N. R.G. 429/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LARINO
Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa MA RO AD, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 429/2024, riservata in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies ultimo comma cpc e promossa da:
(C.F. e (C.F. Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
), in persona dei rispettivi legali rappresentanti p.t., entrambe rappresentate e difese P.IVA_2 dall'Avvocato Vito De Vito elettivamente domiciliate col predetto difensore in Milano, via Pavia, 3
-RICORRENTI- contro
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Achille Controparte_1 C.F._1
Stanziale con il quale è elettivamente domiciliata in indirizzo telematico
- CONVENUTA -
OGGETTO: inadempimento contrattuale- occupazione immobili sine titulo.
CONCLUSIONI : solo parte ricorrente ha precisato le conclusioni e depositato note ex art. 127 ter cpc da intendersi qui riportate e trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso del 7.6.2024, le società in qualità di sublocatore e Parte_1 Parte_2
in qualità di proprietaria, hanno convenuto in giudizio la signora
[...] CP_1
pagina 1 di 7 nella sua duplice veste di conduttrice e promissaria acquirente, al fine di chiedere ed CP_1 ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione del 3.12.2019 registrato il successivo 5.12.2019 e del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 1.6.2023 relativi ad un appartamento ammobiliato sito in Termoli, via Rio Vivo, 128/g, destinato ad uso abitativo, piano primo, int. G, catastalmente censito al foglio 22, particella 1295, sub 27, cat. A/2, ed una autorimessa, piano S1, scala A, catastalmente censita al foglio 22, particella 1295, sub 18, cat. C/6. In particolare le ricorrenti hanno evidenziato che la convenuta aveva omesso il pagamento dei canoni di locazione, per un importo di € 1.000,00 mensili, a decorrere dal mese di giugno 2023 a quello di novembre 2023 e che si era rifiutata di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'appartamento, entro il termine convenuto del 30.11.2023, omettendo altresì il versamento del prezzo pattuito pari ad € 148.000,00.
Chiedevano pertanto che la stessa fosse condannata al pagamento dei canoni insoluti e dell'indennità di occupazione nella misura pari al canone contrattuale, giusta le previsioni di cui all'art.1591 c.c., con decorrenza dal mese di dicembre 2023 fino alla data del rilascio.
Dette circostanze sono state avversate dalla convenuta la quale, con comparsa di Controparte_1 costituzione depositata il 24.9.2024, ha eccepito in via preliminare la carenza di legittimazione attiva della e nel merito la circostanza che erano intervenuti accordi diversi con i quali le era stata Parte_1 concessa una maggiore dilazione nel pagamento del saldo del prezzo indicato nel preliminare di compravendita.
La causa, originariamente assegnata ad altro magistrato, esperito il procedimento di mediazione obbligatoria e disattese le richieste di prova orale, in quanto vertenti su circostanze prettamente documentali, è stata rinviata più volte al fine di consentire alle parti il perfezionamento degli accordi raggiunti con la transazione del 7 aprile 2025. Indi, avendo omesso la convenuta di onorare le obbligazioni assunte con tale accordo, le ricorrenti hanno chiesto fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni.
La domanda è fondata e va accolta per quanto di ragione.
I. Eccezione di carenza di legittimazione attiva
Deve preliminarmente ritenersi superata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva della Parte_1 sollevata dalla convenuta, posto che l'atto di transazione la riconosce espressamente quale parte legittimata e che i motivi addotti dalla a sostegno di siffatta eccezione non sono stati CP_1 adeguatamente supportati da prove che la stessa aveva l'onere di allegare. Nondimeno, deve pure rilevarsi che la fusione della originaria concedente in altra società ha comportato unicamente il passaggio della proprietà degli immobili dall'una all'altra ed in alcun modo ha inciso sul contratto di sublocazione in essere tra la e la (sub) conduttrice . Parte_1 Controparte_1
pagina 2 di 7 Restano pertanto da esaminare le due domande di risoluzione del contratto di sublocazione e di risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
II. Transazione in corso di causa
A tal fine occorre preliminarmente rilevare che la convenuta ha eseguito solo alcuni dei pagamenti concordati con l'atto di transazione (quelli relativi al pagamento dei canoni di locazione scaduti sino al
30.11.2023 e delle indennità di occupazione maturate successivamente a tale data), che ha comportato come diretta conseguenza il venir meno di tale accordo ed il ripristino dell'efficacia delle pattuizioni originarie tra le parti (Cass. Civ. Ordinanza n. 645/2024 secondo la quale “ In caso di transazione non novativa, la mancata estinzione del rapporto originario non comporta che la posizione delle parti sia regolata contemporaneamente dall'accordo originario e da quello transattivo, bensì soltanto che, all'eventuale venir meno di quest'ultimo, rivivano le pattuizioni originarie, al contrario di quanto accade, invece, quando le parti, espressamente od oggettivamente, hanno stipulato una transazione novativa, non soggetta a risoluzione per inadempimento ex art. 1976 c.c.”).
