TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE SEZIONE C^IVILE
Riunito in Camera di Consiglio, in persona dei magistrati:
Dott. Giuseppe Rini Presidente
Dott.ssa Maria Margiotta Giudice
Dott. Riccardo Pappalardo Giudice (est.)
nella causa iscritta al n. 2161 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi dell'anno 2024, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 6.05.2025, ha pronunziato la seguente
ORDINANZA

Con atto di citazione notificato in data 24.07.2024, ed iscritto al Ruolo Generale n.
1659/2024, la ha convenuto in rivendica (v. art. 948 c.c.) Parte_1
deducendo la titolarità esclusiva del diritto di proprietà su un Controparte_1
fondo sito nel Comune di Cefalù, c.da Mazzaforno — contraddistinto al N.C.T. al foglio
3, particella 1356, della superficie di are 2.66 — lamentando l'illegittima e arbitraria occupazione del medesimo da parte della società convenuta, la quale, secondo la prospettazione attorea, aveva iniziato a disporre del fondo a far data dal gennaio 2022,
in assenza di qualsivoglia titolo, ponendo altresì in essere opere modificative
(collocandovi sdraio, un chiosco, bagni e docce), senza alcuna autorizzazione.
Nelle more, con ricorso ex art. 700 c.p.c. promosso in corso di causa (R.G. n. 1659-
1/2024), la (d'ora in poi, ha chiesto al Tribunale di Parte_1 Pt_1
Termini Imerese l'adozione di un provvedimento cautelare volto ad ottenere
Pag. 1 di 13 l'immediato rilascio del fondo in contestazione.
Quanto al fumus boni iuris, ha allegato la piena titolarità dominicale del bene,
documentata mediante atto pubblico di acquisto rogato innanzi al Notaio dott. Per_1
in data 2.08.2010 (rep. 15496 e racc. 6963; trascritto l'1.08.2010 ai nn.
[...]
48310/31863), e dalle risultanze ipocatastali (v. relazione notarile a firma del Notaio
depositata telematicamente il 17.03.2025). Persona_2
Con riguardo al periculum in mora, ha segnalato, in particolare, la condizione di liquidazione in cui versa la società, e l'avvenuta ricezione di una manifestazione d'interesse da parte della società , subordinata alla consegna del fondo CP_2
libero da persone e cose.
All'esito, il ricorso è stato rigettato con ordinanza del 29.09.2024 in considerazione della ravvisata insussistenza dei i presupposti del fumus boni iuris e del periculum in
mora.
Avverso tale ordinanza la ha proposto ai sensi dell'art. 669-terdecies c.p.c. il Pt_1
reclamo che qui ci occupa.
Si è costituita (d'ora in poi, ), chiedendo il Controparte_1 Controparte_1
rigetto del reclamo, data l'infondatezza in fatto e in diritto;

In particolare, la reclamata ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, e, nel merito, l'infondatezza del reclamo, reiterando quanto già dedotto in prime cure, ove ha sostenuto, tra l'altro, che:
- la pur essendo formalmente intestataria catastale del fondo, non ha fornito Pt_1
prova della piena ed effettiva titolarità dominicale opponibile nei suoi confronti, posto
Pag. 2 di 13 che il terreno costituiva parte integrante dell'azienda di cui risulta Controparte_1
affittuaria in forza di contratto di affitto stipulato il 27.01.2022 con Mare Resort S.r.l.,
regolarmente registrato e ancora in corso;

- detiene l'immobile, quale affittuaria, per conto della Mare Resort S.r.l., sicché
l'eventuale azione cautelare avrebbe dovuto essere rivolta nei confronti della predetta società, la cui presenza nel giudizio sarebbe necessaria ai sensi dell'art. 1586 c.c., con conseguente estromissione del detentore, ossia;
Controparte_1
- può limitarsi comunque ad avvalersi del principio possideo quia possideo;
- la pur avendo avuto notizia, sin dal gennaio 2022, dell'avvenuta consegna del Pt_1
terreno, ha omesso di assumere tempestive iniziative giudiziarie;

