N. R.G. 13979/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione settore CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
[...]
[...]
PARTE RICORRENTE
e
CP_1
PARTE RESISTENTE
Oggi 12 giugno 2025 ad ore 13,02 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. SERNI MARCO per i ricorrenti per Pt_2 CP_1
Il Giudice invita il difensore alla discussione.
Il procuratore delle parti ricorrenti discute la causa riportandosi agli atti;
rinuncia a comparire alla lettura del provvedimento e si allontanano.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
1 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Motivi della decisione
Con ricorso locatizio ex art. 447 bis c.p.c., i signori anche quali eredi della sig.ra Pt_1
hanno adito questo Ufficio chiedendo l'accertamento della risoluzione Persona_1
consensuale o comunque la cessazione del contratto di locazione stipulato con la CP_1
alla data del 1° giugno 2023, con condanna della resistente al rilascio dell'immobile
[...] locato. Hanno chiesto altresì condannarsi la resistente a pagare un'indennità di occupazione sino al rilascio, pari al canone di locazione inizialmente pattuito nel contratto (€ 1.400,00 mensili), nonché la penale pattuita, pari ad € 30,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna del bene dalla data dell'08.09.2023 fino all'effettivo rilascio, oltre al favore delle spese di lite.
A fondamento della richiesta i ricorrenti hanno allegato:
- di essere proprietari dell'immobile sito a Firenze, in via Masaccio 233, piano terra rialzato;

- che tale immobile veniva concesso in locazione dagli allora comproprietari, sig. Per_2
e sig.ra alla con contratto del 28.9.2012, con
[...] Persona_1 CP_1
decorrenza 1.10.2012, ritualmente registrato;

- che, a causa del decesso della di loro, rispettivamente, moglie e madre, erano subentrati nel rapporto di locazione;

- che nel corso del rapporto, le parti, al fine di porre fine a una lite già pendente, in data
30.11.2020, avevano stipulato una transazione con cui le stesse: i) convenivano una riduzione del canone di locazione a € 600,00 mensili, senza diritto ad aggiornamento ISTAT, a partire dal 1.12.2020, per trenta mesi;
ii) risolvevano consensualmente la locazione alla data del 1° giugno 2023, prevedendo altresì il pagamento di una penale pari a 30,00 euro per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile;
- che, trascorsa la data del 1° giugno 2023, la non rilasciava l'immobile; CP_1
- che la stessa resistente aveva corrisposto unicamente la penale pattuita fino al giorno 8 settembre 2023, senza pagare alcunché a titolo di indennità di occupazione;

- che, per la causa in oggetto, era stato introdotto il procedimento di mediazione dinanzi all'OCF di Firenze.
Si è costituita la società , non contestando l'intervenuta risoluzione consensuale alla CP_1 data indicata. La stessa ha rappresentato che l'immobile non era stato rilasciato solo perché occupato da sub conduttori che, pur richiesti, non avevano riconsegnato l'immobile.
2 Ha invece contestato le pretese patrimoniali come quantificate dal ricorrente e, in particolare,
l'importo dell'indennità mensile di occupazione - in quanto non ragguagliabile al canone locatizio pattuito ab origine nel contratto del 28.9.2012 (€ 1400,00/mese), bensì all'ultimo canone locatizio vigente al giorno della scadenza del contratto (1.06.2023), ossia €
600,00/mese come da scrittura transattiva 30.11.2020 - e la spettanza del cumulo della penale giornaliera con l'indennità di occupazione, alla luce del divieto espressamente previsto dall'art. 1383 c.c.
La resistente ha quindi concluso per il rigetto della domanda di parte ricorrente ovvero la determinazione del minore importo spettante.
All'udienza del 5 marzo 2024, le parti, dato atto del procedimento di mediazione in corso, hanno rappresentato che l'immobile risultava occupato da subconduttori e che era quindi necessario ottenere in tempi brevi titolo giudiziale per il rilascio.
Pertanto, hanno chiesto congiuntamente l'emissione di sentenza parziale di rilascio con rimessione della causa in istruttoria sulle questioni economiche.
L'ufficio con sentenza non definitiva in data 5.3.2024 ha:
- dichiarato la risoluzione contrattuale, alla data del 1° giugno 2023, della locazione oggetto di causa;