Deve infatti escludersi che la transazione de quo avesse effetto novativo rispetto ai rapporti negoziali precedenti, dato il chiaro tenore letterale dell'art. 8, ove tale effetto è stato espressamente escluso e subordinato solo all'avverarsi di determinate condizioni (sul punto vedi Cass. Civ. n. 6281/2023:
“L'effetto novativo della transazione può essere ritenuto sussistente solo allorquando esso discenda direttamente dal negozio transattivo che tale effetto contempla, mentre non può ritenersi immediatamente novativa la transazione che colleghi l'effetto novativo eventualmente contemplato, non alla conclusione in sé della transazione medesima, ma alla sua regolare esecuzione, ponendo quest'ultima come condizione dello stesso effetto novativo che, quindi, deve ritenersi precluso in caso di mancato avverarsi della suindicata condizione”).
Nondimeno è evidente che parte ricorrente abbia voluto avvalersi della risoluzione per inadempimento della citata transazione, posto che, con diffida inviata al procuratore della resistente Avv. Achille
Stanziale con pec dell'11.06.2025, il difensore delle ricorrenti rappresentava che “ Poiché ai sensi e per gli effetti di quanto previsto all'art. 5 dell'atto di transazione, i termini previsti agli artt. 2, 3 e 4 del medesimo atto di transazione erano tutti essenziali ex art. 1457 c.c., ne consegue che gli accordi ivi previsti devono considerarsi irrimediabilmente decaduti”.
Ciò posto ritiene il giudicante che il venir meno dell'accordo transattivo raggiunto in corso di causa incide in maniera differente sulle due domande di risoluzione del contratto di sublocazione e del preliminare di compravendita.
III. Risoluzione del contratto di sublocazione
Quanto alla prima delle due domande di risoluzione deve ritenersi cessata la materia del contendere. pagina 3 di 7 Rileva infatti la corresponsione, da parte della , di tutti i canoni non versati dall' 1/6 al CP_1
30/11/2023 e dell'indennità di occupazione maturata fino al 31/3/2025 così come riferito nelle note conclusionali delle parti ricorrenti.
Osserva infatti il giudicante che, con la sottoscrizione dell'atto di transazione del 7.4.2025, le parti hanno di comune accordo risolto il contratto di locazione tanto che la stessa ha versato i CP_1 canoni di locazione scaduti sino al 30.11.2023 mentre ha versato l'ulteriore somma di € 22.200,00 a titolo di indennità di occupazione degli immobili dal 30.11.2023 al 31.03.2025, somme che a tale titolo sono state espressamente accettate dalla controparte. Ed invero la parte ricorrente ha precisato -con le note di udienza depositate il 16.9.2025 richiamate nella memoria conclusionale depositata il
22.10.2025- che la domanda formulata sub c) delle conclusioni dell'atto introduttivo (ndr pag. 7 ricorso: “c) per l'effetto di quanto richiesto sub b), si chiede la condanna della Sig.ra CP_1
al pagamento, nei confronti della della somma di € 6.000,00 a titolo di
[...] Controparte_2 canoni scaduti e non corrisposti, somma da maggiorare di interessi e rivalutazione fino al soddisfo”) doveva intendersi, per l'effetto, integralmente rinunciata.
IV. Risoluzione del contratto preliminare di compravendita
La domanda proposta dalla ricorrente è fondata e Parte_2 merita integrale accoglimento.
