che, in ogni caso, l'obbligatorietà della licenza edilizia per gli interventi su tutto il territorio comunale era stata prevista dalla Legge 6 agosto 1967 n. 765 (cd. legge Ponte), riconoscendo per contro il legislatore la validità degli atti aventi ad oggetto immobili costruiti prima di tale data, come nella fattispecie in esame, anche se privi degli estremi del titolo edilizio.

4. Così riassunti i termini della controversia, prima di procedere all'esame nel merito della domanda di demolizione e riduzione in pristino formulata dal attore, occorre preliminarmente esaminare e rigettare l'eccezione Parte_1
di prescrizione sollevata dal convenuto e dai chiamati in causa.
In particolare, costoro osservano che, a mente dell'art. 1127, comma 3, c.c. i condomini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal proprietario dell'ultimo piano, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti e che, tuttavia, detto diritto è soggetto a prescrizione ventennale, qui ampiamente maturata, essendo stato realizzato l'immobile di proprietà del convenuto negli
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anni '60.
L'eccezione è infondata.
La giurisprudenza di legittimità e di merito, infatti, è orientata nel senso che:
“Nell'ipotesi di sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano, soltanto l'azione diretta ad ottenere la restitutio in integrum di fronte all'alterazione del decoro architettonico dell'edificio è soggetta a prescrizione ventennale. Viceversa, in presenza di sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato ex art. 1127 c.c., i condòmini possono agire senza limiti temporali per ottenere la demolizione del manufatto eseguito in violazione delle facoltà eventualmente spettanti”(cfr. Cass. Sez.2, 05/10/2012, n. 17035;
Cass. Sez. 2, 19/10/1998, n.10334) Corte d'appello Milano sez. III,
23/05/2023, n.1654).
Pertanto ove, come nel caso di specie, la sopraelevazione sia stata realizzata nonostante le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano, come afferma il Condominio attore, trattandosi di un illecito permanente, che comprime la proprietà comune e quella dei singoli condomini, il diritto dei condomini di agire per ottenere la demolizione del manufatto è imprescrittibile.

5. Ancora, preliminarmente, con riferimento alla posizione processuale di
, e , costoro vanno qualificati come terzi Controparte_3 CP_2 CP_1
chiamati in causa ai sensi degli artt. 106 e 269 c.p.c.
Occorre precisare che, a seguito della volontà manifestata dalla parte convenuta, nella propria comparsa di costituzione e risposta, di chiedere l'accertamento della nullità del contratto di compravendita avente a oggetto l'immobile sito al settimo piano dello stabile di , al fine di Parte_1
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dimostrare che la titolarità del rapporto sostanziale dedotto in giudizio faccia capo ai suoi danti causa, , e , la domanda Controparte_3 CP_2 CP_1
attorea, in mancanza di contrarie deduzioni del , deve considerarsi Parte_1
estesa anche nei confronti dei terzi chiamati in garanzia da parte convenuta.
E invero, “il principio dell'estensione automatica della domanda dell'attore nei confronti del terzo chiamato in causa dal convenuto opera solo quando tale chiamata sia effettuata dal convenuto per ottenere la sua liberazione dalla pretesa attorea, individuandosi il terzo come l'unico obbligato nei confronti dell'attore, in posizione alternativa con il convenuto e in relazione a un unico rapporto, mentre non opera in caso di chiamata in garanzia impropria, attesa l'autonomia dei rapporti. Tuttavia, anche in caso di rapporto oggettivamente unico, la presunzione su cui si fonda il principio dell'estensione automatica della domanda dell'attore al terzo chiamato (ossia che l'attore voglia la condanna del chiamato, pur avendo agito nei confronti del solo convenuto) non può operare se l'attore escluda espressamente che la propria domanda sia stata proposta nei confronti del terzo chiamato” ( cfr. Cassazione civile sez. I,
21/12/2018, n.33343).

