REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
SEZIONE CIVILE
In persona del giudice Ugo Iannini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile R.G. n. 100051/2012 vertente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. Franca Maddalena, del Foro di C.F._2
Velletri - C.F. con studio in LB LE (Rm) Via Donizetti n. 57, C.F._3
ed elettivamente domiciliati presso il citato professionista in Tempio Pausania, Via Episcopio
n. 3 (c/o Franco Langiu - ); Persona_1
ATTORI
E
(C.F. ) in proprio e n.q. di procuratrice di CP_1 C.F._4
(c.f.: ), entrambe elett.te domiciliate in La CP_2 CodiceFiscale_5
Maddalena, Via Cairoli n. 58, ed altresì difese dall'Avv. Marco Valenza del Foro di Latina,
CONVENUTE IN RICONVENZIONALE
E
(C.F. ), CP_3 C.F._6
CONVENUTO CONTUMACE
E
C.F. ), Controparte_4 P.IVA_1
TERZA CHIAMATA CONTUMACE
1

OGGETTO: accertamento confini – accertamento intervenuta usucapione – accertamento violazione distanze legali.
CONCLUSIONI: come in atti.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2
ed rassegnando le seguenti conclusioni: “Accertare CP_1 CP_3 CP_2
e dichiarare l'esatto confine in tutta la sua lunghezza tra la proprietà dei coniugi Parte_1
e sita nel Comune di Santa Teresa di AL località Lu Pultiddolu
[...] Parte_2
insistente sul lotto A/4 distinto in catasto al foglio19, mappale 94 parte, come risulta meglio individuata nella planimetria contraddistinta con la lettera “A” ed allegata all'atto notarile di acquisto a rogito Notaio Dott. del 31.01.1990 Rep. n. 38485, registrato il Persona_2
12.02.1990 al n. 150, e l'immobile dei sigg.ri e (usufruttuari al CP_1 CP_3
50% ciascuno) e della sig.ra (nuda proprietaria), di cui al rogito Notaio CP_2 Per_3
del 16.02.1993 rep. n. 3814 Raccolta n. 312, contraddistinto con la sigla A 4/b con
[...]
annessa corte esclusiva di mq. 562, distinto al N.C.E.U. del Comune di S. Maria Teresa di
AL alla partita 1751, foglio 19 n. 94 sub 5 cat.A/7, conseguentemente disporre
l'apposizione dei termini ad opera del CTU nominato, affinché i confini siano resi visibili attraverso una delimitazione materiale, nonché disporre la restituzione del possesso della superficie utilizzata da controparte. - Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.”.
A sostegno della domanda, parte attrice ha dedotto:
- Di essere proprietaria, giusto atto a rogito Notaio Dott. del Persona_2
31.01.1990 Rep. n. 38485, registrato il 12.02.1990 al n. 150, di un'unità immobiliare sita nel Comune di Santa Teresa di AL località Lu Pultiddolu, e precisamente: casa di civile abitazione, con cortile di pertinenza di circa mq. 500, composta di tre vani, servizio, terrazza e veranda al piano terra, confinante con residua proprietà venditrice per due lati e con strada di servizio, salvo altri, insistente sul lotto A/4 distinto in catasto al foglio19, mappale 94 parte, come risulta meglio individuata nella planimetria allegata al rogito notarile e contraddistinta con la lettera “A”;
- Che la proprietà degli attori confina con altro immobile con annessa corte di cui i sigg.ri e sono usufruttuari al 50% ciascuno e la di loro figlia CP_1 CP_3
è la nuda proprietaria;
CP_2
- Che nell'anno 2008 si sono manifestati i primi contrasti tra le parti per questioni inerenti ai rispettivi adiacenti immobili, in particolare con riferimento ad una striscia di terreno
2 erbosa della larghezza di circa 80-100 cm. prospiciente l'abitazione degli attori e immediatamente limitrofa la pavimentazione dagli stessi realizzata, nonché alla porzione di veranda che costituisce la naturale prosecuzione della richiamata striscia delimitata da un muretto-fioriera, il tutto di proprietà dei coniugi Parte_3
sulla quale i convenuti ritengono, invece, di poter vantare dei diritti propri;

- Che esiste una situazione di incertezza sull'esatta estensione e confinazione dell'area cortilizia delle due richiamate proprietà, in particolare relativamente alla striscia di terreno erboso della larghezza di circa 80-100 cm. e per tutta la sua lunghezza fino alla strada di lottizzazione;

- Che analoga situazione di incertezza esiste con riferimento alla porzione di veranda che costituisce la naturale prosecuzione della richiamata striscia di terreno erboso delimitata da un muretto – fioriera.
