R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI ROMA
- Sez. XII^ Civile - in persona del giudice unico, dott.ssa Emanuela Schillaci, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in primo grado iscritta al n° 14721/2023 del R.G.A.C., trattenuta in decisione all'udienza del 9.10.2024, vertente tra
-) CONDOMINIO DI VIA TEODORICO 39 – VIA BOEMONDO 41-
43 IN ROMA, in persona del legale rappresentante l'Amministratore
p.t. Dott. , elettivamente domiciliato in Roma, alla Via Parte_1
Federico Cesi n. 44, presso lo studio dell'Avv. Claudio Albanese, che lo rappresenta e difende giusta procura congiunta telematicamente all'atto di citazione;
- attore;

e
-) Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro-
[...]
tempore, con sede legale in Roma, Via Boemondo n.7, elettivamente domiciliato in Roma, Via degli Scipioni n. 235 presso lo studio dell'Avv.
Antonio Esposito, procuratore antistatario, dal quale è rappresentata e difesa giusta procura in atti;
- convenuto;

e
-) in persona del legale rappresentante pro CP_2
tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Giulia Margherita Castiglioni, in virtù di procura generale alle liti del Dott. , Notaio in Persona_1
Roma, Rep. n. 21680 del 23.02.2022 e presso la stessa elettivamente domiciliata negli uffici dell'Avvocatura Capitolina siti in Roma, via del
Tempio di Giove n. 21; - convenuta
e
- in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_3
e Controparte_4
in persona del legale rappresentante p.t., contumaci – terzi chiamati
OGGETTO: risarcimento danni da responsabilità extracontrattuale;

CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza del 9.10.2024 le parti concludevano come da verbale in pari data;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, il
[...]
conveniva in giudizio, dinanzi Parte_2
a questo Tribunale, il _5
e .
[...] CP_2
Esponeva l'attore:
- di essere attualmente titolare della concessione di utilizzo esclusivo del parcheggio interrato posto nel sottosuolo di area di proprietà comunale sito in Via Teodorico n. 39 — Via Boemondo n. 43, essendo subentrato alle Società e Controparte_3 Controparte_4
nella Convenzione per la concessione del diritto di superficie
[...]
su aree comunali sottoscritta il 12 luglio 2005 tra queste ultime Società ed il Comune di Roma;

- il parcheggio, sia per quanto concerne le aree private (locali box) che per quanto riguarda le aree comuni, è interamente coperto dai sovrastanti campi sportivi, le cui superfici sono state conferite in concessione, da parte del Comune di Roma, al in Controparte_1 forza di Disciplinare di concessione a canone ridotto del Comune di Roma del 7.7.2007 nonché di deliberazione della Giunta comunale del 5.8.1998;
- a far data dai primi giorni del mese di febbraio del 2020 si sono verificate, nelle aree comuni del parcheggio interrato, rilevanti infiltrazioni di acqua provenienti dalle aree sovrastanti, infiltrazioni che non solo hanno arrecato danno alle strutture murarie ed ai pavimenti (in particolare nell'area del vano scala prospiciente gli ingressi di via
Teodorico n. 43 e di via Boemondo) ma anche all'impianto elettrico ed agli ascensori posti a servizio del parcheggio;

- l'Amministratore del IO, nell'imminenza degli eventi, ha immediatamente informato il concessionario Controparte_1
delle aree sovrastanti il parcheggio, dell'insorgenza delle suddette infiltrazioni e della necessità, vista la continua percolazione di acqua, di procedere con le opportune verifiche;

- contestualmente alla comunicazione effettuata al , Controparte_1
l'Amministratore del è stato anche costretto, per Parte_3
precauzione e per l'incolumità degli utenti, ad inibire ai condòmini il transito in corrispondenza delle zone interessate dalle infiltrazioni e l'utilizzo dell'ascensore prospiciente l'ingresso di via Teodorico 34 nonché a chiedere alla ditta manutentrice degli ascensori, la CP_6
.Di. la verifica del funzionamento dell'impianto e
[...] Controparte_7
l'esecuzione in urgenza di un intervento per la messa in sicurezza dell'elevatore danneggiato;

- il , in risposta alle comunicazioni inviate Controparte_1
dall'Amministratore del IO, mediante comunicazione elettronica dell'11.2.2020 deduceva che, per la riparazione dei danni strutturali subiti, il IO si sarebbe dovuto rivolgere al Comune di Roma, indicando anche gli Uffici competenti;
- per l'effetto l'Amministratore del IO inviava immediatamente, in pari data, una richiesta di intervento urgente al
Comune di Roma al fine di ottenere l'eliminazione delle problematiche che si erano verificate e, in data 21.2.2020, il Comune rispondeva, deducendo che in forza degli atti concessori intercorsi tra il Comune ed i rispettivi concessionari, la questione avrebbe dovuto essere risolta tra questi ultimi;

- a mezzo del proprio difensore, il condominio chiedeva al P_
ed al Comune di Roma la verifica in contraddittorio delle
[...]
problematiche riscontrate e l'eliminazione delle infiltrazioni e, stante anche le difficoltà logistiche conseguenti all'intervenuta emergenza sanitaria, la richiesta veniva reiterata più volte;

