R.G.A.C.C. n. 2057/2023


REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rovigo
SEZIONE PRIMA

Il Tribunale Ordinario di Rovigo, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Marco Pesoli, ha pronunciato e pubblicato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n°. 2057/2023 R.a.c.c. vertente

TRA
CF , Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso come in atti dall'avv. MOMI GIUSEPPE
ATTORE

E
CF: , rappresentato Controparte_1 C.F._2
e difeso come in atti dall'avv. LAMESSO FEDERICO
CONVENUTO

Conclusioni: all'udienza del 11.12.2024 le parti concludevano come da verbale d'udienza.

1 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA
DECISIONE .

1. La motivazione è redatta secondo le regole prescritte dagli artt.132
n.4) e 118 disp. att. c.p.c., omesso lo svolgimento del processo.

2. Il presente giudizio ha ad oggetto il pagamento della provvigione o, in subordine, della penale contrattuale rivendicata da Parte_1 per l'attività di mediazione asseritamente svolta in
[...] favore del convenuto. L'attore chiede, nei confronti di CP_1
la condanna al pagamento della somma di €24.000,00 a
[...] titolo di provvigioni per mediazione immobiliare (o, in subordine,
€19.500,00, in forza di clausola penale per mancata conclusione dell'affare imputabile al venditore). In corso di causa, svoltasi nelle forme del rito semplificato di cognizione, le parti hanno principalmente dibattuto sulla effettiva riconducibilità dell'attività di mediazione a (contestando parte convenuta che ogni Parte_1 attività sarebbe stata in realtà svolta da tale , nonché Persona_1 sulla effettiva configurabilità della conclusione dell'affare, fermatosi in fase antecedente alla stipula di un preliminare, e, in ogni caso, sulla imputabilità al convenuto del mancato buon esito della trattativa.

3. La domanda è infondata.

4. Preliminarmente, va rigettata l'eccezione preliminare di prescrizione ex art. 2950 c.c. tempestivamente formulata da parte convenuta.

4.1. In materia, trattandosi di provvigioni del mediatore, è applicabile la prescrizione breve di cui all'art. 2950 c.c., il quale stabilisce che “si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione”. Tale disciplina deve ritenersi applicabile non solo alla provvigione in sé, ma anche all'eventuale risarcimento del danno derivante dall'inadempimento contrattuale che impedisca il buon fine dell'affare -nel caso di specie, quantificato espressamente dall'art. 3 del contratto nella metà della provvigione ordinaria- (cfr., per analogia in punto di applicazione dei termini speciali brevi anche
2 al risarcimento del danno da responsabilità contrattuale, Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 15231 del 03/07/2014, massimata in Italgiure).

4.2. Nel caso di specie, emerge quanto segue:
il contratto di mediazione è stato stipulato il 27.8.2020;
la proposta irrevocabile di acquisto condizionata, mai esitata né in un preliminare, né tantomeno in un definitivo, è stata sottoscritta in data
23.11.2020;
tale proposta, all'art. 5, secondo paragrafo, prevede che “proposta ed accettazione non produrranno effetto alcuno, se entro due mesi dalla data di accettazione della presente proposta, non Parte_2 comunicherà a e Controparte_1 Pt_3 CP_2
l'avvenuta delibera bancaria di concessione del mutuo ipotecario”;
in difetto di realizzazione della condizione, l'affare dovrebbe ritenersi venuto meno alla scadenza di detto termine bimestrale, ovverosia il
23.1.2021, data da cui decorrerebbe, del pari, il diritto del mediatore a domandare il risarcimento contrattualmente previsto;

nondimeno, dagli atti di causa risulta che l'attività volta alla stipulazione del contratto sia proseguita oltre tale data, essendovi evidenza documentale di attività finalizzate alla sua concretizzazione, come la commissione della valutazione alla New
Appraisal, dall'intestazione del cui elaborato risulta quale richiedente
, ovverosia la promissaria acquirente;
tali Parte_2 circostanze, che manifestano una materiale volontà delle parti di continuare a dare corso all'impegno assunto il 23.1.2020, consentono di spostare avanti il dies a quo relativo al fallimento dell'affare almeno sino all'11.2.2021, data di consegna del rapporto;

il primo atto di messa in mora documentato è stato spedito il 1.2.2022
e ricevuto dal resistente in data 8.2.2022 (doc. 6 ricorrente), ovverosia in data precedente alla maturazione del termine di prescrizione, spirante l'11.2.2022.
Ne consegue il rigetto dell'eccezione preliminare di prescrizione.
3 5. Delibata negativamente l'eccezione preliminare di prescrizione, la domanda di parte attrice, sia in principalità che in via subordinata, va rigettata nel merito, non essendo emersa la prova piena e rassicurante che l'attività di mediazione sia stata svolta dell'agente immobiliare titolare dell'omonima agenzia immobiliare.

