N. R.G. 6298/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Seconda U.O.
In persona del giudice unico monocratico dott.sa Maria Stefania Picece ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 6298 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, trattenuta in decisione con decreto del 22/01/2025.
TRA
, , con sede in Bellizzi alla Via Parte_1
Grazioli n. 87, P. Iva n. in persona del legale rapp.te p.t., sig.ra P.IVA_1 [...]
nata a [...], il [...] e residente in [...] C.F.: Pt_1
rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Salvatore C.F.: C.F._1
e presso questi elettivamente domiciliata in Bellizzi alla via C.F._2
Nino Bixio n. 1, giusta mandato in calce all'atto introduttivo, indirizzo di posta elettronica: Email_1
ATTRICE
pagina 1 di 13 E
, nato a [...] il [...] e residente a Controparte_1
Montecorvino Pagliano in via Le Caterine 16 (c.f. ), CodiceFiscale_3
rappresentato e difeso in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall'avv. Aniello Lamberti (c.f. , elettivamente domiciliato CodiceFiscale_4
presso il suo studio a Salerno in via L. Cassese 19 - indirizzo di posta elettronica
.salerno.it Email_2 CP_2
CONVENUTO
AVENTE AD OGGETTO
Azione di pagamento.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da note telematiche per l'udienza cartolare del 14/01/2025, le parti si riportavano ai propri scritti difensivi, da intendersi qui integralmente riportati e trascritti.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di citazione notificato il 17.6.2019, la soc. citava il sig. Parte_1 [...]
chiedendo a codesto Tribunale di dichiarare che la compravendita Controparte_1
del terreno sito in Montecorvino Pugliano (SA), loc. Le Caterine e più precisamente terreno agricolo riportato al catasto terreni del Comune di Montecorvino Pugliano al foglio 15, particella 21 di superficie 5.18, giusta atto per notar rep. Persona_1
3273, race. 2962 al prezzo di € 570.000,00, si è conclusa a mezzo la mediazione della società attrice, che ha fornito al sig. tutte le notizie per giungere Controparte_1
alla conclusione dell'affare, anche se lo stesso ha sostituito il figlio nella stipula dell'atto,
e per l'effetto condannare il convenuto al pagamento della provvigione maturata pari ad
€ 20.000,00, e/o a quelle somme che l'illustre giudicante riterrà, oltre iva. Il tutto pagina 2 di 13 maggiorato da interessi e rivalutazioni dal dì del fatto all'effettivo soddisfo. Con vittoria di competenze di causa da distrarsi a favore del procuratore costituito, quale antistatario.
La soc. , premesso di avere ricevuto dai germani mandato per la Parte_1 CP_3
vendita di un terreno agricolo in agro di Montecorvino Pugliano, allegava di aver offerto l'immobile al sig. , il quale in data 4.9.2017 aveva Controparte_1
sottoscritto una proposta di acquisto per euro 615.000,00 ed un riconoscimento di provvigione di euro 20.000,00, la trattativa si era interrotta e l'affare non era andato a buon fine;
in data 28.11.2018 il sig. , figlio del sig. Persona_2 CP_1
acquistava il terreno di proprietà dei sigg. UT al prezzo minore di euro 570.000,00.
Il sig. si costituiva con comparsa dell'8.10.2019, nell'ambito Controparte_1
della quale contestava la conformità all'originale di alcuni documenti prodotti dalla società attrice e disconosceva che le firme ivi apposte fossero state vergate di suo pugno.
In particolare, si trattava della “dichiarazione di restituzione caparra” , del
“riconoscimento provvigione per la compravendita della porzione immobiliare ….” e della proposta di acquisto del 4.9.2017 (rispettivamente doc. 4, 3 e 1 prod. attorea): per quest'ultimo documento il disconoscimento è stato limitato alla sola firma apposta subito dopo le parole “dico 30/10/2017”, assente nel doc. 3 prod. convenuto.
Alla prima udienza del 29.10.2019 l'attrice chiedeva la verificazione delle firme disconosciute ed eccepiva che i documenti prodotti dal convenuto erano semplici copie.
Venivano concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.. la Parte_1
presentava memorie nel primo termine, nel secondo (chiedendo la verificazione delle firme disconosciute a mezzo di consulente grafologico, l'interrogatorio formale del convenuto, prova testimoniale e l'acquisizione delle copie di alcuni assegni, nonché producendo due documenti) e nel terzo, mentre il sig. depositava memorie CP_1
pagina 3 di 13 soltanto nel secondo termine (articolando prova testimoniale e producendo in via telematica gli stessi documenti già prodotti in formato cartaceo, con attestazioni di conformità) e nel terzo (in cui ha disconosciuto anche la firma apposta sotto la fotocopia dell'assegno, documento prodotto in allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 di controparte).
