N.R.G.A.C. 1730/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, nella persona della dott.ssa
Ottavia Urto, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al N.R.G. 1730/2020 avente ad oggetto: locazione ad uso non abitativo
TRA
(C.F.: ), rappresentato e difeso, giusta Parte_1 C.F._1 procura in calce al ricorso introduttivo, dall'Avv. Alessandro Rosa, presso il cui studio, sito in Castrovillari (CS), Corso Garibaldi n. 333, è elettivamente domiciliato
- PARTE RICORRENTE -
CONTRO
(P.IVA: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Catanzaro, presso la cui sede, sita in Catanzaro, alla Via
Gioacchino Da Fiore n. 34, è legalmente domiciliato
- PARTE RESISTENTE-

CONCLUSIONI
Come da scritti difensivi e note depositate per l'udienza del 4.04.2025, tenuta con la modalità di “trattazione scritta” ai sensi dell'art. 127 – ter c.p.c.
pagina 1 di 10 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ritualmente notificato, conveniva in giudizio, Parte_1 dinnanzi all'intestato Tribunale, il , al fine di Controparte_1 sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale di Catanzaro, contrariis reiectis, in accoglimento della domanda formulata dall'istante, dichiarato il convenuto unico ed esclusivo responsabile di tutti i danni Controparte_1 di cui in narrativa, condannare lo stesso all'integrale risarcimento degli stessi, e quindi al pagamento in favore dell'istante dell'importo di € 40.580,00 oltre IVA, o di quello maggiore o minore di risulta, nonché di quello di €. 56.147,00, a titolo di canoni di locazione ad oggi scaduti e non pagati, oltre le somme dovute per i canoni che andranno a scadere fino all'effettivo rilascio degli immobili, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del 9.1.2018 e fino all'integrale soddisfo. Con vittoria di spese e competenze tutte del giudizio, oltre rimborso forfetario spese generali, cap ed iva come per legge”.
A fondamento della domanda, il ricorrente – premesso di aver concesso in locazione, con contratto del 19.07.1990, n. 1330/90, registrato in data
23.07.1990, al n. 334/1-3, al Comune di Castrovillari, i locali ubicati ai piani terra, primo, secondo e terzo, dell'immobile di sua proprietà sito in Castrovillari,
C.da Schiavello, censito catastalmente al N.C.E.U., al Foglio n. 28, Particella 176,
Sub 2, 3, 4, 15 e 16, da destinare a sede dell'Ufficio Circoscrizionale del Lavoro – deduceva: che il contratto di locazione stipulato dalle parti prevedeva un canone annuo complessivo di Lire 68.000.000; che, dall'anno 1991, il secondo ed il terzo piano del predetto immobile erano stati adibiti a sede dell'Ufficio del Giudice di
Pace di Castrovillari, con canone mensile di locazione relativo ai suddetti piani che, decurtato del 15% ai sensi della L. n. 89/2014, era convenuto per €
1.936,15; che a far data dall'01.08.2015, per effetto di quanto previsto dall'art. 1, comma 526 della L. n. 190/2014, era subentrato il al Controparte_1
Comune di Castrovillari, quale nuovo conduttore dell'immobile; che nel dicembre
2017, gli Uffici del Giudice di Pace di Castrovillari erano stati traferiti nei locali del vecchio Palazzo di Giustizia, sito in Piazza Schettini;
che, pertanto, in data
05.01.2018, la dott.ssa , direttore amministrativo del Tribunale di Persona_1
pagina 2 di 10 Castrovillari, consegnava le chiavi dell'immobile all'odierno ricorrente, il quale, all'esito di un sopralluogo eseguito in contraddittorio, faceva constatare ed annotare nel verbale all'uopo predisposto, la necessità che l'Amministrazione ripristinasse lo stato dell'immobile esistente all'inizio del rapporto di locazione;
che, in data 9.01.2018, il sig. , facendo presente che prima della Pt_1 riconsegna sarebbe stato necessario procedere all'esecuzione di determinati lavori, consegnava nuovamente le chiavi dell'immobile alla dott.ssa , Persona_1 unitamente a documentazione fotografica dei danni arrecati all'immobile dall'omessa manutenzione del bene condotto in locazione;
che, in data
31.01.2018, a seguito di istanza inoltrata dal Tribunale di Castrovillari, il
OO.PP. di Calabria e Sicilia trasmetteva una Controparte_2 stima analitica dei lavori necessari per il ripristino dei locali per un importo complessivo di € 14.682,56 oltre IVA;
che, in data 12.04.2018, veniva redatto un formale accordo transattivo, nel quale si conveniva che i locali sarebbero stati rilasciati in favore del locatore nello stato esistente al momento dell'inizio del rapporto di locazione, accordo non sottoscritto dal Presidente f.f. del Tribunale di
Castrovillari; che il convenuto non aveva inteso definire bonariamente CP_1 la vicenda, nonostante svariati solleciti, e che, per tale ragione, il ricorrente intendeva ottenere il risarcimento dei danni arrecati all'immobile nonché il pagamento dei canoni locativi maturati a partire dal mese di gennaio 2018, non avendo mai accettato la riconsegna del bene locato.
