REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona della dott. Luca Venditto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7509 R.G. cont. 2015
TRA
- C.F. , Parte_1 C.F._1 Parte_2
- C.F. (anche quale erede di
[...] C.F._2 Per_1
- C.F. deceduta in corso di causa),
[...] C.F._3 [...]
- C.F. e – C.F. Pt_3 C.F._4 Parte_4
, tutti rappresentati e difesi dall'avv. Mario PICA, unitamente C.F._5 all'avv. Luciano LAZZARI ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in P.zza
UMBERTO I, n.

2 - CORI in forza di procura rilasciata in calce all'atto di citazione e all'atto di costituzione di nuovo procuratore in aggiunta al precedente del 13/9/2024;
PARTI ATTRICI
E
DI - C.F. , CP_1 C.F._6 CP_2
(o in alcuni atti) - C.F. ,
[...] CP_3 C.F._7
- C.F. e Controparte_4 C.F._8 CP_5
- C.F. elettivamente domiciliati in Via ROMA n.
[...] C.F._9
116 - TERRACINA presso lo studio dell'avv. Fabio DE FELICE che li rappresenta e
1 difende in forza di procura rilasciata a margine della comparsa di costituzione (
[...]
, rappresentato e difeso unitamente e disgiuntamente anche CP_6 dall'avv. Adelindo MARAGONI in forza di procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 30/12/2020 ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Via G. ANOTONELLI n.

2 -TERRACINA);
PARTI CONVENUTE/attrici in riconvenzionale
NONCHÉ
- C.F. rappresentata e Controparte_7 C.F._10 difesa dall'avv. Luciano LAZZZARI ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in P.zza UMBERTO I, n.

2 - CORI in forza di procura rilasciata in calce all'atto di costituzione di nuovo procuratore del 15/1/2024;
PARTE INTERVENUTA
OGGETTO: parti comuni di edificio condominiale - diritto parcheggio - usucapione.
CONCLUSIONI: per parte attrice (e per l'intervenuta), all'udienza di precisazione delle conclusioni sostituita con il deposito di note scritte: “L'Avv.
Luciano LAZZARI per i Sig.ri , Parte_2 Controparte_7 [...]
e conclude riportandosi alle conclusioni formulate nell'atto di Pt_3 Parte_4 citazione, che qui si debbono ritenere integralmente riportate e trascritte, insistendo nel loro accoglimento, con totale rigetto di tutte le domande, le richieste ed eccezioni formulate dai convenuti [A) venisse accertata la natura condominiale dell'area circostante l'edificio in Terracina, via Bad Homburg n. 6, destinata in parte a giardino ed in parte a rampa di accesso al paino interrato già destinato a garages e, per l'effetto, ordinare ai convenuti di ripristinare la situazione catastale abusivamente modificata e di mettere a disposizione degli attori la chiave del cancello di accesso carrabile;
B) accertare e dichiarare l'intervenuta usucapione, in capo agli attori, del diritto di parcheggiare nel locale garage al piano interrato e, per l'effetto, ordinare ai Sig.ri e di ripristinare Controparte_2 Controparte_4 lo stato dei luoghi, con il favore delle spese]”; per parte convenuta, all'udienza di precisazione delle conclusioni, sostituita
2 con il deposito delle note scritte: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale, ogni contraria istanza disattesa: In rito, dichiarato il difetto di rappresentanza della convenuta CP_7
e, per l'effetto, disporsi lo stralcio di tutta l'attività difensiva compiuta
[...] dall'Avv. Roberto Silti in nome e per conto della stessa, ivi compresa la citazione introduttiva, dichiarando l'improcedibilità della domanda proposta da parte attrice per difetto del regolare contraddittorio, dichiarando in ogni caso la tardività ed inammissibilità della domanda dalla medesima formulata in data 11.07.2016, dopo
l'avvenuta concessione in giudizio dei termini di cui all'art. 183 VI comma cpc e di quella formulata in data 21.04.2024 in sede di precisazione delle conclusioni, con la conseguente inammissibilità e/o nullità di tutte le attività al riguardo da questa svolte;
In subordine, dichiararsi comunque il difetto di legittimazione attiva di parte attrice in ordine alla domanda di usucapione dalla stessa proposta;
Nel merito, previa revoca dell'ordinanza emessa in data 14.10.2019, nella parte in cui si è proceduto alla revoca dell'interrogatorio ammesso nei confronti della sig.ra
, dando conseguentemente atto della mancata risposta di Persona_1 quest'ultima all'interrogatorio deferitole, rigettare le domande di rivendica e di usucapione da parte attrice proposte, accertando il diritto di proprietà esclusiva dei beni oggetto delle stesse in capo ai convenuti e, conseguentemente, la legittimità del possesso dei medesimi cespiti in capo agli stessi;
In subordine, accogliere l'eccezione di usucapione e, per l'effetto, rigettare in ogni caso le pretese attoree. Vittoria di spese e compensi di lite”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il 20/11/2015, , Parte_1 Parte_2
e
[...] Persona_1 Controparte_7 Parte_3 Parte_4 assumendo di essere proprietari pro quota in forza di atti pubblici di acquisto e di denuncia di successione di immobili siti in Terracina, Via Bad Homburg n. 6
(lottizzazione BENZ), hanno convenuto in giudizio (o in Controparte_2 CP_3 taluni atti, ma univocamente individuata mediante il c.f. riportato in epigrafe),
, e e chiesto all'intestato Controparte_4 Controparte_6 Controparte_5 tribunale che fosse accertata, nei confronti dei convenuti, la natura condominiale dell'area circostante l'edificio, destinata a giardino e a rampa di accesso al piano
3 seminterrato utilizzato come garage, con conseguente ripristino della situazione catastale abusivamente modificata e messa a disposizione delle chiavi del cancello di accesso carrabile alle predette aree, nonché che fosse accertata e dichiarata l'avvenuta usucapione, in loro favore, del diritto di parcheggiare nel locale garage al piano seminterrato, con ordine di ripristino dello stato dei luoghi.
A sostegno delle loro pretese, hanno dedotto: che l'appartamento dell'interno 2 del predetto fabbricato condominiale di Via
Bad Homburg n. 6, posto al piano primo, è di proprietà degli attori , Parte_1
, , succeduti a;
Parte_2 Persona_1 Parte_5 che l'appartamento dell'interno 4 al piano primo è, rispettivamente, per l'usufrutto e per la nuda proprietà, in capo a , e Controparte_7 Parte_3 Pt_4
;
[...] che gli altri appartamenti del medesimo fabbricato sono di proprietà di
[...]
e , gli appartamenti degli interni 3 al piano primo e CP_6 Controparte_5
5 al piano secondo, e di l'interno 1 al piano terra, nonché di Parte_6
e , il locale garage interrato;
Parte_7 Parte_8 di aver sempre parcheggiato utilizzando il garage interrato per la sosta delle proprie autovetture e la rampa di accesso a detto garage, sia per il transito, che per la sosta quando il garage fosse risultato occupato;
di aver parimenti sempre utilizzato il giardino contribuendo alle relative spese di manutenzione ed illuminazione;
che nell'anno 2014, i germani ed hanno realizzato CP_2 _4 CP_2 nel garage condominiale due appartamenti, senza i necessari permessi, sostituendo la serratura del cancello alla rampa di accesso al garage medesimo, impedendo ad essi attori di accedervi e di parcheggiarvi le proprie vetture e che, in data 10/7/2014, è stata presentata da , la variazione catastale di illegittimo Controparte_4 frazionamento del giardino.
Sulla scorta di tali premesse in fatto, gli attori hanno rilevato come essi fossero comproprietari, unitamente ai convenuti, dei beni condominiali rappresentati sia dalla rampa di accesso ai garage nel piano seminterrato, sia del giardino comune per aver acquistato i rispettivi diritti dai propri danti causa medianti atti che chiaramente fano menzione delle parti comuni del fabbricato in questione;
hanno
4 quindi evocato l'applicazione dell'art. 1117 c.c. che individua le parti comuni degli edifici condominiali e, tra di esse, i cortili e le aree destinate a parcheggio;
quindi hanno sostenuto di aver posseduto da sempre e, prima di loro, i danti causa i locali garage, come dimostrerebbe anche il fatto che hanno sempre sostenuto le spese di manutenzione con i tutti i comproprietari;
hanno concluso formulando le domande rispostate in epigrafe.

