Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
Terza Sezione Civile

In composizione monocratica, in persona del giudice dott. Alberto La Mantia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
nella causa iscritta al n. R.G. 8497/2023, promossa dai SInori
[...]
, c.f.: , e , c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliati in Genova, Piazza Verdi 6/9, C.F._2
presso e nello studio dell'Avv. Alessandro Dufour, che li rappresenta e difende per mandato in atti ricorrenti
contro
SI. c.f.: elettivamente Controparte_1 C.F._3
domiciliato in Genova, Piazza della Vittoria 7/14, presso e nello studio dell'Avv.
Cristina Casazza, che lo rappresenta e difende per mandato in atti resistente
1 SI.ra , c.f.: , elettivamente domiciliata in CP_2 C.F._4
Genova, Via Assarotti 12/2A, presso e nello studio dell'Avv. Fabio Barberi, che la rappresenta e difende per mandato in atti resistente
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI

come da verbale d'udienza del 30/1/2025, da intendersi qui richiamato.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 19/9/2023, i SInori
[...]
e , esponevano, tra l'altro: Parte_1 Parte_2
- di essere proprietari dell'unità immobiliare sita in Genova, Via San
Rocchino di Nervi 1A e di avere concesso il predetto bene in locazione, ad uso abitativo, al SI. , in forza di contratto del 9 Controparte_1
ottobre 2015;
- che il contratto – avente durata dall'1/10/2015 al 30/9/2018, con rinnovo biennale – prevedeva all'art. 8 il divieto di apportare modifiche all'immobile senza il preventivo consenso scritto dei proprietari;

- che parte conduttrice, all'insaputa di essi ricorrenti ed in violazione perciò del citato art. 8, aveva invece realizzato una scala esterna, sprovvista delle necessarie autorizzazioni amministrative;

- che la SI.ra , convivente con il SI. , aveva CP_2 CP_1
ammesso, mediante missiva del 4/7/2021, di avere costruito il manufatto, sostenendo, tuttavia di avere previamente informato di tale fatto i locatori;