- infine, in data 14.7.2020 il IO, il Controparte_8
, nelle persone dei tecnici dalla stessa designati, procedevano
[...]
ad un incontro e alla redazione di un verbale di sopralluogo descrivendo i fenomeni di stillicidio riscontrati, indicando le aree interessate dalle infiltrazioni, le criticità e le presumibili origini;

- all'esito della verifica ed atteso che le percolazioni risultavano provenire dalle superfici sovrastanti il parcheggio, ovvero dalle aree conferite in concessione dal Comune di Roma al , il Controparte_1
IO chiedeva alla predetta Società di intervenire ed eliminare le infiltrazioni nonché di provvedere al ripristino delle aree e degli impianti danneggiati;

- il , tramite il proprio legale, denegava la propria Controparte_1
responsabilità e il IO insisteva nelle proprie richieste;

- le infiltrazioni e gli stillicidi non solo non cessavano ma aumentavano di intensità, interessando, oltre alle aree del parcheggio prospicienti l'ingresso di via Teodorico 34, in misura maggiore le aree poste in prossimità dell'ingresso di via Boemondo, tant'è che entrambi gli ascensori, a servizio delle rispettive entrate, da allora, a causa delle infiltrazioni, divenivano inutilizzabili e i condomini non potevano più usufruire del servizio;

- stante il grave ammaloramento degli ambienti interni della proprietà e la mancata disponibilità del ad intervenire, il IO si P_
vedeva costretto a richiedere un accertamento tecnico preventivo al
Tribunale di Roma che, determinando le cause delle infiltrazioni, individuasse anche il soggetto tenuto ad intervenire innanzitutto per la rimozione in via d'urgenza delle cause delle infiltrazioni stesse, oltre che gli interventi da effettuare per la rimozione del guasto e il ripristino dello stato dei luoghi;

- il perito nominato, all'esito della sua indagine, evidenziava i danni provocati dalle infiltrazioni, le cause, i lavori da effettuare e i costi per il ripristino dello stato dei luoghi originario;

- tuttavia, stante la responsabilità delle parti convenute, a nulla valevano ulteriori richieste di intervento.
Così concludeva parte attrice:
“ Piaccia a Codesto Ecc.mo Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, ritenuta adeguatamente istruita la causa, di Voler in via principale e nel merito:
- accertare e dichiarare, in conformità alle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo conseguito nell'ambito del procedimento contraddistinto dal n. 24821/2021 del R.G. del
Tribunale di Roma, l'esistenza delle infiltrazioni di acqua e dei danni alle strutture murarie, ai pavimenti ed agli ascensori posti a servizio del parcheggio del IO attore così come descritte e lamentate in narrativa;
- accertare e dichiarare, sempre in conformità alle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo conseguito nell'ambito del procedimento contraddistinto dal n. 24821/2021 del R.G. del
Tribunale di Roma, l'ascrivibilità delle infiltrazioni e dei danni subiti dal IO attore, a fatto e colpa delle parti convenute;

- accertare e dichiarare, sempre in conformità alle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo conseguito nell'ambito del procedimento contraddistinto dal n. 24821/2021 del R.G. del
Tribunale di Roma, il nesso di causalità tra le suddette infiltrazioni ed i conseguenti danni alla proprietà lamentati dalla Parte attrice;

- per l'effetto, ai sensi dell'art. 2051 del C.C. ovvero, in subordine, ex art. 2043 del C.C., condannare, sempre in conformità alle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo, le parti convenute a risarcire alla Parte attrice tutti i danni patiti e patiendi, quantificati, quanto al ripristino dello status quo ante, in €
31.854,20 IVA compresa ovvero nella maggiore e/o minore somma che verrà stabilita in corso di causa;

- conseguentemente condannare i convenuti ad eseguire a propria cura e spese e sotto la supervisione della Parte attrice ovvero, in difetto, ad opera della Parte attrice e a spese dei convenuti, tutte le opere di manutenzione necessarie al fine di eliminare le infiltrazioni così come individuate in sede di accertamento tecnico preventivo nell'ambito del procedimento contraddistinto dal n.
24821/2021 del R.G. del Tribunale di Roma;

- condannare, altresì, ex art. 2051 del C.C. ovvero, in subordine, ex art. 2043 del C.C., i convenuti a risarcire alla Parte attrice tutti
i danni patiti e patiendi, ivi inclusi i danni per il mancato godimento degli ascensori condominiali, in conformità alle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo, il tutto per un importo di €
3.264,72 IVA compresa ovvero nella maggiore e/o minore somma stabilita in corso di causa nonché di ogni ulteriore danno ritenuto di giustizia;
- condannare le parti convenute alla rifusione di tutte le spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo, ivi incluso il costo della perizia tecnica e il costo del contributo unificato e della marca magistrato per l'iscrizione al ruolo del procedimento il tutto per un importo complessivo pari ad € 3.449,19 nonché delle ulteriori spese di lite, ivi inclusi i costi delle perizie tecniche di parte;

