N. R.G. 2195/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Sezione civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Annalisa Boido, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 2195/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
BEZZI SIMONA e dell'avv. TRUNZO ALESSANDRA, elettivamente domiciliato presso i difensori in Novara, C.so Cavallotti n. 20
ATTORE contro
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._2 CP_2
), (C.F. ) e C.F._3 Controparte_3 C.F._4
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_4 C.F._5
PIERO FERRARI, elettivamente domiciliati presso il difensore in Robbio, Via Garibaldi n. 11
CONVENUTI
Oggetto: contratti e obbligazioni varie – contratto d'opera
Conclusioni delle parti
Per parte attrice
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
In via principale:
1) Previo accertamento della responsabilità contrattuale dei convenuti per i fatti, tutti, di cui in narrativa e per il diritto dell'esponente all'indennizzo di cui all'art. 6 capo (i) del contratto del
05.04.2018, condannare questi ultimi in solido fra loro al pagamento in favore di parte attrice
pagina 1 di 16 dell'importo di € 285.226,24=, ovvero di altro diverso importo da determinarsi in via equitativa e di giustizia, oltre interessi di mora dal dovuto e sino all'effettivo saldo.
In via gradata:
2) Previo accertamento della responsabilità contrattuale dei convenuti per i fatti, tutti, di cui in narrativa e per il diritto dell'esponente all'indennizzo di cui all'art. 6 capo (ii) del contratto del 05.04.2018, condannare questi ultimi in solido fra loro al pagamento in favore di parte attrice dell'importo di € 285.226,24=, ovvero di altro diverso importo da determinarsi in via equitativa e di giustizia, oltre interessi di mora dal dovuto e sino all'effettivo saldo.
In via ulteriormente gradata:
3) Previo accertamento della responsabilità extracontrattuale dei convenuti per i fatti, tutti, di cui in narrativa condannare questi ultimi in solido fra loro al pagamento in favore di parte attrice dell'importo di € 285.226,24=, ovvero di altro diverso importo da determinarsi in via equitativa e di giustizia, oltre interessi di mora dal dovuto e sino all'effettivo saldo.
In via di estremo subordine:
4) Previo accertamento dell'indebito arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c. per i fatti, tutti, di cui in narrativa condannare questi ultimi in solido fra loro al pagamento in favore di parte attrice dell'importo di € 285.226,24=, ovvero di altro diverso importo da determinarsi in via equitativa e di giustizia, oltre interessi di mora dal dovuto e sino all'effettivo saldo.
In via istruttoria:
5) dare ingresso all'istruttoria orale esclusa con ordinanza del 03.07.2022, ammettendo la prova per interpello e testi di cui alla seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. del 02.11.2021, con i testi indicati e sui capitoli ivi dedotti e qui ritrascritti:
1. “Vero che l'Ing. predisponeva lo “Studio Generale Per L'organizzazione Parte_1
Urbanistico, Ambientale E Infrastrutturale, Ambito Sud Dell'area Industriale Di Nuovo Impianto”, depositato in Comune il 02.08.2017 prot. n. 0006101 (docc. 3e 28-28octies, parte attrice), approvato in Consiglio Comunale con delibera nr. 37 in data 29.09.17 (doc. 4, parte attrice) e discusso e condiviso con gli
Enti preposti (comune di San Pietro Mosezzo, Provincia di Novara, Associazione Est Sesia, Acqua Novara VCO) nella riunione Tecnica Consultiva in data 20.11.2017 (doc. 5, parte attrice che mi si rammostra unitamente agli altri documenti citati)”;
Testi: Via Don Gallotti n. 11, Galliate (NO); Via Ubezio n. 10, Testimone_1 Tes_2
Nibbiola (NO); Arch. , c/o Ufficio Tecnico del Comune di San Pietro Mosezzo Testimone_3
(NO);
2.“Vero che nella primavera 2018 l'Ing. entrava in contatto con Parte_1 Controparte_5 che aveva mostrato interesse alla acquisizione dell'Area di proprietà dei Sigg.ri e;
CP_1 CP_4
pagina 2 di 16 Testi: ing. , presso GVA Redilco, P.zza Armando Testimone_1 Testimone_4
Diaz n. 7, Milano;

3. “Vero che alla data del 21.05.2018 aveva già formulato due proposte di Controparte_5 acquisizione rifiutate dalla proprietà”;
Testi: ing. ; Testimone_1 Testimone_4
4. “Vero che la proprietà voleva comunque proseguire le trattative con e Controparte_5 pertanto veniva sottoscritto in data 21.05.2018 specifico Addendum di cui al doc. 7, parte attrice, che mi viene rammostrato”;
Testi: ing. Testimone_1
5. “Vero che l'Ing. predisponeva la documentazione urbanistica relativa al Piano Parte_1
Esecutivo Convenzionato area ad uso produttivo-ambito Sud dallo stesso depositata in data 25.07.2018, prot. 6133, presso il Comune di San Pietro Mosezzo ed al SUE in data 02.08.18, come da documenti sub. 8, 24-26, parte attrice, che mi vengono rammostrati”;
Testi: ing. ; Arch. . Testimone_1 Tes_2 Testimone_3
6. “Vero che da luglio a dicembre 2018 continuavano le trattative dell'Ing. con Parte_1
come da mail che mi rammostrano al doc. 22”; Controparte_5
Testi: ing. . Testimone_1 Testimone_4
7. “Vero che nello stesso periodo di cui al capitolo che precede l'Ing. l'Avv. Ferrari e Parte_1 la proprietà, discutevano e predisponevano le bozze di contratto di opzione da sottoporre a
come da documenti, mail e relativi allegati che mi si rammostrano (cfr. doc. Controparte_5
9bis, 22bis, parte attrice)”.
