REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA - TERZA SEZIONE CIVILE
Il Presidente della Terza Sezione Civile, dott.ssa Grazia Longo, in funzione di Giudice unico ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 10595/2023 R.G., avente per oggetto:
“scioglimento comunione”;
TRA
c.f. , Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Paola Rita Tosto giusta procura in atti;

PARTE ATTRICE
CONTRO
c.f. rappresentato e Controparte_1 C.F._2
difeso dall'avv. Renata Saitta giusta procura in atti;

PARTE CONVENUTA all'udienza del 20 maggio 2025 le parti precisavano le conclusioni come da verbale in atti e rinunciavano ai termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
La domanda di scioglimento della comunione ordinaria sull'immobile di San Giovanni La Punta via Montello n. 7 appare infondata e va, di conseguenza, rigettata.
Ed infatti, dalla relazione di consulenza tecnica di ufficio, le cui conclusioni precise e puntuali su ogni argomento trattato vanno
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pienamente condivise, emerge che l'appartamento in questione in origine era stato costruito conformemente alla concessione edilizia rilasciata per l'intero edificio condominiale e godeva anche dell'agibilità e abitabilità e conformità; che, tuttavia, successivamente ha subito delle modifiche e oggi è difforme rispetto sia al progetto approvato che alla planimetria catastale;
che tale difformità consiste in un aumento di volumetria realizzato con la chiusura di un balcone tramite avanzamento della tamponatura perimetrale (cfr. relazione in atti).
Orbene, l' art. 46, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – già art. 17, legge
28 febbraio 1985, n. 47 – al primo comma così dispone: “Gli atti tra
vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto
trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti
reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo
il 17 marzo 1985 sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi
non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso
di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si
applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
È vero che secondo la più recente interpretazione della giurisprudenza di legittimità la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R.
n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la
2 mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. s.u. n.8230/2019) ed anche gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2,
della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria (Cass. s.u. n.25021/2019).
Tuttavia, la S.C. ha precisato con la sentenza sopra cit. n. 25021 che
«Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione
(ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione
che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza
della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli
atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380, art. 46 e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2,
costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione
dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica",
e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore
e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della
loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione
attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa
3 da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del
giudizio».
Anche successivamente la S.C. con la sentenza n. 26564/2021 ha sottolineato che «Il giudice non può disporre la divisione, ereditaria o
comune che sia, che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di
esso in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione
edilizia e degli atti ad essa equipollenti costituendo la regolarità
edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il
profilo della possibilità giuridica, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è
consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziate» (cfr.
in questo senso, in motivazione, Cass. n. 6228/2023).
In definitiva, gli originari titoli abilitativi non possono ritenersi, allo stato, “riferibili” all'attuale immobile da dividere e ciò in quando le modifiche apportate rendono l'unità immobiliare diversa da quelle di cui al rispettivo titolo abilitativo.
Si consideri che si sta parlando di 'condizione dell'azione' per cui la documentazione relativa alla conformità urbanistica sarebbe ben potuta intervenire anche in corso di causa;
ma non avendo le parti proceduto in corso di causa alla detta regolarizzazione, la rilevata irregolarità
urbanistica dell'immobile ne preclude, allo stato, la divisione.
Deve inoltre aggiungersi che l'art. 29 Legge 27 febbraio 1985, n.
52, come modificato dall'articolo 19, comma 14, del D.L. 31 maggio
2010, n. 78, prevede che la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie
4 depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
E nella specie lo stato di fatto dell'immobile non corrisponde alla rispettiva planimetria depositata, in quanto, per come riferito dal consulente tecnico di ufficio.
Indi, anche sotto questo ulteriore profilo, la domanda di scioglimento della comunione dell'unità immobiliare appare infondata.
Quanto al garage, lo stesso non fa parte dell'originaria domanda di scioglimento della comunione così come anche evidenziato dalla parte attrice all'udienza del 20 maggio 2025; peraltro, è evidente che il garage
è funzionalmente connesso all'appartamento e al valore dello stesso, e, pertanto, anche sotto questo profilo, uno scioglimento parziale riguardante solo il garage non potrebbe essere accolto.
Parimenti infondata appare la domanda di pagamento di un'indennità per l'uso esclusivo del bene da parte della convenuta.
Ed infatti, la detta domanda risulta formulata sulla base soltanto del fatto che uno dei comproprietari, , abbia abitato Controparte_1
l'immobile comune, per cui l'attore chiede il pagamento dei frutti proprio perché il bene è stato utilizzato esclusivamente dal condividente.
Orbene, la S.C. di Cassazione, seguendo anche i principi di cui alla sentenza delle sezioni unite n. 33645/2022, ha statuito che «L'art. 1102
c.c. consente al comproprietario l'utilizzazione ed il godimento
dell'intera cosa comune anche in modo particolare e più intenso, con il
divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
5 Qualora l'uso individuale del bene in comunione non ecceda i limiti
dell'art. 1102 c.c., non è dovuto alcun risarcimento ai comproprietari
che siano rimasti inerti o vi abbiano acconsentito, né è possibile
riconoscere una "indennità" per la semplice occupazione del bene,
poiché tale utilizzo costituisce pur sempre manifestazione del diritto di
comproprietà che compete al singolo e che investe l'intera cosa
comune; l'eventuale ripartizione dei frutti naturali e civili tratti dal
bene goduto individualmente è regolata in sede di divisione e di resa
del conto (cfr. Cass. 18458/2022; Cass. 7019/2019; Cass. 14213/2012).
L'occupante è invece tenuto al pagamento della corrispondente
quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto solo se gli altri
partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in
maniera diretta senza nulla ottenere, ove ne abbia tratto un vantaggio
patrimoniale (Cass. 2423/2015; Cass. 24647/2010; Cass. 13036/1991).
Occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto
all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del
bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri
stabiliti dall'art. 1102 c.c.; in tal caso il danno può essere quantificato
in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo del bene (Cass.
18458/2022; Cass. 10264/2023)» (Cass. n. n.31105/2023; cfr. in questo senso anche Cass. 10264/2023).
Orbene, nella fattispecie in esame il comproprietario non ha mai chiesto all'altra comproprietaria che ha avuto la disponibilità del bene comune (o meglio, non vi è prova in tal senso) un uso diretto del bene
(o turnario o con altri metodi), di guisa che la domanda di fruttificazione deve essere rigettata.
6 Quanto alle spese processuali, tenuto conto della motivazione della presente decisione (la non conformità urbanistica e catastale è
attribuibile ad entrambe le parti;
il rigetto della domanda di fruttificazione, pur pacifico l'uso di un solo comproprietario, è fondata sulla mancata richiesta della controparte e, comunque, su un mutamento dell'orientamento giurisprudenziale sul punto), per compensare tra le parti le spese processuali.
Per gli stessi motivi anche le spese di consulenza tecnica di ufficio vanno poste, in solido, a carico di entrambe le parti e da ripartirsi nei rapporti interni secondo le quote.

P.Q.M.

Il Presidente della Terza Sezione Civile del Tribunale di Catania,
dott.ssa Grazia Longo, in funzione di Giudice unico,
definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n.
10595/2023 R.G.,
rigetta tutte le domande.
Compensa tra le parti le spese processuali.
Pone le spese di consulenza tecnica di ufficio, come già liquidate in atti, a carico di tutte le parti in solido, e da ripartirsi nei rapporti interni in eguale misura.
Così deciso in Catania il 28 maggio 2025
IL PRESIDENTE IN FUNZIONE DI GIUDICE UNICO
(dott.ssa Grazia Longo)
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