REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, I^ sezione civile, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Marzia Mingione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. n. 1066/2024, avente ad oggetto: “vendita di cose immobili”;
TRA
(C.F. , rappresentata e difesa, in virtù di Parte_1 C.F._1
procura in atti, dall'avv. Fernando Barbara, presso il cui studio, sito in Copertino (Le), alla via Cosimo Mariano n°118, è elettivamente domiciliata;

-ricorrente-
E
(C.F. ), rappresentata e difesa in virtù di CP_1 C.F._2 procura in atti dall' avv. Cosimo Damiano Curiello, presso il cui studio, sito in Barletta
(BAT), alla Via d'Aragona n. 92B, è elettivamente domiciliata;

-resistente-
All'odierna udienza, le parti precisavano le conclusioni ai sensi dell'art.281sexies c.p.c.
e la causa veniva decisa come da sentenza depositata al termine della camera di consiglio.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. ritualmente notificato, la sig.ra - Parte_1
premesso di aver stipulato, in qualità di promissaria acquirente, un contratto preliminare, in data 29.01.2022, avente ad oggetto la compravendita del complesso immobiliare sito in San Pietro in Bevagna (Manduria - TA) censito in Catasto Fabbricati del medesimo
Comune al Fg. 142/16 p.lla 2852 sub 1, 2, 3, 4, 5 e p.lla 3310 del medesimo foglio, per il cui adempimento veniva introdotto un procedimento di mediazione ai sensi del d.lgs. n.
28/2010, conclusosi con verbale di raggiunto accordo in data 28.03.2023 - conveniva in giudizio la sig.ra per ottenere, ai sensi dell'art. 2932 c.c., una sentenza CP_1
avente carattere costitutivo con effetti traslativi immediati dell'immobile sopra indicato, per effetto del verbale di avvenuta conciliazione del 28.03.2023.
1 A sostegno della domanda, la ricorrente, richiamando il contenuto dell'accordo di mediazione, deduceva in particolare che il prezzo pattuito era pari ad € 200.000,00, di cui
€ 120.000,00 già versati in due distinte soluzioni (€ 20.000,00 mediante la consegna in data 29.01.2022 di due assegni circolari di € 10.000,00 ed € 100.000,00 a mezzo assegno bancario n°934187709101 tratto su "Banca Intesa San Paolo" in data 03.04.2022), mentre il corrispettivo residuo, pari ad € 80.000,00 (ottantamila/00) sarebbe stato pagato alla parte venditrice entro quindici dall'emissione del provvedimento giudiziario costitutivo di trasferimento ex art. 2932 c.c. in favore dell'acquirente.
Inoltre, rappresentava che le parti erano a conoscenza che il compendio immobiliare fosse affetto da parziali difformità rispetto alla concessione edilizia n° 23757 rilasciata dal
Comune di Manduria in data 17.01.1990 e che a causa di tali difformità non era stato possibile ottenere il trasferimento immobiliare a mezzo di rogito notarile, né procedere alla trascrizione del verbale di mediazione e dell'accordo ex D. lgs. 28/2010 nei PP.RR.II.
In particolare, precisava che con l'accordo di mediazione, in qualità di parte acquirente, accettava di farsi carico di tutte le spese necessarie per la presentazione di istanze di concessione in sanatoria dirette ad ottenere la "commerciabilità" dell'immobile, con specifico riferimento ai costi relativi ad eventuali demolizioni, sanatorie, spese tecniche, di istruttoria e compensi dovuti ai relativi professionisti all'uopo incaricati;
nonché di sostenere tutti i costi, ivi comprese le spese di registrazione e trascrizione, per la proposizione dell'instaurando procedimento semplificato di cognizione al fine di ottenere il trasferimento del diritto di proprietà in suo favore ed il contestuale ordine di pagamento del saldo/prezzo in favore della venditrice.
Con ordinanza del 18.04.2024, rilevato che i procedimenti a cognizione sommaria instaurati successivamente alla data del 28.02.2023 sono disciplinati dalle disposizioni di cui al Titolo I del Libro II del c.p.c. il capo III-quater, composto dagli articoli da 281- decies a 281-terdecies, rubricato “Del procedimento semplificato di cognizione”, la scrivente fissava per la comparizione delle parti l'udienza del 04.07.2024, con notifica al resistente del ricorso e del decreto di fissazione, entro i termini di legge (art. 281- undecies co. 2, c.p.c.)
Con comparsa depositata telematicamente in data 11.06.2024, si costituiva in giudizio la sig.ra la quale non si opponeva all'esecuzione ope judicis dell'accordo di CP_1
conciliazione del 28.03.2023; ma chiedeva, formulando a tal fine domanda riconvenzionale, che venisse disposto il pagamento del saldo del prezzo pari ad €
80.000,00 contestualmente al chiesto trasferimento.
2 Rilevato che all'art 5 dell'accordo di conciliazione, le parti precisano che “In relazione a quanto prescritto dalle norme urbanistiche e di destinazione, le parti dichiaravano di essere a conoscenza che la civile abitazione oggetto della futura cessione, è stata edificata con parziali difformità rispetto alla concessione edilizia n° 23757 rilasciata dal
