N.R.G.20687/2023 T R I B U N A L E
DI N A P O L I
IV sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo Italiano
Il Giudice, dott.ssa Barbara Tango, ha pronunciato la seguente sentenza , riservata all'udienza del 30/5/2025 nella causa civile di primo grado iscritta al n. 20687/2023 R.G.
tra
Pa
(c.f. ), nato a [...] il [...] e ivi residente Parte_2 CodiceFiscale_1
alla via Nevio, n. 102/E; (c.f. ), nata a [...] il Parte_3 CodiceFiscale_2
20.04.1966 e ivi residente a[...] e (c.f. Parte_4 [...]
), nato a [...] il [...] ed ivi residente a[...], tutti C.F._3
rappresentati e difesi dagli avvocati Vincenzo Metafora (c.f. ) e Emma CodiceFiscale_4
Pane (c.f. ), presso i quali elettivamente domiciliano in Napoli alla via CodiceFiscale_5
Giovanni Bausan, n. 36 come da procura allegata ATTORI
e
(C.F. , sito in Napoli, Controparte_1 P.IVA_1
alla , in persona dell'Amministratore pro-tempore Avv. Controparte_1 CP_2
(C.F. ), rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente,
[...] CodiceFiscale_6
giusta procura in atti, dagli avv.ti Riccardo Capobianco (C.F. ) e Lucia CodiceFiscale_7
Mormone (C.F. ), presso il cui studio, in Napoli alla Via Miguel CodiceFiscale_8
Cervantes de Saavedra, 64 elettivamente domicilia
CONVENUTO
oggetto: azione ex art. 69 disp att cc

conclusioni per le parti costituite: come da rispettivi atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente rilevato che la presente sentenza sarà redatta in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp att. C.p.c. .
Gli attori , , e , hanno adito il giudice Parte_5 Parte_3 Parte_4
deducendo di essere condomini del fabbricato in Napoli alla via Manzoni, n. 78 ed in questa sede assumono l'erroneità delle tabelle millesimali condominiali approvate il 25 maggio e 18 ottobre
2004 e chiedono al giudice di: 1)- accertare e dichiarare che le tabelle millesimali attualmente in vigore nel fabbricato in Napoli alla via Manzoni, n. 78 sono errate per riconoscimento unanime di tutti i condomini e, comunque, per le ragioni tutte esposte nella relazione in atti a firma del professor ingegner ovvero in ragione delle risultanze dell'indagine peritale di Persona_1
cui si chiede l'espletamento quale fonte oggettiva di prova e, per lo effetto, determinare i valori millesimali delle singole unità immobiliari facenti parte del fabbricato in Napoli alla via Manzoni,
n. 78 secondo il disposto dell'articolo 68 d.a. c.c., con redazione sia della nuova tabella millesimale generale sia delle tabelle particolari ai fini del corretto riparto tra i condomini delle spese condominiali;
2)- ordinare al Direttore dell'Agenzia – Servizio di Pubblicità Parte_6
Immobiliare di Napoli 1 di trascrivere l'emananda sentenza con esonero di ogni sua responsabilità; 3)- in via istruttoria disporre consulenza tecnica diretta ad accertare la rispondenza delle tabelle redatte dal professor ingegnere alle consistenze Persona_1
immobiliari di proprietà dei singoli condomini apportando i correttivi ritenuti utili e necessari per ovviare agli eventuali errori commessi ed in ogni caso per determinare i valori millesimali delle singole unità immobiliari facenti parte del fabbricato in Napoli alla via Manzoni, n. 78, secondo il disposto dell'articolo 68 d.a. c.c., con redazione di nuova tabella millesimale generale e di tabelle particolare per il riparto delle spese condominiali;

costituendosi il ha contestato la titolarità e la fondatezza della domanda quindi, CP_1
depositata documentazione, è stata espletata C.T.U. del 10/4/2025 a firma dell'ing. Per_2
[...]
Va in primis rilevato che la domanda attorea è stata compiutamente formulata sin dall'atto introduttivo, con specifica indicazione, anche a titolo esemplificativo dei vizi ed errori contenuti nelle tabelle millesimali, che è pienamente procedibile alla luce del tentativo di mediazione del
12/7/2023, e che sussiste sia la legittimazione passiva dell'amministratore giusto disposto dell'art
69 disp att cc ( cfr anche delibera condominiale del 30/11/2023), che la titolarità degli attori nei limiti in cui essi sono proprietari o nudi proprietari dei cespiti facenti parte del fabbricato sito in
Napoli via Manzoni n. 78 , come comprovato dagli atti di acquisto, donazione permuta, allegati all'atto di citazione .
