N. 31759/2021 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O T R I B U N A L E D I M I L A N O
-Sezione Quarta Civile-
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Ilaria Gentile, ha pronunciato ha pronunciato ai sensi dell'art. 281quinquies co. 1 cpc, nella formulazione pro tempore vigente il 15.07.2021, la seguente:
S E N T E N Z A nella causa di primo grado, iscritta al n. 31759/2021 R.G. giusta richiesta di iscrizione a ruolo depositata il 15.07.2021, promossa da:
(C.F.: ), Parte_1 C.F._1
(C.F.: , Parte_2 C.F._2 coniugi residenti in [...], di seguito, per brevità: “ Pt_3
”,
[...] rappresentati e difesi dagli avv. Enrico Modesto CEREA e Rosanna CHIGNOLI del foro di Milano, e con gli stessi elettivamente domiciliati in Cassano d'Adda (MI), piazza San Zeno 6, presso e nello studio dei detti Difensori, nonché agli indirizzo digitali degli stessi, segnatamente e Email_1
giusta procura speciale alle liti ed elezione di Email_2 domicilio allegata all'atto di citazione telematico;

-Attori-

contro

:
nato a [...] il [...], C.F.: Controparte_1
, e C.F._3
, nata a [...] il [...], C.F.: CP_2 C.F._4 entrambi residenti in [...], di seguito, per brevità: “ Pt_4
,
[...] rappresentati e difesi dagli avv. Alberto CARMELI e Alessandro CREMONESI del foro di Milano e con gli stessi elettivamente domiciliati in Milano, via Donizetti 2, presso e nello studio dei detti Difensori, nonché all'indirizzo digitale giusta procura speciale alle liti ed elezione di Email_3 domicilio allegata alla comparsa di costituzione e risposta telematica;

-Convenuti-
* * * pagina 1 di 12 TERMINE per il deposito della comparsa conclusionale di replica: 9.12.2024.
* * * OGGETTO: contratto preliminare di compravendita immobiliare - risarcimento del danno.
* * * CONCLUSIONI per gli Attori:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, reiectis contrariis: nel merito: accertato e dichiarato che i convenuti hanno receduto dal contratto preliminare/definitivo derivato dalla accettazione del modulo di proposta di acquisto costituente il doc. n. 1 in atti, violando le obbligazioni in esso assunte, per l'effetto condannare gli stessi a corrispondere ai ricorrenti la somma di € 45.552,00, così determinata: a) € 8.052,00 per costo di agenzia in relazione all'acquisto di altro immobile, come da doc. n. 13 sopra menzionato;
b) € 2.500,00 per costo di trasloco, al quale i ricorrenti non sarebbero stati costretti se i resistenti fossero stati adempienti;
c) per € 30.000,00 per il maggior costo sostenuto con l'acquisto dell'abitazione di cui al doc. n. 14, date le caratteristiche analoghe che le due abitazioni hanno, ovvero che quella promessa in vendita dai convenuti avrebbe avuto se essi avessero dato luogo al mutamento di destinazione d'uso; d) € 5.000,00 per il danno alla salute arrecato alla ricorrente, quale danno non patrimoniale, alla luce della documentazione medica indicata in narrativa di fatto;
oppure quelle altre somme, maggiori o minori, sia per il totale sia con riguardo ai singoli addendi, che siano accertate e provate in corso di causa e, comunque, che siano ritenute eque e di giustizia anche ex artt. 2056-1226 c.c., per i titoli descritti, con interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo. Costi di CTP e di CTU, spese e compensi professionali ex DM 55/2014 ed ex DM 37/2018 in toto rifusi. in istruttoria: si richiamano i documenti da n. 1 a n. 23 di cui in narrativa del ricorso introduttivo e le memorie ex art. 183 VI C.p.c.”
* * * CONCLUSIONI per i Convenuti:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: Nel merito: In via principale: accertato e dichiarato lo scioglimento del rapporto contrattuale tra le parti per cause non imputabili ai resistenti/convenuti, respingere integralmente tutte le domande ed eccezioni dei ricorrenti/attori in quanto infondate in fatto e diritto per tutti i motivi esposti nei precedenti scritti difensivi;
accertata e dichiarata l'infondatezza delle pretese risarcitorie dei ricorrenti/attori sia nell'an che nel quantum, respingere integralmente tutte le domande ed eccezioni dei ricorrenti/attori medesimi in quanto infondate in fatto e diritto per tutti i motivi esposti nei precedenti scritti difensivi;

