REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AVEZZANO
Il Tribunale Monocratico, nella persona del Giudice dott.ssa Alessandra
Contestabile, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n. 1727/2018 promossa da:
(già P.I. in persona Parte_1 Parte_2 P.IVA_1 dell'Amministratore Unico e legale rappresentante elettivamente domiciliata in Avezzano (AQ), via G. Garibaldi n. 89, presso lo studio degli Avv.ti
Assirto Giacchetti e Luca Bianchi dai quali è rappresentata e difesa in virtù di mandato in calce all'atto di citazione
ATTRICE CONTRO
( con l'avv. Controparte_1 CodiceFiscale_1
Giovanni Pollo-Poesio dal quale è rappresentata e difesa giusta procura in atti
CONVENUTA

OGGETTO: diritto di proprietà; risarcimento danni per occupazione sine titulo;
rilascio bene immobile.

CONCLUSIONI: le parti hanno concluso riportandosi ai propri scritti difensivi.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1) Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132 c.p.c., si fa rinvio agli atti ed ai verbali di causa. 2) Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in Parte_1 giudizio , per ivi sentirsi accogliere le seguenti Controparte_1 conclusioni:
“- accertare, dichiarare e statuire che la ha il diritto di proprietà Parte_2 sull'immobile ad uso industriale sito in Avezzano alla via Alfredo Nobel n.
48E/48F/50, individuato in catasto al foglio 64, particella 371, sub. 45 parte, nello specifico capannone di 500 mq, disposto su due piani, di cui 400 mq posti al piano terra rialzato e 100 mq posti al piano ammezzato, facente parte di un fabbricato di maggiore consistenza;
che non vi esistono diritti concorrenti sul medesimo immobile ad uso industriale di terzi, né servitù, o altri diritti reali di godimento;

- statuire che la signora non ha alcun diritto Controparte_1 sull'immobile industriale sito in Avezzano alla via Alfredo Nobel n.
48E/48F/50, individuato in catasto al foglio 64, particella 371, sub. 45 parte, nello specifico capannone di 500 mq, disposto su due piani, di cui 400 mq posti al piano terra rialzato e 100 mq posti al piano ammezzato, facente parte di un fabbricato di maggiore consistenza e pertanto condannare la stessa a lasciare immediatamente il bene libero da persone e cose e nella piena disponibilità della Parte_2
- con condanna della signora al pagamento della Controparte_1 somma complessiva di € 64.750,00 oltre IVA come per legge;
di cui €
8.400,00 a titolo di saldo della posizione debitoria assunta con il subentro in luogo del signor € 6.000,00, oltre IVA come per legge, Persona_1 dovuti come canoni di locazione scaduti e mai pagati per i mesi di luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre del 2009; € 50.350,00, oltre
IVA come per legge, come risarcimento del danno, a titolo di occupazione sine titulo per il periodo che va dal 7.12.2009 data della risoluzione contrattuale da parte della ad oggi, in quanto l'immobile è Parte_2 ancora occupato abusivamente dalla odierna convenuta;

- in ogni caso con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio.”
Deduceva in particolare la società attrice:
- che in forza della scrittura privata del Controparte_1
07/07/2009, era subentrata nel contratto preliminare di compravendita immobiliare del 31/07/2008, stipulato tra la oggi e Parte_2 Parte_1
Tribunale di Avezzano – Sentenza resa nel procedimento n. N. R.G. $$numero_ruolo$$ / $$anno_ruolo$$ - pagina 2 di 7
, avente ad oggetto il fabbricato industriale sito in Persona_1
Avezzano alla via Alfredo Nobel n. 48E/48F/50, individuato in catasto al foglio 64, particella 371, sub. 45;
- che all' art. 3 di detto preliminare di compravendita era espressamente previsto che la parte acquirente versasse, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 14.400,00 per sei anni mediante ratei mensili di importo pari ad € 1.200,00 cadauno a far data del mese di agosto 2008;
- che in data 07/07/2009 subentrava nel Controparte_1 contratto detto in luogo di all'uopo impegnandosi a Persona_1 saldare la morosità nel contempo maturata alla data del 01/07/2009 a causa del mancato pagamento dei ratei mensili detti ad opera di quest'ultimo per complessivi € 8.400,00;
- che nonostante gli impegni assunti, risultava Controparte_1 inadempiente posto che nessun pagamento veniva dalla stessa predisposto in favore della società promittente venditrice, finanche a titolo di caparra confirmatoria;
tantomeno si procedeva alla stipula del rogito definitivo;

- che a fronte di tale inadempimento, la società promittente venditrice, con nota raccomandata a.r. del 31/03/2011, procedeva a comunicare a
[...] la propria volontà di risolvere il contratto Controparte_1 preliminare;

- che nonostante ciò continuava ad occupare Controparte_1
l'immobile oggetto del preliminare detto;