1.1 Con comparsa di costituzione depositata in analogico il 19.05.2016, si sono costituiti in giudizio , , e Controparte_6 Controparte_5 Controparte_2
, deducendo l'infondatezza della domanda attorea e rilevando Controparte_4 come la trasformazione d'uso dei locali autorimessa inizialmente prevista dall'originario progetto e titolo edilizio, fosse avvenuta sin da subito dopo l'edificazione dell'intero stabile e risultasse certificata e documentata dalle planimetrie catastali redatte in data 18/10/1976 dal geom. , presentate CP_8 alla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali in data 30/10/1976 con denuncia di variazione prot. n. 861/76 dell'allora proprietario Parte_9 per l'avvenuta trasformazione d'uso in residenziale delle descritte unità immobiliari al piano seminterrato, risulta infatti presentata presso il Comune di Terracina specifica istanza di condono edilizio ai sensi della legge 47/85 rif. fasc. C/889 prot. n.
55169 del 13/09/1986; i locali anzidetti, definiti garages, sarebbero risultati in possesso esclusivo di essi convenuti ed e per essi dei loro Controparte_4 CP_2 danti causa, tant'è che i medesimi sono risultati accatastati sin dal 1976 con categoria
A/2 e hanno generato rendita catastale per la quale i fratelli ed _4 [...] oggi ed il genitore, prima, hanno regolarmente corrisposto le relative CP_2 imposte dirette da ben quarant'anni; come anche le porzioni di giardino di cui gli attori reclamano la comproprietà risultano da sempre essere di proprietà esclusiva dei e le visure catastali fino al 1995, hanno recato, come unico titolare, CP_2
(per errore indicato come e dopo tale data, con Parte_9 CP_9
l'affrancazione dichiarata dal Pretore di Velletri, i figli e , i quali in CP_2 _4 modo pacifico ed incontestato, ne hanno goduto la piena titolarità giuridica sostenendo le relative spese di manutenzione;
detta titolarità e l'uso esclusivo del giardino sarebbe stata altresì confermata nella dichiarazione integrativa di successione in favore dei germani mentre, per contro, nessun riferimento CP_2
5 al trasferimento in proprio favore dell'area giardinata e dei locali posti nel seminterrato era presente nei titoli di proprietà depositati da parte attrice.
I convenuti hanno dunque chiesto il rigetto della domanda di usucapione formulata da parte attrice, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni come formulate in comparsa: “Voglia il Tribunale civile di Latina, ogni contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa … in via principale, accertare la proprietà dei beni oggetto della domanda di rivendica in capo ai convenuti, così come la consulenza di parte redatta dal geom. del 10/4/2016 in atti depositata e, conseguentemente, Per_2 dichiarare la legittimità del possesso dei medesimi cespiti in capo ai convenuti e rigettare la domanda proposta dagli attori siccome totalmente infondata e pretestuosa;
in via strettamente subordinata, nella denegata ipotesi in cui il tribunale dovesse accertare la proprietà condominiale dei cespiti contesi, accogliere l'eccezione di usucapione, svolta dai convenuti e e, per Controparte_2 Controparte_4
l'effetto, rigettare la domanda;
in ogni caso condannare gli attori al pagamento delle spese di lite”.

1.2 All'udienza del 10/6/2016, sono stati concessi i termini di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c. e disposto il rinvio all'udienza del 26/1/2017 per esame delle istanze istruttorie.
Con ordinanza del 17/2/2017 è stato ammesso dal g.i. a suo tempo designato l'interrogatorio formale dei convenuti, così come richiesto dagli attori nelle seconde memorie istruttorie;
è stato altresì ammesso l'interrogatorio formale richiesto da parte convenuta e disposto il rinvio all'udienza del 17/10/2017 per l'espletamento di tali incombenti.
All'udienza del 17/10/2017, è stato reso l'interpello da e Controparte_2 [...]
ed all'esito, disposto rinvio al 29/3/2018, successivamente d'ufficio CP_6 differito al 6/11/2018, per l'espletamento degli interpelli di , Controparte_4
e ; Controparte_10 Persona_1
In data 21/3/2018, la ha depositato documentazione Controparte_2 attestante le condizioni psicofisiche di , nonché il procedimento Controparte_4 promosso avanti il Tribunale di Velletri, per la nomina in favore di quest'ultimo di un amministratore di sostegno.
All'udienza del 6/11/2018, è stato espletato l'interrogatorio formale di
6 e all'esito è stato disposto differimento dell'udienza al 15/1/2019 Controparte_5 per l'espletamento dell'interrogatorio formale di . Persona_1
All'udienza del 15/1/2019 è stata prodotta certificazione medica attestante l'impossibilità per di rendere l'interrogatorio formale, in quanto Persona_1 affetta da demenza degenerativa tipo Alzheimer.
Con ordinanza del 26/4/2019 è stata ordinata la produzione di certificazione medico specialistica attestante le attuali condizioni mentali della sig.ra Per_1
fissando per l'incombente l'udienza del 2/7/2019.
[...]
In data 14/10/2019, il g.i. sulla scorta degli accertamenti effettuati, ha revocato l'ammissione dell'interrogatorio formale di ha ammesso la prova Persona_1 testimoniale articolata da parte attrice sui capitoli indicati in memoria, limitando a 5 il numero dei testimoni;
ha ammesso la prova testimoniale di parte convenuta sui capitoli indicati in memoria istruttoria, escluso il cap. 3; ha nominato quale CTU il geom. al fine di accertare la natura, destinazione urbanistica ed il Persona_3 valore commerciale degli immobili oggetto di causa e disposto rinvio all'udienza del
13/11/2019, per esame di un testimone per parte, conferimento incarico, formulazione quesiti e giuramento del CTU.
All'udienza predetta è stato escusso un teste di parte attrice;
è stato altresì prestato giuramento da parte del CTU nominato e sono stati al medesimo affidati i relativi quesiti: “

1. Accerti il CTU la destinazione d'uso del seminterrato locale garage, della corte e della rampa di accesso al garage dell'immobile oggetto di causa secondo le licenze edilizie i progetti nonché varianti.