– in via di mero subordine, nella denegata ipotesi che Codesto Ecc.mo
Tribunale accertasse un dovere di compartecipazione tra i convenuti
e la Parte attrice nelle opere di ripristino e manutenzione, condannare le parti convenute a sostenerne i relativi costi nella misura maggiore o minore, e comunque prevalente, ritenuta di giustizia;
Con vittoria di spese e compensi del giudizio”.
Si costituiva il Controparte_9
impugnando e contestando, in fatto e in diritto, tutto quanto ex adverso dedotto, eccepito e prodotto e chiedendo il rigetto delle domande attoree, inammissibili, improcedibili e comunque infondate perché sprovviste di prova, rilevando la propria completa estraneità ai fatti descritti e ai danni lamentati e rilevando la propria carenza di legittimazione passiva, non sussistendo alcun obbligo di manutenzione, gestione e/o cura delle aree ovvero degli spazi in cui si sarebbero verificate le circostanze oggetto di censura, in quanto, come emergente dalla documentazione depositata dal IO, nonché dalle relazione del CTU e dai rilievi del CTP in sede di giudizio di ATP tenutosi, oneri di manutenzione e gestione ordinaria e straordinaria gravano proprio sul medesimo, in quanto lo stesso è subentrato agli originari P_0
ovvero, a tutto voler concedere, agli stessi originari ( P_0 [...]
e ed infatti, dal combinato Controparte_3 Controparte_4
disposto del Regolamento di IO e della Convenzione per la concessione del diritto di superficie, il IO è tenuto alla manutenzione degli spazi oggetto di convenzione, in qualità di
Concessionario, ovvero avente causa del Concessionario, apparendo chiaro che il IO avrebbe pertanto dovuto rivolgere le proprie richieste o direttamente a se stesso, ovvero ai suoi danti causa (
[...]
e , aderendo alla richiesta Controparte_3 Controparte_4
della convenuta di chiamata in causa e relativa CP_2
integrazione del contraddittorio nei confronti della Controparte_3
e del che avevano realizzato i parcheggi in Controparte_4
oggetto, eccependo ancora l'infondatezza dell'asserito nesso di causalità tra i danni lamentati da parte attrice e la responsabilità del P_
, al riguardo rilevando che, dal 2007, anno in cui il ha
[...] P_
materialmente preso possesso degli impianti sportivi, non sono state mai eseguite opere e/o lavorazioni edilizie e/o strutturali e pertanto i fenomeni infiltrativi ex adverso dedotti non possono essere ricondotti in alcun modo al comparente , riportandosi ai rilievi evidenziati P_
dal CTP nel procedimento di ATP, respingendo quanto ex adverso sostenuto in merito alla sua responsabilità ex art. 2051 c.c. e in subordine ex art. 2043 c.c., per infondatezza della pretesa sia in punto di fatto che in punto di diritto, rilevando di aver sempre provveduto alla manutenzione delle superfici delle aree su cui insistono i campi sportivi in modo regolare e nei limiti delle sue competenze, evidenziando una incuria generale dei luoghi interessanti i fatti di causa ed un erroneo disporre degli spazi interessati dai fatti di causa in fase di esecuzione, evidenziando l'elevato rischio di acque piovane a Roma, specialmente in determinati periodi dell'anno, tali da richiedere una attività di regolare manutenzione, diligenza e tempestività, evidenziando come non possa addebitarsi al alcuna responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c., P_
non essendo lo stesso custode dei luoghi interessati dagli asseriti danni, emergendo in modo evidente come le infiltrazioni siano dovute alle condizioni di costruzione, alla mancata cura e manutenzione dello stato dei luoghi interessati dalle stesse e dagli straordinari fenomeni precipitativi, non di certo da sedicenti allagamenti causati da incuria da parte del delle superfici sui cui insistono i campi di Controparte_1
calcio di proprietà dello stesso, assumendo il difetto di sua responsabilità anche ai sensi dell' art. 2043 c.c., non essendo rinvenibile alcun fatto illecito, ossia alcun comportamento umano doloso o colposo posto in essere dal in grado di cagionare al IO Controparte_1
attoreo attrice un danno ingiusto e neppure di conseguenza alcun nesso di causalità riconducibile al fatto illecito stesso, né sotto il profilo giuridico né sotto il profilo materiale, così infine concludendo:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
- In via pregiudiziale:
- accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva nel presente giudizio, del Controparte_9
con adozione di ogni provvedimento di Legge;