pagina 2 di 12 in ogni caso, accertato e dichiarato il difetto di legittimazione attiva in capo alla Sig.ra
respingere integralmente la domanda risarcitoria relativa agli asseriti danni Parte_2 non patrimoniali dalla stessa subiti. In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande ed eccezioni dei ricorrenti/attori, ridurre equitativamente gli importi dovuti a titolo di risarcimento del danno. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi di causa. In via istruttoria: ammettersi prova per interrogatorio formale e per testi sui seguenti capitoli da intendersi come preceduti dal “Vero che”: 1) Nel corso dell'anno 2020 tra i Sigg.ri ed il Sig. Parte_5
intercorrevano trattative finalizzate alla compravendita degli immobili Parte_1
(appartamento ad uso ufficio ed autorimessa) di proprietà dei Sigg.ri e Controparte_1
siti in Inzago (MI), via Conciliazione n. 8; CP_2
2) Tali trattative portavano alla sottoscrizione, in data 05.11.2020/11.12.2020, per il tramite del mediatore immobiliare Sig. , della proposta di acquisto Testimone_1 immobiliare di cui al documento 1) che si rammostra al teste;

3) Nelle trattative relative all'acquisto degli immobili di proprietà dei Sigg.ri CP_1
e nonché nei contatti intercorsi successivamente alla
[...] CP_2 sottoscrizione della proposta di acquisto immobiliare del 05.11.2020/11.12.2020 faceva da tramite il Sig. figlio dei medesimi, il quale interloquiva con la Sig.ra Parte_6
moglie del Sig. ; Parte_2 Parte_1
4) Nel corso dei contatti intercorsi tra il Sig. e la Sig.ra Parte_6 Parte_2 quest'ultima, in data 03.11.2020, chiedeva al Sig. di indicare quale Parte_6 proponente per l'acquisto degli immobili di proprietà dei Sigg.ri e Controparte_1 [...] unicamente il marito Sig. , indicando i relativi dati anagrafici;
CP_2 Parte_1
5) Per l'acquisto della nuova abitazione, il Sig. aveva a disposizione Parte_1 un budget di spesa massimo di circa € 230.000,00;
6) Nel corso delle trattative per l'acquisto degli immobili di proprietà dei Sigg.ri e , durante le conversazioni intercorse tra il Sig. Controparte_1 CP_2 Pt_6
e il Sig. da un lato e il Sig. e la Sig.ra
[...] Testimone_1 Parte_1 Parte_2 dall'altro, emergeva il fatto che, qualora l'affare fosse stato concluso, il Sig. Parte_1
avrebbe dovuto effettuare opere e lavori di ristrutturazione e di adeguamento
[...] finalizzati alla trasformazione dell'appartamento da ufficio ad abitazione per un valore complessivo di circa € 30.000,00; 7) Nel corso delle trattative, il Sig. e il Sig. Parte_6 Testimone_1 informavano il Sig. e la Sig.ra del fatto che, per poter Parte_1 Parte_2 vendere il proprio immobile di Inzago (MI), via Conciliazione n. 8, i Sigg.ri CP_1
e avevano necessità di effettuare alcuni interventi presso altro
[...] CP_2 immobile situato in Inzago (MI), via Marconi n. 22, ove trasferire i propri uffici;
8) I Sigg.ri e al fine di eseguire le pratiche Controparte_1 CP_2 amministrative volte al trasferimento dei propri uffici nell'immobile situato in Inzago (MI), via Marconi n. 22, incaricavano il Geom. ; Parte_7
pagina 3 di 12 9) In data 10.02.2021 il Geom. informava il Sig. che Parte_7 Parte_6 detta pratica amministrativa relativa all'immobile posto in Inzago (MI), via Marconi n. 22, aveva ottenuto il parere favorevole dal Responsabile di Igiene e Sanità Pubblica;
10) Il Sig. otteneva la preliminare valutazione positiva relativa al Parte_1 mutuo richiesto per l'acquisto degli immobili di proprietà dei Sigg.ri e Controparte_1
in data 26.01.2021; CP_2
11) I Sigg.ri ed il Sig. prendevano Parte_5 Parte_1 atto dello scioglimento del rapporto contrattuale e concordavano la restituzione, avvenuta in data 01.02.2021, dell'acconto prezzo ricevuto originariamente dai primi pari ad € 19.000,00. Si indicano a testi: 1) Sig. via Secco d'Aragona n. 12, Inzago (MI); Parte_6
2) Sig. , piazza Caprara n. 17, Cassano d'Adda (MI); Testimone_1
3) Geom. , via Inzago n. 94/2, Cassano d'Adda (MI).” Parte_7
FATTO E DIRITTO 1. Allegazioni delle parti I CONIUGI , con ricorso ex art. 702 e ss cpc depositato il 15.07.2021, hanno Pt_1 convenuto in giudizio i CONIUGI VAIRANI, svolgendo la domanda sopra riportata, a sostegno deducendo, in fatto:
- ha sottoscritto il 5.11.2020 un modulo di proposta di acquisto Parte_1 immobiliare predisposto dall'agente , avente ad oggetto l'ufficio sito in Testimone_1
Inzago, via Conciliazione 8, al prezzo di € 190.000,00 e con pagamento di acconto di € 19.000,00 l'11.12.2020 e il saldo al rogito, da stipularsi entro 60 giorni dal cambio di destinazione d'uso dell'immobile da ufficio ad abitazione, con termine del 31.05.2021 per la consegna;

