N. R.G. 890/2017

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gabriele Patti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 890/2017 tra:
ING. (C.F.: ), elettivamente domiciliato in Email_1 C.F._1
Siracusa, viale Santa Panagia n. 136/A, presso lo studio dell'avv. VINCENZA
BONGIORNO, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

ATTORE
(C.F. – P.IVA: , in persona del legale _1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, con sede in FL (SR), via Romagnosi n. 106, elettivamente domiciliata in Siracusa, viale Santa Panagia n. 136/E, presso lo studio dell'avv. MARCO
LIISTRO, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

CONVENUTA
(C.F.: , elettivamente domiciliata in Siracusa, Controparte_1 C.F._2
via Adda n. 9/F, presso lo studio dell'avv. GIUSEPPE D'AGATA, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

INTERVENUTA
La causa è stata assunta in decisione sulle conclusioni come in atti precisate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Con la citazione introduttiva dell'odierno procedimento l'ing. ha Parte_2
esposto: - di aver stipulato in data 31.5.2006 con , nella qualità di amministratore di Persona_1
scrittura privata in virtù della quale quest'ultima si era obbligata a _1
trasferirgli l'appartamento sito al secondo piano della palazzina di via Spagna s.n. in Siracusa, risultante dalla modifica in corso d'opera – esitata favorevolmente dalla Soprintendenza dei
Beni Culturali e Ambientali il 10.4.2006 – apportata alla concessione edilizia n. 140/2004 del
15.6.2004, rilasciata dal comune di Siracusa, nonché l'annesso posto macchina;

- che i suddetti beni, ancora in fase di realizzazione al tempo della stipula del predetto accordo, erano stati individuati specificamente nelle planimetrie a quest'ultimo allegate, con la precisazione della consistenza volumetrica e superficiale delle unità oggetto di promessa di trasferimento;

- che, nell'ambito della richiamata scrittura privata del 31.5.2006, l'obbligazione traslativa testé descritta avrebbe dovuto remunerare le competenze tecniche che l'esponente aveva maturato per prestazioni di progettazione, direzione dei lavori e predisposizione di calcoli delle strutture resistenti in cemento armato dei fabbricati di cui alla concessione edilizia n.
140/2004 – modificata in corso d'opera – e di cui alla concessione edilizia n. 142/2004, relativa a limitrofo immobile;

- di aver richiesto a con comunicazione del 14.1.2015 di individuare il _1 nominativo di notaio al fine di procedere alla stipula dell'atto definitivo di trasferimento, previo accatastamento delle unità immobiliari promesse;

- che, nonostante tale diffida, nessun atto traslativo attuativo della scrittura privata del
31.5.2006 si era rivelato possibile, avendo la società promittente trasferente provveduto arbitrariamente ad accatastare l'appartamento da trasferire con consistenza di 9 vani anziché
4,5, come invece era stato pattuito dalle parti e come era stato contemplato nella concessione edilizia n. 041/2008, modificativa di quella recante n. 140/2004.
Per le ragioni sopra esposte, l'ing. ha convenuto in giudizio Parte_2
chiedendo: _1
- l'accertamento del proprio diritto al trasferimento ex art. 2932 c.c. dell'appartamento sito in via Spagna s.n. in Siracusa (oggi riportato in catasto al foglio n. 32, particella n. 3193, subalterno n. 16), nella consistenza di 4,5 vani prevista nella scrittura privata del 31.5.2006 e nella concessione edilizia n. 041/2008, nonché dell'annesso posto macchina (oggi censito in catasto al foglio n. 32, particella n. 3193, subalterno n. 3); - per l'effetto, condannare controparte a distaccare dal secondo piano del complesso edilizio in esame un appartamento di consistenza pari a 4,5 vani;

- in via subordinata, nel presupposto dell'inadempimento della società promittente trasferente, condannarsi quest'ultima al pagamento della somma equivalente al valore, alla data di sottoscrizione della scrittura privata del 31.5.2006, degli immobili descritti in quest'ultima, da ritenersi pari ad €. 200.000,00 o al diverso importo maggiore o minore da accertarsi in corso di causa, con interessi legali dalla predetta data fino al soddisfo;

- condannarsi controparte al risarcimento del danno determinato dalla sua inadempienza contrattuale.
Radicatosi il contraddittorio, si è costituita in giudizio _1
Quest'ultima ha chiesto il rigetto di tutte le domande avversarie, eccependo la falsità della scrittura privata del 31.5.2006 – non registrata né trascritta, priva di data certa e non confermata dalla contabilità della società -, contestando la sua conformità all'originale e rilevando che essa avrebbe dovuto al più reputarsi sottoscritta da in proprio. Persona_1
Per altro verso, ha ritenuto nullo il contratto sopra richiamato, per non _1 essere le prestazioni professionali prospettate dall'ing. – oltretutto rimaste Parte_2
indimostrate – state eseguite in favore della convenuta e, al contempo, per indeterminabilità dell'oggetto delle disposizioni negoziali relative alla individuazione degli immobili da trasferire e di quelle relative al corrispettivo previsto per il trasferimento.
La causa è stata istruita mediante prova testimoniale.
Frattanto si è costituita in giudizio, con comparsa d'intervento, , che ha Controparte_1
rappresentato di aver stipulato il 20.6.2014 ed il 28.1.2015 contratti preliminari volti all'acquisto dei medesimi immobili oggetto della scrittura privata del 31.5.2006 e, per tali ragioni, ha chiesto l'integrale rigetto delle domande dell'attore ing. Parte_2
associandosi alle difese articolate da _1
Posta una prima volta in decisione, la causa è stata rimessa sul ruolo rivelandosi assolutamente indispensabile l'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio.
Le operazioni peritali si sono concluse il 9.10.2024.
Indi, all'udienza di precisazione delle conclusioni, il procedimento è stato trattenuto in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

2. In via preliminare, va evidenziato che tutte le domande proposte da parte attrice si fondano sulla scrittura privata del 31.5.2006. Avverso quest'ultima ha articolato molteplici censure, volte ad _1 inficiarne l'utilizzabilità, la validità e l'efficacia.
Tali doglianze vanno, conseguentemente, esaminate in via prioritaria.

