REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
OTTAVA SEZIONE CIVILE in persona EL giudice dott.ssa Nicoletta CALISE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 20787 R.G. ELl'anno 2019, avente ad oggetto: divisione ereditaria,
TRA
, nato a [...] il [...], c.f. , e Parte_1 C.F._1 Pt_2
, nata a [...] il [...], c.f. , rappresentati e difesi
[...] C.F._2 dall'avv. Giuseppe SICILIANO, domiciliatario in LI, alla via S. Maria ELla Libera,
34/42;
-Attori-
E
, nato a [...] l'[...], c.f. , rappresentato Controparte_1 C.F._3
e difeso dall'avv. Guido ELVIRI, elettivamente domiciliato in LI, al viale degli Oleandri
14 bis;

-Convenuto-
E
, nata a [...] il [...], c.f.: , in persona Controparte_2 C.F._4 ELl'amministratore di sostegno , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_3
Francesco Gaetano BELLOFIORE, domiciliatario in LI, al Corso Umberto I, 109;
-Convenuta-
E
nata a [...] il [...], c.f.: , Controparte_4 C.F._5 rappresentata e difesa dall' avv. Cristiano CACACE, domiciliatario in LI, alla Via dei
Mille, 49.;
-Convenuta-
NONCHÉ 2
, nata a [...] il [...], c.f. , Controparte_5 C.F._6
rappresentata e difesa dall'avv. Valentina de'Conno, domiciliataria in LI, alla via S.
Maria ELla Libera, 34/42;
-convenuta -
NONCHÉ
, nata a [...] il [...], c.f. , rappresentata e CP_6 C.F._7
difesa dall'avv. Valentina de'Conno, domiciliataria in LI, alla via S. Maria ELla Libera,
34/42;
-convenuta -
Conclusioni: per e : precisano “le conclusioni riportandosi a quelle già Parte_1 Parte_2
precisate prima ELla rimessione ELla causa sul ruolo” e quindi “si riporta[no] ai propri scritti difensivi nonché ai verbali di causa ed alla rinuncia parziale formulata” all'udienza EL 17.2.2025 (relativa alla rinuncia alla domanda di “divisione dei 5 immobili non commerciabili e privi di conformità”); “provvedere alla divisione dei soli due beni commerciabili individuati alla pag. 31 ELla CTU e alla nomina EL ELegato alla vendita”; per le convenute e “come da comparsa di costituzione, CP_5 CP_6
dichiarando di aderire alle istanze ELle controparti”; per la convenuta si riporta alle conclusioni già rese e quindi “si riporta ai Controparte_4
propri scritti difensivi nonché ai verbali di causa e conclude affinché [il] … Giudice adito voglia provvedere alla divisione dei soli due beni commerciabili individuati alla pag. 31 ELla
CTU e alla nomina EL ELegato alla vendita”; per la convenuta si riporta alle conclusioni già rese, ove il difensore Controparte_2
“rappresenta[va] di essere stato autorizzato dal GT alla vendita dei soli due beni immobili commerciabili come individuati a pag. 31 ELla CTU, conclude[va] quindi per la vendita dei soli due predetti beni e per la nomina EL ELegato”; per il convenuto si riporta alle conclusioni già rese e quindi “si associa Controparte_1
alle conclusioni” ELle controparti “circa la divisione esclusivamente dei due immobili commerciabili”.
Ragioni di fatto e di diritto ELla decisione
A). e hanno convenuto in giudizio , Parte_1 Parte_2 Controparte_2
, e per sentire, vinte le Controparte_5 Controparte_4 CP_6 Controparte_1
distraende spese di lite: 3
1) D
ichiarare lo scioglimento ELla comunione ereditaria venutasi a creare tra le parti a seguito ELl'apertura ELla successione di nata a [...] il [...] e ivi deceduta Persona_1 il 20.9.2003, madre dei convenuti e di (deceduta in LI l'8.9.2011), a Persona_2
sua volta madre degli attori;

2) I
n subordine, in caso di indivisibilità dei beni, disporre la vendita degli immobili ex art. 788 c.p.c., ripartendo il ricavato secondo le rispettive quote ereditarie;

