N. R.G. 7266/2014
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Daniela Oliva, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7266/2014 promossa da:
[ ], nata a [...] il [...], e Parte_1 C.F._1
[ , nata a [...] il [...], Parte_2 C.F._2
entrambe residenti in [...], 59, EBOLI (SA), rappresentate e difese dall'Avv. PORTANOVA ANTONELLO [ ed elettivamente C.F._3
domiciliate in VIA DOMENICO GUADALUPO 14, SALERNO
ATTRICI contro
[ ], in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1
p.t., con sede legale in VIA UNIONE SOVIETICA, 11, EBOLI (SA), rappresentata e difesa dall'Avv. IANNIELLO FRANCESCO [ ] ed elettivamente C.F._4
domiciliata in VIALE G. AMENDOLA, 61N 84025 EBOLI (SA)
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di udienza trasmesse in via telematica pagina 1 di 10 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato il 17 luglio 2014, le Sigg.re e Parte_1
rappresentavano: – di essere proprietarie di due consistenze immobiliari situate Pt_2
alla Località Madonna del Carmine, in Eboli (SA), acquistate, con atto pubblico (Doc. 2) del 7 luglio 2010 per Notar (Rep. n. 1457, Racc. n. 1019), dalla Persona_1 [...]
– di aver rilevato, successivamente all'acquisto, una serie di difetti Controparte_1
costruttivi e di finitura tali da compromettere il pieno e legittimo godimento delle predette unità immobiliari;
– di aver chiesto e ottenuto numerosi interventi della
[...]
per porre rimedio alle segnalate problematiche, senza pervenire, però, Controparte_1
a una definitiva risoluzione delle stesse;
– di non aver ricevuto riscontro alla diffida
(Doc. 2) inviata a mezzo raccomandata A/R il 27 agosto 2013 alla Controparte_1
in persona del suo legale rappresentante p.t., con la quale denunziavano i vizi di
[...]
cui prima.
Tanto premesso, le Sigg.re e convenivano in giudizio la Parte_1 Pt_2 [...]
al fine di ottenere la condanna di quest'ultima all'eliminazione Controparte_1
definitiva, attraverso l'esecuzione di lavori a regola d'arte, di tutti i difetti riscontrati o, in subordine, al risarcimento del danno per un importo equivalente agli interventi necessari. Chiedevano, inoltre, la condanna al pagamento di spese e competenze di causa, oltre Generali al 15%, IVA e CPA. CP_2
In data 24 novembre 2014, si costituiva in giudizio la la quale Controparte_1
rappresentava: – che le due consistenze immobiliari acquistate dalle Sigg.re sono Pt_1
state eseguite e completate dalla conformemente sia al Controparte_1
capitolato descrittivo presente nel contratto preliminare di compravendita del 12 dicembre 2007, contratto con il quale le parti si impegnavano, rispettivamente, a vendere e ad acquistare gli immobili, sia alle modifiche richieste dalle attrici in corso d'opera; – che le Sigg.re acquistando gli immobili con atto pubblico del 7 luglio 2010 per Pt_1
Notar (Rep. n. 1457, Racc. n. 1019), hanno accettato gli immobili nello Persona_1
stato di fatto, di diritto e di manutenzione in cui si trovavano;
– che tale accettazione ha pagina 2 di 10 escluso ogni responsabilità ex artt. 1667 e 1668 c.c., secondo cui se il committente accetta l'opera senza riserve, rinuncia al diritto di far valere la garanzia per gli eventuali vizi conoscibili con l'ordinaria diligenza;
– che, ad ogni modo, per eventuali difformità
o vizi non immediatamente conoscibili (c.d. vizi occulti) sono spirati entrambi i termini di cui al precedente combinato, vale a dire sia il termine decadenziale, che impone al committente di denunciare i vizi entro sessanta giorni dalla loro scoperta, sia il termine prescrizionale, secondo il quale l'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dalla consegna dall'opera.
Tanto premesso, la chiedeva l'inammissibilità e/o Controparte_1
l'improcedibilità, ovvero l'infondatezza nel merito della domanda attorea, nonché la condanna delle attrici al pagamento delle spese processuali.
Alla prima udienza del 18 dicembre 2014 le parti si riportavano ai propri scritti difensivi e, su richiesta delle stesse, il Tribunale concedeva i termini di cui all'art. 183 c.p.c., rinviando al 1° luglio 2015.
A seguito del deposito delle note ex art. 183 c.p.c., all'udienza del 1° luglio 2015 il
Tribunale si riservava sulle richieste istruttorie delle parti e, a scioglimento della riserva, provvedeva ad ammettere l'interrogatorio formale del legale rappresentante della
[...]
nonché la prova per testi articolata dalla parte attrice nella memoria ex Controparte_1
art. 183, comma 6°, n. 2, c.p.c.; ammetteva l'interrogatorio delle attrici e la prova per testi richiesta dalla parte convenuta nella memoria ex art. 183, comma 6°, n. 2, c.p.c.; autorizzava le parti alla prova contraria e rinviava al 9 giugno 2016 per l'espletamento degli interrogatori formali.