- la proposta, accettata l'11.12.2020, era condizionata risolutivamente alla concessione del mutuo a favore del promissario acquirente entro il 10.12.2020 e al cambio di destinazione di uso entro e non oltre il 31.01.2021, in difetto con previsione di restituzione dell'acconto versato;

- il 14.12.2020 il promittente venditore ha inviato documenti relativi all'immobile promettendo di dare corso al cambio di destinazione di uso entro gennaio 2021;
- il 12.01.2021 i promittenti venditori hanno inviato ai promissari acquirenti il preventivo del notaio , Persona_1
- il 22.01.2021 i promittenti venditori hanno dichiarato di non voler più vendere l'ufficio e il 1^.02.2021 hanno restituito l'acconto ricevuto;

- con diffida del 4.02.2021 gli Attori hanno contestato la scorrettezza della condotta dei promittenti venditori, che non si erano attivati per eseguire il cambio di destinazione di uso mentre il mutuo era erogabile, denunciando le conseguenze pregiudizievoli del recesso, anche personali, su , che soffre di sindrome autoimmunitaria con Parte_2 reazioni cutanee ed edematose accentuate da stati di stress;
inoltre, i Ricorrenti nel frattempo avevano promesso in vendita e poi venduto la loro abitazione e quindi hanno dovuto reperire altra abitazione sostenere costi di agenzia per € 8.052,00, di trasloco per €
pagina 4 di 12 2.500,00, maggiori costi di acquisto per € 30.000,00, oltre ai danni alla salute di , Pt_2 che s quantificano in € 5.000,00, pari a complessivi € 45.552,00. I CONIUGI VAIRANI si sono tempestivamente costituiti il 20.01.2022, resistendo alle domande attoree, di cui hanno chiesto il rigetto, deducendo, in fatto:
- il contratto preliminare è stato concluso solo da , con conseguente Parte_1 carenza di legittimazione attiva di;
Parte_2
- era noto alle parti che i Resistenti dovevano effettuare degli interventi presso un altro immobile, sito ad Inzago, via Marconi 22, ove trasferire l'ufficio già sito nell'appartamento di causa e per le attività da svolgere è stata infatti stabilita dalle parti nella proposta accettata una precisa tempistica, nella specie sono state previste le condizioni risolutive dell'ottenimento del mutuo entro il 10.12.2020 e del cambio di destinazione di uso dell'appartamento entro il 31.01.2021;
- invece, il mutuo è stato ottenuto dai Ricorrenti solo il 26.01.2021, mentre i Convenuti sono riusciti ad ottenere il parere favorevole al cambio di destinazione di uso dell'appartamento di via Marconi solo a febbraio 2021;
- i CONIUGI VAIRANI hanno quindi comunicato il 26.01.2021 il venire meno del contratto preliminare e il 1^.02.2021 hanno restituito l'acconto;
- il 4.02.2021 i promissari acquirenti hanno lamentato gravi danni e invitato alla stipulazione di convenzione di negoziazione assistita, svoltasi purtroppo con esito negativo;

- il 26.02.2021 ha venduto la sua abitazione e il 9.04.2021 ne ha acquistata Pt_1 un'altra;
- la causa è improcedibile, in quanto la proposta prevede il preventivo esperimento di una mediazione avanti la Camera di Commercio;