Testi: ing. Testimone_1
8. “Vero che poneva come condizione essenziale per la validità ed efficacia Controparte_5 del contratto di opzione con la proprietà la liberazione dal terreno da parte dell'affittuario e la conferma da parte della proprietà della inesistenza di vertenze e/o controversie o misure che potessero pregiudicare la effettiva disponibilità ed il godimento dell'Area”;
Testi: ing. . Testimone_1 Testimone_4
9. “Vero che le trattative con proseguivano anche nei primi mesi del 2019 e Controparte_5 che detta società attendeva che venisse raggiunto l'accordo con l'affittuario per la liberazione dei terreni per poter chiudere l'accordo con la proprietà, come da mail Sigg.ri in Testimone_5 data 29.01.19 e 07.02.19 di cui al doc. 22, parte attrice che mi si rammostra”;
Testi: ing. . Testimone_1 Testimone_4
10. “Vero che la proprietà nell'autunno 2018 rifiutava di dare esecuzione alla Parte_2 scrittura privata sottoscritta in data 04.06.2015 con l'affittuario, legale Controparte_6
pagina 3 di 16 rappresentante della , che prevedeva il Controparte_7 riconoscimento in favore di quest'ultimo del 50% dei proventi derivanti dall'alienazione a terzi dei terreni ma anche di riconoscere all'affittuario un qualsivoglia compenso per il rilascio anticipato delle aree”;
Testi: ing. dott. Via XX Settembre n. 14, Testimone_1 Controparte_6
Novara; ; avv. Paolo Passino e avv. Attilio Ferrari, entrambi c/o Studio Legale Testimone_4
FPB, Via Fatebenefratelli n. 22, Milano.
11. “Vero che la proprietà, nell'autunno 2018, incaricava l'esponente di avviare le trattative con l'affittuario per rimodulare modalità e termini di rilascio anticipato dei Controparte_6 terreni oggetto della trattativa in corso con;
CP_5
Test: ing. dott. , Via Morera n. 5, Novara;
Testimone_1 Persona_1 CP_6

[...]
12. “Vero che la proprietà per ottenere il rilascio anticipato delle aree di cui al capitolo che precede si avvaleva della pendenza del procedimento urbanistico avviato dall'Ing. prodromico Parte_1 al successivo permesso di costruire”;
Testi: ing. dott. . Testimone_1 Persona_1
13. “Vero in data 12.06.2019 l'Ing. predisponeva per conto della proprietà ed Parte_1 inviava al Sig. la richiesta di tentativo di conciliazione, che quest'ultimo ritornava CP_1 firmata in pari data, come da comunicazione che mi viene rammostrata (cfr. doc. 18)”;
Testi: ing. dott. ; Testimone_1 Persona_1
14. “Vero che l'Ing. contattava, per conto dei convenuti, il dott. Parte_1 Persona_1 affinché li rappresentasse nella procedura conciliativa in Regione di cui al capitolo che precede”;
Testi: ing. dott. ; Testimone_1 Persona_1
14bis. “Vero che nelle trattative e definizione dell'accordo siglato in Regione e di cui al doc. 11bis parte attrice, che mi si rammostra, l'Ing. rappresentava il tecnico della proprietà Parte_1

Parte_2
Testi: ing. dott. ; Avv. Paolo Passino;
Avv. Attilio Ferrari;
Testimone_1 Persona_1

Controparte_6
15. “Vero che, considerato che nella primavera del 2019 le trattative per la liberazione anticipata dell'Area erano ancora in corso, recedeva dalle stesse”; Controparte_5
Testi: ing. . Testimone_1 Testimone_4
18. “Vero che l'Ing. ha elaborato la “Tav.01 planimetria con estratti ed elenco Parte_1 catastale” di cui al doc. 23 di parte attrice che mi viene rammostrato, dallo stesso poi depositata
pagina 4 di 16 presso il comune di San Pietro Mosezzo in data 25.07.18 unitamente al Pec, come da doc. 8 parte attrice che pure mi viene rammostrato”.