Per tali ragioni agiva in giudizio, rassegnando le conclusioni Parte_1 innanzi esposte.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 21.07.2020, si costituiva in giudizio il , Controparte_1 eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità della domanda, stante il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5 del D.lgs. n.
28/2010.
Nel merito, deduceva l'infondatezza della domanda avversaria, evidenziando: che l'unico ed esclusivo responsabile dei danni lamentati dal sig. era il Pt_1
Comune di Castrovillari, con il quale il ricorrente aveva stipulato il contratto di pagina 3 di 10 locazione del 19 luglio del 1990; che tutte le spese necessarie per i locali destinati a sede degli uffici giudiziari e per le pigioni, ai sensi dell'art. 1 della L. n.
392/1941, erano a carico dei Comuni sino al 31 agosto 2015; che, a partire dal settembre 2015, ai sensi della L. n. 190/2014, il Ministero della Giustizia era subentrato al Comune di Castrovillari nel rapporto di locazione;
che il CP_1 convenuto aveva dunque occupato i locali per cui è causa solo dall'1.09.2015 fino al 5.01.2018 e che, pertanto, l'inadempimento contrattuale del
[...]
che aveva condotto in locazione tali immobili dal 19.07.1990 al CP_3
31.08.2015, non poteva ricadere sul;
che lo stato Controparte_1 dell'immobile alla data del subentro risultava identico a quello constatato al momento del rilascio dei locali (come da verbale della Conferenza Permanente del
6.02.2018, in cui si dava atto che i locali non erano mai stati oggetto di alcuna manutenzione); che, inoltre, come previsto dall'art. 6 del contratto di locazione in esame, il ricorrente, in caso di omissione della manutenzione ordinaria da parte del conduttore, avrebbe potuto provvedervi direttamente, prelevandone la spesa dal deposito cauzionale versato dal Controparte_3
Contestava, infine, il quantum della domanda risarcitoria ed eccepiva l'infondatezza della domanda di pagamento dei canoni maturati dopo il rilascio dell'immobile, evidenziando che la successiva restituzione delle chiavi al direttore amministrativo del Tribunale di Castrovillari non avrebbe assunto alcun rilievo dal punto di vista giuridico, considerato altresì che il sig. aveva accesso Pt_1 all'immobile di sua proprietà in totale autonomia.
In virtù di quanto innanzi esposto, il MINISTERO DELLA GIUSTIZIA chiedeva, in via preliminare, il differimento dell'udienza per chiamare in causa il
[...]
, quale unico responsabile per i fatti di causa e, nel merito, il rigetto CP_3 della domanda attorea, in quanto inammissibile ed infondata in fatto e diritto, con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Il precedente G.I., rilevata la tardività della costituzione in giudizio del CP_1 resistente, rigettava l'istanza di chiamata in causa del terzo formulata dal convenuto ed assegnava alle parti un termine di quindici giorni per l'esperimento della procedura di mediazione.
pagina 4 di 10 Esperita con esito negativo la procedura media-conciliativa (cfr. verbale negativo di mediazione), la causa veniva istruita mediante prova per testi e consulenza tecnica d'ufficio.
In data 20/06/2023, la causa veniva riassegnata allo scrivente magistrato che, ritenuta matura per la decisione, con ordinanza del 19.10.2024 la rinviava all'odierna udienza per la discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., con la modalità della “trattazione scritta” ex art. 127-ter c.p.c..
***
Venendo al merito, il ricorrente, , ha agito nei confronti del Parte_1
, subentrato al come conduttore Controparte_1 Controparte_3 degli immobili oggetto del contratto di locazione, domandandone sia la condanna al risarcimento degli asseriti danni arrecati ai locali a causa dell'omissione della manutenzione ordinaria, sia la condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio, a far data dal gennaio 2018.
Dalla documentazione di causa, emerge che il contratto di locazione in cui è subentrato il convenuto era stato stipulato in data 19.07.1990 e CP_1 prevedeva una durata novennale, con decorrenza dal 01.01.1991 (cfr. all. della produzione di parte ricorrente).
Sebbene la locazione sia cessata alla scadenza dei nove anni, tuttavia, prima il
Comune di Castrovillari e poi il Ministero della Giustizia a partire dall'01.09.2015, hanno continuato ad occupare gli immobili di proprietà del sig.
