N. R.G. 7584/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Seconda Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7584/2024
Oggi 13 marzo 2025 alle ore 11:40 innanzi alla dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza, presente l'UPP dr.ssa Martina Pontrandolfo, compare l'avv. BESSI PIERA, che precisa Parte_1 le conclusioni come da note conclusive del 19.2.2025 e discute brevemente la causa, richiamandosi agli atti.
Per nessuno compare. Controparte_1
E' presente ai fini della pratica forense la dr.ssa . Persona_1
Il Giudice si ritira in camera di consiglio, acconsentendo il procuratore di parte attrice alla lettura della sentenza anche in sua assenza. Riaperta l'udienza, verificato che il procuratore di parte ricorrente si è allontanato, il giudice pronuncia sentenza dandone lettura.
Il Giudice
dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. r.g. 7584/2024 promossa da:
(C.F. , con sede in Torino Largo Luigi Cibrario n.10), con il Controparte_2 P.IVA_1 patrocinio dell'Avv. BESSI PIERA;

PARTE RICORRENTE contro
(C.F. , nata a [...], Romania, il Controparte_1 C.F._1
22.8.1983, res.te in Torino, Corso Sebastopoli n. 248);
PARTE CONVENUTA contumace
CONCLUSIONI DELLA PARTE RICORRENTE
All'udienza del 13.3.2025, come da note conclusive del 19.2.2025: “Voglia il Tribunale Ill.mo adito omnibus adversis contrariis rejectis riservando parte ricorrente eventuale integrazione dei documenti prodotti, ritenendo le ragioni di parte istante documentalmente provate e il giudizio di pronta soluzione previo ogni necessario incombente NEL MERITO – dichiarare risolto per fatto e colpa e inadempimento della signora il contratto di vendita tra la medesima e la Controparte_1 società avente a oggetto l'unità immobiliare sita in Torino, via Sansovino Parte_1
n. 252 e, più precisamente, dichiarare risolta la compravendita tra la società Parte_1
e la signora avente a oggetto l'unità immobiliare posta all'indirizzo di
[...] Controparte_1
Torino, via Sansovino n. 252, appartamento posto al piano secondo (terzo f.t.), con pertinenziale cantina, in catasto così individuato: foglio 1060_numero 130_sub. 15_ cat. A/3_ classe 3_ vani 3,5, superficie catastale totale mq. 64_ rendita € 551,32=, di cui al rogito notaio dott. Persona_2 dellì 08.08.2022 - repertorio n. 97703 - raccolta n. 28897 – ordinare alla convenuta signora di restituire alla società il possesso Controparte_1 Parte_1 dell'immobile come sopra meglio descritto e individuato, ordinando altresì alla competente
Conservatoria dei Registri Immobiliari la trascrizione dell'emananda sentenza – condannare la convenuta signora a pagare in favore della società Controparte_1 Parte_1
l'importo delle rate scadute e non corrisposte sino al mese di aprile 2024 ammontanti a
[...] complessivi € 15.000,00=, oltre interessi legali maturati e maturandi, nonché le ulteriori rate scadute e a scadere a decorrere dal mese di maggio 2024 e sino all'avvenuto rilascio dell'unità immobiliare sita pagina 2 di 7 in Torino, via Sansovino n. 252, in ogni caso oltre interessi legali maturati e maturandi. Con il favore delle spese e del compenso professionale afferenti il presente procedimento, oltre rimborso forfetario spese generali 15%, CPA e IVA come per legge, e successive occorrende”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c., la società ha convenuto in Parte_1 giudizio innanzi al tribunale di Torino domandando l'accoglimento delle Controparte_1 conclusioni in epigrafe riportate.
Dichiarata la contumacia della parte convenuta, la causa è stata rinviata su istanza della ricorrente, che dava atto di trattative in corso con la controparte per la definizione stragiudiziale della controversia.
La ricorrente, dato poi atto del fallimento delle trattative, ha chiesto fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione orale della causa ex art. 281sexies c.p.c., udienza svoltasi il
13.3.2025.