Testi: ing. ; Arch. . Testimone_1 Tes_2 Testimone_3
19. “Vero che l'Ing. ha elaborato la “Tav.02 planimetria generale su basi catastali” Parte_1 di cui al doc. 28 ter di parte attrice che mi viene rammostrato, dallo stesso poi depositata presso il comune di San Pietro Mosezzo in data 02.08.17 con lo “Studio Generale Per L'organizzazione Urbanistico, Ambientale E Infrastrutturale, Ambito Sud Dell'area Industriale Di Nuovo Impianto”, come da doc. 3 parte attrice che pure mi viene rammostrato”;
Testi: ing. ; Arch. . Testimone_1 Tes_2 Testimone_3
23. “Vero che l'icona grafica che contraddistingue il Nord sulla planimetria di cui al doc. 3 parte convenuta, che mi si rammostra, è la stessa di quella che lo studio ha disegnato e che Parte_1 ne contraddistingue gli elaborati”;
Testi: ing. ; Arch. . Testimone_1 Tes_2 Testimone_3
6) ordinare a parte convenuta l'esibizione in giudizio ex art. 210 c.p.c. della scrittura privata sottoscritta tra il sig. rectius, “ CP_6 Parte_3
[.
” e gli odierni convenuti in data 04.06.2015, poi risolta in sede di accordo regionale.
Con vittoria di spese e compensi difensivi”
Per parte convenuta
“Previa revoca dell'ordinanza 3.7.2022, ammettere la prova orale, così come articolata alla memoria del 31.10.2021, con particolare riferimento ai capitoli ivi articolati dal n.1 a 8, all'ordine di esibizione e alla produzione del documento n.10, rappresentato dalla variante di PRG adottata dal Comune di San Pierto Mosezzo e che documenta in modo inconfutabile la totale estraneità degli elaborati redatti dall'ing. (a due piani su 50.000 mq di Parte_1 volumetria), rispetto all'opera in concreto approvata dallo stesso ente pubblico (piano unico su 110.000 metri di volumetria).
La difesa dei convenuti, come rappresentata e difesa, rassegna le seguenti
CONCLUSIONI
Nel merito:
Respingere le domande proposte da parte attrice in quanto infondate in fatto e diritto per le causali di cui alla narrativa, con condanna dell'attore ex art.96 II co. c.p.c.
In ogni caso:
Con il favore di spese e onorari di causa”
***
Motivi in fatto e in diritto della decisione pagina 5 di 16 Il presente giudizio ha ad oggetto le domande proposte dal ingegnere, Parte_1 sulla base del contratto stipulato con i convenuti in data 31.3.2017 e della successiva proroga e integrazione sottoscritta in data 5.4.2018.
1.
I contratti suddetti, secondo quanto emerge dalla lettura dei relativi documenti, ebbero ad oggetto il conferimento di incarico all'odierno attore, da parte dei convenuti, per lo svolgimento di prestazioni di natura professionale, in relazione all'assunzione da parte, del professionista, del ruolo dalle parti definito come di “mediatore di progetto”.
Gli odierni convenuti, proprietari di un'area di vaste dimensioni (circa 242.000 mq) posta nel Comune di San Pietro Mosezzo e inserita dal piano regolatore fra le aree produttive di nuovo impianto, erano, in particolare, interessati all'alienazione a terzi e avevano interesse a ottenere, in vista della cessione a soggetti economici, l'attuazione urbanistica dell'area a fini logistico-industriali.
