N. R.G. 887/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Bonacchi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 887/2021 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. GORI FRANCESCO, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA FRANCESCO FERRUCCI 69 59100 PRATOpresso il difensore avv.
GORI FRANCESCO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. D'ADDARIO FRANCESCO e CP_1 P.IVA_2 dell'avv. MINIATI PAOLI MASSIMO ( ) VIA DELLA COLONNA 19 C.F._1
50121 FIRENZE;
, elettivamente domiciliato in VIA DOMENICO BUONVICINI 21 50100
FIRENZEpresso il difensore avv. D'ADDARIO FRANCESCO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Parte attrice: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
- In tesi, accertare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data
26/03/2019 fra e in ragione del mancato rispetto del termine essenziale Parte_1 CP_1 del 30/06/2019 per inadempimento di e per l'effetto condannare la medesima ai sensi CP_1 dell'art. 1385 comma 2 c.c. al pagamento in favore di della somma di Parte_1
€.397.500,00 oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;

- In ipotesi, accertare il grave inadempimento di rispetto al contratto preliminare di CP_1
compravendita stipulato in data 26/3/2019 per i fatti e le ragioni di cui al presente atto e conseguentemente la legittimità del recesso di e condannare la medesima al Parte_1
pagamento e/o al risarcimento dei danni in favore di della somma di Parte_1
€.397.500,00 o di quella diversa somma, maggiore o minore, che risulterà di giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
pagina 1 di 14 - In ogni caso, condannare al risarcimento dei danni patiti da nella CP_1 Parte_1
somma che risulterà di giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;

- In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa.

Parte convenuta: Perché piaccia al Tribunale di Firenze, rigettare le domande proposte dalla in quanto infondate in fatto ed in diritto, per tutti i motivi esposti nella presente Parte_1
comparsa.
In ogni caso, Voglia accertare e dichiarare l'adempimento della alle obbligazioni assunte CP_1
nel contratto preliminare ed il conseguente ingiustificato inadempimento della Parte_1
e dichiarare legittimo il recesso esercitato dalla con conseguente diritto della
[...] CP_1 medesima società a trattenere la somma di € 198.750,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
Si chiede altresì che il Tribunale Voglia ordinare la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare relativo all'immobile oggetto di causa stipulato tra le parti in data 26.03.2019 ai rogiti
Notaio rep. 22666, racc. 17816, trascritto in Firenze in data 2.04.2019 al n. 9556 reg. Per_1
part., ponendo le relative spese oneri a carico della Parte_1
Con vittoria di spese, anche forfettarie e competenze professionali, iva e cap come per legge.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la ha citato in giudizio innanzi a Parte_1
questo Ufficio la convenuta per sentir accertare la risoluzione del contratto preliminare CP_1
dalle parti stipulato in data 26/03/2019 in ragione del mancato rispetto del termine essenziale del
30/06/2019 da parte di o, in subordine, per sentir dichiarare l'intervenuta risoluzione del CP_1
summenzionato contratto preliminare per grave inadempimento imputabile alla con CP_1
conseguente condanna- in ambedue i casi- al pagamento di complessivi € 397.500,00 pari al doppio della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria ex art 1385 c.c. e salva, in ogni caso, la condanna al risarcimento degli ulteriori danni.
Le parti in data 07/02/2019 sottoscrivevano una proposta d'acquisto per un fabbricato ad uso artigianale in Empoli di proprietà della fissando per la stipula del contratto preliminare CP_1
dapprima la data del 20/02/2019, poi posticipata alla data del 26/03/2019, ferma restando la data del
30/06/2019 per la stipula del contratto definitivo.
All'atto della stipula della proposta d'acquisto la consegnava alla la Parte_1 CP_1 somma di € 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria tramite assegno bancario (ass. n. 0316575458-
pagina 2 di 14 04 tratto su banca Carige).
In data 26/03/2019 le parti, di fronte al Notaio Dott. addivenivano alla stipula del contratto Per_1
preliminare rep. 22666 rac. n. 17816 e, in quella sede, la consegnava ulteriori Parte_1
€148.750,00 a titolo di caparra confirmatoria, concordando, altresì, che la parte restante del prezzo sarebbe stata corrisposta al momento della stipula del definitivo, da fissarsi entro il 30/06/2019.
