R.G.N. 855/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
Sezione Unica Civile
in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Tavella, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al R.G.N. 855/2023, promossa da:
(C.F. , rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Giuditta Macario
- attrice
contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Massimo Controparte_1 C.F._2
Martini
- convenuta
Oggetto: vendita di beni immobili.
Conclusioni 
Per l'attrice: come da memoria ex art. 183, co. 1 c.p.c., “1) in via principale, ritenere e dichiarare che la IG.ra , non ha adempiuto all'obbligazione di trasferire alla IG.ra Controparte_1 [...]
il possesso dell'immobile di cui è causa (sito in Pisa, Largo Ciro Menotti 15, distinto Parte_1
al NCEU di detto comune al foglio 121, particella 467, sub 39) ; 2) In via principale, condannare la IG.ra al rilascio a favore della IG.ra , come previsto dal rogito di Controparte_1 Parte_1
compravendita in atti (rogito del 4 settembre 2020 distinto al rep. 51148 della raccolta Per_1
31570) dell'immobile di cui è causa;
3) In via principale, condannare la IG.ra al Controparte_1
pagamento della determinanda somma a titolo di risarcimento, in favore della ricorrente, per ritardata consegna del bene oggetto di causa, da quantificarsi nella misura ritenuta di giustizia e/o comunque in misura non inferiore ad euro 350,00 (trecentocinquanta/00) per ogni mese di ritardo (per un totale di euro 5.950,00 alla data di redazione del presente ricorso e quindi sino al 15 febbraio
2023), o nella diversa somma che sarà determinata dal Tribunale, a decorrere dalla scadenza del termine contrattuale (15 settembre 2021) o dalla data ritenuta di giustizia e fino al rilascio, importo da rivalutarsi anno per anno secondo gli indici ISTAT, oltre interessi dal sorgere del diritto;
4) procedere altresì alle necessarie compensazioni tra il debito della IG.ra nei confronti della Parte_1
IG.ra per saldo prezzo di compravendita dell'usufrutto sul bene di cui è causa ed i CP_1
controcrediti vantati o vantabili della IG.ra verso la IG.ra quantomeno per tutte le Parte_1 CP_1
causali esposte (spese condominiali arretrate, indennità da indebita occupazione / risarcimento danno per inadempimento ed eventuali spese di giudizio) e/o per quelle che saranno acclarate in corso di giudizio come sussistere, il tutto nella misura ritenuta di giustizia. Conseguentemente dichiarare la somma che risulterà dovuta dalla IG.ra alla IG.ra o viceversa in luce Parte_1 CP_1
degli obblighi contrattuali e delle rispettive voci di debito / credito oggetto di ricorso e di causa, da calcolarsi detraendo dal saldo prezzo indicato nel rogito del 4 settembre 2020 (25.250,00 euro) le voci di credito della specificate in narrativa del ricorso, determinate nella misura in ricorso Parte_1
indicate (tenendo conto anche dell'obbligo del venditore di assolvere le spese condominiali sino alla consegna dei locali) o in quella diversa ritenuta di giustizia (si precisa al riguardo che alla data di redazione del presente ricorso risulta un credito di euro 1318,51, dovuti dalla IG.ra alla Parte_1
IG.ra somma dalla quale dovranno essere ulteriormente detratte le spese condominiali CP_1
maturande sull'immobile de quo dal 31/12/2022 sino alla data di immissione nel possesso della
, oltre ad una indennità di euro 350,00 mensili dal 15 febbraio 2023 alla data di immissione Parte_1
nel possesso della e le spese del presente giudizio). 5) condannare la convenuta alla Parte_1
rifusione delle spese di lite (compenso ai sensi del d.m. n. 55 del 2014, come modificato dal d.m. n.37 del 2018, oltre spese e oneri accessori)”; in via istruttoria, come da memoria ex art. 183, co. 6, n. 2
c.p.c. per la convenuta: come da comparsa di costituzione, “NEL MERITO: 1) Dichiarare che la ricorrente non ha titolo di reclamare dalla resistente importi presunti da essa dovuti alla struttura condominiale, chiedendo conseguentemente una riduzione del prezzo dovuto in misura uguale agli stessi;
2) Dichiarare che l'immobile non è stato consegnato solo perché la parte ricorrente ha reclamato a favore di se stessa importi che non le erano dovuti o comunque che lei non poteva conteggiare a proprio favore;
3) Respingere tutte le altre richieste della ricorrente in quanto infondate in fatto ed in diritto”. IN VIA RICONVENZIONALE, perché sia attivato procedimento di lesione ultra dimidium in relazione al citato atto rogito dichiarando che il valore Per_1 dell'immobile indicato nel contratto ammonta al netto ad € 280.000,00, e che pertanto il trasferimento anche materiale dell'immobile dovrà avvenire non prima che venga valutata la differenza del giusto prezzo e sia pertanto determinata la cifra che dovrà essere corrisposta a parte resistente per il perfezionamento di nuovo contratto di trasferimento di immobile”; in via istruttoria, come da memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c.
Motivi della decisione

