N. R.G. 2016 / 2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TIVOLI
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Chiara Pulicati
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2016 / 2021 promossa da:
(C. F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
GIOVANNINI ALESSANDRO (C. F. ) ed elettivamente domiciliato C.F._2 presso lo studio di quest'ultimo sito in MONTELIBRETTI, VIA CASTELLANA N°6 (PEC:
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RICORRENTE
Contro
C. F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._3
PASQUARELLI FABIANA (C. F. ) ed elettivamente domiciliata C.F._4 presso lo studio di quest'ultimo sito in PALOMBARA SABINA, VIA UNGHERIA 19 (
PEC: Email_2
RESISTENTE
Oggetto: risoluzione contratto preliminare di compravendita.
Conclusioni: come da verbale del 27/11/2024.
Pag. 1 a 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1 per la condanna all'adempimento di quanto previsto con scrittura privata del 23.10.2018. In particolare, con detta scrittura le parti convenivano di risolvere il contratto preliminare di compravendita – rectius: di sciogliersi dall'impegno di stipulazione del contratto di compravendita immobiliare – alle seguenti condizioni: il ricorrente rinunciava alla stipula del contratto;
la resistente avrebbe restituito 10.000,00 euro entro un anno o comunque dopo aver venduto l'immobile a terzi.
Si costituiva in giudizio la resistente, spiegando domanda riconvenzionale di annullamento della scrittura privata per vizio del consenso ex artt. 1435 e 1439 c.c., in quanto la sottoscrizione era stato frutto della violenza morale e del dolo del ricorrente, e chiedendo altresì la condanna al pagamento di € 13.600,00. In subordine, chiedeva la compensazione tra le somme rispettivamente richieste.
In sede di prima udienza di comparizione, tenutasi nella forma della trattazione scritta in data
24.1.2022, il ricorrente formulava domanda reconventio reconventionis, chiedendo la condanna di controparte alla restituzione in suo favore dell'intera caparra di 20.000,00 euro, versata al momento della proposta irrevocabile d'acquisto e incamerata dalla resistente all'atto dell'accettazione, stante il proprio legittimo diniego di esso ricorrente alla stipula del rogito di compravendita per mancato rilascio del permesso di costruire in sanatoria.
Alla luce delle reciproche domande, il giudice mutava la causa in rito a cognizione piena, fissando l'udienza ex art. 183 c.p.c.
Successivamente, venivano concessi i termini ex art. 183, VI comma, c.p.c. e venivano rigettate le istanze istruttorie delle parti. La causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini e x art. 190 c.p.c., all'esito dell'udienza del 27.11.2024.
Deve innanzitutto essere analizzata la domanda principale formulata da Parte_1
Il ricorrente fonda la propria pretesa creditoria sulla scrittura privata del 23.10.2018.
In tale contratto, le parti si davano atto dell'intervenuto scambio di proposta irrevocabile d'acquisto e accettazione in merito alla compravendita dell'immobile di proprietà della resistente, con contestuale impegno alla stipula della compravendita per atto pubblico entro il termine del 15.9.2018, nonché della circostanza della mancata sottoscrizione del contratto
Pag. 2 a 5 definitivo. Pertanto, raggiungevano l'accordo di sciogliersi dalle rispettive obbligazioni, prevedendo testualmente che “le parti decidono di risolvere bonariamente il preliminare di compravendita di cui sopra alle seguenti condizioni: a) il sig. rilascia Parte_1 liberatoria e pertanto, svincola l'immobile dalla proposta accettata;
b) la signora CP_1
si impegna a versare la somma di euro 10.000,00 (euro diecimila,00) al sig. a seguito Pt_1 della vendita dell'immobile descritto in premessa;
c) tale vendita dovrà aver luogo entro 12 mesi dalla sottoscrizione della presente scrittura. Se alla scadenza di tale data l'immobile di cui sopra non è stato venduto, le parti in accordo prolungheranno tale scadenza” (all. 1 fascicolo ricorrente – all. 2 fascicolo resistente).
Ciò posto, la scrittura in esame deve essere interpretata, alla stregua del dato letterale e del tenore complessivo delle clausole ivi contenute, e alla luce della volontà delle parti, ex artt.
1362 e seguenti c.c.
Risulta pacifico che le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita mediante lo scambio di proposta irrevocabile e accettazione. Stante la mancata stipulazione del definitivo di compravendita con rogito notarile, le parti per mutuo dissenso hanno deciso di risolvere il contratto, facendo venire meno l'obbligo di acquisto in capo al e quello Pt_1 di vendita in capo a Le parti hanno altresì, nel pieno dell'autonomia negoziale ex CP_1
art. 1322 c.c., disciplinato gli effetti di tale risoluzione, stabilendo che la promittente venditrice assumesse su di sé l'obbligazione di restituzione di € 10.000,00 in favore del promittente acquirente, considerato che quest'ultimo aveva versato una caparra di 20.000,00 euro. Il pagamento, secondo la volontà delle parti, sarebbe divenuto esigibile dopo la vendita dell'immobile a terzi;
vendita che è avvenuta, per come provato, con allegazione della compravendita del 14.12.2021 con società terza.