2.1. Deve essere anzitutto precisato che non può ritenersi che abbia _1
idoneamente effettuato ai sensi dell'art. 214, comma 1, c.p.c. il disconoscimento della sottoscrizione apposta alla scrittura privata del 31.5.2006.
In tal senso depongono svariate ragioni.
Si rileva in primo luogo che già da epoca risalente la giurisprudenza di legittimità ha sostenuto che la società di capitali – categoria nella quale rientra l'odierna convenuta – che intenda disconoscere la sottoscrizione del proprio amministratore deve procedere ad un formale disconoscimento, ai sensi dell'art. 214, comma 1, c.p.c., anche se l'amministratore non sia più in carica all'epoca del giudizio, e perciò il nuovo amministratore non può limitarsi a dichiarare di non riconoscere la sottoscrizione del precedente amministratore, così come è consentito agli eredi e agli aventi causa dal secondo comma dell'articolo citato (così Cass.
Civ. Sez. I 17.7.1980, n. 4649; v., nel medesimo senso, Cass. Civ. Sez. III 19.7.2004, n.
13357).
Tanto premesso, il Supremo Collegio ha sistematicamente ribadito che il disconoscimento della scrittura privata, pur non richiedendo formule sacramentali, deve concretarsi in una impugnazione chiara ed inequivoca della autenticità della scrittura (v. Cass. Civ. Sez. III
15.9.1986, n. 5599; Cass. Civ. Sez. II 15.12.1988, n. 6823; Cass. Civ. Sez. II 19.3.1996, n.
2290; Cass. Civ. Sez. III 19.7.2012, n. 12448).
Si è in particolare affermato che la contestazione di cui all'art. 214 c.p.c. deve essere tale da far desumere con certezza la negazione dell'autenticità della sottoscrizione della scrittura privata (così Cass. Civ. Sez. I 6.2.2002, n. 1591).
Per quanto specificamente interessa nel presente giudizio, poi, il Supremo Collegio ha precisato che colui contro il quale è prodotta in giudizio una scrittura privata, se intende disconoscerla, è tenuto a negare formalmente la propria sottoscrizione, mentre, qualora egli invece emetta una dichiarazione che, secondo l'insindacabile interpretazione dei giudici di merito, riveli soltanto una agnostica posizione di attesa, inidonea ad assumere il significato di un disconoscimento, la scrittura, in applicazione della disciplina vigente in materia, deve aversi per riconosciuta (così Cass. Civ. Sez. II 6.6.1972, n. 1744, che, in applicazione di tali principi, ha escluso che potesse integrare disconoscimento della sottoscrizione la condotta assunta dalla parte contro cui era stata prodotta la scrittura, in quanto la stessa si era limitata a dichiarare che il producente avrebbe dovuto offrire esauriente prova dell'autenticità dell'atto).
Nel caso di specie, in relazione alla scrittura privata del 31.5.2006 si legge testualmente nella comparsa di costituzione e risposta della che: , se _1 Persona_1
mai lo ha firmato, ha chiaramente sottoscritto il documento in proprio e non nella qualità, ossia senza spendere il nome della società; tant'è che non appose un timbro della s.r.l.
Quando e se l'atto è stato sottoscritto da , egli chiaramente non aveva la Persona_1
minima cognizione della società che ipoteticamente avrebbe dovuto rappresentare;
se e quando fu sottoscritto dal , certamente egli non lo firmò nella qualità di l.r.p.t. Per_1 della (v. pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta di _1
. _1
Orbene, nel sostenere che, nel caso di sottoscrizione effettivamente apposta da
[...]
, quest'ultimo avrebbe sottoscritto in proprio senza spendere la qualità di legale Per_1 rappresentante della società esponente, ha all'evidenza manifestato _1
quantomeno il dubbio che la paternità del documento in oggetto possa essere realmente riconducibile alla persona fisica che in quel tempo rivestiva al suo interno la carica di amministratore.
Non può dunque ritenersi che l'autenticità della firma rinvenibile nella scrittura del 31.5.2006
e recante il nome di sia stata con assoluta certezza ed in modo inequivoco Persona_1
negata.
A conferma della superiore ricostruzione – per la quale sarebbe mancato, nella vicenda in esame, un disconoscimento della sottoscrizione ai sensi dell'art. 214 c.p.c. -, si legge sia nella prima sia nella seconda comparsa conclusionale depositate dalla società convenuta che “in capo alla non è mai sorta alcuna obbligazione di trasferire l'immobile _1
reclamato. La scrittura privata prodotta in atti da controparte (Doc. 1 atto di citazione) non
è opponibile alla società convenuta. Essa, peraltro, è stata versata in atti in semplice fotocopia la cui conformità, all'eventuale originale, è stata contestata sin dalla costituzione in giudizio della con espressa riserva di proporre querela di falso _1 allorché fosse stato prodotto l'eventuale originale. Come il Giudice potrà agevolmente rilevare, controparte non ha mai prodotto in giudizio alcun originale. Ne consegue che, a seguito del disconoscimento formalmente compiuto dalla società convenuta della conformità della scrittura privata prodotta in mera copia rispetto all'eventuale originale e dalla mancata produzione documentale da parte attrice, tutte le domande spiegate con il presente giudizio risultano palesemente sfornite di alcuna prova e pertanto infondate, in fatto e diritto” (v. pag.
4 della prima comparsa conclusionale di e pag. 5 della seconda _1
comparsa conclusionale di . _1
Per stessa ammissione della società convenuta, secondo quanto previsto _1
dall'art. 2719 c.c., si è limitata a negare la conformità della copia prodotta all'originale e, per il caso di produzione di quest'ultimo, si è riservata di proporre querela di falso.
Rispetto alla scrittura privata, com'è noto, per il disposto dell'art. 2702 c.c. lo strumento processuale di cui agli artt. 220 e ss. c.p.c. è previsto al fine di smentire l'efficacia di “piena prova […] della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta, se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta”.
In altri termini, con riguardo alla scrittura privata la querela di falso è tendenzialmente destinata ad essere proposta nelle ipotesi in cui non sia in discussione la riconducibilità al querelante della sottoscrizione del documento.
In conclusione, il fatto che nel caso di specie si sia limitata a fare _1 menzione del disconoscimento di conformità all'originale e, per l'eventualità del deposito di quest'ultimo, del procedimento di cui agli artt. 220 e ss. c.p.c. depone nel senso della mancata articolazione del disconoscimento della firma previsto dall'art. 214 c.p.c.

2.2. Chiarito quanto sopra, la contestazione operata dalla società convenuta ai sensi dell'art. 2719 c.c. non può reputarsi idonea ad inficiare l'utilizzabilità della scrittura privata del
31.5.2006.
Com'è noto, ai sensi della disposizione testé citata, le copie fotografiche di scritture hanno la stessa efficacia delle autentiche, se la loro conformità con l'originale è attestata da pubblico ufficiale competente ovvero non è espressamente disconosciuta.
Secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, al quale questo Tribunale ritiene di dover aderire, “la contestazione della conformità all'originale d'un documento prodotto in copia non può avvenire con clausole di stile e generiche, quali “impugno e contesto” ovvero “contesto tutta la documentazione perché inammissibile ed irrilevante”, ma deve avvenire in modo chiaro e circostanziato, attraverso l'indicazione specifica sia del documento che si intende contestare, sia degli aspetti per i quali si assume differisca dall'originale. In mancanza di tali requisiti la contestazione è priva di effetti” (v. Cass. Civ.
Sez. III 3.4.2014, n. 7775).
Il superiore orientamento è stato riconfermato successivamente dal Supremo Collegio (così
Cass. Civ. Sez. I 6.8.2024, n. 22149, per cui la contestazione della conformità all'originale di un documento prodotto in copia fotostatica non può avvenire in modo generico o implicito, ma è necessaria una dichiarazione chiara ed univoca che individui il documento e gli aspetti differenziali della copia rispetto all'originale).
Nel caso di specie, sul punto si è limitata ad affermare che “l'atto _1 prodotto da controparte è una semplice fotocopia, la cui conformità all'eventuale originale
è contestata”, e che “all'esito della produzione del documento originale la convenuta società si riserva di promuovere querela di falso” (v. pag. 4 e pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta di . _1
Come appare manifestamente evidente, parte convenuta non ha articolato specifiche contestazioni di conformità della copia all'originale e, in particolare, non ha in alcun modo individuato i profili di difformità in relazione ai quali la prima divergerebbe dal secondo, sicché la censura mossa al riguardo va reputata tamquam non esset (v. ancora Cass. Civ. Sez.
I 6.8.2024, n. 22149 cit., in cui si legge che il richiamato “onere di specificità ed univocità non può ritenersi nella specie correttamente adempiuto, avuto riguardo alle espressioni utilizzate dall'opponente e testualmente riportate nella sentenza impugnata, le quali … non recavano comunque una chiara contestazione della conformità delle copie agli originali e dell'autenticità delle relative sottoscrizioni, risolvendosi nella mera sollecitazione alla produzione degli originali, non accompagnata dall'indicazione degli elementi differenziali, ma solo dalla riserva di disconoscere le sottoscrizioni. In assenza di un chiaro disconoscimento, avrebbe dovuto escludersi anche la spettanza alla ricorrente dell'onere di produrre gli originali dei documenti contestati, dal cui inadempimento la sentenza impugnata non avrebbe dunque potuto far discendere la mancata dimostrazione dei fatti costitutivi della pretesa azionata”).
Va infine evidenziato che, come di recente precisato dal Supremo Collegio, il diniego di originale non attiene alla contestazione del contenuto ma si traduce nella negazione dell'esistenza stessa del documento, al fine di eliminarlo dall'ordinamento in quanto artificiosamente creato, ed esige la querela di falso, proponibile anche avverso la copia prodotta in giudizio, per rimuovere la sua efficacia probatoria di scrittura privata, mentre il disconoscimento di conformità, che investe il contenuto del documento prodotto in copia e non la sua provenienza o paternità, presuppone l'esistenza di un originale (cfr. Cass. Civ. Sez.
I 4.6.2025, n. 14945; in senso analogo Cass. Civ. Sez. Trib. 6.9.2024, n. 24029).
Nel caso di specie, oltre a difettare i requisiti della specificità del disconoscimento di conformità di cui all'art. 2719 c.c. – per come sopra tratteggiati -, per l'eventualità in cui abbia inteso sostenere l'inesistenza dell'originale del documento _1
prodotto dall'attore (v. in tal senso pag. 4 della comparsa di costituzione e risposta, ove si legge che “la scrittura privata datata 31/05/2006 … non esiste”), è del tutto mancata la proposizione della querela di falso.