Poiché erano emerse alcune difformità urbanistiche sanabili, all'atto della stipula del contratto preliminare il promittente venditore si obbligava a propria cura e spesa e prima della stipula dell'atto definitivo, a presentare al Comune di Empoli domanda di "accertamento di conformità in sanatoria", ai sensi dell'art. 209 della L. R.T. n .65/2014 trattandosi comunque di difformità sanabili che rientrano nella tolleranza del 2% esse non sono qualificabili come "variazioni essenziali", ai sensi della vigente
Legge Regionale (così art. 2 contratto preliminare- doc. 4 allegato all'atto di citazione). Le parti prevedevano inoltre che la promittente venditrice si obbligasse a fornire al notaio rogante, tramite tecnico di sua fiducia, prova della regolarità urbanistica dell'immobile (e cioè 1a relazione tecnica contenente dichiarazione di conformità urbanistica, copia dei provvedimenti urbanistici rilasciati o presentati, planimetrie catastali aggiornate, sanatoria edilizia, visure catastali) (art 4 contratto preliminare).
In data 08/05/2019 parte convenuta presentava domanda di accertamento di conformità in sanatoria al
Comune di Empoli e, in data 28/06/2019, riceveva parere favorevole, mentre, la domanda veniva definitivamente accolta in data 11/07/2019.
In data 27/06/2019 veniva predisposto incontro con il Notaio per la stipula del contratto definitivo. A tale incontro, tuttavia, la non si presentava. Parte_1
In data 01/07/2019 la comunicava a controparte che, a causa dell'inadempimento Parte_1
di non era stato possibile addivenire alla stipula del contratto definitivo entro la data del CP_1
30/06/2019- da reputarsi, ad avviso di parte attrice, quale termine essenziale- di talchè la stessa aveva perso ogni interesse all'operazione commerciale, manifestando così la Parte_1
propria intenzione di recedere dal contratto e richiedendo, altresì, la restituzione della somma di €
397.500,00 oltre interessi fino al saldo ex art 1385 c.c.
A tale richiesta la società si opponeva, contestando il proprio inadempimento, e si CP_1
dichiarava disponibile alla stipula del contratto definitivo in data 19/07/2023.
Parte attrice non si presentava all'indicato incontro.
A fronte della mancata corresponsione della somma richiesta dalla la stessa in Parte_1
data 27/01/2021 depositava atto di citazione in giudizio nei confronti della CP_1
A sostegno delle proprie pretese, parte attrice deduceva che:
pagina 3 di 14 - il contratto preliminare dalle parti sottoscritto in data 26/03/2019 era da considerarsi risolto ex lege in quanto il termine del 30/06/2019 previsto per la stipula del contratto definitivo era da intendersi quale termine essenziale. La mancata sottoscrizione dello stesso per causa attribuibile alla consistente nel non essersi tempestivamente attivata per il rilascio della CP_1
sanatoria necessaria ai fini della sottoscrizione del contratto, aveva provocato la posticipazione dell'erogazione del leasing da parte MP a favore della al mese di settembre Parte_1
(per il cui rilascio era necessaria documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile), rendendo eccessivamente oneroso il trasloco dovendosi chiudere l'azienda in un periodo di piena produttività. Tal circostanza aveva fatto venir meno l'interesse di parte attrice alla conclusione dell'operazione, tale da legittimare l'esercizio, da parte della stessa, del diritto di recesso e la richiesta di restituzione di una somma pari al doppio di quella corrisposta a titolo di caparra confirmatoria;

- in subordine, anche a volersi sostenere che il termine pattuito dalle parti non fosse da considerarsi essenziale, comunque il comportamento della per le ragioni CP_1
precedentemente esposte, integrava un'ipotesi di grave inadempimento idoneo a legittimare il recesso ex art 1453 c.c. dagli obblighi derivanti dal contratto preliminare e la conseguente corresponsione della somma pari al doppio di quella versata ex art 1385 c.c.