. Pt_1
Quanto alla domanda di risarcimento dei danni arrecati all'immobile, giova rammentare che, in tema di responsabilità contrattuale, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, colui che agisce per l'adempimento o per la risoluzione o, come nella specie, per il risarcimento del danno deve dare la prova della fonte negoziale del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento di controparte, mentre è a carico del debitore l'onere di dare la prova del fatto estintivo ovvero del fatto impeditivo o modificativo.
pagina 5 di 10 Nel caso - che qui viene in rilievo - di risarcimento del danno per l'inadempimento o per l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore ex art. 1590 c.c. di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il normale deterioramento per uso conforme al contratto, sul locatore incombe l'onere di fornire la prova del fatto costitutivo del diritto vantato, ossia il deterioramento (eccedente quello derivante dall'uso o vetustà) intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile (Cass. Civ., sez.
III, ordinanza n. 6387/2018).
, a sostegno della domanda spiegata, ha prodotto in giudizio Parte_1 sia una consulenza tecnica di parte sia il verbale di consistenza redatto e sottoscritto dalle parti al momento del rilascio, con i quali sono stati rilevati una serie di danni asseritamente causati all'immobile e riscontrati al momento della riconsegna del cespite al proprietario, quantificando in € 40.580,00 (oltre IVA) il costo dei lavori necessari per rispristinare lo stato originario del bene stesso.
Più segnatamente, secondo la prospettazione attorea, i lavori che il CP_1 avrebbe dovuto eseguire per restituire il bene in perfetto stato locativo consistono: nella rimozione e smaltimento di cavi telefonici, cavi elettrici, centraline e canaline in plastica;
nella pulizia e tinteggiatura delle pareti dei locali;
nella pulizia e verniciatura dei termosifoni;
nel rifacimento degli sportelli dei vani collettori in legno;
nella fornitura e posa di nuove serrature delle porte interne;
nella pulizia dei pavimenti;
nella sostituzione dei pezzi igienico sanitari dei bagni e della rubinetteria;
nel ripristino dell'impianto elettrico, idrico e telefonico e degli infissi esterni;
nella fornitura e posa in opera degli sportelli di chiusura dei contatori del metano;
nella fornitura e posa di serrature per i portoncini di ingresso all'unità immobiliari e nella tinteggiatura delle ringhiere dei balconi (cfr. all. della produzione di parte ricorrente).
Ebbene, i danni lamentati dal ricorrente non possono considerarsi eccedenti il normale deterioramento per l'uso dell'immobile conformemente alle pattuizioni contrattuali, in quanto riconducibili alla normale usura.
Il Consulente tecnico d'ufficio, Ing. , all'esito delle operazioni Persona_2 peritali, ha appurato che sia gli infissi che le pareti e le murature si trovano in un pagina 6 di 10 normale stato di degrado “dovuto al normale decorrere del tempo e delle stagioni” e al “normale uso che un ufficio pubblico manifesta dopo anni di attività pubblica” e che “una normalissima manutenzione può ripristinare” lo stato degli ambienti;
e, pur avendo accertato la presenza di macchie di ruggine sui pavimenti, ha comunque individuato quale rimedio una normale pulizia con prodotti chimici
(cfr. relazione tecnica d'ufficio).
Non ha invece potuto quantificare gli altri danni lamentati dal ricorrente, dal momento che all'interno dei locali erano in corso dei lavori di ristrutturazione che hanno mutato lo stato dei luoghi, non consentendo, pertanto, di valutare lo stato ante operam.
Anche ritenendo provati gli ulteriori danni descritti nella perizia di parte e nel verbale di consistenza, deve in ogni caso escludersi che si tratti di danni eccedenti il normale uso cui erano destinati gli immobili locati, considerato che gli stessi erano adibiti a pubblici uffici: la necessità di procedere alla rimozione di cavi e fili elettrici o alla pulizia e verniciatura dei termosifoni e delle ringhiere dei balconi, al rifacimento degli sportelli dei vani collettori in legno o, ancora, alla posa in opera di nuove serrature delle porte è addebitale al normale utilizzo e alla normale usura dell'immobile conformemente alla destinazione dello stesso, soprattutto ove si consideri la notevole durata della locazione, che ha avuto inizio nel 1991.
Al riguardo, secondo ripetuto orientamento della giurisprudenza di legittimità,
“il conduttore, quando restituisce la cosa locata, è esonerato delle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa, qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto” (cfr. Cass. n. 15839/2022).
Il locatore, infatti, non può pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato e, pertanto, il conduttore non è tenuto a ripristinare lo stato dell'immobile nelle condizioni in cui l'ha ricevuto, atteso che il ripristino assicurerebbe al locatore il vantaggio di non sopportare l'onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, già compensato in parte dal canone di locazione.
Si osserva, inoltre, che ai fini del risarcimento del danno ex art. 1590 c.c. è
pagina 7 di 10 necessario non soltanto dimostrare che il danno sia derivato causalmente da un uso non conforme a quello previsto in contratto, ma anche che tale danno abbia in concreto arrecato una lesione al patrimonio del creditore.
