N. R.G. 7078/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7078/2022 tra
Parte_1
E
SCACCIA LICIA
Oggi 19 giugno 2025, innanzi al dott. Antonina Giardina Giardina, sono comparsi: per la ricorrente l'avv. Francesco Raja e per la resistente l'avv. Ignazio Di Leo. Entrambi discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti difensivi e chiedono che la stessa sia decisa.
Il Giudice
Al termine della camera di consiglio, alle ore 18.00, dà lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., in assenza delle parti, nelle more allontanatesi.
Il Giudice Onorario
Antonina Giardina Giardina

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo, sezione civile seconda, in funzione di Giudice Unico, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Antonina Giardina Giardina, ha pronunziato la seguente
1 SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n°7078 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
(cf ), nata a [...] il Parte_1 C.F._1
10.10.1954 ed ivi residente a[...] ed
[...]
(cf , nata a [...] il [...] ed ivi Parte_2 C.F._2
residente a Conches (CH) - Svizzera alla circoscrizione Consolare Ginevra - Via
Chemin Des Crets de Florissant n.13, nella qualità di eredi della defunta sig.ra
(cf , nata a [...] il [...] Persona_1 C.F._3
entrambe elettivamente domiciliate in Palermo, via Marchese Ugo 32/a,
rappresentate e difese dall'Avv. RAJA FRANCESCO per mandato in atti;

RICORRENTI
CONTRO
, nata a [...] il [...], c.f. , CP_1 C.F._4
elettivamente domiciliata in VIA IMPERATORE FEDERICO N. 100 PALERMO,
rappresentata e difesa dall'Avv. DI LEO IGNAZIO per mandato in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (uso abitativo).
mediante la lettura, all'udienza del 19 giugno 2025, alle ore 18.00, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., del seguente dispositivo:
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente
2 pronunciando così provvede:
.- dichiara cessata la materia del contendere con riguardo alla domanda di risoluzione del contratto di locazione del 01/10/2019, registrato in data 1/10/2019
presso l'Agenzia delle Entrate di Palermo al n. 14360 serie 3, relativo all'immobile sito in Palermo, via Giovan Battista Lulli n. 11, piano settimo scala unica, in considerazione delle statuizioni contenute nella sentenza n. 1551/2024 del Tribunale
di Palermo, l'accordo raggiunto dalle odierne parti con la scrittura privata depositata agli atti e l'avvenuto rilascio dell'immobile de quo;

.- dichiara cessata la materia del contendere con riguardo alle domande riconvenzionali proposte da parte resistente , le quali sono state oggetto della suindicata sentenza con riguardo al medesimo rapporto contrattuale oggetto del presente giudizio;

.- compensa fra le parti le spese di lite per le ragioni indicate in parte motiva;