3) “
Accertare ... l'importo dei frutti goduti esclusivamente dal convenuto … Controparte_1 per aver occupato l'immobile” in LI, al C.so Secondigliano 385, piano T-1-S1, in catasto urb. SCA fg. 10 p.lla 48 sub 42, “ed aver svolto al suo interno una attività commerciale”, provvedendo all'esito “al piano di riparto attribuendo agli istanti le quote loro spettanti”.
costituitosi, ha dichiarato di aderire alla domanda di divisione dei beni in Controparte_1
comunione tra le parti in causa e ha chiesto, vinte le distraende spese di lite, il rigetto ELla domanda di accertamento dei frutti goduti “per la presunta occupazione ELl'immobile di
Corso Secondigliano”, infondata sotto ogni profilo, atteso che “l'attività commerciale” nell'immobile “è sempre stata svolta dalla famiglia (iniziando dal padre CP_1 Per_3
” e “a far data dal 1996 … è stata esercitata” da lui “e dalla sorella
[...] Parte_3
… con il pieno consenso degli altri germani i quali avevano autorizzato un comodato d'uso
[...] gratuito EL locale”.
costituitasi in persona ELl'amministratore di sostegno Controparte_2 CP_3
, ha sostanzialmente aderito alla domanda di divisione degli attori, vinte le
[...] distraende spese di lite, chiedendo altresì “nel caso di accertata debenza, da parte EL coerede
, di somme dovute per il godimento e/o occupazione EL bene ereditario sito Controparte_1
in LI al Corso Secondigliano 385 piano T S1 in catasto al foll. 10, particella 48 sub 42, consistenza 125 mq, attribuirsi la quota alla medesima spettante ex lege sulle somme eventualmente determinate e dovute”.
costituitasi tardivamente l'8.12.2020 (rispetto alla prima udienza indicata in Controparte_4
citazione EL 12.12.2019) ha aderito alla domanda di divisione e ha chiesto, vinte le distraende spese di lite, di “ricostruire la massa ereditaria ed il patrimonio [di] (…) Persona_1
consistente sia nei beni immobili caduti in successione al momento ELla morte che nei beni oggetto di donazione nonché elargizioni effettuate in vita”. 4
Espletato il procedimento di mediazione, con ordinanza EL 16.2.2022 è stata dichiarata la contumacia ELle convenute e che, benché ritualmente Controparte_5 CP_6
citate, non si sono costituite in giudizio.
Espletata una CTU, all'udienza EL 17.2.2025, fissata (da precedenti rinvii ELla causa) per la prova testimoniale ammessa, parte attrice ha dichiarato di rinunciare alla domanda formulata nei confronti di e “relativamente all'uso ELl'immobile di Controparte_1 Controparte_4
Corso Secondigliano n. 389” e, “preso atto ELle risultanze ELla CTU”, ha dichiarato altresì
“di rinunciare alla divisione dei 5 immobili non commerciabili e privi di conformità e di ridurre la domanda di divisione ai due soli beni commerciabili”.
Precisate le conclusioni e previa rinuncia ELle parti ai termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, è stata riservata la decisione.
Con ordinanza EL 5.4.2025 la causa è stata rimessa sul ruolo per sentire le parti in merito alla circostanza che “dalla relazione notarile depositata dagli attori, dalla documentazione prodotta e dalla CTU espletata non risulta[va] alcun atto relativo all'accettazione, espressa
o tacita, ELl'eredità di da parte ELle convenute contumaci”, essendo peraltro Persona_1
“noto che il giudizio di divisione – che può sfociare anche, in ipotesi di indivisibilità dei beni comuni, nella vendita dei beni medesimi – deve svolgersi tra coeredi e non tra meri chiamati all'eredità”.
Si sono quindi costituite in giudizio e , dichiarando di CP_6 Controparte_5
aderire “esplicitamente a tutto quanto … svolto su istanza degli attori e dichiara[ndo] la propria volontà di procedere alla vendita degli immobili così come da CTU espletata”. Delle convenute va, pertanto, revocata la dichiarazione di contumacia in questa sede.
Precisate le conclusioni all'udienza EL 26.5.2025 nei termini riportati in epigrafe e previa rinuncia ELle parti ai termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, è stata riservata la decisione.
B). Come sopra esposto, la domanda di condanna di al pagamento di una Controparte_1
indennità di occupazione per l'immobile indicato è stata rinunciata dagli attori all'udienza EL
17.2.2025.
Nel rendere per esteso le definitive conclusioni, detta domanda non è stata riproposta dalla convenuta e deve, pertanto, intendersi rinunciata anche da quest'ultima. Controparte_2
C). Dalla certificazione notarile depositata dagli attori e dalla CTU espletata dall'arch. sulla base ELla documentazione depositata dalle parti e di quanto accertato presso i Per_4
RR.II. con ispezioni ipotecarie aggiornate (cfr. CTU pag. 5 e all. 23) eseguite per il periodo ultraventennale, risulta che: 5
-. in data 20.9.2003 si è aperta la successione in morte di nata il [...] a Persona_1
LI. La successione si è devoluta per legge a favore dei sei figli , Persona_2 CP_2
, e , ciascuno per
[...] Controparte_1 Controparte_5 Controparte_4 CP_6
la quota di 1/6;
-. I beni caduti in successione sono i seguenti:

1. Locale negozio in LI, al corso Secondigliano n. 385, piano terra con soppalco interno più piano interrato, in Catasto fabbricati di LI alla Sez. SCA, foglio 10, particella 48, sub
42 (già sub 1), categ. C/1, cl. 3, cons. 125 mq, R.C.€ 3.169,75.