Invero, con il contratto preliminare di compravendita dell'1.06.2023 la predetta società, aveva promesso in vendita a , che aveva accettato, l'appartamento sito in Termoli, via Controparte_1
Rio Vivo, 128/g, piano I, scala A, catastalmente censito a foglio 22, particella 1295, sub 27, unitamente all'autorimessa pertinenziale, catastalmente censita al foglio 22, particella 1295, sub 18, piano S1, scala
A, per il prezzo di di € 148.000,00. Con lo stesso atto le parti avevano fissato la data ultima per la stipula del definitivo ed il contestuale pagamento del residuo prezzo per il giorno 30.11.2023 precisando ed espressamente stabilendo, all'art. 4 del preliminare stesso, che (art. 4) che il termine era da considerare essenziale a pena di risoluzione. Successivamente, con pec del 19.01.2024, la promittente acquirente aveva chiesto la proroga del termine per la stipula del definitivo sino al mese di giugno 2024 (termine ulteriormente prorogato da ultimo fino al 15.12.2025 col citato atto di transazione) sostenendo che si trattava di un contratto “rent to buy” e che aveva anticipato € 11.000,00 in contanti ed i restanti acconti mediante versamenti mensili di € 1.000,00 da detrarsi dal prezzo finale al momento del rogito definitivo. Seguiva tra le parti una fitta corrispondenza a mezzo pec, tra il
19.01.2024 ed l'1.3.2024 (docc. da 10 a 17 fasc. ricorrente) tesa ad arrivare ad una soluzione definitiva con la proposta, da parte della ricorrente di versamenti rateali del prezzo e di stipula dell'atto Pt_2 definitivo entro il 10.07.2024. pagina 4 di 7 Fermo restando che tali circostanze non sono state neppure adombrate nella comparsa di costituzione della e tenuto anche conto del suo comportamento processuale e del fatto che ha CP_1 definitivamente abbandonato il giudizio a partire dal 23.04.2025, osserva il giudicante che neppure detto termine risulta essere stato rispettato dalla convenuta la quale, neppure dopo la sottoscrizione dell'atto transattivo, ha versato gli importi convenuti in acconto sul prezzo pattuito.
La clausola di rilascio dell'immobile alla promittente venditrice in caso di inadempimento, da parte della promissaria acquirente, dell'obbligo di stipula del definitivo entro il termine stabilito e successivamente prorogato fino al 30.6.2024, contiene la previsione esplicita ed inequivocabile che in caso di verificazione dell'inadempimento suddetto, sarebbe automaticamente venuto meno il vincolo contrattuale derivante dal preliminare ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c.. Ne consegue che, essendosi la promissaria acquirente sottratta alla stipula del definitivo entro il termine ultimo stabilito, il preliminare deve ritenersi automaticamente risolto con la notifica del ricorso introduttivo del presente giudizio, con la quale la promittente venditrice ha manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
V. Rilascio degli immobili- Indennità di occupazione
Alla risoluzione del contratto per effetto della richiamata clausola risolutiva espressa consegue la condanna al pagamento delle indennità di occupazione posto che, con le citate note del
16.9/22.10.2024, le ricorrenti hanno dichiarato che l'immobile non è stato rilasciato e che “Sempre per
l'effetto di quanto corrisposto in esito alla sottoscrizione dell'atto di transazione, la domanda formulata sub d) delle conclusioni dell'atto introduttivo, di pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile di cui in premessa, deve intendersi integrata, per il medesimo importo di € 1.000,00 mensili, determinata ex art. 1591 c.c., con decorrenza 1° aprile 2025, fino al rilascio, da maggiorare di interessi e rivalutazione fino al soddisfo”.
Atteso l'omesso rilascio dell'immobile da parte della ed il mancato rispetto da parte sua dei CP_1 termini previsti dagli artt. 2 e 3 dell'accordo transattivo, spettano pertanto alla ricorrente le Pt_2 indennità di occupazione dal mese di aprile 2025 sino alla data dell'effettivo rilascio.
va pertanto condannata a rilasciare in favore della ricorrente li immobili, Controparte_1 Pt_2 liberi e sgombri da persone e cose, entro un termine che, in ragione della pervicace ed annosa condotta di occupazione, va fissato in sessanta giorni dalla notifica della presente sentenza.
Quanto alla domanda di indennità per l'occupazione, ritiene questo giudicante che l'accertata occupazione sine titulo da parte della convenuta degli immobili de qua a partire dal mese di aprile 2025 ne ha incontestabilmente limitato le facoltà di godimento e di disposizione del bene, che costituiscono specifico contenuto del diritto di proprietà. pagina 5 di 7 Su tale ultimo aspetto la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che, in fattispecie del genere di quella in esame, concernenti occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed alla impossibilità per costui di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. La determinazione del risarcimento del danno ben può essere operata, in tali ipotesi, facendo riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato (v. da ultimo, Cass., Sez.