Affidavano, pertanto, all'attore un incarico tecnico professionale avente ad oggetto l'analisi, la valutazione e la realizzazione di un progetto urbanistico per la valorizzazione e per la vendita dell'area nonché i correlati servizi integrati, individuati, al punto due dell'accordo, come i servizi “per addivenire ad un progetto condiviso con le amministrazioni pubbliche per la più vantaggiosa utilizzazione economica dell'area in vista della sua alienazione, da parte dei Proprietari, a terzi. A tal fine, il professionista svolgerà per il periodo concordato la funzione di punto di snodo esclusivo nelle relazioni tra la Proprietà, il Comune di S. Pietro Mosezzo e uno o più probabili acquirenti, reperiti e presentati dal Professionista”.
L'attività di tipo strettamente tecnico, avente ad oggetto la progettazione necessaria a fini urbanistici, era dunque destinata a inserirsi, secondo l'oggetto del contratto delineato dalle parti, in una più ampia prestazione di servizi, volti a reperire probabili acquirenti e a raccordare le esigenze di questi ultimi con la progettazione da presentare alle amministrazioni pubbliche per i permessi necessari all'utilizzazione dell'area, in vista del buon esito della compravendita: ciò sul presupposto che quest'ultima potesse perfezionarsi solo garantendo al compratore un'area già munita di tutte le necessarie autorizzazioni urbanistiche necessarie all'utilizzo del terreno, secondo le esigenze manifestate dal compratore medesimo.
Come precisato da parte attrice, per quanto qui in particolare di rilievo, l'articolo 3. 5.5., commi 10 e 11, delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore prescriveva che la pianificazione urbanistica esecutiva dovesse essere preceduta da uno studio generale per l'organizzazione urbanistica, ambientale, infrastrutturale dei rispettivi ambiti, condiviso da tutti i soggetti interessati all'attuazione delle previsioni.
Parte attrice ha allegato e documentato l'avvenuta presentazione, nell'agosto del 2017, di uno studio generale per l'organizzazione urbanistica ambientale e infrastrutturale dell'area produttiva, necessario al fine dell'avvio della procedura per l'attuazione pagina 6 di 16 urbanistica dell'area a fini logistico industriali (protocollo 2.8.2017); inoltre, di avere presenziato a riunione consultiva del 20 novembre 2017 unitamente a Comune, Provincia di Novara, e altri enti interessati dalla realizzazione del piano, propedeutica alla prosecuzione della pratica urbanistica.
Con successivo accordo in proroga, firmato il 5.4.2018, le parti ribadivano sostanzialmente l'oggetto dell'incarico (con la precisazione, quanto ai possibili acquirenti, che questi avrebbero potuto essere reperiti o presentati “anche” – ma non solo - da parte del professionista, così chiarendosi che l'aspetto qualificante delle prestazioni dell'attore, come da contratto, non era da individuarsi nel primo contatto procurato fra la proprietà e soggetti interessati all'acquisto, bensì nell'attività da rendersi successivamente per portare l'affare al buon esito).
Le parti prevedevano che il nuovo accordo avrebbe dato continuità e avrebbe integrato il precedente accordo e che la prestazione così prorogata e modificata sarebbe terminata in data 31 dicembre 2018. Veniva, altresì, previsto che l'accordo si sarebbe risolto automaticamente, senza necessità di alcuna ulteriore comunicazione o avviso tra le parti, e che non fosse ammessa alcuna forma tacita di proroga.
In entrambi gli accordi erano regolamentate le pattuizioni circa il corrispettivo spettante al professionista.
Al punto 6, in particolare, si legge: “le Parti convengono espressamente che i Proprietari saranno tenuti a corrispondere al Professionista, a titolo di indennizzo omnicomprensivo un importo complessivo pari a 0,8 €/mq oltre iva e cassa ingegneri qualora (i) prima della Scadenza, i proprietari esercitino il diritto di recesso;
o (ii) i Proprietari, non essendosi verificate alla scadenza le condizioni per la vendita dell'area, non intendano prorogare espressamente l'incarico preferito al Professionista per fornire i servizi ma siano comunque intenzionati all'acquisto di tutta la documentazione tecnica ed amministrativa prodotta e condivisa con i Proprietari per la fornitura dei servizi nel corso della proposta (quali anche a titolo esemplificativo ma non esaustivo, dati tecnici, progetti, disegni, bozzetti, schizzi). Fatto salvo quanto sopra, i Proprietari non saranno tenuti a corrispondere alcun indennizzo qualora non siano state presentate pratiche urbanistiche predisposte dal Professionista, comunque condivise firmate dai proprietari, all'amministrazione comunale di San Pietro Mosezzo per addivenire alle condizioni per la vendita dell'area”.
