R.G. 11169/22
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
sezione III civile
in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Francesca Ziccardi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa promossa da
(C.F. , elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1 in Genova, Salita Brasile 33D7 presso lo studio dell'Avv. Jenny Verduci che la rappresenta e difende come da mandato in atti
Attrice
Contro
Controparte_1
Convenuta contumace
Conclusioni
Per l'attrice
“Piaccia al Tribunale di Genova Ill.mo, contrariis reiectis, e previe le declaratorie del caso:
1) accertare l'inadempimento contrattuale della signora per non aver CP_1 restituito l'immobile condotto in locazione nel medesimo stato in cui si trovava al momento della stipula del contratto ovvero nello stato conseguente al normale uso dello stesso;

2) accertare l'inadempimento contrattuale della signora per non aver CP_1 versato i canoni di locazione pattuiti dal mese di ottobre 2019 al mese di settembre 2021, nonché le spese per gli oneri accessori;

3) dichiarare tenuta e, conseguentemente, condannare la convenuta al pagamento in favore dell'attrice di euro 12.000 a titolo di canoni di locazione non corrisposti per il periodo oggetto di causa ed euro 4.548,00 a titolo di oneri accessori;
nonché euro da 15.000,00 a euro 25.000,00 a titolo di risarcimento
1

del danno per la rimessione in pristino dell'immobile, o in quella maggiore o minore che sarà ritenuta più equa, e che risulterà in corso di causa anche mediante l'espletamento di CTU, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo effettivo;
nonché 500,00 euro a titolo di canone mensile per il periodo, che sarà accertato in sede di ctu, che sarà necessario per l'esecuzione delle opere per la rimessione in pristino del bene;
e, ancora, le somme anticipate dall'attrice a titolo di spese accessorie ovvero si insiste, se ritenuto necessario attesa la contumacia di Cp, per la nomina di CTU finalizzata all'accertamento dello stato dei luoghi e così che il bene non è stato restituito nel rispetto dell'art. 1590 c.c., nel medesimo stato in cui è stato ricevuto al momento della stipula del contratto di locazione, fatto salvo il normale deterioramento risultante dall'uso in conformità del contratto, nonché all'accertamento dei danni recati all'immobile e dell'importo necessario per la rimessione in pristino dell'immobile stesso, nonché alla determinazione dell'indennità mensile dovuta per il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, ovvero fare propria la perizia già depositata dall'attrice; 5) accertare e dichiarare il diritto della signora a trattenere l'importo Parte_1 ricevuto a titolo di cauzione come statuito nel contratto di locazione;

6) con vittoria di spese, diritti e onorari del giudizio (ivi compresa maggiorazione forfettaria 15%, IVA al 22%, CPA, contributo unificato di euro
518,00 e marca da bollo da euro 27,00)”.
Ragione di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato esponeva, tra Parte_1
l'altro, che:
-in data 24/9/2019 aveva stipulato un contratto di locazione con CP_1 avente ad oggetto l'immobile di cui era proprietaria in Genova, Via
[...]
Mansueto 13 a/5 con un canone mensile di euro 500,00, comprensivo delle spese di amministrazione dal 1/10/2019 al 30/9/2023;
-l'immobile veniva consegnato appena ristrutturato ed in ottimo stato di conservazione;

-sin dal mese successivo al primo la convenuta si dimostrava inadempiente non versando il canone di locazione;

ha incardinato la procedura di sfratto per morosità ottenendo il Tes_1 provvedimento di convalida in data 14/9/2020 con contestuale formula esecutiva;

2 -solo in data 24/9/21 la a mezzo di sms, dichiarava di non abitare più CP_1 di lì e di non avere neppure più le chiavi;

-di conseguenza provvedeva alla sostituzione della serratura della porta di ingresso ed a verificare lo stato dell'immobile;
-l'immobile era stato danneggiato e lasciato in assoluto stato di degrado tanto da non poterlo dare in locazione senza fare prima dei lavori di ristrutturazione;

-l'esponente non aveva percepito per due anni il canone concordato ritrovandosi l'immobile completamente rovinato;

-risultava creditrice a titolo di canoni di locazione di euro 12.000,00;
-l'immobile inoltre doveva essere totalmente sgomberato da quanto lasciato dagli inquilini;

-per rendere l'immobile di nuovo abitabile era necessario in particolare: sgomberare tutto il materiale ed il mobilio presente e dislocarlo altrove;
rifare completamente il bagno;
ripristinare le pareti danneggiate;
sistemare o ripristinare le porte interne;
ripristinare l'impianto elettrico;
lucidare i pavimenti;
ripristinare gli avvolgibili;
installare i vetri mancanti;

-il costo totale delle suddette lavorazioni variava da 15.000 a 25.000 euro;

