N. R.G. 8058/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8058/2025 promossa da:
(C. F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C. F. ) e (C. F.
[...] C.F._2 Parte_3
) con il patrocinio dell'Avv. MASELLI ALESSIO ed C.F._3 elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, via Filippo Vassalli 45, giusta procura
RICORRENTI contro
(C. F. e (C. F. Controparte_1 C.F._4 CP_2
), con il patrocinio dell'Avv. TITTI GOFFREDO e dell'Avv. C.F._5
RR NT ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Roma viale Giuseppe Mazzini 131, giusta procura
RESISTENTI
pagina 1 di 7 OGGETTO: azione di accertamento dell'occupazione abusiva e condanna al rilascio del bene immobile e al pagamento del risarcimento per illegittima occupazione;

CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 17.10.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso iscritto a ruolo il 12.02.2025 e Parte_1 Parte_2 hanno chiesto di vocare in giudizio e Parte_3 Controparte_1 CP_2
per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare che i
[...]
Sigg.ri (CF. nato a Taurianova in [...]_1 C.F._4
25/08/1969 e formalmente residente in [...] int. 8 ma domiciliato in Roma Via Giovanni NE n. 97 località Porta Medaglia e la
Sig.ra (CF. ) nata a Medgidia (Romania) in [...] C.F._5 data 23/05/1983 e formalmente residente in [...] ma domiciliata in Roma Via Giovanni NE n. 97 località Porta Medaglia occupano senza titolo alcuno l'unità immobiliare sita in Roma, Via Giovanni
NE n. 97, censita al NCEU del Comune di Roma al foglio 1168 particella 105
- il fabbricato – mentre alla particella 300 la corte (cfr. doc. 3), di proprietà degli odierni esponenti, e per l'effetto – condannare i Sigg.ri (CF. Controparte_1
nato a [...] in data [...] e formalmente C.F._4 residente in [...] int. 8 ma domiciliato in Roma Via
Giovanni NE n. 97 località Porta Medaglia e la Sig.ra (CF. CP_2
) nata a [...] in data [...] e C.F._5 formalmente residente in [...] ma domiciliata in Roma
Via Giovanni NE n. 97 località Porta Medaglia a rilasciare libero e sgombero da sé persone e cose l'unità immobiliare sita in Roma, Via Giovanni NE n. 97, censita al NCEU del Comune di Roma al foglio 1168 particella 105 - il fabbricato –
pagina 2 di 7 mentre alla particella 300 la corte (cfr. doc. 3), di proprietà degli odierni esponenti, rimettendo detti beni nella piena disponibilità e nel pieno e legittimo possesso dei
Sigg.ri (C.F. ), nata a [...] il Parte_3 C.F._3
11/03/1953, (C.F. ), nato a [...] il Parte_2 C.F._2
15/06/1982, (C.F. ) nato a [...] il Parte_1 C.F._1
02/02/1980, tutti residenti in [...], fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio;
– condannare i Sigg.ri CP_1
(CF. nato a [...] in data [...] e
[...] C.F._4 formalmente residente in [...] int. 8 ma domiciliato in
Roma Via Giovanni NE n. 97 località Porta Medaglia e la Sig.ra CP_2
(CF. ) nata a [...] in data [...] e
[...] C.F._5 formalmente residente in [...] ma domiciliata in Roma
Via Giovanni NE n. 97 al pagamento della indennità di occupazione nell'ammontare complessivo di € 78.600,00, calcolati a decorrere dal mese di marzo
2014 sino alla data di presentazione del presente ricorso, in base all'importo equitativamente indicato di € 600,00 mensili, oltre successivi maturandi;
- in ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali e quota rimborso spese generali del presente giudizio, da liquidarsi in favore dello scrivente difensore che si dichiara antistatario ai sensi e per gli effetti dell'art. 83 c.p.c”. In particolare, i ricorrenti deducono che il loro dante causa, aveva concluso il 15.03.2014 Parte_4 un contratto preliminare con in relazione all'appezzamento di Controparte_1 terreno e sovrastante manufatto censiti al NCEU del Comune di Roma al foglio 1168 particella 105 - il fabbricato – mentre alla particella 300 la corte, il tutto sito in Roma
Via Giovanni NE n. 97, località Porta Medaglia. Stante l'inadempimento di tale accordo da parte del promissario acquirente, il 14.07.2017, Parte_4 ha presentato ricorso ex art. 702 bis c.p.c. per sentire accertare l'occupazione abusiva dell'immobile e ottenere una condanna al rilascio. Il giudizio ha preso il numero di pagina 3 di 7 r.g. 48706/2017 e si è concluso con l'ordinanza n. cronologico 1867/2020 del
16.04.2020 nella quale la domanda è stata rigettata previo accertamento dell'esistenza di un contratto di locazione intercorrente tra le parti. Parte_1 [...]