2.3. Per altro verso, del tutto irrilevante si mostra il fatto che il documento in esame non sia stato sottoposto a registrazione o a trascrizione.
Dal primo angolo visuale, si osserva che tale adempimento non interferisce, di regola, con la validità e con l'efficacia civilistica del contratto, se non in fattispecie del tutto peculiari, quali il contratto di locazione ad uso abitativo o ad uso diverso al quale soltanto si riferisce il noto art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 (cfr., per la affermazione della regola della tendenziale non incidenza della violazione delle norme tributarie sulla validità del contratto,
Cass. Civ. Sez. Un. 9.10.2017, n. 23061, in cui la diversa soluzione adottata per il settore delle locazioni è raggiunta in virtù della specifica disposizione dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004; Cass. Civ. Sez. II 21.9.2021, n. 25487, per cui “è pacifico presso la giurisprudenza di questa Corte regolatrice che la frode fiscale, diretta ad eludere le norme tributarie trova soltanto nel sistema delle disposizioni fiscali la sua sanzione, la quale non è sanzione di nullità o di annullabilità del negozio … Cass. 5 novembre 1999, n. 12327; Cass.
24 ottobre 1981, n. 5571 … La violazione della normativa fiscale non incide pertanto sulla validità o efficacia di un contratto, ma ha rilievo esclusivamente tributario … Cassazione civile sez. III, 18/03/2008, n. 7282; Cass. 22 luglio 2004, n. 13621”).
In virtù della tendenziale non incidenza della violazione delle norme tributarie sulla validità del contratto, del tutto irrilevante si mostra analogamente il fatto che non siano state emesse fatture da parte dell'attore in relazione alle prestazioni di cui è stata chiesta la remunerazione.
Quanto al profilo della trascrizione, è sufficiente rilevare che essa assume rilievo esclusivamente nel caso in cui occorra verificare chi prevalga tra i molteplici destinatari di atti dispositivi aventi ad oggetto il medesimo bene. Ricordato come la trascrizione sia di regola solo condizione per l'opponibilità di un negozio nei confronti dei terzi, ininfluente si rivela accertare se essa sia intervenuta allorché un contraente si limiti ad azionare una scrittura privata nei confronti della sua controparte contrattuale.
Del resto, qualora fosse corretta la tesi della convenuta – per la quale il _1 testo del 31.5.2006 risulterebbe azionabile dall'ing. solo se trascritto -, Parte_2
tenuto conto del fatto che la trascrizione del preliminare è stata prevista nel nostro ordinamento esclusivamente a partire dal 1996 con l'introduzione dell'art. 2645-bis c.c., si dovrebbe pervenire alla inaccettabile conclusione che, prima di tale innovazione apportata al codice civile, l'applicazione dell'istituto di cui all'art. 2932 c.c. sia stata del tutto preclusa per i compromessi, essendo questi ultimi fino ad allora non trascrivibili.

2.4. Non pertinente appare poi il richiamo alla mancanza di data certa.
Ed invero, in proposito occorre ricordare che, come previsto dall'art. 2704 c.c., la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento.
Come risulta manifestamente evidente, la questione della data certa può porsi esclusivamente allorché il sottoscrittore di una scrittura privata intenda farla valere nei confronti di terzi e non per l'eventualità in cui egli voglia azionarla contro altro soggetto che abbia del pari sottoscritto il medesimo documento.
Nel caso di specie, come si è visto, l'ing. ha inteso azionare il testo del Parte_2
31.5.2006 nei confronti di ossia della società di cui ha _1 Persona_1
dichiarato espressamente di essere legale rappresentante nel momento in cui ha sottoscritto il documento in esame (v. pag. 1 dell'all. 1 della citazione, ove si legge testualmente che “il
Sig. nato a [...] … il 23/03/1949 e residente a [...]
n° 60” interviene “quale legale rappresentante dell'impresa corrente _1 in FL … c.so V. Emanuele n° 248 ed avente Partita I.V.A. ; v. anche la P.IVA_2
visura di costituente l'all. 3 della comparsa di costituzione e risposta _1
della società convenuta, da cui, in riferimento al periodo in cui venne stipulata la scrittura privata del 31.5.2006, a pag. 1, a pag. 12 e a pag. 13 emergono dati societari corrispondenti a quelli in quest'ultima riportati).

2.5. Infine, non preclude l'azionabilità della scrittura privata del 31.5.2006 il fatto che essa non risulti dalla contabilità della società convenuta.
A tal riguardo, basti ricordare che, come previsto dall'art. 2709 c.c., i libri e le altre scritture contabili delle imprese soggette a registrazione fanno prova esclusivamente contro
l'imprenditore.
Conseguentemente, il fatto che quest'ultimo non abbia annotato nella propria contabilità un debito esistente nei confronti di altro soggetto non può di certo precludere al creditore di dimostrare aliunde la propria posizione creditoria e di azionarla in giudizio.

3. Alla luce di tutto quanto sopra esposto, il testo del 31.5.2006 deve reputarsi pienamente utilizzabile.
Ebbene, nel documento in esame, espressamente denominato “scrittura privata compromissoria”, si legge che “tra il Sig. nato a [...] il Persona_1
23/03/1949 e residente a [...], quale legale rappresentante dell'impresa corrente in FL […] c.so V. Emanuele n° 248 ed _1
avente Partita I.V.A. e l'Ing. nato a [...] il P.IVA_2 Parte_2
25/08/1954, avente c.f.: residente in [...], C.so Vittorio CodiceFiscale_3
Emanuele 640, che interviene per nome e/o persona da nominare con la presente scrittura privata, tra le parti si conviene quanto segue: l' nella persona Controparte_2
del suo legale rappresentante promette e si obbliga di vendere l'appartamento sito al piano secondo” – alla luce della correzione apportata dalle parti – “adibito a civile abitazione nella palazzina sita Siracusa via Spagna s.n. proveniente dalla modifica in corso d'opera alla concessione edilizia n° 140/04 del 15/06/2004 rilasciata dal comune di Siracusa alla Ditta
Gargallo ed un posto macchina. La suddetta variante in corso d'opera è già stata esitata favorevolmente dalla Soprintendenza ai on nota 1713 del 10/04/06 ed in atto si CP_3 trova al comune di Siracusa per l'ottenimento della nuova concessione in sostituzione alla n°
140/04 sopra citata. L'immobile ed il garage da cedere sono contornati in giallo nell'allegate planimetrie, ben noti agli acquirenti sia come posizione che come consistenza volumetrica e superficiale. Il costo dell'appartamento di comune accordo viene equiparato alle competenze tecniche che il suddetto Ing. ha maturato per la progettazione, la direzione dei Pt_2
lavori, per le calcolazioni delle strutture resistenti in cemento armato dei fabbricati di cui alla C.E. 140/04 e successiva modifica in corso d'opera e quelle relative alla C.E. 142/04 del
15/06/2004 relative al limitrofo immobile che la ditta NA sta già realizzando. Sono compresi nella vendita i balconi e le verande eventualmente presenti, tutti i diritti sulle parti comuni necessari. Le dimensioni degli ambienti nonché le strutture dell'appartamento sono ben noti agli acquirenti per averne preso visione nella planimetria allegata alla presente redatta dallo stesso Ing. L'atto pubblico di vendita, presuppone l'esatto Per_2
adempimento di quanto sopra e sarà stipulato presso un notaio scelto dal venditore ed a richiesta di una delle parti. Resta a carico del venditore la quota parte delle spese di allaccio ai servizi elettrici, idrici e gas metano. La consegna dell'immobile interamente urbanizzato, avverrà al completamento dello stesso entro i termini della concessioni. Del che si è redatta la presente Scrittura Privata Compromissoria che letta ed accettata dalle parti viene sottoscritta per accettazione, fermi restando che eventuali inadempienze alle condizioni sopra stabilite verranno risolte a termini di legge” (v. pagg.

1-2 dell'all. 1 della citazione).
Come chiarito nello stesso regolamento contrattuale, a quest'ultimo le parti hanno allegato le planimetrie degli immobili da costruire (v. pagg.

