N. R.G. 2767/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Arianna Toppan, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 2767/2023 promossa da:
(C.F.: ) e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'Avv. Marco Barelli e dell'Avv. Gianfranco C.F._2
Barelli, elettivamente domiciliati presso il loro studio in Como, Via Magenta, 4
- attori - nei confronti di
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. [omissis], CP_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata presso il suo studio in [omissis]
- convenuta -
Conclusioni degli attori
Nel merito:
- accertare l'avvenuta risoluzione, conseguita attraverso diffida ad adempiere, del contratto preliminare 14/4/2022 intercorso tra Exho Found s.r.l.s e per _2 inadempimento della promittente venditrice;

- condannare la società Exho Found s.r.l.s. al versamento in favore di _2
della somma di € 30.000,00 corrispondente al doppio della caparra consegnata
[...]
a Exho Found s.r.l.s. con rivalutazione monetaria e interessi di legge dal 15.11.2022 al pagamento effettivo
In ogni caso:
-spese rifuse, oltre I.V.A. e C.P.A.
Conclusioni della convenuta
IN VIA PRINCIPALE
- respingere con la miglior formula tutte le domande svolte dai signori e _2
nei confronti di essendo le stesse infondate sia in fatto che CP_2 Controparte_1 in diritto per i motivi esposti in narrativa;

IN VIA RICONVENZIONALE
pagina 1 di 11 - accertare e dare atto che ha receduto ex art. 1385 c. 2, c.c. dal contratto Controparte_1 preliminare per fatto e colpa dei signori e e, per l'effetto, _2 CP_2
- dichiarare che ha diritto a ritenere la caparra confirmatoria di € 15.000 Controparte_1 versata dai signori e;
_2 CP_2
IN VIA SUBORDINATA
- rigettare con la miglior formula la domanda di condanna ex adverso svolta dagli attori di pagamento dell'importo di € 30.000,00 corrispondente al doppio della caparra confirmatoria con rivalutazione monetaria e interessi per difetto assoluto di prova e allegazione del danno;

IN VIA ISTRUTTORIA
A) ammettere la prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova, espunte eventuali espressioni valutative: 1. “Vero che al momento della stipula in data 1-5 settembre 2020 del contratto preliminare di vendita dell'immobile sito a Lurate Caccivio, Via Dante Alighieri n. 40, i signori
[...]
e erano stati informati da Exho Found S.r.l.s. che l'impianto di CP_2 CP_2 riscaldamento e acqua calda sanitaria sarebbe stato alimentato da caldaia a condensazione con combustibile a metano (si rammostri al teste il documento 3 di Exho)”; si indicano come testimoni la signora e il geometra Testimone_1 Testimone_2
2. “Vero che i signori e rinviavano la stipula del definitivo di _2 CP_2 vendita in data 1° agosto 2022 e in data 9 settembre 2022 a seguito della mancata concessione del mutuo da loro richiesto a Credit Agricole Italia S.p.A. (si rammostri al teste il documento 10 di Exho)”; si indicano come testimoni il notaio e Persona_1 l'avvocato Costantino Simone Pisaniello;

3. “Vero che alla data del 7 novembre 2022 le opere da completare rispetto a quanto previsto in progetto e promesso in vendita ai signori e erano: _2 CP_2
i) la posa del cappotto e del pluviale sulla facciata Nord-Est, ii) la realizzazione dei muri divisori del locale cantina, iii) l'installazione della tettoia di collegamento dal box all'unità immobiliare, iv) la posa dello zoccolino in prossimità delle porte e la posa delle stesse già presenti in cantiere”; si indicano come testimoni la signora il geometra Testimone_1
e l'avvocato Costantino Simone Pisaniello;
Testimone_2 4. “Vero che nel mese di agosto 2022 i signori e _2 CP_2 comunicavano a Exho Found S.r.l.s. di potere completare le opere meglio descritte nel capitolo che precede dopo la stipula del contratto definitivo di vendita fissato per il 9 settembre 2022 e poi rinviato su richiesta dei signori e al 7 _2 CP_2 novembre 2022 (si rammostri al teste il documento 7 di Exho)”; si indicano come testimoni l'avvocato Costantino Simone Pisaniello, il geometra e la signora Testimone_2 Tes_1
[...]