- in ogni caso parte attrice vantava un diritto al risarcimento dei danni conseguenti allo sfumato affare, da qualificarsi sia in termini di danno emergente (per tutte le attività svolte in funzione dell'affare) sia di lucro cessante.
La stessa, in particolare, sottolineava come, proprio confidando nell'esito positivo dell'operazione, già in data 15/02/2019 aveva inviato disdetta del contratto di locazione dell'immobile che occupava, indicando come data del rilascio il 30/09/2019. In ragione di ciò, aveva particolare urgenza di concludere la contrattazione entro il mese di settembre, indicando, peraltro, alla controparte il periodo estivo come ottimale per il mutamento della sede in quanto solitamente in quel periodo l'azienda chiudeva e, dunque, l'attività produttiva non sarebbe stata pregiudicata dal trasloco, come, invece, sarebbe accaduto se fosse slittato oltre il periodo estivo.
A riprova di ciò, la allegava i prospetti contabili dei ricavi della vendita di Parte_1
zoccoli nei mesi di luglio- ottobre 2018. (doc. 11 atto di citazione).
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio la la quale, contestando CP_1
tutte le allegazioni avversarie, ha replicato ed eccepito che:
- in via preliminare, era da dichiarare l'inammissibilità e l'incompatibilità delle domande da parte attrice proposte di di risoluzione e di accertamento della legittimità del proprio recesso,
pagina 4 di 14 da cui scaturiva una richiesta di condanna della alla corresponsione della medesima CP_1 somma di €. 397.500,00 sia ex art. 1385 comma 2° c.c. (in tesi) sia quale risarcimento dei danni
(in ipotesi).
In particolare, atteso che parte attrice aveva già esercitato in via stragiudiziale il proprio recesso, chiedendo la corresponsione del doppio della caparra, tanto da aver anche promosso un procedimento monitorio, la domanda di risoluzione ex 1453 c.c. doveva esser considerata inammissibile.
Inoltre, ha eccepito anche il difetto di una diffida ad adempiere da parte della Parte_1
in linea con il fatto che la stessa non era in realtà più interessata all'acquisto e, comunque,
[...]
nessun ulteriore adempimento poteva esser preteso dalla CP_1
Inoltre, ha eccepito che la domanda di risarcimento era inammissibile, in quanto tale voce risarcitoria risultava già quantificata nella caparra confirmatoria.
- Il termine non è da considerarsi essenziale perché in tema di contratto preliminare il termine stabilito per la stipula del contratto, solitamente, non è da considerarsi essenziale salvo che l'inutilità economica del contratto non emerga dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto medesimo e, stante la dichiarazione di controparte di voler concludere il contratto definitivo entro la fine dell'estate (doc. 4 controparte), ciò basterebbe ad escludere la natura essenziale del termine;

- nessun inadempimento è da ravvisarsi in capo alla atteso che la stessa, alla data del CP_1
30/06/2019, era pronta alla stipula del contratto definitivo, avendo all' uopo preso accordi con il Notaio per la fissazione della data della stipula dell'atto e avendo presentato, in data
8.5.2019, domanda di accertamento in sanatoria al Comune di Empoli. Ad avviso di parte convenuta, infatti, la presentazione della domanda la rendeva adempiente a quanto prescritto all'art 2 del contratto preliminare, non essendo, al contrario, necessaria, ai fini del rogito, anche la positiva conclusione del procedimento amministrativo, stante la natura di difformità sanabili che rientravano nella tolleranza del 2%, non qualificabili come variazioni essenziali. Peraltro, era intervenuta l'asseverazione del tecnico Arch. che confermava la piena conformità e Tes_1 commercialità dell'immobile.
- nessuna responsabilità è da ravvisarsi in capo alla per il mancato rilascio del CP_1
leasing alla entro il mese di luglio. Parte_1
Sul punto, parte convenuta evidenzia come nessuna previsione circa la stipula di un contratto di leasing quale condizione necessaria ai fini della stipula del contratto definitivo fosse stata contrattualmente prevista dalle parti.
pagina 5 di 14 Inoltre, solamente in data 03/07/2019 (quando, dunque, la aveva già esercitato Parte_1
il proprio diritto di recesso,) il perito della MP chiese alla attrice, ai fini del rilascio del leasing, la sanatoria definitiva delle difformità, oltre -peraltro- ad altra documentazione, quali i permessi, non previsti neppure ai fini della stipula del definitivo.
