REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI SESTA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, Angela Arena, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 28252/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, avente ad OGGETTO: “Condominio, impugnazione di delibera assembleare”, e vertente
TRA nato a [...], il [...], COD. FISC. Parte_1
, rappresentato e difeso dall'Avv. DELLA MONICA LUIGI, C.F._1
presso cui ha eletto domicilio, pec come da procura in atti;
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E
COD. FISC. , in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore pro tempore Prof. rappresentato e CP_2
difeso dall'Avv. CARBONE CARLO, presso cui ha eletto domicilio, pec come da procura in atti;
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CONCLUSIONI
Come da note scritte depositate dalle parti il 10/02/2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
, premessa la sua qualità di partecipante del condominio sito in Parte_1
di Via Chiaia n. 171, ha impugnato la delibera assembleare del CP_1 23/06/2021, assunta in seconda convocazione, con la quale si poneva all'ordine del giorno:
<punto 1 – lavori di riqualificazione del fabbricato;

a) miglioramento sismico (SISMABONUS) finalizzato all'ottenimento del superbonus del 110%. Esame ed approvazione del progetto esecutivo e relativo capitolato d'appalto redatto dall'ing. nominato quale progettista e CP_3
direttore dei lavori nell'assemblea del 03 febbraio 2021;
b) conferimento dell'incarico per la Direzione dei Lavori, sicurezza del cantiere e per il collaudo e la definizione delle figure tecniche, ivi comprese le figure tenute al rilascio delle asseverazioni e dei visti (in conformità a quanto previsto dal
Decreto Rilancio e secondo i chiarimenti forniti dalla Circolare n.24/E dell'Agenzia delle Entrate) e autorizzazione dell'assemblea all'amministratore per la sottoscrizione delle lettere di incarico professionale con le definite figure professionali;

c) modalità di individuazione della impresa appaltatrice dell'intervento complessivo ed autorizzazione dell'assemblea all'amministratore, per il compimento di tutti gli atti necessari per ottenere ai condomini di beneficiare della cessione del credito ai sensi dell'art.121 del Decreto Rilancio;
punto 2 – Esame ed approvazione situazione contabile e rendiconto dell'esercizio 01.01.2020 al 31.12.2020 e relativo riparto delle spese individuali;
punto 3 – Decoro facciata principale del fabbricato;
richiesta da parte dell'Avv.
Della Monica per conto del dott. di rimozione di scarico dei motori Parte_1
individuali; punto 4 – Richiesta di risarcimento danni del dott. , conduttore Pt_2
dell'immobile di proprietà dell'avv. danni causati da infiltrazione CP_3
provenienti dal terrazzo di copertura del fabbricato Danni richiesti €1.220,00 iva compresa;
punto 5 – Richiesta di risarcimento danni del dott. , causati sia Parte_3
da rottura pluviale che dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura del fabbricato, danni complessivi €700,00+iva, di cui €600,00 risarciti dall'assicurazione globale del fabbricato;
punto 6 – ratifica della spesa di €700,00 + iva per la fornitura e posa in opera di un nuovo tratto di pluviale lato terrazzo dott. ; Parte_3
punto 7 – varie ed eventuali>>.
L'attore ha impugnato la delibera in via generale in quanto:
- 1. la delibera ha violato gli artt. 1136 e 1137 c.c., essendo stata assunta “su argomenti non previamente fissati nell'avviso di convocazione”, al quale, veniva pure omesso di allegare “tutte le documentazioni preliminari” ai fini della decisione;

- 2. l'assemblea si teneva in violazione delle norme di prevenzione COVID di cui al DPCM 02.03.2021 e all'Ordinanza Min. Salute del 22.06.202, non essendovi “previe garanzie per i potenziali partecipanti di conoscere se vi fosse un distanziamento spaziale di almeno 1,5 mq per persona, se vi fossero state persone negative al test COVID19 nelle ultime 48h, ovvero munite del green pass, se fossero state predisposte le operazioni di sanificazione preventiva del locale riunione, se i partecipanti fossero muniti di dispositivo di protezione del viso correttamente indossato, se fosse stata misurata la temperatura corporea agli intervenuti come inferiore ai 37 e ½ , se vi fosse stata adeguata aereazione del sito dell'assemblea”;
L'attore ha poi, specificatamente, impugnato la delibera in riferimento ai punti
1, 2, 3, 4, 5, 6 e 7 posti all'ordine del giorno, per i motivi che seguono.