5. “Vero che alla data del 7 novembre 2022 Exho Found S.r.l.s. aveva realizzato l'impianto idrico-sanitario, elettrico e citofonico posti a servizio dell'immobile promesso in vendita ai signori e (si rammostrino al teste i documenti 5 e 6 di ”; _2 CP_2 CP_3 si indicano come testimoni la signora il geometra e il Testimone_1 Testimone_2 signor Testimone_3
6. “Vero che alla data del 7 novembre 2022 l'immobile promesso in vendita ai signori
[...]
e era agibile e commerciabile (si rammostri al teste il documento 4 CP _2 CP_2 di Exho)”; si indicano come testimoni il notaio il geometra Persona_1 Tes_2
e la signora
[...] Testimone_1
7. “Vero che la correzione rispetto al progetto della posizione della finestra nel locale lavanderia al piano terra dell'immobile promesso in vendita ai signori e _2
è stata oggetto di variante finale ai sensi dell'art. 22, comma 2 bis del D.P.R. CP_2
pagina 2 di 11 380/2001, senza sospensione dei lavori e senza chiedere preventivamente un titolo abilitativo”; si indica come testimone il geometra Testimone_2
8. “Vero che in data 7 novembre 2022 Exho Found S.r.l.s. era disponibile a costituire a favore dei signori e un fondo di € 10.000 a garanzia delle _2 CP_2 opere ancora da completare, ossia i) la posa del cappotto e del pluviale sulla facciata Nord- Est, ii) la realizzazione dei muri divisori del locale cantina, iii) l'installazione della tettoia di collegamento dal box all'unità immobiliare, iv) la posa dello zoccolino in prossimità delle porte e la posa delle stesse già presenti in cantiere”; si indicano come testimoni il notaio il dottor e l'avvocato Costantino Simone Persona_1 Testimone_4
Pisaniello;
9. “Vero che nel periodo dal 21 settembre al 6 novembre 2022 i signori e _2
manifestavano a Exho Found S.r.l.s. la loro intenzione di acquistare l'immobile CP_2 sito a Lurate Caccivio, Via Dante Alighieri n. 40, nonostante il mancato completamento delle opere di cui al capitolo che precede”; si indicano come testimoni la signora il geometra e Testimone_1 Testimone_2 l'avvocato Costantino Simone Pisaniello;
di seguito gli indirizzi dei suindicati testimoni:
- geometra residente in [...]; Testimone_2
- notaio con studio in 22063-Cantù, Via Ettore Brambilla n. 1; Persona_1
- avvocato Costantino Simone Pisaniello con studio in 22100-Como, Via L. Einaudi n. 4;
- dottor presso la sede di Banca Valsabbina in 20124-Milano, Via Testimone_4
Lodovico Settala;

- signora residente in [...]; Testimone_1
- signor con sede in 21050-Cairate (VA), Via A. Luini n. 9/6. Testimone_3
B) ordinare ai signori e ex art. 210 e ss. c.p.c. l'esibizione in _2 CP_2 giudizio: a) della delibera di mutuo da parte della Banca Credit Agricole Italia S.p.A., b) il saldo dei conti correnti sia singoli sia cointestati dei signori e _2 CP_2 relativamente ai mesi di agosto, settembre e ottobre 2022, c) della dichiarazione annuale dei redditi anni 2021 e 2022 con la relativa ricevuta di deposito dei signori e _2
; d) della perizia di stima dell'immobile redatta dal perito incaricato da Banca CP_2
Credit Agricole Italia S.p.A.;
C) respingere la prova orale richiesta dai signori e per tutte le _2 CP_2 ragioni già esposte nella memoria n. 3 ex art. 171-ter c.p.c. che qui si intende integralmente richiamata e trascritta. Nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli di prova orale degli attori, ammettere la prova contraria diretta e indiretta come puntualmente articolata da nella propria memoria n. 3 ex art. 171-ter c.p.c., da intendersi qui Controparte_1 integralmente richiamata e trascritta. IN OGNI CASO
Con rifusione di spese generali e specifiche, compensi del presente giudizio, oltre agli oneri di legge e alle successive occorrende nelle misure di legge.
Motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, e hanno _2 CP_2
convenuto in giudizio deducendo che: Controparte_1
- in data 14.04.2022 gli attori, in qualità di promissari acquirenti, avevano stipulato con la convenuta un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita un appartamento sito in Lurate Caccivio per il prezzo convenuto di € 250.000,00;
pagina 3 di 11 - contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, le parti avevano versato la somma di € 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- con comunicazione in data 14.11.2022, gli attori avevano dichiarato alla convenuta di ritenere risolto il contratto preliminare, per omessa consegna dell'immobile entro il termine pattuito, in ragione della mancata ultimazione dei lavori, accertata nel corso di un sopralluogo svolto in contraddittorio fra le parti il 04.11.2022;
- difatti, come documentato dalla relazione di parte redatta dal tecnico degli attori, presente al sopralluogo: a) l'immobile risultava privo della cantina, della copertura termo isolante su una facciata dell'edificio in cui l'appartamento è collocato e della copertura/tettoia di collegamento prevista tra box e unità abitativa;
b) la porta basculante del box risultava priva del motore di chiusura;
c) sul tetto non erano apposti i pannelli solari previsti dal permesso a costruire e indicati come esistenti nella certificazione APE;
d) gli infissi e i parapetti delle finestre del primo piano risultavano posati senza l'osservanza delle disposizioni tecniche e non perfettamente infissi al corpo murario;

- l'immobile, inoltre, presentava ancora tutti i vizi contestati e descritti nella comunicazione trasmessa dal legale degli attori a quello della convenuta in data
21.09.2022;
- pertanto, all'appuntamento fissato per la stipula del definitivo in data 07.11.2022, le parti avevano constatato l'impossibilità di concludere il contratto;

- attesa la risoluzione di diritto del contratto per inadempimento della convenuta, gli attori avevano richiesto a quest'ultima il pagamento della somma di € 30.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, richiesta, tuttavia, rifiutata dalla convenuta.
Hanno quindi chiesto di accertare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare del 14.04.2022 per inadempimento della convenuta e di condannare quest'ultima a pagare agli attori la somma di € 30.000,00, oltre rivalutazione monetaria e interessi, pari al doppio della caparra confirmatoria consegnata a Controparte_1
Si è costituita in giudizio deducendo che: Controparte_1
- la domanda attorea di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare sarebbe infondata, in quanto gli attori non avrebbero mai trasmesso alla convenuta alcuna valida diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.;
pagina 4 di 11 - in ogni caso, nessun inadempimento potrebbe essere imputato alla convenuta, la quale, con il preliminare, si era obbligata unicamente a consegnare un immobile agibile, conforme alla normativa edilizia e urbanistica e con impianti realizzati a regola d'arte;
- in particolare, la convenuta aveva rispettato la classe energetica indicata nel preliminare, consegnato un immobile agibile e conforme alle norme edilizie e urbanistiche e realizzato a regola d'arte gli impianti, mentre, quanto, ai presunti vizi descritti nella relazione di parte attrice, gli stessi riguarderebbero opere non previste in progetto, non necessarie, non pattuite o, comunque, già eseguite dalla convenuta;

- quanto, invece, alle opere ancora non completate al momento del sopralluogo del
04.11.2022 (e, cioè, la posa del cappotto e del pluviale sulla facciata nord-est, il rivestimento del locale cantina, l'installazione della tettoia e la posa dello zoccolino in prossimità delle porte), gli attori avevano in precedenza già manifestato disponibilità a concludere il definitivo anche se l'immobile non era stato completato e, comunque, la convenuta si era resa disponibile a costituire un fondo a garanzia per le opere ancora da ultimare per l'importo di € 8.000,00;
- in ogni caso, i pretesi inadempimenti della convenuta non sarebbero gravemente colpevoli e di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. e, quindi, tali da legittimare la risoluzione del contratto, né gli attori avrebbero dimostrato che non vi fossero altre vie per tutelare i propri interessi;

- prima della data da ultimo fissata per la stipula del definitivo, gli attori avevano disertato due precedenti appuntamenti per la sottoscrizione del contratto avanti il notaio per difficoltà incontrate nelle pratiche per la concessione del mutuo e, pertanto, a seguito del rifiuto di stipulare alla data del 07.11.2022, Controparte_1
aveva esercitato il diritto di recesso dal contratto e comunicato che avrebbe ritenuto la caparra confirmatoria versata.
Ha quindi chiesto, in via principale, il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, di accertare che la convenuta ha receduto, ex art. 1385, c. 2, c.c., dal contratto preliminare per fatto e colpa degli attori e, quindi, di dichiarare che la stessa ha diritto di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta.
Fissata, con decreto ex art. 171bis c.p.c., la prima udienza di comparizione delle parti, queste ultime hanno depositato le memorie ex art. 171ter c.p.c..
pagina 5 di 11 Alla prima udienza del 17.01.2024, il giudice ha formulato una proposta conciliativa ex art. 185bis c.p.c..
