Pubblicato il 31/03/2026

N. 00638/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02930/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2930 del 2025, proposto da
RI MA, KE LA MA IL, rappresentati e difesi dagli avvocati Luca Capecchi e Jacopo Quintavalli, con domicilio eletto presso lo studio del primo in Firenze, via Giorgio La Pira n. 17;

contro

Comune di Montevarchi, in persona del Sindaco pro-tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Giacomo Muraca, con domicilio eletto presso il suo studio in Firenze, viale Spartaco Lavagnini, 13;

per l'annullamento

- dell’ordinanza del Comune di Montevarchi n. 176 del 21.7.2025 con la quale viene disposta la rimessa in pristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 200, comma 3, della l.r. n. 65/2014 e s.m.i. per opere eseguite in assenza di titolo in edificio adibito a civile abitazione posto in via Roma n. 114 a Montevarchi, identificato catastalmente al foglio 11, part. 390, sub. 4;

- per quanto occorre possa:

i) della nota prot. 6543 del 7.2.2025 con la quale si è comunicato al signor MA e al professionista incaricato con procura, l’avvio del procedimento volto al ripristino delle opere non sanabili oggetto della Scia in sanatoria presentata in data 16.4.2024 prot. 17469;

ii) della nota prot. 15798 del 4.4 .2025 con la quale si è provveduto ad integrare la nota di avvio del procedimento inoltrandola anche alla nuova proprietaria MA IL KE LA;

iii) delle richieste di integrazioni della Scia in sanatoria di cui alle note in data 15.5.2024 prot. 22376 e 12.8.2024 prot. n. 40062;

iv) dell’art. 23 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo del Comune di Montevarchi e della relativa delibera di Consiglio Comunale di approvazione n. 72 del 10.12.2024 ;

- nonché di ogni altro atto o provvedimento, anche non conosciuti, comunque connesso o conseguente a quelli di cui sopra.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Montevarchi;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 marzo 2026 il dott. Raffaello Gisondi e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Il Sig. RI MA, premesso: 1) di aver realizzato previo conseguimento di concessione edilizia nel 1988 alcuni lavori interni ad un appartamento di sua proprietà costruito nel Comune di Montevarchi anteriormente al 1942 funzionali a garantire l’accesso alla soffitta dall’interno dell’abitazione migliorandone altresì la fruibilità tramite l’abbassamento de solaio di calpestio; 2) di aver poi venduto l’immobile alla Sig.ra KE LA MA IL; 3) di aver presentato ai fini della regolarità della vendita una scia per sanare altre opere quali la diversa distribuzione degli spazi interni all’appartamento, con eliminazione del ripostiglio che divideva il soggiorno dalla cucina, la chiusura di due porte all’interno della cucina, la realizzazione di due piccoli ripostigli all’interno della soffitta, con chiusura di una finestra, la modifica della scala interna di collegamento fra tra la stessa e il piano abitativo, la realizzazione di un lucernario; 4) che il comune di Montevarchi, dopo aver richiesto varie integrazioni documentali, ha respinto l’istanza ritenendo che: ( i ) l’appartamento sarebbe privo dei necessari rapporti aereo illuminanti i quali risulterebbero peggiorati dopo l’accorpamento del ripostiglio alla cucina; ii) che non sarebbe stato rispettato l’art. 6 del regolamento edilizio in quanto il nuovo lucernario non rispetterebbe la superficie massima consentita di 0,60 mq; iii) non sarebbe stata offerta prova dello stato legittimo dell’immobile.

Tutto ciò premesso i ricorrenti impugnano il provvedimento negativo per i motivi di cui appresso.

Il Collegio ritiene prioritario l’esame della censura concernente la prova dello stato legittimo dell’immobile.

Il comune di Montevarchi ha ritenuto che lo stato legittimo descritto nelle planimetrie allegate alla scia in sanatoria, riproducenti quelle della concessione del 1988, non corrisponderebbe a quanto rappresentato nella planimetria catastale di primo impianto risalente agli anni ’40 del secolo scorso la quale ai sensi dell’art. 9 bis del d.p.r. 380 del 2001 costituirebbe prova della condizione originaria degli immobili realizzati in epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Il ricorrente afferma, invece, che la concessione edilizia del 1988, avendo interessato l’intero immobile, varrebbe a fondarne ex novo lo stato legittimo in base al disposto dell’art. 9 bis secondo periodo del d.p.r. 380 del 2001 che stabilirebbe una gerarchia nelle fonti di prova nell’ambito della quale i titoli abilitativi “totali” prevarrebbero sulle planimetrie catastali di primo impianto.