[...]
- rilevare che il Controparte_9
aderisce alla richiesta di chiamata in causa di terzo e relativa
[...]
integrazione del contraddittorio esperita da nei CP_2
confronti delle società (Cod. Fisc. Controparte_3 ), e del (Cod. Fisc. P.IVA_1 Controparte_4
) in quanto ritenuti litisconsorti necessari;
P.IVA_2
- In via principale e nel merito: di rigettare, comunque, ogni addebito fattuale e giuridico indirizzato nei confronti del
[...]
da parte del Controparte_9
IO parte attrice perché infondato in fatto e in diritto e non provato per tutti i motivi suesposti, e sin da ora la presente difesa si riserva di chiedere il risarcimento di tutti i danni subiti”.
Si costituiva anche , precisando di essere proprietaria di CP_2
numerosi impianti sportivi, tra cui quello sito a via Boemondo n. 71- via
Lorenzo il Magnifico denominato “Campo Artiglio”, sito in quello che è oggi il Municipio II (ex Municipio III), dato in concessione al P_
, oggi (presa d'atto con D.D. n. 1321 del
[...] Controparte_1
21.07.2006) in forza delle deliberazioni n. 1686/1997 e n. 613/2006 della Giunta Comunale, evidenziando che, con deliberazione n.
2934/1998, la Giunta Comunale ha approvato il progetto definitivo per la riqualificazione dell'impianto sportivo in via Boemondo n.7 presentato dal , definendo la durata della concessione in 17 anni, Controparte_1
mentre con deliberazione n. 613/2006 la Giunta Comunale, in applicazione della Delibera del Consiglio Comunale n.132/2004, ha prorogato il rapporto concessorio con il di Controparte_1
ulteriori 12 anni, è quindi stato sottoscritto tra e il CP_2
il Disciplinare di concessione, prot. EA/7389/2007, Controparte_1
per la durata di anni 17 + 12 con decorrenza dal 06.08.1998, chiarendo che tale disciplinare prevedeva, tra i vari obblighi del concessionario indicati all'art. 5, l'obbligo “9) di rispondere di tutti i danni causati a ciascuna parte del complesso sportivo e relative pertinenze, a chiunque fossero imputabili” e “10) di contrarre, con oneri a proprio carico, polizza di assicurazione per la copertura dei rischi di responsabilità civile verso terzi derivanti al concessionario per danni a persone od a cose in conseguenza di tutte le attività gestite”, nel sottosuolo dell'area su cui si trovano in campi sportivi dati in concessione al P_
, inoltre, è stato realizzato, nell'ambito del Piano Urbano
[...]
Parcheggi (P.U.P.) di , un parcheggio interrato, costruito CP_2
dalle due società e Controparte_3 Controparte_4
tramite scomputo degli oneri concessori derivanti dal diritto di superficie, eccependo, ove la domanda attorea venisse qualificata come responsabilità da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c., l'assenza di un rapporto di custodia tra e i beni oggetto di causa, CP_2
evidenziando, in caso la domanda attorea venisse qualificata come responsabilità ex art. 2043 c.c., l'assenza di sua colpa, evidenziando l'assenza di un danno ascrivibile causalmente alle due società convenute, evidenziando, in subordine, una corresponsabilità del condominio nella causazione dei danni, che comporta una riduzione di responsabilità di ai sensi dell'art. 1227 c. 1 e 2 c.c., evidenziando la non CP_2
esigibilità da parte del condominio di via Teodorico 39- Parte_2
, dei danni da infiltrazione oggetto di causa, contestando anche il
[...]
quantum della pretesa attorea, inquadrati dalla parte attrice come lucro cessante, non risultando gli stessi provati nell'esatto ammontare, in ulteriore subordine chiedendo che i danni lamentati dal IO di via Teodorico siano interamente corrisposti dal Controparte_1
alla luce del Disciplinare di concessione degli impianti sportivi dati in concessione al , prot. EA/7389/2007, il quale Controparte_1
prevede, tra i vari obblighi del concessionario indicati all'art. 5, l'obbligo
“9) di rispondere di tutti i danni causati a ciascuna parte del complesso sportivo e relative pertinenze, a chiunque fossero imputabili” e “10) di contrarre, con oneri a proprio carico, polizza di assicurazione per la copertura dei rischi di responsabilità civile verso terzi derivanti al concessionario per danni a persone od a cose in conseguenza di tutte le attività gestite, dovendosi eventualmente il Controparte_1
condannare a tenere indenne da un eventuale risarcimento CP_2
dei danni che dovesse essere dovuto all'attrice derivante dalle strutture sportive date in concessione, in ulteriore subordine condannare le società e il che hanno Controparte_3 Controparte_4
realizzato i parcheggi oggetto di causa, alla manleva, chiedendone l'autorizzazione alla chiamata in causa, così infine concludendo:
“

1. Rigettare nel merito le domande di parte attrice nei confronti di per tutti i motivi indicati nell'atto; CP_2


2. Ove si dovessero ritenere sussistenti gli elementi costitutivi della pretesa risarcitoria del ricorrente, e si dovesse ritenere Roma capitale obbligata a corrispondere il risarcimento dei danni richiesto, ridurre il quantum del risarcimento in ragione dell'accertato concorso del creditore-danneggiato nella causazione del danno-evento ai sensi dell'art. 1227 co.