Con ordinanza del 29.10.2020 veniva ammesso l'interrogatorio formale del convenuto, reso all'udienza del 28.6.2021. Con ordinanza dell'1.10.2021 venivano ammesso le prove testimoniali articolate dalle parti, escludendo alcuni capitoli di prova. All'udienza del 7.6.2022 venivano escussi i testi sig. , di parte attrice, e sig.ra Testimone_1
, di parte convenuta. Successivamente, all'udienza del 6.12.2022 Parte_2
il teste di parte attrice sig. veniva ritenuto “incompatibile a rendere Testimone_2
testimonianza”, mentre veniva ascoltato il teste di parte convenuta sig. _3
. Dopo che la produceva in giudizio la denuncia querela contro
[...] Parte_1
il teste , all'udienza del 26.6.2023 veniva escusso l'ultimo teste sig. _3 Tes_4
indicato dal convenuto. All'udienza del 27.11.2023, la società attrice depositava
[...]
in originale i documenti recanti le firme disconosciute, al fine della richiesta verificazione, mentre il convenuto, alla luce dell'attività istruttoria già espletata, evidenziava “l'inutilità della procedura di verificazione”. Con ordinanza dell'1.2.2024, veniva disposta C.T.U. grafologica, per verificare l'autenticità delle firme disconosciute contenute nei tre documenti “Dichiarazione di restituzione caparra”, “Riconoscimento provvigione” e “Proposta di acquisto datata 4.9.2017” (non quella apposta sulla fotocopia dell'assegno), nominando la dott.ssa . Quest'ultima, dopo il Persona_3
conferimento dell'incarico (ordinanza del 6.5.2024), il 20.5.2024 iniziava le operazioni peritali. In tale occasione il sig. rilasciava un ampio saggio Controparte_1
pagina 4 di 13 grafico, secondo le indicazioni della C.T.U.. Inviata la bozza di relazione alle parti ed acquisite le osservazioni dei rispettivi consulenti di parte, la dott.ssa il Per_3
15.10.2024 depositava la perizia grafologica, nella quale le firme verificate venivano ritenute autentiche. Nelle note scritte in sostituzione dell'udienza del 4.11.2024, il convenuto svolgeva alcune considerazioni sul documento “Dichiarazione di restituzione caparra”, chiedendo altresì di essere autorizzato a produrre documentazione bancaria, ove ritenuta rilevante ai fini della decisione dopo l'esito della consulenza grafologica.
Con ordinanza del 13.11.2024, “rilevato che il giudizio possa essere deciso allo stato degli atti”, veniva fissata l'udienza del 14.1.2025 per la precisazione delle conclusioni.
Con note scritte sostitutive dell'udienza le parti precisavano le rispettive conclusioni e, con decreto comunicato il 22.1.2025, la causa veniva trattenuta in decisione, concedendo i termini ex art. 190 c.p.c., decorrenti dalla data della comunicazione.
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Prima di esaminare le risultanze istruttorie del giudizio, giova in diritto premettere che, secondo la giurisprudenza consolidata, “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività
intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo -
abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata”
(Cass. ord. 869/2018). Ed ancora di recente “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale pagina 5 di 13 con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. ord. n.
11443/2022). Neppure, giova soggiungere, è determinante la circostanza che l'incarico di mediazione non sia stato consacrato in un atto scritto e che manchi la prova della pattuizione, tra le parti, della misura della provvigione. Invero, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, “in tema di mediazione, presupposto essenziale del diritto al compenso non è necessariamente il conferimento espresso dell'incarico, quanto piuttosto la circostanza che il mediatore abbia di fatto svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare e che di tale attività le parti fossero consapevoli e da essa abbiano tratto vantaggio” (cfr. Cass. civ. ord. n. 4830/12). Ed ancora “ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene” (Cass. n. 11656/2018).
Inoltre, come pure autorevolmente sostenuto “Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività
intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto. Sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima pagina 6 di 13 resta del pari vincolata verso il mediatore, onde un eventuale successivo suo rifiuto non sarebbe idoneo a rompere il nesso di causalità tra la conclusione dell'affare, effettuata in seguito direttamente tra le parti, e l'opera mediatrice precedentemente esplicata” (Cass.