5.1. In diritto va innanzitutto osservato che la più recente giurisprudenza della Corte di legittimità – ferma la pacifica natura della sanzione della nullità del contratto di mediazione concluso da soggetto non abilitato-, superando un più risalente (e neppure granitico) orientamento, ha ritenuto la prova positiva dell'iscrizione del mediatore nel relativo albo – ora nel REA – quale elemento assolutamente imprescindibile per l'accoglimento della domanda di accertamento del diritto alla corresponsione della provvigione, trattandosi di circostanza che deriva da norma imperativa, e ritenendo così non operante il principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c.. Afferma, infatti, la corte di legittimità che “Struttura, finalità e singole disposizioni della l. 39/1989 (che ha modificato la l.
253/1958, concernente la disciplina della professione di mediatore) rivelano che l'obbligo legislativo di iscrizione del mediatore nei ruoli tenuti presso le camere di commercio discende da norma imperativa, non derogabile dalla volontà delle parti (così come argomentato anche dal P.M. nelle sue conclusioni). Il contratto di mediazione stipulato in assenza di tale requisito
è affetto da nullità che, in quanto tale, sul piano processuale, è rilevabile
d'ufficio da parte del giudice (così, Cass. 17478/2020 secondo cui l'eccezione di nullità del contratto di mediazione per difetto di iscrizione è eccezione in senso lato, quindi non soggetta al divieto di ius novorum in appello ex art.
345 c.p.c.). Conferma legislativa di tale imperatività si desume in particolare, oltre che dall'art. 8 l. 39/1989, che assoggetta a pesante sanzione amministrativa chi eserciti attività di mediazione senza essere iscritto nel relativo ruolo, dall'art. 6, co. 1 l. 39/1989, ove si dispone che abbiano «diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli». Sotto questi profili, nulla è mutato dopo il d.lgs. 59/2010, relativo ai servizi nel mercato interno. Nel sopprimere il ruolo dei mediatori, l'art. 73 d.lgs. cit. non ha infatti abrogato la l. 39/1989 ma si è limitato a disporre che: (a) i servizi di intermediazione commerciale e di affari siano soggetti a dichiarazione di
4 inizio di attività, corredata da certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti, da presentare alla camera di commercio;
(b) i richiami al ruolo dei mediatori contenuti nella l. 39/1989 si intendano riferiti alle iscrizioni nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche
e amministrative (REA). In questo senso, nella giurisprudenza di questa
Corte, cfr. Cass. 3862/2015, 16147/2010. Sotto il profilo squisitamente processuale, ciò comporta che, rispetto al diritto alla provvigione, l'iscrizione del mediatore nei registri tenuti presso le camere di commercio è fatto costitutivo rilevabile d'ufficio e implica anche che, in punto di prova, trattandosi di norma imperativa, non possa operare il principio di non contestazione ex art. 115, co. 1, ultima parte c.p.c.. Ciò è stato specificamente segnalato anche dal P.M. nelle sue conclusioni. Pertanto, da un lato, è onere del mediatore, ove proponga domanda di pagamento della provvigione, provare l'iscrizione presso la camera di commercio. Dall'altro lato - si ripete - il difetto di prova di tale requisito è fonte di nullità del contratto di mediazione, rilevabile d'ufficio anche in appello, pure in assenza di contestazione ad opera della controparte (beninteso: entro i limiti segnati dalla formazione progressiva del giudicato)” - (Cass. Sez. 2, Sentenza n.
4019 del 2023, in parte motiva).