6. Procedendo ora a esaminare, nel merito, la domanda di demolizione del manufatto abusivo e di riduzione in pristino delle parti comuni coinvolte formulata dal , essa è fondata e va, pertanto, Parte_1
accolta.
Nel corso del giudizio è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio, essendo necessario accertare la compatibilità o meno dell'immobile di proprietà di con la normativa urbanistica e con quella antisismica. Nella CP_1
relazione del CTU, ing. depositata agli atti del presente giudizio, in Per_4
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primo luogo, con riferimento alla necessità di munirsi della licenza edilizia in tutto il territorio del Comune di AL, anche prima della “Legge Ponte” del 1967, così superando la contraria obiezione dei chiamati in causa, si legge:
“Un importante modifica alla legge del 1942 viene introdotta dalla “Legge
Ponte” del 6 Agosto 1967: se la prima introduceva l'obbligo di richiedere preventivamente la licenza edilizia al Comune per interventi edilizi all'interno dei centri urbani, la “Legge Ponte” del 1967 estese tale obbligo anche al di fuori dei centri urbani, quindi per tutto il territorio. Discorso a sé stante merita la in quanto in data 20/11/1959 veniva adottato lo Controparte_6
strumento urbanistico (PRG del Comune di AL) come da D.C.C. n°458
- approvato con Decreto del Presidente della Regione in data 28/06/1962 con n°110/A). Tale circostanza pertanto anticipa la successiva Legge Ponte del 1967 di quasi un decennio, sancendo l'obbligo di munirsi di Licenza
Edilizia in tutto il territorio Comunale. Pertanto può pacificamente concludersi che la sopraelevazione del piano attico eseguita sul
[...]
non risulta urbanisticamente conforme alle prescrizioni Parte_1
edilizie all'epoca vigenti” (pg. 14 e 15 della relazione del consulente); “ Sulla scorta della risposta al presente quesito, dei sopralluoghi eseguiti e sullo studio della documentazione versata agli atti lo scrivente conferma la difformità urbanistica dell'immobile considerando la discrepanza dal titolo che ha legittimato la costruzione dello stabile tutto, in un periodo in cui a AL era obbligatorio munirsi di Licenza di costruzione in tutto il territorio comunale, in accordo con lo strumento urbanistico vigente che identificava la zona quale “R4”” (pg. 16).
Con riferimento alla disciplina antisismica, si premette che: “i lavori in
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ampliamento eseguiti all'ultimo piano sono stati eseguiti dopo l'emissione del certificato di abitabilità del 1962 ed entro il 1968 (data del volo visionato alla
Cont
. Il comune di AL ed il territorio limitrofo veniva dichiarato sismico con apposito D.M. 10/03/69, per effetto della precedente Legge 1682/1962, nel cui testo sono contenute sia le norme generali, che quelle tecniche. Non si ci può appunto esprimersi sulla rispondenza della costruzione in sé alla normativa antisismica vigente all'epoca di realizzazione in quanto appare pacifico affermare che la sopraelevazione, come la restante parte dell'edificio sia stata eseguita prima dell'apposizione del vincolo sismico”, ciò nonostante, sulla scorta di un ragionamento logico-deduttivo connotato da rigoroso metodo di indagine, il CTU conclude nel senso “(del)l'assenza di corrispondenza sia alla normativa antisismica d'allora che a quella attuale, fatto salvo andare a realizzare un adeguamento sismico dell'intero edificio, anche se l'attuale normativa urbanistica non lo permette” (pg. 20). Ancora,
“lo scrivente non esclude […] che l'immobile di piano settimo aumenti il potenziale rischio sismico dell'intero stabile. […] nell'aumentare le masse in gioco in uno stabile si aumenta la risultante forza sismica, ergo aumenta la c.d.