All'udienza del 9 giugno 2016 si teneva l'interrogatorio formale del legale rappresentante della e delle Sigg.re il Tribunale si Controparte_1 Pt_1
riservava circa la richiesta di revoca dell'ammissione della prova per testi. A scioglimento della riserva, il Tribunale, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 15 novembre 2017.
pagina 3 di 10 In tale udienza, il Tribunale disponeva la revoca dell'ordinanza del 17 giugno 2016 e rinviava all'udienza del 5 giugno 2018 per l'audizione di n. 2 testi per parte.
Alle udienze successive venivano escussi i testi e, a seguito dell'udienza del 18 maggio
2021, veniva disposta CTU al fine di accertare e quantificare i danni subiti dalle attrici con rinvio al 16 novembre 2021 per il conferimento dell'incarico.
Successivamente al giuramento di rito da parte dell'Ausiliare nominato la causa veniva rinviata per il deposito dell'elaborato peritale al 21 giugno 2022.
A seguito del deposito della CTU, l'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni si teneva in modalità cartolare con trattazione scritta.
Durante tale udienza, le parti precisavano le rispettive conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, si rende necessario esaminare le eccezioni sollevate dalla parte convenuta ai sensi degli artt. 1667 e 1668 c.c.
Tali disposizioni regolano la responsabilità dell'appaltatore per difformità e vizi nell'opera eseguita e delineano i rimedi a disposizione del committente.
Trovano, perciò, la loro naturale applicazione nell'ambito del contratto di appalto.
È necessario, dunque, procedere alla qualificazione giuridica del rapporto contrattuale intercorso tra le parti, operazione che è demandata al Giudice al fine di individuare correttamente le norme applicabili alla fattispecie sottoposta al suo esame, indipendentemente dalla qualificazione giuridica prospettata dalle parti.
Pur riconoscendo, in linea con un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. civ. sez. II, n. 5438/2021), che il contratto d'appalto non richiede la forma scritta né ad substantiam né ad probationem – potendo perfezionarsi anche per consenso orale o per facta concludentia – l'esame dei documenti allegati dalle parti, in particolare del contratto preliminare di compravendita e del successivo contratto definitivo, unitamente a quanto dedotto dalle parti, evidenzia in maniera inequivocabile che il negozio posto in pagina 4 di 10 essere dalle parti era finalizzato esclusivamente al trasferimento della proprietà delle due consistenze immobiliari oggetto della controversia.
Ad abundantiam, si noti che, come recentemente ribadito dalla Cass. civ., sez. II, n.
29349/2022, il fatto che il venditore coincida con il costruttore del bene compravenduto non gli attribuisce automaticamente la veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente.
Ne consegue che quest'ultimo non può essere qualificato come committente.
Infine, ad argumentum tantum, anche volendo ammettere per pura ipotesi la presenza di una prestazione di facere accanto a quella di dare, si giungerebbe alla medesima conclusione. Difatti, nei contratti c.d. misti, trova applicazione la disciplina del contratto che presenta gli elementi prevalenti (criterio della prevalenza causale sulla base della volontà delle parti, cfr. Cass. civ., sez. II, n. 17855/2023). Nel caso in esame, tali elementi rientrano pienamente nello schema tipico della compravendita.
Appurato che il rapporto in essere fra le parti è riconducibile al contratto di compravendita, ne consegue che non vi è alcun fondamento per applicare al caso di specie gli artt. 1667 e 1668 c.c., come, invece, prospettato dalla parte convenuta. Stando così le cose, sono da intendersi respinte tutte le eccezioni fondate sul predetto combinato, quali il decorso dei termini – decadenziale e prescrizionale – nonché
l'eventuale rinuncia alla garanzia per aver l'acquirente accettato il bene senza riserve.
Residua, invece, l'applicabilità dell'art. 1669 c.c., disposizione che, a differenza del combinato disposto degli artt. 1667 e 1668 c.c., ha natura extracontrattuale: essa opera non solo nei rapporti tra appaltatore e committente, ma anche a carico del costruttore e a favore dell'acquirente (Cass. civ., sez. II, n. 29349/2022).
La disposizione così stabilisce: «Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento,
l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro
pagina 5 di 10 un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».
Da un punto di vista logico, occorre quindi accertare: – se le unità immobiliari acquistate dalle Sigg.re presentano dei difetti;
– se tali difetti sono di entità tale da poter Pt_1
essere qualificati come gravi ai sensi dell'art. 1669 c.c.; – se la denunzia di tali difetti è avvenuta entro un anno dalla loro scoperta;
– se, infine, l'azione è stata proposta dalle attrici entro un anno dalla denunzia.