Sul punto 1 all'o.d.g., lamenta che “è stata approvata una trasformazione del bonus sisma 110% in 90% facciata e 50% parti comuni, in violazione dell'interpello n. 191/2020 l'Agenzia delle Entrate, per quanto concerne i relativi oneri professionali, (progettazione, direzione dei lavori e coordinamento sicurezza) i quali sono detraibili in fattura al pari del corrispettivo dell'appaltatore; in violazione dell'art. 119 del D.L. 34/2020 il quale prevede come termine ultimo e non soggetto a proroghe il 31.12.2021 per il conseguimento del bonus facciate 90%, i cui lavori devono terminare entro la suddetta data ed il relativo corrispettivo cedente a carico del essere CP_1
saldato per cassa entro il medesimo termine – nel caso di specie, la rateazione di mesi trentasei è del tutto difforme dal dettato normativo”.
Sul punto 2 all'o.d.g., l'attore lamenta che: a) <è stata approvata una contabilità non conforme all'art. 1130 - bis del codice civile […] poiché carente dei minimi requisiti contabili previsti oltre che della chiarezza e della trasparenza>>;
b) << il piano di riparto analitico per tipologia di spese e per suddivisione delle quote millesimali per tabelle di riferimento e nominativi dei condomini, nei prospetti annuali e mensili, non è stato previamente allegato all'avviso di convocazione dell'assemblea>>;
c) non vi è la <indicazione delle dimissioni ex lege dell'amministratore e dei dati anagrafici e professionali dell'amministratore e del locale ove saranno custoditi i registri di cui ai numeri 6), 7) dell'art 1130 c.c.>>.
Sul punto 3 all'o.d.g., si duole della lesione al decoro architettonico della facciata dello stabile condominiale a causa della presenza dei motori dei climatizzatori ivi installati. Altresì, lamentando che la delibera sia assunta in
<violazione dell'art. 1117 c.c. ter e dell'art. 1102 c.c. atteso che il quorum deliberante intende accertare l'esistenza di una fantomatica servitù di installazione degli impianti di climatizzazione sulla facciata principale>>, oltreché <dell'art. 1102 c.c. per mancanza della unanimità dei consensi degli aventi titolo, ovvero 1000/1000 del valore del fabbricato>>.
Sui capi 4, 5 e 6 all'o.d.g., si duole della circostanza che <non vi è traccia nell'avviso di convocazione, né al verbale del 30.06.2021 della relazione dell'Amministratore sui risarcimenti danni effettuati, in guisa da elargire risarcimenti al buio ai singoli richiedenti, senza rispettare il criterio della verifica di responsabilità e dei rimedi correttivi e prevedere in capo ai riceventi
l'obbligo di emettere ampie quietanze liberatorie in favore del . CP_1
Sul capo 7 all'o.d.g., l'attore lamenta che è intervenuta la <ratifica della spesa in violazione dell'art. 1137 c.c. per nullità assoluta di un punto programmatico che non può dare luogo ad alcuna deliberazione e del 1123 c.c. in quanto
l'amministratore ha omesso di notificare alla azienda esecutrice della messa in sicurezza, di cui reiteratamente si chiedeva la documentazione giustificativa, pervicacemente disattesa in data 11.05, 07,06 e11.06.2021, istanza di nota di credito in ordine alla fattura del 31.05.2021, ai fini della rettifica della voce
"noleggio piattaforma aerea di mt. 30" a corpo>>.