Di poi va evidenziato che non costituisce un impedimento all'esame della domanda di revisione delle tabelle del 2004 , la circostanza, dedotta dal condominio, che “il 25 maggio 2004 (presenti -
in proprio o per delega - 21 condomini - tra i quali , e Parte_5 Pt_7 Persona_3
rappresentati tutti da nonché rappresentato da Controparte_3 Controparte_4
– per un totale di 819,24 millesimi), il cui verbale si allega (doc. n. 7), Persona_4
l'assemblea, preso atto della relazione dell'ing (con l'indicazione delle metodologie Per_5
utilizzate per la revisione delle tabelle millesimali), approvò all'unanimità le nuove tabelle. I condomini non presenti in assemblea prestarono, successivamente, il loro consenso all'adozione delle nuove tabelle, come risulta dal verbale dell'assemblea tenutasi il 18 ottobre 2004” come da verbali assembleari allegati e ciò in quanto sul punto la S.C ha chiarito che “In tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti, non vincolando essa gli aventi causa da queste ultime, è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime e presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità
richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l'assemblea e può perciò
manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto, con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo” ( ord Cass n. 21086/2022): nel caso di specie gli attori hanno comprovato di aver acquistato gli immobili o parte di essi nel 2015 o nel 2023, in data successiva all'approvazione delle tabelle presunte errate ed in violazione dell'art 1123 cc e 68 disp att cc ,
quindi ad essi non opponibili .
Ciò chiarito e precisato altresì che la S.C. a S.U. nel 2021 ha sancito con la sentenza n. 9839, che In
tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012,
mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi:
mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -,
contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c”, nel merito la lite è di natura prettamente tecnica e con riferimento ai poteri del CTU, da ultimo la S.C. a S.U. n. 3086/2022 ha sancito che “In materia di consulenza tecnica d'ufficio, il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può accertare tutti i fatti inerenti all'oggetto della lite, il cui accertamento si renda necessario al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non si tratti dei fatti principali che è onere delle parti allegare a fondamento della domanda o delle eccezioni e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di fatti principali rilevabili d'ufficio” e che “In materia di consulenza tecnica d'ufficio, il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può
acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti - non applicandosi alle attività
del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a loro carico -, tutti i documenti necessari al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare e salvo,
quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d'ufficio” ( cfr in tema altresì Ord Cass n.1997/2023) e a tali principi si è attenuto il perito d'ufficio ing nella sua perizia del 10/4/2025. Persona_2
In particolare l'ausiliario, alle pag.6 e ss dell'elaborato ha rilevato quanto segue: “I luoghi di causa sono costituiti da un fabbricato condominiale sito in Napoli, alla . Il Controparte_1
corpo di fabbrica è unico, in pianta a forma irregolare. I grafici allegati al PRG del comune di
Napoli evidenziano che esso, nella sua attuale articolazione, cade in zona Bb “agglomerati urbani di recente formazione – espansione recente” per cui gli interventi consentiti sono disciplinati dall'art. 33 delle norme di attuazione dello stesso. Si trova, altresì, in area sottoposta a vincolo paesaggistico. Lo stabile è stato edificato in data anteriore al 01 settembre 1967 con struttura portante in calcestruzzo armato. I solai sono latero cementizi……………….. L'edificio si compone di un piano terra, cinque piani a salire (compreso il piano con l'attico), un piano primo a scendere, un piano garage. Le unità immobiliari sono suddivise in un'unica scala raggiungibile dall'androne coperto (dotato di portineria), con impianto elevatore che serve tutti i piani a meno del piano quinto (attico), del piano primo a scendere e del piano garage. Lo stabile condominiale, nella sua estensione verticale, può essere così schematizzato: Scala UNICA piano garage: comprende il garage coperto con area esterna attigua e piccola unità immobiliare;
piano primo a scendere:
quattro unità immobiliari (tutte abitazioni compresa la casa del portiere), locale cantinone (con n.13 cantinole) e locale deposito/magazzino; piano terra: due unità immobiliari (abitazioni), un negozio con ingresso da via Manzoni e comunicante locale sul retro avente ingresso anche dall'androne; piano primo: quattro unità immobiliari (tutte abitazioni); piano secondo:
quattro unità immobiliari (tutte abitazioni); piano terzo: quattro unità immobiliari (tutte abitazioni); piano quarto: quattro unità immobiliari (tutte abitazioni); piano quinto: è un attico con terrazzo a livello di pertinenza. Nel dettaglio, preliminarmente, occorre evidenziare alcune circostanze di fatto relativamente al piano garage, al piano quinto ed alcuni immobili ai piani intermedi prima di illustrare al giudice monocratico i motivi per i quali, a mio giudizio, le attuali TABELLE MILLESIMALI SONO FRUTTO DI UN ERRORE E QUINDI VANNO
EMENDATE laddove la domanda attorea dovesse essere accolta. Infatti il “malinteso” riscontrato ha inficiato l'intera tabella A della proprietà approvata dai condomini nella seduta del 25.05.2004………………. tutto nasce dalla relazione tecnica del prof. ing. incaricato di redigere le tabelle condominiali nel 2001. Persona_1
L'elaborato non venne approvato dall'assemblea in virtù di alcuni coefficienti utilizzati e fu dato incarico all'ing. di esprimere un parere sulle possibili modalità di revisione delle Persona_6
tabelle millesimali prodotte dal docente universitario. L'ing. espresse il suo Persona_6
convincimento in una missiva del 10.06.2003. Successivamente, sulla scorta delle sue indicazioni,
nell'assemblea del 28 novembre 2003, l'amministrazione condominiale diede incarico all'ing.
, che accettò a titolo di cortesia, di redigere le nuove tabelle millesimali prendendo Persona_7 contatti con l'ing. e l'ing. . Il professionista del condominio apportò Per_6 Per_1
“aggiustamenti” ai millesimi ricavati dal prof. ing. . Negli atti di causa non Persona_1
sono allegati i calcoli dell'ing. che hanno dato luogo a siffatti aggiustamenti. E' Persona_7
certo però che ad alcuni immobili sono stati aumentati i millesimi rispetto a quelli del professore,
ad altri sono stati diminuiti (come?). La confusione diviene totale se si osserva che i condomini
(int.

6-7 piano terra) e (int.8 piano primo) hanno gli stessi millesimi benchè CP_5 Per_8
l'uno proprietario di un appartamento di 154 m2 circa di superfice interna netta e l'altra di 125 m2
al piano sovrastante, il che è un assurdo tecnico. Stesso dicasi per gli immobili Forte int.5 e
[...]
int.15 che hanno egual millesimi con superficie e piano ben diversi. Ma l'errore maggiore Pt_3
a cui stato indotto il condominio è relativo alla correzione apportata all'immobile del dott.
(interno 1, piano primo a scendere) sulla scorta dei millesimi la Persona_9 Per_1
cui consistenza è errata o frutto di un mero refuso del docente come si dimostrerà. Quest'aspetto invalida le tabelle nella loro interezza. Infatti, la memoria difensiva dell'avv. Riccardo Capobianco alla pagina 5 così recita: “………….deliberarono di dare incarico all'ing. (che, in Persona_7
quanto condomino, accettò a titolo di cortesia) di redigere le nuove tabelle millesimali utilizzando le misure contenute nella perizia dell'ing. e le regole tecniche, le indicazioni e i Per_1
suggerimenti contenuti nella lettera dell'ing. .”. Ed ancora, lo stesso avv. Vincenzo Per_10
Metafora così scrive nell'atto introduttivo del giudizio: “………Il gruppo dei condomini costituenti la maggioranza, con evidente eccesso di potere, al fine di “adattare” le tabelle redatte dall'ingegner alle loro esigenze, decisero di sottoporre l'elaborato da quest'ultimo Per_1
predisposto al vaglio di un altro professionista, di loro personale gradimento e fiducia, tale ingegner , che suggerì, al fine di piegare le nuove Per_6
tabelle ai “desiderata” della maggioranza, l'impiego di criteri aritmetici correttivi, da lui modellati
ad usum delphini. In questo modo, si giunse all'adozione, a partire dal 2005, da parte del delle tabelle attualmente in uso, predisposte sulla base dei dati raccolti dall'ingegner CP_1
(visure catastali, rilievi e planimetrie) acquisiti dal condominio, rielaborati, però, Per_1
servendosi dei richiamati criteri aritmetici correttivi, in modo da renderli funzionali all'attuazione dell'interesse della maggioranza a detrimento della minoranza”. Le due memorie certificano senza dubbio alcuno che le attuali tabelle derivano da quelle redatte dal prof. Persona_1
(grafici e misure) opportunamente adattate. Ne consegue che essendo le seconde affette da un refuso o dimenticanza, le prime non sono valide ai sensi dell'art. 69 disp.att. cc. Infatti, se si va ad analizzare l'appartamento del , interno 1 è possibile osservare che il grafico Persona_9
allegato alla relazione e affoliato alla produzione dell'avv. Vincenzo Metafora come Per_1
documento n.11, si compone di 11 ambienti coperti per una superficie reale pari a 120.30 m2.