- che pertanto era suo diritto vedersi rimettere nel possesso con conseguente risarcimento danni per occupazione sine titulo.
2) Si costituiva in giudizio resistendo alla Controparte_1 domanda di controparte chiedendone il rigetto.
3) La causa veniva istruita mediante l'acquisizione delle prove documentali offerte dalle parti.
4) Precisate le rispettive conclusioni la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
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5) Tanto premesso in estrema sintesi sullo svolgimento del giudizio e i fatti di causa, si osserva che dall'esame della domanda e delle ragioni svolte nell'atto introduttivo, emerge chiaramente di come la società attrice abbia esperito un'azione restitutoria fondata sull'occupazione sine titulo del bene immobile di sua proprietà da parte della convenuta.
6) Ciò osservato, deve osservarsi in primo luogo che la proprietà dell'immobile oggetto di causa in capo alla società attrice è circostanza non contestata tra le parti e quindi da ritenersi pacifica.
Altresì risulta circostanza pacifica, perché documentata, la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare del 31/07/2008, stipulato tra (oggi e , avente ad Parte_2 Parte_1 Persona_1 oggetto il fabbricato sito in Avezzano alla via Alfredo Nobel n.
48E/48F/50, individuato in catasto al foglio 64, particella 371, sub. 45.
Del pari risulta documentalmente provato l'intervenuto accordo tra
[...]
(oggi e , in forza della scrittura Pt_2 Parte_1 Controparte_1 privata del 07/07/2009, con la quale quest'ultima subentrava nei diritti e obblighi in luogo del suo dante causa . Persona_1
Dalle emergenze istruttorie è emerso l'inadempimento di CP_1
, consistito nel mancato pagamento della morosità pregressa
[...] maturata dal suo dante causa, nel mancato versamento delle somme a titolo di caparra confirmatoria e nel mancato pagamento dei ratei mensili.
Parimenti è emerso che la convenuta occupa senza legittimo titolo l'immobile di proprietà della società attrice e ciò a far data della risoluzione del contratto di compravendita ad opera della società per inadempimento della in data 31/03/2011. Controparte_1
Sul punto si osserva che parte convenuta, costituitasi in giudizio, non ha disconosciuto l'occupazione dell'immobile, ma lo ha giustificato sulla base di un presunto contratto di locazione, a dire della stessa, conseguente al mancato acquisto dell'immobile, come disciplinato, nel contratto preliminare in commento, nella specie all'art. 3; contratto di locazione comunque mai sottoscritto e mai registrato.
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Ordunque, in assenza di registrazione il contratto di locazione è nullo, non opponibile all'odierna attrice, con conseguente occupazione dell'immobile da parte della convenuta senza titolo alcuno.
In ogni caso la convenuta non ha dato alcuna prova dell'esistenza di un valido titolo alla base della sua occupazione, neanche dando prova della sussistenza di un diverso titolo valido tale da giustificare la sua permanenza nell'immobile, bensì limitandosi a richiamare, come innanzi osservato, un contratto di locazione nullo in quanto non registrato.
Nel caso in esame, dunque, risulta acclarata l'occupazione abusiva dell'immobile da parte della convenuta.
L'attrice ha quindi soddisfatto l'onere probatorio che gravava sulla stessa, per cui la domanda tesa ad accertare l'occupazione sine titulo è meritevole di accoglimento.
L'accertamento dei fatti descritti dalla società attrice, impongono, dunque, oltre all'immediato rilascio in suo favore dell'immobile per cui è causa, altresì il diritto della stessa a vedersi risarcire i danni subiti per occupazione senza titolo.
7) In tema di indennità da occupazione sine titulo di immobile altrui, per giurisprudenza consolidata, il danno subito dal proprietario discende dalla perdita, totale o parziale, della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla sua natura normalmente fruttifera.
Il risarcimento ben può essere determinato sulla base di elementi presuntivi semplici e facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo, ossia al danno rapportato al valore locativo del cespite usurpato (cfr.
Cass. Civ. n. 8571/2013, n. 5568/2010, n. 3251/2008, n. 827/2006).
Ed infatti nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta … se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione
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equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato… (cfr Cass. Sez. Un. n. 33625/2022).
In sostanza, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario è oggetto di una presunzione correlata alla normale fruttuosità del bene, presunzione che, tuttavia, essendo basata sull'id quod plerumque accidit, ha carattere relativo iuris tantum e, quindi, ammette la prova contraria (cfr. Cass. 39/2021).
Il risarcimento deve ricomprendere l'intero arco temporale in cui si è perpetrata l'illecita occupazione in assenza di corresponsione di adeguata indennità.
Nel caso di specie, detto danno può essere quantificato in via equitativa, in considerazione del luogo in cui si trova l'immobile, del tempo trascorso dall'inizio dell'occupazione (marzo 2011), nonché sulla base della richiesta formulata da parte attrice, in complessivi € 50.000,00.
In definitiva, quindi, la convenuta deve essere condannata al rilascio immediato in favore della società attrice dell'immobile sito in Avezzano alla via Alfredo Nobel n. 48E/48F/50, individuato in catasto al foglio 64, particella 371, sub. 45 , nonché al pagamento in favore della stessa della somma di importo pari ad € 50.000,00 a titolo di ristoro dei danni subiti per occupazione sine titulo oltre interessi.
8) Assorbita ogni ulteriore domanda e questione proposta dalle parti.
9) Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di valore proprio della presente controversia ex D.M. 55/2014 e ss.mm.ii., valori minimi in ragione della non particolare difficoltà delle questioni trattate, con esclusione della sola fase istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così dispone:
- accoglie per quanto di ragione la domanda proposta dalla società attrice e per l'effetto condanna la convenuta al rilascio immediato in suo favore, dell'immobile sito sito in Avezzano alla via Alfredo Nobel n. 48E/48F/50, individuato in catasto al foglio 64, particella 371, sub. 45;
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- condanna la convenuta al pagamento, in favore della società attrice della somma di € 50.000,00 per le causali di cui in parte motiva, oltre interessi legali sino al soddisfo;

- rigetta le ulteriori domande ed eccezioni proposte dalle parti;

- condanna la convenuta al pagamento in favore della società attrice delle spese di lite del presente giudizio, che liquida in € 4.217,00 per onorari oltre esborsi per C.U. oltre al 15% di rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Avezzano il 08/04/2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Contestabile
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