A fronte della domanda attorea di risoluzione del contratto concluso con la parte convenuta, emerge documentalmente che:
§ la società è proprietaria in Torino, via Sansovino n. 252, piano Parte_1 secondo (terzo f.t.), di una unità immobiliare a uso civile abitazione, oltre cantina pertinenziale al piano interrato, censita a Catasto al foglio 1060 numero 130 subalterno 15;
§ con atto a rogito notaio dott. in data 08.08.2022 (Repertorio n. 97703 - Raccolta n. Persona_2
28897), registrato a Torino 2 in data 09.08.2022 al n. 41267 serie 1T, la Parte_1 con ogni garanzia di legge e con riserva della proprietà ex artt. 1523 e seguenti cod. civ., ha venduti a la predetta unità immobiliare (doc.1), per il prezzo di € 59.000,00, di cui: Controparte_1
€ 4.000,00 quale acconto versato contestualmente alla sottoscrizione dell'atto pubblico di compravendita;
la differenza di € 55.000,00 a saldo, da corrispondersi in n. 37 rate mensili di cui le prime 36 di € 750,00 e l'ultima di € 28.000,00, con previsione del versamento delle predette rate dal mese di settembre 2022 e sino a concorrenza del saldo;
il pagamento complessivo doveva avvenire entro e non oltre il 30.9.2024;
§ nel rogito di compravendita è stato altresì previsto che:
- «il mancato pagamento di due rate, anche non consecutive tra loro, comporta la risoluzione del contratto, con acquisizione di quanto pagato sino a quel momento»;
- soltanto con il pagamento dell'ultima rata del prezzo, di importo pari a € 28.000,00, l'acquirente avrebbe conseguito la proprietà dell'immobile, secondo quanto previsto dagli artt. 1523 e segg. c.c., prevedendo altresì che “La decorrenza degli effetti utili ed onerosi avviene a far data da oggi, ma il trasferimento della proprietà avverrà con il pagamento dell'ultima rata di prezzo. Le parti di comune accordo convengono sin da ora che ogni spesa ed onere (condominiale e di imposte, dirette ed indirette) inerente l'immobile compravenduto sia a carico della parte acquirente”, come da art. 6 del contratto.
Ciò detto, deve in primis rilevarsi come il contratto de quo debba essere qualificato contratto di vendita con riserva di proprietà.
Come è noto, l'elemento caratteristico della vendita disciplinata dall'art. 1523 c.c. è costituito dalla immediata eseguibilità della prestazione di consegna della cosa e dal differimento dell'effetto traslativo, che ha luogo soltanto all'atto della completa esecuzione della prestazione riguardante il pagamento del pagina 3 di 7 prezzo, elementi che - come già sopra rilevato- nel caso di specie sussistono posto che era previsto il pagamento rateale del prezzo, la immediata consegna dell'immobile alla convenuta e la previsione del trasferimento del bene solo a pagamento ultimato del prezzo.
Va altresì evidenziato che nella vendita a rate con riserva di proprietà l'effetto traslativo, pur rinviato nel tempo e subordinato all'integrale pagamento del prezzo, è già vincolante tra le parti, al punto che con la conclusione del contratto il venditore è obbligato alla consegna del bene al compratore, il quale dal momento della consegna assume su di sé i rischi relativi al bene acquistato. Infatti, effettuato il pagamento integrale del prezzo, il trasferimento della proprietà è automatico ovvero non è necessaria la prestazione di un ulteriore consenso ad opera delle parti.
Come noto, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione: "Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poichè il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione" ( cfr. Corte Cass. Sez. Unite, sent. n. 13533/2001).
Nel caso di specie, la parte attrice ha sostenuto come dopo il versamento dell'acconto di euro 4.000,00 la parte convenuta nulla più abbia versato delle n.37 rate concordate (n.36 di euro 750,00 e l'ultima di euro 28.999), omettendo di pagare dal settembre 2022 all'aprile 2024 (allorché è stato proposto il ricorso) ben n.20 rate, per complessivi euro 15.000,00; in sede di note conclusive, la parte attrice ha poi riportato che “al maturato mese di febbraio 2025 risulta omesso il versamento di n. 30 rate consecutive di prezzo, per un importo complessivo in sofferenza pari a € 22.500,00”.
La parte convenuta, non costituitasi, non ha dunque adempiuto all'onere di provare il proprio adempimento;
per l'effetto, la domanda di risoluzione deve essere accolta, visto il grave e protratto inadempimento dell'acquirente, certo non di scarsa importanza.