Nonostante la regolarità della notifica, non si è costituito in giudizio. CP_3
Costituitesi, ed hanno contestato tutto quanto ex adverso CP_1 CP_2
rappresentato e in via riconvenzionale hanno chiesto che fosse accertata l'illegittimità di alcune opere edilizie (tettoia, fabbricato e pavimentazione veranda) realizzate dagli attori e l'intervenuta usucapione della striscia di terreno per cui è causa. Inoltre, hanno chiesto di essere autorizzate alla chiamata in causa di la società venditrice, al fine di essere Controparte_4
manlevate da ogni pretesa degli attori in caso di accoglimento della loro domanda e di essere risarcite di tutti i danni eventualmente subiti. Infine, hanno rassegnato le seguenti conclusioni:
“A) Nel Merito 1) Rigettare le domande tutte avanzate dagli attori in citazione, perché del tutto infondate, sia in fatto che in diritto e, comunque, perché non provate. B) In via riconvenzionale
1) Accogliere la domanda dai convenuti riconvenzionalmente avanzata di usucapione della striscia di terreno erbosa della larghezza di cm 80-100 immediatamente limitrofa alla pavimentazione realizzata dagli attori fino alla strada di lottizzazione legittimamente posseduta dai convenuti per oltre venti anni;
2) Accogliere la domanda dai convenuti riconvenzionalmente avanzata di accertamento del confine tra le proprietà in causa, secondo
l'atto pubblico di vendita a rogito Notaio del 16.02.1993 ed il progetto edilizio allegato Per_3
alla concessione edilizia n. 1284 del 13/07/1988 e secondo i termini esistenti quali, nella parte posteriore l'abitazione, la siepe divisoria e nella parte anteriore la chiusura delle fioriere di parte attrice fino alla linea di confine della veranda di proprietà dei convenuti come indicata nel progetto edilizio, la pavimentazione della corte antistante la casa degli attori realizzata dai medesimi ed i locali tecnici realizzati concordemente tra le parti, contestualmente ordinando la correzione della dividente sulle planimetrie. 3) Accogliere la
3 domanda dai convenuti riconvenzionalmente avanzata nei confronti del Dott. Parte_1
e della sig.ra perché il Tribunale accertata e dichiarata l'illegittimità
[...] Parte_2
delle opere edilizie (tettoia, fabbricato fuori terra, pavimentazione veranda), eseguite dagli attori in assenza di autorizzazione amministrativa ed in violazione delle distanze legali, condanni gli attori al ripristino dello stato dei luoghi mediante la demolizione della tettoia, della pavimentazione della veranda e del fabbricato, ordinando altresì la rimozione di ogni e qualsiasi oggetto sulla porzione di veranda acquistata dai convenuti, quali la fioriera in legno, il condizionatore e relativo impianto, riportando il pavimento al livello ed alla pavimentazione originaria, contestualmente ordinando a e di astenersi da Parte_1 Parte_2
turbative e molestie in danno dei concludenti e con la contestuale condanna al risarcimento dei danni in favore degli stessi, da liquidarsi secondo equità. 4) Nella denegata ipotesi in cui il
Tribunale accogliesse, in tutto o in parte le domande avanzate in citazione dagli attori, dichiarare tenuta e condannare la società venditrice " , a mezzo del legale Controparte_4
rappresentante pro- tempore, a garantire e mallevare gli acquirenti e CP_1 [...]
da ogni e qualsiasi pretesa o diritto che il Tribunale adito ritenesse spettare agli attori, CP_2
nel contempo condannando essa chiamata in causa a rifondere alle convenute CP_1
e tutte le somme che queste ultime fossero condannate, per qualsiasi causale o CP_2
titolo, a versare ai signori oltre interessi di legge e risarcimento dei Parte_4
maggiori danni - salvo, in prosieguo, meglio specificare la domanda - e restituire agli acquirenti e adeguata somma, previa riduzione del prezzo di CP_1 CP_2
acquisto loro pagato dagli acquirenti, con gli interessi di legge ed il risarcimento dei maggiori danni. Condannare, altresì, la società in persona del legale Controparte_4
rappresentante pro-tempore, ad eseguire a proprie spese le rettifiche catastali necessarie al fine di conformarle alla situazione reale. C) In ogni caso Dichiarare tenuti e condannare gli attori e, ove risultino sussistere i presupposti, i chiamati in causa, all'integrale rifusione delle spese, competenze e onorari tutti di causa.”.
Autorizzata la chiamata in causa di questa, nonostante la regolarità Controparte_4
della notifica, non si è costituita in giudizio.
