Tribunale di Catania III Sezione Civile
R.G.A.C. 5639/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di CATANIA
III Sezione Civile
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R.G.A.C. 5639/2022
_____________________
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandro Rizzo ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile promossa da:
) con il patrocinio dell'avv. FRANCESCO GIOVANNI Parte_1 C.F._1
ENRICO FICHERA, elettivamente domiciliato in VIA FRANCESCO CRISPI 225, CATANIA
contro

( ) con il patrocinio dell'avv. MICHELE MARIA CP_1 C.F._2
GIORGIANNI e dell'avv. SALVATORE NERI, elettivamente domiciliato in VIA GABRIELE
D'ANNUNZIO 41, CATANIA
) contumace Controparte_2 C.F._3

1 Tribunale di Catania III Sezione Civile
R.G.A.C. 5639/2022
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I
Conclusioni come da verbale di udienza dell'11 aprile 2025, in questa sede da intendersi integralmente richiamato.
II
Il Tribunale esamina le domande ed eccezioni formulate dalle parti.
A
In rito, non merita accoglimento l'eccezione formulata dal convenuto al § I) della CP_1 comparsa di costituzione e risposta.
Ai sensi dell'art. 111, co. I c.p.c., se nel corso del processo si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie, salvo il diritto del successore a titolo particolare di intervenire nel giudizio ex artt. 105 e 111, co. III c.p.c.
Nel caso in esame, la citazione introduttiva del presente giudizio è stata notificata al convenuto contumace in data 9 maggio 2022, mentre è pacifico che quest'ultimo abbia Controparte_2 alienato a terzi ogni diritto sull'immobile per cui è causa – trattasi dell'appartamento per civile abitazione posto al piano terra dell'edificio di via Ingegnere 126 in Catania, con annessa legnaia, censito in catasto al foglio 13, particella 647, subalterno 5 – con atto di donazione del 24 giugno 2022
e, dunque, in data successiva alla pendenza della lite, la quale prosegue pertanto tra le parti originarie del giudizio.
B
Nel merito, osserva il Tribunale quanto segue.
1
Lamenta che l'area comune posta a nord del fabbricato per cui è causa – il cui Parte_1 appartamento ubicato ai piani primo e secondo, nonché la terrazza di copertura al secondo piano ed annesso garage (censiti al locale catasto al foglio 13, particella 647, subalterni 4 e 2) sono di proprietà del suddetto attore – sarebbe stata illegittimamente occupata dalle parti convenute, in spregio al diritto di pari uso vantato dalla ai sensi dell'art. 1102 c.c.: trattasi, in particolare, del camminamento Pt_1 che conduce all'ingresso pedonale all'immobile da via Trecastagni.
La censura è infondata.
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Come accertato dal consulente tecnico d'ufficio nominato dal Tribunale, infatti, “[…] l'area in questione risulta fruibile da tutti i condomini, difatti l'attrice può accedervi tramite un cancelletto di, ferro dal proprio giardino sul lato nord-est del lotto, mentre i convenuti possono accedervi da una porta del locale lavanderia, nonché da un ulteriore cancelletto in ferro dalla recinzione che delimita la loro proprietà […]” (cfr. pagg. 12-13 della consulenza tecnica d'ufficio).
Non ravvisandosi nel caso di specie alcuna violazione di diritti soggettivi di sorta, la relativa domanda di riduzione in pristino dei luoghi è pertanto respinta.
2
Con riguardo alle doglianze esposte da parte attrice ai §§ b) e c) di pagg.