- a ben vedere, la mancata conclusione del contratto definitivo è da attribuirsi al comportamento contrario a buona fede e correttezza della la quale si era sottratta ai propri Parte_1
obblighi, non partecipando alla stipula del rogito fissata per il 27/06/2019 e nemmeno alla successiva data del 19/07/2019 differito dalla società di leasing dalla stessa incaricata, promuovendo, infine, il presente giudizio.
Istruita la causa con le produzioni documentali allegate agli atti difensivi, le parti, all'udienza del
14/11/2024, precisavano le conclusioni rinnovando anche le proprie richieste istruttorie ed il Giudice concedeva i termini per le memorie ex 190 cpc e tratteneva la causa in decisione.
*


1. Sull'ammissibilità delle domande attoree per come formulate
In relazione alla preliminare eccezione di parte convenuta in punto di proponibilità delle domande di accertamento della risoluzione ex lege del contratto preliminare per mancato rispetto del termine essenziale ex 1457 c.c. e di declaratoria di risoluzione giudiziale, previo accertamento del grave inadempimento di parte attrice ex art 1453 c.c., deve osservarsi come la domanda diretta all'accertamento della legittimità del recesso e alla condanna al pagamento del doppio della caparra
(quando il soggetto inadempiente è colui che l'ha ricevuta) sia una domanda volta ad accertare la legittimità di quella che “è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri di quello che giustifica la risoluzione giudiziale” (v. Cass. SS. UU n. 553/2009). La risoluzione del contratto sarà, dunque, l'effetto della dichiarazione del contraente non inadempiente, per cui il Giudice dovrà accertare con sentenza dichiarativa che la risoluzione è già avvenuta. La specialità dello strumento di risoluzione negoziale ex art. 1385 co. 2 c.c. postula, comunque, affinchè possano operare gli effetti caducatori e risarcitori correlati alla dazione di una somma a titolo di caparra confirmatoria, l'esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, ossia un inadempimento imputabile (ex artt. 1218 e 1256
c.c.) e non di scarsa importanza ( ex art. 1455 c.c.). Dunque, di fronte ad un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza, il contraente non inadempiente la ha la facoltà (laddove prevista nel contratto la pattuizione del diritto di recesso con quella della caparra confirmatoria) di ricorrere a due rimedi, fra loro alternativi: il rimedio previsto dall'art. 1385 co. 2 c.c. (il recesso con ritenzione della pagina 6 di 14 caparra o richiesta del doppio della stessa) oppure la risoluzione del contratto, ma in tal caso il risarcimento dei danni sarà regolato dalle norme generali. Trattasi, tuttavia, di due rimedi non esercitabili cumulativamente, in quanto, nel primo caso, la caparra assolve alla funzione di preventiva liquidazione del danno, esonerando la parte non inadempiente dalla prova del danno medesimo, mentre, nel secondo caso, la parte potrà chiedere il risarcimento del danno effettivo, che potrà essere maggiore rispetto alla misura della caparra confirmatoria, oppure inferiore ove il creditore non riesca a dimostrare il danno.
Ciò premesso, nel caso di specie parte attrice ha domandato, in tesi, l'accertamento della risoluzione del contratto preliminare inter partes (in ragione del mancato rispetto del termine essenziale) per inadempimento della convenuta e la condanna della medesima al pagamento, in proprio favore, ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c., della somma di Euro 397.500,00 (pari al doppio della caparra versata); in ipotesi, accertare il grave inadempimento al contratto preliminare, la legittimità del recesso e la condanna della convenuta al risarcimento dei danni nella misura di Euro 397.500,00, o di quella diversa, maggiore o minore, che risulterà di giustizia. Infine, ha domandato la condanna, in ogni caso, al risarcimento dei danni dalla stessa subiti.