1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. la IG.ra ha adito il Tribunale di Pisa, Parte_1 chiedendo la condanna della IG.ra al rilascio dell'immobile, sito in Pisa, Largo Controparte_1
Ciro Menotti n. 15 (identificato al NCEU del Comune di Pisa al foglio 121, part. 467, sub 39), di proprietà dell'attrice e illegittimamente occupato dalla convenuta, nonché la condanna di quest'ultima al pagamento delle indennità di occupazione conseguenti al mancato rilascio e degli oneri condominiali, somme da compensarsi con quanto ancora dovuto a titolo di saldo prezzo della compravendita intervenuta tra le parti.
A fondamento della domanda, l'attrice ha dedotto:
- di aver stipulato in data 23/1/2020 un primo contratto di vendita con la IG.ra avente ad CP_1 oggetto la nuda proprietà dell'immobile sopra menzionato, per un prezzo di € 46.000,00 (doc. 1, fascicolo di parte attrice);
- di aver stipulato in data 4/9/2020 un secondo contratto di vendita con la convenuta, avente ad oggetto l'usufrutto dell'immobile, per un prezzo di € 50.0000,00, di cui € 24.750,00 corrisposti al momento del rogito e € 25.250,00 da versare al momento della consegna dell'immobile (art. 5, doc. 2);
- in particolare, nel secondo contratto di vendita, le parti concordavano espressamente che:
▪ “la parte venditrice garantisce il regolare assolvimento delle spese condominiali sino alla data della consegna effettiva dell'immobile in appresso convenuta e si obbliga a tenere indenne la parte acquirente, senza limite di tempo e di importo, da ogni eventuale pendenza esistente a tale data, anche se richiesta successivamente, con obbligo di addivenire al relativo conguaglio” (cfr. art. 4, doc 2);
▪ “le porzioni immobiliari vendute dovranno essere consegnate alla parte acquirente, libere da persone e cose, entro il 15 settembre 2021” (cfr. art. 7, doc. 2);
▪ “la venditrice per patto espresso, si assume l'onere delle spese condominiali ordinarie e dei consumi delle utenze legate all'utilizzo dell'immobile stesso, fino al momento della sua consegna” (cfr. art. 7, doc. 2);
- tuttavia, la IG.ra non consegnava l'immobile entro la data stabilita, né provvedeva al CP_1
pagamento delle spese condominiali, accumulando un debito, al 31/12/2022, pari a € 17.981,49 (p.
16, doc. 4);
- la mancata consegna dell'immobile privava l'attrice della possibilità di goderne, con conseguente danno da qualificarsi alla stregua di un'occupazione sine titulo.

2. Si è costituita in giudizio la IG.ra contestando quanto ex adverso dedotto e Controparte_1
chiedendo il rigetto della domanda di controparte.
In particolare, la convenuta ha eccepito il difetto di legittimazione attiva dell'attrice riguardo alla domanda di condanna al pagamento delle spese condominiali, nonché il quantum della pretesa;
ha, inoltre, eccepito l'annullabilità del contratto per vizio del consenso determinato da errore essenziale e riconoscibile, nonché la lesione ultra dimidium, essendo evidente la sproporzione tra il valore di mercato dell'immobile (pari ad € 280.000,00), e il prezzo complessivamente convenuto per il trasferimento dell'intera proprietà (pari a € 100.000,00), in considerazione dello stato di bisogno – noto a controparte – in cui versava la convenuta;
ha, pertanto, spiegato domanda di riconduzione del contratto ad equità.

3. Alla prima udienza di comparizione, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c., il precedente Giudice Istruttore ha disposto il mutamento del rito in ordinario di cognizione.

4. Nella propria memoria ex art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c., l'attrice ha eccepito l'intervenuta prescrizione dell'eccezione di rescissione sollevata dalla convenuta.