2-3 della citazione, il perito d'ufficio, previo esame dei luoghi e dei documenti prodotti dalle parti, ha rilevato che “[…] i manufatti in questione indicati nella lettera b) risultano essere la veranda adibita a lavanderia e la veranda adibita a cucina entrambe realizzate da parte convenuta […]”; “[…] il manufatto di cui alla lettera c) risulta essere l'unità esterna di un climatizzatore che serve la zona cucina di parte convenuta
[…]”; “[…] entrambi i manufatti di cui alla lettera b) non rispettano le distanze di cui all'art. 907 C.C. (distanza di 3 metri in appiombo dallo sporto della veduta del piano superiore). L'altezza di entrambe le costruzioni dovrebbe pertanto essere ridotta di circa 1,5 metri, ma ciò le renderebbe inabitabili;
pertanto, […] dovranno essere demolite con i costi indicati nell'apposita sezione del computo metrico estimativo di cui all'allegato N […]” all'elaborato peritale agli atti del processo (cfr. pag. 13 della consulenza tecnica d'ufficio).
Per quanto concerne i manufatti di cui al superiore punto b), la convenuta costituita ha eccepito che, prima dell'edificazione della costruzione per cui è causa, parte attrice assentì al suo posizionamento nell'attuale ubicazione, di talché la stessa non potrebbe oggi legittimamente dolersi di alcuna violazione della distanza prescritta dall'art. 907 c.c.
Senonché, l'obbligo di costruire a non meno di tre metri dalle vedute dirette aperte nella costruzione esistente sul fondo vicino, di cui all'art. 907 c.c., ha natura assoluta e va osservato anche quando l'erigenda costruzione non sia tale da impedire di fatto l'esercizio della veduta, mentre una valutazione circa l'idoneità dell'opera ad ostacolare il diritto di veduta può venire in rilievo soltanto quando si intenda erigere un manufatto diverso da una costruzione in senso tecnico (Cass. 12033/2011; Cass. 12299/1997): ne consegue che la presunta sottoscrizione, da parte della , degli elaborati Pt_1 progettuali relativi all'edificazione in contesa non possono assurgere a valido ed efficace consenso in relazione alla deroga delle distanze legali in oggetto, che hanno – in ragione di quanto sopra esposto – valore assoluto ed inderogabile.
Non può peraltro trascurarsi che la sottoscrizione attribuita a parte attrice, di cui al doc. 1 allegato alla memoria ex art. 183, co. VI, 2) c.p.c., è stata tempestivamente disconosciuta dalla Pt_1 nella successiva memoria ex art. 183, co. VI, 3) c.p.c., ai sensi dell'art. 214 c.p.c., senza che parte convenuta abbia formulato alcuna istanza di verificazione, con quanto ne consegue, pertanto, in ordine all'inutilizzabilità del citato documento ai fini della presente decisione.
Non si ravvisa, al contrario, alcuna violazione di distanze legali o regolamentari in relazione al
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posizionamento, da parte della , dell'unità esterna del condizionatore sulla parete del corpo di CP_1 fabbrica principale (cfr. fotografia n. 18 in allegato alla consulenza tecnica d'ufficio), alla luce delle condivisibili osservazioni formulate dal consulente tecnico d'ufficio a pag. 14 del proprio elaborato.
Tutto ciò detto, rammenta il Tribunale che le distanze fra le costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di guisa che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell'applicazione della disciplina in materia per equo contemperamento degli appositi interessi: pertanto, in caso di costruzione realizzata senza l'osservanza delle distanze legali o regolamentari, il diritto del vicino alla riduzione in pristino consegue ipso iure (Cass. 213/2006) ed il giudice deve ordinare incondizionatamente la riduzione in pristino, ancorché questa possa incidere sulle parti dell'edificio regolari (Cass. 8691/2017).
Pertanto, alla luce delle considerazioni sopra illustrate, devono condannarsi e CP_1
a demolire i manufatti di cui al punto b) del primo capoverso del presente capo di Controparte_2 motivazione – vale a dire, “[…] la veranda adibita a lavanderia e la veranda adibita a cucina entrambe realizzate da parte convenuta […]” presso il proprio immobile – il tutto, mediante esecuzione delle relative opere meglio descritte nel computo metrico estimativo in allegato N alla consulenza tecnica d'ufficio.
3
Deve ritenersi fondata anche la doglianza esposta al § d) di pag. 3 della citazione.
Come rilevato dal perito d'ufficio a pag. 14 del proprio elaborato, infatti, “[…] parte convenuta ha posto le proprie vasche di riserva idrica all'interno di un vano tecnico inizialmente adibito al ricovero della centrale termica che serviva tutto il fabbricato e che, al momento dei sopralluoghi esperiti, evidentemente era stata dismessa. L'allocazione delle vasche di riserva idrica […] non varia la destinazione d'uso del locale che continua ad essere un locale tecnico;