Ebbene, la pretesa attorea volta a conseguire, in ogni caso, il risarcimento dei danni, in aggiunta all'importo della caparra, deve essere qualificata, propriamente, non come limitata a conseguire l'accertamento del recesso con il correlato diritto al conseguimento del doppio della caparra, senza la necessità di fornire alcuna prova, bensì come diretta ad ottenere la dichiarazione della risoluzione che ha come presupposto l'esercizio dell'opzione contemplata dall'art. 1385 comma 3 c.c., ossia della volontà di ottenere la pronuncia costitutiva della risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c., con il conseguente risarcimento del danno regolato dalle norme generali, subordinato alla dimostrazione dell'an e del quantum debeatur ( cfr., in tal senso, per tutte, Cass. sez. II Ord. n. 22657 del 27.9.2017),
n. 21504 del 7.7.2022).
Le domande attoree
Le domande di parte attrice, come sopra qualificate, sono infondate e non meritano accoglimento per le ragioni di seguito esposte.


1.2 sulla qualificazione quale essenziale del termine previsto per la stipula del contratto definitivo e sulla conseguente risoluzione ex lege del contratto preliminare e conseguente obbligo al pagamento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria
Va preliminarmente sottolineato come il termine essenziale ai sensi dell'art 1457 c.c. è quello previsto pagina 7 di 14 da una parte, nell'interesse dell'altra, ai fini dell'esecuzione della prestazione, tale per cui l'adempimento oltre il suddetto termine rende la prestazione- per la parte a favore della quale il termine è stato previsto- sprovvista di qualsivoglia utilità economica.
Ai fini della qualificazione come essenziale di un termine contrattualmente previsto dalle parti per l'adempimento della prestazione, fondamentale è l'indagine circa la sussistenza di un perdurante o meno interesse economico all'adempimento.
Di fatti l'accertamento in ordine all' essenzialità del termine per l'adempimentoex art. 1457 c.c. va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabile la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerge, dal contenuto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (ex multis
Cass. sez. II n. 28/2024).
Peraltro, nel contratto preliminare il termine stabilito per la stipula del successivo contratto definitivo non costituisce di regola termine essenziale il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto, tanto che spesso viene prorogato.
L'esperibilità del rimedio caducatorio del contratto presuppone, in ogni caso, che la decorrenza del termine essenziale senza che sia intervenuto l'adempimento dipenda comunque da causa imputabile all'altra parte.
Nel caso di specie, il rimedio non poteva esser validamente esperito dalla per Parte_1
due ordini di ragioni.
Anzitutto, all'atto della stipula del contratto preliminare – avvenuta in data 26/03/2019- la
[...]
e la si erano accordate nel senso di prevedere il rogito dal Notaio entro e non Parte_1 CP_1
oltre la data del 30/06/2019. Nessuna ulteriore specificazione era stata aggiunta dalle parti al contratto preliminare da cui poter inferire la natura essenziale del termine previsto per la stipula del definitivo.
Né il mero criterio letterale né la natura del negozio consentono dunque di qualificare il suddetto termine quale essenziale, tenuto soprattutto conto che, nei contratti preliminare, è regola ordinaria, nonché condizione di validità del contratto preliminare medesimo, quella di prevedere un termine per la stipula del contratto definitivo senza che, per ciò solo, tale termine acquisisca la natura di termine essenziale.
pagina 8 di 14 Dalla documentazione in atti, peraltro fornita dalla stessa parte attrice che lamenta la violazione del termine essenziale, emerge chiaramente come anche la stessa non intendesse la data del 30/06/2019 come termine essenziale, avendo manifestato in due differenti occasioni la disponibilità alla firma del rogito anche oltre la data indicata.