La causa è stata istruita documentalmente, mediante CTU, interrogatorio formale e prova testimoniale.
Così sinteticamente riassunti i fatti di causa, il giudice osserva quanto segue.
Per ciò che concerne la domanda di regolamento del confine, va evidenziato che ai fini dell'accertamento giudiziale, così come prescritto dall'art. 950 c.c., è ammesso ogni mezzo di
4 prova e in mancanza di altri elementi, il giudice deve attenersi al confine delineato dalle mappe catastali.
Nel caso di specie, dalla CTU espletata, alla quale si ritiene di poter aderire poiché priva di vizi logico-giuridici idonei ad inficiarne il contenuto, è emerso che nella scheda planimetrica allegata al rogito degli attori del 31.1.1990, la linea divisoria tra le proprietà Parte_3
e parte dallo spigolo della casa di questi ultimi fino ad incrociare la strada di Controparte_5
lottizzazione. La scheda planimetrica dell'immobile acquistato dai convenuti il 16.2.1993, invece, non risulta allegata al rogito. Tuttavia, la scheda planimetrica relativa all'immobile acquistato da questi ultimi è stata depositata presso il Catasto di Sassari in data 02/04/1991, quindi anteriormente alla data del rogito di parte convenuta, e la linea di confine in essa riportata
è la medesima di quella presente nella scheda planimetrica dell'immobile acquistato dagli attori.
La Concessione Edilizia n.1284 del 13/07/1988, richiamata nel rogito dei convenuti e rappresentante un confine diverso da quello riportato successivamente nelle schede planimetriche dei singoli immobili, mostra una rappresentazione non attuale, quando ancora i due immobili costituivano un'unica proprietà. Successivamente, con la separazione dei due immobili, si è proceduto alla separazione anche dei due cortili, il cui risultato è ben visibile nelle schede planimetriche di ciascun immobile.
A corroborare tale conclusione viene in rilievo il manufatto interrato utilizzato come cisterna e realizzato di comune accordo tra le parti in causa subito dopo l'acquisto, come precisato nella comparsa di costituzione di parte convenuta, a valle del lotto a confine con il marciapiede. Esso, infatti, come risulta dall'allegato n. 3 alla CTU integrativa depositata il
26.7.2016, è realizzato per metà sulla proprietà degli attori, coincidente con la porzione di terreno per cui è causa, e per metà sulla proprietà dei convenuti, coincidente con la porzione di terreno a confine.
Quanto al confine insistente sulla porzione di cortile retrostante, deve rilevarsi che non vi è contestazione sul fatto che esso si trovi sulla linea su cui è apposta una siepe divisoria e che corrisponde, così come accertato dalla CTU, con lo spigolo est della casa Parte_5 Pt_2
fino a raggiungere il muretto in pietra esistente (vedi allegato 6 CTU).
Quanto alla domanda riconvenzionale finalizzata all'accertamento della illegittimità delle opere edilizie (tettoia, fabbricato e pavimentazione veranda) realizzate dagli attori, va osservato che la giurisprudenza è consolidata nel ritenere che la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati, regolati dalle disposizioni dettate dal codice civile e dalle leggi speciali in materia edilizia, nonché dalle norme dei
5 regolamenti edilizi e dei piani regolatori generali locali. Ne consegue che, ai fini della decisione delle controversie tra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono irrilevanti tanto l'esistenza della concessione (salva la ipotesi della c.d. licenza in deroga), quanto il fatto di avere costruito in conformità alla concessione, non escludendo tali circostanze, in sé, la violazione dei diritti dei terzi di cui al codice civile ed agli strumenti urbanistici locali, così come è, del pari, irrilevante la mancanza della licenza o della concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le disposizioni normative sopraindicate (cfr. Cass.
Sentenza 29166/2021).
In virtù dell'ora richiamato principio di diritto, quindi, la domanda va rigettata.
Quanto alla domanda riconvenzionale volta all'accertamento della violazione delle distanze legali delle opere realizzate da parte attrice, va innanzitutto rilevato che la giurisprudenza è consolidata nell'affermare che l'unico legittimato a proporre domanda di riduzione in pristino a seguito di violazione delle distanze legali è il proprietario dell'immobile rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo finitimo sia inferiore a quella legale (cfr. Cass. Sentenza 18341/2005). Pertanto, nel caso in disamina l'accertamento può riguardare esclusivamente la violazione rispetto al fondo delle convenute e non anche rispetto alla strada di lottizzazione.
Ciò precisato, va detto che l'art. 873 c.c. trova applicazione solo nel caso di costruzioni non in aderenza, pertanto, considerato che la consulente ha accertato che la tettoia è stata costruita in aderenza, alcuna violazione può configurarsi.