2. Appartamento in LI al corso Secondigliano n. 473, secondo piano, interno 26, in
Catasto fabbricati di LI alla Sez. SEC, foglio 4, particella 102, sub 29, categ. A/4, cl. 4, cons.

2.5 vani, R.C.€ 116,20.

3. Appartamento in LI al corso Secondigliano n. 264, secondo piano, interno 20, in
Catasto fabbricati di LI alla Sez. SEC, foglio 5, particella 455, sub 22, categ. A/3, cl. 3, cons. 7 vani, R.C.€ 614,58.

4. Locale deposito in LI al corso Secondigliano n. 264, piano terra, in Catasto fabbricati di LI alla Sez. SEC, foglio 5, particella 455, sub 102, categ. C/2, cl. 5, cons. 51 mq, R.C.€
231,79.

5. Appartamento in LI alla via Trentino n. 6, scala B, secondo piano, interno 5, in Catasto fabbricati di LI alla Sez. SCA, foglio 10, particella 518, sub 29, categ. A/3, cl. 2, cons. 4 vani, R.C. € 299,55.

6. Appartamento in LI alla via Golia n. 4, piano rialzato, interno 1, in Catasto fabbricati di
LI alla Sez. SCA, foglio 10, particella 366, sub 4, categ. A/2, cl. 6, cons.

4.5 vani, R.C.€
627,50.

7. Locale negozio in LI, alla via Monte Rosa n. 110, locale n. 8, piano terra, in Catasto fabbricati di LI alla Sez. SEC, foglio 3, particella 354, sub 5, categ. C/1, cl. 8, cons. 23 mq, R.C. € 678,26.
Da quanto verificato dal CTU presso i RR.II., con riferimento ai titoli di provenienza indicati nella certificazione notarile, si evince che gli immobili sopra elencati erano pervenuti a per la piena ed intera proprietà, in virtù di: Persona_1

1. Atto per Notaio EL 15/02/1955, trascritto il 17/02/1955 ai nn. 4861/3709 Persona_5 dei RR.II. di LI, per l'acquisto da di un appartamento in LI, al Parte_4
corso Secondigliano n. 264, secondo piano, interno 20, in Catasto fabbricati di LI, sezione Secondigliano, partita 2191. 6

2. Atto per Notaio EL 7/02/1956, trascritto il 17/03/1956 ai nn. 8631/6479 Persona_5 dei RR.II. di LI, per l'acquisto dalla Congregazione dei Missionari dei Sacri Cuori di un locale terraneo con scantinato e relativo retrobottega in LI al corso Secondigliano n. 385 e piccolo terraneo con ingresso dal fabbricato al civico n. 389, non completamente dichiarati in
Catasto.

3. Atto per Notaio EL 4/08/1956, trascritto il 23/08/1956 ai nn. 26230/19613 Persona_6 dei RR.II. di LI, per l'acquisto da di un appartamento in LI, al corso Parte_5
Secondigliano n. 473, secondo piano, interno 26, con ingresso dal ballatoio comune, in
Catasto fabbricati di LI, sezione Secondigliano, partita 19907-bis.

4. Atto per Notaio EL 19/11/1957, trascritto il 30/12/1957 ai nn. Persona_5
43535/31038 dei RR.II. di LI, per l'acquisto dai signori IT DE,
[...]
e di un alloggio, porzione di un fabbricato in LI, quartiere CP_7 CP_8
Miano, Via Regina Margherita-via privata Improta, secondo piano ELla scala B, non accatastato poiché di recente costruzione, ubicato su un suolo riportato in Catasto terreni di
LI alla partita 1347, particella 14. Per_7
5. Atto per Notaio EL 9/02/1962, trascritto il 3/08/1962 ai nn. 9539/6758 Persona_8 dei RR.II. di LI, per l'acquisto dalla Gestione INA-Casa sede Roma di un locale contrassegnato dal numero 8 al pianoterra EL fabbricato n. 16, quartiere Secondigliano-
Scampia, Rione Monte Rosa, non ancora accatastato poiché di recente costruzione, che insiste su un'area di proprietà Gestione INA-Casa in Catasto Terreni di LI, Sezione
Secondigliano, partita 943, foglio 2, mappale 3 (in allegato 24 ELla CTU, copia ELl'atto con allegata planimetria generale dei locali al pianoterra reperita dal CTU presso l'archivio notarile).

