N. R.G. 2435/2023
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

- Quarta sezione civile -

La Corte composta dai magistrati

dr. Alberto Vigorelli Presidente dr. Francesco Distefano Consigliere rel dr.ssa Irene Lupo Consigliera
ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 2435/2023 R.G. promossa

DA
(cod. fisc. ), nato a [...] il [...] e Parte_1 CodiceFiscale_1
residente a [...], e (cod. fisc. Parte_2 [...]
), nata a [...] il [...] e residente a [...], C.F._2
difesi e rappresentati dall'avv. Luigi Paganelli, con studio in 20851 Lissone – via P. R. Giuliani n. 33, presso cui sono elettivamente domiciliati, il tutto giusta procura alle liti informatica allegata in atti.
- appellante
CONTRO
(C.F./P.IVA , con sede legale in Bernareggio (MB), via Controparte_1 P.IVA_1
Obizzone n. 87, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante dott. (C.F. ), rappresentata e difesa, giusta procura in Controparte_2 C.F._3
pagina 1 di 8 atti, dall'avv. Carlo Zucca (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo C.F._4
studio in Monza, via Parravicini n. 30.
- appellata

All'esito dell'udienza del 27.3.2025 la causa è stata assegnata a sentenza sulle conclusioni precisate come in atti.

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Svolgimento Del Processo
Con atto di citazione ritualmente notificato il 14 luglio 2022, e Pt_1 Parte_2
convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Como, proprietaria di un Controparte_1
immobile confinante col loro, sito in via Eugenio Vitali nel centro storico di Bellagio al fine di ottenere la liberazione del sottosuolo della piazzola di loro proprietà da qualsiasi opera o ingombro che non fosse previsto mediante gli accordi del 7.7.2014 stipulati tra le parti, oltre al risarcimento del danno.
In particolare esponevano che , a causa di un contenzioso insorto tra le parti originatosi dalla situazione di diritto e dalla conformazione di una piazzola, sita all'esterno della recinzione della villa di proprietà
Cont della lungo via Vitali, di proprietà di quest'ultima ma asservita ad area d'ingresso alla villa dei signori le parti mediante transazione del 7 luglio 2014, avevano previsto che:“- la Parte_2
Cont piazzola sarebbe tornata alle dimensioni originarie;
- la ne avrebbe ricostruito la recinzione verso il suo giardino, riportandola all'originario perimetro;
- la piazzola in tutta la sua dimensione Cont originaria sarebbe stata ceduta in proprietà da ai signori - per l'effetto, la Parte_2
Cont foggia e le finiture della piazzola sarebbero state decise dai signori - avrebbe Parte_2 potuto mantenere l'autorimessa al di sotto della piazzola a quel punto di proprietà dei signori Pt_2
per la parte di costruzione già esistente al momento degli accordi;
- per l'effetto le
[...] Pt_3
Cont opere che la avrebbe eseguito a sua cura e spese ma con imprese e artigiani scelti dai signori erano state identificate in apposito capitolato, allegato alle scritture transattive”. Parte_2
pagina 2 di 8 In data 2 novembre 2022 si costituiva in giudizio l' che contestava tutto quanto Controparte_1
ex adverso sostenuto e dedotto, precisando che erano comunque trascorsi ben otto anni dalla effettuazione dei lavori.
In data 13.07.2023, il Tribunale di Como, con sentenza n. 822/2023, così decideva “-rigetta tutte le domande;
- condanna gli attori a rimborsare alla convenuta le spese di lite, che si liquidano in €
815,46 per spese anticipate ed € 13.176,00 per compensi, oltre 15% per spese forfettarie, i.v.a. (se dovuta) e c.p.a.”.
Avverso tale sentenza hanno proposto appello i chiedendone la riforma per i motivi in Parte_2
seguito esposti.
Si è costituita la insistendo per il rigetto del gravame, Controparte_1
Quindi la causa, rimessa una prima volta sul ruolo al fine di espletare CTU, sulle conclusioni come in atti precisate, all'udienza del 27.3.2025 è stata posta in decisione previa discussione orale ex art.350 bis c.p.c.
Motivi Della Decisione il Tribunale, dopo aver premesso che “la transazione del 07/07/2014 (doc. 1 attore) prevede, da una parte, la rinuncia degli attori a ottenere la demolizione dell'autorimessa, costruita dalla convenuta in modo illegittimo, a detta del giudice ordinario che si era pronunciato sul punto, e, dall'altra, il trasferimento dalla convenuta in favore degli attori della piazzola di accesso alla proprietà attorea censita al catasto dei terreni di Bellagio sub foglio 9, mappale 8368, previ lavori di ampliamento a spese di , e che “secondo parte attrice, vi sarebbe stato inadempimento di tale Controparte_1