2. Accerti il CTU lo stato dei luoghi, descrivendo attentamente le condizioni di accessibilità ed uso del piano seminterrato 3. Accerti il CTU la destinazione d'uso del giardino condominiale nonché le misure, nonché la conformità urbanistica dei beni oggetti di causa”.
L'elaborato peritale definitivo è stato depositato telematicamente in data
27/1/2020.
Successivamente, l'udienza precedentemente fissata al 7/5/2020 è stata differita d'ufficio al 6/10/2020, udienza nel corso della quale, stante l'indisponibilità dei due testi di parte convenuta, è stato escusso il solo teste di parte attrice Tes_1
ed all'esito disposto il rinvio all'udienza del 5/2/2021 per il prosieguo della
[...] prova con un teste per parte attrice e due testi per parte convenuta.
7 In data 30/12/2020, si è costituito in giudizio a mezzo di Controparte_6 ulteriore procuratore, il quale, riportandosi a tutti i precedenti scritti difensivi, ha insistito per l'accoglimento delle istanze e delle conclusioni in atti formulate
All'udienza del 5/2/2021, sono stati escussi i testi di parte convenuta e e, per parte attrice, ; Testimone_2 Controparte_11 Testimone_3 all'esito è stato disposto il rinvio all'udienza del 17/6/2021, per l'escussione di un ulteriore teste per parte.
In data 7/5/2021, è intervenuto volontariamente in giudizio Parte_2
quale erede di , deceduta in data 30/10/2020.
[...] Persona_1
All'udienza del 17/6/2021, è stato sentito il teste di parte attrice Tes_4
e disposto il rinvio all'udienza del 7/12/2021 per ultimare la prova orale.
[...]
All'udienza di rinvio predetta è stato escusso il teste di parte attrice Pt_10
e disposto il rinvio al 14/4/2022 per la precisazione delle conclusioni.
[...]
In data 6/12/2022, sono state depositate le note di trattazione scritta da parte convenuta, con le quali è stato eccepito il difetto di rappresentanza di
[...]
, per omesso conferimento della procura all'avvocato Roberto Silti, CP_7 originario difensore degli attori, con richiesta di declaratoria di improcedibilità del giudizio.
Sono seguiti differimenti del processo per i medesimi incombenti a causa del carico del ruolo del giudice istruttore designato.
In data 15/1/2024 ha depositato comparsa di costituzione in giudizio la sig.ra a mezzo del proprio procuratore Avv. Luciano Lazzari, che aveva Controparte_7 già sostituito l'originario difensore degli attori.
Con ordinanza emessa il 2/5/2024, il g.i. ha ritenuto che la carenza assoluta di procura della sig.ra in atto di citazione fosse stata sanata dalla Controparte_7 successiva costituzione della stessa parte come avvenuta telematicamente in data
11/7/2016 a mezzo di altro difensore, qualificata come intervento volontario adesivo autonomo dell'azione proposta dagli originari attori ed è stato nuovamente disposto il rinvio per la precisazione delle conclusioni, fissando l'udienza del 10/9/2024, successivamente differita al 24/9/2024, da trattarsi a mezzo deposito di note di trattazione scritta.
Da ultimo, con ordinanza emessa in data 17/03/2025, la causa è stata assunta
8 in decisione dall'odierno giudicante (designato con decreto presidenziale a seguito di redistribuzione di ruolo appartenente ad altro giudice); con la medesima ordinanza sono stati assegnati i termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito di memorie conclusionali e repliche.

2. In via preliminare ed in rito, parte convenuta ha ribadito le seguenti eccezioni in ordine alla costituzione di “a) difetto di Controparte_7 rappresentanza della sig.ra e stralcio di tutta l'attività difensiva Controparte_7 compiuta dall'Avv. Roberto Silti in nome e per conto della stessa in assenza della sottoscrizione del mandato alle liti, ivi compresa quindi la citazione introduttiva;
b) tardività ed inammissibilità della domanda dalla medesima formulata a mezzo diverso difensore in data 11.07.2016, dopo l'avvenuta concessione in giudizio dei termini di cui all'art. 183 VI comma cpc e di quella dalla stessa formulata in data
21.04.2024, in sede di precisazione delle conclusioni a seguito dell'avvenuta costituzione in giudizio in data 15.01.2024, con un ulteriore diverso difensore;
c) inammissibilità e/o nullità di tutte le attività al riguardo da questa svolte, perché venga dichiarata l'inammissibilità ed improcedibilità delle domande proposte da
”. Controparte_7
Ritiene parte convenuta che neppure la qualificazione come intervento volontario adesivo autonomo, effettuata dal giudice istruttore con ordinanza del
2/5/2024, con riferimento alla costituzione in giudizio della stessa parte (a mezzo di altro difensore), sarebbe in grado di superare le dedotte inammissibilità, poiché
l'intervento volontario sarebbe avvenuto dopo il decorso dei termini di cui all'art. 183
c.p.c., ciò che lo renderebbe inammissibile.
In ogni caso, sostengono i convenuti, ha promosso azione di Controparte_7 rivendica pur essendo titolare del solo diritto di usufrutto sull'abitazione sita nel fabbricato condominiale di Via Bad Homburg n. 6 in Terracina e, dunque, sarebbe priva di legittimazione attiva.

2.1 Con atto di costituzione di nuovo difensore (l'avv. Mario Pica) del
11/7/2016, risulta cha abbia preso parte al processo a mezzo di Controparte_7 difensore munito di ius postulandi, pur non risultando che l'originario difensore degli attori (avv. Roberto Silti) fosse munito della procura rilasciata dalla predetta parte.
Con successivo atto del 12/1/2024, la medesima parte (già intervenuta), le cui
9 domande si ritengono inammissibili dai convenuti, si è costituita in giudizio con nuovo difensore (l'avv. Luciano Lazzari), chiedendo che fosse dichiarato comunque ammissibile l'intervento volontario spiegato con accoglimento nel merito delle domande giudiziali formulate dagli attori nel congiunto atto di citazione.
Con ordinanza del 14/6/2016, il g.i. designato ha assegnato i termini per l'appendice scritta di trattazione di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c..
Ancorché il dato sia irrilevante per quanto si dirà appresso, la costituzione con nuovo difensore di è avvenuta nel decorso del termine ex art. 183, Controparte_7 sesto comma, n. 1), c.p.c.. Alla costituzione predetta hanno fatto seguito le richieste istruttorie e la parte, per il tramite del difensore munito di procura, ha preso parte al giudizio, senza che possano dirsi maturate inammissibilità di sorta nei suoi confronti.