L'attore ha, poi, concluso come segue:
- <Accertare e dichiarare la nullità assoluta, radicale ed insanabile della delibera del 30.06.2021 per violazione del combinato disposto di cui all'art. 66 comma V Disp. Att. c.c. ed art.13 DPCM 02.03.2021 e Ordinanza Min. Salute del
22.06.2021 Art. 1 “Fermo restando quanto previsto dall'art. 1 del decreto del
Presidente del Consiglio dei ministri 2 marzo 2021… Ordinanza Gov. Campania del 25.06.2021>>;
- <Accertare e dichiarare la nullità assoluta, radicale ed insanabile della delibera del 30.06.2021 per violazione dell'art. 1117 c.c. ter e dell'art. 1102 c.c. atteso che il quorum deliberante intende accertare l'esistenza di una servitù di tollerare una installazione di manufatti difformi dal decoro architettonico>>;
- <Accertare e dichiarare l'annullamento della delibera condominiale assunta per i punti n. 2 (contabilità 01.01.2020-31.12.2020 per inosservanza dei parametri legislativi art.1130 bis c.c.) e nr. 4, 5, 6, dell'ordine del giorno>>;
- <Accertare e dichiarare la unica ed esclusiva responsabilità del convenuto nella determinazione del pregiudizio economico-patrimoniale, di cui alla premessa dell'atto di citazione;
- Accertare e dichiarare la nullità assoluta, radicale ed insanabile della delibera del 30.06.2021 per il punto 7) per avere deliberato in materia preliminarmente e successivamente preclusa, ai sensi dell'art. 1137 e 1419 c.c.>>;
- <per l'effetto condannare il convenuto in persona del suo CP_1
Amministratore p.t., al risarcimento di tutti i danni subiti, oltre interessi e rivalutazione monetaria, dal fatto al soddisfo, pari ad Euro 5.200,00=( cinquemiladuecento/00) per le circostanze contra ius descritte in premessa dell'atto introduttivo>>.
Si è costituito il convenuto che ha impugnato la domanda in CP_1
quanto infondata in fatto ed in diritto, chiedendone il rigetto.
La domanda è parzialmente fondata per i motivi che seguono.
In tema di condominio, è appena il caso di precisare che, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, o all'ordine pubblico, o al buon costume;
al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c. (cfr. Cass. Civ. SS. UU. Sent. n. 9839/2021).
Tanto premesso, vanno rigettati i primi due motivi con cui l'istante ha impugnato in via generale la delibera.
Invero, dai documenti prodotti in atti dalla stessa parte attrice, si evince che all'avviso di convocazione risulta allegato integralmente l'ordine del giorno, poi, effettivamente discusso in assemblea.
Oltretutto, dall'esame del verbale impugnato emerge che l'assemblea ha deliberato esclusivamente sui capi posti all'ordine del giorno in modo puntuale e fedele, per modo che la discussione non si è mai ampliata al punto da travalicare i confini degli argomenti previamente sottoposti ai condomini con l'avviso di convocazione e, poi, effettivamente trattati in sede assembleare.
Parimenti, all'avviso di convocazione è stata allegata la documentazione sufficiente e necessaria ad adempiere al preventivo dovere di informazione verso tutti i condomini. Sul punto, si osservi che l'amministratore non è tenuto ad allegare all'avviso di convocazione tutta la documentazione condominiale, gravando sullo stesso il solo obbligo di custodirla e metterla a disposizione del condomino che faccia richiesta di visionarla e/o di estrarne copia.
Viceversa, grava sul richiedente l'onere di dimostrare che CP_1
l'amministratore non gli abbia consentito pienamente di esercitare tale facoltà
(tra le varie cfr. Cass. Civ. n. 15996/2020; Cass. Civ. n. 2650/2008; Cass. Civ. n.
1544/2004) e, nel caso di specie, l'attore non ha offerto alcuna prova contraria in tal senso. Pertanto, non vi è alcun difetto e/o omissione nell'avviso di convocazione dei condomini per l'assemblea del 23/06/2021, che neppure ha deliberato, né discusso di argomenti non preventivamente posti all'ordine del giorno.
Allo stesso modo, va disatteso il secondo motivo d'impugnazione, dovendosi osservare che, con l'emanazione delle norme emergenziali c.d. “anti – COVID”, non si vietava il celebrarsi dell'assemblee condominiali, né si prescriveva l'obbligo dell'amministratore di verificare previamente l'esistenza dei requisiti necessari alla celebrazione dell'adunanza.
Difatti, l'amministratore era tenuto esclusivamente a garantire (come nel caso di ogni assembramento sociale) che l'assemblea si svolgesse rispettando le disposizioni sul distanziamento minimo e l'uso dei dispositivi di protezione individuale, verificando solo nella medesima sede e non in via preventiva, che i condomini fossero muniti della certificazione verde – Covid (c.d. green pass, istituito con il D.l. n. 52/2021).
Ebbene, nel caso di specie, non si rinviene alcuna irregolarità.