tuttavia, le vasche di parte convenuta e la relativa autoclave hanno interamente occupato lo spazio disponibile;
pertanto, parte attrice è impossibilitata a fruire parimenti del locale in questione […]”.
Ai sensi dell'art. 1102 c.c., ciascuno partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Nell'ambito del condominio negli edifici, la condotta di un condomino eccedente la normale utilizzabilità delle cose comuni comporta un esagerato rafforzamento del proprio godimento determinando una pregiudizievole invadenza nei coesistenti diritti degli altri assegnatari: in particolare, l'uso della res comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del consistente nella CP_3 stabile e pressoché integrale occupazione di un "volume tecnico" dell'edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprietà
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individuale (Cass. 15705/2017).
Nel caso di specie, esclusa l'intercorsa variazione della destinazione d'uso della cosa comune, vi è però prova che essa sia utilizzata in via esclusiva dalle parti convenute, il che lede il buon diritto dell'altro comproprietario ( ) a fare pari uso del vano condominiale ove sono attualmente Parte_1 ubicate le vasche di raccolta d'acqua poste al servizio dell'abitazione dei convenuti (cfr. fotografia n. 6 in allegato alla consulenza tecnica d'ufficio).
Non emerge peraltro alcuna persuasiva prova che l'attuale allocazione delle vasche presso tale area fosse stata acconsentita da parte attrice: da qui, la condanna di e CP_1 CP_2
ad eliminare le suddette vasche dal locale di proprietà comune ed a consegnare a parte attrice
[...] copia delle chiavi di accesso al suddetto vano.
4
È invece infondata la doglianza attorea di cui al § e) di pag. 3 della citazione.
In primo luogo, non emerge alcuna persuasiva prova in ordine all'attività di sopraelevazione della legnaia che la addebita ai convenuti (e che questi ultimi hanno contestato nelle proprie Pt_1 difese, allegando di aver unicamente ristrutturato tale vetusto locale, nel rispetto della volumetria originaria), non sfuggendo peraltro che la stessa ispezione dei luoghi da parte del perito ha consentito di escludere l'esistenza di una qualche seconda elevazione fuori terra rispetto alla primigenia conformazione del fabbricato (cfr. pag. 12 della consulenza tecnica d'ufficio); in ogni caso, non appare sussistere alcuna allegazione e/o prova di presunte violazioni, da parte della e del , CP_1 CP_2 del diritto attoreo di pari uso della cosa comune ex art. 1102 c.c.
5
Venendo al merito della domanda riconvenzionale formulata dal convenuto , CP_1 osserva il Tribunale che l'art. 1127, co. I c.c. consente al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare di sopraelevare, salvo che risulti altrimenti dal titolo. Si tratta pertanto di una norma che può essere derogata mediante una convenzione preesistente alla costituzione del condominio e l'esistenza di una previsione contraria costituisce uno dei possibili limiti al diritto di sopraelevazione riconosciuto dalla legge. Si è chiarito in giurisprudenza che per “titolo” deve intendersi tanto l'atto da cui ha avuto origine il condominio – cioè l'atto con il quale la proprietà dell'edificio è stata per la prima volta frazionata - che una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio (in altre parole, un regolamento di condominio contrattuale, ossia incorporato mediante richiamo in una clausola del contratto di compravendita delle varie porzioni dell'edificio - o successiva, ossia un regolamento condominiale approvato dall'assemblea all'unanimità, trattandosi pur sempre di limiti o divieti all'esercizio di tale diritto, assimilabili ad una servitù altius non tollendi - Cass. 15504/2000).
Nel caso di specie, lamenta la che “[…] l'odierna attrice ha realizzato ampliamenti CP_1 abusivi sulla terrazza dell'edificio, occupando illegittimamente l'area sovrastante l'immobile che però, come da atto di compravendita […], è di proprietà comune. In particolare, la sig.ra ha Pt_1
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innalzato il solaio di copertura dei locali posti al secondo piano, portando l'altezza interna da 1,90 m a 2,70 m, con ulteriore realizzazione di due ampliamenti nella terrazza a livello in corrispondenza al prospetto Sud dell'edificio […]” – il tutto, peraltro, in violazione delle distanze legali (cfr. pagg.