2.2 Non trova alcun fondamento l'assunto (pag. 7, punto 1.1 della comparsa conclusionale dei convenuti) per cui l'intervento volontario adesivo autonomo non sarebbe ammissibile una volta scaduti i termini per il deposito delle memorie istruttorie autorizzate ai sensi dell'art. 183, sesto comma, c.p.c..
A norma dell'art. 268, primo comma, c.p.c. l'intervento può aver luogo sino a che non vengano precisate le conclusioni. Il secondo comma pone dei limiti alle facoltà processuali dell'interveniente: non può compiere atti che al momento dell'intervento non sono più consentiti ad alcuna altra parte, salvo che comparisca volontariamente per l'integrazione volontaria del contraddittorio.
La posizione dell'interveniente è definita pacificamente dalla giurisprudenza di legittimità nei seguenti termini:
- agli intervenienti in giudizio non sono precluse domande autonome, anche se nuove, poiché essi comunque accettano la causa nello stato processuale in cui essa di trova al momento dell'intervento, così sono soltanto soggetti alle preclusioni istruttorie che si siano eventualmente già verificate, e, di conseguenza, non vi è il rischio di riapertura dell'istruzione, né quello che la causa possa essere decisa sulla base di fonti di prova che le parti originarie non abbiano potuto debitamente contrastare (Cass. civ., sez. III, 02/01/2025, n. 40);
- la preclusione per il terzo interveniente, di compiere atti che, al momento dell'intervento, non sono più consentiti ad alcuna parte, opera esclusivamente sul piano istruttorio, non anche su quello assertivo, e deve ritenersi riferita sia alle prove
10 costituende, sia alle prove documentali, valendo per entrambi tali tipi di prova le preclusioni istruttorie per le altre parti in ragione del fatto che ove fosse ammessa la tardiva produzione documentale la controparte sarebbe privata della possibilità di fornire la relativa prova contraria (Cass. civ., sez. II, 12/07/2023, n. 19901);
- in tema di intervento, la possibilità per l'interveniente volontario, principale
o litisconsortile, di sollevare eccezioni nuove su fatti già presenti in causa non viola i principi del giusto processo, purché sia garantito il diritto di difesa delle controparti, consentendo loro non solo di replicare all'ampliamento dell'oggetto del giudizio, ma anche di fornire la prova delle proprie

contro

-eccezioni, eventualmente con lo strumento della rimessione in termini ex art. 153, comma 2, c.p.c. (Cass. civ., sez. I,
09/12/2024, n. 31665);
- in caso di intervento in via principale, la domanda autonoma proposta dal terzo interventore comporta il riconoscimento a favore delle parti originarie del diritto di difendersi nel merito, nella qualità di legittimati passivi, non solo con la negazione dei fatti costitutivi del diritto affermato dall'interveniente, ma anche con
l'allegazione di fatti impeditivi, modificativi o estintivi dello stesso, posti a fondamento di eccezioni di merito in senso proprio o di domande riconvenzionali, da svolgersi immediatamente nel primo atto successivo alla notizia dell'intervento o alla conoscenza di esso ovvero richiedendo apposito termine o utilizzando le facoltà della fase processuale in corso e, in ogni caso, a pena di decadenza, nel termine di regola fissato per la costituzione del convenuto, dovendosi escludere che la generale applicazione del sistema delle preclusioni produca l'effetto di consentire al terzo di trarre vantaggio dalla scelta di intervenire tardivamente, con pregiudizio del diritto di difesa delle parti originarie (Cass. civ., sez. III, 05/02/2024, n. 3238).
La piana applicazione dei suestesi principi consente di affermare che alcuna delle domande proposte da , che è intervenuta in giudizio a mezzo Controparte_7 di difensore munito di rituale procura prima della scadenza del termine per il deposito della prima memoria istruttoria, possa essere ritenuta inammissibile in relazione all'eccezione in esame;
né alcuna limitazione difensiva per i convenuti o svantaggio processuale improprio può riconnettersi all'intervento della predetta parte.
L'eccezione reiterata sul punto dalla difesa di parte convenuta va pertanto disattesa.
11 3. In comparsa conclusionale (punto 5, pagg. 10 e ss.), la difesa di parte convenuta deduce la radicale nullità della CTU espletata in corso di causa dal geom.
Persona_3
Il predetto CTU, nominato con ordinanza del 14/10/2019, ha depositato telematicamente l'elaborato contenente le risposte ai quesiti postigli in data
27/1/2020.
Successivamente a tale data, è stata tenuta l'udienza del 6/10/2020, nella quale nessuna eccezione di nullità è stata sollevata in ordine alle operazioni peritali svolte.
È noto il principio giurisprudenziale per cui: la nullità della consulenza tecnica d'ufficio, pertinentemente alla norma dell'art. 157 c.p.c., è di carattere relativo e soggetta a regime di sanatoria ove non eccepita nella prima istanza o difesa successiva al deposito della perizia (Cass. civ., sez. II, 26/12/2024, n. 34470).
Parimenti viene costantemente chiarito dalla Suprema Corte che, in tema di consulenza tecnica d'ufficio, l'eccezione di nullità relativa per illegittima utilizzazione, da parte del consulente nominato dal giudice, di documenti che non poteva invece utilizzare, non può essere utilmente formulata, al momento del loro deposito, dal consulente di parte nel corso delle operazioni peritali, ma deve essere formalmente proposta, a norma dell' art. 157, comma 2, c.p.c., nella prima istanza o udienza successiva al formale deposito dell'atto viziato - ossia la relazione del consulente tecnico d'ufficio -, anche a mezzo di rinvio alla contestazione eventualmente formulata nel corso della consulenza, come nelle osservazioni alla bozza di relazione che la parte abbia trasmesso a norma dell'art. 195, comma 3,
c.p.c. (Cass. civ., sez. I, 15/11/2023, n. 31744).
In applicazione dei suestesi princìpi, l'eccezione formulata sul punto dalla difesa di parte convenuta va disattesa.

4. Viene riproposta da parte convenuta, in sede di precisazione delle conclusioni, la questione relativa alla legittimità dell'ordinanza emessa in data
14.10.2019, nella parte in cui si è proceduto alla revoca dell'interrogatorio ammesso nei confronti della sig.ra . Persona_1
La predetta ordinanza, con la quale è stata revocata l'ammissione dell'interrogatorio formale della parte sul presupposto che la stessa fosse in condizioni di salute tali che le impedivano di partecipare all'udienza, non può essere
12 allo stato modificata, atteso l'avvenuto decesso della stessa attrice , Persona_1 ciò che rende impossibile l'espletamento della prova.
Né è predicabile, come sembra ritenere la difesa di parte convenuta, darsi atto della mancata risposta all'interrogatorio formale, al fine di considerare ammessi i fatti formanti oggetto del mezzo istruttorio poiché, invero, alcuna conseguenza processuale può desumersi dal comportamento della parte in questione, la quale non risulta essersi rifiutata di rendere l'interrogatorio, ma ha addotto e documentato ragioni che hanno reso legittimo l'impedimento a comparire in udienza. La circostanza che l'istruttore non abbia deciso per diverse modalità di assunzione della prova (art. 202, primo comma, c.p.c.), ma sia determinato a revocare l'ordinanza ammissiva della prova (peraltro del tutto ragionevolmente) non può comportare alcuna conseguenza processuale in capo alla parte.

5. Gli attori Parte_1 Parte_2 Persona_1
(deceduta in corso di causa), , e hanno Controparte_7 Parte_3 Parte_4 proposto domande plurime supportate da causae petendi differenziate.
Sul comune presupposto che essi attori abbiano sempre utilizzato l'area del garage posto nel piano seminterrato del fabbricato per la sosta delle CP_12 proprie autovetture, unitamente alla rampa di accesso a detto garage, così come, con tutti gli altri comproprietari, hanno sempre fatto uso del giardino , CP_12 contribuendo peraltro alle spese della sua manutenzione, hanno, da un lato, rivendicato la proprietà del bene comune consistente nel giardino condominiale e nella rampa di accesso al garage con richiesta di accertamento, appunto, della ritenuta natura condominiale delle predette aree a norma dell'art. 1117 c.c. (domanda individuata con la lettera A in atti anche della controparte); dall'altro, quanto ai garage, hanno chiesto che fosse accertato il diritto di parcheggiare in quello spazio, loro spettante e considerato condominiale, per averlo acquistato per usucapione
(domanda individuata con la lettera B in atti anche della controparte).
Pare opportuno distinguere l'esame delle domande, anche in relazione alle difese della controparte.