La risoluzione del contratto comporta altresì, in capo alla parte acquirente, l'obbligo di restituzione del bene, di cui non ha acquistato la proprietà, che è rimasta in capo alla venditrice, in forza del patto di riservato dominio e del mancato pagamento anche dell'ultima rata del prezzo dovuto;
difatti, ai sensi dell'art. 1523 c.c. l'acquirente acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell'ultima rata di prezzo.
La parte ricorrente ha poi domandato la condanna della convenuta a pagarle l'importo di euro 15.000,00, pari alle rate maturate e non pagate sino al mese di aprile 2024, oltre interessi e oltre alle rate a scadere sino al rilascio dell'unità immobiliare. Scrive la ricorrente (pag.3) che “la convenuta ha omesso di versare il prezzo, escluso l'acconto di euro 4.000,00 sino dalla prima rata calendarizzata del mese di settembre 2022 e a tutto il mese di aprile 2024 nulla ha versato, rimanendo in debito per il complessivo importo di euro 15.000,00” aggiungendo (pag. 4) che “nel caso specifico il debito maturato al mese di Aprile 2024 in capo all'acquirente per euro 15.000,00 supera l'ottava parte del prezzo pattuito (…)”.
La domanda della ricorrente è chiaramente volta a sentire condannare la convenuta a pagare l'importo delle rate di prezzo dovute e non pagate sino al rilascio dell'immobile, tanto che la ricorrente parla pagina 4 di 7 espressamente, più volte, dell'importo domandato come del debito maturato in capo all'acquirente.
Per come proposta, dunque, la domanda si presenta come una domanda di adempimento, incompatibile con la svolta domanda di risoluzione del contratto e, come tale, da rigettarsi.
Nelle proprie note conclusive, la parte ricorrente ha invero allegato per la prima volta che l'omesso pagamento delle rate, unitamente alla omessa restituzione dell'immobile, le avrebbe impedito di ritrarre dal bene qualsivoglia utilità (utilizzandolo essa stessa ovvero vendendolo o concedendolo regolarmente in locazione a terzi in relazione alla natura normalmente fruttifera dello stesso) e che “Avendo le parti contrattualmente previsto - per il caso di risoluzione del contratto imputabile alla parte acquirente - il diritto della parte venditrice di trattenere quanto pagato, pare evidente che fosse loro comune intenzione predeterminare l'entità del risarcimento, anche ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1382 cod. civ., quantificandolo in misura corrispondente a € 7500,00= in ragione di mese”, facendo la parte da ciò discendere “la legittimazione e l'interesse della a chiedere nel Parte_1 presente giudizio - come logico corollario della su invocata risoluzione contrattuale per esclusivo fatto e colpa della parte acquirente - non soltanto il rilascio dell'unità immobiliare destinata ad abitazione sita in Torino, via Sansovino n. 252, piano secondo e cantina pertinenziale, alla data odierna ancora nella disponibilità della signora ma anche la condanna di quest'ultima al Controparte_1 pagamento della somma di € 750,00= mensili a decorrere dal mese di settembre 2022 e sino alla data in cui la rientrerà nel pieno e legittimo possesso dell'immobile, oltre Parte_1 interessi maturati e maturandi, somma corrispondente alla misura della rata di prezzo contrattualmente pattuita, e tanto in conformità a quanto previsto dal combinato disposto dei su richiamati articolo 3, comma secondo, del contratto di compravendita delli 08.08.2022 e dell'art. 1526, comma secondo, cod. civ.”, lasciando intendere di avere voluto esperire una domanda di risarcimento del danno.
Orbene, alcun riferimento a una domanda di risarcimento del danno era svolto nel ricorso, in cui la parte ricorrente, come già detto, si è limitata a domandare la condanna della convenuta a pagare le rate dovute e non versate, quale debito contratto dalla . CP_1
Anche, poi, nel caso si ritenesse (alla luce delle note conclusive) di poter qualificare la domanda svolta come domanda di risarcimento del danno, la stessa appare infondata.
In primis, non può non rilevarsi come sia inconferente al caso di specie il richiamo all'art. 1526 c.c., che per la risoluzione del contratto di vendita con riserva della proprietà fa sempre riferimento alle rate già riscosse e non a quelle ancora da riscuotere.
L'art. 1526 c.c. prevede infatti:
- al comma 1 che: “Se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno”;
- al comma 2 che “Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta”.