5.2. Tanto premesso in linea generale sul contratto di mediazione, va poi osservato che, sul piano normativo primario, l'art. 3, comma 2 della l.39/1989 dispone espressamente che “L'iscrizione nel ruolo è a titolo personale;
l'iscritto non può delegare le funzioni relative all'esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo.

5.3. Dal combinato disposto del quadro normativo così ricostruito, deve dedursi che l'attività di mediazione immobiliare in senso proprio è dal legislatore riservata esclusivamente agli agenti iscritti nell'apposito elenco, richiedendo che la relativa attività sia svolta in proprio, salvo che per attività da ritenersi meramente ancillari e non impingenti il proprium dell'attività mediativa, il tutto sotto pena della nullità del contratto e del divieto, posto da norma imperativa, di percepire qualsivoglia compenso (art. 6, comma 1 legge cit.).
5 5.4. Così ricostruita la normativa applicabile ed istruita la causa mediante prova per testi, a fronte della contestazione di parte convenuta che afferma il mancato esperimento dell'attività mediativa ad opera dell'agente deve ritenersi che parte attrice, la quale Parte_1 aveva, ai sensi dell'art. 2697 c.c., l'onere di dare la prova dei fatti costitutivi della pretesa azionata in giudizio non abbia fornito elementi sufficienti a dare dimostrazione delle proprie ragioni.

5.5. La teste di parte attrice, , collaboratrice dell'agenzia Testimone_1 di nonché sua fidanzata, non ha fornito risposte Parte_1 pienamente convincenti in grado di confortare adeguatamente la tesi attorea. Sebbene la stessa abbia dichiarato, parlando in linea generale, che lei e svolgevano attività di assistenza, mentre le attività Per_1 negoziali erano svolte da quanto interpellata sulla Parte_1 specifica vicenda per cui è causa non è mai stata in grado di affermare di aver assistito direttamente a un incontro tra Pt_1
e le parti promissarie acquirenti e venditrici;
l'affermazione più
[...] prossima alla conferma di un'attività mediativa da parte del Pt_1
è stata infatti “Io ero presente nell'ufficio quando vi è stato l'incontro tra
e il sig. in cui è stata firmata la lettera d'incarico, nonché il Pt_1 CP_1 sig. che aveva seguito la pratica”, senza tuttavia aver assistito a Per_1 quanto si sarebbe svolto nell'ufficio di;
idem per quanto Pt_1 dichiarato in ordine alla sottoscrizione dei documenti da parte di
“[si esibisce al teste il doc. 2 ricorrente – la proposta irrevocabile CP_1
d'acquisto] “Conosco questo documento. È stato fatto firmare a e CP_1 alle sue due sorelle da con;
io non ero presente;
ho visto in Per_1 Pt_1 seguito la documentazione”. La teste fornisce invece elementi che inducono piuttosto a dubitare della presenza di alle Parte_1 attività mediative, laddove afferma che “noi compiliamo il modulo dell'incarico, lo facciamo sottoscrivere al proprietario e a e quindi ne Pt_1 facciamo una fotocopia che viene data al cliente”, mentre nel caso di specie il documento in possesso dei convenuti riporta la sola firma degli stessi, ciò che induce a pensare che la relativa sottoscrizione sia stata acquisita da un ausiliario, con la firma dell'agente immobiliare apposta solo in seguito: risulta quindi poco credibile la teste, quando afferma, su specifica domanda di questo giudicante, che “all'ufficio
6 interessa tenere il documento con la firma autografa del cliente, e restituire una copia con la firma di , quindi può capitare che il documento Pt_1 restituito sia l'unico con la firma di , apposta in seguito alla Pt_1 fotocopiatura”, non risultando verosimile che, in un unico contesto, le parti sottoscrivano un documento, questo venga immediatamente fotocopiato, restituito agli stessi e quindi sottoscritto in un'unica copia e nel medesimo contesto di spazio e tempo anche dall'agente.

5.6. Va ora esaminata la testimonianza di ex collaboratore Persona_1 dell'agenzia e attualmente in condizione di conflitto giudiziario, sia civile che penale, con per attività di storno di clientela. Parte_1
afferma, in maniera estremamente recisa nel corso di tutta la Per_1 deposizione, che l'intera attività di mediazione si sarebbe svolta esclusivamente per sua opera, senza alcun intervento da parte di sostanzialmente confermando in toto la versione resa Parte_1 da parte convenuta. Non è necessario riportare qui per esteso le dichiarazioni rese dal teste, che sono estremamente puntuali e circostanziate nel ricostruire la vicenda, di modo che può porsi solo una logica alternativa: o le dichiarazioni riferiscono il vero, oppure sono radicalmente menzognere.