-era evidente che lo stato attuale dell'immobile, documentato dalla perizia tecnica prodotta e dal nominando CTU, non poteva considerarsi frutto del normale deterioramento e consumo del bene posto che era stato consegnato come appena ristrutturato;

-agiva per ottenere dal conduttore il risarcimento del danno in quanto la cosa locata si presentava in condizioni che eccedevano il normale degrado;

-il risarcimento doveva coprire non solo il costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino ma anche il canone altrimenti dovuto per il periodo necessario per l'esecuzione di tali lavori;

-inoltre, intendeva legittimamente trattenere la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale, pari ad euro 800,00 stante l'evidente inadempimento contrattuale della convenuta;

-i canoni non pagati erano quelli dal mese di ottobre 2019 a settembre 2021 quando l'attrice era entrata in possesso del proprio immobile a seguito del cambio della serratura, dopo la comunicazione della conduttrice di non abitare più lì, ossia euro 12.000;

3 - a tale somma doveva aggiungersi l'importo in via di accertamento relativo alle spese di amministrazione soprattutto relativo alla spesa per il riscaldamento, notevolmente più alta rispetto all'ordinario probabilmente a causa dei vetri rotti;

-in merito alla quantificazione dei danni arrecati all'immobile questa emergeva dalla perizia tecnica prodotta.
Tanto premesso conveniva in giudizio al fine di sentirla Controparte_1 condannare a pagarle euro 12.000,00 a titolo di canoni di locazione nonché euro da 15.000,00 a 25.000,00 a titolo di risarcimento del danno per la rimessione in pristino dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione;
ed euro 500,00 a titolo di canone per il periodo necessario alla esecuzione delle opere.
La domanda concernente il pagamento dei canoni è fondata e deve essere accolta.
l locatore che agisce in giudizio, quale creditore, per ottenere il pagamento dei canoni pattuiti è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto ed ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione.
Quindi è il conduttore a dover provare di aver versato i canoni, non potendosi certo addossare al creditore l'onere della prova negativa del mancato adempimento (Cass. S.U. 13533/2001).
Nel caso di specie, parte attrice ha assolto il proprio onere probatorio, producendo in giudizio il contratto di locazione (doc. 1 punto 6), documentando con esso l'esistenza delle obbligazioni assunte da parte conduttrice, in particolare quella di pagare i canoni di locazione e gli oneri accessori nella misura ivi pattuita.
Nel contratto prodotto si legge che il conduttore deve versare un canone annuo di euro 4800,00 ossia euro 400,00 al mese.
Al contrario il convenuto, non costituitosi, non ha provato fatti impeditivi, modificativi o estintivi dell'obbligazione.
L'attrice allega che la conduttrice non ha pagato i canoni da ottobre 2019 a settembre 2021: l'ammontare corrisponde ad euro 9.600,00.
La conduttrice nulla ha dimostrato sul punto.
La domanda concernente il pagamento degli oneri accessori è fondata e va accolta per le ragioni e nei limiti che seguono.
4 Il locatore, infatti, ha assolto il proprio onere probatorio producendo il contratto di locazione (doc.1,punto 14) e i rendiconti consuntivi con relativi riparti riguardanti gli anni in questione(doc.8,9,10).
La convenuta, non costituitasi, non ha provato fatti impeditivi, modificativi ed estintivi dell'obbligazione.
Nel contratto suddetto emerge, al punto 14 che “sono interamente a carico del conduttore le spese -in quanto esistenti relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento, del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria ove istituito saranno a carico del conduttore nella misura del 90 per cento. Il conduttore verserà mensilmente una somma pari ad euro 100,00 (ottanta/00), salvo conguaglio”.
La conduttrice doveva versare, quali oneri accessori, euro 2.400,00, salvo conguaglio.
Di conseguenza, valutato che la convenuta non ha versato gli acconti mensili, per il calcolo del dovuto è sufficiente basarsi sui consuntivi condominiali e relativi riparti concernenti le annualità 2019,2020 e 2021.
Il totale delle spese ordinarie dovute ammonta ad euro 2843,00 così composto: euro 441,00 per il 2019 (1767:12x3); euro 1.277,00(12 mesi) per il 2020 ed euro 1.125,00(1504:12x9) per il 2021 ( si vedano le prod. 8,9 e 10)
La domanda concernente i danni all'immobile non può essere accolta
In caso di danni all'immobile del locatore, l'onere della prova incombe sul medesimo, che deve dimostrare l'esistenza del deterioramento e la sua imputabilità al conduttore.