5. La causa è stata istruita documentalmente;
all'udienza del 19/12/2024 le parti hanno precisato le rispettive conclusioni e il Giudice ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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6. La domanda proposta dalla IG.ra è fondata nei limiti e per le ragioni che seguono. Parte_1

7.1. Pacifici il titolo costitutivo della pretesa attorea, comprovato dai contratti di compravendita versati in atti (docc. 1 e 2, fascicolo di parte attrice), così come l'inadempimento della venditrice, la quale non ha contestato di non aver consegnato l'immobile all'acquirente entro la data stabilita nel secondo contratto stipulato tra le parti (15/9/2021), la convenuta ha eccepito l'annullabilità del negozio per errore essenziale e riconoscibile, nonché la rescindibilità per lesione ultra dimidium.

7.2. Dette eccezioni sono infondate.

7.2.1. Quanto alla prima eccezione, appare sufficiente richiamare il consolidato principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui “l'errore sulla valutazione economica della cosa oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento del contratto, in quanto non incide sull'identità o qualità della cosa, ma attiene alla sfera dei motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere un certo accordo ed al rischio che il contraente si assume, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni sull'utilità economica dell'affare” (Cass. civ. n. 20148/2013; da ultimo, Cass. civ. n. 639/2023). A ciò si aggiunga che l'eccezione sollevata, oltre a essere priva di qualsiasi supporto probatorio – carenza insuperabile anche a fronte delle istanze istruttorie di cui alla memoria ex art. 183, co. 6, n. 2
c.p.c., attesa la genericità dell'unico capitolo ivi formulato e la natura esplorativa dell'accertamento medico richiesto – appare anche del tutto priva di specificità, essendosi limitata la convenuta ad affermare apoditticamente di aver “dato consenso al contratto PER ERRORE, certamente causa di annullamento del contratto in quanto essenziale e riconoscibile anche dalla controparte” (cfr. p. 4, comparsa di costituzione).

7.2.2. Con riferimento, invece, all'eccezione di rescissione per lesione ultra dimidium e alla conseguente domanda di riconduzione ad equità, risulta fondata l'eccezione di prescrizione tempestivamente sollevata dall'attrice nella propria memoria ex art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c.
In effetti, l'art. 1449, co. 2 c.p.c. stabilisce che la rescindibilità del contratto non possa essere opposta in via d'eccezione quando l'azione è prescritta, stante l'intento del legislatore di restringere l'ambito di operatività del rimedio in questione, a fronte dell'intangibilità dell'accordo, quale criterio di composizione degli interessi delle parti.
In tema di rescissione del contratto, la giurisprudenza di legittimità ha inoltre chiarito che:
“l'interruzione della prescrizione consegue esclusivamente alla proposizione della relativa domanda giudiziale e non anche ad un atto stragiudiziale di costituzione in mora, atteso che la corrispondente azione costituisce l'esercizio di un diritto potestativo rispetto al quale l'altra parte ha una posizione di mera soggezione” (cfr. Cass. civ. n. 6974/2017), confermando così il più generale indirizzo ermeneutico in tema di esercizio di diritti potestativi, secondo cui: “l'effetto interruttivo della prescrizione consegue unicamente alla proposizione della relativa domanda giudiziale, risultando al contrario inidoneo qualsiasi atto stragiudiziale di costituzione in mora, la cui efficacia, ai fini di quanto previsto dall'art. 2943, comma 4, c.c., è limitata ai diritti cui corrisponde un obbligo di prestazione della controparte e non anche ai diritti potestativi, cui si collega una posizione di mera soggezione della controparte all'iniziativa altrui” (cfr. Cass. civ. n. 8417/2016).
Nel caso di specie, l'accordo delle parti si è perfezionato con la stipula del secondo contratto di vendita mediante atto pubblico in data 4/9/2020, registrato in data 15/9/2020, mentre l'eccezione di rescissione è stata sollevata con comparsa di risposta del 16/6/2023.
Pertanto, l'azione ex art. 1448 c.c. è prescritta, con la conseguenza che la rescindibilità del contratto non può essere opposta neanche in via di eccezione, né può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta, peraltro dai tratti non precisamente determinati.

7.3. Alla luce delle esposte considerazioni, la IG.ra deve essere condannata al rilascio CP_1 dell'immobile, libero da persone e da cose, in favore della IG.ra , da effettuarsi entro e non Parte_1 oltre il 7/5/2025, termine ritenuto congruo in considerazione della natura abitativa dell'immobile e del tempo trascorso dalla data entro cui avrebbe dovuto essere consegnato.

