REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Andrea Francesco Forcina ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 2773/2024 promossa da:
(c.f. ) con il patrocinio dell'avv. SPADA Parte_1 C.F._1
CLAUDIO
PARTE RICORRENTE contro
(c.f. ) e (cf. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
) con il patrocinio dell'avv. ORIOLI GIANLUCA C.F._3
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI DI PARTE RICORRENTE
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Pavia, contrariis reiectis, così giudicare: - Accertare e dichiarare che il contratto di locazione per cui è causa sia un contratto ordinario con durata
4+4; -Accertare e dichiarare ammissibile e procedibile la domanda di intimazione di sfratto per morosità del 26 aprile 2024; -Confermare l'ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio pronunciata dal Tribunale di Pavia dell'11-15 luglio 2024, RG: 2358/2024; -
Accertare e dichiarare risolto il rapporto in atti per grave inadempimento della parte conduttrice, rigettando all'uopo la spiegata opposizione poiché infondata sia in punto di fatto sia in punto di diritto per tutte le ragioni evidenziate in atti;
- Condannare i Sig.ri
, ai sensi dell'art. 96, III comma cpc, al pagamento a favore della Sig.ra Parte_2 di una somma equitativamente determinata;
-In ogni caso, condannare i Sigg. Pt_1
pagina 1 di 10 e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere, per un Parte_3 Controparte_2 totale di € 2640,00, oltre interessi dal dovuto al saldo, nonché alla rifusione delle spese di lite oltre Iva, CPA, rimborso forfettario al 15%, anche della fase sommaria
CONCLUSIONI DI PARTE RESISTENTE
Voglia l'On.le Tribunale di Pavia, contrariis reiectis, così decidere e provvedere: − accertare e dichiarare che il rapporto locatizio in essere, ricondotto al regime ordinario, si è risolto in data 30/11/2023 per recesso della locatrice;
− respingere, per i motivi di cui in premessa, tutte le domande formulate da nei confronti di e Parte_1 Parte_3
, in quanto infondate in fatto e diritto;
revocare per l'effetto l'ordinanza Controparte_2 di rilascio pronunciata dal Tribunale di Pavia in data 11/07/2024 nel proc. 2358/2024; − accertare e dichiarare che nulla è dovuto a da parte di e Parte_1 Parte_3
, ad alcun titolo e per qualunque causa;
− accertare e dichiarare Controparte_2 l'inadempimento contrattuale addebitabile alla parte locatrice Sig.ra per Parte_1 l'indisponibilità del terrazzo facente parte dell'unità abitativa condotta in locazione, in quanto pericolante ed abusivo, a seguito della diffida in data 23 novembre 2023; − condannare per l'effetto a risarcire il danno patito da e Parte_1 Parte_3
per l'indisponibilità del terrazzo facente parte dell'unità abitativa Controparte_2 condotta in locazione, dal 23 novembre 2023 sino al rilascio dell'immobile (31/01/2024), da quantificarsi in € 10,00 giornalieri e così per complessivi € 690,00 o in quell'altra somma, anche minore, che risulterà dovuta a seguito dell'esperenda istruttoria;
− con vittoria di spese, diritti e onorari di tutte le fasi del giudizio, da distrarsi a favore del procuratore anticipatario;
− stante la condotta tenuta dalla locatrice, condannare la medesima al risarcimento dei danni ex art 96 cpc a e , in Parte_3 Controparte_2 misura da determinarsi equitativamente da parte del Giudicante.
CONCISA ESPOSIZIONE
DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE

1. ha convenuto in giudizio e Parte_1 Parte_3 Controparte_2
allegando e deducendo che:
- la stessa è divenuta proprietaria, per successione in morte della madre
[...]
dell'unità immobiliare sita in Broni, Via Mazzini n. 157, censita al Catasto Per_1
Fabbricati del predetto Comune al foglio 19, particella 1288, sub 3, cat. A/3, cl. 1, R.C. euro 158,04;
- detto immobile era stato concesso in locazione agli odierni resistenti in forza di contratto transitorio avente durata di un anno, con efficacia dal 01/12/2018 e previsione di pagina 2 di 10 rinnovo annuale automatico, a fronte della corresponsione di un canone annuo di euro
3.960,00, e così per euro 330,00 mensili;

- i conduttori hanno altresì versato l'importo di euro 660,00 a titolo di deposito cauzionale;