- nulla è dovuto a titolo risarcitorio, in quanto alcun danno è stato provato;
in particolare, la casa acquistata il 9.04.2021 dai coniugi ha lo stesso prezzo di quella Pt_1 di cui al compromesso con i coniugi manca prova degli esborsi per agenzia CP_1 immobiliare e per di più nel rogito le parti attestano che non vi è stato ricorso all'agente, gli esborsi per trasloco sarebbero stati comunque sostenuti e comunque manca la relativa prova e, infine, non è stata parte del contratto ergo non ha diritto al Parte_2 risarcimento del danno contrattuale;

- manca altresì prova dell'an debeatur, atteso che né l'assenso all'erogazione del mutuo, nè il cambio di destinazione di uso sono intervenuta entro i termini assegnati, per cause non imputabili alle parti, onde il contratto è cessato per l'avveramento della condizione risolutiva.



2. Svolgimento del processo Il Giudice, alla prima udienza, tenuta il 3.02.2022, sentite le parti, con ordinanza riservata in pari data, ha disposto il mutamento del rito da sommario di cognizione a ordinario di cognizione e rinviato all'udienza del 26.05.2022. A tale udienza, tenuta in trattazione scritta, il Giudice ha rigettato l'eccezione dei Convenuti di improcedibilità per omesso esperimento della mediazione avanti alla pagina 5 di 12 Camera di Commercio e assegnato alle parti i richiesti termini istruttori ex art. 183, co. 6, cpc, regolarmente fruiti dalle stesse. Alla successiva udienza del 10.01.2023, questo Giudice, nelle more subentrato nel ruolo del precedente assegnatario, ha rigettato le istanze di prova orale svolte dalla parte attrice e rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 18.01.2024, poi rinviata per il carico del ruolo. Alla successiva udienza del 18.07.2024, tenuta in trattazione scritta, sulle conclusioni rassegnate dalle parti e sopra ricopiate, il Giudice con ordinanza riservata del 17.09.2024, comunicata il 19.09.2024, ha assegnato alle parti i richiesti termini massimi ex art. 190 cpc (60 + 20 giorni), decorrenti dalla data di comunicazione dell'ordinanza e spirati rispettivamente il 18.11.2024 e il lunedì 9.12.2024, regolarmente fruiti dalle parti e all'esito del secondo termine, pertanto dal 10.12.2024, ha trattenuto la causa in decisione.
3. Thema decidendum Gli Attori hanno svolto contro i Convenuti una domanda di risarcimento del danno contrattuale, segnatamente volta ad ottenere la condanna dei Conventi a pagare la complessiva somma di € 45.552,00, oppure la diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria, a titolo di risarcimento del danno per la mancata stipulazione tra le parti del contratto definitivo di compravendita, avente ad oggetto un appartamento sito in Inzago, via Conciliazione 8, che i Convenuti avevano promesso di vendere agli Attori al prezzo di € 190.000,00, con condizione risolutiva dell'ottenimento del mutuo entro il 10.12.2020 e del cambio di destinazione di uso (da ufficio ad abitazione) entro il 31.01.2021, con rogito da stipulare entro 60 giorni dal cambio di destinazione di uso, deducendo che i Convenuti sono stati inerti e non hanno chiesto il cambio di destinazione di uso, limitandosi a comunicare il 26.01.2021 di non volere più stipulare e che il danno consiste: quanto a € 30.000,00 nel maggior prezzo pagato per acquistare il 9.04.2021 una consimile abitazione, quanto a € 2.500,00 nelle spese di trasloco, quanto a € 8.052,00 in spese di mediazione immobiliare e quanto a € 5.000,00 in risarcimento del danno non patrimoniale patito da per lo stress e il Parte_2 riacutizzarsi della sua malattia. I Convenuti hanno resistendo eccependo:
- l'improcedibilità della causa per omesso esperimento del procedimento di mediazione convenzionale concordato da tenersi avanti alla Camera di Commercio;

- la carenza di legittimazione attiva di , la quale non ha stipulato il Parte_2 contratto preliminare;

- l'insussistenza della prova del danno, in quanto l'appartamento comprato in seconda battuta il 9.04.2021 ha lo stesso prezzo di quello a cui era stato promesso in vendita quello di causa;
nel rogito del 9.04.2021 i contraenti hanno dichiarato di non essersi avvalsi di mediatori;
le spese di trasloco sarebbero state sostenute comunque e inoltre manca prova dell'esborso;
- l'insussistenza di inadempimento dei Convenuti, che si sono diligentemente attivati per ottenere il cambio di destinazione di uso (da uso deposito a uso ufficio) di un altro loro appartamento, in cui avrebbero dovuto traslocare l'attività prima collocata presso pagina 6 di 12 l'appartamento promesso in vendita ma per fatto non imputabile i tempi sin sono procrastinati onde di comune accordo con i promissari acquirenti hanno comunicato la cessazione del contratto e regolarmente restituito l'acconto ricevuto.