In particolare, con pec datata 20/06/2019, parte attrice, pur contestando il comportamento delle CP_1
ha comunicato alla stessa: “attendiamo quindi un Vostro pronto riscontro all'esito del rilascio
[...]
della sanatoria in questione, così da organizzare l'operazione in tempo utile. Cogliamo infine
l'occasione di rammentare che l'operazione dovrà comunque concludersi al più tardi entro il
31.08.2019 poiché la scrivente società, confidando nella fondatezza delle Vostre garanzie, aveva dato disdetta dal contratto di locazione per l'immobile attualmente occupato e, ove l'affare in questione sfumasse, si troverebbe in grave difficoltà a trovare altra sistemazione operativa, con conseguenti rilevanti danni che non potranno che esserVi adebitati” ( doc. 13 parte attrice) e ancora, con pec del
26/06/2019, ha ribadito la propria disponibilità ad addivenire alla stipula del rogito entro la data del
31/08/2019 e, segnatamente, “prendiamo atto, infine, che evidentemente non avete apprezzato la disponibilità da noi manifestata per la stipula del rogito fino al 31/08/19” ( doc. 14 parte attrice).
Ne consegue che, dall'analisi della contrattazione siglata dalle parti, non emerge in alcun modo che il termine ivi stabilito debba considerarsi essenziale e, come tale, idoneo a legittimare il recesso della
Parte_1
Per quanto attiene poi al venir meno dell'utilità economica a fronte della mancata conclusione del contratto entro la suddetta data, parte attrice fa leva sulla circostanza che, stante la mancata tempestiva presentazione della domanda di accertamento in sanatoria da parte della non avrebbe CP_2
potuto ottenere in tempi utili la concessione dalla MP (banca a cui parte attrice si era rivolta per valutare un meccanismo di finanziamento per il pagamento del prezzo rimanente per l'acquisto dell'immobile) del leasing necessario per il pagamento della somma a saldo per l'acquisto dell'immobile, in quanto la MP, solo se avesse ricevuto la documentazione necessaria entro la prima settimana di luglio, avrebbe potuto concedere il leasing entro tale mese, altrimenti, lo avrebbe potuto concedere solamente a settembre, e ciò avrebbe comportato un significativo aggravio di costi per la tale da farle perdere qualsivoglia appetibilità economica dell'affare. Parte_1
Infatti, all'atto della stipula del contratto preliminare erano previsti in capo alla una serie CP_1
di adempimenti, quali la presentazione al Comune di Empoli della domanda di accertamento di conformità in sanatoria relativa all'immobile oggetto del contratto di compravendita, atteso che, all'atto della stipula del preliminare, dal confronto tra la documentazione edilizia e lo stato dei luoghi pagina 9 di 14 erano emerse alcune difformità se pur bagatellari in quanto non qualificabili come “variazioni essenziali” e, dunque, soggette a sanatoria, nonché la necessità del deposito della documentazione necessaria atta a fornire prova della regolarità urbanistica dell'immobile.
Il promittente venditore, tuttavia, ha depositato domanda di accertamento al Comune di Empoli in data
08/05/2019 ma, solamente in data 11/07/2019, il procedimento raggiunge la sua definizione, con il rilascio effettivo del provvedimento di sanatoria.
La ritenendo che, a causa del ritardo della nella presentazione della Parte_1 CP_1
domanda di accertamento, le parti non sarebbero potute addivenire alla conclusione del contratto definitivo entro la data dalle stesse prevista e da intendersi come essenziale, in data 01/07/2019 inviava alla comunicazione di avvenuto recesso dal contratto e conseguente richiesta di CP_1
restituzione di una somma pari al doppio della caparra versata.
Orbene, preme evidenziare, come emerge dalla documentazione in atti, che le circostanze che pone a fondamento del recesso emergono in parte solamente dopo l'esercizio del Parte_1
recesso stesso.
Infatti, solamente in data 03/07/2019- quando dunque parte attrice aveva già esercitato il recesso- il perito incaricato dalla MP, ricevuta copia del provvedimento del Comune di Empoli in cui lo stesso concedeva parere favorevole al rilascio della sanatoria, richiede, ai fini dell'erogazione del leasing, oltre alla copia della sanatoria, anche ulteriore documentazione non necessaria ai fini della stipula del contratto definitivo, comunicando, peraltro, che, se la documentazione non fosse stata inviata entro i primi del mese di luglio, per la concessione del leasing si sarebbe dovuto attendere settembre con eccessivo aggravio dei costi per la stessa, la quale non avrebbe potuto effettuare il trasloco in estate come aveva preventivato.