6. Atto per Notaio EL 9/01/1964, trascritto il 18/01/1964 ai nn. 2944/2169 dei Per_9
RR.II. di LI, per l'acquisto dal sig. di un alloggio, porzione di un Persona_10
fabbricato in LI, quartiere Miano, Prima Traversa di Via Trentino n. 4, piano rialzato, a sinistra ELl'androne, non ancora dichiarato in Catasto poiché di recente costruzione.
7. Atto per Notaio EL 15/01/1982, trascritto il 25/01/1982 ai nn. 1360/932 Persona_11 dei RR.II. di LI, per l'acquisto dalla Banca di Credito Popolare di RE EL CO (a completa transazione di quanto stabilito dalla sentenza EL Tribunale di LI EL
18/12/1968- 28/04/1969 e EL Pretore di LI EL 10-11novembre 1978 gravata di appello e ELl'atto di precetto notificato il 27-29 ottobre 1981) di due locali terranei in LI al corso
Secondigliano n. 264, pianoterra, ubicati “nello spazio postico al fabbricato, avente ingresso dal cortile comune, confinanti con cortile, corridoio scoperto, proprietà beni Controparte_9 [...
, in Catasto fabbricati di LI, sezione Secondigliano, scheda 1261 EL 17/03/1981,
[...]
in variazione e frazionamento ELla particella 455 EL foglio SEC/5 (in allegato 25 alla CTU, copia ELl'atto con allegata planimetria dei luoghi reperita dal CTU presso l'archivio notarile).
Dalla già menzionata relazione notarile e dalla CTU in atti si evince che:
-. in data 8.9.2011 si è aperta la successione ab intestato di (nata in [...] il Persona_2
7.10.1944) e alla stessa sono succeduti il coniuge , per la quota di 1/3, Controparte_10
nonché i figli e , per la complessiva quota di 2/3; Parte_1 Parte_2
-. Successivamente in data 16.2.2017 si è aperta la successione ab intestato di _1
(nato a [...] il [...]) e allo stesso sono succeduti i figli, e
[...] Parte_1
, per la quota di 1/2 ciascuno. Parte_2
In virtù dei titoli sopra richiamati, ai condividenti spettano le seguenti quote sugli immobili sopra indicati:
-. A , , , la Controparte_2 Controparte_4 Controparte_1 CP_6 Controparte_5
quota di 2/12 ciascuno di piena proprietà;
- A e la quota di 1/12 ciascuno di piena proprietà. Parte_1 Parte_2
Giova rilevare che EL tutto priva in termini di prove è l'esistenza ELle donazioni genericamente affermate dalla convenuta . Controparte_4
D). Per la descrizione degli immobili, le risultanze catastali e lo stato di occupazione degli stessi si rinvia alle pagg. 8 e ss. mentre per i titoli edilizi e la conformità catastale si rinvia alle pagg. 19 e ss ELla CTU in atti qui da intendersi integralmente richiamata.
E) Dalla CTU espletata, peraltro, sono emerse le seguenti problematiche in ordine alla situazione urbanistica e alla conformità catastale dei beni appresso indicati:
1) Locale negozio in LI, al corso Secondigliano n. 385, piano terra con soppalco interno più piano interrato: “agli atti ELla banca dati EL Catasto è stata reperita la planimetria abbinata al subalterno 42, difforme dallo stato di fatto accertato in ordine alla rimozione ELla scala interna di collegamento con il piano cantinato, accessibile esclusivamente da una botola posta nel cortile”;
2) Appartamento in LI al corso Secondigliano n. 473, secondo piano, interno 26: “Agli atti ELla Banca dati e ELl'archivio cartaceo EL Catasto non è stata rinvenuta alcuna planimetria catastale abbinata al subalterno 29 (in allegato 17, documentazione catastale e risposta negativa ELl'ente)”;
3) Locale deposito in LI al corso Secondigliano n. 264, piano terra: “Dall'atto di acquisto EL 1982 in favore EL de cuius si evince, con dovizia di particolari (suffragati dalla enumerazione di fatti e documenti, si veda la copia ELl'atto in allegato 25), la storia 8