21737/2010). In altri termini, il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorché egli abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, questo sia stato concluso per effetto del suo intervento e la sua attività nota ai contraenti sia stata da loro anche implicitamente accettata. Dunque, per ottenere il pagamento della provvigione, il mediatore ha l'onere di provare l'esistenza di un valido nesso causale tra l'attività
mediatoria e la conclusione dell'affare. Con l'importante precisazione che la prova di tale nesso causale non può essere fornita semplicemente dimostrando la successione cronologica tra attività del mediatore e conclusione dell'affare, in base al paralogismo
post hoc, ergo propter hoc, occorrendo avere riguardo, invece, al principio della causalità adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, il che si verifica quando l'attività da questi svolta rientra nella serie dei fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative (Cass. n. 2814/1986).
Parte attrice, come da documentazione depositata agli atti di causa, ha allegato di avere avuto il mandato a vendere l'immobile già di proprietà dei germani in virtù di CP_3
ciò, l'agenzia aveva provveduto a far visionare l'immobile a vari potenziali acquirenti, fra cui, come da documentazione agli atti, al sig. Controparte_1
Parte attrice ha ampiamente dimostrato in corso di causa l'espletamento parziale dell'incarico ricevuto sia documentando che attraverso l'esame testimoniale. In riferimento all'informativa di un fitto sul terreno agricolo, l'agenzia ha adempiuto al compito di informazione così come anche riferito dal sig. a seguito di CP_1
pagina 7 di 13 interrogatorio formale “preciso che la circostanza relativa al contratto di fitto mi veniva solo riferita”. Inoltre, nella proposta di acquisto immobile è scritto a chiare lettere
“terreno agricolo di 5,18 ettari seminativo pianeggiante occupato con contratto annuale”.
Dalla perizia del CTU dott.ssa è stato accertato che le firme sui tre documenti Per_3
disconosciuti da parte convenuta fossero del sig. Dunque, Controparte_1
appare dimostrato che il ruolo dell'agenzia sia stato antecedente indispensabile per la successiva conclusione dell'affare, anche se le trattative hanno avuto una successiva evoluzione autonoma tra le parti, in quanto l'immobile è stato venduto ad un prezzo inferiore rispetto a quello inizialmente offerto, come risulta dall'atto pubblico di vendita.
Sul punto giova osservare che recentemente la Corte di legittimità ha avuto modo di pronunciarsi su un caso analogo sostenendo che “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”.
Tuttavia, il tribunale segue la linea della sentenza n. 19565 del 18 settembre 2020 della
Suprema Corte che è tornata pronunciarsi sul diritto al compenso del mediatore. Con
detta sentenza la Corte ha ribadito il principio già espresso da Cass. civ., sez. III,
03/11/2010, n. 22357 secondo cui, ai fini dell'efficacia del patto con cui si stabilisce il pagamento del compenso del mediatore nonostante la mancata conclusione dell'affare finale per fatto a lui non imputabile, la provvigione non possa essere prevista in misura pagina 8 di 13 fissa, ma debba essere rapportata all'attività sino a quel momento concretamente svolta dal mediatore.
La sentenza della Cassazione n. 19565 depositata il 18 settembre 2020 così recita: “La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. È compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all'acquisto del bene”.
Ed invero, secondo i giudici di legittimità, la clausola che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell'affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace, a norma dell'art. 1469 bis c.c. e dell'art. 33, comma 1, del Codice del Consumo, se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all'attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore.
La ratio dell'introduzione di tale principio di gradualità, ha precisato la Cassazione, va ravvisata nell'esigenza di garantire, nei contratti a prestazioni corrispettive come il contratto di mediazione “atipica”, il rispetto del sinallagma contrattuale, dovendo trovare la prestazione di una parte il proprio fondamento nella controprestazione, al fine di evitare il ricorrere di situazioni di indebito arricchimento ai danni del contraente debole del negozio perfezionato.
In altri termini, il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell'affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi pagina 9 di 13 interessati all'affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.
E l'accertamento relativo all'abusività della clausola va svolto anche nell'ipotesi in cui sia previsto il diritto potestativo di recesso, al fine di evitare che il diritto al compenso possa essere fissato in misura indipendente dal tempo e dall'attività svolta dal mediatore.