- nel contratto di locazione è specificato che restano a carico di parte conduttrice le spese di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione, pulizia annuale della caldaia, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento d'aria, spurgo dei pozzi neri ed altri servizi comuni
- l'ultimo rinnovo è avvenuto in data 01/12/2023;
- a fronte dell'inadempimento di parte resistente dell'obbligazione di pagamento dei canoni a far data dal mese di gennaio 2024, è stata instaurata procedura di sfratto per morosità avanti al Tribunale di Pavia, portante il n. 2358/2024 RG, all'esito della quale il
Giudice ha disposto il rilascio dell'immobile e il mutamento del rito.
Nella presente fase la ricorrente ha contestato le deduzioni avversarie svolte nel in quella di convalida dello sfratto, evidenziando come debba essere oggetto di accertamento la natura ordinaria del contratto di locazione per cui è causa, con durata di 4 anni rinnovabili per un periodo corrispondente, in ragione della mancanza dei requisiti di transitorietà del contratto originariamente stipulato, tale da giustificare la procedura di sfratto.

1.2 Gli odierni resistenti si sono costituiti in giudizio contestando quanto dedotto da controparte e, in particolare, rappresentando l'avvenuta comunicazione di recesso dal contratto di locazione a mezzo di raccomandata del proprio legale inviata in data
19/12/2023.
Parte intimata, pur concordando sulla natura non transitoria del contratto di locazione, ha altresì rappresentato di aver lasciato l'immobile a far data dal giorno
01/02/2024 e di aver insistito senza esito per concordare con la controparte un incontro per la riconsegna delle chiavi, avvenuta soltanto il 06/09/2024.
pagina 3 di 10 I resistenti hanno lamentato, inoltre, la sussistenza di irregolarità urbanistiche afferenti al terrazzo facente parte dell'immobile condotto in locazione tali da determinarne la parziale inutilizzabilità, con conseguenti profili di danno.

1.3 Le parti hanno rassegnato le conclusioni dianzi riportate.

2. Preliminarmente si dà atto che il tentativo di mediazione obbligatoria prescritto ex art. 5 D. Lgs. 28/2010 è stato ritualmente esperito con esito negativo (doc. n. 8, fasc. ricorrente).

3. Venendo al merito, le domande svolte da parte intimante risultano parzialmente fondate per le ragioni di seguito esposte.

3.1 Costituisce circostanza incontestata che il contratto di locazione per cui è causa al momento della stipulazione sia stato formalmente qualificato quale contratto di natura transitoria (cfr. doc. n. 2 fasc. ricorrente).
Nei rispettivi scritti difensivi entrambe le parti insistono per la riconduzione del contratto alle condizioni previste dall'art. 2, comma 1, della L. 431/1998, ovverosia concordano nel ritenere applicabile la disciplina ordinaria, con particolare riferimento alla durata quadriennale del rapporto contrattuale, con rinnovo ogni quattro anni.
Come è noto, l'art. 5 della L. 431/1998 in materia di locazioni di immobili ad uso abitativo prevede espressamente la possibilità di stipulare contratti di locazione di natura transitoria “anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti” rinviando, per lo scopo, all'osservanza dei criteri previsti da
Decreto Ministeriale di cui all'art. 4, comma 2, della legge stessa.
L'art. 2 del D.M. Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16/01/2017, a cui la legge fa rinvio, rubricato “Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi” dispone, in particolare, che ai fini della transitorietà:
- “i contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale (…)” (comma 4);
pagina 4 di 10 - “i contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo” (comma 6).
Così delineate le coordinate legislative applicabili, deve rilevarsi come il contratto per cui è causa (cfr. doc. n. 2, fasc. ricorrente) sia carente dei necessari requisiti per attribuire al rapporto locatizio il carattere transitorio: in esito all'esame della documentazione prodotta dalle parti, difetta qualsiasi riferimento alle necessarie esigenze di transitorietà che giustifichino lo scostamento in riduzione della durata del contratto rispetto a quanto previsto dalla disciplina generalmente applicabile alle locazioni ad uso abitativo.
Ne discende che – in applicazione della disciplina sopra richiamata – nel caso di specie il contratto di locazione deve essere ricondotto alla durata ordinaria (4 anni + 4 anni) di cui all'art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998.
In tal senso si richiama, altresì, l'orientamento giurisprudenziale secondo cui, nel caso di mancanza delle condizioni prescritte per la transitorietà “volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria (…) il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.” (in termini, Cass. sent. n. 4075 del 20/02/2014 e conf. n. 5955 del
28/02/2023).

3.2 Tale inquadramento della fattispecie incide sulla disciplina contrattuale applicabile e segnatamente, per ciò che in questa sede interessa, sulle tempistiche connesse al diritto di recesso.
A fronte della pattuizione inserita nel regolamento contrattuale, deve ritenersi operante la disciplina di cui all'art. 3, comma 6, L. 431/1998, che prevede il termine semestrale di preavviso.
Vale ad integrare comunicazione di esercizio del diritto di recesso la missiva inoltrata dal legale di parte resistente alla controparte portante la data del 19/12/2023 (cfr. doc. n. 11 fasc. resistenti).
pagina 5 di 10 Il godimento dell'immobile trova, dunque, legittimo fondamento nel rapporto locatizio sino allo spirare del termine semestrale che ne determina lo scioglimento.