urbanistica ELl'immobile, costruito all'inizio degli anni Sessanta ELlo scorso secolo su una parte ELl'area scoperta postica EL fabbricato (nei titoli definita intercapedine) e venduto a terzi nel 1963. Per questa costruzione, nel 1966 la signora ed un altro Persona_1
condomino iniziarono presso il Tribunale di LI un giudizio contro il terzo acquirente, per la costruzione di fabbriche in violazione ELle distanze regolamentari (3 metri) dal prospetto EL fabbricato, ecc., con sentenze passate in giudicato (sentenza EL Tribunale di LI EL
18/12/1968- 28/04/1969 e EL Pretore di LI EL 10-11novembre 1978 gravata di appello e ELl'atto di precetto notificato il 27-29 ottobre 1981 citate nell'atto di acquisto) favorevoli ai ricorrenti, e condanna EL resistente alla demolizione e riduzione dei terranei, con ripristino ELla distanza di 3 metri dal prospetto ELl'edificio condominiale di corso Secondigliano 264.
Successivamente le parti giunsero ad una transazione nel 1982, con la cessione dei detti locali al de cuius. Prima ELla vendita l'unità immobiliare fu dichiarata in Catasto con scheda 1261 EL 17/03/1981 per “edificazione su area urbana”, in variazione e frazionamento EL cortile postico (intercapedine) EL fabbricato. Questa scheda non è stata reperita agli atti ELl'archivio EL Catasto, ma la consistenza ELl'immobile a quella data è attestata dal grafico allegato all'atto di transazione (planimetria generale ELlo stato dei luoghi redatta dal CTU nominato per i vari giudizi, in allegato 25). Presso la banca dati EL catasto è stata reperita la planimetria attuale EL bene, datata al 2001, pressoché identica al richiamato grafico di CTU e, con espresso riferimento ai due locali EL deposito, conforme allo stato di fatto accertato dal” CTU. “Presso l'archivio generale ELl'ufficio antiabusivismo EL comune di LI, non è stato possibile rintracciare l'ordinanza di demolizione con ripristino ELlo statu quo ante, scaturita dalle richiamate sentenze né eventuali altri provvedimenti sanzionatori posti in essere successivamente dall'ente, gravanti sull'immobile
e nei confronti EL dante causa e EL de cuius. In ordine a questa circostanza, le parti non hanno chiarito nulla. Dagli accertamenti espletati presso il SUE EL Comune di LI, edilizia privata e condono edilizio, in epoca successiva alla transazione, per l'immobile non sono state reperite pratiche edilizie e/o titoli edificatori abilitanti e/o richieste di titolo autorizzativo e/o istanze di condono. Tutto ciò premesso, … si espone che:
Per il cespite in esame, non può essere certificata la legittimità urbanistica, trattandosi di immobile con una particolarissima storia urbanistica e per il quale non è stato possibile rintracciare alcuna documentazione tecnica comprovante lo stato legittimo EL bene ad una certa data, da utilizzare per il raffronto con lo stato di fatto accertato.
In aggiunta a ciò, non è stato possibile rintracciare presso l'archivio generale ELl'ufficio antiabusivismo l'ordinanza di demolizione emessa a suo tempo a seguito ELle sentenze di 9
condanna, ma senza dubbio alcuno l'ordine di demolizione e di ripristino ELle distanze regolamentari, in quanto provvedimento repressivo di tipo amministrativo, è imprescrittibile ed il comune può sempre chiedere agli aventi causa l'ottemperanza al provvedimento.
Inoltre l'abuso edilizio (costruzione in violazione ELle distanze regolamentari dall'edificio principale limitrofo), che ha portato alla condanna EL dante causa ad eseguire la riduzione in pristino, in ogni caso poteva essere sanato per le vie straordinarie con un'istanza di condono ai sensi ELla Legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive, facendo cessare
l'obbligatorietà ELla demolizione in attesa EL rilascio EL titolo in sanatoria. Da quanto certificato dall'ente (in allegato 27), non risulta invece alcuna domanda presentata per