Viceversa, la tabella della superficie reale da cui il consulente di parte ricava la superficie virtuale comprende 10 ambienti coperti e non 11 per una minor superficie di 84.60 m2 (oltre balconi e giardino B1, B2 e G) che non è corretta perché è stato omesso il vano salone di 35.70 m2 che concorre al calcolo della superficie virtuale e dei millesimi. Considerando gli stessi coefficienti del prof. , il salone ha una superficie virtuale di 35.70 x 1.00 x 1.00 x 0.85 x 0.90 x Persona_1
1.00 = 27.31 m2 che sommata a quella già calcolata nel prospetto restituisce una superficie virtuale di (75.09 + 27.31) m2 = 102.40 m2 (tra l'altro vicina a quella calcolata dal CTU). La
superficie virtuale complessiva del complesso condominiale diviene di 2.888,40+27.31 m2 =

2.915.71 m2. I millesimi del Mezzogiorno sarebbero dovuti essere pari a: 102.40/2915.71 x 1000 =
35.12 e non certo 26 nè i 28.32 predisposti dal condominio “aggiustando” un valore millesimale affetto da errore. Conseguentemente, non sono corretti i millesimi di tutti i condomini perché con i nuovi valori di superficie virtuale totale ci sarebbe stata una redistribuzione millesimale tra tutti nel fabbricato (anche con abbassamento dei millesimi) desumibile compiendo banali divisioni e moltiplicazioni. Le criticità evidenziate comportano, a giudizio del CTU, la necessità di elaborare nuove tabelle millesimali non per quanto dedotto dall'avv. Metafora. In sintesi per i seguenti motivi: il primo: le tabelle oggi in vigore, per stessa ammissione dei procuratori delle parti,
traggono origine dalle tabelle Cristiano. Esse sono affette da un errore ai sensi del capo 1), art. 69
disp.att. cc. per aver dimenticato, il professionista, la superficie reale del vano salone dell'appartamento Mezzogiorno pari a ben 35.70 m2 che ha comportato una sottostima dei millesimi del condomino che dovevano essere pari a 35.12 in luogo di 26. Conseguentemente sono errati gli “aggiustamenti” posti in essere dal condominio con un criterio scientifico sconosciuto, in quanto trattasi di adattamenti di millesimi del fabbricato che per loro genesi non sono esatti;
il secondo: le tabelle redatte dal CTU, che appaiono equilibrate e rimettono ordine nel complesso condominiale, presentano una alterazione per più di un quinto del valore proporzionale delle unità
immobiliari proprio del piano primo a scendere compresa quella del Mezzogiorno, ma non di quelle indicate dal procuratore degli attori in citazione (attico, garage ed altri). Per rendersene conto basta confrontare i nuovi millesimi con quelli oggi attribuiti ai proprietari degli immobili citati da parte attrice nell'atto introduttivo del giudizio (cfr. allegato 7).
Il garage, l'attico, gli immobili con annessi i balconi della cucina, il negozio hanno valori millesimali che non eccedono il quinto della caratura oggi attribuita loro”.
