N. R.G. 14216/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Seconda CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Vincenzo Liso ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 14216/2019 R.G. promossa da:
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) con il patrocinio degli avv. CONVERTI FRANCESCO e , con C.F._2 elezione di domicilio in CORSO ALCIDE DE GASPERI 292 BARI presso l'avv.
CONVERTI FRANCESCO;

ATTORE

contro

:
, (C.F. ), con il patrocinio degli Controparte_1 P.IVA_1 avv. FACCIOLONGO PASQUA e, con elezione di domicilio in P.ZZA GARIBALDI, 52
70100 BARI, presso l'avv. FACCIOLONGO PASQUA;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 10/02/2025, che qui si intende richiamato, e la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art 190 c.p.c..
Motivi della decisione
Premesso che a seguito dell'entrata in vigore della legge n. 69 del 18 giugno 2009, applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data del 4 luglio 2009 e con particolare riferimento al novellato art. 132, n. 4, c.p.c. che prevede in luogo della “concisa esposizione dello svolgimento del processo e dei motivi in fatto e in diritto della decisione” la sola “concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione pagina 1 di 6 anche con riferimento a precedenti conformi”, la presente sentenza, risulta omessa dell'esposizione dello svolgimento del processo ed è limitata alle sole “ragioni” di fatto e di diritto che suffragano la decisione medesima.
Con atto di citazione notificato in data 03/10/2019, i sigg.ri e Pt_1 Parte_2
convenivano in giudizio la società per sentirla
[...] Controparte_1 condannare al risarcimento dei danni derivanti da vizi costruttivi degli immobili acquistati, quantificati in complessivi € 19.239,00, invocando la responsabilità ex art. 1669 c.c.
Gli attori premettevano che in data 27/07/2015 il loro padre, , aveva Persona_1 acquistato dalla convenuta due unità immobiliari site in Bari alla Via Mazzitelli n. 130, int.
66 e 67, riservandosi la nomina dei beneficiari, successivamente individuati negli odierni istanti. Dopo aver preso possesso degli immobili, i riscontravano vizi afferenti a Pt_1 difetti di costruzione, per i quali era stato esperito un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. (R.G. 18595/2017) che aveva accertato vizi per un importo di €
3.652,50 oltre IVA. Nelle more, gli attori provvedevano autonomamente all'esecuzione di interventi correttivi per un importo complessivo di € 19.239,00.
Con comparsa di costituzione del 23/12/2019, si costituiva la convenuta contestando le domande attoree e sollevando eccezioni di carenza di interesse ad agire per intervenuta transazione, decadenza dalla garanzia ex art. 1669 c.c. e prescrizione dell'azione, nonché infondatezza nel merito delle richieste.
Il Tribunale disponeva consulenza tecnica d'ufficio, conferendo incarico al Geom.
con i seguenti quesiti: 1) accertare e quantificare i vizi e difetti Parte_3 lamentati;
2) determinare la datazione degli stessi;
3) determinare il costo dei lavori necessari al ripristino.
All'esito delle operazioni peritali, il CTU depositava la relazione finale in data
24/02/2022, accertando vizi negli immobili e quantificando l'importo complessivo degli interventi in € 7.144,80 oltre IVA.
Il Giudice formulava proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. per € 4.500,00, accettata dalla convenuta ma rigettata dagli attori.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 10/02/2025 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
In via preliminare va affrontata l'eccepita carenza di interesse ad agire per intervenuta transazione. pagina 2 di 6 La convenuta eccepisce carenza di interesse ad agire sostenendo che le parti avrebbero raggiunto un accordo transattivo nel corso dell'ATP in data 26/06/2018.
Tale eccezione non è meritevole di accoglimento e deve essere rigettata.