l'immobile de quo dal de cuius o dai suoi aventi causa, ma piuttosto per un altro immobile sempre al piano terra, confinante e dotato di autonomo identificativo, quindi non attinente al caso in esame.
Si tenga presente infine che l'illecito edilizio non è sanabile neanche per le vie ordinarie con la richiesta di un accertamento di conformità, trattandosi di abuso difforme dalla disciplina urbanistica ed edilizia, nazionale e territoriale, vigente e previgente. Per cui, sulla base di tutto quanto sopra esposto, si ritiene che l'immobile non sia urbanisticamente legittimo e non abbia in alcun modo i requisiti che ne consentano la commerciabilità ai sensi ELla Legge 28 febbraio 1985, n. 47 e EL DPR 6 giugno 2001, n. 380”;
-. Appartamento in LI alla via Golia n. 4, piano rialzato, interno 1: “Agli atti ELla Banca dati EL Catasto è stata reperita la planimetria abbinata al subalterno 4, difforme dallo stato di fatto per la ELocalizzazione EL locale cucina all'interno EL primo ambiente (sulla sinistra per chi entra) e per la realizzazione di una veranda passante su parte ELla balconata prospiciente il cortile condominiale”; ed ancora: “non è stato possibile rintracciare presso
l'archivio generale EL comune di LI (impraticabile da anni) il fascicolo ELla pratica edilizia inerente la costruzione EL fabbricato. Da ciò deriva che la planimetria catastale EL
23/05/1964 (ultima in atti), presentata all'atto ELla dichiarazione in catasto, costituisce
l'unico atto tecnico databile all'epoca di costruzione EL fabbricato. Dal confronto tra lo stato di fatto accertato ed il grafico catastale, si rileva che l'attuale consistenza ELl'immobile
è difforme dalla planimetria catastale d'impianto, limitatamente alla presenza di una veranda su una porzione ELla balconata, lato cortile comune. Nel caso di specie, si tratta di un intervento di ristrutturazione edilizia (nuova costruzione), subordinato al rilascio di titolo edificatorio (oggi permesso di costruire) e per il quale non risultano agli atti ELlo Sportello
Unico per l'Edilizia EL Comune di LI, pratiche edilizie e/o istanze di condono edilizio, da ritenersi quindi abusivo. Esso costituisce un abuso edilizio non sanabile per le vie 10
ordinarie, cioè con la richiesta di un accertamento di conformità ai sensi ELl'art. 36 EL DPR
6 giugno 2001, n. 380 e s.m.i., poiché consiste in un intervento difforme dalla disciplina urbanistica vigente e previgente. In base alle normative urbanistiche attualmente vigenti, a livello territoriale e nazionale, esso non è sanabile in alcun modo. Detto ciò, … si ritiene che
… Nello stato di fatto in cui si trova, l'immobile nella sua consistenza complessiva non è urbanisticamente legittimo e non presenta i requisiti che ne consentono la commerciabilità ai sensi ELla Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, e EL DPR 6 giugno 2001, n. 380, art. 46, comma 5”;
-. Locale negozio in LI, alla via Monte Rosa n. 110, Locale n. 8, piano terra: “Agli atti ELla Banca dati e ELl'archivio cartaceo EL Catasto non è stata rinvenuta alcuna planimetria catastale abbinata al subalterno 5 (in allegato 22, doc. catastale e risposta negativa ELl'ente)”.
Alla luce ELle risultanze ELla CTU, deve evidenziarsi che gli unici due immobili allo stato commerciabili sono:
- L'appartamento in LI al corso Secondigliano n. 264, secondo piano, interno 20.
- L'appartamento in LI alla via Trentino n. 6, scala B, secondo piano, interno 5.
Sono, invece, allo stato non commerciabili in quanto privi di conformità catastale:
- Il locale negozio in LI, al corso Secondigliano n. 385, piano terra con soppalco interno più piano interrato;