4. Emergenze probatorie La causa è stata istruita con i documenti versati dalle parti, tra cui i seguenti documenti:
- proposta datata 5.11.2020, accettata l'11.12.2020, di acquisto di immobile sito in Inzago (MI), via Marconi 8, che reca, inter alia, le seguenti clausole: “

4.3 Le parti sottoporranno tutte le controversie derivanti dal presente contratto o collegate ad esso - ivi comprese quelle relative alla sua interpretazione, validità, efficacia, esecuzione e risoluzione- al tentativo di mediazione del servizio di conciliazione della Camera di Commercio, il cui regolamento le parti espressamente dichiarano di conoscere e di accettare integralmente. Le parti si impegnano a ricorrere alla mediazione prima di iniziar qualsiasi procedimento arbitrale o giudiziale….

4.6 La presente proposta è risolutivamente condizionata alla concessione del mutuo entro il 10.12.2020, se la parte venditrice non provvederà al cambio di destinazione d'uso entro e non oltre il 31.01.2021 la presente proposta è da intendersi nulla, con conseguente restituzione dell'acconto versato.

4.7 La parte venditrice si impegna a eseguire i seguenti lavori indicati al punto 4.8…” (doc. 1 fasc. Att. e doc. 1 fasc. Conv.);
- messaggio di posta elettronica del 1^.02.2021 da Convenuti a Attori del seguente tenore: “Come da accordi ti allego copia del bonifico effettuato a vostro favore”, con allegata la contabile di bonifico (docc.

5-6 fasc. Att.);
- impegno datato 4.02.2021, sottoscritto da , di riconoscere al Parte_1 mediatore a provvigione del 3% su € 220.000,00 al mediatore per Parte_8 acquisto appartamento sito in Inzago, via Pertini 18 (doc. 22 fasc. Att.);
- rogito del 9.04.2021 di acquisto da parte di , che si dichiara Parte_1 coniugato in regime di separazione dei beni, di appartamento sito a Inzago (MI), via Pertini 18, al prezzo di € 190.000,00 oltre € 30.000,00 per arredi e impianti (clausola 2); nella clausola 9, ultimo rigo, le parti dichiarano “che non si sono avvalsi dell'intermediazione do agenzie immobiliari” e alla clausola 12 si dichiarano edotte delle responsabilità penali in caso di dichiarazioni false o mendaci (doc. 13 fasc. Att.);
- quotazione del vettore ad per costi di trasloco da via Parte_1
Conciliazione a via Pertini 18 di Inzago (MI), per € 2.500,00, datato 5.05.2021 (doc. 23 fasc. Att.). Il Giudice reputa che l'istruzione svolta sia sufficiente a decidere la lite.


5. Eccezione di improcedibilità Il Tribunale osserva che l'eccezione di improcedibilità svolta dai Convenuti è infondata e da disattendersi. Difatti, sul punto questo Giudice condivide integralmente quanto sul punto scritto dal precedente Giudice assegnatario della causa all'udienza del 26.05.2022, che per comodità del lettore si riporta: “il presente giudizio ha ad oggetto una domanda contrattuale che non rientra nel disposto del d.lgs 28/10; b) risulta già esperito un tentativo di negoziazione assistita;
c) la clausola di cui al punto 4.3 della proposta
pagina 7 di 12 d'acquisto, non introduce -né potrebbe- alcuna causa di improcedibilità del giudizio, essendo di natura meramente convenzionale, e potrebbe avere al più una rilevanza, per il caso di inosservanza, in termini di inadempimento, di cui resterebbe comunque da valutare l'effettiva gravità o viceversa la sostanziale irrilevanza”. Si evidenzia che l'eccipiente non ha confutato in alcun modo i motivi posti dal precedente Giudice a sostegno del rigetto dell'eccezione. Nel caso di specie, la causa è soggetta alla condizione di procedibilità del preventivo invito alla stipulazione della convenzione di negoziazione assistita, procedimento che è stato espletato, come è pacifico tra le parti, con esito negativo. A fronte di tale previsione normativa, il patto convenzionale sulla necessità della mediazione risulta recessivo, e comunque inidoneo a comportare l'effetto dell'improcedibilità, al più l'inadempimento, peraltro del tutto irrilevante, posto che il procedimento conciliativo pre-processuale previsto dalla legge è stato svolto, con esito negativo, onde la mediazione convenzionale, quand'anche espletata, non avrebbe avuto alcuna chance di successo. L'eccezione di improcedibilità è dunque infondata e deve rigettarsi anche in questa fase decisoria.