8. Accertata l'assenza di un titolo legittimante l'occupazione dell'immobile da parte della convenuta a partire dalla data in cui avrebbe dovuto procedere alla consegna dell'immobile, merita accoglimento la domanda di condanna della IG.ra al risarcimento del danno derivante dall'occupazione sine CP_1
titulo nel periodo che va dal 15/9/2021 fino alla data del rilascio, fissata dal Tribunale nel 7/5/2025, avendo l'attrice allegato, in modo specifico, che, a causa dell'inadempimento della convenuta, non aveva potuto godere del proprio immobile (cfr. p. 4, ricorso).

8.1. Sul punto, le Sezioni Unite hanno chiarito che: “in caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno emergente è la perdita della possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione in godimento ad altri dietro corrispettivo”; se tale danno “non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”; mentre il fatto costitutivo del diritto dello stesso al risarcimento del diverso danno da lucro cessante “è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato” (Cass. Sez. Un. n. 33645/2022).

8.2. Nel caso in esame, ritenuto che la liquidazione del danno debba avvenire in via equitativa, ex art. 1226 c.c., il parametro di quantificazione può essere individuato nel valore locativo mensile minimo, desunto dai listini dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate 2024, con riferimento alle “abitazioni di tipo economico” situate nel Comune di Pisa, pari a € 6,20 al mq, moltiplicato per 92 mq, per un totale di € 570,40 mensili (doc. 20). Tale somma deve essere ridotta della metà, per un importo complessivo di € 285,20, “in considerazione delle non buone condizioni di conservazione dell'appartamento” (cfr. p. 4, ricorso).
Pertanto, tenuto conto che l'occupazione sine titulo si è protratta dal 15/9/2021 fino alla data fissata per il rilascio, ossia per un periodo di 44 mesi (da settembre 2021 a maggio 2025), il danno da occupazione senza titolo può essere quantificato equitativamente nella somma omnicomprensiva di
€ 13.000,00, somma che tiene conto già della devalutazione al settembre 2021, della rivalutazione per i vari anni e degli interessi compensativi maturati per il ritardato pagamento.
Su tale importo decorreranno gli interessi legali dal momento del deposito della presente pronuncia fino all'effettivo soddisfo, attesa la conversione del debito risarcitorio, di valore, in debito di valuta.

9. Deve essere altresì accolta la domanda della IG.ra di restituzione delle somme versate Parte_1
a titolo di oneri condominiali spettanti alla convenuta, come espressamente previsto all'art. 7 del secondo contratto di compravendita stipulato tra le parti, il cui importo risulta provato dai bilanci del condominio prodotti (docc. 4, 10-14); la domanda di restituzione deve, tuttavia, essere limitata alle sole somme il cui pagamento è stato adeguatamente documentato in giudizio e, dunque, a € 15.766,62
(docc. 15-19 e 22-26).
Anche su tale importo decorreranno gli interessi legali dal momento del deposito della presente pronuncia fino all'effettivo soddisfo.
10. Infine, incontestata la circostanza – dichiarata dalla stessa attrice fin dal proprio atto introduttivo
– che la IG.ra risulta debitrice nei confronti della IG.ra della somma di € 25.250,00, Parte_1 CP_1
a titolo di saldo prezzo della compravendita, deve essere accolta l'eccezione di compensazione sollevata dall'attrice con il credito vantato nei confronti della convenuta per il risarcimento da occupazione sine titulo e per la restituzione delle somme corrisposte a titolo di oneri condominiali.
11. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al DM 55/2014 per lo scaglione di riferimento (da € 5.201,00 a € 26.00,00), riducendo ai minimi la fase istruttoria, ridotta alle sole produzioni documentali.

p.q.m.

Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda di e, per l'effetto, condanna Parte_1 [...]
a rilasciare in favore dell'attrice l'immobile sito in Pisa, Largo Ciro Menotti n. 15 CP_1
(identificato al N.C.E.U. del Comune di Pisa al foglio 121, part. 467, sub 39), libero da persone o cose, entro e non oltre il 7/5/2025;
- condanna a pagare in favore di la Controparte_1 Parte_1 somma di € 13.000,00, a titolo di occupazione sine titulo, e la somma di € 15.766,62, a titolo di oneri condominiali, oltre interessi legali dalla presente pronuncia fino al saldo, operata la compensazione con il minor credito di € 25.250,00 vantato da nei confronti di Controparte_1 [...]
; Parte_1
- condanna a rifondere a le spese del Controparte_1 Parte_1
presente giudizio, che liquida in € 145,50 per esborsi ed € 4.237,00 per compensi, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, IVA e CPA come per legge.
Pisa, 8/4/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Tavella