e allora, agiscono nel presente giudizio deducendo Parte_2 Parte_3 che il contratto di locazione si sarebbe risolto di diritto visto che i resistenti non avrebbero mai versato il canone di locazione. Da qui la richiesta di accertamento della illegittima occupazione da parte di e e Controparte_1 CP_2 condanna di questi al rilascio degli immobili. Per completezza Parte_1
e evidenziano che il contratto preliminare Parte_2 Parte_3 non costituisce titolo per la detenzione sia perché non prevista nell'accordo sia perché il detto patto è stato dichiarato nullo con ordinanza n. 6146/2024.
Si sono costituiti e con memoria depositata il Controparte_1 CP_2
07.10.2025 nella quale hanno rassegnato le seguenti conclusioni: “che l'Intestato
Tribunale Voglia: In via preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità del ricorso per tardiva notifica oltre i termini fissati dal decreto di fissazione d'udienza; Nel merito, rigettare integralmente le domande tutte degli istanti, in quanto infondate in fatto e in diritto;
Accertare e dichiarare che il possesso degli immobili di Via Giovanni NE n. 97 è stato e permane assistito da valido titolo locatizio, già riconosciuto con Ordinanza n. 1867/2020 del Tribunale di Roma;

Dichiarare insussistente qualsiasi occupazione abusiva e rigettare la domanda di rilascio e di indennità di occupazione;
Riconoscere la sanatoria dell'eventuale morosità ai sensi dell'art. 55 L. 392/1978; Con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese, diritti e onorari del presente giudizio, da distrarsi in favore dei procuratori antistatari ex art. 93 c.p.c”. In via preliminare, e Controparte_1
eccepiscono l'inammissibilità del ricorso per violazione del termine CP_2 dei dieci giorni per la notifica previsto dal decreto di fissazione di udienza ex art. 415
c.p.c. Nel merito, i resistenti evidenziano di non essere occupanti abusivi e che il pagina 4 di 7 contratto di locazione, accertato nell'ordinanza n. cronologico 1867/2020, non è mai stata risolta. Da qui la richiesta di rigetto del ricorso.
In rito deve evidenziarsi la totale infondatezza dell'eccezione di inammissibilità avanzata dai resistenti. Invero, il termine per la notifica di dieci giorni dall'emissione del decreto di fissazione di udienza, come prescritto dall'art. 415 c.p.c., ha natura ordinatoria. Sul punto si legge: “In materia di controversie di lavoro, il termine di dieci giorni assegnato al ricorrente per la notificazione del ricorso e del decreto giudiziale di fissazione dell'udienza di discussione al convenuto, ai sensi dell'art. 415, comma quarto, cod. proc. civ., non è perentorio, ma ordinatorio, con la conseguenza che la sua inosservanza non produce alcuna decadenza né implica la vulnerazione della costituzione del rapporto processuale a condizione che risulti garantito al convenuto il termine per la sua costituzione in giudizio non inferiore ai trenta giorni, come stabilito dal quinto comma della stessa norma” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 26039 del 29.11.2005).