Al punto 7, veniva invece previsto: “Qualora venga raggiunto l'obiettivo minimo della vendita che viene qui fissato in € 6.250.000,00, i Proprietari corrisponderanno al Professionista dietro presentazione di fattura un importo pari a € 240.000 oltre iva e cassa ingegneri, quale compenso omnicomprensivo per l'attività dei servizi svolti” (così l'accordo del 5.4.2018; quello del 31.3.2017 prevedeva un obiettivo minimo di vendita di € 27 al mq e un compenso di 1 € al mq, oltre oneri accessori, per il professionista).

2. pagina 7 di 16 Parte attrice ha agito in giudizio per il pagamento dell'indennizzo previsto dal punto 6 (i) ovvero, in subordine, dal punto 6 (ii), allegando: - di essere entrato in contatto con gruppo per la logistica real estate in espansione in Italia, che aveva Controparte_5 mostrato interesse all'acquisizione dell'area; - che erano state avviate trattative, nell'ambito delle quali erano state effettuate due offerte verbali non ritenute accettabili dalla proprietà; - che, in relazione a tali trattative, le parti avevano sottoscritto il 21 maggio 2018 un Addendum all'incarico di mediatore di progetto, dando mandato all'attore di trattare nuove possibili condizioni di acquisto, mediante la formulazione di due distinte opzioni, oltre alla realizzazione dello studio di fattibilità necessario alla conclusione di un'eventuale accordo, prevedendo la durata e i compensi in relazione all'attività da prestarsi in relazione a tale specifico possibile affare;
- di avere depositato in data 25 luglio 2018 presso il competente Comune la pratica urbanistica relativa al piano esecutivo convenzionato ad uso produttivo per l'area; - che nell'autunno 2018, sempre grazie all'impegno dell'attore, si concretizzavano le trattative con che, CP_5 trovato, l'accordo sulle questioni principali, nel dicembre inviava la bozza di un contratto per una nuova opzione;
- di avere vagliato insieme al legale delle parti detta proposta, rilevando che l'aspirante acquirente, come da prassi, richiedeva come condizione essenziale per la validità ed efficacia del contratto la liberazione dell'area e l'attestazione della inesistenza di vertenze o controversie di qualunque genere relative all'occupazione dell'area; - che, a quel punto, si rendeva necessario da parte della proprietà instaurare una trattativa con l'affittuario del terreno, per rimodulare i termini di Controparte_6 rilascio dello stesso, dal momento che la proprietà decideva, senza aver mai anticipato tale intenzione, di contestare gli accordi già presi con l'affittuario; - che, dopo mesi di trattative coltivate direttamente dall'attore, verso la fine di giugno 2019 veniva formalizzato l'accordo raggiunto con tramite verbale di conciliazione sottoscritto CP_6 il 21 giugno 2019, con cui veniva pattuito il rilascio dell'area al 10 novembre, anticipatamente rispetto alla scadenza fissata per il 2035, con sensibile riduzione dell'indennità originariamente stabilita, avvalendosi del disposto di cui all'articolo 50 della legge n. 203/1982, grazie alla pendenza del procedimento urbanistico avviato nel luglio 2018 per il tramite dell'attività e della documentazione già predisposta dall'attore;
- che, tuttavia, nelle more visto il prolungarsi dei tempi necessari alla CP_5 risoluzione dei rapporti con l'affittuario nella primavera del 2019, decideva di abbandonare la trattativa;
- che l'attore, con l'esplicito avallo della proprietà in esecuzione dell'incarico conferitogli, nel giro di poche settimane individuava un altro soggetto interessato all'acquisto dell'area, Akno Trading srl, la quale in data 25 luglio 2019 inoltrava formale lettera di intenti valida sino al 30 gennaio 2020; - che, pertanto, l'attore, mentre da un lato definiva con il legale della proprietà il testo dell'opzione da sottoporre a tale nuovo potenziale acquirente, dall'altro, con lettera 5 luglio 2019, sottoponeva alla proprietà il nuovo incarico professionale, finalizzato a formalizzare gli accordi in essere, sostituendo i precedenti e adattandolo al nuovo potenziale acquirente;
-
pagina 8 di 16 che, tuttavia, inaspettatamente il 23 luglio 2019 perveniva dalla proprietà comunicazione di cessazione e revoca dell'incarico professionale e della procura a rappresentare le parti convenute;
- di avere con sconcerto preso atto di tale comunicazione, inviando agli odierni convenuti in data 27 luglio 2019 nota pro forma di euro 224.800 oltre oneri, a saldo di quanto dovutogli.