All'udienza del 06.03.2024, preso atto della mancata accettazione della proposta da parte della convenuta, sono state rigettate tutte le istanze istruttorie e la causa è stata rinviata per la rimessione in decisione, con assegnazione dei termini massimi di legge ex art. 189 c.p.c., all'udienza del 28.03.2025.
Con le note scritte per l'udienza del 28.03.2025, la convenuta ha formulato istanza di rimessione in termini in relazione al deposito della memoria di replica, perfezionatesi dopo la scadenza del termine;
pertanto, è stata fissata per la discussione dell'istanza ex art. 153
c.p.c. della convenuta e per la rimessione in decisione della causa l'udienza del 13.05.2025, all'esito della quale è stata accolta l'istanza di di rimessione in termini e Controparte_1
la causa è stata trattenuta in decisione.
***
e hanno agito in giudizio per sentir accertare l'intervenuta _2 CP_2
risoluzione di diritto di un contratto preliminare di vendita di un immobile, stipulato in data
14.04.2022 con per inadempimento di quest'ultima, in ragione del Controparte_1 mancato completamento dell'immobile promesso in vendita, nonché per sentire condannare la promittente venditrice al pagamento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria consegnata dagli attori al momento della stipula del preliminare.
Deve innanzitutto osservarsi che l'art. 1454 c.c. stabilisce che, nei contratti a prestazioni corrispettive, la parte può intimare, per iscritto, all'altra parte inadempiente, di adempiere in un congruo termine, non inferiore a quindici giorni, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è quindi risolto di diritto.
Nel caso in esame, e non hanno dimostrato di aver trasmesso a _2 CP_2 alcuna diffida ad adempiere ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c. e, Controparte_1 in particolare, un'intimazione all'adempimento entro un termine, corredata della dichiarazione che, inutilmente decorso quest'ultimo, il contratto si sarebbe ritenuto risolto di diritto. Non integra, difatti, diffida ex art. 1454 c.c. la comunicazione a mezzo email eseguita dal legale degli attori a quello della convenuta in data 21.09.2022 (cfr., doc. n. 8 attori), in quanto, oltre che non diretta alla debitrice, risulta priva della dichiarazione, da parte del creditore, delle conseguenze derivanti dall'inadempimento alla diffida, in termini di risoluzione di diritto del contratto.
pagina 6 di 11 Peraltro, e fermo restando quanto sopra, la risoluzione di diritto del contratto non avrebbe potuto essere legittimamente ritenuta dagli attori, non potendo essere accertato in capo alla convenuta, alcun inadempimento di gravità tale da giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale ex art. 1455 c.c..
Deve difatti premettersi che risulta documentalmente che, in data 14.04.2022,
[...]
e stipularono con un contratto preliminare con il CP_2 CP_2 Controparte_1 quale quest'ultima si impegnava a vendere agli attori l'immobile, meglio descritto in contratto, sito in Lurate Caccivio, Via Dante, 40, costituito da un “appartamento ristrutturato a nuovo, .. classe energetica B, posto al piano terra e primo con: soggiorno, cucina, lavanderia, giardino, bagno, disimpegno, 3 camere, balcone oltre a box di 36 mq e cantina al piano terra e parti comuni” (cfr., doc. n. 1 attori).
e hanno contestato alla convenuta che, alla data fissata, da _2 CP_2
ultimo, per la stipula del definitivo (07.11.2022), l'immobile sarebbe risultato incompleto e, in particolare, privo della cantina, della copertura termo isolante su una facciata dell'edificio in cui l'appartamento è collocato e della copertura/tettoia di collegamento prevista tra box e unità abitativa, del motore di chiusura della porta basculante del box e dei pannelli solari sul tetto;
inoltre, gli infissi e i parapetti delle finestre del primo piano sarebbero stati erroneamente posati e, comunque, mancherebbero tutte le opere descritte nella perizia di parte prodotta sub doc. n. 3 degli attori (cfr., p. 5 citazione). Hanno, inoltre, contestato che, a quella data, sarebbero stati ancora presenti i “vizi e difetti” contestati dal legale degli attori della convenuta nella diffida del 21.09.2022 (cfr., ancora, doc. n. 8 attori e p. 6 citazione).
