n. 26176/2024 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luigia Stravino,
preso atto delle note di trattazione scritta depositate dal ricorrente,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art.281 sexies cpc
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 26176/2024 promossa da:
, nato a [...] il [...] (cf. ) e Parte_1 C.F._1
residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. Marco
Losito (cf. ), presso il cui studio in Napoli, alla via Domenico C.F._2
Cimarosa nr.32, elettivamente domicilia
RICORRENTE
contro
, nata a [...] il [...] e residente in [...], Controparte_1
alla via Arzano – Casandrino , nr. 25 ( c.f. ) C.F._3
pagina 1 di 10

RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta depositate per l'udienza del 12.6.2025 il difensore di parte ricorrente si richiamava ai propri scritti difensivi.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La domanda attorea appare fondata e, pertanto, va accolta, sia pure nei limiti di cui si dirà.
Con ricorso ex art.281 decies cpc esponeva quanto segue: Parte_1
-che il 27 febbraio del 2020, in Napoli, alla via Vittoria Colonna, nr. 14, innanzi al
Notaio notaio in Sant'Antonio Abate, iscritto al Collegio Notarile Persona_1
dei Distretti Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola, si costituivano il sig.
[...]
nato a [...] il [...] e residente in [...]
Stanzione, nr. 22, nella qualità di Procuratore Speciale del sig. , Parte_1
nato a [...] il [...], e residente in [...], alla via Gaetano Poli,
nr. 47, nonché la sig.ra , nata a [...] il [...], Controparte_1
e residente in [...], per la stipula di un
Atto di Compravendita con Riserva di Proprietà (Repertorio n. 37166 –
Raccolta n. 17180), relativo all'immobile, sito nel Comune di Napoli, alla via Cupa
pagina 2 di 10 Santa Cesarea;

- che tale contratto prevedeva espressamente all'art. 3): “ Il corrispettivo della
compravendita è di € 230.000,00 (duecentotretamila)…che il pagamento del prezzo
viene dilazionato in 84 (ottantaquattro) ratei mensili consecutivi scadenti l'ultimo
giorno di ogni mese a partire dal 31 marzo 2020…Le parti convengono, ai sensi
dell'art. 1456 del c.c., la risoluzione di diritto del presente contratto e la decadenza dal
beneficio del termine, in caso di mancato pagamento di più rate anche non consecutive
che superino l'ottava parte del prezzo, entro venti giorni dalla scadenza delle stesse.
In tal caso la risoluzione si verificherà a seguito della comunicazione a mezzo
raccomandata con avviso di ricevimento, da parte del venditore all'acquirente,
dell'intenzione di avvalersi della presente clausola risolutiva. A seguito della
risoluzione l'acquirente dovrà restituire l'immobile e il venditore tratterà le rate
riscosse a titolo di indennità”.
-che parte ricorrente, dopo diversi solleciti, inviava in data 13 settembre 2024, una
raccomandata con ricevuta di ritorno, con la quale manifestava la volontà di avvalersi
della clausola risolutiva prevista nel contratto, atteso che parte acquirente risultava
inadempiente nel pagamento delle rate concordate per una somma ben superiore alla
ottava parte del prezzo (prezzo di acquisto € 230.000,00 – 1/8 € 28.750,00);
- che ad oggi, infatti, parte acquirente risulta debitrice della somma di € 38.500,00,
somma che risulta essere ben superiore alla ottava parte del prezzo di acquisto.
pagina 3 di 10 Sulla base di tali premesse, il ricorrente formulava le seguenti conclusioni:
“1) accertare e dichiarare che il rapporto negoziale intercorso tra le parti è
qualificabile come contratto di compravendita con riserva di proprietà;
2) accertare che l'inadempimento di parte acquirente risulta essere superiore alla
ottava parte del prezzo di vendita, e conseguentemente dichiarare l'intervenuta
risoluzione del contratto per le ragioni esposte in narrativa con conseguente diritto a
trattenere le rate già incamerate;

3) condannare parte acquirente al pagamento delle spese di lite;