3.
Le parti convenute, dal canto proprio, hanno esposto: - che nel corso del 2017 l'attore si proponeva come referente di alcuni importanti fondi di investimento internazionali legati a gruppi industriali di logistica interessati ad acquistare l'area in questione, rimasta per anni sul mercato immobiliare senza trovare acquirenti;
- di avere ritenuto opportuno condizionare l'insorgere del diritto al pagamento del compenso in favore del professionista al buon esito dell'affare, ossia al trasferimento del bene, per evitare gli inconvenienti patiti nei rapporti con precedenti professionisti, i quali, propostisi come rappresentanti di fantomatici fondi di investimento, avevano richiesto parcelle astronomiche senza svolgere sostanziali attività; - che l'attore predisponeva una serie di attività prive di concreta utilità, senza raggiungere il risultato sperato, salvo illudere i proprietari su potenziali acquirenti dei terreni, peraltro intenzionati a offrire solo prezzi decisamente inferiori al valore di mercato;
- che, pertanto, dopo trattative rivelatesi perdite di tempo durate circa due anni con pseudo acquirenti e poco credibili proposte di acquisto, i convenuti decidevano di non rinnovare l'incarico all'attore, invitandolo a ritirare i disegni che lo stesso aveva depositato in Comune, anche perché del tutto inidonei alle pratiche intraprese dal nuovo tecnico di fiducia degli stessi.
4.
Ciò posto, parte convenuta eccepisce che sia stato pattuito lo svolgimento da parte dell'attore di una attività di intermediazione immobiliare, mascherandola sotto la atipica denominazione di “mediatore di progetto”, dietro pagamento di una provvigione - peraltro ritenuta smodata dai convenuti che pure quell'accordo ebbero a sottoscrivere - di 1 € al metro quadrato, pari al 4% del prezzo d'acquisto (tenuto conto che il valore di 1,27 € al metro quadro dovrebbe essere calcolato, secondo quanto sostenuto, solo sulla volumetria edificabile).
Poiché non è stata perfezionata alcuna vendita o promessa di vendita, il mediatore non avrebbe diritto a pretendere alcun compenso.
In ogni caso, i convenuti eccepiscono la nullità del relativo contratto di mediazione, in quanto stipulato con soggetto non iscritto nell'apposito albo dei mediatori e in quanto stipulato in violazione del divieto di svolgere attività di intermediazione immobiliare da parte di iscritti in altri albi, ordini, ruoli o registri.
Detta ultima eccezione non può trovare accoglimento.
pagina 9 di 16 Il complessivo oggetto dell'incarico contrattualmente conferito all'attore, infatti, risulta ben più ampio rispetto alla mera prestazione di attività di intermediazione per la vendita immobiliare.
L'accordo prevedeva solo come punto di partenza per l'esecuzione di tutte le ulteriori prestazioni il procacciamento del cliente e, in particolare, che il professionista mettesse i proprietari in contatto con i terzi, al fine di addivenire alla conclusione della compravendita dell'area. Tanto ciò è vero che, come sopra già sottolineato, nella versione dell'accordo successivamente stipulata (quella del 5.4.2018) venne previsto che l'aspirante acquirente potesse essere procurato “anche” dal professionista: dunque, eventualmente, pure dai proprietari medesimi direttamente, senza ricaduta alcuna sulla struttura e sul contenuto dell'accordo, rimasto sostanzialmente il medesimo.
Si trattava, in effetti, di mediare non una ordinaria compravendita di un immobile, terreno o fabbricato, ma la compravendita di un'area, di vaste dimensioni, a destinazione produttiva. La concreta definizione di tale destinazione e la corrispondente individuazione delle definitive caratteristiche dell'area erano il prioritario oggetto dell'intermediazione, da cui sarebbe successivamente dipeso l'aspetto economico della compravendita, così come era essenziale alla conclusione dell'affare l'avvio e il buon fine delle pratiche urbanistiche necessarie al concreto utilizzo dell'area.
Ben altre, dunque, rispetto a quelle garantite dall'iscrizione all'albo dei mediatori immobiliari, erano le competenze necessarie all'intermediazione richiesta, tali da poter essere garantite solo da un professionista che fosse in grado di seguire la pratica urbanistica, predisponendo gli elaborati progettuali e la documentazione necessaria, e ancora prima di ricondurre le esigenze produttive dell'aspirante acquirente alle caratteristiche dell'area e di concretizzarle in una adeguata progettazione, favorendo il buon fine dell'affare.