1. c.c.;


3. Ove si dovessero ritenere sussistenti gli elementi costitutivi della pretesa risarcitoria del ricorrente, e si dovesse ritenere Roma capitale obbligata a corrispondere il risarcimento dei danni richiesto, scomputare dal quantum della pretesa risarcitoria i danni causati dal

Controparte_1


4. In subordine, condannare il a manlevare Controparte_1
da un'eventuale responsabilità nei confronti di parte CP_2
attrice;


5. In ulteriore subordine, autorizzazione a chiamare CP_2
in causa le società nella persona del legale Controparte_3 rappresentante pro tempore (c.f. ) e P.IVA_1 Controparte_4
nella persona del legale rappresentante pro tempore (c.f.
[...]
) e condannarle a manlevare da P.IVA_2 CP_2
un'eventuale responsabilità nei confronti di parte attrice;



6. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio e competenze comprensive degli oneri riflessi al 23,80 %”.
Autorizzata la chiamata in causa della e del Controparte_3
gli stessi, regolarmente Controparte_4
citati, non si costituivano.
La causa, documentalmente istruita, era rinviata per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione all'udienza del 9.10.2024, con concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In sede di Accertamento Tecnico Preventivo promosso da parte attrice, titolare di una concessione di utilizzo esclusivo del parcheggio interrato posto nel sottosuolo dell'area di proprietà comunale sita in via Teodorico
39 – via Boemondo 43 (essendo subentrato, come risultante dal
Regolamento di condominio, alle società e Controparte_3 [...]
nella Convenzione per la concessione del diritto di Controparte_4
superficie su aree comunali, sottoscritta il 12.7.2005 tra queste ultime e , come da documentazione versata in atti), innanzi a CP_2
questo Tribunale, l'ausiliario nominato, nel contraddittorio fra le parti
(attrice e convenute), dopo aver esaminato e descritto i luoghi di causa, oggetto di indagine, ha accertato la sussistenza di danni da infiltrazione, interessanti i due vani scala e i rispettivi ascensori, posti alle due estremità dei piani garage, uno verso il lato di Via Teodorico e l'altro verso quello di Via Boemondo. Premesso che il parcheggio, sia per quanto concerne i locali box che per quanto concerne le aree comuni, è interamente coperto dai sovrastanti campi sportivi, le cui superfici sono state conferite in concessione, da parte del Comune di Roma, al in forza di Controparte_1
Disciplinare di concessione a canone ridotto del Comune di Roma del