.- pone a carico di parte resistente il pagamento del compenso del Ctu nominato,
come liquidato con separato decreto.
e della seguente contestuale motivazione:
Con atto notificato in data 26/01/2022 l'odierna ricorrente premetteva: 1) di essere proprietaria dell'appartamento sito in Palermo, via Giovan Battista Lulli n.
11, piano settimo scala unica, contrassegnato al N.C.E.U. di Palermo al Foglio
n.50, part. n.265, sub. n.15 – condotto in locazione da , giusto contratto CP_1
del 01/10/2019, registrato in data 1/10/2019 presso l'Agenzia delle Entrate di
Palermo al n. 14360 serie 3 per il canone mensile di € 430,00; 2) che la conduttrice non aveva provveduto all'integrale pagamento del canone di locazione relativo al
3 mese di gennaio 2022, restando debitrice della somma di € 200,00 e che pertanto aveva intimato sfratto per morosità, chiedendo la convalida dello sfratto e la condanna dell'intimata al rimborso delle spese di lite.
Si è costituita parte intimata, proponendo opposizione alla convalida dello sfratto per morosità ed eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità della domanda di sfratto ex art. 658 c.p.c. per violazione dell'art. 5 L. 392/78, per avere controparte intimato sfratto per una morosità per una somma inferiore ad una mensilità del canone di locazione e l'improcedibilità per mancato esperimento preventivo di mediazione obbligatoria;
nel merito, parte intimata ha chiesto il rigetto della domanda di convalida dello sfratto per inadempimento del locatore, in considerazione del fatiscente stato manutentivo in cui si trovava l'immobile e la restituzione delle somme pagate a titolo di canone di locazione fissato in misura superiore al massimo consentito dal Protocollo concordato tra il Comune di Palermo
e le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Questo decidente ha ritenuto che sussistessero i gravi motivi ostativi all'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e ha disposto il mutamento di rito, fissando udienza ed assegnando alle parti i termini per il deposito delle memorie integrative e degli eventuali documenti, con l'invito altresì ad esperire il procedimento di mediazione.
Le parti hanno esperito con esito negativo il procedimento della mediazione sia per le domande principali proposte dalla ricorrente che per le domande riconvenzionali proposte dalla resistente.
La causa è stata istruita in forma documentale e con la nomina di un Ctu al
4 fine di determinare l'ammontare del canone locatizio concordato.
Infine, all'udienza del giorno 19 giugno 2025, è stata emessa sentenza ex art
429 cpc .
Motivi della decisione.
Preliminarmente si rileva che il presente procedimento ha per oggetto uno sfratto per morosità intimato ai sensi dell'art. 658 c.p.c. per il mancato pagamento,
trascorsi venti giorni dalla scadenza, di una somma inferiore all'ammontare del canone di locazione mensile.
Con riguardo all'eccezione sollevata dalla resistente in merito alla insussistenza delle condizioni previste dall'art. 5 della legge n. 392/78 per potere valutare come grave l'inadempimento del conduttore, si osserva che all'udienza di convalida, lo sfratto non è stato convalidato in ragione dell'opposizione proposta dalla signora e delle domande riconvenzionali che hanno determinato la CP_1
necessità di disporre il mutamento di rito ai fini della decisione sulle medesime e non è stata emessa l'ordinanza provvisoria di rilascio, in considerazione del mancato pagamento di una somma inferiore al canone mensile di locazione, previsto dall'art. 5 l. 392/1978 quale parametro minimo consentito al locatore per domandare la risoluzione per inadempimento.
Giova ricordare, a tal proposito, che la morosità costituisce una specifica forma di inadempimento contrattuale e quindi trae la sua fonte primaria dall'articolo
1453 codice civile, che disciplina gli effetti dell'inadempimento alle obbligazioni che derivano da un contratto (articolo 1173 codice civile) e, segnatamente, da un contratto con prestazioni corrispettive qual è il contratto di locazione, disciplinato
5 dal codice civile negli articoli 1571 e seguenti del codice civile.
L'articolo 1587 del codice civile, nel prevedere gli obblighi del conduttore,
prescrive che quest'ultimo ” è tenuto a dare il corrispettivo nei termini”,
prevedendo, nel caso di inadempimento, la possibilità di risolvere il contratto qualora sussistano i presupposti di cui all'articolo 1455 del codice civile, ossia la non scarsa importanza dell'inadempimento, avuto riguardo all'interesse dell'altro contraente, mediante l'azione ordinaria ai sensi dell'articolo 447-bis del codice di procedura civile o con lo speciale procedimento di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida.
Va altresì ricordato che, a livello di legislazione speciale, l'articolo 5 della legge 392 del 1978, inserito nel capo I del titolo I, dedicato alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, sanziona con la risoluzione del contratto -
salvo quanto previsto dall'articolo 55 - in base ad una predeterminazione della gravità dell'inadempimento, il mancato pagamento del canone che si protragga per oltre venti giorni dalla scadenza prevista ed il mancato pagamento degli oneri accessori che superi quello di due mensilità del canone.
In presenza di tali presupposti il giudice non sarà tenuto a determinare in concreto la gravità dell'inadempimento, ma potrà concedere automaticamente al locatore la risoluzione del contratto. La dottrina maggioritaria sulla applicabilità
della norma de quo nel caso di inadempimento soltanto parziale, ritiene inapplicabile l'articolo 5, ritenendo che la valutazione della gravità
dell'inadempimento vada in tal caso accertata in concreto dal giudice.
Nella fattispecie che ci occupa, dunque, non sono state accolte le domande di