Quanto alla pavimentazione, la consulente ha riscontrato che i lavori eseguiti non hanno modificato né la forma né le dimensioni rispetto al progetto originario, pertanto, anche in tal caso non si pone alcun problema di mancato rispetto delle distanze legali.
Quanto al fabbricato fuori terra, esso è stato costruito a seguito di concessione edilizia n. 3084/2004 rilasciata per la realizzazione di una cisterna interrata. Come rilevato in sede di
CTU, esso sorge a una distanza di metri 4 dal confine delle convenute. Ebbene, al fine di accertare il rispetto o meno della distanza legale, va individuata la disciplina applicabile. Nella perizia giurata prodotta dagli attori nella pratica edilizia comunale n. 150/2012 per il rilascio della concessione edilizia in accertamento di conformità del suddetto fabbricato (doc.ti 5 e ss. prodotti con la memoria n. 2 ex art. 183 co. 6 c.p.c.), il consulente di parte ha dichiarato che l'opera è stata realizzata ante 2006. Tale circostanza è stata confermata in sede testimoniale dal teste di parte attrice, socio della società venditrice e Testimone_1 Controparte_4
proprietario di un immobile adiacente a quello delle parti in causa, che ha dichiarato che il magazzino è stato costruito negli anni 2004-2005. Tali circostanze (l'anno di rilascio della
6 concessione edilizia, la perizia giurata e le dichiarazioni del teste , unitamente al fatto Tes_1
che parte convenuta non ha mai eccepito che la realizzazione del manufatto sia avvenuta successivamente ai suddetti anni, integrano, a parere dello scrivente, la prova che il magazzino oggetto di giudizio è stato realizzato entro l'anno 2005.
Conseguentemente, considerato che le NTA nulla prescrivono sulle distanze dal confine e che il regolamento edilizio del Comune di Santa Teresa di AL è stato adottato con delibera del 4.6.2007, quindi successivamente alla realizzazione del manufatto, trova applicazione la norma di cui all'art. 873 c.c. che prevede una distanza minima di metri 3, con la conseguenza che può dirsi rispettata la distanza legale prescritta.
Tale conclusione non può essere inficiata da prescrizioni contenute nel regolamento condominiale, essendo stato accertato con sentenza di primo grado dall'intestato Tribunale nel giudizio R.G. n. 575/2017 l'inesistenza di tale regolamento.
Quanto all'art. 7 delle NTA della Lottizzazione di Lu Pultiddolu, che prescrive che “non sono ammesse all'interno delle zone edificabili altre costruzioni quali bassi fabbricati, box per auto ecc. se non quelle previste dal piano. Eventuali autorimesse private saranno ricavate nel piano seminterrato delle costruzioni all'interno dei lotti”, va rilevato che la giurisprudenza è consolidata nell'affermare che le norme relative alle distanze tra costruzioni previste dall'art. 873 c.c. e dai regolamenti locali devono essere tenute distinte dalle regole di edilizia contenute in leggi speciali e nei regolamenti comunali (artt. 871 e 872 c.c.) poiché, in caso di loro violazione, esclusivamente le prime, che incidono sui rapporti di vicinato, consentono al privato l'esercizio delle azioni di riduzione in pristino e di risarcimento del danno, mentre le seconde, essendo dirette al soddisfacimento di interessi di ordine generale, ne limitano la tutela alla sola azione risarcitoria. Pertanto, da un lato, la regolarità urbanistica del fabbricato non rileva ai fini della proposizione dell'azione ripristinatoria atteso che, in ipotesi di mancato rispetto delle distanze, il provvedimento autorizzatorio può essere disapplicato dal giudice ordinario, previo accertamento incidentale della sua illegittimità, dall'altro, se le distanze sono state osservate, il vicino non ha diritto di chiedere la riduzione in pristino anche se l'immobile è abusivo (cfr.
Cass. Sent. 5605/2019). Pertanto, la violazione dell'art. 7 delle NTA, in quanto non contenente norme sulle distanze, non può dare luogo a una condanna di riduzione in pristino, bensì solo risarcitoria.
Nel caso di specie, si ritiene che non possa trovare accoglimento nemmeno la domanda di risarcimento danni derivante dall'illegittima costruzione del suddetto magazzino, non essendo stato allegato alcun danno-conseguenza da risarcire subito da parte convenuta e non essendo contemplata nel nostro ordinamento l'ipotesi di danni in re ipsa.