Infatti, l'amministratore previamente rassicurava il che l'assemblea si Pt_1
sarebbe svolta nel rispetto delle su richiamate norme (vedi mail del 25 giugno
2021, all. 1 della produzione del convenuto) e l'attore nulla ha contrariamente dimostrato. Oltretutto, in difetto di prova contraria, la circostanza che l'assemblea si sia regolarmente tenuta con la partecipazione dei condomini presenti, avvalora la tesi della corretta celebrazione della stessa.
Passando agli specifici motivi d'impugnazione dei capi della delibera, questi vanno singolarmente esaminati.
Non si rende necessario l'accertamento della fondatezza del motivo d'impugnazione relativo al primo capo della delibera.
Sul punto deve osservarsi che, l'attore ha semplicemente dedotto del vizio riguardante l'errata rateizzazione degli oneri professionali spettanti ai tecnici incaricati di realizzare i lavori per il conseguimento del “bonus facciate 90%”, ma successivamente, con le proprie conclusioni, non ha mai specificamente domandato di dichiararsi la annullabilità e/o la nullità del primo capo della delibera impugnata.
Parimenti, anche con i successivi atti difensivi e con la propria comparsa conclusionale non ha fatto valere tal vizio ai fini dell'accertamento della invalidità del capo primo della delibera impugnata.
Diversamente, va accolta l'impugnazione relativa al secondo capo della delibera.
A tal uopo è necessario far riferimento alla perizia contabile redatta dal dott.
nella qualità di CTU. Persona_1
Il consulente, previamente dando atto di aver acquisito ulteriore documentazione dalle parti, ha esaminato lo stato contabile condominiale ed il rendiconto dell'anno 2020 approvato dall'assemblea del 30/06/2021, riscontrandone i vizi formali e sostanziali che ne importano la irregolarità.
Il CTU, il cui parere è del tutto condivisibile perché adeguatamente motivato ed immune da vizi logici e scientifici, ha accertato che:
- <L'importo “banca” non è indicato nella situazione patrimoniale, sebbene il condominio sia dotato di conto corrente e dagli estratti depositati nel corso delle operazioni peritali si osserva un saldo finale attivo alla data del 31-12-2020 di €
3.054,70 non riportato in bilancio>>;
- <Nella sezione passività si rileva la voce Amministrazione c/anticipi a fine gestione per € 121,63 non meglio specificata, né documentata, sia per la natura degli anticipi compiuti dall'amministratore, sia per la modalità degli stessi>>;
- <Nella stessa sezione vi sono le voci relative ai debiti v/terzi accesi nella gestione corrente di € 2.568,84 e nelle gestioni precedenti per € 827,98. […] Su questo punto lo scrivente rileva che dalla ricostruzione contabile effettuata e sulla scorta dei pagamenti risultanti, l'importo ricalcolato dei debiti verso terzi ammonta ad € 2.457,23 in luogo di 2.568,84 con una piccola differenza di
111,00. Per quanto riguarda la voce di € 827.98 essa riguarda debiti delle gestioni precedenti non verificabile per mancanza di documentazione>>;
- <Il prospetto si conclude con un totale Entrate di € 13.361,58, a cui si aggiunge per raggiungere il pareggio, la voce Amministrazione c/anticipi a fine gestione per € 121,63 non documentata. La voce nelle uscite denominata
Amministrazione c/anticipi ad inizio gestione per € 3.332,62 non è verificabile per mancanza di documentazione atta a comprovare la natura degli anticipi>>.
Oltretutto, il CTU ha accertato la mancanza del registro cronologico di cassa
(cfr. righi 21 e 22, pag. 9, dell'elaborato) e della relazione sulla gestione (cfr. rigo 22, pag. 10, dell'elaborato), circostanza dirimente ai fini dell'annullamento del capo della delibera.
Sul punto va osservato che, alla luce dell'art. 1130 bis c.c. e, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, dalla mancanza del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, ne deriva l'annullabilità della delibera che decide sull'approvazione del bilancio.
Tali documenti, infatti, perseguono lo scopo di soddisfare l'interesse del ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal CP_1
bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato (cfr. Cass. Civ. n. 33038/2018).
Ebbene, nel caso di specie, dalla mancanza del registro cronologico di cassa e della relazione sulla gestione, come pure accertato dal CTU che non ha potuto procedere alla “verifica del valore riportato nella situazione contabile pari a zero”, ne consegue l'insufficiente chiarezza in ordine alla situazione contabile condominiale, per modo che l'assemblea non possa esprimere in tal senso un voto cosciente e meditato.