scrittura da parte della convenuta per aver realizzato, nel sottosuolo della piazzola, tre travi in cemento armato anziché una, come previsto nel capitolato, così da impedire una piena fruizione del diritto di proprietà sull'area”, ha rigettato le pretese di parte attrice, affermando quanto segue: “le travi sono state realizzate prima della stipulazione della transazione e, di conseguenza, non può essere fatta valere la difformità, rispetto a un capitolato sopravvenuto, di lavori già eseguiti”, come documentato in atti;
“la descrizione delle opere versata in atti (doc. 2 attore) riporta genericamente, come voce 13,
<<realizzazione di trave in c.a. sez. cm. l="11" ml. per sostegno del muro che si trova sopra il>
solaio del garage, compreso casseri e tutto il ferro di armatura>>, senza che alla desinenza singolare dell'elemento edile possa attribuirsi il valore determinante ritenuto dagli attori”; che “non è vero che
l'esistenza di un'unica trave e il suo posizionamento sarebbero indicati nei tipi planimetrici allegati alla transazione, ove la linea tratteggiata si limita a raffigurare, come esplicitato (<
pagina 3 di 8 muro attuale>>), il confine della piazzola prima dello svolgimento dei lavori, casualmente coincidente con la posizione dell'originaria trave”; aggiunge che, posto che la realizzazione delle opere era funzionale a garantire la stabilità dell'autorimessa, “gli attori non hanno controdedotto alcunché, salvo depositare una perizia di parte (doc. 25) che si esprime in termini eventuali e neppure esplicita quale sarebbe stata la modalità alternativa di realizzazione dei lavori conforme al capitolato e, al contempo, tale da preservare l'indicato aspetto strutturale”; che “l'impossibilità della formazione di un parcheggio e della realizzazione di una cancellata, oltre a essere allegata in termini ipotetici nella stessa prospettazione, non solo non rientra nel contenuto dell'obbligazione assunta dalla convenuta, ma… ne è… esplicitamente esclusa, se è vero che gli attori, a fronte della previsione dell'installazione di dissuasori – questi sì indicati nel progetto e l'incompatibilità del quarto dei quali con le travi è stata tardivamente dedotta solamente nella seconda memoria istruttoria – ora, ben otto anni dopo, pretenderebbero di addossare alla convenuta l'impossibilità di attuare una modalità del tutto differente e alternativa di scongiurare l'occupazione dell'area da parte di veicoli altrui”.
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Gli appellanti criticano tale decisione sostenendo che il giudice di prime cure ha erroneamente ritenuto
Cont legittima l'installazione da parte della di tre travi (in luogo di una, come originariamente concordato tra le parti mediante transazione), collocate in un'area che peraltro aveva promesso di cedere libera anche nel sottosuolo, sulla base di una sistematica violazione sia delle regole ermeneutiche di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., sia delle prove e dei contratti allegati in atti.
Difatti, muovendo dall' erroneo assunto per cui “le travi servivano a sostenere meglio il muro e quindi
è giusto che siano state realizzate in quel modo e in quel momento”, il Tribunale ha travisato e trasformato tutti gli elementi probatori dedotti dagli odierni appellanti in “prove contrarie all'accertamento della volontà delle parti in sede di transazione”.
In particolare, gli appellanti – così come illustrato nella comparsa conclusionale - sostengono che
“l'errore del Giudice del Tribunale di Como è già evidente nel richiamo dei punti dell'accordo testé richiamati, laddove egli determina che una dicitura singolare con espressa determinazione di sezione e lunghezza lineare non voglia dire quanto letteralmente previsto ma voglia dire altro, ossia che in quella voce si possano comprendere anche tre travi di misura e sezioni completamente differenti”, decidendo a priori, senza spiegare né tecnicamente né giuridicamente la ragione “per cui, a suo avviso, in materia edile una voce specificata dalle parti in un capitolato tecnico allegato ad una transazione