- ordinato alla in persona del legale rappresentante pro tempore l'immediato CP_1 rilascio dell'immobile locato libero e vacuo da persone e cose nella piena disponibilità dei ricorrenti fissando termine per l'esecuzione ai sensi dell'articolo 56 della legge 392/1978.
La causa è stata con separata ordinanza rimessa in istruttoria sulle questioni economiche conseguenti.
Dopo ulteriori rinvii, all'udienza del 20 marzo 2025, il difensore di parte ricorrente ha dato atto che la mediazione aveva avuto esito negativo e che l'immobile era stato rilasciato con l'ausilio della forza pubblica il 16.1.2025.
La causa è quindi stata discussa all'odierna udienza, presente solo il difensore dei ricorrenti.
Nella nota conclusiva autorizzata depositata in vista dell'udienza, la parte ricorrente ha chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“A seguito della sentenza non definitiva resa nel giudizio riguardante la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio si modificano le conclusioni di cui al ricorso.
1) stante la riconsegna dell'immobile avvenuta il 16/1/2025 dichiarare tenuta la società convenuta al pagamento di una indennità di occupazione pari al canone di locazione
3 inizialmente pattuito nel contratto e pari ad € 1.400,00= mensili dal 01.06.2023 fino alla data del 16/1/2025;
2) condannare la conduttrice al pagamento in favore dei ricorrenti della penale pattuita pari ad
€ 30,00= per ogni giorno di ritardo nella riconsegna del bene dalla data dell'08.09.2023 fino al 16/1/2025, ovvero in quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia ovvero che sarà liquidata in via equitativa;

Con vittoria di spese ed onorari della procedura di mediazione e del presente giudizio.”
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1. Sulla richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione e della penale pattuita
La domanda è fondata nei limiti di cui alla seguente motivazione e merita parziale accoglimento.
Sono documentali o non contestate le seguenti circostanze:
- l'esistenza del contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo, avente oggetto l'immobile sito a Firenze, in via Masaccio 233, piano terra rialzato, originariamente stipulato, in data 28.9.2012, tra il sig. e la sig.ra Parte_1 Persona_1
(a cui, a seguito del decesso, sono subentrati gli odierni ricorrenti), in qualità di locatori, e la in qualità di conduttrice, con decorrenza 1.10.2012 e CP_1 canone di locazione pattuito in € 16.800,00, da corrispondersi in dodici rate mensili di
€ 1.400,00;
- la stipula di un contratto di transazione, in data 30.11.2020, con il quale le parti: i) convenivano una riduzione del canone di locazione a € 600,00 mensili, senza diritto ad aggiornamento ISTAT, a partire dal 1.12.2020, per trenta mesi;
ii) risolvevano consensualmente la locazione alla data del 1° giugno 2023, prevedendo altresì il pagamento di una penale pari a € 30,00 euro per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile;
- il rilascio dell'immobile con l'ausilio della forza pubblica il 16.1.2025, a seguito di sentenza non definitiva di condanna di questo Tribunale;