2, dell'8 marzo 2010, n. 5568; Cass., Sez. 3, dell'11 febbraio 2008, n. 3251; Cass., Sez. 3, dell'8 maggio 2006, n. 10498). Gli attori hanno affidato tale valutazione al canone di locazione degli immobili oggetto di causa originariamente pattuito dalle parti nella misura di 1.000,00 mensili. Tale canone, che in base a criteri comuni di calcolo può essere ritenuto congruo senza la necessità di dover disporre ulteriori accertamenti tenuto conto anche dell'accordo raggiunto tra le parti in ordine al suo ammontare, ricomprende in sé anche della rivalutazione monetaria del risarcimento spettante al danneggiato per tutto il periodo in cui si è protratta la lesione. Deve inoltre tenersi conto che parte ricorrente ha limitato tale richiesta alla somma di € 1.000,00 mensili, sicchè la condanna andrà necessariamente contenuta entro tale limite.
E' noto, poi, che nelle obbligazioni di valore, quale quella di risarcimento del danno da fatto illecito, il denaro non costituisce oggetto dell'obbligazione di dare ma solo il metro di commisurazione del valore che occorre corrispondere al creditore perché questi sia reintegrato nella stessa situazione patrimoniale nella quale si sarebbe trovato se il danno non si fosse prodotto: sicché il giudice deve tener conto della svalutazione monetaria intervenuta tra la data del fatto e quella della liquidazione, senza che, al riguardo, occorra da parte del danneggiato dimostrazione alcuna che la svalutazione sia stata per lui cagione di pregiudizio (ex multis, Cassazione civile , sez. III, 29 settembre 2005, n. 19167).
Perciò, visto che l'occupazione risarcibile è stata dichiarata ancora attuale dalla dovrà Parte_2 riconoscersi la complessiva somma di € 1.000,00 per ogni mese di occupazione a decorrere dal 1° aprile 2025, senza alcuna ulteriore rivalutazione, già ricompresa interamente nella liquidazione operata,
e senza che si debba riconoscere alcun interesse sul medesimo importo risarcitorio quale ulteriore danno da ritardo (Cassazione civile , sez. I, 06 ottobre 2005, n. 19510) , atteso che ogni ragione di pregiudizio deve ritenersi interamente ristorata mediante la liquidazione de qua, salvo gli interessi legali dalla pronuncia.
VI. Le spese di lite
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo ai sensi del D.M. 55/14 e
147/2022, tenuto conto del valore della causa indicato dalle ricorrenti in € 25.000,00 e dell'assenza di pagina 6 di 7 attività istruttoria, applicando i valori medi previsti per lo scaglione di riferimento (da € 5.201,00 a
26.000,00) e l'aumento del 30 % per presenza di più parti aventi stessa posizione processuale (art. 4, comma 2).

P.Q.M.


Il Giudice unico del Tribunale di Larino, definitivamente pronunziando sulle domande proposte da e in persona dei rispettivi legali Parte_1 Parte_2 rappresentanti pro tempore, con ricorso del 7.6.2024 notificato unitamente al pedissequo decreto nei confronti di disattesa o assorbita ogni diversa istanza e conclusione, così Controparte_1 dispone:
- dichiara cessata la materia del contendere tra e , in ordine alla Parte_1 Controparte_1 domanda di risoluzione del contratto di sublocazione del 3.12.2019;
- dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 1.6.2023, con il quale la ha promesso in vendita a Parte_2 Controparte_1
l'appartamento sito in Termoli, via Rio Vivo, 128/g, piano I, scala A, catastalmente censito a foglio 22, particella 1295, sub 27, unitamente all'autorimessa pertinenziale, catastalmente censita al foglio 22, particella 1295, sub 18, piano S1, scala A;

- condanna al rilascio, in favore della promittente venditrice Controparte_1 [...]
di tutti gli immobili descritti al capo che precede, entro sessanta giorni Parte_2 dalla comunicazione della presente sentenza;

- condanna , al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_2
della somma di € 1.000,00 per ogni mese di occupazione con decorrenza dall'1.4.2025 sino
[...] all'effettivo rilascio;

- condanna la convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore delle società ricorrenti, che liquida in complessivi € 264,00 per spese ed € 4.416,10 (fasi di studio-introduttiva-decisionale) per compensi professionali oltre iva e cap come per legge e rimborso forfetario nella misura del 15%.
Così deciso in Larino, 9.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa MA RO AD
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