5.1 In relazione alla domanda qualificata come di rivendica e concernente lo spazio circostante il fabbricato condominiale in questione (giardino e rampa di accesso ai garage), va rilevato che i convenuti (in particolare e Controparte_2
13 ), oltre ad eccepire il difetto di legittimazione di Controparte_4 [...]
, hanno sostenuto di essere essi stessi proprietari esclusivi dell'area. Ciò CP_7 emergerebbe (sul piano assertivo, occorre far riferimento alla originaria comparsa di costituzione non seguita da memorie contenenti integrazioni o modificazioni delle domande e delle difese) dall'uso esclusivo che essi ne hanno fatto nel tempo;
dalla dichiarazione integrativa di successione effettuata in loro favore e che ricomprende il bene in questione;
dalle visure catastali che, sino al 1995, riportano come unico titolare, il loro dante causa dall'atto di affrancazione dichiarata dal Parte_9
Pretore di Velletri in data 20/12/1994; dagli stessi titoli di proprietà delle parti attrici rivendicanti nei quali non vi sarebbe alcun riferimento all'area giardinata in questione.
In comparsa conclusionale, la difesa di parte convenuta argomenta in ordine agli stringenti oneri probatori che graverebbero sulla parte che agisce in rivendica, affermando che in alcun modo gli attori avrebbero assolto detto onere che impone la dimostrazione della esistenza di un titolo di acquisto originario.

5.1.1 Quanto alla posizione di e alla sua legittimazione a Controparte_7 stare in giudizio, va rilevato che essa è usufruttuaria dell'appartamento situato al primo piano, interno 4, del fabbricato di Via Bad Homburg n. 6 in Terracina
(particella 246 sub 4).
Ne deriva che la domanda volta ad ottenere l'accertamento della natura condominiale dell'area circostante il fabbricato e di cui si discute non può vedere la predetta usufruttuaria come legittimata attiva;
nel senso che l'eventuale pronuncia di accertamento non può avvenire nei suoi confronti, che non è proprietaria della predetta unità immobiliare cui il giardino accederebbe come pertinenza.
Ciò non esclude, tuttavia, che vi sia un interesse della predetta
[...]
a partecipare al giudizio, che attiene, appunto, all'accertamento sulla CP_7 esistenza o meno dell'area condominiale contestata, rispetto alla quale l'usufruttuaria vanta un diritto di godimento e, in relazione agli oneri che le competono, essa è chiamata a rispondere delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria.
Quindi difetta la legittimazione attiva di rispetto alla Controparte_7 domanda di accertamento della natura condominiale del bene, ma sussiste un interesse concreto della stessa parte a vedere accolte le domande di accertamento e
14 quelle connesse e consequenziali di ripristino dello stato dei luoghi.

5.1.2 La domanda volta all'accertamento della natura condominiale dell'area circostante il fabbricato in Terracina non è incompatibile con il richiamo dell'istituto della rivendica, quale azione volta a tutelare la proprietà e a recuperarne la disponibilità ed il godimento.
Ed infatti, le azioni a tutela della proprietà e del godimento della cosa comune - dalla azione di rivendica a quella di tutela delle distanze legali - possono essere promosse anche soltanto da uno dei comproprietari, senza che si renda necessaria la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini
(Cass. civ., sez. II, 03/11/2021, n. 31237).
Va ulteriormente chiarito che, in tema di attribuzione legale della proprietà comune come previsto dall'art. 1177 c.c. non opera il principio dell'onere della prova enunciato dalla difesa di parte convenuta e concernente l'azione di rivendica, come affermato da Cassazione civile, sez. II, 07/11/2023, n. 30975, per la quale: La presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune, sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, esonera il condominio dalla prova del suo diritto
(c.d. probatio diabolica ). Si aggiunge in motivazione: Ne consegue che quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117
c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato
l'esclusiva titolarità del bene (nello stesso senso v., già in precedenza, Cass. n.
3862/1988).
La sentenza ora richiamata (Cassazione civile , sez. II , 07/06/1988 , n. 3862)
è più chiara sul punto:La presunzione legale di proprietà comune di alcune parti dell'edificio in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune del manufatto, sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il
dalla prova del suo diritto ed in particolare dalla cosiddetta probatio CP_13
15 diabolica, con la conseguenza che quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c. (la cui elencazione non è tassativa) è onere dello stesso condomino, onde vincere detta presunzione, dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia sufficiente il suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi utili ad escludere la condominialità del bene.
Il principio è comunque coerente a quanto di recente continua a ribadire la
Suprema Corte: Il criterio attributivo della proprietà comune previsto dall' art. 1117
c.c., può essere superato soltanto mediante la prova certa che il bene non sia mai stato di proprietà comune, da fornire a cura del soggetto interessato mediante la produzione di un titolo anteriore all'insorgenza del , ovvero che lo stesso CP_13 sia stato acquistato per usucapione (Cass. civ., sez. II, 21/11/2024, n. 30025).