- di avere, in ogni caso, inviato comunicazione di disdetta dal contratto di locazione per la data del 30/9/2022.
2 Concludevano, pertanto, nel senso riportato a pagina 3 dell'atto introduttivo.
Con comparsa del 3/11/2023 si costituiva il SI. Controparte_1
il quale rilevava, da un lato, che, in virtù dei rinnovi, il contratto scadeva il
30/9/2023, e, dall'altro, che la SI.ra aveva costruito la scala CP_2
(comunque necessaria al fine di consentire il collegamento tra l'appartamento e la sottostante porzione di giardino) senza ascoltare in alcun modo il parere contrario di esso resistente.
Chiedeva il rigetto delle domande avversarie e, in caso di loro accoglimento, instava per la condanna della SI.ra a tenere indenne esso resistente CP_2
da qualsiasi esborso.
Si costituiva, altresì, la SInora , contestando gli assunti dei CP_2
SInori e chiedendo, in via riconvenzionale, di essere Parte_3
indennizzata, anche ai sensi dell'art. 2041 c.c., per le migliorie (descritte, in particolare alle pagine 5 e 6) apportate all'unità immobiliare nel suo complesso.
Nel corso del procedimento, previa reiezione delle istanze istruttorie, era disposta CTU sul quesito di cui all'ordinanza del 19 dicembre 2023, con conferimento dell'incarico al Geom. , successivamente Persona_1
sostituito, alla luce della rinuncia del 18/6/2024, dal Geom.
[...]
Persona_2
La causa era, infine, rinviata per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c..
Tanto premesso, l'art. 1 del contratto di locazione in esame (prod. n. 1 dei ricorrenti, cui si fa rinvio), prevede espressamente quanto segue: “Il contratto
è stipulato per la durata di tre anni (3), dal 1/10/2015 al 30/9/2018, e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni … Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la
3 propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto
è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni …”.
Peraltro, la S.C. ha precisato che “in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo "a canone concordato", ciascuna delle parti può assumere, tramite l'invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del termine biennale di proroga stabilito dalla legge, l'iniziativa di rinnovare il contratto con diverse condizioni o di farne cessare gli effetti. In assenza di una di tali iniziative, si verifica un tacito rinnovo di durata biennale alle medesime condizioni economiche;
la stessa frequenza biennale riguarda i successivi rinnovi, purché nessuna delle parti menzionate chieda di modificare l'accordo o di concludere il rapporto.” (Cass. n. 11308/2020).
A ciò si aggiunga che l'art. 19 bis D.L. 34/2019, stabilisce espressamente che
“1. Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1998,
n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”.
Alla luce di quanto sopra esposto, deve, pertanto, ritenersi che il contratto, rinnovatosi il 30/9/2020 per due anni, si sia risolto il 30/9/2022, in forza della disdetta inviata dai locatori con la raccomandata di cui alla prod. n. 7, ricevuta dai conduttori il 24/3/2022 (v., al riguardo missiva di cui al doc. n. 8 di parte ricorrente), nel rispetto, quindi, del sopra richiamato termine di sei mesi dalla scadenza stabilito dall'art. 1 del contratto.
Del pari, appare fondata l'ulteriore domanda dei SInori , atteso Parte_1
che non è stato documentalmente provato che la realizzazione della scala da parte della SI.ra sia stata preceduta dal consenso scritto dei locatori, CP_2
secondo quanto invece espressamente prescritto dall'art. 8 del contratto (“Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o
4 addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore”).
Del resto, quanto sopra esposto è stato sostanzialmente riconosciuto anche dal resistente a pagina 2 della propria comparsa. CP_1
Né possono valere in senso contrario gli assunti della SI.ra , tenuto CP_2
conto, da un lato, del carattere del tutto generico (stante l'assenza di riferimenti alle precise circostanze di tempo e di luogo in cui sarebbe intervenuto l'accordo) dei capitoli dedotti sul punto in comparsa di risposta, e, dall'altro, del fatto che l'eventuale assenso verbale dei proprietari non sarebbe stato comunque sufficiente ai fini dell'adempimento dell'obbligo di cui al citato art. 8 dell'accordo contrattuale.
Nessun dubbio può poi sussistere sul fatto che l'inadempimento in questione non sia di scarsa importanza, ex art. 1455 c.c., tenuto conto sia delle SInificative dimensioni del manufatto, sia di quanto evidenziato dal CTU a pagina 7 dell'elaborato (“Dall'analisi della documentazione in atti è emerso che la scala esterna oggetto di causa era stata realizzata nell'anno 2015, (cfr. con fascicolo di causa “Comparsa di costituzione e risposta Sig.ra CP_2
, allegato doc. 1 – mail – del 4-7-2021”), come
[...] CP_2 Parte_1
anche confermato da entrambe le parti resistenti durante il sopralluogo.
In risposta al punto del quesito precisa che a seguito della indagine urbanistica, la installazione della scala esterna non è conforme alla normativa urbanistica essendo stata effettuata senza richiedere la preventiva autorizzazione paesaggistica da parte della competente Soprintendenza in quanto trattasi di interventi eseguiti su immobili e su aree interessate a tutela paesaggistica ai sensi del D. Lgs. 22 Gennaio 2004 n°.42, art.136 lettere c) e d), pertanto le opere dovranno essere rimosse con la conseguente rimessione in pristino dello stato preesistente”).
Dall'accoglimento della domanda di risoluzione discende poi la fondatezza della domanda di rilascio dell'appartamento sopra menzionato, rilascio che va
5 ordinato ex art. 56 L. 392/1978 in 60 giorni dalla presente sentenza, considerate le ragioni dello stesso.
In accoglimento della relativa domanda avanzata dai locatori, il SI. CP_1
deve poi condannarsi alla corresponsione, a favore degli odierni
[...]
ricorrenti, di € 3.000,00, oltre IVA ed oltre ad interessi al tasso legale dal deposito della CTU al saldo, importo corrispondente all'ammontare dei costi dei lavori di rimozione della scala in ferro per cui è causa, così come accertato dal CTU nella propria relazione.
Giova a questo punto osservare che le domande (basate esclusivamente sul contratto di locazione, come si evince dal tenore complessivo del ricorso ex art. 447 bis c.p.c.) dei SInori appaiono fondate e meritano Parte_1
quindi accoglimento solo nei confronti del menzionato SI. Controparte_1
unico conduttore dell'unità immobiliare di Via San Rocchino di Nervi 1A, essendo invece la SI.ra rimasta estranea al contratto medesimo, in CP_2
cui peraltro non sono previste specifiche obbligazioni a carico dei conviventi del conduttore.
In virtù del principio della soccombenza, il resistente va poi CP_1
condannato al pagamento delle spese di lite, così come liquidate in dispositivo, in base ai parametri medi di cui al D.M. 147/2022.
Del pari, le spese della svolta CTU devono porsi a carico del suddetto conduttore, alla luce degli esiti di detto accertamento.
Non può, al contrario, accogliersi la domanda di manleva formulata dal SI.
, non essendo emerso in atti alcun rapporto da cui si possa evincere CP_1
uno specifico obbligo di garanzia a carico della SI.ra ; peraltro, visti i CP_2
rapporti intercorrenti tra dette parti, appaiono configurabili le condizioni per compensare tra le stesse le spese di lite.
Va, altresì, respinta la domanda riconvenzionale della resistente, essendo la stessa pretesa rimasta priva di concreti elementi di riscontro probatorio, in considerazione del carattere del tutto generico e valutativo delle prove
6 dedotte, secondo quanto già illustrato nell'ordinanza del 19/12/2023; in particolare, occorre rilevare che la SI.ra non ha versato in atti alcun CP_2
documento contabile idoneo a dimostrare l'avvenuto pagamento dei lavori eseguiti nell'appartamento e non ha indicato le modalità e le circostanze temporali in cui sarebbero state poste in essere le opere che qui interessano.
In considerazione della reciproca soccombenza, ricorrono, infine, le condizioni per compensare le spese di giudizio tra parte ricorrente e la
. CP_2