“vulnerabilità sismica di uno stabile”, concludendo che “qualsiasi opera di adeguamento dello stabile, calcolata con le giuste attenzioni e nel rispetto della normativa vigente volte a mantenere la suddetta sopraelevazione, risulti di fatto anti-economica rispetto alla messa in pristino dei luoghi” (pag. 23).
Sulla base, dunque, delle risultanze dell'esperita consulenza tecnica, può ritenersi acclarata la non conformità urbanistica dell'immobile sito al settimo piano dello stabile di e la non conformità alla Parte_2
normativa antisismica, ben potendo il predetto immobile aumentare il
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potenziale rischio sismico dell'intero stabile.
Sussiste, pertanto, la violazione dell'art. 1127, co. 2 cod. civ., che stabilisce il divieto di sopraelevazione se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono.
Com'è noto, ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (cfr. Cass. 07/09/2009, n.
19281; Cass. 24/10/1998, n. 10568; Cass. 10/06/1997 n. 5164; Cass.
24/01/1983, n. 680). Nella definizione enunciata da Cass., Sez. Un.,
30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato (cfr. Cass. civ., sez.
II, 04/12/2024, n.310329.
Il limite segnato dalle condizioni statiche è inteso dalla giurisprudenza di legittimità come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione;
le condizioni statiche dell'edificio rappresentano, pertanto, un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, atteso il potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione e
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l'accertamento dell'idoneità statica della sopraelevazione costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (cfr. Cass. civ., sez. II, 30/11/2012 n.
21491).
Il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2 c.p.c., va interpretato, quindi, non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica (Cass. civ., sez. II,
04/12/2024, n.310329).
Pertanto, correttamente il Condominio attore ha osservato che, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2 c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Cass.
29/01/2020 n. 2000; Cass. civ., sez. II, 04/12/2024, n.310329).
Alla luce di quanto sopra riferito, nella fattispecie concreta, la violazione della norma civilistica indicata nella parte in cui contempla un divieto assoluto di sopraelevazione ove essa possa compromettere le condizioni statiche dell'edificio, la mancata prova da parte dell'autore della nuova fabbrica
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dell'idoneità della sopraelevazione e della struttura sottostante a fronteggiare il rischio sismico e le conclusioni del CTU in ordine al potenziale incremento della vulnerabilità sismica e all'antieconomicità di qualsiasi opera di adeguamento dello stabile rispetto al ripristino dello stato dei luoghi, conducono ad accogliere la domanda principale del di Parte_1
demolizione del manufatto abusivo.
Né può, certamente, valere in senso contrario, da un lato, il richiamo, da parte del convenuto, alla relazione peritale del proprio consulente di parte, ing.
, che in maniera alquanto assertiva conclude che “I carichi trasmessi Per_5
dall'abitazione all'intera struttura sono complessivamente minimali e CP_1
sicuramente non rilevanti per il sovraccarico trasmesso in fondazione”, affermazione invero non sorretta da dati scientifici, né il richiamo, anche nelle difese dei chiamati, ai plurimi eventi sismici verificatisi nel corso degli anni, cui l'immobile avrebbe resistito senza danni, trattandosi di un dato puramente empirico, che non consente di superare le considerazioni del consulente in ordine al possibile incremento della vulnerabilità sismica, fondate su un rigoroso metodo scientifico e non certo su valutazioni di carattere prudenziale.