5.1.3 Nel caso di specie, le vicende che riguardano la corte della palazzina di
Via Bad Homburg n. 6 in Terracina, composta, secondo la descrizione del CTU geom. nell'elaborato depositato il 24/2/2020, “da tre piani fuori Persona_3 terra oltre ad un piano seminterrato contornato sui quattro lati da giardini sul lato mare” e con “una rampa di accesso per permettere il passaggio carrabile al locale seminterrato”, è ricostruita dallo stesso consulente alle pag. 14 e 15 della predetta relazione.
Si dà atto dell'attuale stato dell'area in questione nei seguenti termini: “la corte risulta essere divisa in più parti separate tra di loro con staccionate in legno, cancelletti metallici, paletti con rete metallica e siepi, i giardini sono curati con all'interno alberi a medio ed alto fusto, sul lato sud è presente la rampa carrabile per
l'acceso ai locali seminterrati il tutto meglio visibile nella relazione fotografica”.
Il CTU riferisce dell'attuale configurazione catastale del bene: “risultano presenti 5 divisioni, il sub 10 che delimita il vialetto di ingresso e il vano scale riportato come BCNC, il sub 14 sempre BCNC che va a formare parte del viale di accesso alla lottizzazione BENZ ora via Bad Homburg, sub 11 e 13 riportate come aria urbana F/1 intestate a e e il sub 17 Parte_6 Controparte_4 che comprende locale seminterrato e corte esclusiva allegata intestata a CP_6
e ”.
[...] Controparte_5
16 Assume rilevanza la ricostruzione dei passaggi scanditi dalle variazioni catastali effettuate, così esposta nella relazione: “l'08/07/2014 … viene presentata una variazione catastale n° 12329 presso il Catasto di Latina dove viene costituito il sub 9, qualificato come BCNC (Bene Comune Non Censibile) allo scopo di individuare la corte esterna del fabbricato censito al foglio 123 part. 246, la corte veniva attribuita ai sub 1 – 2 – 4 – 6 – 7 e 8, a firma di e del Controparte_4
Geom. . Persona_4
Dopo la variazione dell'08/07/2014 che serviva a creare il BCNC è stata protocollato in Catasto la variante n° 13164 del 18/07/2014 che sopprimeva il BCNC
e creava delle aree urbane private (corte privata) ma, di questa ultima variante non è stato trovato nessun atto a sostegno della compravendita di quote del sub 9”.
Dunque, è agevole rilevare che, con la variazione catastale n. 12329, lo stesso convenuto riconosce la natura condominiale di bene comune non Controparte_4 censibile della corte e dell'intera area circostante il fabbricato.
Il CTU mette in evidenza che non vi è alcun atto dal quale risulti che l'originaria particella 9 (bene comune non censibile) sia stata oggetto di trasferimento pro quota, o di divisione si potrebbe aggiungere, cosicché il frazionamento successivo, il n. 13164, è stato effettuato senza alcun titolo che lo fondasse e al solo scopo di escludere dal vincolo pertinenziale i sub 2 e 4 di proprietà degli attori.
Per tali ragioni non possono non condividersi le perplessità del consulente tecnico d'ufficio sull'assetto proprietario derivante dall'ultimo frazionamento richiamato, emergendo piuttosto dai trasferimenti delle unità immobiliari del fabbricato avvenuti in passato che il giardino ed in generale l'area cortilizia circostante il fabbricato sia stata trasferita, come bene comune del e CP_13 come pertinenza delle singole unità immobiliari.
Si legge a pag. 14 dell'elaborato peritale “risultano essere presenti Per_3 incongruenze riguardando la titolarità del cortile, infatti dalla documentazione in mio possesso si può affermare che il giardino è nato come destinazione condominiale avvallata sia da una mancanza di divisioni nel progetto presentato presso il Comune di Terracina e sia alla presentazione dei vari accatastamenti iniziale presentate presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano infatti su tutte le planimetrie viene riportata la scritta giardino condominiale, quest'ultima viene consolidata nel primo atto di
17 vendita del 26/11/85 tra il Sig.re e i Sig.ri e Parte_9 Parte_5
che comprano l'abitazione al piano terra riportato catastalmente Persona_1 come sub 2, nel suddetto atto è presente la seguente dicitura 'la vendita viene fatta e rispettivamente accettata per la detta unità immobiliare nello stato di fatto e di diritto attuale, con tutti gli accessori, accessioni e pertinenze, usi, diritti, azioni e ragioni, servitù attive e passive, così come dalla parte venditrice si possiede e si ha diritto di possedere, nulla escluso o riservato, comprese le quote proporzionali di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato, ivi compreso il locale autoclave'.
Infatti con il suddetto atto viene ceduto oltre che l'appartamento anche le quote delle parti indivise creando un precedente che verrà ripetuto per i futuri atti di vendita”.
Ancora il CTU, a pag. 8 della relazione, evidenzia, a conferma di quanto esposto: “L'edificio realizzato fu oggetto di accatastamento per mezzo di tipo mappale del 1974 e relativa denuncia di censimento il 18/12/1974 dal n° 2010 al n°
2015.
Dove venivano autorizzate 'La costruzione è un fabbricato a 2 piani e seminterrato al piano rialzato trovano ubicazioni 2 appartamenti composti da due camere, soggiorno, cucina e bagno. Al piano primo due appartamenti di cui uno composto di due camere, soggiorno, cucina e bagno, ed uno di tre camere, soggiorno, cucina, bagno patronale e bagno di servizio. Al piano seminterrato trova ubicazione un unico locale da adibire a garage'
Nelle suddette planimetrie allegate alle denunce di accatastamento viene riportata la dicitura giardino condominiale e non risultano essere presenti linee divisorie nel cortile”.
Confermano l'esistenza di un giardino condominiale: l'atto di compravendita dell'11/7/2006 (rep. 24949 - racc.10504) per notaio dove gli eredi di Persona_5
ed i convenuti e Parte_9 Parte_11 Controparte_4 Parte_6
hanno venduto a e l'appartamento
[...] Testimone_3 Controparte_14 di cui alla part. 243 sub.3, nel quale atto si specifica che lo stesso confina con il giardino condominiale;
l'atto di compravendita del 2/4/2007 (rep. 93205 - racc.
24989) del notaio tra - e gli Per_6 Testimone_3 Controparte_14
18 attuali convenuti, e , dove si dichiara la natura Controparte_6 Controparte_5 condominiale del giardino;
l'atto di compravendita del 28/9/2011 (rep. 98303 - racc.
29021) del notaio tra - e Per_6 Controparte_4 Parte_6 [...]
- , dove si afferma che l'appartamento risulta CP_6 Controparte_5
'confinante con vano scalo, con distacco su giardino condominiale' (documenti tutti allegati alla seconda memoria istruttoria depositata telematicamente da parte attrice in data 8/9/2016).
Non vi è nessuna possibilità, in ragione degli elementi di valutazione sopra richiamati, di ritenere che sia stata offerta, da parte dei convenuti che ritengono di vantare diritti in via esclusiva suola corte, la prova certa che il bene non sia mai stato di proprietà comune (come ritenuto necessario dalla giurisprudenza di legittimità sopra richiamata).
È solo in caso di aggiungere, per completezza, che alcun valore probatorio può avere la dichiarazione di successione richiamata da parte convenuta nella quale si autodichiara la titolarità del bene;
che neppure ha alcun valore l'ermetico provvedimento di affrancazione (tra genitori e figli) adottato dal pretore di Velletri il
20/12/1994, nel quale si fa riferimento ad una particella 244 che non corrisponde all'identificativo catastale dell'immobile in questione, già censito con la particella
246 a decorrere dall'anno 1974 (v. pag. 8 della CTU) e che si riferisce ad un 'locale rimessa' del tutto estraneo all'oggetto del giudizio;
dalla assoluta carenza di prove sull'utilizzo esclusivo del bene (le singole quote frazionate) da parte dei convenuti attesa la stessa mancanza di elementi fattuali idonei, già in sede di prospettazione assertiva della fattispecie, a delineare l'acquisizione di un possesso esclusivo delle porzioni realizzate 'sulla carta' mediante il frazionamento dell'unitaria particella del
18/7/2014.
Può essere aggiunto, quanto alle prove orali espletate, che alcuna conducenza rispetto agli assunti dei convenuti può avere la testimonianza di Testimone_2
(fratello della convenuta ), il quale riferisce di essere a conoscenza Controparte_5 della situazione solo a partire dall'anno 2007 e che nulla sa riferire sull'uso del giardino condominiale (verbale analogico udienza del 5/2/2021). Ancora, lo stesso teste di parte convenuta marito di Controparte_11 Parte_6 riferisce (stessa udienza del 5/2/2021): “Il giardino è stato sempre libero, nel 2011 è
19 stato apposto un cancello con la chiave dove possiamo accedere solo noi ed il dott.
[...]
”; sostanzialmente confermando il libero accesso ad uno spazio comune a CP_6 disposizione di tutti i condomini.
Deriva da quanto sopra che va accolta la domanda proposta dagli attori volta ad accertare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., la proprietà comune ai proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio sito in Terracina (LT), Via Bad Homburg n. 6, dell'area cortilizia costituita dal giardino e dalla rampa di accesso ai garage, censita al catasto del predetto comune al foglio 123 particella 246 sub 9 (come da variazione catastale del 8/7/2014 n. 12329), successivamente soppresso, con generazione di nuovi 5 subalterni, come specificato ed illustrato nella relazione tecnica del CTU geom. citata sopra. Per_3
Consegue che l'area in questione, che risulta divisa in più parti separate (come rilevato dal CTU) va ripristinata come spazio comune di cui tutti i condomini possono godere in pari misura. Analogamente i convenuti devono essere condannati ad effettuare le necessarie e consequenziali volturazioni catastali.

