Il Giudice lette le note di trattazione decide la causa come da sentenza qui di seguito riportata
R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 9 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott. Rosa Romano Cesareo, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 3601/2024 R.Gen.Aff.Cont.
TRA
(C.F. ) elettivamente domiciliato in Napoli Parte_1 C.F._1 alla Calata San Marco n. 13, presso lo studio degli Avv.ti Amedeo Chiantera, Ferdinando di Nardo, Fausta Chiantera, Piera Chiantera che la rappresentano e difendono giusta procura agli atti;

- ATTRICE E

C.F. e P.IVA ), con sede legale in Anacapri (NA), via CP_1 P.IVA_1
La Fabbrica n. 43, in persona del l.r.p.t. domiciliata per la carica in CP_2
Napoli (NA) alla Via Orazio n. 14, elettivamente domiciliata per il presente giudizio in Milano (MI), via Compagnoni n. 4, presso lo studio dell'avv. Chiara Anna Maria Colombo che la rappresenta e difende giusta procura agli atti;

- CONVENUTA

Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso. Conclusioni: come da note di trattazione scritta.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come

modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo). Va premesso che con atto di intimazione notificato in data 11/1/24, Parte_1 notificava alla sfratto per morosità con contestuale citazione per la CP_1 convalida, stante il mancato pagamento dei canoni non corrisposti per i bimestri di novembre/dicembre 2023 e gennaio/febbraio 2024, per un debito complessivo ammontante ad € 30.976,00. Nel costituirsi, la società deduceva di aver Pt_2 corrisposto quanto dovuto dopo la notifica dell'intimazione e che per prassi il pagamento avveniva al termine del bimestre, senza che mai la locatrice avesse sollecitato il pagamento alla scadenza convenuta. La definizione della presente controversia non può, ad avviso di questo giudicante, prescindere dalla risoluzione della questione in ordine all'applicabilità o meno, alle locazioni non abitative, dell'art. 5 della legge 392/78 sulla c.d. “predeterminazione legale” della gravità dell'inadempimento. Orbene, la Suprema Corte, se in un primo momento aveva manifestato un orientamento altalenante circa l'estensibilità o meno alle locazioni non abitative della valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento secondo i parametri temporali ed oggettivi contemplati nella disposizione di cui all'art. 5, si è ormai definitivamente consolidata nel senso di ritenere non applicabile alle locazioni ad uso diverso la norma de qua (cfr. Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, n. 1428; Cassazione civile, sez. III, 10/11/2016, n. 22905; Cassazione civile, sez. VI, 23/06/2011, n.13887; Cassazione civile, sez. III, 14/11/2006, n. 24207; Cassazione civile, sez. III, 12/04/2006, n. 8628; Cassazione civile, sez. III, 17/03/2006, n. 5902; Cassazione SU n.12210/90; Cassazione n.10239/2000), rafforzando così l'orientamento esteriorizzato dalla pressoché costante giurisprudenza di merito, avallata dalla quasi uniforme elaborazione dottrinale sul tema. La Suprema Corte, nelle sue decisioni, ha avuto il pregio di aver posto in risalto l'autonomia normativa delle due tipologie locatizie per cui, in linea generale, a fronte di un trattamento giuridico più favorevole per il conduttore nelle locazioni ad uso diverso, che si concreta nella maggiore durata del rapporto, nella rinnovazione obbligatoria, nel diritto di prelazione, nel diritto di riscatto ecc., si è ritenuto che potesse trovare giustificazione una più rigorosa disciplina dell'inadempimento. Del resto la stessa Corte Costituzionale, più volte chiamata a pronunciarsi circa presunte doglianze di incostituzionalità, inerenti ad una supposta disparità di trattamento tra i due modelli di disciplina dei predetti contratti locatizi, ha ribadito che la regolamentazione differenziata tra le locazioni ad uso abitativo e quelle ad uso diverso, non viola il principio di eguaglianza trattandosi di situazioni non omogenee che ben possono essere disciplinate in modo differente dal legislatore (Corte Cost. n.11/1981; Corte Cost. n.252/83; Corte cost. n.116/1987). Per le locazioni non abitative, pertanto, la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore quindi resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. e dunque l'indagine sull'importanza dell'inadempimento deve essere compiuta in base ad una valutazione unitaria che tenga conto dell'intero comportamento tenuto dal conduttore anche successivamente alla proposizione della domanda giacché, trattandosi di contratto di durata e non potendo il locatore sospendere l'adempimento della propria obbligazione in forza della sola domanda di risoluzione da lui proposta, lo stesso conserva l'interesse all'adempimento da parte del conduttore inadempiente che permane nel godimento della cosa locata (cfr. Cassazione 17 marzo 2006 n. 5902). Nel caso di specie, la società conduttrice dopo la notifica dell'intimazione di sfratto ha provveduto al pagamento dei due bimestri che risultavano insoluti e che ammontavano ad euro 30.976,00. La società conduttrice ha depositato un elenco, non impugnato né disconosciuto, dal quale risulta che il canone veniva corrisposto con una certa elasticità con ritardi che quasi mai hanno superato i trenta giorni. Non risulta che, prima del presente giudizio, la locatrice abbia agito in giudizio né che si sia avvalsa della clausola risolutiva espressa pur prevista in contratto né che abbia per iscritto avanzato contestazioni di sorta diffidando parte conduttrice al rispetto delle pattuizioni contrattuali. In tale ottica, pur assumendo che via sia stato un invito orale a corrispondere il canone alle scadenze e pur non potendo sottacersi che la società conduttrice non può corrispondere il canone a suo piacimento, ad avviso del Tribunale, i ritardi non sono stati tali da incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale e il comportamento della società non appare sintomatico della volontà di sottrarsi ingiustamente alla prestazione dovuta e di tale gravità da giustificare una conseguenza così grave come quella invocata della risoluzione del contratto. Va, infine, osservato che il convincimento circa la scarsa importanza ovvero l'insussistenza dell'inadempimento nella valutazione sinallagmatica delle rispettive prestazioni contrattuali e, quindi, della sua palese non gravità si rafforza anche con la totale assenza di inadempienze minori (ad esempio canoni di acqua, luce o gas;
spese di pulizia condominiali ed eventuali oneri accessori) a carico della conduttrice (non vi sono sul punto esplicite contestazioni del locatore e non ve ne sono state durante il corso dell'intero rapporto contrattuale).
Pertanto, la domanda di risoluzione per inadempimento della società conduttrice va rigettata. Le spese di giudizio, in considerazione della controvertibilità della questione, vanno compensate

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, contrariis reiectis così provvede;

- rigetta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della società conduttrice;

- compensa le spese di lite.
Napoli 8.4.2025 Il Giudice
Rosa Romano Cesareo