Quindi incombe al locatore che pretende i danni fornire la prova del fatto costitutivo del diritto vantato e cioè che il deterioramento si è verificato tra il momento della consegna e quello della restituzione.
Nella fattispecie in esame l'attrice non ha assolto il citato onere probatorio.
Dal tenore letterale del contratto di locazione si evince che “le parti danno atto, in relazione allo stato dell'immobile, di trovarlo in buono stato”. Il contratto è stato sottoscritto in data 24/9/2019.
5 L'attrice sostiene nell'atto introduttivo che è stata informata dalla conduttrice, con un sms in data 24/9/2021, di non abitare più l'immobile.
La perizia prodotta da parte attrice (perizia del Geom. non solo è di Per_1 provenienza unilaterale ma soprattutto è datata 7/11/2022: di conseguenza l'accertamento risulta avvenuto oltre 13 mesi dopo il rilascio di parte convenuta.
Tale perizia, del resto, non è neppure supportata dalla relativa prova testimoniale.
In merito al valore probatorio di una perizia di parte si condivide l'arresto della Cassazione secondo cui” La perizia stragiudiziale non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito.
Alla parte che ha prodotto la perizia è riconosciuta la facoltà di dedurre prova testimoniale avente ad oggetto le circostanze di fatto accertate dal consulente, che, se confermate dal medesimo in veste di testimone, possono acquisire dignità e valore di prova, sulla quale allora il giudice di merito dovrà, esplicitamente o implicitamente, esprimere la propria valutazione ai fini della decisione” (cass.2980/2023).
A questo proposito si evidenzia che la non ha dedotto alcun capitolo Parte_1 di prova orale concernente la perizia del Geom. Per_1
La CTU, per la quale parte attrice insiste, non può essere ammessa in quanto la consulenza tecnica d'ufficio non può essere usata per colmare le lacune probatorie o per alleggerirne l'onere probatorio.
Sul punto si richiama e si condivide l'orientamento della S.C. secondo cui
“Le parti, infatti, non possono sottrarsi all'onere probatorio di cui sono gravate, ai sensi dell'art. 2697 cod.civ., e pensare di poter rimettere l'accertamento dei propri diritti all'attività del consulente. Il ricorso al consulente deve essere disposto non per supplire alle carenze istruttorie delle parti o per svolgere una indagine esplorativa alla ricerca di fatti o circostanze non provati, ma per valutare tecnicamente i dati già acquisiti agli atti di causa come risultato dei mezzi di prova ammessi sulle richieste delle parti (Cass. 06/12/2019, n. 31886).
Sicché, in tema di consulenza tecnica d'ufficio, il giudice di merito non è tenuto, anche a fronte di una esplicita richiesta di parte, la quale, ove ricorrente, non integra gli estremi di una istanza istruttoria, non essendo la CTU qualificabile
6 come mezzo di prova in senso proprio, a disporre una nuova CTU, atteso che il rinnovo dell'indagine tecnica rientra tra i poteri discrezionali del giudice di merito, sicché non è neppure necessaria una espressa pronunzia al fine di motivare il non accoglimento della richiesta (Cass. 24/09/2010, n.20227; Cass.
19/07/2013, n.17693; Cass. 01/10/2019 n. 24487).( cass. 19631/2020)”
Inoltre, la contumacia del convenuto, su cui insiste parte attrice, non vale a rendere non contestati i fatti allegati dall'altra parte, né altera la ripartizione degli oneri probatori e non vale in particolare ad escludere che l'attore debba fornire la prova di tutti i fatti costitutivi del diritto dedotto in giudizio. (
Cass.Sez.Un.2951/2016)
Ritenuto, del resto, inammissibile l'unico capitolo di prova orale formulato dall'attrice in quanto valutativo, generico e concernente, nella sostanza, una circostanza non dedotta tempestivamente (visita nel novembre 2021 del
Geom. per predisporre il certificato energetico). Pt_2
Quanto alla domanda concernente la cauzione, questa va accolta.
La S.C. ha ribadito il principio secondo il quale la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni ( Cass. Ord,194/2023).
Pertanto, alla luce di quanto sopra, la locatrice ha diritto di trattenere la somma ricevuto come cauzione ( euro 800,00), somma che, naturalmente, va detratta dal dovuto a titolo di canoni.
Le spese seguono la soccombenza

PQM

Il tribunale di Genova, in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e domanda respinta così deciso:
-condanna a pagare alla attrice la somma di euro 8.800,00 Controparte_1 titolo di canoni ed euro 2.843,00 a titolo di oneri accessori, oltre interessi legali dal dovuto al saldo;

-rigetta le restanti domande;

-condanna la convenuta a rifondere alla attrice le spese giudiziali che liquida in euro 3.845,00 a titolo di onorari oltre spese generali, IVA e CPA ed euro
545,00 a titolo di esborsi
7 Genova,23/5/2025
IL GOP
Dott.ssa Francesca Ziccardi
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