7 Quanto alla domanda riconvenzionale di accertamento della intervenuta usucapione della porzione di terreno per cui è causa, va osservato che l'usucapione è un modo di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) a titolo originario, che si realizza per effetto del trascorrere del tempo e del possesso continuato di un bene nell'inerzia del suo titolare. L'istituto risponde all'esigenza, anticamente e universalmente avvertita, di attribuire definitività e certezza giuridica alla pacifica utilizzazione di un bene protrattasi nel tempo.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l'altro, non solo del corpus, ma anche dell'animus (cfr. Cass. 975/2000). Ai fini dell'usucapione è, infatti, necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti dal proprietario, o anche atti tollerati dallo stesso titolare del diritto dominicale.
L'animus possidendi può, eventualmente, essere desunto in via presuntiva dal corpus possessionis, se lo svolgimento di attività corrispondente all'esercizio del diritto dominicale è già di per sé indicativo dell'intento, di colui che la compie, di avere la cosa come propria (cfr.
Cass. 18215/2013).
Poiché l'acquisto a titolo originario del diritto di proprietà per usucapione determina la compressione di un diritto costituzionalmente garantito (art. 42 Cost.), la prova offerta da chi agisce, che ben può essere resa anche esclusivamente per testimoni, deve essere però certa e rigorosa, sia con riferimento al termine iniziale di decorrenza dell'usucapione, sia con riguardo al compimento di un'attività materiale corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà (cd. uti dominus).
Ebbene, proprio in ragione dei principi ora enunciati, pur essendo condiviso il dettato giurisprudenziale secondo cui in tema di usucapione, l'assolvimento dell'onere probatorio gravante su chi invoca l'acquisto a titolo originario della proprietà, pur dovendo essere apprezzato con particolare rigore, è comunque soggetto alla regola “del più probabile che non” propria del processo civile, si ritiene che parte convenuta non abbia provato di aver esercitato sulla cosa un potere corrispondente a quello del proprietario per tutto il tempo previsto dalla legge.
8 Il teste di parte convenuta, , escusso all'udienza del 7.10.2019, ha riferito Tes_2 di essersi recato presso l'immobile della tre volte per eseguire lavori di giardinaggio, CP_1
senza però essere in grado di indicare gli anni in cui ciò è avvenuto.
Anche il teste di parte convenuta non ha saputo riferire nulla di Testimone_3
specifico. Questa ha dichiarato di essersi recata presso l'abitazione delle convenute solo un paio di volte, senza saper specificare in quali anni. Ha aggiunto di non sapere nulla in merito agli irrigatori presenti sulla striscia di terreno per cui è causa.
Il teste ha saputo riferire in relazione a un periodo molto circoscritto, Testimone_4
ovverosia in relazione a soli mesi di luglio degli anni 1992 e 1996.
Dall'istruttoria ora riportata può certamente dirsi non raggiunta da parte convenuta la prova di un suo possesso continuato per venti anni, avendo i testi escussi avuto conoscenza del luogo per cui è causa solo sporadicamente (due o tre volte) e in periodi indeterminati. Di conseguenza, la domanda va rigettata.
Infine, quanto alla domanda di risarcimento danni avanzata dalle convenute nei confronti della terza chiamata considerato che nessun danno-conseguenza è Controparte_4
stato allegato e che nel nostro ordinamento non sono ammessi danni in re ipsa, essa non può trovare accoglimento.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in ossequio al D.M. 55/2014, valore indeterminabile – complessità media.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accerta che l'esatto confine in tutta la sua lunghezza tra la proprietà dei coniugi
[...]
e sita nel Comune di Santa Teresa di AL località Parte_1 Parte_2
Lu Pultiddolu insistente sul lotto A/4 distinto in catasto al foglio19, mappale 94 parte,
e l'immobile dei signori e (usufruttuari al 50% ciascuno) e CP_1 CP_3
della sig.ra (nuda proprietaria), contraddistinto con la sigla A 4/b con CP_2
annessa corte esclusiva di mq. 562, distinto al N.C.E.U. del Comune di S. Maria Teresa di AL alla partita 1751, foglio 19 n. 94 sub 5 cat.A/7, è quello individuato nella
CTU a firma del geometra depositata a PCT in data 16.9.2015 cui Persona_4
integralmente si rinvia;

2) Per l'effetto, ordina l'apposizione dei termini sul confine individuato nella suddetta
CTU e la restituzione del possesso della superficie illegittimamente utilizzata da parte convenuta;

9 3) Rigetta tutte le altre domande;

4) Condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite, che liquida in euro 10.000,00 per spese e compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

5) Pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di CTU liquidate con separato decreto.
Tempio Pausania, 26/03/2025
Il giudice
Ugo Iannini
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