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza,
1) risolve il contratto di locazione stipulato tra le parti il 9 ottobre 2015, relativo all'unità immobiliare sita in Genova – Via San Rocchino di
Nervi 1A, per le ragioni esposte in parte motiva;

2) condanna il resistente SI. c.f.: Controparte_1
al rilascio, in favore dei ricorrenti SInori C.F._3
e , dell'immobile di cui al Parte_1 Parte_2
punto 1), libero da persone e/o cose, entro il termine dilatorio di sessanta giorni dalla presente sentenza;

3) condanna, altresì, il conduttore SI. al Controparte_1
pagamento, a favore dei ricorrenti, della somma di € 3.000,00, oltre
IVA ed oltre ad interessi legali dal deposito della CTU al saldo, per le ragioni esposte in parte motiva;

4) pone a carico del SI. le spese Controparte_1
dell'espletata CTU, così come già liquidate con decreto in data
10/1/2025;
5) condanna il SI. al pagamento, a favore Controparte_1
dei SInori e , delle Parte_1 Parte_2
7 spese di giudizio, liquidate in € 125,00 per esborsi e in € 2.552,00 per compensi, oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come per legge;

6) rigetta la domanda di manleva proposta dal conduttore nei confronti della SI.ra ; CP_2
7) respinge la domanda riconvenzionale avanzata dalla stessa SI.ra
; CP_2
8) compensa le spese di lite tra i ricorrenti e la SI.ra , nonchè CP_2
quelle tra detta resistente ed il SI. . CP_1
Genova, 30 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Alberto La Mantia
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