5.7. Prese in esame le prime due deposizioni sopra richiamate, emerge un quadro istruttorio contrastante, con una teste verosimilmente favorevole a (è la fidanzata), peraltro non particolarmente Pt_1 convincente, per le ragioni anzidette, e un teste che ha sicuri motivi di ostilità nei confronti dell'attore.

5.8. Tale situazione di incertezza appare essere risolubile in considerazione dell'esame dell'ultima teste, sentita all'udienza del
26.6.2024, ovverosia , originaria promissaria Parte_2 acquirente dell'immobile della cui provvigione si tratta, citata su iniziativa di parte attrice.

5.8.1. Preliminarmente, va respinta l'eccezione di incapacità a testimoniare della teste, sollevata da parte convenuta e fondata sulla circostanza per cui la stessa avrebbe un interesse in causa, essendo la promissaria acquirente del bene, successivamente non acquistato. Al
7 riguardo, è sufficiente richiamare la consolidata giurisprudenza di legittimità, a mente della quale “l'interesse che, ai sensi dell'art. 246
c.p.c., determina l'incapacità a testimoniare è solo quello giuridico, personale, concreto ed attuale che comporta o una legittimazione principale a proporre l'azione ovvero una legittimazione secondaria ad intervenire in un giudizio già proposto da altri cointeressati;
non rileva, quindi, l'interesse di mero fatto che un testimone può avere a che venga decisa in un certo modo la controversia in cui depone, pendente fra altre parti” (ex plurimis, Sez. L - , Ordinanza n. 26044 del
07/09/2023); nel caso di specie non emerge il profilo dell'attualità dell'interesse, non essendo alcuna richiesta di pagamento in ragione del contratto de quo mai pervenuta alla stessa, ed essendo il contratto che prevede le percentuali a titolo di provvigione e la penale per la mancata colposa stipulazione dell'affare res inter alios acta.

5.8.2. Superata tale questione pregiudiziale, è opportuno osservare che la teste ha a sua volta dichiarato, sin dalle domande preliminari formulate dal Giudice al fine di verificare i rapporti con le parti, di non aver mai conosciuto di persona e di aver avuto Parte_1 rapporti esclusivamente con Ciò offre una conferma esterna e Per_1 attendibile di quanto già affermato, in altra udienza, da Per_1 stesso, ovverosia del fatto che l'intera attività dell'agenzia immobiliare nella sua sede di Montagnana era totalmente delegata a terzi, con ciò superando il dubbio sulla genuinità della deposizione instillato dai rapporti conflittuali tra le parti.

5.9. Tutto ciò premesso, appare con elevato grado di probabilità che l'attività di mediazione in relazione alla quale l'attore ha chiesto il pagamento della provvigione non è stata dallo stesso effettuata, con conseguente applicazione delle sanzioni di radicale inesigibilità del compenso di cui alla normativa in precedenza richiamata. Ciò comporta il rigetto tanto della domanda principale di condanna al pagamento della provvigione, quanto il rigetto della domanda subordinata di condanna al pagamento della penale, in quanto anch'essa fondata su una clausola accessoria del contratto che non può essere legittimamente azionato in giudizio per violazione di norme imperative.
8 6. Ogni altra questione deve ritenersi assorbita.

7. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 con riguardo alle controversie ricomprese nello scaglione da €5.200,00 a €26.000,00 a valori medi per le fasi di studio, introduzione, trattazione e decisione.


P.Q.M.



Il Tribunale Ordinario di Rovigo, definitivamente pronunciando nel merito nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:

1. Rigetta le domande di parte attrice.

2. Condanna l'attore al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del convenuto, che liquida in €5.077,00 oltre spese generali al
15%, CPA e IVA.
Si dà atto che la presente sentenza, sottoscritta dal Giudice con firma digitale, viene depositato in unico originale telematico ex art.15 DM
44/2011
Così deciso il 16.1.2025
IL GIUDICE
Dott. Marco Pesoli
9