Tale circostanza, tuttavia, non consente di affermare che lo slittamento di qualche mese rispetto alla data preventivata avrebbe determinato un aggravio tale da far venir meno l'interesse economico all'affare, sia alla luce del fatto che la stessa si dichiarava disponibile a concludere il rogito Pt_1
anche nel mese di agosto (come emerge dal doc 14 di parte attrice), sia perché la stessa aveva già dato disdetta del contratto di locazione relativo all'immobile adibito a propria sede, quindi se non avesse, ancorché oltre la data del 30/06/2019, sottoscritto il rogito con la si sarebbe trovata entro CP_1
la fine di settembre senza uno stabilimento aziendale.
Per le ragioni sovra esposte, non si può ritenere che il termine del 30/06/2019 fosse stato dalle parti previsto come essenziale, né che la mancata stipula del contratto entro il termine del 30/06/2019 per la avrebbe determinato la perdita di qualsivoglia utilità economica. Parte_1
pagina 10 di 14

2.2 sulla gravità dell'inadempimento di rispetto agli obblighi derivanti dal CP_1
contratto preliminare ex art 1453 c.c. e conseguente obbligo al pagamento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria
Del pari infondata deve ritenersi la domanda relativa alla risoluzione per grave inadempimento della
CP_1
Sul punto, preme sottolineare come parte attrice fondi la propria richiesta in parte sulla impossibilità di addivenire alla stipula del contratto definitivo in data 30/06/2019 perché parte convenuta non si era tempestivamente attivata per il conseguimento della sanatoria delle irregolarità urbanistiche dell'immobile, e in parte sulla circostanza per cui, a fronte di tale ritardo, parte attrice non aveva in tempi utili ottenuto il leasing necessario per il pagamento del saldo prezzo.
Tale ricostruzione non può esser condivisa, da un lato per le ragioni sopra esposte in punto di essenzialità del termine, dall'altro perché l'inadempimento lamentato da parte attrice risulta in realtà sconfessato dalla documentazione in atti.
E segnatamente, circa la rilevanza della documentazione urbanistica ai fini della conclusione del contratto definitivo, va evidenziato come, all'incontro del 27/06/2019 davanti al Notaio dott.
lo stesso dichiarava che “le condizioni cui era subordinata la stipula dell'atto definitivo di Per_1 compravendita risultano avverate, in quanto: le difformità urbanistiche segnalate all'art. 2 del preliminare del 26/03/2019 (per le quali il preliminare stesso prevedeva la sola necessità della presentazione in Comune della domanda di Accertamento di conformità in sanatoria ai sensi dell'art
209 LRT 65/2014, trattandosi di "difformità sanabili che rientrano nella tolleranza del 2 non qualificabili come variazioni essenziali, ai sensi della vigente L, R. ") sono in corso di sanatoria, in quanto la domanda di accertamento di conformità in sanatoria è stata presentata in Comune in data
08/05/2019 (prot. 30528, prat o 2126); l'arch. ha presentato la relazione tecnica attestante la Tes_1
regolarità urbanistica e la piena conformità urbanistica del bene (una volta ottenuta la sanatoria) e in ogni caso la commerciabilità dell'immobile, stante la natura delle difformità, che non sono qualificabili come varianti essenziali;
nonché gli originali degli APE da allegare all'atto e necessari ai sensi del d. lgs 192/2005.” (doc. 5 parte convenuta).
Da tale relazione notarile, dunque, si evince come parte convenuta avesse correttamente adempiuto a quanto di sua competenza, di talchè alla data del 27/06/2019 le parti potevano regolarmente addivenire alla stipula del contratto definitivo, cosa che, tuttavia, non è avvenuta a causa dell'ingiustificata assenza della Parte_1
Della correttezza dell'operato della si trova ulteriore conferma nella circostanza per cui CP_1
pagina 11 di 14 parte convenuta, su sollecitazione della stessa e nonostante il recesso di CP_3 Parte_1
(peraltro dalla contestato), in data 19/07/2019 fissava un ulteriore incontro per la stipula CP_1
del contratto definitivo, al quale, parimenti, la non si è presentata senza addurre Parte_1
alcuna valida ragione.