- L'appartamento in LI al corso Secondigliano n. 473, secondo piano, interno 26;
- Il locale negozio in LI, alla via Monte Rosa n. 110, Locale n. 8, piano terra.
Sono, infine, non commerciabili in quanto abusivi e non sanabili:
- L'appartamento in LI alla via Golia n. 4, piano rialzato, interno 1
- Il locale deposito in LI al corso Secondigliano n. 264, piano terra.
In particolare, quanto ai vizi relativi all'assenza di titoli urbanistici, giova ricordare, invero, come di recente affermato dalle Sezioni Unite ELla Suprema Corte (cfr. Cass. S.U. n.
25021/2019) che anche gli atti di scioglimento ELle comunioni relative ad edifici o a loro parti sono soggetti alla comminatoria ELla sanzione ELla nullità prevista dalla legge n. 47 EL
1985, art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici, ove dagli atti non risultino gli estremi ELla licenza o ELla concessione ad edificare o ELla concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia ELla domanda di sanatoria corredata dalla prova EL versamento ELle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione ELl'opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967, e ciò a prescindere dal fatto che la comunione da 11
sciogliere abbia natura ordinaria ovvero ereditaria, aggiungendo che la mancanza ELla documentazione attestante la regolarità edilizia ELl'edificio è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado EL giudizio.
In particolare, “quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia) il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza ELla dichiarazione circa gli estremi ELla concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'articolo 46 EL d.P.R. 6 giugno
2001, n. 380 e dall'art. 40 comma 2 ELla legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia EL fabbricato condizione ELl'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo ELla
'possibilità giuridica' e non potendo la pronuncia EL giudice realizzare un effetto maggiore è diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito ELla loro autonomia negoziale. La mancanza ELla documentazione attestante la regolarità edilizia ELl'edificio e il mancato esame di essa da parte EL giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni Stato e grado EL giudizio” (cfr. Cass. S.U. n. 25021/2019).
Quanto, invece, al mancato rispetto ELle prescrizioni sul c.d. allineamento catastale oggettivo, giova richiamare, sul punto, il disposto ELla L. n. 52 EL 1985, art. 29 comma 1 bis, come aggiunto dal D.L. n. 78 EL 2010, art. 19, comma 14, conv. nella L. n. 122 EL 2010
– che prevede che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, ELla conformità allo stato di fatto sulla base ELle disposizioni vigenti in materia catastale” - le cui prescrizioni si estendono anche alle sentenze, in quanto rientranti nell'ampia nozione di atti pubblici.
In tal senso, la Suprema Corte ha avuto modo di affermare (cfr. Cass. n. 17990/2016) che la mancata indicazione di quanto prescritto in tema di conformità catastale dalla L. n. 52 EL
1985, art. 29, comma 1 bis, configura un'ipotesi di omesso accertamento di un fatto decisivo per il giudizio, aggiungendo che i requisiti richiesti dalla L. n. 52 EL 1985, art. 29, appaiono essenziali e finalizzati a garantire la certezza EL trasferimento, essendo quindi necessario che l'accertamento dei requisiti prescritti venga effettuato nel corso EL giudizio (cfr. altresì Cass.
n. 18043/2020). In particolare, “ancorché parte ELla dottrina abbia sostenuto la tesi secondo cui la norma in esame si riferisca solo agli atti pubblici e alle scritture private … ma non anche ai provvedimenti giudiziari di trasferimento di diritti reali” la Suprema Corte ha 12
ritenuto “che debba invece valutarsi la ratio legis che è quella di assicurare la c.d. congruenza o coerenza oggettiva e soggettiva ELle risultanze catastali rispetto ai dati ricavabili dai registri immobiliari, sicché 'l'esclusione' appena indicata non appare condivisibile … per gli inevitabili inconvenienti che ciò potrebbe comportare” (cfr. Cass. n.
18043/2020).
F). Le parti, peraltro, hanno concordemente rinunciato alla domanda di divisione per tutti gli immobili sopra indicati dal CTU per i quali non è presente un valido titolo abilitativo e per i quali manca il rispetto ELle prescrizioni sul c.d. allineamento catastale oggettivo e cioè la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e ELle planimetrie, chiedendo, quindi, di procedere ad una divisione parziale ELl'asse ereditario, possibilità, che costituisce una deroga al principio ELla c.d. universalità ELla divisione ereditaria (in forza EL quale la divisione ELl'eredità deve comprendere, di norma, tutti i beni facenti parte ELl'asse ereditario), espressamente contemplata dalla Suprema Corte, nella pronuncia sopra richiamata, qualora il compendio ereditario comprenda immobili non commerciabili.