Dall'esame della documentazione prodotta emerge che, pur essendovi stata una disponibilità al dialogo tra le parti, non si è mai perfezionata alcuna transazione ai sensi dell'art. 1965 c.c. La mera dichiarazione di disponibilità a redigere un atto transattivo, peraltro mai concretizzatasi, non integra il perfezionamento del contratto transattivo, che richiede reciproche concessioni e l'accordo definitivo delle parti su tutti gli aspetti della controversia.
Sulla decadenza e prescrizione dell'azione ex art. 1669 c.c.
La convenuta eccepisce la tardività della denuncia dei vizi e la prescrizione dell'azione.
Anche tale eccezione deve essere respinta.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il termine annuale per la denuncia dei vizi ex art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera. Nel caso di specie, tale momento deve identificarsi con il deposito della relazione del CTU nell'ambito dell'ATP
(29/10/2018), essendo solo a seguito di tale accertamento tecnico che gli attori hanno acquisito piena consapevolezza della natura e gravità dei vizi.
Inoltre, come evidenziato dal Tribunale di Brescia, il riconoscimento dei vizi da parte del costruttore e l'impegno a porvi rimedio comportano l'irrilevanza della denuncia e la decorrenza di un nuovo termine di prescrizione decennale¹.
Nel caso che ci impegna, risulta che la convenuta ha effettivamente riconosciuto alcuni vizi intervenendo per porvi rimedio, come documentato nella relazione del CTU.
Sulla responsabilità ex art. 1669 c.c.
La responsabilità della convenuta ex art. 1669 c.c. deve essere affermata. Come consolidato dalla giurisprudenza, l'art. 1669 c.c., pur collocato nella disciplina ¹ Tribunale civile Brescia sentenza n. 1036 del 5 giugno 2020 In tema di responsabilità del costruttore-venditore di immobili, l'azione ex art. 1669 c.c., pur essendo collocata nella disciplina dell'appalto, ha natura extracontrattuale e si applica anche nei confronti del venditore che abbia costruito l'edificio con gestione diretta, non essendo circoscritta ai soli rapporti tra appaltatore e committente. I gravi difetti di costruzione che danno luogo a tale responsabilità non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio in misura apprezzabile, come nel caso di infiltrazioni d'acqua. Il costruttore-venditore risponde dei danni salvo che provi il caso fortuito o l'esclusiva responsabilità di terzi al di fuori della propria sfera di controllo, non essendo sufficiente allegare la colpa del progettista, direttore lavori o subappaltatori da lui stesso incaricati, essendo la responsabilità solidale tra tutti i soggetti che hanno concorso alla realizzazione dell'opera. L'amministratore di condominio è legittimato ad agire ex art. 1669 c.c. senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare, rientrando tale azione tra gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ex art. 1130 n. 4 c.c.. Il riconoscimento dei vizi da parte del costruttore e l'impegno a porvi rimedio rendono irrilevante la denuncia e comportano la decorrenza di un nuovo termine di prescrizione decennale. Spetta al danneggiato, e non al danneggiante, la scelta tra reintegrazione in forma specifica o risarcimento per equivalente. pagina 3 di 6 dell'appalto, configura una responsabilità extracontrattuale che si applica anche al venditore-costruttore dell'immobile, come nel caso di specie.
I gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che incida negativamente ed in modo apprezzabile sul normale godimento dell'immobile o impedisca che questo fornisca le utilità cui è destinato, come chiarito dal Tribunale di Milano.
Alla luce della consulenza tecnica d'ufficio svolta in corso di giudizio, anche sulla scorta dell'espletato ATP, che il sottoscritto condivide in pieno, sono stati accertati i seguenti vizi:
- Appartamento interno 66 (proprietà ): Parte_2
Rottura di piastrella di rivestimento nel bagno comunicante con la camera da letto matrimoniale, dovuta alla mancata tenuta della staffa di sostegno della tazza WC, già riparata dalla convenuta.
- Appartamento interno 67 (proprietà ): Parte_1
Effetti di muffe da condensa causati da mancata protezione a ponti termici differenziali nelle pareti esposte del vano cucina e della camera da letto matrimoniale;