Sempre a dire del ricorrente, il titolo abilitativo del 1988 avrebbe interessato l’intero immobile in quanto: ( i ) le planimetrie allegate alla domanda di concessione (sia lo stato concessionato che quello di progetto), rappresenterebbe l’intero appartamento; ( ii ) il Comune nel liquidare il contributo di concessione avrebbe considerato l’intera superficie della unità immobiliare.

Il motivo è privo di fondamento.

Ai fini della decisione del caso di specie non è necessario affrontare la questione se per gli immobili realizzati nei centri abitati prima del 1942, ai fini della prova dello stato legittimo, le tavole allegate ad un titolo che abbia autorizzato un intervento esteso all’intera unità immobiliare prevalgano sulla planimetria catastale di primo impianto, atteso che la concessione del 1988 ha legittimato un intervento parziale riferito ad una parte limitata dell’appartamento (la soffitta e il vano sottostante) e quindi può avere una valenza esclusivamente integrativa dello stato legittimo risultante dai documenti preesistenti e non “rifondativa” dello stesso.

Le contrarie argomentazioni addotte dal ricorrente non convincono il Collegio.

Il fatto che le tavole allegate alla concessione edilizia del 1988 rappresentassero l’intera unità immobiliare non ha alcuna valenza probatoria dello stato legittimo al di fuori delle opere effettivamente autorizzate in quanto ai sensi del comma 1 bis dell’art. 9 bis ad essere riferito all’intera unità non deve essere il titolo edilizio in quanto tale ma l’intervento da esso autorizzato.

Ciò corrisponde, peraltro alla consolidata massima giurisprudenziale secondo cui la se la dichiarazione effettuata dal progettista nella pratica afferente all'ultimo titolo edilizio che lo stato di fatto è legittimo non corrisponde alla realtà delle cose, in quanto vi sono opere realizzate senza titolo, l'abuso non viene per questo ad essere legittimato e può, quindi, essere sempre rilevato e sanzionato dall'amministrazione nonostante l'erronea dichiarazione abbia consentito il rilascio del nuovo titolo (TAR Milano 2802/2025).

Anche il fatto che il comune di Montevarchi (secondo quanto affermato dal ricorrente) abbia calcolato gli oneri correlati alla concessione del 1988 riferendosi alla superficie di tutto l’appartamento non può avere alcuna valenza né di legittimazione delle opere realizzate senza titolo dalla data dell’accatastamento a quella del rilascio della predetta concessione e né, tantomeno, di prova dello stato legittimo.

Il predetto titolo abilitativo, infatti, non poteva che legittimare i lavori oggetto della istanza senza poter in alcun modo valere come una sorta di sanatoria atipica onerosa (peraltro non richiesta).

Né il pagamento degli oneri estesi a tutta la superficie dell’immobile può comportare, ai fini della prova dello stato legittimo, che la concessione si riferisse all’intero appartamento posto che, come già detto, l’art. 9 bis del d.p.r. 380/01 attribuisce rilevanza alla estensione dell’intervento e non alla rappresentazione contenuta nel titolo o alla liquidazione degli oneri.

Essendo stato impugnato un provvedimento plurimotivato il rigetto delle doglianze svolte contro una delle ragioni addotte a suo sostegno rende superfluo l'esame dei motivi riferiti alle altre parti del provvedimento che rimangono assorbiti (Consiglio di Stato sez. III, 3/09/2025, n. 7188).

Il ricorrente contesta tale conclusione affermando che ciascuna delle motivazioni addotte dal Comune si riferirebbe a parti distinte della unità immobiliare.

Anche tale osservazione non può essere tuttavia condivisa in quanto l'annullamento parziale di una concessione edilizia, riconosciuta illegittima, è ammissibile solo quando l'opera autorizzata sia scindibile in modo tale da poter essere oggetto di più distinti progetti e concessioni; e la ragione di tale principio è la stessa per cui il comune può respingere o accogliere una domanda di concessione edilizia, ma non modificare il progetto, non potendosi imporre al richiedente un'opera diversa dal progetto sul quale ha chiesto la concessione (Cons. di St., V, 11.10.2005, n. 5495; Cons. di St., V, 22.5.2006, n. 2960).

Sussistono giusti motivi per compensare le spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana, Sezione III, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 18 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

ER IA CC, Presidente

Raffaello Gisondi, Consigliere, Estensore

Guido Gabriele, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Raffaello Gisondi	ER IA CC

IL SEGRETARIO