- il pagamento della penale prevista nella transazione da parte della dal CP_1

1.6.2023 al 8.9.2023.
Tanto premesso, si ritiene di dover accogliere la domanda di parte ricorrente limitatamente alla richiesta di pagamento della penale giornaliera pattuita per il periodo dal 09.09.2023, essendo pacifico il pagamento della penale dal 1.6.2023, data di cessazione del contratto, al
4 8.9.2023, e fino al 15.1.2025, essendo il giorno seguente avvenuto il rilascio forzoso dell'immobile.
Non sussiste invece il diritto all'indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. nel periodo successivo alla scadenza contrattuale e fino al rilascio.
Tale disposizione, infatti prevede che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
In tal modo, il legislatore ha predeterminato una forma minima di risarcimento per la mancata disponibilità del bene, consistente nell'ammontare del canone dovuto in costanza di rapporto e per cui il locatore è esonerato dalla prova del pregiudizio subito, salva la possibilità di ottenere il risarcimento del maggior danno che lo stesso dimostri di aver patito a causa della mora del conduttore.
Ritiene il Tribunale che tale disposizione non escluda la facoltà delle parti di prevedere il pagamento di una penale in caso di ritardo nel rilascio dell'immobile.
La clausola penale ha infatti la funzione di predeterminare in via convenzionale l'entità del pregiudizio derivante dal ritardo nel rilascio.
La penale ovviamente potrà essere prevista in primo luogo per forfettizzare il maggior danno ai sensi dell'art. 1591 c.c.. In tale ipotesi, non sussiste alcun dubbio circa la cumulabilità dell'indennità per la mancata restituzione del bene ex art. 1591 c.c. e l'importo pattuito tra le parti a titolo di penale. Quest'ultima, infatti, costituisce una forfettizzazione solo del maggior danno subito dal locatore, ulteriore a quello preventivamente quantificato dal legislatore nella misura corrispondente all'ammontare dei canoni dovuti in costanza di rapporto.
All'opposto non può dubitarsi della facoltà delle parti di prevedere una penale per così dire omnicomprensiva del pregiudizio sofferto.
Una tale scelta infatti non contrasta con alcuna disposizione inderogabile cosicché la relativa clausola è senz'altro valida.
Ne segue che in tale ultima evenienza in caso di ritardato rilascio è dovuto solo il pagamento della penale.
Venendo alla presente fattispecie si ritiene che la penale pattuita abbia la suddetta funzione omnicomprensiva.
Con la transazione del 30.11.2020 le parti hanno espressamente previsto l'obbligo per la conduttrice di restituire dell'immobile alla data del 1.6.2023, con l'impegno della stessa a corrispondere una penale di € 30,00 per ogni giorno di ritardo nel rilascio. I contraenti,
5 dunque, mediante tale clausola penale, hanno predeterminato in via convenzionale le conseguenze risarcitorie derivanti dal ritardo nel rilascio dell'immobile concesso in godimento, quantificandole diversamente rispetto a quanto previsto dall'art. 1591 c.c., ovvero ricorrendo ad un parametro differente dall'ammontare dei canoni dovuti per la locazione, senza far salva l'applicabilità dell'art. 1591 c.c. né convenendo, ex art. 1382 c.c., la risarcibilità del danno ulteriore.
Né potrebbe giungersi ad una diversa conclusione, valorizzando, come si legge nelle note conclusive di parte ricorrente, l'art. 1383 c.c. nella parte in cui ammette il cumulo tra la prestazione principale e la penale pattuita per il semplice ritardo nell'adempimento.
Nel caso di specie, infatti, la prestazione principale, per il cui ritardo nell'adempimento i contraenti hanno pattuito la clausola penale, non è quella di pagamento dell'indennità di occupazione commisurata al canone, bensì il rilascio dell'immobile a seguito della risoluzione del contratto.
Ed è ovvio che il rilascio può cumularsi con il risarcimento del danno da ritardo.
La debenza esclusivamente della penale trova poi giustificazione anche attraverso un'analisi meramente economica della fattispecie.
La penale pattuita infatti comporta un esborso su base mensile di 900 € (€ 30x30), importo sensibilmente superiore al canone così come convenuto con la transazione del 30 novembre
2020, pari a 600 € mensili.
In tale contesto prevedere il cumulo tra indennità di occupazione, che tra l'altro il ricorrente assume pari a 1.400 €, applicando il canone pattuito prima dell'accordo transattivo e la penale, porterebbe a risultati economici inaccettabili, tanto che sarebbe doveroso per l' ufficio avvalersi del potere di riduzione della penale di cui all'articolo 1384 del codice civile, attesa la manifesta, in ipotesi, eccessiva onerosità della penale.
Pertanto, spetta alla parte locatrice solo il pagamento della penale, pari a € 30,00 per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile, e cioè dal 09.09.2023 al 15.1.2025
Il credito di parte ricorrente va pertanto quantificato in € 14.820,00.
Resta quindi assorbita ogni questione inerente l'entità della indennità di occupazione.
Sull'importo di cui sopra sono dovuti interessi legali ex art. 1384, IV co. c.p.c., dalla data di deposito del ricorso (5.12.2023), in difetto di pregresso atto di costituzione in mora, sino al soddisfo.