3-4 dell'all. 1 della citazione).
Tanto premesso, il negozio cristallizzato nella scrittura del 31.5.2006 appare riconducibile al novero dei contratti atipici, non essendo esso sussumibile integralmente in alcuno dei tipi definiti e disciplinati dal codice civile.
Più in particolare, il documento in esame ha contemplato uno scambio tra una prestazione di servizi e un trasferimento immobiliare (non immediatamente attuato ma costituente oggetto di una obbligazione).
Deve poi ritenersi che la scrittura privata sia qualificabile in termini di contratto misto.
In proposito, la più autorevole dottrina ha ravvisato quest'ultimo nell'ipotesi in cui coesiste una pluralità di cause concorrenti all'interno di un unico rapporto contrattuale.
Ancora, si è aggiunto che il contratto misto può risultare dalla combinazione di elementi riconducibili a più tipi legali.
Nel caso di specie, deve ritenersi che la scrittura privata del 31.5.2006 abbia presentato profili propri del contratto di permuta e profili propri del contratto d'opera intellettuale.
A tal riguardo, si osserva anzitutto che nel testo in esame la prima obbligazione delineata è costituita dall'impegno al trasferimento dei due immobili destinati ad essere realizzati in via
Spagna in Siracusa. Per i termini in cui tale disposizione negoziale è formulata, appare evidente che essa assume quale suo oggetto e come termine di scambio il risultato traslativo e non l'attività costruttiva.
Alla luce di tale specifico aspetto e tenuto conto altresì della sua primaria collocazione nel documento contrattuale, l'obbligazione in esame rappresenta, dunque, il principale obiettivo negoziale perseguito dai contraenti.
Per le ragioni illustrate, pertanto, può sostenersi che il contratto oggetto di causa presenti elementi riconducibili alla categoria dei contratti di alienazione.
Per altro verso, la scrittura privata del 31.5.2006 non ha contemplato alcun corrispettivo in denaro a carico del destinatario del trasferimento immobiliare.
Diversamente, il testo contrattuale ha istituito un regime di corrispettività tra quest'ultimo, da un lato, e prestazioni di servizi, da un altro lato.
Ed infatti, si legge nella scrittura privata del 31.5.2006 che “il costo dell'appartamento” – il cui trasferimento, come appare confermato, costituisce il primario obiettivo dell'operazione negoziale – “di comune accordo viene equiparato alle competenze tecniche che il suddetto
Ing. ha maturato per la progettazione, la direzione dei lavori, per le calcolazioni Pt_2
delle strutture resistenti in cemento armato dei fabbricati di cui alla C.E. 140/04 e successiva modifica in corso d'opera e quelle relative alla C.E. 142/04 del 15/06/2004 relative al limitrofo immobile che la ditta NA sta già realizzando” (v. ancora pag. 1 dell'all. 1 della citazione).
Preso atto del fatto che nel contratto in esame coesistono elementi propri dei contratti di alienazione – in relazione all'obbligazione avente ad oggetto il trasferimento immobiliare – ed elementi propri dei contratti di prestazione di servizi – in relazione alle attività costituenti il corrispettivo dell'impegno traslativo -, deve ritenersi che i primi siano riconducibili al tipo della permuta.
Come si è visto, infatti, il testo contrattuale ha attribuito rilievo centrale all'attribuzione degli immobili ma, al contempo, non ha previsto un prezzo in denaro.
Tale ultimo aspetto non consente dunque di accostare il contratto in esame alla figura della vendita tratteggiata dagli artt. 1470 e ss. c.c.
Diversamente, da questo angolo visuale l'accordo in oggetto riproduce il modello dei contratti di alienazione nei quali il corrispettivo non è costituito da una somma di denaro, comunemente individuato nella fattispecie contrattuale della permuta delineata dall'art. 1552
c.c. Avuto riguardo al secondo termine dello scambio confezionato dalle parti – rappresentato dall'attività di progettazione, di direzione e di predisposizione di calcoli strutturali, eseguita dall'ing. – non sussistono invece dubbi circa il fatto che esso costituisca Parte_2 un elemento proprio del contratto d'opera intellettuale a cui si riferisce l'art. 2230 c.c., dal momento che la prestazione di cui si discute risulta considerata per la sua provenienza da un soggetto dotato di specifica qualifica ed iscritto ad apposito albo.
A supporto della ricostruzione sopra prospettata possono addursi molteplici esempi tratti dalla prassi contrattuale.
Dall'analisi di quest'ultima risulta infatti che la coesistenza, all'interno del medesimo rapporto negoziale, di elementi propri del contratto di permuta e di elementi proprio del contratto d'opera intellettuale non costituisce esito anomalo, trovando anzi esso ampio riscontro nel commercio internazionale.
Da tale angolo visuale, può essere utile ricordare come quest'ultimo conosca la fattispecie – senz'altro atipica, nel senso di cui all'art. 1322 c.c. – del c.d. countertrade, definibile come quella forma di scambio economico in cui, come controprestazione per beni o servizi, colui che li riceve si impegna a pagare con altri beni.
In relazione a tale figura contrattuale i più attenti studiosi propensi a riconoscere la natura unitaria di essa tendono a ricondurre allo schema della permuta quantomeno l'obbligazione con cui il contraente si impegna a trasferire beni allo scopo di remunerare la prestazione di servizi resa dalla propria controparte.
Ancora, va evidenziato che, nell'ambito della disciplina dei contratti pubblici, gli artt. 19, comma 5-ter, della legge n. 109/1994, 83, comma 1, del D.P.R. 553/1999, 53, comma 6, del decr. lgs. n. 163/2006 e 191, comma 1, del decr. lgs. n. 150/2016 hanno sistematicamente contemplato la possibilità che il corrispettivo dell'appalto sia costituito in tutto o in parte dal trasferimento all'appaltatore della proprietà di beni immobili.
In relazione a tali figure contrattuali atipiche, la dottrina occupatasi della materia ha costantemente prospettato la qualificazione in termini di contratto di appalto misto a permuta.
Va infine rilevato che, sia pur in sede tributaria, la Corte regolatrice ha ricondotto alla fattispecie contrattuale di cui all'art. 1552 c.c. il trasferimento di un immobile disposto dietro l'assunzione dell'obbligo di eseguire una prestazione di servizio (così Cass. Civ. Sez. V
23.9.2020, n. 19930, che, ai fini della soggezione all'I.V.A., ha ritenuto che, qualora un bene immobile sia ceduto dietro l'assunzione dell'obbligo di eseguire una prestazione di un servizio, l'operazione va qualificata quale permuta e il ricevimento da parte del cedente di tale prestazione costituisce pagamento del corrispettivo).
In conclusione, deve dunque ritenersi che la scrittura privata del 31.5.2006, avente natura di negozio misto, sia caratterizzata dalla coesistenza di elementi propri della permuta e di elementi riconducibili al contratto d'opera intellettuale.