Dunque, alla luce delle irregolarità contabili riscontate dal CTU e, stante la mancanza del registro cronologico di cassa e della relazione sulla gestione, tali da non permettere ai condomini la chiara ricostruzione della situazione patrimoniale del , va annullata la delibera assunta riguardo al CP_1
secondo punto posto all'o.d.g.
Tuttavia, va pur detto che resta infondato l'ulteriore motivo d'impugnazione con cui l'attore lamenta <l'omessa indicazione delle dimissioni ex lege dell'amministratore e dei dati anagrafici e professionali dell'amministratore e del locale ove saranno custoditi i registri di cui ai numeri 6), 7) dell'art 1130
c.c>>.
Invero, non si comprende perché l'attore parli di “dimissioni ex lege dell'amministratore” quando dal verbale assembleare impugnato e dalla documentazione in atti, nulla emerge a riguardo (anzi, dalla sentenza depositata dalla stessa parte attorea in sede di conclusioni, si evince il rigetto della domanda di revoca giudiziale dell'amministratore).
Oltretutto, va precisato che non vi è stata alcuna violazione dell'art. 1129 c.c. nella parte in cui dispone che <l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e
7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata>>.
Tale obbligo, infatti, grava sull'amministratore, solo, e contestualmente, nel caso in cui questi proceda <all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico>>, come espressamente dettato dalla norma.
A confermare quanto innanzi motivato, vi è proprio la sentenza prodotta in atti dall'attore insieme alla comparsa conclusionale, con cui il Collegio di questo Tribunale rilevava che l'amministratore violava l'obbligo impostogli dall'art. 1129, co. 2, c.c., al “momento del rinnovo dell'incarico come risulta dal verbale di assemblea del 6/03/2024”.
Orbene, nella fattispecie, l'assemblea non ha deliberato né in ordine alla nuova nomina dell'amministratore, né in merito al rinnovo del suo incarico, per modo che l'ulteriore motivo d'impugnazione appena vagliato è inconferente al caso concreto in esame e, pertanto, destituito di fondamento.
Passando alla deliberazione assunta dall'assemblea riguardo al capo 3 posto all'o.d.g., pure questa deve essere annullata.
Anche in questo caso, è necessario far riferimento all'elaborato tecnico redatto dall'architetto nella qualità di CTU. Testimone_1
Il consulente, previa descrizione dei luoghi e, accertata l'esistenza dell'unico vincolo afferente “all'art.58 del Regolamento Edilizio del Comune di CP_1
relativo ai beni archeologici (vincolistica per quanto concerne i piani terra ed i primi piani)”, ha concluso ritenendo “che i motori dei condizionatori esterni e apposti sulla facciata del fabbricato compromettano l'aspetto ed il decoro architettonico dello stesso”.
Il CTU ha fotografato la situazione di fatto in cui si trova lo stabile condominiale riferendo che:
<motori dei condizionatori sono posti in affissione sulla facciata del fabbricato con posizione variabile che va dalle unità poste superiormente alle vetrine ed ingressi delle unità commerciali poste al piano, alle unità poste lateralmente alla posizione dei balconi per quanto concerne le unità immobiliari poste ai piani superiore. Le unità esterne, ovvero i motori dei condizionatori, sono di dimensione variabile che da analisi e ricerca fatta dallo scrivente (basata su ricerca online in relazione ai modelli posti sulla facciata del fabbricato), varia dalla dimensione di 66 cm di larghezza per 48 cm di altezza per le unità più piccole presenti in facciata, ad una dimensione media di 86 cm di larghezza per
67 di altezza, ad una dimensione di 96 cm di larghezza per 70 di altezza. I motori dei condizionatori sono affissi sulla facciata del fabbricato con un sistema di ancoraggio di barre ad “L”,

contro

-staffate alla parete del fabbricato, sorrette da elementi di fischer>>.
Successivamente, il consulente ha elencato i motivi per i quali i motori dei climatizzatori insistenti sulla facciata condominiale ledono il decoro architettonico dell'edificio, accertando che:
- 1) <Trattasi di edifico posto all'interno del centro storico di (zona A CP_1
del P.R.G. del Comune di >>; CP_1
- 2) <Trattasi di edificio di natura pre-ottocentesca>>;
- 3) <Trattasi di edifico sito in strada di passeggio, sia storico, che CP_1
attuale, dalle innumerevoli connotazioni storiche e composto da quinte prospettiche di edifici di diversa natura e che ne danno una relativa armonia>>;
- 4) <Trattasi di edificio che dal punto di vista architettonico ha una determinata armonia e determinati decori, che, nonostante siano semplici, ne connotano una specifica estetica (cosi per come il fabbricato è stato descritto) che può associarsi a quanto già definito dalla Corte di Cassazione quale: ”... estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità...” tratti che posso essere considerati presenti nel detto fabbricato>>.