pagina 4 di 8 sottoscritta avanti un notaio potrebbe e, anzi, addirittura vorrebbe, avere un significato diverso, non solo dal tenore letterale ma anche dalla lettura complessiva dell'atto”.
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L'odierna appellata ha insisto nel merito per la reiezione dell'appello, in quanto infondato in fatto ed in diritto.
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Osservazioni della Corte
Premessa in rito la ritualità dell'appello (contestata dall'appellata), essendo stata IN OGNI CASO depositata QUALE copia autentica del provvedimento impugnato quella di cui l'appellante ha ricevuto comunicazione dalla Cancelleria del Tribunale, ed essendo state ALTRESÌ sufficientemente enucleate le ragioni di critica ai sensi dell'art.342 c.p.c., lo stesso nel merito non può essere accolto.
Al fine di meglio comprendere la situazione dei luoghi, è stata disposta in questo grado CTU “al fine di accertare (allegando documentazione fotografica, non risultando chiara ed esaustiva quella in atti) lo stato dei luoghi e in specie: 1) se risulti rispettata la transazione (ed allegati) del 7.7.2014 stipulata inter partes con riguardo alla modalità costruttive dei locali esistenti sotto il suolo, per le finalità indicate all'art. 4 dell'accordo transattivo (e progressivo n 13 del capitolato), e in particolare a) il numero di travi realizzate rispetto a quelle o quella prevista (progressivo n 13 del capitolato); b) se e quali travi fossero esistenti prima della transazione;
c) il loro eventuale effettivo impedimento alla piena fruizione dei locali da parte degli odierni appellanti;
nonché d) a quali conseguenze porterebbe la demolizione di quelle eventualmente realizzate in più rispetto al previsto;
infine e) quantificare il valore locativo degli ambienti resisi inutilizzabili a causa della presenza di eventuali travi aggiuntive e non previste nel sottosuolo”.
Il designato CTU geom. esperiti inutili tentativi di conciliazione (previ concessi Persona_1
rinvii del deposito finalizzati a tale scopo), con riguardo alla dizione di cui progressivo n 13 del capitolato richiamata dalla transazione “Realizzazione di trave in c.a. sez 30 x 60 cm L = 11 ml per sostegno del muro che si trova sopra il solaio del garage, compreso casseri e tutto il ferro di armatura”, dopo aver premesso che essa non è supportata da un esecutivo di progetto strutturale, ha accertato che “è evidente che non è possibile realizzare una trave lunga 11 ml, perché eccessiva rispetto alle dimensioni dell'area oggetto di intervento e perché nulla centra con le reali lunghezza delle travi realizzate”; più precisamente afferma che sono stati realizzati 4 elementi strutturali e “ n. 3 di esse hanno funzione di “trave”, identificate alle lettere A – B – C;
n. 1 di esse ha funzione di “cordolo”,
pagina 5 di 8 identificato alla lettera D” e che “prima della esecuzione delle nuove opere erano già esistenti il cordolo di cui all'elemento lettera “E” dello stesso elaborato di cui sopra, nonché una trave, su cui gravava il vecchio muro di recinzione andato demolito, aderente alla trave di cui alla lettera “A” e avente funzione di cassero durante il nuovo getto di quest'ultima”.
Ha evidenziato altresì che “comunque le opere realizzate non creano pregiudizio all'eventuale ampliamento del box di parte Appellante, perché le strutture realizzate posso essere inglobate e divenire parte del solaio della copertura eventualmente da realizzarsi” e che “anche la possibile realizzazione del cancello a scomparsa è eseguibile ovviamente sempre con opere che di concerto devono interessare entrambe le proprietà confinanti”; con ciò disattendendo la tesi degli appellanti secondo cui, col maggior ingombro determinato dalle travi, vi è “l'impossibilità di utilizzare circa il
10% della superficie a box da realizzarsi nel sottosuolo e la mancata realizzazione di nr. 3 posti auto per l'impossibilità di realizzare un cancello a scomparsa”.
Ed ha altresì messo in luce che la “demolizione delle travi di cui alle lettere A – B – C dell'allegato alla memoria dell'Ing. qui allegato come ALL I b, porterebbe al cedimento strutturale del Persona_2
solaio costituente il soffitto dell'autorimessa degli Appellati”.