Hanno poi spiegato i giudici, sempre nella sentenza de qua, che non si tratta di un inammissibile sindacato sull'oggetto del contratto, vietato dall'art. 34 comma 2 del
Codice del Consumo, in quanto non è messa in discussione la congruità del corrispettivo nell'ambito del regolamento dei rapporti contrattuali;
ma l'accertamento sulla vessatorietà della clausola costituisce un dovere officioso del giudice, tenuto a rilevare, anche d'ufficio, la nullità di una clausola che, nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista, determina, a carico del consumatore, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
La Cassazione ha osservato come il giudice di appello, nel reputare non squilibrata in favore del professionista la clausola citata per la ragione, a dire di quest'ultimo, che l'indennità dell'1% per il diritto di recesso era stabilita anche a carico dell'agenzia e per l'altra ragione che era stata oggetto di trattativa tra le parti, non ha tenuto conto che il compenso andava parametrato all'attività concretamente svolta dal mediatore, attività che, in relazione al breve lasso temporale intercorrente tra la conclusione del contratto e l'esercizio del diritto di recesso, meritava di attenta valutazione da parte del giudice di merito. La clausola contrattuale, che riconosce il diritto al compenso in via automatica, se svincolata dall'effettivo svolgimento dell'attività di ricerca dei terzi interessati all'affare e delle attività ad esse propedeutiche, conduce al risultato di costituire, a pagina 10 di 13 favore dell'agente immobiliare, una rendita di posizione, andando ad incidere negativamente sull'equilibrio contrattuale nel rapporto tra professionista e consumatore espressamente previsto dall'art. 33 del Codice del Consumo.
La valutazione in concreto dell'attività svolta impedisce, quindi, che il diritto alla provvigione da parte del mediatore possa essere automatico e svincolato dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, determinando inevitabilmente non tanto uno squilibrio nelle prestazioni, ma addirittura la totale assenza della prestazione stessa.
In definitiva, quindi, il sindacato sull'equilibrio contrattuale, che costituisce uno dei cardini dell'operazione ermeneutica in materia di contratto concluso con il consumatore, risultava del tutto omessa dai giudici di appello, indagine che, invece, avrebbe dovuto essere svolta. La Cassazione ha poi ritenuto di estendere tale principio - che demanda al giudice di merito la valutazione della vessatorietà della clausola che preveda un importo eccessivo in favore del mediatore nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare - al caso in cui sia stato esercitato il diritto potestativo di recesso, come nei fatti de quibus.
Tra l'altro, ha ancora sottolineato la Corte, la decisione impugnata si poneva in contrasto con la giurisprudenza della Corte di Giustizia, che, in più occasioni, ha affermato che, in assenza di un controllo efficace del carattere potenzialmente abusivo delle clausole del contratto da parte del giudice, il rispetto dei diritti conferiti dalla direttiva 93/13 non può
essere garantito (sentenza del 13.9.2018, Profit Credit Polska, C-176/17, EU:
C.2018:711; ed anche sentenza del 4.6.2020, nella causa C-495/19). Ha osservato infine la Corte di Cassazione, pronunziando un principio di diritto in tal senso, che nella fattispecie in esame i giudici di appello avevano omesso di valutare il profilo di vessatorietà della clausola contrattuale, anche con riferimento all'art. 33, lett. e) del pagina 11 di 13 Codice del Consumo, che stabilisce la presunzione di vessatorietà della clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal “consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è
quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere”. Ed invero, secondo i giudici di legittimità, la clausola che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell'affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace, a norma dell'art. 1469 bis c.c. e dell'art. 33, comma 1, del Codice del Consumo, se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all'attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore.
Pertanto, secondo questo tribunale al professionista immobiliare deve essere riconosciuto il compenso solo relativamente all'attività preliminare svolta fino alla revoca del mandato, compenso che si quantifica in euro 10.000,00 (pari alla metà di quanto previsto in contratto).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita così decide:
- Accoglie parzialmente la domanda e condanna il sig. al Controparte_1
pagamento del compenso professionale alla Parte_1
con sede in Bellizzi alla Via Grazioli n. 87, P. Iva n. , in persona del legale P.IVA_1
rapp.te p.t., quantificato nella misura di euro 10.000,00, oltre interessi al tasso legale.
pagina 12 di 13 - Condanna il sig. al pagamento delle spese di lite, che liquida in Controparte_1
euro 264,00 per esborsi ed euro 5.800,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge e spese generali con attribuzione all'avv. Antonio Salvatore per dichiarazione di antistatarietà; pone a definitivo carico della medesima parte convenuta il pagamento delle spese di CTU, come liquidate in separato decreto.
Così deciso in Salerno, lì 15 maggio 2025
Il giudice dott. sa Maria Stefania Picece
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