Sul punto, va precisato che, ai sensi dell'art. 1120 c.c., l'installazione sulle parti comuni di un impianto per il condizionamento d'aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione (cfr. Cass. Civ. n.
17975/2024), dovendo considerarsi che tale iniziativa sia volta al lecito utilizzo più intenso della cosa comune, ex art. 1102 c.c.
Ciò posto, va tuttavia osservato che, alle modificazioni consentite al singolo condomino ex art. 1102, primo comma, cod. civ. si applica anche, in via analogica, per la identità di "ratio", il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall'art. 1120, co. 6, c.c. (in tal senso cfr. Cass. Civ. n. 12343/2003 e Cass. Civ. n. 3084/1994).
Pertanto, nel caso di specie, stante la storicità pre - ottocentesca del fabbricato
, innestato in un contesto urbano e paesaggistico contraddistinto CP_4
dagli elevati valori architettonici e culturali, non può ritenersi valida la delibera con cui i condomini hanno deciso di non rimuovere i motori dei climatizzatori che vanno a ledere il decoro della facciata sulla CP_4
quale sono installati.
Va pure accertato l'interesse dell'attore ad impugnare, dovendo a tal riguardo considerarsi che, il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, nel senso che una alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell'intero fabbricato e, di conseguenza, quando la modifica al decoro è obiettivamente rilevante, com'è nel caso di specie, nel pregiudizio estetico deve ritenersi insito anche il pregiudizio economico (cfr. Cass. Civ.
n. 12343/2003; Cass. Civ. n. 9717/97; Cass. Civ. n. 6640/87).
Pertanto, alla luce di tutto quanto motivato, deve essere annullata la delibera assunta dall'assemblea in ordine al capo 3 dell'ordine del giorno.
Ancora riguardo al suddetto capo della delibera, è del tutto destituito di fondamento l'ulteriore motivo di nullità dedotto dall'attore, in quanto il nostro ordinamento prevede dei casi tipici per il riconoscimento e/o la costituzione di una servitù che, di certo, non può venire a crearsi per mezzo della semplice volontà dell'assemblea condominiale. Tra l'altro, come emerge dall'esame del verbale assembleare, e contrariamente a quanto dedotto dalla parte attrice, i condomini non hanno mai deliberato nel senso della costituzione di un qualsivoglia tipo servitù, né del suo acquisto per usucapione, per modo che di nulla può dolersi l'attore.
Ora, passando all'impugnativa dei capi 4, 5 e 6 della delibera, pure questa è priva di fondamento.
A tal riguardo va subito precisato che, nel nostro codice, non vi è alcuna norma che proibisce ad una assemblea di condomini di deliberare a maggioranza l'assunzione di un obbligo di facere nei confronti di un terzo (e nel caso di specie, si trattava di una transazione con cui si assumeva proprio una siffatta obbligazione verso terzi. Dovendosi considerare terzo, rispetto al
, il condomino che agisce per il risarcimento dei danni subiti). CP_1
Invero, in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 cod. civ.,
l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, cod. civ., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni (cfr. tra le varie, Cass. Civile, sentenza n.
1234/2016; Cass. Civ., Sez. 2, sentenza n. 821 del 16/01/2014, Rv. 629340;
Cass. Civ., Sez. 2, sentenza n. 4258 del 24/02/2006, Rv. 587176).
Nella fattispecie in esame però non si versa affatto nelle ipotesi di cui all'art. 1108 c.c., comma 3, perché le delibere adottate dall'assemblea, all'unanimità dei presenti, specialmente ai capi 4 e 5, hanno riguardato una transazione con cui si è previsto il risarcimento dei danni arrecati agli immobili dei condomini,
(conduttore) e , a causa delle infiltrazioni provenienti da Pt_2 Parte_3
beni di natura condominiale. Dunque, la transazione ha avuto ad oggetto un mero diritto obbligatorio e non certo un diritto reale dei partecipanti al condominio (uti domini e/o uti condomini).