Tale accordo risulta legittimo, essendo nella disponibilità delle parti il raggiungimento di un accordo per arginare l'ipotesi patologica di mancata stipulazione del contratto di compravendita. Le parti, anziché procedere con la risoluzione per inadempimento imputabile ad una delle parti, con eventuale ritenzione della caparra da parte della promittente venditrice o la restituzione del doppio, a seconda dell'imputazione dell'inadempimento, hanno transattivamente optato per una diversa soluzione, ossia la restituzione di metà della caparra, con ripartizione in parti uguali dello svantaggio della mancata compravendita.
Pag. 3 a 5 Dalla documentazione versata in atti, risulta che il ricorrente, con lettera raccomandata del
14.5.2020, preso atto che l'immobile non era ancora stato venduto e che era passato oltre un anno, fissava per l'adempimento il termine del 25.10.2020. In base a tale produzione documentale, agiva per il riconoscimento degli interessi legali a far data dal 25.10.2020; in subordine, chiedeva al tribunale la fissazione di un termine per la restituzione della somma con interessi dalla scadenza.
La resistente nulla eccepiva in merito alla decorrenza del termine e alla debenza degli interessi legali.
Sul punto, il Tribunale osserva quanto segue.
In difetto di vendita dell'immobile entro un anno dalla stipulazione della scrittura privata, le parti non hanno raggiunto alcun accordo sulla fissazione del nuovo termine per adempiere.
Pertanto, la somma risultava dovuta sin dal 23.10.2019. Tuttavia, considerato che il creditore ha volontariamente concesso una dilazione, indicando il termine del 25.10.2020 per l'adempimento della debitrice, gli interessi legali devono decorrere da quella data.
Deve ora essere affrontata la domanda riconvenzionale della resistente
Tale domanda, avente ad oggetto l'azione di annullabilità della scrittura deve essere vagliata nel merito, stante l'infondatezza di eccezione di improcedibilità per mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita.
Difatti, trattandosi di azione contrattuale di annullamento volta ad accertare l'errore determinato da dolo e minaccia, la domanda non rientra tra i casi di negoziazione obbligatoria, in quanto non rileva che la somma richiesta sia inferiore a euro 50.000,00, ma risulta rilevante il tipo di azione esercitata. La qualificazione della domanda prescinde dalla domanda di restituzione di una somma, in quanto lo scopo della resistente è ottenere un accertamento giudiziale dell'errore in cui afferma di essere incorsa, al fine dell'annullamento dell'accordo.
La domanda deve essere rigettata.
Sul punto, infatti, parte resistente nella propria comparsa non ha evidenziato gli elementi costitutivi della domanda, in quanto non ha indicato in modo preciso le condotte dolose asseritamente perpetrate ai propri danni dal ricorrente, né le condotte costituenti minaccia morale. Non è stato infatti illustrato in cosa sarebbe consistito l'errore che ha determinato la parte a stipulare la scrittura privata con valore transattivo.
Pag. 4 a 5 Né a tale scopo poteva essere diretta la prova orale articolata, posto che i capitoli di prova formulati nella seconda memoria istruttoria di parte resistente, sub nn. 7 e 8, erano formulati in modo generico in merito alla collocazione temporale dei fatti che si volevano provare, essendo quindi inammissibili per genericità.
Ciò posto, deve essere accolta la domanda principale di parte ricorrente e rigettata quella riconvenzionale di parte resistente.
Ogni altra questione risulta assorbita;
in particolare, viene assorbita la domanda formulata a propria volta in via riconvenzionale da in quanto subordinata all'accoglimento della Pt_1
domanda riconvenzionale della resistente.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in applicazione dei parametri minimi per ogni fase, tenuto conto del valore del decisum.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- Accoglie la domanda e condanna alla corresponsione di 10.000,00 Controparte_1
euro in favore di oltre interessi al tasso legale a decorrere dal Parte_1
25.10.2020 e sino all'effettivo soddisfo;

- Rigetta la domanda riconvenzionale di annullamento spiegata da Controparte_1
- Condanna alla refusione delle spese del giudizio nei confronti di Controparte_1
liquidate in 3.300,00 euro per compensi oltre iva, cpa e spese generali Parte_1
come per legge.
Tivoli, 25/03/2025
Il Giudice
Dott.ssa Chiara Pulicati
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