4. Così inquadrata l'operazione economica confezionata dalle parti, nessuna nullità affligge il regolamento negoziale.

4.1. Va in primo luogo segnalato che la circostanza che le attività eseguite dall'ing. Parte_2 siano state in tutto o in parte svolte prima del subentro nell'affare da parte di
[...]
non rende in alcun modo invalido il vincolo contrattuale assunto il _1
31.5.2006.
Non può in particolare ritenersi che in ragione di ciò il contratto in esame sia nullo per difetto o per illiceità della causa ai sensi degli artt. 1418, comma 2, 1325 n. 2 e 1343 c.c. (in tal senso pare orientata la comparsa di costituzione e risposta della convenuta a pag. 6, ove si legge che
“la … non aveva alcuna valida ragione per obbligarsi a pagare _1
competenze professionali al per prestazioni ipoteticamente rese in favore di altro Pt_2
ed autonomo soggetto giuridico, addirittura attraverso la cessione di un appartamento senza corrispettivo”).
Ricordato come per le più comuni ricostruzioni sul punto la causa del contratto debba essere intesa in concreto come sintesi degli interessi con esso perseguiti dalle parti (v., tra le tante,
Cass. Civ. Sez. III 22.11.2016, n. 23701; Cass. Civ. Sez. III 23.5.2011, n. 11295), si rileva da tale angolo visuale che non può dirsi che l'assunzione, da parte di di _1 un'obbligazione traslativa nei confronti dell'ing. sia sprovvista di qualsiasi Parte_2
giustificazione causale e che essa non sia controbilanciata da alcuna controprestazione gravante sul destinatario dell'impegno di trasferimento.
Ed infatti, come si è segnalato, l'attribuzione della proprietà degli immobili destinati ad essere realizzati in via Spagna in Siracusa, nella scrittura privata del 31.5.2006, ha rivestito lo specifico compito di estinguere il debito che la società odierna convenuta aveva maturato anche nei confronti del predetto attore e che aveva assunto con il contratto del 13.3.2007, redatto dal notaio dott. (n. rep. 483 e n. racc. 363). Persona_3
Con tale ultimo negozio (v. all. 9 della citazione, con riguardo alle pagg. 1-2) – avverso il quale nessuna contestazione è stata mossa, né in ordine alla autenticità, né in ordine alla sua corrispondenza all'originale, né in ordine alla sua veridicità -, in particolare,
[...]
di Castel Lentini, , , Persona_4 Persona_5 Persona_6 [...]
di Castel Lentini e di Castel Lentini – per il tramite del Persona_7 Persona_8
procuratore avv. Giovanni Grasso - hanno alienato a , che ha in tale sede Persona_1
agito nelle vesti di legale rappresentante di la proprietà di uno stacco di _1
terreno sito in Siracusa, in c.da Santa Panagia e via Spagna s.n., di 780 metri quadri, censito in catasto terreni al foglio n. 32, particella n. 2901.
Si legge ancora nel medesimo rogito che “sono compresi nella vendita tutti i diritti conseguenti alla concessione edilizia n. 140/04, rilasciata dal comune di Siracusa in data 15 giugno 2004 per la realizzazione sul terreno oggetto del presente atto di un edificio per civile abitazione a tre piani fuori terra, composto da un piano cantinato destinato a deposito, da un piano terra destinato a garages e negozio, dal primo e secondo piano costituiti ciascuno da due unità immobiliari di diversa consistenza. La Società acquirente, come sopra rappresentata, all'uopo dichiara di avere ricevuto copia della citata concessione e dei relativi elaborati grafici, di averne verificata la validità, di conoscerne i termini e le condizioni, e di accettarli senza condizione o riserva alcuna. La parte venditrice autorizza sin da ora la voltura della licenza a nome della Società acquirente obbligandosi a prestare ogni dichiarazione, certificazione o attestazione che si rendesse necessaria allo scopo. La parte acquirente assume a proprio esclusivo carico tutte le spese di ogni genere e tipo, connesse o conseguenti alla citata concessione edilizia, convenzione ivi comprese, a titolo esemplificativo, quelle per gli oneri di urbanizzazione, per il contributo sul costo di costruzione, per le competenze tecniche, per le eventuali varianti al progetto originario richieste dalla pubblica Amministrazione, e per le garanzie fideiussorie. La stessa si obbliga pertanto a rimborsare le spese sostenute prima di oggi a tale titolo dalla parte venditrice previa presentazione di idonea documentazione” (v. pag. 3 dell'all. 9 della citazione).
Appare dunque evidente che con la disposizione negoziale da ultimo riportata la si sia addossata tutti gli oneri connessi alle prestazioni tecniche (siano _1
esse di progettazione o di direzione) fino ad allora svolte in relazione all'area oggetto di intervento edilizio e, dunque, anche a quelle già eseguite dall'ing. . Parte_2
A tale riguardo si evidenzia che l'esecuzione di esse, per la parte di competenza del predetto attore, appare incontrovertibile alla luce dei molteplici allegati prodotti in uno alla citazione
(v. all. 4, 5, 8, 10-16 della citazione). Anche l'ausiliario nominato dal Tribunale nel presente procedimento ha riconosciuto come le attività eseguite dall'ing. siano concretamente apprezzabili e si mostrino Parte_2
di non indifferente rilevanza economica, ritenendo che le stesse – secondo la tariffa professionale di cui alla legge n. 143/1949, il criterio tariffario deliberato dall'Ordine degli
Ingegneri della provincia di Siracusa in data 4.10.1998 e la tabella B2 del D.M. n. 04/2004 – presentino un valore di €. 151.283,55 (v. pag. 7 della consulenza tecnica d'ufficio).
L'assunzione da parte di degli oneri connessi anche alle prestazioni rese _1 dall'odierno attore, operata con il rogito del 13.3.2007, si spiega a sua volta in considerazione del fatto che la medesima società, potendo dirsi in seguito a tale atto proprietaria dell'intera area sottoposta all'intervento edilizio oggetto di causa ed al contempo disponendo di tutti i necessari titoli concessori – anche in quanto amministrata da , già titolare Persona_1
della concessione n. 142/2004 (v. sul punto pag. 9 della comparsa di costituzione e risposta di -, è divenuta la beneficiaria finale dei servizi di natura tecnica _1
espletati in funzione dell'intero programma edificatorio.
In conclusione, la causa dell'operazione economica cristallizzata nella scrittura del 31.5.2006 non può dirsi in alcun modo inesistente o illecita dal momento che il trasferimento immobiliare con essa promesso dalla convenuta ha assunto, in un'ottica di scambio, la funzione di remunerare le attività eseguite dall'ing. dei cui effetti la Parte_2
promittente trasferente ha beneficiato.

4.2. Da altro angolo visuale, il testo contrattuale oggetto di esame non può in alcun modo ritenersi nullo ai sensi degli artt. 1418, comma 2, e 1346 c.c. per indeterminabilità dell'oggetto della disposizione negoziale che ha previsto l'attribuzione della proprietà degli immobili.
Sotto tale specifico profilo, si rileva che, affinché possa considerarsi valido un contratto traslativo, non è necessario che i beni di natura immobiliare siano individuati mediante indicazione dei dati catastali.
Sulla scorta della maggioritaria dottrina, la giurisprudenza di legittimità ha sempre ritenuto sufficiente, allo scopo di assicurare la idonea individuazione degli immobili oggetto di accordo contrattuale, che i contraenti abbiano fatto riferimento ad una planimetria allegata al testo negoziale, dagli stessi sottoscritta ed espressamente indicata come parte integrante del contenuto di quest'ultimo (così Cass. Civ. Sez. II 5.3.2020, n. 6307; in senso analogo v. Cass.
Civ. Sez. II 9.10.2014, n. 21352; Cass. Civ. Sez. II 5.3.2007, n. 5028). Tanto premesso, nel caso di specie, si legge testualmente nella scrittura privata del 31.5.2006 che “l'immobile ed il garage da cedere sono contornati in giallo nell'allegate planimetrie, ben noti agli acquirenti sia come posizione che come consistenza volumetrica e superficiale”
(v. pag. 1 dell'all. 1 della citazione).
Ancora, gli elaborati planimetrici richiamati risultano effettivamente annessi al testo contrattuale e presentano la sottoscrizione di ciascuno dei contraenti (v. pagg.

3-4 dell'all. 1 della citazione, che raffigurano le menzionate planimetrie e recano due distinte sottoscrizioni coincidenti, nell'aspetto, con quelle apposte alla pag. 2, al termine della scrittura privata del
31.5.2006, dall'ing. e da , legale rappresentante di Parte_2 Persona_1
. _1

4.3. Dalla riconduzione dell'obbligazione traslativa assunta da con la _1
scrittura privata del 31.5.2006 alla fattispecie della permuta discende la insussistenza della lamentata nullità per indeterminabilità del corrispettivo del trasferimento immobiliare.
Si legge in particolare nella comparsa di costituzione e risposta della società convenuta che,
“nella contestata scrittura privata del 31.05.2006, per entrambi gli immobili ipoteticamente promessi in vendita, non è stato esattamente indicato il prezzo della futura vendita, che quindi
è indeterminato ed indeterminabile” (v. pag. 8 della comparsa di costituzione e risposta di
. _1
Come si è visto, tuttavia, una volta ricondotta la scrittura privata del 31.5.2006 – sia pur parzialmente – alla fattispecie contrattuale della permuta ed una volta acclarato che nell'operazione economica in esame il nesso di corrispettività è stato conseguentemente istituito tra l'obbligazione avente ad oggetto il trasferimento immobiliare e le prestazioni di servizi tecnici resi dall'ing. costituenti i due termini dello scambio Parte_2
confezionato, nessuna necessità si pone di quantificare in denaro o di misurare in altro modo il corrispettivo pattuito per l'impegno traslativo.
Ove si dovesse imporre tale ultima specificazione, infatti, l'interprete finirebbe per snaturare l'affare predisposto dai contraenti, nella parte in cui gli stessi, da tale angolo visuale, lo hanno modellato sulla falsariga della figura contrattuale di cui all'art. 1552 c.c.