Deve tuttavia ritenersi che l'accertamento della sussistenza e della gravità degli inadempimenti di debba essere circoscritto (con le precisazioni di cui si Controparte_1
dirà in seguito) a quelli risultanti dalla perizia di parte redatta depositata dagli attori sub doc. n. 3, in quanto, per espressa ammissione degli stessi, rappresentante lo stato di fatto dell'immobile alla data del 04.11.2022, accertato nel corso di sopralluogo eseguito in contraddittorio con la convenuta.
Nella perizia di parte è indicato esclusivamente che risulterebbero “assenti”: a) il pluviale discendente sulla facciata nord-est; b) il pluviale discendente del box auto;
c) il pozzetto di ispezione relativo al pluviale discendete del box auto;
d) la canalizzazione relativa all'evacuazione delle acque meteoriche della copertura del box auto;
e) la tettoia di collegamento tra box e appartamento;
f) la motorizzazione della porta basculante del box pagina 7 di 11 auto;
g) la porzione di cappotto sulla facciata nord-est; h) lo strato di isolamento termico a pavimento nella zona della botola nel piano sottotetto;
i) la formazione di locali cantina;
h)
i pannelli solari;
i) la rasatura dei box auto;
l) la verniciatura della recinzione;
m) “il punto di raccordo muro coibentato/gronda sulle due facciate coibentate che presenta varie zone aperte”; n) alcune parti di zoccolino;
sarebbe, inoltre, difforme, rispetto alla planimetria catastale, la posizione della finestra del locale lavanderia. Pertanto, deve ritenersi che, alla data del 04.11.2022, fossero stati risolti, in quanto non riscontrati dal tecnico di parte attrice, gli ulteriori e diversi “difetti” e le incompletezze denunciate con la comunicazione degli attori del 21.09.2022.
E', inoltre, da escludersi che l'accertamento possa estendersi agli ulteriori “difetti” e mancanze descritte nel “computo lavorazioni mancanti e/o carenti”, depositato sub doc. n.
16 dagli attori con la memoria ex art. 171ter, n. 1, c.p.c., trattandosi di carenze nemmeno oggetto di specifica contestazione negli atti processuali (né in citazione, né nella prima memoria integrativa) e, comunque, anche ulteriori e diversi da quelli accertati dal tecnico di parte nella relazione sub doc. n. 3, posta a fondamento delle pretese attoree.
Ciò chiarito, deve quindi osservarsi che parte convenuta ha contestato che la maggior parte delle opere, allegate come mancanti, non fossero previste in progetto e non fossero necessarie riconoscendo, invece, che non erano state completate: a) la posa del cappotto e del pluviale sulla facciata Nord-Est, b) il rivestimento del locale cantina, c) l'installazione della tettoia;
d) la posa dello zoccolino solo in prossimità delle porte.
A fronte di quanto sopra, ritiene il Tribunale che parte attrice non abbia, innanzitutto, dimostrato l'obbligo della convenuta di installare pannelli solari sul tetto dell'immobile. In particolare, deve osservarsi che l'installazione dei pannelli solari non era prevista nel contratto preliminare, sicché non può ritenersi che la convenuta avesse assunto alcun obbligo a riguardo, né, difatti, l'assenza dei manufatti era stata contestata dagli attori con la diffida del 21.09.2022. A ben vedere, la presenza dei pannelli solari risulta esclusivamente nella certificazione APE del 06.06.2022 (cfr., doc. n. 7 attori), successiva alla sottoscrizione del preliminare, e quindi, da una parte, l'indicazione appare frutto di un errore, essendo pacifico che, a quella data, i pannelli solari non erano installati, dall'altra parte detta certificazione non può costituire fonte di alcuna obbligazione in capo alla promittente venditrice, ulteriore e diversa rispetto a quelle assunte con il contratto preliminare.
Inoltre, ritiene il Tribunale che parte attrice non abbia dimostrato l'avvenuta assunzione, da parte della convenuta, delle obbligazioni di installare la motorizzazione della porta pagina 8 di 11 basculante del box auto e di procedere alla “rasatura” dei box e alla verniciatura della recinzione, non risultando detti obblighi in contratto, né potendo una particolare finitura del muro e della recinzione (rasatura/verniciatura) e l'installazione di una componente non indispensabile al funzionamento dell'elemento (motorizzazione della basculante) ritenersi opere necessarie per consentire di ritenere l'immobile “ristrutturato a nuovo”.