5.2 Quanto alla domanda attorea relativa ai garage situati nel piano seminterrato del fabbricato di Via Bad Homburg n. 6, la stessa va adeguatamente qualificata.
Gli attori hanno chiesto che fosse accertato il diritto di parcheggiare in quello spazio, loro spettante e considerato condominiale, per averlo acquistato per usucapione (la domanda è individuata con la lettera B in atti).
Quindi, stando al contenuto dell'atto di citazione, sul presupposto in fatto che, analogamente all'area cortilizia di cui si è discusso sopra, essi attori ne hanno sempre fatto uso, parcheggiandovi le loro autovetture e contribuendo al pagamento delle spese relative, la natura condominiale dell'area seminterrata adibita a parcheggio (di cui si parla al par. 11 di pag. 5 dell'atto di citazione e a pag. 8 delle argomentazioni in diritto nel medesimo atto) è fatta discendere “direttamente dall'acquisto del diritto di utilizzo fattone dagli attori mediante usucapione”.
In relazione ai beni in parola (locali garage), dunque, il titolo da cui discenderebbe la natura condominiale del bene, sarebbe appunto il possesso ad usucapionem.
Ritiene il tribunale che, senza che vi possa essere dubbio sul punto,
20 univocamente le parti attrici mirano ad ottenere il godimento del bene in questione (i garage) per la finalità di parcheggio cui essi, quali beni condominiali, sono destinati
(petitum mediato).
Può essere ulteriormente valorizzato il dato per cui, alle pag. 7 e 8 dell'atto di citazione, viene sottolineata la parte del punto 2) dell'art. 1117 c.c. citato in cui si fa riferimento alle “aree destinate a parcheggio”: a voler sostenere che le ragioni sottese alla domanda attengono al riconoscimento della facoltà di utilizzare il bene, derivante dalla natura condominiale dello stesso, sotenendosi di aver acquistato detto bene mediante il possesso ultraventennale.

5.2.1 Posto quanto sopra, va rilevato che - come può desumersi dagli argomenti sopra richiamati per l'affermazione della natura condominiale dell'area cortilizia circostante il fabbricato di Via Bad Homburg n.

6 - il titolo in forza del quale il bene può ritenersi di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari è dato dalla stessa possibilità di includere il bene in contestazione tra quelli di cui all'art. 1117 c.c., piuttosto, come ritenuto dalla parte attrice, che dal possesso ad usucapionem.
Ora, nel caso di specie, l'area destinata a parcheggio va senz'altro considerata quale parte comune dell'edificio ai sensi del n. 2) dell'art. 1117 c.c. richiamato (ed invocato seppure non espressamente nella parte dispositiva della domanda contenuta nell'atto di citazione).
A tacere del fatto che la norma codicistica in commento si connette con la disciplina pubblicistica delle aree destinate a parcheggio riguardanti fabbricati di nuova costruzione (post 1967) che impone a dette aree un vincolo di destinazione per il quale gli spazi in questione sono destinati all'uso diretto dei condomini che occupano il fabbricato.
La disciplina codicistica sulle aree di parcheggio, come spazi comuni condominiali, si connette con quella pubblicistica che impone il vincolo di destinazione.
Si legge infatti nella giurisprudenza di legittimità: La disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti a fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le
21 singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono, senza però obbligare l'originario proprietario dell'intero immobile a cederne la proprietà unitamente alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore, d'interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato, o del complesso di essi, sono egualmente conseguite sol che il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d'uso sulle aree stesse.
Soltanto ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree adibite a parcheggio, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4, ma non anche quando l'area adibita a parcheggio sia stato oggetto di un'espressa riserva di proprietà, spettando in tal caso al soggetto il diritto d'uso della stessa, atteso che la disciplina in esame non vieta la negoziazione separata delle costruzioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione gravante sulle aree cennate (Cass. civ., sez. II, 29/11/2023, n. 33122).
In questo contesto, la domanda di parte attrice volta ad ottenere una declaratoria di usucapione del diritto d'uso del parcheggio è ultronea in presenza di un vincolo di destinazione di natura pubblicistica che, in mancanza di prova contraria e alle condizioni stabilite dalla legge vincolistica, impone di considerare le aree adibite a parcheggio, globalmente intese, come parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c.. CP_12
Ne deriva pertanto, ancorché con diversa qualificazione della stessa,
l'accoglimento della domanda attorea anche in relazione al riconoscimento del diritto reale d'uso delle aree di parcheggio (i garage in contestazione), in assenza di alcun elemento che possa fare ritenere che in favore dei convenuti vi sia stata, nei rispettivi atti di acquisto, un'espressa riserva di proprietà delle stesse aree. La circostanza non
22 viene neppure dedotta e non trova riscontro in alcuno degli atti di acquisto allegati (va escluso, peraltro, che tali possano essere considerate le denunce di successione in morte dell'originario proprietario del fabbricato).

5.2.2 Non è forse inopportuno rilevare che l'attività di qualificazione della domanda attorea sopra motivata trova fondamento nei seguenti principi giurisprudenziali costantemente affermati dalla giurisprudenza di legittimità (oltre che nell'esigenza di definire già in primo grado questioni che, in una causa così risalente nel tempo, potrebbero riproporsi in appello):
- la proprietà e gli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei cd. diritti autodeterminati, individuati, cioè, sulla base della sola indicazione del relativo contenuto sì come rappresentato dal bene che ne forma l'oggetto, con la conseguenza che la causa petendi delle relative azioni giudiziarie si identifica con i diritti stessi e non con il relativo titolo - contratto, successione ereditaria, usucapione, ecc. - che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non ha, per
l'effetto, alcuna funzione di specificazione della domanda, essendo, viceversa, necessario ai soli fini della prova. Non viola, pertanto, il divieto dello ius novorum in appello la deduzione da parte dell'attore - ovvero il rilievo ex officio iudicis - di un fatto costitutivo del tutto diverso da quello prospettato in primo grado a sostegno della domanda introduttiva del giudizio (Cass. civ., sez. II, 03/07/2024, n. 18238; anche Cass. civ., sez. II, 17/10/2023, n. 28751);
- in tema di limiti alla proposizione di domande nuove in appello, non viola il divieto di ius novorum la deduzione, da parte del convenuto, dell'acquisto per usucapione, ordinaria o abbreviata, della proprietà dell'area rivendicata da controparte qualora già in primo grado egli abbia eccepito ad altro titolo la proprietà dell'area medesima, in quanto la proprietà e gli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei c.d. diritti autodeterminati, che si identificano in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non assolve a una funzione di specificazione della domanda o dell'eccezione, ma è necessaria ai soli fini della prova (Cass. civ., sez. II, 28/02/2025, n. 5307).