5. Chiarito – per tutte le argomentazioni sopra illustrate – che la scrittura privata del 31.5.2006 risulta perfettamente valida ed azionabile nel caso di specie, non possono trovare accoglimento le domande attoree proposte in via principale con le quali l'ing. Parte_2
ha chiesto emettersi sentenza produttiva degli effetti del contratto di trasferimento –
[...] alla cui stipula si era obbligata – avente ad oggetto l'appartamento sito _1
in via Spagna s.n. in Siracusa (oggi riportato in catasto al foglio n. 32, particella n. 3193, subalterno n. 16), nella consistenza di 4,5 vani prevista nel contratto e nella concessione edilizia n. 041/2008, nonché l'annesso posto macchina (oggi censito in catasto al foglio n. 32, particella n. 3193, subalterno n. 3).
Com'è noto, l'emissione del provvedimento costitutivo chiesto da parte attrice è subordinata alla sua “possibilità”.
Ed infatti, l'art. 2932, comma 1, c.c., astrattamente idoneo a garantire il conseguimento dell'obiettivo perseguito dall'ing. , dispone che, “se colui che è obbligato Parte_2
a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
Come è stato sottolineato dalla più attenta dottrina formatasi in materia, il rimedio in esame
è precluso allorché la situazione di fatto o di diritto esistente al tempo della chiesta pronuncia costitutiva impedisca la realizzazione del risultato del contratto definitivo.
Da tale angolo visuale, ad esempio, la giurisprudenza di legittimità ha sostenuto che non sempre l'esistenza di un preliminare valido e la inadempienza dell'obbligazione di prestare l'attività necessaria per la stipulazione del contratto definitivo attribuiscono alla parte adempiente il diritto di far ricorso all'esecuzione in forma specifica, occorrendo che, al momento della decisione del giudice adito, sussistano altresì tutte le condizioni giuridiche, con i relativi presupposti di fatto, che consentano alla sentenza costitutiva, che tiene luogo del contratto non concluso, di rispecchiare integralmente le previsioni delle parti in sede di preliminare (Cass. Civ. Sez. II 20.1.1976, n. 167; v. in senso analogo Cass. Civ. Sez. II
29.7.2016, n. 15906).
Deve in altri termini ritenersi che, nel caso in cui il bene oggetto del trasferimento da attuare in via coattiva si sia rivelato sostanzialmente diverso da quello promesso ed il promissario acquirente abbia ciò nonostante richiesto il rispetto delle pattuizioni originarie senza azionare i (pur esistenti) rimedi modificativi ma manutentivi, l'emissione della pronuncia di cui all'art. 2932 c.c. non possa avere luogo, per il difetto del requisito della possibilità.
Per altro verso, la giurisprudenza di legittimità ha altrettanto chiaramente escluso la sussistenza di tale ultimo presupposto nell'ipotesi in cui l'immobile da trasferire, al tempo della chiesta sentenza costitutiva, non sia caratterizzato da regolarità urbanistica (cfr. Cass.
Civ. Sez. II 8.2.1997, n. 1199; Cass. Civ. Sez. VI-II 22.1.2018, n. 1505).
Al contempo, il Supremo Collegio, di recente, ha chiarito che, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, anche la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma
1-bis, della legge n. 52/1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (così Cass. Civ. Sez. II 29.9.2020, n.
20526, in cui si precisa che “deve pertanto ritenersi, in definitiva, che anche la “conformità catastale oggettiva” rappresenti, al pari della “conformità edilizia ed urbanistica”, una condizione dell'azione; con la conseguenza che essa soggiace al principio generale che, ai fini dell'accertamento della sussistenza delle condizioni dell'azione, rileva non il momento della domanda, bensì quello della decisione … cfr. SSUU n. 23825/09; da ultimo, Cass.
16068/19”).
Tanto precisato, nel caso di specie, come si è visto, la scrittura privata del 31.5.2006 ha puntualizzato, quanto alle unità immobiliari da trasferire, che “l'immobile ed il garage da cedere sono contornati in giallo nell'allegate planimetrie, ben noti agli acquirenti sia come posizione che come consistenza volumetrica e superficiale”, e che “le dimensioni degli ambienti nonché le strutture dell'appartamento sono ben noti agli acquirenti per averne preso visione nella planimetria allegata alla presente redatta dallo stesso Ing. ” Per_2
(v. pag. 1 dell'all. 1 della citazione).
In altri termini, con il predetto contratto, ha assunto l'obbligo di _1
trasferimento di beni dotati delle caratteristiche, della volumetria e della superficie individuate nelle planimetrie allegate.
Pur nondimeno, come ha appurato il consulente tecnico d'ufficio nominato nel presente giudizio, “l'appartamento censito al foglio 32 p.lla 3193 sub. 16 non corrisponde a quello riportato nella pianta allegata alla scrittura del 31/05/2006, risultando di maggiore consistenza per effetto dell'unificazione dell'appartamento oggetto della scrittura con
l'adiacente appartamento di secondo piano” (v. pag. 6 della consulenza tecnica d'ufficio).
Conseguentemente, la sentenza traslativa di cui all'art. 2932 c.c., nei termini in cui essa è stata chiesta dall'attore ing. ossia con riferimento ad un appartamento di Parte_2
4,5 vani ad oggi inesistente, non può essere emessa. La pronuncia costitutiva degli effetti del contratto di trasferimento deve inoltre ritenersi preclusa anche in ragione della insussistenza del requisito imposto dall'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985.
In proposito, il consulente tecnico d'ufficio ha infatti accertato che “la planimetria catastale dell'appartamento censito al foglio 32, p.lla 3193 sub 16, non è conforme” (v. pag. 5 della consulenza tecnica d'ufficio).
Per le ragioni esposte va rigettata in conclusione la domanda proposta ai sensi dell'art. 2932
c.c.
Conseguentemente, in applicazione dell'art. 2668, comma 2, c.c., come richiesto dall'intervenuta , va ordinata giudizialmente la cancellazione della sua Controparte_1
trascrizione, effettuata il 17.3.2017 e recante n. registro particolare 2507, n. registro generale
3601 e n. repertorio 2544 (v. all. 15 della comparsa d'intervento di ). Controparte_1