Deve concludersi, pertanto, che il riferimento alla figura atipica del “mediatore di progetto” non abbia inteso mascherare una intermediazione immobiliare svolta da soggetto che non possedeva i requisiti per l'esecuzione dell'incarico, ma, al contrario, sia stata prevista nel contratto per sintetizzare la complessa attività in relazione alla quale veniva conferito l'incarico professionale, non sovrapponibile a quella di mera intermediazione immobiliare e, pertanto, non subordinata all'iscrizione nel ruolo dei mediatori e non vietata a soggetto iscritto, come l'attore, all'albo degli ingegneri.
5.
E' pacifico, poi, che, sino a cessazione dell'incarico professionale da parte dell'attore, non sia stato concluso alcun affare, per cui non è questione di valutare l'utilità e l'efficacia dell'attività posta in essere dal professionista, il quale non ha chiesto il pagamento del compenso previsto per tale ipotesi.
pagina 10 di 16 Parte attrice chiede, invece, il pagamento dell'indennità prevista, tanto nell'accordo del 2017, quanto nell'accordo del 2018, per il caso di mancata conclusione dell'affare, in due sole ipotesi.
5.1.
In via di principalità, l'attore invoca l'applicazione della prima delle due, per cui le parti convennero la corresponsione al professionista, a titolo di indennizzo omnicomprensivo, di un importo complessivo pari a 0,8 €/mq oltre iva e cassa ingegneri qualora “(i) prima della Scadenza, i proprietari esercitino il diritto di recesso”.
Secondo la tesi attorea, l'accordo del 2018, il cui termine era venuto a scadere il 31.12.2018, si sarebbe tacitamente prorogato, dal momento che l'ing. avrebbe Parte_1 continuato a prestare i propri servizi in favore della proprietà, con il beneplacito della stessa, anche dopo tale data, procurando l'accordo con l'affittuario come da CP_6 verbale di conciliazione del giugno 2019, e ottenendo, sempre nel giugno 2019, una lettera di impegno da parte di altro potenziale acquirente (Akno Trading srl). Appena prima della formalizzazione degli accordi di proroga, in via di predisposizione, la Proprietà avrebbe inopinatamente comunicato al professionista la cessazione dell'incarico, che l'attore ipotizza essersi tacitamente prolungato sino al recesso della controparte.
La domanda suddetta, tuttavia, non può essere accolta.
Risulta assorbente, al riguardo, la considerazione che ove anche – a dispetto dell'espresso divieto di proroga tacita pattuito dalle parti – si volesse ipotizzare una prosecuzione dell'incarico per fatti concludenti, essa sarebbe stata, per definizione, priva di termine di scadenza.
In altri termini, ove anche fosse verificata l'univoca ed evidente volontà, tacitamente espressa, di mantenere fermo l'accordo precedente, con persistente intesa fattuale circa il fatto che l'incarico rimanesse disciplinato dalle stesse clausole già concordate, l'unica pattuizione che non avrebbe potuto tacitamente rinnovarsi sarebbe stata quella in ordine al termine. Non vi è, infatti, alcuna condotta che in modo concludente indichi sino a quando l'accordo si sarebbe dovuto ritenere valido e, dunque, quale fosse il termine tacitamente prorogato (considerato che le parti avevano testualmente concordato la validità dell'intesa sino a una data precisa – il 31.12.2018 - e non per un periodo di tempo, calcolato in mesi o anni).
La pattuizione in esame, pertanto, non essendovi data di scadenza rispetto alla quale valutare il recesso anticipato della proprietà, sarebbe comunque, nella specie, inapplicabile.
5.2.
pagina 11 di 16 Sussistono, invece, i presupposti per l'applicazione della seconda previsione del punto 6, per cui le parti convennero che spettasse al professionista un indennizzo, quantificato nella stessa misura su ricordata, laddove: “i Proprietari, non essendosi verificate alla scadenza le condizioni per la vendita dell'area, non intendano prorogare espressamente l'incarico preferito al Professionista per fornire i servizi ma siano comunque intenzionati all'acquisto di tutta la documentazione tecnica ed amministrativa prodotta e condivisa con i Proprietari per la fornitura dei servizi nel corso della proposta (quali anche a titolo esemplificativo ma non esaustivo, dati tecnici, progetti, disegni, bozzetti, schizzi). Fatto salvo quanto sopra, i Proprietari non saranno tenuti a corrispondere alcun indennizzo qualora non siano state presentate, pratiche urbanistiche predisposte dal Professionista, comunque condivise firmate dai proprietari, all'amministrazione comunale di San Pietro Mosezzo per addivenire alle condizioni per la vendita dell'area”.