7-8 della comparsa di costituzione e risposta).
L'atto di compravendita del 13 ottobre 1981 – con il quale gli odierni convenuti alienarono a la proprietà del “[…] piano superiore e relativo piano soprastante con terrazza […]” Parte_1 dell'edificio per cui è causa – appare costituire il primo atto di frazionamento della proprietà del fabbricato: in esso, in particolare, venne specificato che restava “[…] in comune l'area soprastante l'edificio. L'acquirente ha però il diritto di sopraelevare di un metro lo sgabuzzino od area limitrofa esistente sulla terrazza soprastante l'appartamento compravenduto […]” (cfr. doc. 3 di parte convenuta).
Ora, alla luce degli accertamenti peritali disposti in corso di causa, se da un lato risulta che la ha sì sopraelevato la terrazza in questione, sebbene “[…] in misura inferiore a quanto Pt_1 consentito […]” dal titolo sopra descritto (cfr. pag. 15 della consulenza tecnica d'ufficio), dall'altro, la medesima attrice “[…] ha eseguito un ampliamento non autorizzato verso sud del detto sgabuzzino di circa 5,50 m2 indicato nell'elaborato grafico di cui all'allegato M […]” dell'elaborato peritale, ed ha altresì “[…] realizzato una veranda non autorizzata al livello terrazza, indicata nell'elaborato grafico di cui all'allegato M […]” suddetto (cfr. pag. 15 della consulenza tecnica d'ufficio) – opere che, nella fattispecie, violano la limitazione convenzionale al diritto di sopraelevazione come convenuta dai condomini nel contratto di compravendita del 13 ottobre 1981, giacché in esso è previsto il diritto in capo all'attrice di sopraelevare il menzionato sgabuzzino (opera che in effetti la stessa ha realizzato, come appurato dal consulente tecnico d'ufficio) o l'area ad esso limitrofa, e non il diritto di eseguire – come la ha fatto – entrambe le opere. Pt_1
Divieti e limiti di sopraelevazione a carico dell'ultimo piano dell'edificio ed a favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edificio, avendo sostanzialmente natura di servitù altius non tollendi, possono essere fatto valere sia dai singoli condomini che dal condominio.
Ora, premesso che ogni eventuale violazione di provvedimenti amministrativi per effetto dell'edificazione di tali manufatti non costituisce oggetto della presente controversia – che verte unicamente in relazione all'esistenza e violazione di posizioni di diritto soggettivo -, difetta agli atti prova dell'unanime consenso dei condomini rispetto all'ampliamento dello sgabuzzino ubicato presso la terrazza di copertura del fabbricato ed all'edificazione, sempre presso tale area, di una veranda, né – in ragione di quanto affermato anche dal perito d'ufficio nel proprio elaborato ed avuto riguardo alle pattuizioni di cui all'atto del 13 ottobre 1981 – può ritenersi che tale attività edificatoria rientri nei limiti convenzionali convenuti dai condomini con riguardo al diritto di sopraelevazione previsto dall'art. 1127, co. I c.c. (che autorizzano il proprietario dell'ultimo piano a sopraelevare lo sgabuzzino o, in alternativa, l'area ad esso adiacente), sicché, in accoglimento della relativa domanda riconvenzionale formulata da , deve condannarsi alla demolizione dei CP_1 Parte_1 suddetti manufatti – il tutto, mediante esecuzione dei lavori meglio descritti nel computo metrico estimativo richiamato dal perito d'ufficio a pag. 16 del proprio elaborato.
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Del pari, deve condannarsi a demolire il garage dalla stessa “[…] edificato […] nel Parte_1 lotto di terreno e rappresentato nell'allegato C [alla perizia d'ufficio]. Detto fabbricato […] non rispetta le distanze imposte dall'art. 14 delle N.T.A. del PRG attualmente vigente, il quale sancisce che in ogni caso la distanza minima tra i fabbricati non può essere inferiore a 12 m […]” (cfr. pag. 16 della consulenza tecnica d'ufficio) – il tutto, mediante esecuzione dei lavori meglio descritti nel computo metrico estimativo richiamato dal perito d'ufficio a pag. 17 del proprio elaborato.
Sul punto, devono richiamarsi le ulteriori considerazioni formulate dal perito d'ufficio a pag. 18 del proprio elaborato, ove questi ha fornito esauriente risposta alle osservazioni del consulente di parte attrice.
Le ulteriori pretese formulate in via riconvenzionale dalla convenuta costituita non meritano accoglimento, dal momento che, in disparte il fatto che ogni eventuale violazione di prescrizioni amministrative in materia edilizia non costituisce (lo si ribadisce) oggetto della presente controversia,
• le doglianze meglio descritte ai §§ c) e d) a pagg. 9 della comparsa di costituzione e risposta appaiono integrare unicamente un più intenso (e, come tale, legittimo) uso della cosa comune da parte del condomino;
Pt_1
• le doglianze di cui al § B) di pagg.