5.2.3 Le vicende relative ai locali seminterrati in questione sono così sintetizzate dal CTU a pag. 13 dell'elaborato più volte citato: “Attualmente i locali
23 seminterrati sono adibiti a destinazione Garage, l'accessibilità a suddetti locali è fattibile sia tramite vano scala condominiale indicato catastalmente come sub 10 sia mediante rampa pavimentata e relativo cancello carrabile di accesso esterno posizionato su via Bad Homburg.
I locali internamente risultano non ultimati con pareti allo stato di intonaco grezzo mancanti di porte interne e con impianti semi ultimati, sono presenti gli infissi
e serramenti per impedire l'accesso sia dall'esterno che dal vano scala.
Detti locali furono realizzati da con licenza edilizia n° 92 del Parte_9
31/08/68 il quale prevedeva un unico locale seminterrato senza tramezzature interne ad eccezione del vano scala a destinazione garage, il 13/09/86 veniva avviata regolare domanda in sanatoria per il locale interrato che nel frattempo veniva frazionato in due locali e destinati a residenziale mediante variazione catastale n.
861 del 30/12/1976, i locali non verranno mai utilizzati come residenziali in quanto il
22/06/2016 il Comune di Terracina inviava la comunicazione n° 31210/U agli eredi
e avviando il procedimento teso al Parte_6 Controparte_4 diniego dell'istanza presentata.
Ad oggi i locali risultano essere stati catastalmente riportati nella categoria
C/6 Garage mediante una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presentata dal Geom. per conto dei signori Controparte_15 Parte_6
e in data 05/02/2018 presso il Comune di Terracina prot.
[...] Controparte_4
9483/I del 06/02/2018.
Detti locali risultano intestati uno agli eredi di ovvero Parte_9
e e l'altro ai coniugi e Parte_6 Controparte_4 Controparte_6
mediante atto di compravendita stipulato in Anagni dal notaio Controparte_5
rep. n° 13663 racc. n° 7743 nel quale vendono il locale garage posto Persona_7 al piano seminterrato contraddistinto catastalmente al foglio 123 part 246 sub 16 e area urbana contraddistinta catastalmente al foglio 123 part 246 sub 12 di mq 250”.
Quindi i locali in questione non risulta abbiano mai avuto una destinazione diversa da quella di area di parcheggio;
non sono mai stati utilizzati come vani residenziali;
di essi viene disposta la vendita (atto richiamato del notaio del Per_8
2019, quindi in corso di causa) a seguito di frazionamento e modifica catastale che non può mutare la natura dei beni ed il vincolo pertinenziale e funzionale degli stessi.
24 5.2.4 Quanto alla eccezione di usucapione sollevata da parte convenuta, va osservato in generale che il possesso ad usucapionem si configura in presenza di un comportamento continuo ed ininterrotto, pubblico - ossia esteriorizzato -, inequivoco ed oggettivamente diretto all'esercizio dei diritti e delle prerogative corrispondenti al diritto di proprietà. Va escluso, secondo una dominante posizione interpretativa che si condivide, che il parcheggio di un'autovettura in una certa area possa integrare possesso ad usucapionem della predetta area, non essendo tale condotta di per sé espressione di un'attività materiale incompatibile con l'altrui diritto di proprietà (o comproprietà) e non avendo la relativa esteriorizzazione la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene.
In ogni caso, anche dall'istruttoria orale compita, è emerso che i locali in questione hanno sempre avuto la medesima destinazione. Perentorio il teste Tes_3
, sentito all'udienza del 5/2/2021: “Per quanto mi consta, tutti, quando
[...] arrivavano nel periodo estivo o fine settimana, parcheggiavano all'interno dei garage.
Non so chi avesse distribuito le chiavi ai condomini, a me le aveva date la sig.ra che era la procuratrice della sig.ra ”. Lo stesso Pt_12 Parte_11 CP_11
(marito di una delle convenute), alla medesima udienza, ha riferito che uno
[...] dei due locali al piano seminterrato, “dal luglio del 2010, è utilizzato da mia figlia, che si è trasferita a Terracina”; e aggiunge: “l'appartamento è posto proprio sopra il locale che in precedenza era utilizzato dagli inquilini dell'appartamento soprastante”.
In definitiva, la destinazione del piano seminterrato ad area di parcheggio è ampiamente confermata e, di contro, alcun elemento univoco consente di ritenere che possa dirsi superato il vincolo di destinazione dello stesso e la condominialità del bene.
Va dunque accolta la domanda con cui gli attori chiedono che venga accertato il diritto reale d'uso dei garage posti al piano seminterrato dell'edificio sito in
Terracina (LT), Via Bad Homburg n. 6, attualmente censiti al catasto del predetto comune al foglio 123 particella 246 sub 15 e 17 e da ritenersi parti comuni dell'edificio condominiale medesimo.
Deve essere dunque adeguato l'attuale censimento catastale al cui adempimento vanno condannati i convenuti.
Non può invece farsi luogo all'accoglimento della generica domanda di
25 ripristino dello stato dei luoghi, tenuto conto del fatto che, dagli accertamenti svolti anche dal CTU, risulta che i locali in questione sono stati sempre utilizzati come parcheggio e l'attuale ripartizione in due vani, dall'unico originario, non è dedotto, né dimostrato, che abbia comportato una diversa e più gravosa utilizzazione dell'area.

6. Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014, tenuto conto della natura e del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta (scaglione ricompreso tra € 26.000,01 ed €
52.000,00, applicati i valori medi relativi a tutte le fasi, con riduzione del 30%, tenuto conto della scarsa complessità della controversia e del tenore delle difese della parti;
operato l'aumento del 30% complessivamente per la pluralità delle parti processuali), seguono la soccombenza.
Le spese della CTU, liquidate con separato decreto, devono essere definitivamente poste a carico di parte convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide respinta ogni altra domanda ed eccezione:
accerta che costituisce oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio sito in Terracina (LT), Via Bad Homburg n. 6,
l'area cortilizia costituita dal giardino e dalla rampa di accesso ai garage, censita al catasto del predetto comune al foglio 123 particella 246 sub 9 (come da variazione catastale del 8/7/2014 n. 12329), successivamente soppresso, con generazione di nuovi 5 sub, come specificato nella relazione tecnica d'ufficio del geom. Per_3 depositata telematicamente il 24/2/2020;
condanna i convenuti a ripristinare, a loro cura e spese, lo stato della predetta area cortilizia eliminando ogni delimitazione o sbarramento e a consegnare agli attori copia delle chiavi di accesso del cancello carrabile ivi insistente;

condanna altresì i convenuti ad effettuare le necessarie e conseguenti rettifiche catastali a loro cura e spese;

accerta l'esistenza in capo agli attori , , Parte_1 Parte_2
e , unitamente agli altri condomini ed in egual misura, del Parte_3 Parte_4 diritto reale d'uso dei garage posti al piano seminterrato dell'edificio sito in Terracina
26 (LT), Via Bad Homburg n. 6, attualmente censiti al catasto del predetto comune al foglio 123 particella 246 sub 15 e 17 e da ritenersi parti comuni dell'edificio condominiale medesimo;

condanna i convenuti ad effettuare le necessarie e conseguenti rettifiche catastali a loro cura e spese;

condanna i convenuti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori e dell'intervenuta , che liquida complessivamente Controparte_7 in € 545,00 per esborsi ed € 7.616,00 per compenso al difensore, oltre rimborso forfettario delle spese generali, iva e cpa;

pone definitivamente le spese della CTU, liquidate con separato decreto, a carico della parte convenuta.
Latina, 05/09/2025
Il giudice
Luca Venditto
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