3.3 Quanto all'obbligo restitutorio gravante sui conduttori, ai sensi dell'art. 1590
c.c., si osserva che tra le parti non è in contestazione l'avvenuta restituzione dell'unità abitativa.
Parte resistente ha prodotto documentazione attestante l'intenzione di procedere alla riconsegna delle chiavi, comunicata a controparte dal proprio legale a mezzo e-mail in data
30/01/2024 (cfr. doc. n. 12 fasc. resistenti) e successivamente in data 13/02/2024 (cfr. doc.
n. 15 fasc. resistenti); va rilevato, inoltre, che a seguito del giudizio sommario, i signori e hanno nuovamente preso contatti con la controparte in data 24/07/2024 Pt_3 CP_2
per procedere alla riconsegna (cfr. doc. n. 16, fasc. resistenti).
Appare ostativo all'adempimento il contegno tenuto dalla ricorrente, anche alla luce dell'onere di collaborazione sulla stessa gravante, per rientrare in possesso dell'unità immobiliare.
Va rilevato, altresì, che l'atto di intimazione di sfratto che ha dato avvio alla fase sommaria è stato notificato ai resistenti in data 07/05/2024 (cfr. doc. n. 3 fasc. ricorrente) e quindi, in epoca successiva alle sopra richiamate comunicazioni tra le parti.
Si richiama, in proposito, il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui
“l'obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale” (in termini Cass., sent. n. 550 del 17/01/2012).
Inoltre, in tema di riconsegna dell'immobile locato “l'adozione da parte del conduttore di (…) modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) – purché serie, concrete e tempestive (come, nella specie, l'invio di lettere raccomandate nelle quali il conduttore informava il locatore della messa a sua disposizione delle chiavi dell'immobile e di un assegno a saldo) e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione pagina 6 di 10 (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione)” (Cass., sent. n. 1337 del 20/01/2011 e n. 18496 del 03/09/2007).
Pertanto, se costituisce dato fattuale non contestato che le chiavi dell'immobile siano state materialmente ricevute dalla locatrice in data 06/09/2024, alla luce del contegno complessivamente tenuto dalle parti e dalla ripetutamente manifestata intenzione di adempiere all'obbligo restitutorio da parte dei conduttori, grava in capo a e Parte_3
l'obbligo di corrispondere a controparte i canoni di locazione per l'intero Controparte_2
e solo periodo di preavviso semestrale.
Considerato il canone mensile pattuito, pari ad euro 330,00, i canoni per i mesi da gennaio a giugno 2024 compresi ammontano ad euro 1.980,00. Da tale importo va detratto quanto corrisposto a titolo di deposito cauzionale, pari ad euro 660,00 (cfr. doc. n. 2 fasc. ricorrente). Risulta così dovuto l'importo di euro 1.320,00.
Trattandosi di debito di valuta, l'importo dovuto per ogni singola mensilità andrà altresì maggiorato degli interessi legali a far data da ciascuna scadenza sino al saldo.

4. Parte resistente con la propria memoria integrativa ha altresì richiesto pronuncia dichiarativa dell'inadempimento da addebitarsi a controparte in relazione alla parziale inutilizzabilità dell'immobile e la condanna al risarcimento del danno.
Le domande svolte in via riconvenzionale sono inammissibili.
Dall'esame degli atti relativi alla fase sommaria (proc. n. 2358/2024 RG Trib.
Pavia) nulla è stato in detta sede evidenziato da parte intimata circa le doglianze sopra richiamate, articolate per la prima volta in sede di cognizione piena.
Come è noto, la conversione del rito disposta con l'ordinanza che conclude la fase sommaria conduce all'instaurazione del successivo giudizio di merito che segue le disposizioni che disciplinano le controversie in materia di lavoro, in quanto applicabili.
In particolare, l'art. 447 bis c.p.c. espressamente fa rinvio alle prescrizioni di cui all'art. 418 c.p.c. concernenti la proposizione di domanda riconvenzionale.
È fuor di dubbio che con la conversione del rito sia ben possibile per parte resistente proporre domanda riconvenzionale con la memoria integrativa;
invero, la giurisprudenza di legittimità ha espressamente ribadito che “nel procedimento per convalida di sfratto,
pagina 7 di 10 l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una “causa petendi” diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiega re domanda riconvenzionale” (cfr. Cass., sent. n. 17955 del 23/06/2021).
Né si trascura in questa sede il principio per cui “al fine dell'interpretazione del contenuto della domanda o delle difese delle parti, occorre far riferimento al tenore complessivo dell'atto, sì che l'omissione delle conclusioni” non comporta un automatismo circa la mancata formulazione della domanda in giudizio (in tal senso Cass., sent. n. 15707 del 12/06/2008).
Cionondimeno, il tenore delle domande nuove proposte in fase di merito – in alcun modo interpretabili quali miglior specificazioni di domande già avanzate in fase sommaria – comporta che la parte, a pena di decadenza, avrebbe dovuto formulare istanza, ai sensi dell'art. 418 c.p.c., affinché il giudice pronunciasse un nuovo decreto di fissazione dell'udienza di discussione da notificarsi a controparte, unitamente alla memoria difensiva.
La mancanza della necessaria istanza di parte resistente in tal senso rende, pertanto, inammissibili le domande riconvenzionali formulate nel presente giudizio.