Sul punto, la Suprema Corte ha di recente ribadito che, in tema di locazione ad uso diverso, l'obbligazione gravante sul conduttore di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta (art. 1590 c.c.) non obbliga automaticamente al risarcimento del danno se in concreto non ne è derivato un danno effettivo al patrimonio del locatore. La prova dei danni derivanti dal deterioramento dell'immobile non è, dunque, di per sé sufficiente, dovendo il locatore dimostrare anche la diminuzione del valore economico del bene rientrato nel suo patrimonio ovvero l'incremento dei costi di ristrutturazione derivanti dalla mancata manutenzione ordinaria (cfr. Cass. civ., sez. III - 27/11/2023, n. 32836).
Nella fattispecie, il ricorrente non ha fornito alcuna prova del concreto pregiudizio subito, limitandosi ad allegare la presenza di danni riconducibili, nel caso in esame, al deterioramento del bene determinato da un uso normale dello stesso.
Trattandosi di danni che rientrano nel normale degrado d'uso, la domanda risarcitoria proposta da parte ricorrente è infondata e non merita accoglimento.
Parimenti infondata è la domanda di pagamento dei canoni non corrisposti dall'9.01.2018 fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Al riguardo, è incontestato che il rilascio degli immobili e la consegna delle chiavi siano avvenuti in data 05.01.2018, in seguito al trasferimento degli Uffici del
Giudice di Pace di Castrovillari presso il vecchio Palazzo di Giustizia, e che, all'esito del sopralluogo congiunto, il sig. , in data 09.01.2018, abbia Pt_1 riconsegnato le chiavi alla dott.ssa , direttore amministrativo del Persona_1
Tribunale di Castrovillari, al fine di consentire al di Controparte_1 eseguire i lavori di ripristino degli immobili.
Ebbene, si rammenta che, alla scadenza del contratto, il conduttore può evitare di essere costituito in mora anche a mezzo di un'offerta non formale al locatore che, se illegittimamente rifiutata da quest'ultimo, esclude la mora del conduttore nell'adempimento dell'obbligo di restituzione, e conseguentemente, esclude per il conduttore l'obbligo di pagare al locatore il corrispettivo convenuto previsto pagina 8 di 10 dall'art. 1591 riferendosi detta norma espressamente al «conduttore in mora» (cfr.
Cass. n. 6090/2002; Cass. n. 2419/1999).
Nel caso di specie, il ha provveduto a riconsegnare il Controparte_1 bene al locatore, come si evince dal verbale di consistenza relativo allo stato degli immobili.
In presenza di una valida offerta di rilascio, come nella specie, occorre a questo punto accertare se il rifiuto da parte del ricorrente, manifestato implicitamente mediante la riconsegna delle chiavi al Ministero, avvenuta in data 09.01.2018, possa ritenersi giustificato e, come tale, idoneo a costituire in mora il conduttore, poiché solo in tale ultimo caso può essere riconosciuto il diritto del locatore al pagamento dell'indennità di occupazione.
Sul punto, occorre richiamare l'orientamento consolidato della Suprema Corte secondo cui “nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano
l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all' art. 1590 c.c. Nel secondo caso, invece, poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.”
Alla luce dei principi richiamati, nel caso in esame, non può che concludersi che il rifiuto del ricorrente di ricevere gli immobili che aveva concesso in locazione sia pagina 9 di 10 senz'altro illegittimo, in quanto come già osservato, al momento del rilascio, i locali si trovavano in uno stato di normale degrado d'uso che certamente non ha intaccato la struttura materiale delle unità immobiliari locate.
Dall'illegittimità del rifiuto, discende l'insussistenza della mora debendi del conduttore nella riconsegna degli immobili oggetto della locazione e dunque l'insussistenza dell'obbligo di quest'ultimo di versare gli importi di cui all'art. 1591 c.c..
Le spese del presente giudizio seguono il criterio generale della soccombenza e, stante il rigetto delle domande attoree, sono poste a carico di Parte_1
, e considerate la natura, il valore (indeterminabile), la complessità delle
[...] questioni, si liquidano in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. n. 55/2014
(così come modificato con D.M. n. 147/2022), applicando i valori tabellari minimi, in complessivi € 3.809,00 a titolo di compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A.
Per le medesime ragioni, sono poste definitivamente a carico di parte ricorrente le spese di C.T.U., così come liquidate con separato decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) RIGETTA le domande attoree;

2) CONDANNA LA al pagamento, in favore del Parte_1 Controparte_1
, delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in complessivi
[...]
€ 3.809,00 a titolo di compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A.
3) PONE le spese di C.T.U. definitivamente a carico di . Parte_1
Così deciso in Catanzaro, lì 4.04.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Ottavia Urto
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