- che la manifestazione di interesse addotta non costituisce proposta vincolante d'acquisto, è priva di data certa, non indica un prezzo, né altri elementi essenziali ai fini della valutazione del danno imminente.
Con ordinanza del 7.02.2025 è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti della Mare Resort S.r.l., a seguito della chiamata in causa di quest'ultima nell'ambito del giudizio principale. Quest'ultima, tuttavia, seppur ritualmente notiziata del presente procedimento, non si è costituita.
Va comunque dato atto, per mera completezza di esposizione, che, all'udienza del
6.05.2025, l'avv. , quale curatore della liquidazione giudiziale della Mare CP_3
Resort S.r.l., ha dichiarato che la liquidazione giudiziale non è subentrata nel contratto di affitto di ramo d'azienda invocato dalla reclamata.
Tutto ciò chiarito, il reclamo deve essere accolto, alla stregua delle seguenti
Pag. 3 di 13 considerazioni, che assumono carattere assorbente.
Benché la reclamata abbia, ad un certo punto, menzionato la nota Controparte_1
formula “possideo quia possideo”, ella ha affermato espressamente — e centrato l'intera impalcatura difensiva su tale punto — di non avere il possesso del bene, dichiarandosi mera detentrice qualificata del fondo controverso, in virtù di un contratto di affitto/subaffitto d'azienda stipulato in data 27.01.2022.
Ella, infatti, assume di detenere legittimamente il fondo controverso — particella 1356
del foglio 3 del Comune di Cefalù — non iure proprio bensì nomine alieno, quale affittuaria dell'azienda turistico-alberghiera denominata “Sporting Club Mazzaforno”,
già concessa da Gestione Immobiliare S.r.l. (di seguito, ES) alla Mare Resort S.r.l., e da quest'ultima subaffittata alla stessa . Controparte_1
La reclamata, dunque, non invoca un diritto reale né un autonomo possesso, allegando solamente la trasmissione contrattuale della disponibilità del bene da parte della Mare
Resort.
Dal canto suo, la società reclamante ha allegato e dimostrato documentalmente la propria titolarità dominicale sul fondo in questione, sulla base dell'atto pubblico di compravendita del 2.08.2010, stipulato con mai validamente contestato CP_4
dalla resistente.
Orbene, nel contratto di affitto/subaffitto d'azienda prodotto dalla reclamata (atto notarile 27.01.2022, rep. 7211, racc. 5040, ai rogiti del Notaio ), si Persona_3
legge testualmente, a pagina 9, che le società concedenti (ES e Mare Resort) hanno garantito la “disponibilità” del terreno oggetto di causa, il quale è “intestato a Pt_1
Pag. 4 di 13 S.r.l.”.
Tale clausola, per quel che è dato accertare incidentalmente nel presente giudizio, ha generato unicamente un'obbligazione (di natura evidentemente personale) tra le parti contraenti (ES, Mare Resort e relativa alla menzionata Controparte_1
“disponibilità” del bene, senza produrre alcun effetto reale o obbligatorio opponibile a terzi estranei al contratto.
Risulta infatti documentalmente provato che la piena proprietà del fondo era già stata trasferita in favore di sin dal 2010, in forza di atto pubblico di Parte_1
compravendita.
È evidentemente errata, dunque, l'impostazione difensiva con cui la reclamata individua nella Mare Resort il presunto possessore mediato.
Lo stesso contratto del 27.01.2022 — tra ES, Mare Resort e — Controparte_1
mostra chiaramente che la Mare Resort era l'affittuaria dell'azienda, sicché l'unico soggetto astrattamente considerabile quale possessore mediato sarebbe la ES.
Tuttavia, la ES è il soggetto che — già in epoca antecedente al contratto di affitto/subaffitto — aveva trasferito la piena proprietà del fondo alla reclamante Pt_1
in forza di atto pubblico del 2.08.2010, rogato dal notaio (rep. Persona_1
15496, racc. 6963).
Ne discende che l'intera catena negoziale invocata dalla resistente è costruita su un presupposto fallace.
Per meglio comprendere tale conclusione, si impone una breve premessa in punto di diritto, alla luce dei consolidati principi che regolano la materia.
Pag. 5 di 13 Come ampiamente illustrato dalla manualistica e costantemente ribadito dalla giurisprudenza, nel giudizio di rivendicazione, incombe sull'attore un onere probatorio particolarmente gravoso, comunemente definito probatio diabolica. In virtù di tale principio, il rivendicante deve dimostrare la propria qualità di proprietario, risalendo,
anche mediante i propri danti causa, fino ad un acquisto a titolo originario, oppure dimostrando di aver posseduto il bene (anche unendo il proprio possesso a quello dei propri danti causa) per il tempo necessario ad usucapirlo.
Pertanto, chi agisce in rivendica, per assolvere siffatto onere probatorio, deve alternativamente:
(i) dimostrare di essere titolare di un valido titolo derivativo proveniente direttamente, o tramite i suoi danti causa, da un soggetto cui possa (anche in forza della mancata contestazione da parte del convenuto) attribuirsi la qualità di dominus, nel senso di legittimo titolare della proprietà del bene in contestazione;