7.7.2007 nonché di deliberazione della Giunta comunale del 5.8.1998, entrambi acquisiti agli atti e considerato che si erano verificate, nel mese di febbraio 2020, nelle aree comuni del parcheggio interrato, infiltrazioni d'acqua asseritamente provenienti dalle aree sovrastanti,
l'ausiliario, invitato a verificare lo stato dei luoghi e la sussistenza e provenienza di infiltrazioni, le cause o concause e a valutare i danni ed i costi necessari per il ripristino dei luoghi e per eliminare le cause delle infiltrazioni, ha verificato la sussistenza di danni da infiltrazioni d'acqua piovana al soffitto e alle pareti del vano scala, soprattutto evidenti sul soffitto del pianerottolo al piano 1° interrato, con evidenti macchie verdastre, ancora bagnate, macchie da infiltrazioni sulle pareti nel disimpegno davanti all'ascensore e all'interno del vano ascensore, provenienti dal livello dei campi sportivi, soprastanti i piani garage, per consentire l'ingresso e l'uscita su Via Boemondo.
Ha accertato, in particolare, l'ausiliario, effettuati gli opportuni rilievi e verifiche, che nel vano scala con ascensore lato via Teodorico, le infiltrazioni di acqua piovana riscontrate, provenivano dal soprastante piano, sul quale insistono i campi sportivi, dati in concessione al
[...]
Controparte_1
Segnatamente, ha rilevato una criticità rappresentata dall'assenza di un'adeguata zoccolatura di protezione sul verticale del parapetto, prospiciente Via Teodorico ed ha accertato che anche l'attacco tra la pavimentazione in betonelle ed il verticale stesso presenta diversi punti in cui può infiltrarsi l'acqua piovana, precisando che è ragionevole assumere che l'acqua abbia potuto infiltrarsi tra le betonelle della pavimentazione, trovando quindi dei punti in cui la guaina impermeabilizzante è danneggiata o fessurata o obsoleta.
Inoltre l'ausiliario ha escluso che i pozzetti ispezionati, di natura elettrica o privi di tubazione di scarico dell'acqua, abbiano avuto efficienza causale con i fenomeni infiltrativi.
L'ausiliario ha anche riscontrato una spaccatura sul parapetto in muratura, posto sopra e in corrispondenza del sottostante vano scala, spaccatura che prosegue poi sul lato esterno del parapetto stesso, prospiciente Via Teodorico, con andamento verticale e su tale spaccatura ha evidenziato la presenza di vegetazione spontanea, dovuta ad infiltrazioni d'acqua piovana.
Quanto al vano scala con relativo ascensore lato via Boemondo, ha ritenuto il ctu che le infiltrazioni d'acqua piovana rilevate provengano sia dal soprastante piano su cui insistono i campi sportivi, in corrispondenza dell'”uscita” del vano ascensore, sia dall'attacco a terra tra il muro esterno ed il marciapiede lungo Via Boemondo, evidenziando una criticità rappresentata dall'assenza di un'adeguata zoccolatura di protezione sul verticale all'attacco tra la pavimentazione in betonelle e la muratura verticale perimetrale del vano ascensore e di arrivo della scala e a parere del tecnico tale carenza può aver causato o favorito le infiltrazioni d'acqua piovana ai livelli sottostanti (i due piani garage).
Ancora, ha rilevato una criticità rappresentata dall'assenza di un'adeguata zoccolatura di protezione sul verticale all'attacco tra il marciapiede e la muratura verticale lato esterno di Via Boemondo, dietro ai quali punti, ai livelli sottostanti, si trovano il vano scala ed il vano ascensore dei due piani garage oggetto di causa, anche in tal caso ritenendo tale carenza idonea a favorire le infiltrazioni.
Considerata la presenza di scollature-fessurazioni-interstizi, prive di adeguate sigillature, stuccature e protezioni, come sui laterali del vano vetrato dell'ascensore, ha ritenuto inoltre che l'acqua piovana possa facilmente infiltrarsi anche in quei punti.
Da ultimo ha evidenziato una insufficiente sigillatura (impermeabile) degli attacchi tra i telai metallici del corpo vetrato di copertura del vano ascensore e la parte muraria perimetrale, punti delicati, in cui la sigillatura deve essere ottimale, per evitare possibili passaggi d'acqua.
Anche il sondaggio sulla pavimentazione posta a ridosso della muratura verticale perimetrale del vano ascensore, caratterizzata da pavimentazione formata da betonelle da cm. 24 x 12 di spessore cm. 6, con sottostante strato di ghiaia, e sottostante guaina impermeabilizzante e strato di cartonfeltro bituminoso, ha evidenziato uno scollamento della guaina, rispetto al verticale che, in assenza della zoccolatura di protezione finale del verticale stesso, non garantisce un'ottimale barriera alle infiltrazioni d'acqua piovana.
L'ausiliario ha poi fornito una articolata e dettagliata descrizione delle opere necessarie per il ripristino dei luoghi danneggiati e per l'eliminazione delle cause dei fenomeni infiltrativi.
Quanto ai costi delle opere necessarie per il ripristino dei danni riscontrati nel vano scala e nel vano ascensore, compresa la parte impiantistica, il ctu ha stimato un costo di € 13.020,00 oltre iva per il lato di via Teodorico e di € 13.090,00 oltre iva per il lato di via
Boemondo, mentre, per i costi dei lavori necessari ad eliminare le cause delle infiltrazioni meteoriche, ha stimato un costo di € 5.780,00 oltre iva per il lato di via Teodorico e di € 5.510,00 oltre IVA per il lato di via Boemondo e, ancora, in ordine ai danni conseguenti al mancato godimento del parcheggio, il ctu ha determinato un periodo di mancato utilizzo di un anno (da novembre 2020 a novembre 2021), qualificando il relativo danno in € 1.338,00 oltre IVA.
Orbene tali essendo le risultanze dell'accertamento peritale svolto, che questo giudice ritiene condivisibili perché frutto di accurata indagine dello stato dei luoghi e adeguatamente motivate, in punto di legittimazione attiva, si osserva.
Come risulta per tabulas e già sopra evidenziato, nel sottosuolo dell'area su cui si trovano in campi sportivi dati in concessione al P_
è stato realizzato, nell'ambito del Piano Urbano Parcheggi
[...]
(P.U.P.) di , il parcheggio interrato di cui si discute in CP_2
giudizio.
Il parcheggio in questione è stato costruito dalle due società
[...]
e (chiamate in causa da CP_3 Controparte_4 [...]
), tramite scomputo degli oneri concessori derivanti dal diritto CP_2
di superficie.
In particolare, la Giunta Comunale, con Deliberazione n. 317 del
22.06.2005, ha autorizzato la realizzazione del parcheggio nel sottosuolo dell'area di proprietà comunale sito in via Teodorico/via
Boemondo, proposto della e il Controparte_3 Controparte_4
ed ha autorizzato la concessione del diritto di superficie per
[...] concessione del diritto di superficie e la realizzazione del parcheggio interrato nell'area in oggetto.
I lavori sono stati eseguiti dalle due società e Controparte_3
in ossequio a quanto previsto nella Controparte_4
Convenzione del 12.07.2005.
L'allora Municipio III, con Determinazione Dirigenziale n. 1472 del
30.12.2011, ha quindi conferito l'incarico di collaudatore in corso d'opera all'Arch. , che ha eseguito tre visite di Persona_3
collaudo, di cui ha dato atto nel certificato di collaudo finale del
26/10/2012 (prot. CC 37615 del 12.11.2012 del Municipio III.
Durante la seconda visita di collaudo in corso d'opera del 21.02.2012, tra le altre cose, è stato “sollecitato, come già richiesto nel precedente verbale, all'Impresa la sistemazione e il ripristino delle parti interessate da infiltrazioni e la sistemazione della porzione di terreno situata all'esterno del locale ristoro soggetta a cedimento, attualmente transennata”.
Durante la terza visita di collaudo in corso d'opera del 08.03.2012, tra le altre cose, “Si è constatato il ripristino delle pareti interessate da infiltrazioni e la sistemazione della porzione di terreno situata all'esterno del locale ristoro soggetta a cedimento, precedentemente transennata, ad eccezione di piccoli interventi ancora da effettuare alla base delle pareti nella sala polivalente”.
I lavori sono terminati il 16.02.2012 e in data 15.3.2012 è intervenuta la certificazione dei Direttore dei sono terminati i lavori;