La relazione tecnica fornisce un quadro dettagliato delle difformità e dei vizi costruttivi delle unità immobiliari delle Sig.re evidenziando carenze strutturali e funzionali Pt_1
che incidono sulla salubrità e la sicurezza degli ambienti abitativi.
Nell'unità immobiliare di cui è proprietaria la Sig.ra si riscontrano Parte_1
«fenomeni di rigonfiamento degli intonaci su alcuni tramezzi interni» (p. 14),
«ammaloramenti di alcune testate delle travi a vista in legno lamellare della copertura del solaio» e «danneggiamenti diffusi delle cornici in legno dei lucernari» (p. 14). Questi danni derivano da «copiose infiltrazioni di acqua nei periodi di pioggia intensa» (p. 14), causate da una posa scorretta delle tegole marsigliesi non adeguatamente fissate ai pannelli isolanti (p. 15). Le infiltrazioni compromettono anche gli infissi dei balconi nel sottotetto, dove si riscontrano «penetrazioni d'acqua all'interno della struttura abitativa, dovute all'assenza di opportune sigillature e pendenze tra le soglie di appoggio e scorrimento» (p. 15).
L'indagine termografica conferma la presenza di anomalie termiche, con «valori di temperatura di 10,4 °C e 11,3 °C» in punti critici dell'involucro edilizio (p. 16). Queste discontinuità termiche favoriscono la formazione di condensa e muffe, contribuendo al degrado delle superfici murarie e degli intonaci (pp. 16-17). Inoltre, si evidenziano macchie di umidità diffuse nei locali seminterrati, soprattutto «sulle pareti che sorreggono le cornici degli infissi e sugli spigoli dei pilastri» (p. 18), fenomeni riconducibili alla risalita capillare dell'umidità dal terreno e ai ristagni di acqua piovana nella corte esterna (pp. 18-19).
pagina 6 di 10 L'unità immobiliare di cui è proprietaria la Sig.ra presenta Parte_2
problematiche analoghe: «rigonfiamento degli intonaci su alcuni tramezzi interni» (p.
19), «ammaloramenti di alcune testate delle travi in calcestruzzo a vista» e
«danneggiamenti diffusi delle cornici in legno dei lucernari» (p. 19). Anche in questo immobile, la scorretta posa delle tegole marsigliesi e l'assenza di adeguate impermeabilizzazioni e sigillature nei balconi aggravano la penetrazione dell'umidità (p.
20). L'indagine termografica ha registrato temperature anomale, con un valore di «8,6
°C nelle zone di discontinuità termica parete-solaio» (p. 21), indicando la presenza di ponti termici e fenomeni di condensa.
La CTU rileva, inoltre, che «l'umidità da risalita capillare rappresenta un fenomeno sistematico» (p. 23), che, a causa della porosità dei materiali murari, determina uno
«sgretolamento di pitture e intonaci» e la «cristallizzazione dei sali disciolti nell'acqua»
(p. 24). Questo degrado compromette ulteriormente la qualità dell'aria interna e la salubrità dell'ambiente (p. 25), con livelli di umidità misurati fino al «75% e temperature ambientali non superiori ai 19°C» (p. 25), condizioni ideali per la proliferazione di muffe e spore dannose alla salute.
La relazione conclude che le problematiche riscontrate richiedono interventi urgenti, tra cui il rifacimento della copertura con adeguata impermeabilizzazione, la correzione delle pendenze nei balconi, la posa di barriere contro l'umidità di risalita e la sostituzione delle parti ammalorate della struttura e degli infissi (pp. 25-26).
La quantificazione dell'importo necessario per l'eliminazione dei suddetti vizi è stata effettuata dal perito sulla base del Prezzario Regionale dei Lavori Pubblici della
Regione Campania, considerando esclusivamente le lavorazioni indispensabili. Tra queste, rientrano la rimozione e sostituzione delle tegole, l'impermeabilizzazione delle superfici, la realizzazione di nuove canalizzazioni per lo smaltimento delle acque meteoriche, nonché interventi mirati su murature e intonaci. La stima economica, comprensiva dei costi per la direzione lavori e per l'impiego di materiali idonei a pagina 7 di 10 garantire la durabilità e la salubrità degli ambienti, ammonta a € 114.872,07, inclusa
IVA e Cassa previdenziale.
L'insieme delle evidenze tecniche – che spaziano dalle infiltrazioni ai difetti di finitura, fino alla compromissione delle condizioni termo-igrometriche degli ambienti – conferma senza margine di dubbio l'effettiva presenza di vizi in entrambe le unità immobiliari. Resta da valutare se tali vizi possano essere qualificati come gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c.