Mancata tenuta delle staffe di sostegno dei sanitari nel bagno.
I descritti vizi, come evidenziato dal Tribunale di Firenze, rientrano tra i gravi difetti ex art. 1669 c.c. in quanto, pur non comportando pericolo di rovina, pregiudicano in modo rilevante il normale godimento e la funzionalità dell'immobile².
Da ultimo, in ordine alla quantificazione del danno il CTU ha calcolato lo stesso tenendo conto dell'importo complessivo degli interventi necessari alla loro eliminazione pari ad €
7.144,80 oltre IVA, così ripartiti:
Interventi nell'unità interno 66: € 650,00 oltre IVA
Interventi nell'unità interno 67: € 6.494,80 oltre IVA ² Tribunale civile Firenze sentenza n. 1047 del 13 maggio 2020 In tema di responsabilità del costruttore-venditore per gravi difetti dell'immobile, l'art. 1669 c.c. configura una responsabilità extracontrattuale presunta iuris tantum che, essendo sancita per ragioni di interesse generale, si applica anche al venditore che sia stato costruttore del bene, anche al di fuori del rapporto di appalto. Rientrano tra i gravi difetti non solo quelli che incidono sulla stabilità dell'edificio, ma anche i vizi che, pur non comportando il pericolo di rovina, pregiudicano in modo rilevante il normale godimento e la funzionalità dell'immobile, come nel caso di inadeguata coibentazione termica che causi la formazione di muffe, condense e infiltrazioni. Il termine annuale di decadenza per la denuncia dei vizi ex art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza o semplici sospetti. Tale momento può coincidere con il deposito di una perizia tecnica che accerti natura ed entità dei vizi. Il costruttore-venditore può liberarsi dalla presunzione di responsabilità solo fornendo la prova che i vizi sono ascrivibili al caso fortuito o all'opera di terzi. In assenza di tale prova, è tenuto al risarcimento del danno, quantificato nei costi necessari per eliminare i vizi, quale debito di valore da rivalutare dalla data di accertamento tecnico, con interessi legali sulla somma via via rivalutata. Non è invece risarcibile il danno non patrimoniale in assenza di specifica previsione normativa o di lesione grave di diritti costituzionalmente tutelati, non essendo sufficiente un generico richiamo al diritto alla salute senza prova del pregiudizio subito. pagina 4 di 6 Tale quantificazione appare congrua e basata su prezzi di mercato, come evidenziato nella relazione peritale.
Gli importi richiesti dagli attori (€ 19.239,00) risultano invece eccessivi rispetto ai vizi effettivamente accertati e ai costi necessari per la loro eliminazione.
Come chiarito dalla giurisprudenza, l'ambito della responsabilità ex art. 1669 c.c. include tutte le spese necessarie per eliminare definitivamente i difetti, ma deve essere contenuto nei limiti della proporzionalità e necessità degli interventi.
Sulle spese processuali
Considerato l'esito parzialmente favorevole agli attori ma con significativa riduzione del quantum richiesto, nonché tenuto conto del comportamento processuale degli attori che non hanno ritenuto di aderire alla proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. formulata dal giudice, le spese processuali liquidate in favore degli attori quantificate in € 3.302,00 per onorari (ex art 4 co 2 Dm 11/2014) devono essere ridotte del 30% oltre ed € 264,00 per spese e rimborso forfettario spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
Per quanto attiene le spese di consulenza tecnica d'ufficio e del procedimento ex art 669 bis c.p.c. RG 18595/17 Trib Bari, vanno poste a carico della convenuta nella misura del
80% e degli attori nella misura del 20%, in proporzione alla rispettiva soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
ACCERTA E DICHIARA la responsabilità della convenuta Controparte_1 ex art. 1669 c.c. per i vizi costruttivi degli immobili siti in Bari, Via Mazzitelli n. 130,
[...] int. 66 e 67;
CONDANNA la convenuta al risarcimento dei danni in favore degli attori per l'importo di
€ 7.144,80 oltre IVA, oltre interessi legali dalla data di deposito della CTU (24/02/2022)
e rivalutazione monetaria;

RIGETTA ogni altra domanda;

CONDANNA la convenuta al pagamento delle spese Controparte_1 di lite in favore degli attori, che liquida in € 3.302,00 per onorari (ex art 4 co 2 Dm
11/2014) ridotte del 30% oltre ad € 264,00 per spese ed al rimborso forfettario per spese generali 15%, IVA e CPA come per legge;
.
pagina 5 di 6 PONE le spese di consulenza tecnica d'ufficio e del procedimento ex art 669 bis c.p.c.
RG 18595/17 Trib Bari a carico della convenuta nella misura del 80% e degli attori nella misura del 20%, in proporzione alla rispettiva soccombenza.
Bari, 4 giugno 2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Liso
pagina 6 di 6