Nel caso di specie, come detto, il venditore ha ricevuto il solo importo di euro 4000,00 alla conclusione del contratto, trovando, dunque, solo per tale importo applicazione la già richiamata previsione contrattuale secondo cui, in caso di risoluzione del contratto, il venditore ha diritto di acquisire quanto sino a quel momento pagato (in assenza, peraltro, di una domanda, sul punto, del ricorrente).
Quanto al risarcimento del danno, alcuna allegazione è stato svolta nel ricorso, posto che solo nelle pagina 5 di 7 note conclusive il ricorrente ha riportato che il comportamento della convenuta “ha impedito - e impedisce ancora alla data odierna - all'odierna conchiudente di ritrarre dal bene qualsivoglia utilità, utilizzandolo essa stessa ovvero vendendolo o concedendolo regolarmente in locazione a terzi in relazione alla natura normalmente fruttifera dello stesso”; dunque, nel ricorso, alcuna allegazione di danno è stata formulata, in assenza poi di qualsivoglia accenno di prova dello stesso.
Neppure può condividersi l'assunto del ricorrente (formulato sempre tardivamente, nelle note conclusive) secondo cui il danno potrebbe quantificarsi in euro 750,00 mensili, quale importo predeterminato dalle parti (laddove hanno previsto che in caso di risoluzione del contratto il venditore avrebbe potuto trattenere gli importi sino a quel momento ricevuti), atteso che nel caso di specie (al di là, come detto, dei 4000,00 euro di acconto), nulla è stato versato (mentre la clausola contrattuale fa chiaro riferimento alle somme già versate dal compratore).
Quanto poi alla domanda subordinata di cui alle note conclusive (così formulata: “In via subordinata e per la denegata e invero non creduta ipotesi in cui dovesse ritenersi la non operatività nel caso di specie del disposto di cui all'art. 1526, comma secondo, cod. civ. per non essere stati i ratei di prezzo ancora corrisposti dalla parte acquirente, la in persona del suo legale Parte_1 rappresentante pro tempore signor , formula quivi espressa richiesta a che Parte_2
l'Ill.mo Tribunale adito voglia provvedere alla liquidazione dell'equo compenso da porsi a carico della signora per il protratto godimento e uso dell'immobile per il quale è Controparte_1 controversia, a far data dal mese di settembre 2022 e sino alla data dell'effettiva riconsegna del bene stesso alla legittima proprietaria, determinandolo in misura non inferiore a € 750,00= in ragione di mese secondo i poteri spettanti al giudice ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1526 cod. civ.”), la stessa è del tutto nuova e come tale inammissibile, in quanto tardivamente formulata (facendo peraltro un indebito richiamo all'art. 1526 c.c. che, come visto, sia al comma 1 che al comma 2 fa sempre riferimento a rate riscosse e pagate).
Trascrizione della sentenza come per legge.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico della parte convenuta.
Le stesse sono liquidate ex DM 55/2014; quanto ai compensi, vista la natura contumaciale e sommaria della causa, si liquidano i valori medi per la mediazione e per le fasi di studio e introduttiva, minimi per la decisionale (in assenza della fase istruttoria); spettano per esposti documentati euro 403,15.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Dichiara la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà concluso con rogito
Notaio in data 8.8.2022 tra (C.F. ) e Per_2 Parte_1 P.IVA_1
(C.F. ), rogito trascritto presso l'Ufficio Controparte_1 C.F._1 provinciale di TORINO - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di TORINO 1 in data
9.8.2022, ai nn. 37520/28037, per inadempimento della parte acquirente Controparte_1
[...]
2) Condanna a restituire a l'immobile Controparte_1 Parte_1 oggetto del contratto e così l'immobile destinato a civile abitazione, sito in Torino via Sansovino n. 252 – piano 2° (3° f.t.), composto da: ingresso, tinello con cucinino, una camera, bagno e ripostiglio e al piano interrato pertinenziale cantina, descritto al N.C.E.U. come segue: foglio 1060 – numero 130 – sub. 15 – cat. A/3.
pagina 6 di 7 3) Condanna a pagare alla e spese di Controparte_1 Parte_1 lite, che si liquidano in euro 2.988,00 per compensi ed euro 403,15 per spese, oltre rimborso forfettario del 15%, Iva e Cpa come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza e allegazione al verbale.
Torino, 13 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza
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