Neppure l'attore può dolersi di non aver conosciuto gli importi di tali transazioni, essendo questi espressamente indicati nel verbale assembleare.
Allo stesso modo, la circostanza che al verbale, ovvero, all'avviso di convocazione, non fosse allegata una “relazione dell'Amministratore sui risarcimenti danni effettuati”, non impedisce all'assemblea di riconoscere il debito e di formulare una propria offerta transattiva.
Infine, per quanto attiene all'impugnazione della delibera assunta in seguito alla discussione del capo 6 all'o.d.g., non si comprende di cosa si lamenti l'attore, essendo stato semplicemente deciso dall'assemblea, all'unanimità dei presenti, di ratificare la spesa sostenuta dal per la fornitura e la CP_1
posa in opera di un nuovo tratto della colonna pluviale . Ebbene, CP_4
tale decisione, rientra certamente nella sfera di competenza dell'assemblea condominiale, che legittimamente ha deliberato di ritenere congrua la spesa effettuata per la riparazione di un bene comune.
Pertanto, in definitiva, stante l'osservanza delle maggioranze prescritte dall'art. 1136, co. 2, c.c., sono valide le delibere assunte dall'assemblea in merito ai punti 4 e 5 posti in discussione all'adunanza del 30 giugno 2021, così come parimenti valida, è la decisione presa dai condomini in merito al capo 6 posto all'o.d.g. della medesima riunione.
Ugualmente infondato è il motivo d'impugnazione della delibera assunta sul punto sette all'o.d.g.
A tal riguardo, l'art. 1135 c.c., al comma 2, dispone che <l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea>>.
Difatti, sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio (art. 1130 del c.c.), a prescindere dalla previa e specifica autorizzazione dei condomini, a maggior ragione se si versi nei casi di atti urgenti.
Ebbene, nel caso di specie, l'attore non ha mai contestato il carattere urgente di tali lavori di messa in sicurezza della facciata condominiale, limitandosi a lamentare la generica irregolarità della delibera assunta per ratificarne la spesa. Contestazione, che l'attore non ha meglio precisato con le memorie istruttorie, né ha reiterato con le proprie conclusioni.
Pertanto, va osservato che, l'amministratore ha correttamente adempiuto al proprio obbligo di tutela dei beni condominiali, riferendo alla prima assemblea utile, ed i condomini hanno validamente ratificato il suo operato e le conseguenziali spese sostenute per l'urgente messa in sicurezza della facciata . CP_4
Oltretutto, se, com'è stato più volte affermato, l'assemblea ha il potere di ratificare le spese ordinarie e straordinarie, non voluttuarie, effettuate dall'amministratore senza la preventiva delibera autorizzativa e anche se non connotate dall'urgenza (cfr. Cass. Civ. n. 4668/2018; Cass. Civ. n.
18192/2009), tanto più può approvare e ratificare il costo sostenuto per l'esecuzione degli interventi indifferibili e necessari alla tutela dei beni comuni.
In conclusione, per tutto quanto motivato, si accoglie la domanda relativamente all'annullabilità delle delibere assunte sui capi 2 e 3 posti all'o.d.g. dell'assemblea del 30 giugno 2021, mentre si rigetta per la restante parte.
Alla luce del parziale accoglimento della domanda e, dunque, della reciproca soccombenza, si compensano le spese di lite tra le parti.
Le spese inerenti alle espletate CTU, nella misura già determinata con i provvedimenti del 9/10/2023 e del 9/02/2024, rispettivamente per la consulenza tecnica e quella contabile, sono poste definitivamente, ed in misura eguale, a carico solidale delle parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, in persona del Giudice,
Angela Arena, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- a) accoglie parzialmente la domanda e, per l'effetto, annulla le delibere assunte dall'assemblea del 30 giugno 2021 sui capi 2 e 3 posti all'ordine del giorno;

- b) compensa le spese di lite tra le parti;

- c) dispone che le spese inerenti alle espletate CTU, nella misura già determinata con i provvedimenti del 9/10/2023 e del 9/02/2024, rispettivamente per la consulenza tecnica e quella contabile, sono poste definitivamente, ed in misura eguale, a carico solidale delle parti.
Così deciso in Napoli il 31.3.25.
Il Giudice Dott.ssa Angela Arena