5. In ragione anche del parziale accoglimento della domanda di parte ricorrente e della inammissibilità della domanda riconvenzionale. le reciproche istanze di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. sono prive di fondamento.
Conforta tale conclusione, in primis, il dato letterale della citata norma, che espressamente fa riferimento alla soccombenza della parte (interpretazione ribadita dalla giurisprudenza, secondo cui “la condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. presuppone la soccombenza totale” cfr. Cass. sent. n. 32090 del 09/12/2019).
Inoltre, il parziale accoglimento della domanda di parte locatrice e il concreto sviluppo delle tesi difensive svolte nel presente giudizio da entrambe le parti escludono pagina 8 di 10 profili di manifesta mala fede o di abuso processuale tali da giustificare la condanna richiesta.

6. Circa le spese di lite si rendono necessarie le seguenti considerazioni.
Il tenore della comunicazione di esercizio del diritto di recesso dal contratto di locazione non rende censurabile in termini di arbitrarietà ovvero manifesta pretestuosità
l'attivazione del rimedio giudiziale da parte della ricorrente.
Inoltre, i conduttori hanno certamente errato nel ritenere possibile limitare il pagamento dei canoni ad un periodo inferiore rispetto a quanto legislativamente previsto in termini di durata del preavviso di recesso.
Tuttavia, l'espressa, seria ed inequivoca intenzione di e Parte_3 [...]
di restituire l'immobile già a far data dal mese di gennaio 2024 non può ritenersi CP_2
ininfluente sulle modalità e tempistiche di esplicazione del diritto di difesa di cui si è avvalsa parte ricorrente.
La scelta di iniziativa giudiziale – così come si è estrinsecata nel caso di specie – pur rivelatasi parzialmente fondata, conduce a ritenere che il giudizio sia eziologicamente riconducibile alla sola sfera d'azione della ricorrente.
Peraltro, va sul punto richiamato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui, alla luce del richiamato principio di causalità, “il regolamento delle spese può avvenire o con il dare rilievo alla causazione del giudizio sic et simpliciter, senza dare rilievo alcuno al fatto della soltanto parziale fondatezza della domanda, o, dando rilievo, con scelta rimessa al giudice, all'art. 92, secondo comma c.p.c., cioè con una totale o parziale compensazione”
(in termini Cass. sent. n. 21069 del 19 ottobre 2016).
Pertanto, si ritiene che, in considerazione dell'esclusiva responsabilità di parte ricorrente nella causazione del giudizio, il parziale accoglimento della domanda escluda una condanna alle spese di lite ma – al contempo – non sia idoneo a fondare il riconoscimento in favore della ricorrente di alcun contributo alle spese di giudizio, dando luogo all'integrale compensazione delle stesse.


P.Q.M.


pagina 9 di 10 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- dichiara applicabile al contratto di locazione intercorso tra le parti la disciplina di cui all'art. 2 della legge n. 431 del 1998;
- accerta l'intervenuto recesso dal contratto di locazione da parte di e Parte_3
con la comunicazione del 19/12/2023; Controparte_2
- condanna i convenuti al pagamento di euro 1.320,00 a titolo di canoni di locazione scaduti per i mesi da gennaio a giugno 2024 compresi, maggiorati degli interessi legali a decorrere dalla scadenza delle singole mensilità al saldo;

- dichiara inammissibili le domande riconvenzionali svolte dai resistenti;

- rigetta le domande di condanna ex art. 96 c.p.c. reciprocamente svolte dalle parti;

- compensa le spese di lite.
Pavia, 3 aprile 2025
Il Giudice
Andrea Francesco Forcina
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