2. Sulle spese condominiali
6 I ricorrenti, con la nota difensiva depositata in vista dell'odierna udienza, nel quantificare il complessivo credito vantato, indicano anche l'importo di € 659,99, quale quota spese condominiali dovute per l'esercizio 1.1.2023-31.12.2023.
Tale credito peraltro non è indicato nelle conclusioni precisate nell'atto difensivo.
Pertanto, trattandosi di una pretesa non oggetto di rituale domanda, sulla stessa non può entrarsi nel merito.

3. Le spese di lite
Tenuto conto del limitato accoglimento della domanda, e quindi della parziale reciproca soccombenza, le spese di lite vengono compensate nella misura della metà tra le parti ai sensi dell'art. 92 c.p.c..
Nel caso di specie, infatti, trovano applicazione i consolidati principi della giurisprudenza di legittimità secondo cui la nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione parziale o totale tra le parti delle spese processuali (art. 92, comma 2, c.p.c.), si verifica - anche in relazione al principio di causalità - nelle ipotesi in cui vi è una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate e che siano state cumulate nel medesimo processo fra le stesse parti, ovvero venga accolta parzialmente l'unica domanda proposta, sia essa articolata in un unico capo o in più capi, dei quali siano stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri, ovvero quando la parzialità dell'accoglimento sia meramente quantitativa e riguardi una domanda articolata in un unico capo (ex multis, Cass. Civ. n. 4587 del 11/02/2022; Cass. Civ.,
n. 22132 del 14/10/2020; Cass. Civ., n. 20888 del 22/08/2018).
Parte ricorrente ha invece diritto al rimborso della residua parte, considerando l'accertamento finale di un significativo saldo debitorio a carico della e quindi della sua CP_1
soccombenza sul punto.
Le spese di lite vengono liquidate come nel dispositivo, in applicazione del D.M. n. 55/2014 e ssmmii, tenuto conto dello scaglione corrispondente al valore della causa (5.201,00 –
26.000,00) e dell'attività difensiva effettivamente svolta.
Si giustifica una liquidazione al di sotto dei parametri per la fase di trattazione ed istruttoria, attesa la natura documentale della lite e la mancata assunzione di prove costituende.


P.Q.M.



Visti gli artt. 429 e 447-bis c.p.c.
7 il Tribunale ordinario di Firenze, II sezione civile in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) CONDANNA in persona del legale rappresentante pro tempore, al CP_1
pagamento in favore di , e Parte_1 Parte_1 Parte_1
, dell'importo di € 14.820,00 (€ 30,00 x 494 giorni) oltre interessi legali come in
[...]
parte motiva;

2) RIGETTA la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione;

3) COMPENSA le spese di lite nella misura della metà e CONDANNA in CP_1
persona del legale rappresentante pro tempore, a rimborsare in favore dei sig.ri
la restante parte;
Pt_1
4) LIQUIDA le spese legali per l'intero (2/2), comprese le spese per la mediazione, in €
6.800,00, oltre rimborso forfettario delle spese generali al 15% I.V.A. e C.P.A. come per legge ed esborsi di € 923,56 (CU+notifiche+spese organismo mediazione).
Provvedimento redatto con la collaborazione della dott.ssa Francesca Grasso M.O.T.

Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
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