Per quanto attiene poi all'ulteriore doglianza di sollevata a sostegno Parte_1 dell'inadempimento di secondo cui la stessa, a causa del proprio ritardo nel deposito CP_1 dell'accertamento in sanatoria al Comune di Empoli, avrebbe determinato il ritardo nel rilascio del leasing a favore della anche tale censura non merita accoglimento. Parte_1
Di fatti, all'interno del contratto preliminare non vi è alcun riferimento né alla necessità che la stipuli un contratto di leasing né che lo stesso debba esser concluso entro una certa data, Pt_1
cosicchè è da escludersi che tale circostanza acquisisca rilievo determinante ai fini dell'individuazione di un inadempimento in capo alla CP_1
Peraltro, la documentazione richiesta i fini della conclusione del leasing e quella richiesta ai fini della stipula del contratto risultano differenti: mentre per la redazione del contratto definito- ai sensi della relazione notarile in atti- risultava sufficiente la presentazione della domanda di accertamento in sanatoria, per il rilascio del leasing sono state richieste documentazioni differenti ed ulteriori la cui mancata produzione non può farsi gravare sulla convenuta. Di fatti, come emerge dalla pec inviata dalla MP alla del 03/07/2019, la stessa richiede ai fini del rilascio del leasing Parte_1
ulteriore documentazione non richiesta per la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita
(quali, ad esempio, accertamenti sul certificato di agibilità).
Ne consegue che nessun inadempimento è ravvisabile in capo alla sotto tutti i profili CP_1
denunciati da parte attrice.
Al contrario, è da ravvisarsi in capo alla un comportamento inadempiente Parte_1
consistito nel rifiuto di presentarsi alla stipula del contratto definitivo senza addurre una valida giustificazione e, subito dopo, esercitare il recesso dal contratto lamentando il decorso del termine essenziale nonchè un grave inadempimento di controparte.
Alla luce di ciò, deve ritenersi e dichairarsi legittimo è l'esercizio del diritto di recesso da parte della in data 23/07/2023, con conseguente diritto al trattenimento della caparra alla stessa versata CP_1
ex art 1385 c.c.


2.3 sull'ulteriore richiesta di risarcimento danni
Per le ragioni indicate in precedenza, stante il rigetto di ambedue le domande da parte attrice sollevate,
pagina 12 di 14 non viè luogo a provvedere in ordine alla ulteriore domanda di risarcimento danni.


3. Le richieste istruttorie presentate e rigettate
Per quanto attiene alle richieste istruttorie dalle parti ritualmente presentate con memoria ex 183 comma 6 n. 2 c.p.p , deve in questa sede confermarsi quanto già deciso con ordinanza del 25/10/2022 in punto di non ammissibilità delle stesse in quanto superflue ai fini della decisione.


4. Le spese di lite.
In conseguenza della soccombenza di parte attrice, ai sensi dell'art 91 c.p.c, la stessa deve farsi carico delle spese di lite di parte convenuta.
Le spese vanno liquidate ex D.M. n. 55/2014 e ssmmii. (D.M. n. 147/2022), con applicazione dello scaglione corrispondente al valore della causa (Euro 397.500,00, scaglione da 260.000,00 a
520.000,00) e tenuto conto dell'attività difensiva sostenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
RIGETTA le domande attoree;

CONDANNA parte attrice al pagamento in favore della convenuta delle spese di lite che liquida in
Euro 22.457,00 per compensi, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
ORDINA la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare stipulato in data 26/03/2019 ai rogiti Notaio rep. 22666 racc. 17816, trascritto a Firenze il 2.4.2019 al n. 9556 reg. part., a Per_1
cura e spese di parte attrice.
Firenze, 12 marzo 2025
Il Giudice
dott. Daniela Bonacchi
Provvedimento redatto con la collaborazione della dott.ssa Rebecca Giorli, Magistrato Ordinario in
Tirocinio
.
pagina 13 di 14 pagina 14 di 14