6. Diritto In diritto, il Tribunale osserva che il criterio di riparto dell'onere di allegazione e prova dell'azione di risarcimento del danno contrattuale svolta in causa è regolato dagli artt. 1218 e 2697 cc e dal principio della vicinanza della prova, in forza dei quali spetta a chi agisce in risarcimento allegare e provare la fonte legale o convenzionale dell'obbligazione che si allega totalmente o parzialmente inadempiuta, nonché allegare e provare il danno ed il nesso causale tra inadempimento totale o parziale e danno e, ciò fatto, incombe a chi si difende provare di avere adempiuto esattamente o di non avere potuto adempiere per causa a sé non imputabile, ovvero altri fatti idonei a paralizzare la pretesa attorea (Cass. civ., SS.UU., 23.09.2013 n. 21678; Cass. civ., sez. 2, 26.07.2013 n. 18125; Cass. civ., sez. 3, 26.02.2013 n. 4792; Cass. civ. 25.10.2007 n. 22361; Cass. civ.

7.03.2006 n. 4867; Cass. civ. 1^.12.2003 n. 18315). Ai sensi dell'art. 1223 cc il danneggiato ha diritto al risarcimento dei danni che siano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, comprensivi tanto della perdita subita, quanto del mancato guadagno: “…il danno risarcibile coincide con la perdita o il mancato guadagno conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, la cui delimitazione è determinata in base al giudizio ipotetico sulla differenza tra la situazione dannosa e quella che sarebbe stata se il fatto dannoso non si fosse verificato….” (Cass. civ., sez. 2, 26.09.2016 n. 18832). In punto di liquidazione del danno, l'art. 1226 cc stabilisce che, ove il danno non possa essere provato nel suo preciso ammontare, è liquidato dal giudice in via equitativa. La giurisprudenza ha chiarito che la liquidazione equitativa del danno presuppone l'accertamento dell'esistenza di un danno risarcibile, l'impossibilità o rilevante difficoltà di una stima esatta del danno, il fatto che tale impossibilità non dipenda dall'inerzia della parte gravata dell'onere della prova;
ciò poiché la richiesta di condanna ex art. 1226 cc pagina 8 di 12 non può risolversi in uno strumento processuale per sottrarsi all'ordinario onere della prova di cui all'art. 2697 cc: “L'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli articoli 1226 e 2056 c.c., presuppone che sia provata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare, sicché grava sulla parte interessata l'onere di provare non solo l'an debeatur del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi in re ipsa, ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui possa ragionevolmente disporre nonostante la riconosciuta difficoltà, sì da consentire al giudice il concreto esercizio del potere di liquidazione in via equitativa, che ha la sola funzione di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso.” (Cass. civ., sez. 1, 14.05.2018 n. 11698). Giova infine evidenziare che in ipotesi di lamentata mancata stipulazione del contratto definitivo in asserito inadempimento del contratto preliminare, la Corte di legittimità ha sancito che la fattispecie va ascritta alla responsabilità contrattuale tout court e non già a quella precontrattuale: “Ove alla stipulazione del contratto preliminare non segua la conclusione del definitivo, la parte non inadempiente (nella specie, il promittente alienante) può agire nei confronti di quella inadempiente (nella specie, il promissario acquirente) facendone valere esclusivamente la responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale e non anche, in via alternativa, la responsabilità precontrattuale da supposta malafede durante le trattative, giacché queste ultime, cristallizzate con la stipula del preliminare, perdono ogni autonoma rilevanza, convergendo nella nuova struttura contrattuale che rappresenta la sola fonte di responsabilità risarcitoria.” (Cass. civ., sez. 2, n. 7545 del 15.04.2016).