La giurisprudenza di legittimità ha adottato un'interpretazione ampia della nozione di vizi rilevanti ai fini della speciale garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. Come precisato dalla Cassazione, «costituisce ius receptum nella giurisprudenza di questa Corte che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione incidente sulla struttura e sulla funzionalità dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile» (Cass. civ., sez. II,
11/06/2013, n.14650).
Pertanto, sulla scorta di tale orientamento, non è necessario che i difetti incidano sulla staticità dell'edificio per essere qualificati come gravi ai sensi dell'art. 1669 c.c. Anche alterazioni che compromettono la funzionalità, la sicurezza e il godimento dell'immobile
– come le infiltrazioni d'acqua e l'umidità nelle murature, conseguenti a un'errata tecnica di posa e all'uso di materiali non ottimali – rientrano pienamente nella nozione di gravi difetti di costruzione.
La CTU ha evidenziato una pluralità di vizi che, pur presentandosi sotto forme differenti
– da difetti estetici come le finiture grossolane e il rigonfiamento degli intonaci, fino a problematiche funzionali come le infiltrazioni e i ponti termici – trovano una comune origine in problematiche strutturali quali la cattiva impermeabilizzazione, l'umidità di risalita e l'errata posa dei materiali. Anche i difetti apparentemente estetici, difatti, derivano da cause profonde e strutturali: le finiture grossolane sono riconducibili a fenomeni di condensa e di umidità persistente;
il rigonfiamento e il distacco degli pagina 8 di 10 intonaci sono la diretta conseguenza delle infiltrazioni d'acqua e della risalita capillare dell'umidità; persino i difetti nelle superfici in ferro sono causati da un'errata gestione delle condizioni termo-igrometriche durante l'essiccamento delle vernici. Di conseguenza, anche se differenziati per natura, tali vizi condividono una matrice comune che li qualifica come gravi difetti di costruzione, meritevoli della speciale tutela prevista dall'art. 1669 c.c.
Per quanto attiene al rispetto del duplice termine previsto dall'art. 1669 c.c., è doverosa una precisazione circa l'esatta individuazione del dies a quo.
Il termine di un anno per la denunzia del pericolo di rovina o dei gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente ottiene una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause. Tale termine può essere postergato all'esito di accertamenti tecnici necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale. In altre parole, la disposizione richiede una piena comprensione del fenomeno e una chiara individuazione delle sue cause, non potendosi gravare il danneggiato dell'onere di promuovere azioni generiche e meramente esplorative (Cass. civ., sez. II, n. 23233/2024).
Nel caso in esame, le parti attrici hanno maturato la piena conoscenza dei vizi solo in occasione della perizia tecnica di parte (Doc. 3) del 19 agosto 2013 e asseverata con giuramento il 10 ottobre 2013.
Difatti, in epoca anteriore, ossia durante i numerosi ma infruttuosi interventi eseguiti dalla tra il 2010 – anno della compravendita degli immobili Controparte_1
(Doc. 2) – e il 2013 – anno dell'ultima diffida (Doc. 4) –, le attrici erano certamente a conoscenza degli eventi dannosi, ma non delle loro cause esatte. Di conseguenza, avevano acquisito solo una conoscenza imperfetta della gravità dei vizi, il che impediva il decorso del termine di decadenza. Pertanto, il termine decadenziale è stato correttamente osservato.
pagina 9 di 10 Resta, infine, da verificare il rispetto del termine prescrizionale di un anno dalla denunzia. Anche in questo caso, le parti attrici hanno agito tempestivamente, poiché
l'atto di citazione è stato notificato alla convenuta il 17 luglio 2014, quindi entro un anno dal momento della piena conoscenza dei gravi difetti, ossia dal 27 agosto 2013.
Va pertanto accolta la domanda di parte attrice e va accertata la presenza dei vizi degli immobili lamentati dalle attrici come è emerso dalla ctu espletata.
Va di conseguenza condannata la all'eliminazione, attraverso Controparte_1
l'esecuzione dei lavori indicati nella CTU (pag. 26 – 34), di tutti i difetti riscontrati.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue.
Le spese di CTU vanno poste a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto accerta la presenza dei vizi degli immobili lamentati dalle attrici come è emerso dalla ctu espletata;

2. condannata la all'eliminazione, attraverso l'esecuzione Controparte_1
dei lavori indicati nella CTU (pag. 26 – 34), di tutti i difetti riscontrati.

3. Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di giustizia in favore di parte attrice nella misura di euro 14.000,00 oltre accessori come per legge ed euro
600,00 per spese vive

4. Pone le spese di CTU a carico di parte convenuta
Salerno, 21 marzo 2025
Il Giudice
Dott.ssa Daniela Oliva
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