la certificazione del Direttore Lavori è del 15.03.2012.
Infine, con la Determinazione Dirigenziale n. 1054 del 13.11.2013 del
Municipio (prot. CC 40775) è stato approvato il collaudo e in data 13.12.2013 (prot. CC 44581) il Municipio ha richiesto il certificato di agibilità.
Nella richiamata Convenzione, all'art. 13 – Oneri di manutenzione – è stato previsto che “Durante tutto il periodo di durata della concessione, il concessionario…” (ossia e Controparte_3 Controparte_4
“… dovrà eseguire a sua cura e spese, tutte gli interventi di
[...]
manutenzione ordinaria e straordinaria necessari ad assicurare
l'ottimale funzionamento delle opere di cui alla presente convenzione, provvedendo ove necessario al completo rinnovo degli impianti o di parte di essi in modo da consegnare al Comune, alla scadenza della concessione,
l'opera in ottime condizioni di conservazione e funzionamento”.
All'art. 16 – Regolamento interno del parcheggio– è stato statuito che
“Per la gestione del parcheggio gli assegnatari adottano un regolamento interno del parcheggio, che dovrà essere trasmesso preventivamente al
Comune per l'approvazione ed essere allegato agli atti di cessione, anche successivi e dovrà disciplinare: a) l'individuazione del soggetto cui resterà affidata la titolarità della concessione dell'utilizzazione esclusiva del parcheggio per quanto riguarda le parti comuni;
b)
l'amministrazione del parcheggi...”.
Il seguente art. 17 – “Subentro dei Concessionari”– ha disposto che
“Con il trasferimento del diritto di superficie, che si porrà in essere a collaudo avvenuto, con atto della cessione definita, dei posti auto/moto
e la conseguente costituzione dei relativi vincoli pertinenziali, i singoli cessionari subentrano pro quota in tutti i diritti ed obblighi derivanti dalla presente convenzione nel rispetto del regolamento interno del parcheggio. La responsabilità per le predette obbligazioni, pertanto, farà carico, per quanto concerne le proprietà superficiarie divise e trasferite, ai singoli titolari del diritto di superficie individualmente, mentre per quanto concerne gli impianti ed attrezzature comuni all'interno del parcheggio, agli stessi concessionari uniti tra loro con vincolo di solidarietà”.
Il in Roma, Controparte_11
odierno attore, è subentrato, come da Regolamento di IO in atti, alle società e CP_3 Controparte_3 Controparte_4
nella Convenzione per la concessione del diritto di superficie su aree comunali, di cui sopra, divenendo titolare della concessione di utilizzo esclusivo del parcheggio interrato.
Ne deriva, di conseguenza, la sua piena legittimazione attiva nel giudizio, avendo il condominio assunto i diritti e gli obblighi di cui alla Convenzione richiamata, fra cui quello di eseguire le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie per assicurare l'ottimale funzionamento del parcheggio (“… provvedendo ove necessario, al completo rinnovo degli impianti o di parti di essi…”).
Quanto alla legittimazione passiva, non v'è dubbio che le infiltrazioni siano derivate dall'impianto sportivo sovrastante, insistente sul terreno comunale.
Come già visto, è infatti proprietaria dell'impianto CP_2
sportivo sito a via Boemondo n. 71- via Lorenzo il Magnifico denominato
“Campo ”, nel Municipio II (ex Municipio III), dato in P_
concessione al , oggi (presa Controparte_1 Controparte_1
d'atto con D.D. n. 1321 del 21.07.2006) in forza delle deliberazioni n.
1686/1997 e n. 613/2006 della Giunta Comunale (doc. 1 e 2).
Con deliberazione n. 2934/1998, la Giunta Comunale ha approvato il progetto definitivo per la riqualificazione dell'impianto sportivo in via
Boemondo n.7 presentato dal , definendo la durata Controparte_1
della concessione in 17 anni, mentre con deliberazione n. 613/2006 la Giunta Comunale, in applicazione della Delibera del Consiglio Comunale
n.132/2004, ha prorogato il rapporto concessorio con il
[...]
di ulteriori 12 anni. Controparte_1
Successivamente, è stato quindi sottoscritto tra e il CP_2
Consorzio il Disciplinare di concessione, prot. EA/7389/2007, P_
per la durata di anni 17 + 12 con decorrenza dal 06.08.1998.
Il Concessionario si è impegnato, fra l'altro, (cfr. Disciplinare di
Concessione, art. 5 punto7) a “… fornire … informazioni eventualmente richieste con particolare riferimento … allo stato di conservazione dei beni in concessione, in relazione al quale può essere prescritta
l'esecuzione di interventi manutentori ritenuti necessari …”) e “ … di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili
e degli impianti a cura e spese del concessionario senza che questi possa nulla pretendere dall'Amministrazione …” (punto 13).
Appare di tutta evidenza che, nei rapporti fra e il CP_2
, le parti hanno convenuto un certo margine di intervento dello P_
stesso Concessionario sugli impianti, con onere di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti, sia pure, sembra intendersi dal tenore dell'accordo, in tema di migliorie.
Alla luce di tali considerazioni ritiene il giudicante che entrambe le parti
( , proprietaria della struttura, e CP_2 Controparte_12
concessionario della struttura medesima) debbano ritenersi
[...]
responsabili, in solido fra loro, del danno cagionato alla struttura sottostante.
Non trova invece giustificazione la domanda di manleva spiegata, in subordine, da nei confronti delle terze chiamate società CP_2
e rimasti contumaci, CP_3 Controparte_3 Controparte_4
i quali non rivestono in alcun modo la qualità di litisconsorti necessari nel presente giudizio, alla luce di quanto sopra indicato sui reciproci rapporti fra le parti, né sono tenuti a manlevare l'amministrazione per i danni derivati al parcheggio dalla struttura sportiva, con conseguente rigetto della domanda medesima.
Tuttavia, anche il IO deve ritenersi aver concorso al danno verificatosi, atteso che anche il parcheggio, come verificato e descritto analiticamente dal consulente, presentava criticità tali da favorire i fenomeni infiltrativi.
Ciò posto, tenuto conto delle descritte criticità, appare equo riconoscere la responsabilità per gli eventi dedotti in giudizio, in misura del 60%, in capo ai convenuti in solito, nella restante misura del 40% in capo all'attore.
In punto di quantificazione del danno, si osserva.
Il consulente nominato in sede di ATP, ha stimato in € 13.020,00 (oltre iva) i costi delle opere necessarie per il ripristino dei danni riscontrati nel vano scala e nel vano ascensore, compresa la parte impiantistica, per il lato di via Teodorico e in € 13.090,00 (oltre iva) per il lato di via
Boemondo.
Ha inoltre stimato in € 5.780,00 (oltre iva) i costi dei lavori necessari per eliminare le cause delle infiltrazioni meteoriche per il lato di Via
Teodorico e in € 5.510,00 (oltre iva) per il lato di via Boemondo.
Pertanto va riconosciuto all'attore, tenuto conto dell'accertato concorso, l'importo di € 19.112,53 (pari al 60% della somma di €
31.854,20, iva compresa), cui si aggiunge l'importo di € 987,44 (pari al
60% di € 1.645,74, iva compresa), per il mancato godimento del parcheggio per il periodo stimato dall'ausiliario, mancando prova che tale danno si sia ulteriormente protratto. Vanno inoltre riconosciuti all'attore i costi sostenuti nel procedimento di ATP, pari ad € 2.069,51 (pari al 60% di € 3.449,19).
I convenuti vanno pertanto condannati in solido al pagamento, in favore del IO attore, della complessiva somma di € 22.169,48.
Sulla predetta somma decorrono altresì gli interessi, al tasso legale, dalla data della notifica della domanda sino a quella dell'effettivo soddisfo.
, proprietaria dell'area ove insiste la struttura sportiva, CP_2
va altresì condannata a porre in essere i lavori indicati dall'ausiliario, al fine di eliminare le infiltrazioni individuate dall'ausiliario.
Le spese di lite fra attore e convenuti seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo nella misura del 60%, tenuto conto dell'esito del giudizio, rimanendo compensate per la restante parte.
Nulla per le spese fra e nonchè CP_2 Controparte_3
rimasti contumaci. Controparte_4