7. Decisione Il Tribunale rileva che alla luce dei principi di diritto da applicare alla decisione e delle emergenze di causa la domanda contrattuale risarcitoria svolta dagli attori contro i convenuti è infondata per carenza di prova di un danno risarcibile causalmente direttamente derivante dall'inadempimento lamentato e ascritto ai Convenuti. Nella specie, quanto alla pretesa attorea di ottenere il risarcimento di € 30.000,00, pari all'asserito maggior prezzo versato per acquistare il 9.04.2021 un'abitazione consimile a quella promessa in vendita dai Convenuti, il Tribunale rileva che manca allegazione, prima che prova, che l'abitazione acquistata dall'RE il 9.04.2021 Parte_1 avesse caratteristiche (per dimensioni, per caratteristiche architettoniche e delle rifiniture, per il tipo d stabile in cui è inserita, per il quartiere in cui si trova) consimili a quella dell'appartamento promesso in vendita. In aggiunta, dal rogito del 9.04.2021 si evidenzia che il prezzo di acquisto dell'appartamento sito in Inzago, via Pertini 18, è pari ad € 190.000,00 ed è pertanto del tutto identico al prezzo di acquisto dell'appartamento di causa (docc. 1 e 13 fasc. Att.), dal che discende che non solo non ha Parte_1 provato di avere patito un danno da maggior prezzo, ma ha persino fornito prova positiva di non avere patito alcun danno da maggior prezzo.
pagina 9 di 12 Quanto poi alla pretesa attorea di ottenere la refusione delle spese di mediazione immobiliare in tesi sostenute per l'acquisto dell'abitazione di Inzago, via Pertini 18, spese che in tesi non avrebbero sostenuto se i Convenuti fossero stati adempienti, in quanto la proposta accettata dell'11.12.2020 non prevedeva alcun pagamento a favore del mediatore, il Tribunale rileva che nel rogito del 9.04.2021 l'odierno RE, Parte_1
, ha dichiarato, nel pieno della consapevolezza delle sanzioni penali derivanti da
[...] dichiarazioni mendaci, di non essersi avvalso di mediatore (doc. 13 fasc. Att.). Orbene, tale circostanza documentale -unita al fatto che gli Attori hanno fornito a sostegno dell'esborso a favore del mediatore non già la contabile di bonifico, ma solo una dichiarazione di impegno, sottoscritta dal medesimo RE di questa causa e, cioè, un documento di formazione unilaterale ex latere actoris, onde si tratta di un documento avente valenza probatoria pari a zero- comporta che anche la pretesa attorea di ottenere il risarcimento della somma di € 8.052,00 è infondata, non solo per carenza di prova ma anche perché è stata fornita prova positiva dell'insussistenza della voce di danno lamentata. Quanto alla pretesa attorea di ottenere il rimborso di € 2.500,00, in tesi versati per pagare il vettore per il trasloco da via Conciliazione a via Pertini 18 in Inzago, il Tribunale rileva che manca la prova dell'esborso, posto che l'RE ha versato in causa solo una quotazione del servizio di trasloco e non già la contabile d bonifico e neanche la semplice fattura del vettore;
in aggiunta, comunque non sussiste evidenza del nesso causale tra inadempimento ed esborso atteso che, quand'anche i Convenuti fossero stati adempienti, e avessero venduto l'appartamento di via Conciliazione all'RE , Parte_1 comunque questi avrebbe dovuto compiere un trasloco, sia pure tra appartamenti siti nella stessa strada. Quanto, infine, alla pretesa attorea diretta ad ottenere la refusione di € 5.000,00 a titolo di danno non patrimoniale patito in tesi da per l'asserito riacutizzarsi della sua Parte_2 malattia conseguente all'asserito inadempimento dei Convenuti, il Tribunale evidenzia che non ha stipulato alcun preliminare con i Convenuti, di tal che non è Parte_2 legittimata attiva a pretendere alcunchè a titolo contrattuale. Per completezza, si evidenzia che l'argomento difensivo di , fondato sul Parte_2 fatto che il contratto preliminare è stato stipulato da anche per persona Parte_1 da nominare e che lei sarebbe stata nominata e divenuta acquirente, è privo di pregio in fatto ed in diritto. In particolare, è infondato in fatto, atteso che nel rogito del 9.04.2021 l'RE ha acquistato da solo, ed ha dichiarato di essere coniugato in Parte_1 regime di separazione dei beni (doc. 13 fasc. Att.), onde non vi sono elementi per reputare che avrebbe acquistato l'appartamento di causa unitamente alla moglie, essendo del tutto irrilevante che quest'ultima abbia tenuto la corrispondenza con i promittenti venditori. L'argomento è comunque anche infondato in diritto, atteso che ai sensi degli artt. 1402 e 1403 cc l'electio amici deve avvenire nelle forme che le parti hanno usato per il contratto e deve essere accettata dalla persona nominata, salvo che esista una procura anteriore e - ex art. 1404 cc- solo dopo che la dichiarazione d nomina è stata validamente fatta, la persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato. Nel caso di specie, nel contratto preliminare pagina 10 di 12 non è stata menzionata, né l'ha stipulato, il contratto definitivo non è stato Parte_2 mai stipulato da alcuno ed alcuna dichiarazione di nomina vi è stata, onde Parte_2 non è legittimata attiva a vantar diritti risarcitori in tesi nascenti da inadempimento di contratto preliminare da essa non stipulato. In conclusione, manca prova di un danno risarcibile causalmente e direttamente derivante dall'asserito inadempimento dei Convenuti al contratto preliminare dell'11.12.2020, onde la domanda attorea è infondata e deve essere rigettata: tanto assorbe la disamina della ulteriore questione controversa tra le parti, ovvero se vi sia stato inadempimento dei Convenuti o meno al contratto dell'11.12.2020. Quanto alle istanze di prova attoree, le stesse, già motivatamente rigettate in fase istruttoria, e reiterate in fase di udienza di precisazione delle conclusioni mediante il rinvio alle memorie istruttorie, debbono essere rigettate anche in questa fase decisionale, per i motivi esposti all'udienza del 10.01.2023 e comunque in quanto del tutto irrilevanti ai fini del decidere. L'accoglimento delle difese ed eccezioni dei Convenuti conferma la superfluità delle istanze di prova della detta parte.