9-10 della comparsa di costituzione e risposta attengono ad infiltrazioni meteoriche le cui causa sono già state da tempo pacificamente rimosse, senza che vi sia gli atti alcuna adeguata e rigorosa prova circa la loro (esclusiva) derivazione causale da porzioni di proprietà esclusiva dell'attrice (assunto, quest'ultimo, comunque contestato dalla
), né una qualche specifica e rituale allegazione del pregiudizio asseritamente patito Pt_1 dalla per effetto di tali deterioramenti (avuto peraltro riguardo agli esiti non Pt_2 convergenti delle deposizioni testimoniali sul punto);
• le doglianze meglio descritte al § C) di pag. 10 della comparsa di costituzione e risposta sono del tutto generiche (oltre che recisamente contestate dalla nelle proprie difese), non Pt_1 sfuggendo che, in linea generale, non è fatto divieto alla parte attrice di accedere alle parti comuni del fabbricato unitamente al proprio cane.
6
Pur a fronte delle reciproche violazioni come sopra accertate, le opposte domande di risarcimento del danno formulate dalle parti costituite devono essere disattese in ragione dell'allegazione del tutto generica in relazione al pregiudizio asseritamente patito.
III
La reciproca soccombenza delle parti giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite e di mediazione ai sensi del co. II dell'art. 92 c.p.c.
Per le medesime ragioni le spese di consulenza tecnica d'ufficio sono definitivamente poste a carico di tutte le parti ed in solido tra loro.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Catania, III Sezione Civile, nella persona del Giudice dott. Alessandro Rizzo, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa:

1. condanna e a demolire i manufatti meglio descritti al capo CP_1 Controparte_2
II, B, 2 della superiore motivazione;

2. condanna e a rimuovere le vasche di raccolta dell'acqua dal CP_1 Controparte_2 vano di proprietà condominiale meglio descritto al capo II, B, 3 della superiore motivazione ed a consegnare a copia delle chiavi di accesso al suddetto vano;
Parte_1

3. condanna a demolire i manufatti meglio descritti al capo II, B, 5 della superiore Parte_1 motivazione;

4. rigetta ogni residua domanda, anche riconvenzionale, formulata dalle parti costituite;

5. compensa le spese di lite e di mediazione;

6. pone le spese di consulenza tecnica d'ufficio definitivamente a carico di tutte le parti ed in solido tra loro.
Così deciso in Catania dalla III Sezione Civile del Tribunale in data 23 luglio 2025.
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