Per concludere che “non esiste allo stato attuale alcun locale o ambiente degli Appellanti che non possa essere utilizzato, quindi non c'è alcuna stima da effettuarsi in termini di valori locativi;
- la presenza delle nuove travi non determina un minor valore in riferimento alla possibile edificazione di un eventuale ampliamento del corpo box”.
Partendo dalla premessa che l'accordo transattivo va interpretato in senso logico-funzionale e secondo buona fede (“In tema di interpretazione del contratto, sebbene, l'elemento letterale, cioè il senso letterale delle parole, sia centrale per comprendere la reale volontà delle parti, esso deve essere considerato alla luce di ulteriori criteri ermeneutici, tra cui l'interpretazione funzionale (rivolta alla causa concreta del contratto e allo scopo pratico delle parti) e l'interpretazione secondo la buona fede-
Cass, 04/11/2024, n.28259), nonostante la indicazione al singolare dell'elemento edile di cui trattasi
(“trave in c.a.”), esso dunque – come già ritenuto dal Tribunale- deve esser inteso (anche perché non supportato da un esecutivo di progetto strutturale), nel senso che è stato consentito alla CP_1
di realizzare una struttura portante funzionale al sostegno del solaio costituente il soffitto della sua
[...]
autorimessa (che per una piccola parte interessa l'area sottostante alla piazzola), al contempo senza esplicitare, in quella sede, eventuali contrapposte particolari esigenze degli odierni appellanti nell'ulteriore sfruttamento delle loro unità; e poiché “una trave lunga 11 ml è eccessiva rispetto alle pagina 6 di 8 dimensioni dell'area oggetto di intervento” (circostanza che non risulta smentita da contrarie e puntuali osservazioni tecniche), la struttura posta in essere, seppur effettivamente composta da più elementi o porzioni, non può dirsi in violazione degli accordi o ancor di più contraddistinta da un ipotetico intento emulativo, tanto che solo in termini generici è stata indicata dagli appellanti una possibile alternativa e fermo restando che la demolizione comporterebbe il crollo del solaio.
Del resto, l'opera non è impeditiva del diritto degli appellanti di poter sfruttare a loro volta la piazzola soprastante nella quale sono stati anche installati i quattro dissuasori, mentre per come confermato dal
CTU, la eventualità di realizzare un cancello a scomparsa è sorta solo in un secondo momento e quindi in periodo più recente rispetto alla data di realizzazione delle opere (ed oltretutto non trova adeguata smentita che in ogni caso la presenza della trave originaria avrebbe impedito la realizzazione del cancello a scomparsa); così come il maggior ingombro non è impeditivo di un eventuale ampliamento del box di parte appellante, perché, come detto, le strutture realizzate posso essere inglobate e divenire parte del solaio della copertura eventualmente da realizzarsi.
In definitiva quindi, alla luce delle superiori considerazioni, deve trovare integrale conferma la sentenza di primo grado
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, in misura intermedia tra minimi e medi, senza tuttavia riconoscere in capo agli appellanti la chiesta responsabilità aggravata ex art.96 c.p.c., non travalicando le difese degli stessi i confini che sfociano nell'abuso del diritto, anche per la particolare situazione dei luoghi e le incertezze interpretative cui poteva dar adito la transazione comporta.
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni
P.T.M
La Corte, definitivamente decidendo, rigetta l'appello proposto da e Parte_1 [...]
avverso la sentenza n. 822/2023 del Tribunale di Como, che integralmente conferma. Parte_2
Condanna gli appellanti al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida, ai sensi del
D.M. 147/22 (scaglione indeterminabile complessità bassa ) in complessivi € 6.000,00 oltre IVA e CPA
e rimborso spese forfettarie ex art. 1, comma 2 stesso decreto nella percentuale del 15%, del compenso totale per la prestazione, ponendo restando altresì definitivamente a carico degli appellanti le spese di
CTU.
pagina 7 di 8 Dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte appellantI dell'ulteriore Pt_4 importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni
Così deciso in Milano il 2.4.2025

Il Consigliere estensore dott. Francesco Distefano
Il Presidente dott. Alberto Vigorelli

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