6 convalida o, in subordine, di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio formulate dalla ricorrente ed è stato mutato il rito, dando luogo così ad un giudizio ordinario.
È chiaro che, se l'intimata si fosse costituita nel procedimento sommario,
dichiarando non sussistente la morosità per una somma inferiore al minimo previsto per legge, senza proporre opposizione e domande riconvenzionali, si sarebbe giunti ad una dichiarazione di cessati effetti.
Inoltre, ove la morosità fosse rimasta limitata alla iniziale somma di €
200,00, inferiore al canone mensile di € 430,00, nonostante l'opposizione proposta e le domande riconvenzionali formulate, il giudizio si sarebbe concluso con il rigetto della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
Ma la resistente ha continuato a non versare i canoni anche per i successivi mesi da febbraio a luglio 2022, ed è stata convenuta in un successivo giudizio di sfratto per morosità conclusosi con la sentenza n. 1551/2024 emessa il 13/3/2024,
con la quale il Tribunale di Palermo ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice. Detta sentenza, non essendo stata impugnata, è passata in giudicato e fa stato tra le parti.
Come è noto, il giudicato esterno, al pari di quello interno, risponde alla finalità di interesse pubblico di eliminare l'incertezza delle situazioni giuridiche e di rendere stabili le decisioni. In particolare, “in ordine ai rapporti giuridici di durata
e alle obbligazioni periodiche che eventualmente ne costituiscano il conto, sui quali
il giudice pronuncia con accertamento su una fattispecie attuale ma con
conseguenze destinate ad esplicarsi anche in futuro, l'autorità del giudicato
7 impedisce il riesame e la deduzione di questioni tendenti ad una nuova decisione di
quelle già risolte con provvedimento definitivo, atteso che gli effetti del giudicato
sostanziale si estendono anche in caso di rigetto della domanda, a tutte quelle
statuizioni inerenti all'esistenza e validità del rapporto dedotto in giudizio
necessarie e indispensabili per giungere a quella pronuncia” (cfr. Cassazione
ordinanza 10174 del 2018). Il giudicato esterno in particolare è quello che si forma in un processo diverso da quello a conclusione del quale è stata pronunciata la sentenza. Esso opera all'interno di processi diversi instaurati tra le stesse parti. Esso
è rilevabile d'ufficio dal Giudice (Cass. SS.UU. n. 226/2001).
In ragione della superiore circostanza, va dichiarata la cessazione della materia del contendere con riguardo alla domanda di risoluzione del contratto di locazione in oggetto, essendo stato il medesimo contratto di locazione oggetto di un giudizio conclusosi con sentenza passata in giudicato, con cui è stata accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione oggetto altresì del presente giudizio per inadempimento del conduttore e non potendosi, pertanto, procedere ad una ulteriore pronuncia sulla medesima domanda avente ad oggetto il medesimo contratto di locazione tra le medesime parti, già dichiarato risolto.
Anche con riguardo alle domande riconvenzionali proposte dalla resistente,
concernenti la riduzione del canone di locazione per lo stato fatiscente dell'immobile locato e per la restituzione delle somme pagate in misura superiore a quanto previsto dall'Accordo tra il Comune di Palermo e le organizzazioni di proprietari ed inquilini, va dichiarata la cessazione della materia del contendere, non potendosi avere due giudicati sulle medesime domande ed avendo la citata sentenza
8 disposto la riduzione del canone di locazione concordato dalle parti nella misura del venti per cento e la restituzione delle somme eventualmente pagate in misura superiore dalla conduttrice.
In ultimo, occorre valutare che le parti dell' odierno giudizio,
successivamente all'emissione della sentenza citata, hanno sottoscritto una scrittura privata con la quale hanno superato altresì le statuizioni della detta sentenza,
giungendo ad un compromesso che tenesse conto delle rispettive esigenze.
Pertanto, un eventuale nuova statuizione contrasterebbe sia con la pronuncia giudiziale già emessa dal Tribunale di Palermo, che con il successivo accordo transattivo raggiunto dalle parti e confermato con la sottoscrizione della scrittura privata prodotta.
Per quanto concerne le spese del presente giudizio, occorre valutare la soccombenza virtuale, ossia la fondatezza delle domande proposte dalle parti.
A tale proposito si rileva: 1) che il procedimento di convalida di sfratto è
stato promosso in assenza dei presupposti richiesti dall'art. 5 della l. 392/78; 2) che tuttavia la conduttrice ha inteso autoridurre il canone di locazione o addirittura sospenderne il pagamento prima di ottenere una statuizione giudiziale in tal senso;

3) che l'autoriduzione del canone di locazione o la sospensione del relativo pagamento costituiscono fatti arbitrari, che provocano il venir meno dell'equilibrio contrattuale, restando nei poteri del giudice la valutazione dell'importanza dello squilibrio ai fini risolutori;
4) che all'esito della Ctu disposta nel presente giudizio il canone di locazione è stato ridotto alla somma di €294,00 secondo l'Accordo
territoriale per il Comune di Palermo depositato il 23/01/2020 Prot. n. 66085 (non
9 ancora vigente al momento della conclusione del contratto de quo).
In considerazione della parziale soccombenza di entrambe le parti, quindi, si ritiene opportuno, disporre la compensazione delle spese del presente giudizio e porre a carico di parte resistente il pagamento del compenso del Ctu nominato,
come liquidato con separato decreto.
Così è deciso in Palermo il 19.06.2025.
Il Giudice Onorario
Antonina Giardina Giardina
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