6. Non potendo essere accolte le domande proposte in via principale dall'attore, occorre dunque verificare se possa invece reputarsi fondata quella articolata in via subordinata.
Da tale angolo visuale, in particolare, l'ing. ha chiesto, nel presupposto Parte_2 dell'inadempimento all'impegno traslativo assunto da la condanna di _1
quest'ultima “al pagamento della somma equivalente al valore alla data di sottoscrizione della scrittura privata compromissoria del 31/05/2006, degli immobili ivi descritti, che si indica in €. 200.000,00 o di quella maggiore o minore che risulterà in corso di causa previa valutazione a mezzo CTU”, oltre “interessi legali dalla data del 31.05.2006 al soddisfo” (v. pag. 10 della citazione).
Prima di esaminare la fondatezza di siffatta domanda, occorre a monte verificare se essa corrisponda a rimedi ammissibili nel nostro ordinamento giuridico.
Al fine di rispondere a tale quesito, è necessario ricordare ancora una volta che la scrittura privata del 31.5.2006, sottesa a tutte le richieste attoree, ha natura di contratto misto.
Tanto premesso, sul piano della disciplina, la preferibile dottrina formatasi in materia ha sostenuto che, in virtù del criterio della c.d. combinazione, ciascun elemento contrattuale deve essere regolato dalle norme previste per il tipo cui l'elemento appartiene.
In altri termini, ciascuna delle questioni poste dal contratto misto e non espressamente considerate dal testo contrattuale confezionato dalle parti va risolta con il ricorso alla analogia, che richiede di applicare alle singole situazioni negoziali le regole appositamente dettate per fattispecie similari. Il superiore approccio appare dotato di una base di diritto positivo, costituita dagli artt. 1677
e 1677-bis c.c.
La prima di tali disposizioni, invero, prevede che, “se l'appalto ha per oggetto prestazioni continuative o periodiche di servizi, si osservano, in quanto compatibili, le norme di questo capo” – ossia quelle del contratto di appalto – “e quelle relative al contratto di somministrazione”.
L'art. 1677-bis c.c. dispone invece che, “se l'appalto ha per oggetto, congiuntamente, la prestazione di due o più servizi di logistica relativi alle attività di ricezione, trasformazione, deposito, custodia, spedizione, trasferimento e distribuzione di beni di un altro soggetto, alle attività di trasferimento di cose da un luogo a un altro si applicano le norme relative al contratto di trasporto, in quanto compatibili”.
Le due disposizioni sopra ricordate cristallizzano all'evidenza il criterio della c.d. combinazione, nella misura in cui riconoscono che, nell'ambito del medesimo rapporto contrattuale, possano applicarsi, a seconda dei casi, regole previste per diverse figure negoziali.
L'impostazione testé delineata ha trovato recepimento anche nella giurisprudenza di legittimità.
Già in epoca risalente infatti la Corte di Cassazione ha affermato che la disciplina unitaria dei contratti misti, cioè quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti – cosiddetta teoria dell'assorbimento o della prevalenza
–, non esclude ogni rilevanza giuridica degli altri elementi, che sono voluti dalle parti e concorrono a fissare il contenuto e l'ampiezza del vincolo contrattuale, elementi ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono, in quanto non incompatibili con quelle del contratto prevalente (v. già Cass. Civ. Sez. III 10.3.1979, n. 1494).
Siffatto indirizzo ha trovato conferma anche in tempi più recenti (v., nel medesimo senso,
Cass. Civ. Sez. II 17.10.2019, n. 26485).
Chiarito quanto sopra, nel caso di specie, come si è visto, con l'istituzione dell'obbligazione traslativa assunta da i contraenti della scrittura privata del 31.5.2006 _1
hanno introdotto nel contratto un profilo riconducibile alla figura della permuta.
Conseguentemente, le questioni poste da tale impegno di trasferimento, per quanto non espressamente previsto dalle parti, vanno regolate mediante applicazione della normativa di cui agli artt. 1552 e ss. c.c. Da tale angolo visuale, deve in particolare ricordarsi che, ai sensi dell'art. 1553 c.c., “il permutante, se ha sofferto l'evizione e non intende riavere la cosa data, ha diritto al valore della cosa evitta, secondo le norme stabilite per la vendita, salvo in ogni caso il risarcimento del danno”.
Tale norma, come appare evidente, appare riferita alla specifica ipotesi in cui si realizzi la fattispecie prevista dagli artt. 1483 e ss. c.c.
Pur nondimeno, la regola posta dall'art. 1553 c.c. deve considerarsi analogicamente applicabile anche al caso di specie.
In primo luogo, come imposto dall'art. 12 delle preleggi, la questione sottoposta all'odierno vaglio, non espressamente regolata dal testo contrattuale azionato, “non può essere decisa con una precisa disposizione”.
Per altro verso, dall'angolo visuale della ratio, si rileva che la più qualificata dottrina ha ritenuto che la norma di cui all'art. 1553 c.c., nel contemplare l'alternativa tra la restituzione di quanto prestato ed il pagamento del valore della cosa alla cui attribuzione era tenuta la controparte, appare orientata a fornire il rimedio più adeguato “non tanto all'intento evizionale del terzo quanto all'inadempimento costituito dal mancato acquisto del bene”.
La superiore prospettiva è condivisa da altre autorevoli voci dottrinarie.
Si è anche detto al riguardo che la domanda volta ad ottenere l'equivalente monetario del bene alla cui attribuzione si ha diritto mantiene ferma l'altra obbligazione ed esclude la risoluzione del contratto, rappresentando non tanto una prestazione di natura risarcitoria quanto piuttosto una prestazione surrogatoria pretesa dal soggetto non adempiente.
Alla luce di quanto sopra, dunque, anche laddove non dovesse condividersi la tesi di quanti acutamente sostengono che la disposizione in esame possa costituire il fondamento di un più generale principio di convertibilità della prestazione in natura in prestazione per equivalente, deve ritenersi che la regola prevista dall'art. 1553 c.c., pur dettata espressamente per il solo caso di evizione, possa quantomeno essere utilmente invocata, stante la sua natura non eccezionale, al fine di apprestare al contraente fedele il più appropriato rimedio contro l'inattuazione dello scambio pattuito imputabile alla condotta della controparte in tutte le ipotesi di negozio avente anche solo in parte la struttura dei contratti di alienazione ed accomunabile alla permuta in quanto non contemplante un corrispettivo in denaro.
Operate le superiori fondamentali premesse, la domanda proposta in via subordinata dall'attore va dunque accolta. Essa corrisponde, infatti, al rimedio previsto dall'art. 1553 c.c., applicabile analogicamente – come si è visto – a tutela dell'ing. ed a fronte della inattuazione, imputabile Parte_2
alla condotta assunta da dello scambio previsto dalla scrittura del _1
31.5.2006.
Deve in particolare riconoscersi all'attore l'equivalente monetario degli immobili oggetto dell'impegno traslativo assunto in quest'ultima dalla odierna convenuta.
Come sostenuto dalla prevalente e condivisibile dottrina, il valore della cosa riconoscibile al richiedente va determinato al tempo della pronuncia che ne impone il pagamento.
In coerenza con tutte le superiori indicazioni, con l'ordinanza di rimessione della causa sul ruolo è stato chiesto al consulente tecnico d'ufficio nominato nel presente giudizio di
“accertare il valore attuale di mercato dell'appartamento sito in Siracusa, via Luigi Spagna
s.n. (oggi n. 14), identificato in catasto fabbricati al foglio n. 32, particella n. 3193, subalterno n. 16 – avendo riguardo alla consistenza riportata nella pianta allegata alla scrittura del 31.5.2006 e prevista nel titolo concessorio n. 041/08 – e del box-auto sito in
Siracusa, via Luigi Spagna s.n. (oggi n. 14), identificato in catasto fabbricati al foglio n. 32, particella n. 3193, subalterno n. 3”.
Rispondendo puntualmente al mandato conferito, l'ausiliario del Tribunale ha affermato che
“la valutazione richiesta è effettuata con riferimento al metodo comparativo sintetico che consiste nell'accertare il mercato con riferimento all'epoca della stima, costruire una scala di valori unitari riferiti al parametro metro quadrato di superficie convenzionale per immobili similari a quello da valutare ed inserire quest'ultimo nella scala dalla quale verranno enucleati tutti i valori eccezionali allo scopo di acquisire risultati che si identifichino con l'espressione di un mercato normale. I valori unitari sono stati desunti dalle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) curato dall'Agenzia e mediante indagini di mercato svolte attraverso la consultazione di annunci pubblicati nei portali telematici dedicati. Le quotazioni OMI per immobili in normale stato manutentivo ubicati nella zona in esame forniscono valori unitari ricompresi tra €/mq 900,00 e €/mq 1.250,00 per le abitazioni civili e tra €/mq 640,00 e €/mq 920,00 per i box (all. 5). Dette quotazioni trovano riscontro con le risultanze delle indagini di mercato svolte. I dati acquisiti, opportunamente ponderati per tenere conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima e considerato che per l'edificio in esame non risulta ancora rilasciato il certificato di agibilità e che è attualmente privo di ascensore, hanno consentito di individuare i seguenti parametri unitari: €/mq 1.000,00 per l'appartamento di secondo piano;
€/mq 600,00 per il box auto al piano cantinato. Con riferimento alle superfici lorde convenzionali degli immobili rilevate dalle piante allegate alla scrittura del 31/05/2006 e previste nella C.E. n. 41/08, pari
a mq 103 per l'appartamento ed a mq 33 per il box, si ottengono i seguenti valori attuali di mercato: €/mq 1.000,00 x mq 103 = €. 103.000,00 per l'appartamento di secondo piano;