Anche ammesso, invece, che parte convenuta abbia omesso di completare l'immobile promesso in vendita mancando di realizzare – come riconosciuto – la cantina, il cappotto, la tettoia, lo zoccolino, nonché, come risultante nella relazione tecnica di parte, lo strato di isolamento termico a pavimento nella botola del sottotetto, i pluviali, i pozzetti, la canalizzazione e la coibentazione del muro meglio descritti nella predetta relazione termica,
e che dette opere fossero necessarie per ritenere l'immobile “ristrutturato a nuovo”, deve tuttavia osservarsi che gli stessi attori hanno quantificato i costi per il completamento delle predette opere in complessivi € 21.831,05, che si ottiene sommando le voci di costo stimate per la realizzazione di pluviali discendenti, pozzetti, canalizzazione, tettoia, cappotto termico, isolamento sottotetto, formazione locali cantina e zoccolini, indicate nel computo prodotto sub doc. n. 16.
Alla luce di quanto sopra, ritiene pertanto il Tribunale che l'inadempimento di CP_1
a trasferire la proprietà del bene descritto nel contratto preliminare (e, quindi,
[...] dell'appartamento “ristrutturato a nuovo” in esso indicato) non possa ritenersi di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, ritenuta dagli attori. Difatti, il costo delle opere di completamento dell'immobile appare, nella prospettazione degli stessi attori, pari a meno del 10% del prezzo stabilito dalle parti per la vendita (€ 250.000,00), e riguarda opere non indispensabili per consentire l'utilizzo dell'immobile, sicché, avuto riguardo agli interessi delle parti, il rimedio della risoluzione del contratto appare eccessivo rispetto all'entità del, pur accertato, inadempimento della promittente venditrice. Allo stesso modo,
l'eventuale difformità catastale oggettiva riscontrata, limitata alla non completata realizzazione del vano cantina e della tettoria e alla collocazione di una finestra (cfr., doc.
n. 3 attori), avrebbe potuto essere sanata, prima della stipula del definitivo, rendendo, pertanto, parimenti eccessiva la reazione degli attori di pretendere senz'altro sciolto il rapporto contrattuale in ragione di tali marginali difformità catastali. E', invece, rimasta priva di riscontri probatori oggettivi la dedotta impossibilità di ottenere l'agibilità dell'immobile, in conseguenza delle modeste mancanze accertate.
pagina 9 di 11 Ne consegue che le domande attoree di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento della convenuta, al quale gli attori fanno conseguire l'obbligo di quest'ultima di restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta, devono essere rigettate, siccome infondate.
Deve, invece, essere accolta la domanda riconvenzionale della convenuta di accertamento della legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare, a seguito del rifiuto degli attori di stipulare il definitivo, e, conseguentemente, del diritto a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta. Difatti, a seguito della ricezione della comunicazione del
14.11.2022 con la quale gli attori hanno – illegittimamente - dichiarato alla convenuta di ritenere risolto il contratto preliminare (cfr., doc. n. 2 attori), è legittimo il recesso dal contratto dichiarato (quantomeno) con la comparsa di risposta, a fronte dell'inadempimento, ormai definitivo, degli attori all'obbligo di contrarre.
Conseguentemente, deve essere accertato il diritto della convenuta, ex art. 1385, c. 2, c.c., a trattenere la somma di € 15.000,00, ricevuta dagli attori a titolo di caparra confirmatoria.
Le spese di lite seguono la soccombenza, pertanto deve essere Controparte_1
condannata a rifondere a e le spese sostenute per il presente _2 CP_2
giudizio, che si liquidano - a norma del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della causa, della complessità della lite e dell'attività effettivamente svolta e, quindi, tenuti in considerazione i parametri medi per tutte le fasi, tranne quella istruttoria, per cui vanno considerati i parametri minimi – nella misura di € 6.713,00, per compensi, oltre 15% rimborso spese generali e oltre c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta tutte le domande svolte da e contro _2 CP_2 CP_1
[...]
2) accerta la legittimità del recesso esercitato da dal contratto Controparte_1
preliminare stipulato con e in data 14.04.2022 e, _2 CP_2
conseguentemente, accerta il diritto di a ritenere la caparra Controparte_1 confirmatoria di € 15.000,00 versata dagli attori;

3) condanna e a rifondere a le spese _2 CP_2 Controparte_1 sostenute per il presente giudizio, che si liquidano nella misura di € 6.713,00, per pagina 10 di 11 compensi, oltre 15% rimborso spese generali e oltre c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge.
23 maggio 2025
Il giudice
Arianna Toppan
pagina 11 di 11