Tutto ciò premesso il perito ha redatto, come da allegato 6 che sotto si riporta, tre tabelle millesimali: la tabella generale della proprietà (tabella A), la tabella speciale delle scale (tabella B) e la tabella speciale dell'ascensore (tabella C) , chiarendo, alla pag 13 e ss che si richiamo in toto, le modalità di calcolo per la redazione delle tabelle, precisando che sono state inserite nelle tabelle tutte le unità immobiliari comprese quelle con le modifiche interne riscontrate in sede di accesso e,
ovviamente, fisicamente presenti nella configurazione plano-volumetrica del fabbricato oltre all'immobile che, in pianta, ne è esterno, e rispondendo anche ai rilievi mossi dal Persona_11
( ma solo quelli correttamente proposti ad esclusione di quelli contenute in note non CP_1
autorizzate del 30/5/2025) laddove, alle pag 21 e ss ha sottolineato che soltanto in sede di repliche alla CTU il tecnico del condominio evidenzi che le tabelle in uso redatte dall'ing. Persona_7
non facciano riferimento a quelle dell'ing. versate in atti e quindi che l'errore Persona_1
riscontrato dal CTU sia relativo ad una tabella mai approvata. In ogni caso ho rappresentato la circostanza al giudicante nel paragrafo integrativo riportato alla pagina 12. A dir la verità quanto asserito dal tecnico del condominio è smentito dallo stesso avv. Riccardo Capobianco, il quale nelle sue difese così scrive (cfr. pag. 6 della comparsa): “In relazione al primo aspetto, la realtà è
che le tabelle in vigore sono state aggiornate da un condomino con evidenti competenze (è un ingegnere) sulla base dei rilievi e delle misure effettuate dall'ing. conservando i criteri Per_1
valutativi originari (non essendovi state variazioni che ne richiedessero una revisione) sulla base di una metodologia indicata da un altro tecnico a seguito di espressa richiesta (formalizzata in un'assemblea) del . Tutte le richiamate attività sono state deliberate nel corso di CP_1
molteplici assemblee condominiali alle quali hanno, sempre, partecipato, di persona o per delega, anche gli odierni attori”. Circostanze poi confermate nelle memorie ex art. 171 cpc, secondo e terzo termine. Ma pur volendo aderire alle tesi dell'ing. resta un incontrovertibile Persona_12
dato di fatto emerso dall'elaborato peritale. E cioè che tre immobili al primo piano a scendere superano gli attuali millesimi di 1/5 ed i restanti cespiti hanno una caratura millesimale con scostamenti evidenti rispetto a quelli oggi in vigore (cfr. allegato 7 del CTU). In particolare l'immobile , ossia uno di quelli al piano primo a scendere, che è completamente Persona_9
ristrutturato e con un abuso rimosso nel giardino, presenta una caratura millesimale notevolmente maggiore sia di quella , che di quella oggi in essere calcolata dall'ing. . In altre Per_1 Per_5
parole, vi sono gli estremi per revisionare le tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp”.
Poiché gli istanti hanno comunque dedotto l'esistenza di errori nella redazione delle tabelle vigenti,
errori che comportano la violazione degli artt 1123 cc e 68 disp att cc, può senza dubbio concludersi nel senso che le tabelle redatte dal C.T.U. e qui di seguito riportate ( all 6 alla perizia): vanno fatte proprie dal giudice poiché il perito ha risposto compiutamente al mandato e ha riscontrato la parziale sussistenza delle condizioni di cui all'art 69 disp att cc anche se in parte diverse da quelle dedotte, il tutto previo esame dei documenti acquisiti nel rispetto dei principi indicati da questo giudice e poi dalla S.C a S.U. del 2022 sopra citata;
la sentenza che accoglie la domanda di revisione dei valori proporzionali di piano , avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, ai quali, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. (cffr sent Cass n. 4844/2017).
Quanto alle spese di lite, quelle di C.T.U. , come liquidate, e quelle di lite attorea anche per la fase di mediazione, DM 55/2014 scaglione fino ad €52.000,00 valore medio ridotto, vanno poste a carico del . CP_1

P.Q.M.

Il Giudice, pronunziando nella causa promossa come in narrativa, così provvede :
Redige le nuove tabelle condominiali del Condominio sito in Napoli via Manzoni n.78 in conformità dell'elaborato peritale dell'ing del 10/4/2025 di cui all'allegato 6 Persona_2
riportate anche in motivazione e che comunque si intende in toto richiamato.
Pone le spese di C.T.U. liquidate in decreto a carico del convenuto. CP_1
Condanna il convenuto a pagare le spese di lite per €5.500,00 per compenso CP_1
(1.600,00+3.900,00) ed €545,00 per spese vive, oltre IVA e CPA se documentate e rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso.
Napoli 10/6/2025 IL GU