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
-) in parziale accoglimento della domanda attorea, condanna il
[...]
, in solido Controparte_13
fra loro, al pagamento, in favore del Controparte_14
Boemondo 43 in Roma e a titolo di risarcimento danni, della somma di
€ 22.169,48, oltre interessi, come in motivazione;

-) condanna a porre in essere i lavori indicati dall'ausiliario CP_2
nel procedimento di ATP (Tribunale di Roma n.r.g. 28421/2021), al fine di eliminare le infiltrazioni;

-) rigetta la domanda di manleva formulata da nei CP_2
confronti di nonchè Controparte_3 Controparte_4 -) condanna il e _5
, in solido tra loro, alla rifusione, in favore del IO CP_2
attoreo, del 60% delle spese di lite, che liquida in € 340,00 per spese ed € 3.600,00 per compensi professionali, oltre iva, c.p.a. e rimb. forf. come per legge;
compensa le spese per la restante parte;

-) nulla per le spese fra e le terze chiamate. CP_2
Così deciso in Roma, il 10.1.2025. Il Giudice 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
90 anni a fronte di un corrispettivo di € 1.578.250,52.
In data 12.07.2005 è stata stipulata la Convenzione a firma del notaio
Rep. n. 12213 Racc. n. 4212/2005 (assunta al Persona_2
prot. do QG-26665 del 28.07.2005) tra il Comune di Roma CP_2
e le società e il per la Controparte_3 Controparte_4