€/mq 600,00 x mq 33 = €. 19.800,00 per il box auto al piano cantinato. Il valore complessivo attuale degli immobili ammonta ad €. 122.800,00” (v. pag. 6 della consulenza tecnica d'ufficio).
Sugli esiti raggiunti dal consulente tecnico d'ufficio nessuna osservazione hanno mosso la e l'intervenuta . _1 Controparte_1
L'ausiliario del Tribunale ha invece condivisibilmente recepito le argomentazioni dell'attore ing. per cui, tenuto conto della specifica assunzione da parte della società Parte_2 convenuta dell'obbligo di trasferire immobili rifiniti in ogni loro parte e muniti di certificato di agibilità, la stima delle unità immobiliari avrebbe dovuto essere rettificata in aumento in considerazione di ciò (v. anzitutto pag. 2 della scrittura privata del 31.5.2006, costituente l'all.
1 della citazione, ove si prospetta “la consegna dell'immobile interamente urbanizzato”, nonché pag. 7 della consulenza tecnica d'ufficio).
All'esito di tali correzioni, l'ausiliario del Tribunale ha precisato che “i valori precedentemente individuati potranno essere attendibilmente incrementati nella misura del
10%, come segue: €/mq 1.100,00 x mq 103 = €. 113.300,00 per l'appartamento di secondo piano;
€/mq 660,00 x mq 33 = €. 21.780,00 per il box auto al piano cantinato. Il valore complessivo degli immobili ammonterebbe in questo caso ad €. 135.080,00” (v. pag. 8 della consulenza tecnica d'ufficio).
Al pagamento di siffatto importo, dunque, va condannata in favore _1 dell'ing. , in virtù dell'applicazione analogica del richiamato art. 1553 c.c. Parte_2
Sul medesimo ammontare vanno poi quantificati gli interessi al tasso legale – sì come chiesto dall'attore (v. pag. 10 della citazione) -, sebbene solo a partire dalla domanda giudiziale – non essendo prima di questa stata articolata alcuna richiesta di pagamento dell'equivalente monetario degli immobili – e fino all'effettivo soddisfo.
Solo per completezza, va poi rilevato che, anche qualora dovesse reputarsi applicabile ai contratti strutturati sulla falsariga della permuta l'istituto della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta contemplato dall'art. 1467 c.c. – che, oltretutto, non risulta espressamente azionato con domanda riconvenzionale ma solo richiamato da
(v. pag. 12 di quest'ultima) -, nel caso di specie, nessuna sproporzione _1
sussiste tra il valore degli immobili oggetto dell'impegno traslativo assunto dalla società convenuta e l'entità delle prestazioni di progettazione, di direzione dei lavori e di predisposizione di calcoli strutturali eseguite dall'ing. come Parte_2 incontrovertibilmente accertato dal consulente tecnico d'ufficio in risposta all'ultimo quesito demandatogli con l'ordinanza di conferimento dell'incarico peritale (v. sul punto le inequivocabili conclusioni raggiunte a pag. 7 della consulenza tecnica d'ufficio).

7. Va invece respinta la domanda risarcitoria proposta dall'attore.
Non risultano, infatti, assolti gli oneri di allegazione e prova tipicamente gravanti sul danneggiato.
Ed invero, il pregiudizio lamentato risulta essere stato descritto in termini eccessivamente generici, non essendo stata in alcun modo precisata l'incidenza che la condotta inadempiente della società convenuta ha assunto nella sfera giuridica dell'attore.
In proposito, quest'ultimo si è limitato a richiedere di “condannare la predetta […] in persona dei legali rappresentanti p.t. con sede in FL via _1
Romagnosi, 106 al risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento contrattuale, nella misura che il Decidente vorrà statuire” (v. pag. 10 della citazione).
Né tantomeno le carenze di allegazione e prova sopra evidenziate possono superarsi con la liquidazione equitativa del danno, in quanto l'applicazione dell'art. 1226 c.c. – com'è noto – postula che sia stata raggiunta la dimostrazione della “reale esistenza” del danno stesso,
“prova in difetto della quale non vi è spazio per alcuna forma di attribuzione patrimoniale”
(v. testualmente Cass. Civ. Sez. I 29.7.2009, n. 17677).
Con specifica attinenza al caso di specie, poi, il Supremo Collegio ha ancora precisato in materia che il ricorso alla disposizione in esame esige il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità (Cass. Civ. Sez. III 12.4.2023, n. 9744, che ha confermato la sentenza impugnata, nella parte in cui aveva escluso la liquidazione in via equitativa del danno patito dal conduttore di un locale cantinato, ove erano allocati articoli da regalo deteriorati in conseguenza di un allagamento ascrivibile al , in assenza di CP_4
prova di tale pregiudizio).

8. L'attore ing. deve ritenersi complessivamente vittorioso nei rapporti con Parte_2
_1
Tuttavia, avendo trovato accoglimento esclusivamente la domanda subordinata di pagamento dell'equivalente monetario degli immobili oggetto dell'impegno traslativo assunto dalla società convenuta ed essendo invece state disattese quella principale di emissione di sentenza costitutiva del contratto di trasferimento ex art. 2932 c.c. e quella risarcitoria, sussistono i presupposti per compensare per metà le spese di lite, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c.
La liquidazione viene effettuata, come da dispositivo, secondo i parametri medi del D.M. n.
55/2014 – per come modificati dal D.M. n. 147/2022 -, tenuto conto dell'attività difensiva espletata e del livello di complessità delle questioni giuridiche trattate, avuto riguardo alla somma di denaro concretamente riconosciuta all'attore vittorioso (scaglione di riferimento:
€. 52.001,00 - €. 260.000,00).
In applicazione del principio di soccombenza, devono essere posti a carico di _1
gli oneri della espletata consulenza tecnica d'ufficio, per come in atti già liquidati.
[...]
Non sussistono i presupposti per condannare la società convenuta ai sensi dell'art. 96 c.p.c., atteso che la fondatezza della pretesa dell'attore di pagamento dell'equivalente monetario ha richiesto un complesso vaglio giurisdizionale della controversia – implicante anche l'applicazione analogica dell'art. 1553 c.c. – tale da escludere senz'altro la temerarietà della resistenza giudiziale frapposta da controparte (v. Cass. Civ. Sez. II 3.5.2022, n. 13859, ove si legge che “la responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c., comma 3, a differenza di quella di cui ai primi due commi della medesima norma, non richiede la domanda di parte né la prova del danno, ma esige pur sempre, sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate”).
Vanno invece interamente compensate le spese processuali relative alla vicenda processuale intercorsa con , dal momento che il rigetto della principale richiesta attorea Controparte_1 basata sull'art. 2932 c.c. non si è correlato alle ragioni dedotte dalla intervenuta – essendo oltretutto la domanda proposta dall'ing. stata trascritta anteriormente sia Parte_2
alla stipula dei contratti preliminari del 20.6.2014 e del 28.1.2015 sia alla emissione del decreto di trasferimento depositato il 10.10.2024 nella procedura esecutiva n. R.G. Es. Imm. 12/2021 – bensì alla inattuabilità dello scambio previsto nella scrittura del 31.5.2006 conseguente alla condotta assunta da condannata oltretutto al _1
pagamento dell'equivalente monetario in favore di parte attrice.


P.Q.M.


Il Giudice, dott. Gabriele Patti, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n.
R.G. 890/2017:
- in accoglimento della domanda subordinata proposta dall'attore, in applicazione analogica dell'art. 1553 c.c. condanna a pagare l'importo di €. 135.080,00 in _1 favore dell'ing. , a titolo di equivalente monetario dell'appartamento sito Parte_2
in Siracusa, via Luigi Spagna s.n. (oggi n. 14), identificato in catasto fabbricati al foglio n.
32, particella n. 3193, subalterno n. 16 – nella consistenza riportata nella pianta allegata alla scrittura del 31.5.2006 e prevista nel titolo concessorio n. 041/08 – e del box-auto sito in
Siracusa, via Luigi Spagna s.n. (oggi n. 14), identificato in catasto fabbricati al foglio n. 32, particella n. 3193, subalterno n. 3, oltre interessi al tasso legale dalla notifica della citazione sino al soddisfo, per le ragioni di cui in motivazione;

- rigetta ogni altra domanda proposta dall'ing. , per le ragioni di cui in Parte_2
motivazione;
- ordina, ai sensi dell'art. 2668, comma 2, c.c., alla competente Conservatoria dei Registri
Immobiliari la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., effettuata il 17.3.2017 e recante n. registro particolare 2507, n. registro generale 3601 e n. repertorio 2544, per le ragioni di cui in motivazione;

- pone definitivamente a carico della convenuta i costi della espletata _1 consulenza tecnica d'ufficio, per come in atti già liquidati;

- compensa ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c. nella misura della metà le spese di lite relative alla vicenda processuale intercorsa tra l'attore e la società convenuta e condanna a pagare in favore dell'ing. la residua metà, che _1 Parte_2
liquida – all'esito della già disposta compensazione – in €. 7.051,50 per compensi, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A., come per legge;

- compensa integralmente le spese di lite in relazione alla vicenda processuale intercorsa con l'intervenuta , per le ragioni di cui in motivazione. Controparte_1
Così deciso in Siracusa, il 30.6.2025
Il Giudice dott. Gabriele Patti