(ii) oppure dimostrare di aver posseduto il bene — personalmente o tramite i propri danti causa — per un tempo sufficiente all'usucapione ordinaria;

(iii) ovvero — essendo munito (egli o il suo dante causa) di un titolo trascritto idoneo al trasferimento della proprietà ma proveniente a non domino — dimostrare che l'acquisto sia avvenuto in buona fede e che il possesso si sia protratto per il tempo necessario all'usucapione abbreviata, ai sensi dell'art. 1159 c.c.;
4) o, infine, dimostrare di aver acquistato la proprietà in altro modo originario
(alluvione, accessione, etc.).
Tale articolazione dell'onere probatorio — che, come detto, riflette un'impostazione
Pag. 6 di 13 particolarmente rigorosa — non ha tuttavia valore assoluto.
Ed invero, come riconosciuto dalla consolidata giurisprudenza di legittimità e della dottrina che si è occupata del tema, i criteri suddetti devono essere adeguati e modulati alla luce delle specificità del caso concreto, specie laddove il convenuto non contesti l'originaria appartenenza del bene ad un comune dante causa.
In tali ultima ipotesi, infatti, non è necessario per il rivendicante risalire sino a un acquisto originario: è sufficiente che egli si limiti a dimostrare che il bene medesimo ha formato oggetto del proprio titolo d'acquisto. In tale quadro, dunque, l'onere della prova si attenua e la controversia si risolve mediante il raffronto tra i titoli vantati dalle parti, e l'accertamento della prevalenza dell'uno sull'altro (v. ex plurimis, Cass., Sez. II,
21.03.2024, n. 7539; Cass., Sez. II, 18.03.2024, n. 7180).
Alla luce dei principi appena richiamati, deve osservarsi che la reclamata
[...]
trae il proprio titolo di detenzione dal contratto di affitto (rectius, CP_1
subaffitto) di ramo d'azienda stipulato in data 27.01.2022.
In tale prospettiva difensiva, non solo non contesta la legittimazione Controparte_1
della ES a disporre del bene, ma anzi, al contrario, la presuppone e la riconosce implicitamente, poiché l'intero assetto negoziale da cui fa discendere la propria posizione detentiva muove proprio dalla premessa che ES fosse legittimata a includere il fondo nel compendio aziendale oggetto di affitto.
Ne discende che la catena traslativa fino al comune dante causa — ossia la ES — è,
di fatto, incontestata.
Ebbene, tra ES e prevale quest'ultima, in quanto acquirente documentata del Pt_1
Pag. 7 di 13 diritto dominicale.
Né, tantomeno, potrebbe sostenere di avere ricevuto il possesso Controparte_1
mediante contratto, giacché — come chiarito, tra le altre, da Cass., Sez. Un.,
27.03.2008, n. 7930, nonché da Cass., Sez. III, 2.12.2016, n. 24637 — il possesso, quale situazione di fatto, non è di per sé trasmissibile per contratto disgiuntamente dal diritto che lo giustifica.
Il possesso, in altre parole, non è negoziabile in sé, essendo mera situazione di fatto
(possessio non est iuris, sed facti).
Né può trovare accoglimento l'argomentazione difensiva — peraltro soltanto accennata in sede motiva e non fatta oggetto di formale domanda — circa la possibilità di ottenere l'estromissione dal giudizio ai sensi dell'art. 1586 c.c., in forza di una presunta laudatio
auctoris.
Difatti, la stessa giurisprudenza di legittimità menzionata dalla reclamata — trattandosi,
peraltro, di un orientamento da tempo consolidato (v. Cass. n. 892/1962; Cass. n.
1143/1969 e Cass. n. 654/1988) — ha chiarito che, se da un lato, è vero che il detentore
nomine alieno, convenuto in un giudizio di rivendicazione, può chiedere l'estromissione dal processo indicando il soggetto per conto del quale detiene, è altrettanto vero,
dall'altro, che tale possibilità è subordinata alla sussistenza di precisi presupposti legali.