G). Con riguardo agli unici immobili commerciabili, pienamente condivisibili - e condivise anche dalle parti – risultano le conclusioni alle quali è pervenuto il CTU circa la non comoda divisibilità degli stessi, avuto riguardo al numero dei coeredi.
I due cespiti sopra indicati, pertanto, in conformità al consolidato indirizzo ELla Suprema
Corte, per il quale “il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall'art. 720
c.c. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento EL bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione EL bene e non comporti un sensibile deprezzamento EL valore ELle singole quote rapportate proporzionalmente al valore ELl'intero, tenuto conto ELl'usuale destinazione e ELla pregressa utilizzazione EL bene stesso” (cfr. Cass. n. 12498/2007), devono essere ritenuti indivisibili (cfr. Cass. n. 12498/2007, Cass. n. 14588/2012).
Le parti, peraltro, hanno concordato sulla valutazione di indivisibilità dei beni.
Di conseguenza, non essendo possibile procedere, per l'accertata indivisibilità dei beni, alla formazione di un numero di quote uguale a quello dei condividenti e cioè di quote che, seppure diseguali fra loro, assicurino a ciascun coerede una porzione di beni immobili, non può farsi luogo all'applicazione ELl'art. 729 c.c. (che prevede l'assegnazione mediante estrazione a sorte in caso di quote eguali e l'attribuzione invece in caso di quote diseguali).
Né le parti hanno avanzato domanda di attribuzione dei beni ex art. 720 c.c. 13
Pertanto, dichiarata l'indivisibilità dei beni immobili, occorre disporre la vendita EL bene, ex art. 720 c.c., con divisione tra i coeredi EL ricavato secondo le quote sopra indicate.
Il CTU arch. infine, ha stimato gli immobili secondo il loro valore di mercato. Per_4
Le parti non hanno mosso osservazioni alla stima effettuata.
La valutazione effettuata dal CTU appare corretta, perché condotta con riferimento al metodo sintetico comparativo, basandosi su rilevamenti effettuati nella stessa zona di ubicazione degli stessi e con applicazione di coefficienti di adeguamento che tengono conto ELle diverse proprietà, condizioni e destinazioni dei vari componenti dei beni oggetto di causa (cfr. pagg.
15 e ss).
La valutazione è pienamente condivisa, quindi, dal Tribunale che la fa propria.
Va, pertanto, stimato:
- in euro 306.000,00 l'appartamento in LI al corso Secondigliano n. 264, secondo piano, interno 20, in Catasto fabbricati di LI alla Sez. SEC, foglio 5, particella 455, sub 22, categ. A/3, cl. 3, cons. 7 vani, R.C.€ 614,58;
- in euro 96.000,00 l'appartamento in LI alla via Trentino n. 6, scala B, secondo piano, interno 5, in Catasto fabbricati di LI alla Sez. SCA, foglio 10, particella 518, sub 29, categ. A/3, cl. 2, cons. 4 vani, R.C. € 299,55.
Il valore complessivo degli immobili commerciabili, pertanto, è pari a € 402.000,00
La causa va rimessa sul ruolo, come da separata ordinanza, per le successive e necessarie operazioni di vendita EL bene, ai sensi ELl'art. 720 c.c., e per la divisione tra i coeredi EL ricavato secondo le quote sopra indicate.
Il regolamento ELle spese di lite va riservato alla pronuncia definitiva EL giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, non definitivamente pronunziando:
1).- dichiara che nel patrimonio caduto in successione di nata a [...] il Persona_1
30.5.1920 e ivi deceduta il 20.9.2003, rientrano i seguenti beni:
-. Appartamento in LI al corso Secondigliano n. 264, secondo piano, interno 20, in
Catasto fabbricati di LI alla Sez. SEC, foglio 5, particella 455, sub 22, categ. A/3, cl. 3, cons. 7 vani, R.C.€ 614,58;
-. Appartamento in LI alla via Trentino n. 6, scala B, secondo piano, interno 5, in Catasto fabbricati di LI alla Sez. SCA, foglio 10, particella 518, sub 29, categ. A/3, cl. 2, cons. 4 vani, R.C. € 299,55;
2).- dichiara che ai condividenti spettano le seguenti quote sugli immobili sopra indicati al punto 1) di questo dispositivo: 14
-. A , , , la Controparte_2 Controparte_4 Controparte_1 CP_6 Controparte_5
quota di 2/12 ciascuno di piena proprietà;
- A e la quota di 1/12 ciascuno di piena proprietà. Parte_1 Parte_2
3).- dichiara i beni sopra indicati al punto 1) di questo dispositivo non comodamente divisibili;

4).- dichiara che il valore dei beni è il seguente: a) euro 306.000,00 l'appartamento in LI al corso Secondigliano n. 264, secondo piano, interno 20, in Catasto fabbricati di LI alla
Sez. SEC, foglio 5, particella 455, sub 22, categ. A/3, cl. 3, cons. 7 vani, R.C.€ 614,58; b) euro 96.000,00 l'appartamento in LI alla via Trentino n. 6, scala B, secondo piano, interno 5, in Catasto fabbricati di LI alla Sez. SCA, foglio 10, particella 518, sub 29, categ. A/3, cl. 2, cons. 4 vani, R.C. € 299,55.
5).- accerta che le parti hanno rinunciato alle domande di divisione degli altri beni immobili e di rendiconto/pagamento di indennità di occupazione;

6).- dispone, come da separata ordinanza, la rimessione ELla causa sul ruolo, per le operazioni di vendita dei beni di cui al punto 1) di questo dispositivo.
7).- spese al definitivo.
LI, 20.6.2025.
IL GIUDICE dr.ssa Nicoletta CALISE