Nel merito deve evidenziarsi quanto segue. I ricorrenti deducono di essere gli eredi di il quale, con contratto preliminare del 15.03.2014, aveva Parte_4 promesso in vendita a l'immobile (composto da terreno e Controparte_1 manufatto) censito al NCEU del Comune di Roma al foglio 1168 particella 105 il fabbricato e alla particella 300 la corte, il tutto sito in Roma Via Giovanni NE
n. 97, località Porta Medaglia. Da tale vicenda sono scaturiti due contenziosi.
Il primo (RG. 48706/2017) in cui il Sig. promosse ricorso ex art. Parte_4
702 bis c.p.c. per ottenere l'accertamento di una occupazione abusiva (sine titulo) e la condanna alla restituzione. Il Tribunale rigettò la domanda del ricorrente (e la riconvenzionale del convenuto ex art. 2932 c.c.) con Ordinanza n. 1867/2020 ormai passata in giudicato. Tale ordinanza accerta che l'immobile era stato immesso nel possesso del in forza di un contratto di locazione (non occupazione violenta CP_1
pagina 5 di 7 o clandestina) precedente al preliminare e che il medesimo contratto preliminare non aveva i requisiti per una sentenza ex art. 2932 c.c., anche a causa della mancanza di prova sulla sanatoria del manufatto abusivo.
Il secondo giudizio (R.G. 8966/2023) avrebbe, secondo la prospettazione dei ricorrenti, dichiarato nullo il preliminare. Per vero, però, l'Ordinanza n. 6146/2024 si limita a dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di
Parte_5
Da qui l'odierna azione volta a ottenere la condanna di e Controparte_1 CP_2
al rilascio dell'immobile perché:
[...]

1. Il contratto di locazione, la cui esistenza è stata accertata con giudicato, è considerato risolto di diritto per grave inadempimento del non CP_1 avendo versato alcun canone dal marzo 2014 (per circa 11 anni).

2. Nullità del Preliminare: Il contratto preliminare di compravendita è stato dichiarato nullo da una successiva ordinanza del Tribunale di Roma.
Come visto, la detenzione di e è giustificata, Controparte_1 CP_2 dall'ordinanza n. 1867/2020, dall'esistenza di un contratto di locazione. Agli atti non risulta che tale contratto sia stato risolto e, anche nel presente giudizio,
[...]
e non avanzano domanda di Parte_1 Parte_2 Parte_3 risoluzione del contratto. I ricorrenti si limitano a dedurre, peraltro genericamente, una non meglio precisata risoluzione di diritto del prefato contratto di locazione senza dimostrarla e senza avanzare domanda di risoluzione giudiziale.
In conclusione, visto che il contratto di locazione accertato nella ordinanza n.
1867/2020, non risulta risolto, non può essere accolta la domanda di
[...]
e di condanna di Parte_1 Parte_2 Parte_3 CP_1
e al rilascio dell'immobile. Per le medesime ragioni deve
[...] CP_2
pagina 6 di 7 essere rigettata anche la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi innanzi al Tribunale di valore ricompreso tra € 52.000,00 ed €
260.000,00 eliminando la fase istruttoria che non si è tenuta e applicando i compensi minimi per la scarsa complessità delle questioni trattate. Pertanto,
[...]
e in solido tra loro, devono Parte_1 Parte_2 Parte_3 essere condannati alla rifusione delle spese di lite in favore di e Controparte_1
, in solido tra loro, che si liquidano in € 4.217,00 per compensi ed € CP_2
632,55 per spese generali, oltre IVA e CPA da distrarsi in favore dei procuratori antistatari.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta tutte le domande di e Parte_1 Parte_2 Parte_3
[...]
condanna e in solido Parte_1 Parte_2 Parte_3 tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore di e Controparte_1 CP_2
, in solido tra loro, che si liquidano in € 4.217,00 per compensi ed € 632,55 per
[...] spese generali, oltre IVA e CPA da distrarsi in favore dei procuratori antistatari.
Roma, 17 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Daniele D'Angelo
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