Comune di Manduria in data 17.01.1990 nella pratica edilizia n° 10, ed a oggi, nonostante lo stesso immobile non sia stato oggetto di provvedimenti sanzionatori previsti dalle norme in materia urbanistica ed edilizia, non era possibile procedere al rogito notarile per tali motivi e nel contempo non era possibile procedere alla trascrizione del presente Verbale di mediazione a pedissequo accordo ex D. lgs. 28/2010 nei PP.RR.II”, con ordinanza del 06.09.2024, la ricorrente, promissaria acquirente, veniva onerata del deposito della documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile (cfr. perizia giurata di un tecnico di fiducia ovvero la dichiarazione di cui all'art. 40 l. n. 47/1985).
Acquisita la documentazione richiesta, all'odierna udienza la causa veniva discussa e decisa come da sentenza depositata al termine della camera di consiglio.
La domanda è infondata, non sussistendo i presupposti di una pronuncia giudiziale che tenga luogo del contratto non concluso, ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Va premesso, in punto di fatto, che è circostanza non contestata e desumibile dal contenuto del verbale di avvenuta conciliazione che l'immobile oggetto del contratto preliminare del 29.01.2022, presenti delle parziali difformità rispetto alla concessione edilizia n° 23757 rilasciata dal Comune di Manduria in data 17.01.1990 nella pratica edilizia n° 10.
Nella giurisprudenza di legittimità è pacifico che il contratto preliminare relativo a un immobile "abusivo" (id est non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla legge n. 47/85) non può essere eseguito, in caso di persistenza dell'abuso, dal contratto definitivo né dar luogo ad una pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex art. 2932 c.c.
La presenza di irregolarità amministrative che rendono non commerciabile l'immobile oggetto di preliminare di vendita, preclude, dunque, l'accoglimento della domanda diretta ad ottenere la conclusione del contratto attraverso sentenza costitutiva del diritto.
In particolare, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla L.
3 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest'ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all'abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita. Quindi, al promissario acquirente, in caso di mancato assolvimento del relativo onere probatorio incombente sul promittente venditore, deve ritenersi permesso di supplire - nel suo interesse e al fine di realizzare lo scopo che le parti si erano prefisse con la stipula del contratto preliminare - a tale omissione, o rendendo la dichiarazione di regolarità urbanistica personalmente o, in alternativa, producendo la necessaria produzione documentale che attesti detta regolarità, la quale può, certamente, consistere in una perizia giurata di un tecnico di fiducia incaricato dalla stessa parte promissaria acquirente, che l'abbia fatta propria con la sua produzione in sede giudiziale (cfr. Cass. n.14976/2023).
Nella specie, quanto alla conformità urbanistica dell'immobile, la promissaria acquirente ha prodotto una perizia tecnica resa da un tecnico dalla stessa incaricato che avrebbe, in ipotesi, valore meramente indiziario, da cui emerge che da un'analisi dello stato dei luoghi (situazione reale) e della documentazione grafica allegata alla concessione edilizia nonché dai rilievi metrici effettuati dal sottoscritto, si evincono diverse difformità.
Inoltre, se è condivisibile il rilievo circa la commerciabilità degli immobili che presentino degli abusi secondari (cfr. Cass. n. 11659/2018), occorre considerare che le difformità riscontrate (“(…) il vano seminterrato è completamente difforme rispetto a quanto rappresentato nell'elaborato grafico allegato alla concessione edilizia in quanto presenta vari ampliamenti tra cui un vano deposito con scala laterale (…); diversa distribuzione degli spazi interni e modiche di prospetto per tutti gli appartamenti e per il vano scala centrale;
superfici in ampliamento nel vano scala, realizzazione di una terrazza scoperta nell'appartamento C e realizzazione di rampa per accesso al garage seminterrato;
le distanze dai confini non risultano conformi a quanto riportato nella planimetria dei luoghi;
le dimensioni del lotto sono completamente difformi rispetto a quanto indicato nella planimetria allegata alla concessione edilizia (…)”) appaiono riferibili a variazioni essenziali al progetto originario e che, in ogni caso, anche nell'ipotesi di “difformità secondarie”, la circolazione del bene è pur sempre subordinata alla dichiarazione di avvenuta presentazione della domanda in sanatoria, ma nessuna prova è stata fornita in tal senso dalla promessa venditrice;
né può desumersi dalla documentazione prodotta che le difformità siano suscettibili di sanatoria.
4 Pertanto, alla luce delle suesposte argomentazioni, deve ritenersi preclusa al Giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà dell'immobile.
Le spese del giudizio vanno opportunamente compensate fra le parti, tenuto conto della natura della controversia e delle ragioni della decisione.


P.Q.M

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Il Giudice, definitivamente pronunziando nella causa, disattesa ogni contraria istanza, così decide:

1. rigetta il ricorso;

2. compensa tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Taranto, 05.06.2025 Il Giudice
dr.ssa Marzia Mingione

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