6.1. Quanto alla domanda di risarcimento del danno formulata dal in relazione all'impossibilità di attingere, per effetto dell'abuso, Parte_1
alle agevolazioni finanziarie previste dall'art. 119 del d.l. 34/2020 (Decreto
Rilancio), essa è formulata dall'attore in via subordinata, dovendosi pertanto ritenere assorbita per effetto dell'accoglimento della domanda principale di demolizione del manufatto.

7. Venendo ora all'esame della domanda formulata dal convenuto Moncada
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nei confronti dei terzi chiamati di accertamento della nullità del CP_1
contratto di compravendita ai rogiti del notaio del Persona_1
27.01.1983, va precisato che la normativa applicabile alla fattispecie concreta è quella vigente al momento della stipula del contratto, ossia la legge
28.01.1977, n. 10.
In particolare, l'art. 15, comma 7, della legge n. 10/1977 prevede che “Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”.
Con tale disposizione il legislatore per la prima volta ha perseguito le violazioni al regime edilizio non solo mediante strumenti di natura penale ed amministrativa, ma anche attraverso una sanzione civilistica (quella della nullità degli atti giuridici) per rendere incommerciabile il bene realizzato mediante quelle violazioni. Ciò nonostante, la legge n. 10/1977 non ha previsto una nullità assoluta, come farà in seguito la legge n. 47/1985, ma una nullità relativa, con possibilità di considerare valido l'atto avente ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione ove l'acquirente sia consapevole della mancanza della concessione e tale consapevolezza risulti dall'atto.
In tal senso, Cassazione civile, sez. II, 04/04/2024, n.8950: “Mentre deve riconoscersi carattere relativo alla nullità degli atti giuridici aventi a oggetto terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale e a quella degli atti aventi a oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, rispettivamente previste dagli articoli 31, quarto comma della legge n. 1150 del 1942 (come modificato dall'articolo 10 della legge n. 765 del 1967) e dall'articolo 15,
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settimo comma, della legge n. 10 del 1977, essendo quelle nullità comminate soltanto ove da detti atti non risultasse che l'acquirente era a conoscenza, rispettivamente, della mancanza di lottizzazione autorizzata e della mancanza della concessione, viceversa, nel regime emergente dagli articoli 18, secondo comma, e 40, secondo comma, della legge n. 47 del 1985, deve riconoscersi carattere assoluto (e, quindi, rilevabilità d'ufficio e deducibilità da chiunque vi abbia interesse), alla nullità di ogni atto di trasferimento senza l'allegazione, per i terreni, del certificato di destinazione urbanistica, e, per gli edifici, senza l'indicazione degli estremi della licenza o concessione ad “aedificandum”
(rilasciata eventualmente in sanatoria) ovvero, in mancanza, senza l'allegazione della domanda di sanatoria corredata dalla prova dell'avvenuto pagamento delle prime due rate dell'oblazione edilizia, poiché, quel regime normativo, mirando a reprimere ed a scoraggiare gli abusi edilizi, non dà alcun rilievo allo stato di buona o mala fede dell'acquirente”. Ancora, Cassazione civile, sez. II, 27/12/2004, n.24013: “In tema di negozi traslativi di terreni, la sanzione della nullità assoluta (rilevabile, perciò, anche d'ufficio) degli atti di trasferimento senza l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica è stata introdotta dagli art. 18 e 40 della legge n. 47 del 1985, giacché le disposizioni previgenti di cui all'art. 31, comma 4, legge n. 1150 del 1942, come modificato dall'art. 10 legge n. 765 del 1967 e dall'art. 15 legge n. 10 del
1977, prevedevano soltanto delle ipotesi di nullità relativa degli atti giuridici aventi ad oggetto terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale o unità abusivamente edificate e sempreché dagli atti non risultasse la conoscenza da parte dell'acquirente della mancanza di lottizzazione autorizzata o dell'assenza di concessione”.
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Nel caso in esame, ha dedotto di non essere consapevole CP_1
dell'abusiva edificazione dell'immobile all'atto della stipula del contratto di compravendita e di esserne giunto a conoscenza nell'ambito del giudizio n.r.g.
15954/2017 da lui promosso contro il Condominio per infiltrazioni riguardanti la sua proprietà, né tale consapevolezza emerge dal contratto di compravendita (allegato n. 3 alla comparsa di costituzione), che nulla dispone in ordine alla regolarità urbanistica o meno dell'immobile compravenduto.
Le considerazioni difensive svolte dai chiamati in causa in ordine all'asserita mancanza del presupposto per l'esercizio dell'azione di nullità, ossia che parte convenuta ha utilizzato l'immobile per oltre quarant'anni senza mai eccepire alcun vizio, che la nullità non può essere invocata a proprio vantaggio da chi ha stipulato il contratto con piena consapevolezza della situazione urbanistica dell'immobile e che l'immobile è stato venduto in buona fede, nell'ambito di rapporti familiari e senza alcuna intenzione fraudolenta, appaiono apodittiche e non conferenti, non risultando dall'atto di compravendita alcun elemento da cui poter desumere che fosse consapevole della mancanza CP_1
della concessione edilizia al momento dell'acquisto.
Infine, gli elementi addotti dai chiamati (variazione catastale del CP_1
1965, contratto di fornitura idrica AMAP del 1962, licenza di esercizio dell'ascensore del 1962, torrino dell'ascensore), al fine di dimostrare l'anteriorità della costruzione del settimo piano rispetto alla legge Ponte del
1967 e la conseguente non necessità di indicare gli estremi della licenza edilizia, ricadendo l'edificio nella Zona “R4”, ossia fuori dal centro urbano, sono irrilevanti sulla base di quanto chiarito dal CTU: la legge Ponte del 6 agosto 1967 ha esteso a tutto il territorio l'obbligo di richiedere
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preventivamente la licenza edilizia al Comune, che in passato era previsto solo per interventi edilizi all'interno dei centri urbani;
ciò nonostante, per il
Comune di AL, il PRG del 1959 già prevedeva l'obbligo di munirsi di licenza edilizia in tutto il territorio comunale, sicché, anche a ritenere l'edificazione del settimo piano anteriore al 1967, la mancanza della licenza ne ha determinato l'abusività .
Sulla base di quanto sopra riferito, va, pertanto, dichiarata, in accoglimento della domanda formulata dal convenuto , la nullità del CP_1
contratto di compravendita del 27.01.1983 avente ad oggetto un'unità edilizia costruita in assenza di concessione.