8. Spese di lite: Le spese sono regolate a mente degli artt. 91 e ss cpc, nella formulazione attualmente vigente: in forza di tali disposizioni, il soccombente deve rifondere le spese della parte vittoriosa, salva solo la soccombenza reciproca, ovvero la novità della questione trattata o un revirement della giurisprudenza su questioni decisive ovvero, in forza della sentenza C. Cost. n. 77/2018, altre gravi ed eccezionali ragioni da esplicitarsi in motivazione. La ratio di tali disposizioni è che chi ha promosso un processo perso, o ha costretto altri a promuovere un processo per affermare il suo buon diritto, ne deve sopportare le conseguenze economiche, a prescindere dall'elemento soggettivo della colpa del soccombente o da profili sanzionatori, rispondendo il principio di causalità ad una funzione indennitaria o ripristinatoria, nel senso che la parte vittoriosa deve essere tenuta indenne delle spese sostenute per l'accertamento del suo buon diritto (o per l'accertamento dell'inesistenza del diritto altrui), pena la vanificazione del diritto di azione e di difesa in giudizio, di cui all'art. 24 Cost. (Cass. civ., sez. 3, del 15.07.2008 n. 19456; conf.: Cass. civ., sez. 3, del 20.02.2014 n. 4074). Nel caso di specie, la causa si è conclusa con la soccombenza integrale nel merito dei CONIUGI SALA, che devono quindi essere condannati a rifondere integralmente le spese di lite dei CONIUGI VAIRANI, non emergendo alcuna ragione per discostarsi dal principio della soccombenza, nella specie essendo del tutto marginale ed irrilevante la soccombenza die Convenuti sull'eccezione in rito di improcedibilità. Quanto alla liquidazione delle spese dei Convenuti, le stesse si liquidano come da dispositivo, con applicazione del d.m. n. 55/2014, come modificato dal d.m. n. 147/2022 e, segnatamente, dei parametri medi per le fasi introduttiva, di studio e decisionale e dimezzati per la fase istruttoria (in quanto non è stata volta istruzione orale) dalla tabella n. 2 del citato d.m. per lo scaglione di valore applicabile (compreso tra € 26.000,01 ed € 52.000,00) e quindi in complessivi € 6.713,00 per compenso, oltre 15% per rimborso pagina 11 di 12 forfetario spese generali, oltre CPA ed IVA, se e come dovute in ragione del regime fiscale dei Convenuti.


P. Q. M.

il Giudice, definitivamente pronunciando per quanto di ragione, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così decide: rigetta la domanda attorea, in quanto infondata;
letti gli artt. 91 e ss cpc, condanna
ed a pagare, in solido e a favore di e Parte_1 Parte_2 CP_2 di con solidarietà attiva tra gli stessi, a titolo di refusione integrale Controparte_1 delle spese del processo, la somma di € 6.713,00 per compenso, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, oltre IVA e CPA, se e come dovute in ragione del regime fiscale dei Convenuti. Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna. Milano, 7.04.2025 il Giudice dott.ssa Ilaria Gentile
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