4) condannare altresì parte acquirente al risarcimento dei danni subiti da parte
venditrice a seguito dell'inadempimento, da liquidarsi nella somma che sarà ritenuta di
giustizia, con rivalutazione monetaria e interessi dal giorno della domanda al saldo.”.
Parte resistente, pur regolarmente citata, non si costituiva in giudizio.
Con ordinanza in data 5-5-2025 il G.I. fissava l'udienza di discussione ex art.281
sexies cpc, poi sostituita mediante il deposito di note scritte ex art.127 ter cpc.
Tanto premesso, si osserva quanto segue.
Parte ricorrente, con il presente giudizio, ha dedotto l'inadempimento della controparte agli obblighi derivanti dal contratto di vendita con riserva di proprietà
stipulato con la stessa in data 27-2-2020.
Non vi è dubbio che il detto contratto contenesse un patto di riservato dominio,
stante il chiaro tenore letterale dell'art.3 del contratto in parola, alla cui stregua pagina 4 di 10 il pagamento del prezzo pattuito in euro 230.000,00 veniva dilazionato in n.84
rate mensili consecutive, scadenti l'ultimo giorno di ogni mese a partire dal 31-3-
2020; le prime 83 rate erano dell'importo di euro 2750,00 ciascuna;
l'ultima di euro
1750,00. Veniva convenuto che l'acquirente avrebbe acquistato la proprietà
dell'immobile a seguito dell'integrale pagamento del prezzo come sopra pattuito,
inoltre, dal contratto risulta che il cespite in parola veniva consegnato all'acquirente,
che ne assumeva i rischi, ai sensi dell'art.1523 cc.
La fattispecie si inquadra , dunque, perfettamente, nell'istituto della vendita con riserva della proprietà, disciplinata dagli artt.1523 e ss cc, peraltro, richiamati dall'art.3 del contratto in oggetto.
Ebbene, l'attore ha dedotto l'inadempimento della convenuta, non avendo quest'ultima provveduto al pagamento di rate del prezzo per un ammontare pari ad euro 38.500,00 e, quindi, superiore all'ottava parte del prezzo della vendita corrispondente ad euro 28.750,00.
Nella prospettazione del ricorrente, sarebbero, dunque, integrati i presupposti previsti dalla clausola di cui all'art.3 succitato, per ottenere la risoluzione del contratto de quo.
Ebbene, la tesi di parte attrice appare fondata.
Risulta, infatti, per tabulas che le parti convenivano, “ ai sensi dell'art.1456 cc, la
risoluzione di diritto del presente contratto e la decadenza dal beneficio del
pagina 5 di 10 termine in caso di mancato pagamento di più rate anche non consecutive, che
superino l'ottava parte del prezzo entro venti giorni dalla scadenza delle stesse”.
Ebbene, sulla base di un semplice calcolo aritmetico si rileva che la mora contestata alla convenuta, per un ammontare pari ad euro 38.500,00, rappresenta il mancato pagamento di una pluralità di rate (ciascuna dell'importo di euro 2750,00)
superiori alla ottava parte del prezzo (corrispondente ad euro 28.750,00).
Il contratto, inoltre, prevedeva, sempre all'art.3, che “In tal caso la risoluzione si
verificherà a seguito della comunicazione a mezzo raccomandata con avviso di
ricevimento, da parte del venditore all'acquirente, dell'intenzione di avvalersi della
presente clausola risolutiva. A seguito della risoluzione l'acquirente dovrà restituire
l'immobile e il venditore tratterà le rate riscosse a titolo di indennità”.
Ebbene, risulta documentalmente provato che l'istante trasmetteva alla resistente lettera raccomandata con avviso di ricevimento, con la quale lo stesso manifestava l'intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa (v.lettera raccomandata con avviso di ricevimento in atti, recapitata alla destinataria il 20-9-2024).
Per quanto attiene, poi, alla deduzione dell'inadempimento dell'acquirente, si osserva che quest'ultima è rimasta contumace e non ha, dunque, fornito prova di eventuali fatti estintivi dell'altrui diritto.
Si rammenta, infatti, che in base ai principi affermati dalla Suprema Corte in tema di ripartizione dell'onere probatorio nelle azioni di risoluzione, al creditore pagina 6 di 10 procedente spetta provare la fonte del rapporto obbligatorio dedotto in giudizio,
potendo limitarsi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte.
Sarà, invece, onere del debitorie provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa,
costituito dall'avvenuto adempimento (Cassazione Sezioni Unite 30 ottobre 2001, n.
13533: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile nel caso in cui il debitore, convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno da inadempimento, si avvalga dell'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c. per paralizzare la pretesa dell'attore. In tale eventualità i ruoli saranno invertiti. Chi formula l'eccezione può
limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento: sarà la controparte a dover neutralizzare l'eccezione, dimostrando il proprio adempimento o la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione a suo carico”).
Ebbene, nell'ipotesi in esame il creditore ha fornito prova della fonte negoziale del suo diritto, depositando il contratto di vendita con patto di riservato dominio ed assolvendo in tal modo all'onere probatorio su di esso gravante. Il debitore, invece,
rimanendo contumace, non ha provato il fatto estintivo dell'altrui pretesa, ossia l'avvenuto adempimento.
pagina 7 di 10 Ciò posto, l''articolo 1525 del codice civile, dettato in tema di vendita con riserva della proprietà, contiene una tutela nei confronti del compratore che non paga una rata del contratto. Se la rata non pagata non supera l'ottava parte del prezzo, non può essere disposta la risoluzione del contratto.
Nel caso di specie, la clausola di cui all'art.3 del contratto di vendita in atti
è perfettamente in linea con la tutela apprestata dalla legge nei confronti del compratore, posto che la stessa consente di ottenere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento di più rate, anche non consecutive, che superino l'ottava parte del prezzo;
ciò che si è verificato nel caso di specie..
Si osserva, inoltre, che la circostanza richiamata dal secondo comma dell'articolo 1526
cc contempla l'ipotesi in cui le parti abbiano inserito una clausola penale nel contratto, a tutela del venditore. Il contenuto di tale clausola attribuisce al venditore il diritto a mantenere le rate di prezzo già pagate in caso di inadempimento del compratore a titolo di indennità risarcitoria. (art.1526 commi 1 e 2 cc: Se la risoluzione del contratto ha
luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse,
salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.
Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo
d'indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta).
Nella fattispecie in esame, le parti convenivano che “ A seguito della risoluzione
l'acquirente dovrà restituire l'immobile e il venditore tratterrà le rate riscosse a
pagina 8 di 10 titolo d'indennità”.
La clausola in parola s'inserisce, dunque, nell'ambito di operatività di cui all'art.1526 comma 2 cc, con la conseguenza che l'odierno ricorrente ha il diritto di trattenere le rate già riscosse a titolo di indennità risarcitoria.
E poiché tale previsione integra unna clausola penale - tanto è che il Giudice può
ridurre l'indennità in maniera speculare a quanto stabilito dall'art.1384 cc -, la stessa ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, di talchè
non spetta all'istante l'ulteriore risarcimento dei danni da esso richiesti con il ricorso introduttivo.
A tanto va aggiunto che, in ogni caso, la domanda risarcitoria formulata dal Pt_1
appare del tutto generica, essendosi il predetto limitato a fare un mero accenno alla stessa in sede di conclusioni del ricorso, senza minimamente allegare, nel corpo dell'atto, i pregiudizi che avrebbe subito a seguito dell'inadempimento della controparte, e senza, dunque, fornire la pur minima descrizione dei danni asseritamente patiti.
L'eccessiva genericità della domanda è ostativa al suo esame, donde il rigetto della domanda medesima.
Le spese di lite seguono le regole della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, determinando gli onorari nei valori minimi per tutte le fasi in cui si è
articolato il processo (con esclusione della fase istruttoria, che non si è
pagina 9 di 10 effettivamente svolta), stante la semplicità delle questioni in fatto e in diritto affrontate, nella contumacia della resistente, e stante l'esaurimento della fase decisionale nel deposito delle note scritte ex art.127 ter cpc.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
-Accoglie il ricorso proposto da e per l'effetto dichiara risolto di Parte_1
diritto il contratto di compravendita con riserva di proprietà concluso tra le parti in causa in data 27-2-2020, per Notar rep.n.37166, racc.n.17180, per Persona_1
inadempimento di;
dichiara il diritto di a Controparte_1 Parte_1
trattenere le rate del prezzo già incassate;

-rigetta la domanda di risarcimento dei danni;

Condanna altresì la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 801,03 per spese ed € 4217,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a., c.p.a. come per legge.
Napoli, 12/06/2025
Il Giudice
dott. Luigia Stravino
pagina 10 di 10