8. In applicazione del principio della soccombenza, i chiamati CP_3
, e , quali titolari del rapporto giuridico sostanziale
[...] CP_2 CP_1
dedotto in giudizio in conseguenza della invalidità del contratto traslativo stipulato con il convenuto, devono essere condannati demolizione del manufatto abusivo e di riduzione in pristino delle parti comuni coinvolte, eseguendo le opere descritte a pagg. 23 e ss dell'elaborato peritale e meglio specificate nell'allegato computo metrico.
Con riferimento alla regolamentazione delle spese di lite, in applicazione del principio della soccombenza e della causalità, i chiamati , Controparte_3
e , devono essere condannati a corrispondere CP_2 CP_1
rispettivamente in favore del e di le spese di lite Parte_1 CP_1
sostenute per promuovere la domanda principale e la domanda formulata con l'atto di citazione di terzo che si liquidano complessivamente in € 10.860,00 per onorari di difesa e spese vive, oltre iva e cpa come per legge e rimborso delle spese generali al 15% per ciascuna parte.
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In assenza di una soccombenza in senso tecnico devono essere invece interamente compensate le spese di lite fra parte attrice e parte convenuta.

P.Q.M.

Il Giudice, disattesa ogni altra istanza, deduzione e difesa, definitivamente pronunziando,

1. Accoglie la domanda principale formulata dal Parte_2
e per l'effetto condanna ,
[...] Pt_1 Controparte_3 [...]
e alla demolizione del manufatto e alla riduzione CP_2 CP_1
in pristino delle parti comuni coinvolte eseguendo le opere descritte a pagg.
23 e ss dell'elaborato peritale e meglio specificate nell'allegato computo metrico.

2. Accoglie la domanda formulata dal convenuto di CP_1
accertamento della nullità del contratto di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito al settimo piano dell'edificio condominiale di
[...]
e per l'effetto dichiara nullo il contratto del 27.01.1983 ai rogiti Parte_2
del notaio (Rep. 2969 – Racc. 927) con cui Persona_1 [...]
, e hanno Per_2 Controparte_3 CP_1 Controparte_2
venduto al il diritto di proprietà dell'appartamento al settimo CP_1
piano dell'edificio sito in AL , in Catasto al Fg. Parte_2
49 P.lla 1165 Sub. 17.

3. Condanna , e al Controparte_3 Controparte_2 CP_1
pagamento delle spese di giudizio in favore del attore e del Parte_1
convenuto , che liquida, per ciascuna parte, in rispettivi € CP_1
10.860,00 per onorari di difesa e spese vive, oltre iva e cpa come per legge e rimborso delle spese generali al 15%.
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4. Dispone che siano interamente compensate le spese di lite fra parte attrice e parte convenuta.
Così deciso in AL, all'udienza del 18/06/2025 .
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr. Monica Stocco, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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