In particolare, come si ricava chiaramente dal secondo comma dell'art. 1586 c.c. —
norma dettata in materia di locazione, ma pacificamente applicata in via estensiva anche alle ipotesi di detenzione — il diritto all'estromissione presuppone che il detentore non abbia un interesse concreto alla prosecuzione della lite e, soprattutto, non si opponga
Pag. 8 di 13 all'azione esercitata dal terzo che assume di essere il titolare del diritto reale sul bene.
Nel caso in esame, difettano gli stessi presupposti normativi della laudatio auctoris,
dato che , lungi dal manifestare disinteresse rispetto all'esito della lite, Controparte_1
non solo si è attivamente opposta alla domanda cautelare proposta dalla società
rivendicante, ma continua tuttora a rivendicare un proprio titolo legittimante la detenzione, resistendo alla pretesa restitutoria.
Pertanto, alla luce delle norme regolatrici dell'azione di rivendicazione, la pretesa fatta valere dalla reclamante può, e deve, essere delibata nel presente giudizio, senza che si renda necessaria l'estensione del contraddittorio ad altri eventuali soggetti che potrebbero vantare diritti incompatibili sul medesimo bene.
Resta inteso che la presente ordinanza sarà utiliter data fra le parti, rimanendo inopponibile ai soggetti rimasti estranei alla lite.
Essa, in particolare, spiegherà i suoi effetti nei confronti dell'attuale contraddittore,
, il quale è dotato della c.d. facultas restituendi. Controparte_1
A nulla rileva, infine, che — come dedotto dalla reclamata — la società reclamante non abbia posto in essere alcuna iniziativa concreta sul bene rivendicato dal momento della stipula del contratto di subaffitto nel 2022 ad oggi.
Tale circostanza, infatti, non incide in alcun modo sul diritto dominicale della reclamante né può valere a menomarne l'esercizio.
Com'è ampiamente noto, l'inerzia del proprietario non determina — di per sé — alcuna decadenza dal diritto di agire in rivendica (la cui azione, peraltro, è imprescrittibile a norma dell'art. 948, ult. comma, c.c.).
Pag. 9 di 13 Il decorso del tempo può assumere rilevanza solo in funzione acquisitiva, ossia in presenza di un possesso ininterrotto, pacifico, pubblico e continuo, con le caratteristiche richieste dalla legge ai fini dell'usucapione, che qui non ricorrono.
Ne consegue che l'inerzia della proprietaria per un periodo limitato di Parte_1
tempo — peraltro ben al di sotto dei termini previsti per l'usucapione — non può valere come preclusione processuale o sostanziale, né giustifica la permanenza della reclamata sul suo fondo.
Così ravvisato il fumus boni iuris, occorre adesso soffermarsi sull'ulteriore requisito del
periculum in mora, con la necessaria precisazione che la valutazione dei due presupposti non obbedisce a un criterio di separazione rigida, ma si fonda su un principio di integrazione reciproca, secondo una logica di equilibrio e bilanciamento.
In tale prospettiva, la necessaria prova del periculum e del fumus non deve necessariamente raggiungere la medesima intensità su entrambi i versanti, essendo invece ammissibile un coordinamento armonico e funzionale tra i due presupposti.
Ne consegue che, in presenza di un fumus boni iuris particolarmente evidente, può
ritenersi sufficiente una manifestazione del periculum anche in forma attenuata, purché
non meramente astratta o ipotetica, ma ancorata a circostanze concrete e attuali.
Specularmente, una situazione di pericolo particolarmente grave, attuale e certamente irreversibile può giustificare l'adozione della misura anche in presenza di un fumus
meno marcato, ma comunque dotato di idonea consistenza giuridica e non privo di base documentale o indiziaria.
La funzione anticipatoria della tutela cautelare impone, infatti, di evitare che la durata
Pag. 10 di 13 del processo vanifichi la tutela finale, e richiede perciò una valutazione integrata dei due presupposti, secondo un criterio di proporzionalità interna che tenga conto della specificità del caso concreto.
Ebbene, a tal riguardo, assume rilievo la produzione, da parte della società reclamante,
di una manifestazione di interesse all'acquisto del fondo controverso da parte della società Pur non trattandosi di proposta irrevocabile ai sensi dell'art. Controparte_5
1329 c.c., né di atto vincolante, tale documento costituisce un indicatore concreto della volontà dell'istante di procedere alla dismissione del bene, nel contesto di un'attività di valorizzazione funzionale alla fase di liquidazione societaria.
Tale profilo si rivela tanto più significativo se correlato alla condizione giuridica della reclamante, attualmente in stato di liquidazione volontaria, nella quale — com'è noto —
incombe sul liquidatore l'obbligo di convertire l'attivo patrimoniale in disponibilità
liquide, al fine prioritario di soddisfare le ragioni dei creditori (art. 2489 c.c. e ss.).
L'indisponibilità materiale del bene, derivante dalla persistente detenzione da parte della resistente in assenza di titolo opponibile, si traduce pertanto in una lesione attuale e giuridicamente apprezzabile dell'interesse alla pronta e piena realizzazione del patrimonio sociale, ostacolando l'adempimento delle funzioni proprie della fase liquidatoria.
A ciò si aggiunge che — ed è circostanza non contestata — il bene oggetto di giudizio è
stato interessato da modificazioni materiali significative, consistite nella realizzazione di strutture (quali bagni, docce e un chiosco) e nella concessione di quest'ultimo in uso a terzi: elementi questi che denotano una trasformazione non autorizzata dei luoghi, tale
Pag. 11 di 13 da incidere sull'integrità materiale del fondo e sulla sua destinazione economica.
Tali circostanze, considerate nel loro insieme, configurano una situazione di urgenza concreta e attuale, tale da giustificare l'intervento cautelare sollecitato.
Ebbene, al lume di tutto quanto esposto, il reclamo deve essere accolto.
La particolarità del caso giustifica la compensazione delle spese del giudizio di reclamo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Termini Imerese, in composizione collegiale, ogni diversa istanza disattesa, in accoglimento del reclamo e, dunque, in riforma dell'ordinanza gravata emessa all'esito del procedimento cautelare in corso di causa recante R.G. n. 1659-
1/2024, così provvede:
ACCOGLIE il reclamo proposto da Parte_1
ORDINA per l'effetto a in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, l'immediato rilascio in favore di del fondo oggetto Parte_1
di causa (identificato in catasto al foglio 3, particella 1356 del Comune di Cefalù) libero da cose e persone, anche interposte;

COMPENSA integralmente le spese del giudizio di reclamo;

MANDA alla Cancelleria per la comunicazione alle parti costituite.
Termini Imerese, 3/06/2025.
Il Presidente
Giuseppe Rini

La presente ordinanza collegiale, redatta su documento informatico, viene sottoscritta con firma digitale dal
Presidente a norma dell'art. 134, comma 1, c.p.c., in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4
del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del d.lgs. 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e
Pag. 12 di 13 nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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