In sostanza, il pagamento dell'indennizzo fu previsto, oltre che per il caso in cui si dovesse al volere della proprietà l'interruzione del rapporto professionale, nell'ipotesi in cui, pur non essendo l'affare giunto a conclusione, il professionista avesse svolto attività per la predisposizione di documentazione tecnica e amministrativa da ritenersi di utilità per la proprietà e da quest'ultima, pertanto, acquistata.
Non è, perciò, necessario accertare quale attività l'attore abbia effettivamente svolto successivamente al 31.12.2018, né se il relativo svolgimento abbia assunto il significato della proroga tacita dell'accordo del 5.4.2018, dal momento che presupposto della pattuizione in esame è proprio che l'accordo sia venuto a scadere senza che l'affare sia stato concluso.
Si tratta di stabilire, piuttosto, se l'attore abbia raccolto, realizzato predisposto “dati tecnici, progetti, disegni, bozzetti, schizzi” o, comunque, documentazione tecnica e amministrativa, di cui la proprietà si sia avvalsa, così realizzando un'utilità meritevole di indennizzo.
Ora, è indiscusso e, comunque, documentato, che l'attore abbia predisposto in primo luogo lo “studio generale” per l'organizzazione urbanistica, ambientale e infrastrutturale ai fini dell'avvio della procedura per l'attuazione urbanistica, a fini logistico-industriali, dell'area, studio depositato in data 20.8.2017, depositato in Comune unitamente a conferimento dell'incarico da parte della proprietà all'ing. per la pratica Parte_1 urbanistica.
Soprattutto, è indiscusso e, comunque, documentato, che il 25.7.2018, in pieno periodo di efficacia dell'accordo, l'attore abbia depositato presso il competente Comune, facendo seguito all'incarico di cui sopra, pratica urbanistica relativa al Piano Esecutivo Convenzionato per l'area in questione, allegando, fra l'altro: relazione illustrativa, descrizione aree a standard, studio definizione aree a standard, computo metrico di massima, altre relazioni varie (geologica, compatibilità ambientale, finanziaria), bozza di convenzione, planimetrie ed elaborati vari (complessivamente 22 tavole).
pagina 12 di 16 Già la circostanza che la suddetta documentazione sia stata non solo predisposta ma anche, in effetti, inoltrata al Comune integra, in modo sufficiente, il presupposto di utilità richiesto dalla clausola. Essa, infatti, significa senza possibilità di dubbio che la documentazione elaborata e raccolta dal professionista venne in allora ritenuta utile per lo scopo per cui era stata predisposta, tanto che la proprietà se ne avvalse effettivamente, producendola e dando avvio alla procedura per il rilascio del PEC.
L'addebito di inidoneità a consentire il rilascio del Permesso di costruire è rimasto del tutto generico.
Nessun rilievo, in contrario, assume l'invito rivolto al professionista, al momento del recesso e dunque ben un anno dopo, a “ritirare” i disegni depositati in Comune. La volontà di interrompere il corso della pratica, per quanto consta, fu dovuto unicamente all'intento della proprietà di riproporla con altro professionista, certo non ascrivibile all'attore e non utile a invalidare il lavoro dallo stesso svolto e la spettanza dell'indennizzo dovuto.
Il fatto che la documentazione progettuale sia stata, secondo quanto riferito, integralmente sostituita da quella predisposta dalla proprietà per conto degli attuali promissari acquirenti dell'area per mezzo di un tecnico di loro fiducia, pertanto, non toglie il fatto che essa sia stata concretamente ed effettivamente utilizzata - a suo tempo, all'epoca in cui l'incarico assegnato all'ing. era in essere e veniva eseguito – Parte_1 quale concreto risultato dell'attività professionale dallo stesso svolta.
Ugualmente, non rileva che la proprietà non abbia manifestato espressamente un intento acquisitivo della documentazione in esame.
Se la clausola dovesse essere intesa come subordinata a tale espressa manifestazione di volontà, la condizione sarebbe meramente potestativa e dovrebbe essere ritenuta nulla a norma dell'art. 1355 c.c. Pare, peraltro, chiaro dal tenore della pattuizione, anche tenuto conto del complessivo contesto in cui è calata, che le parti intendessero fare riferimento a qualunque ipotesi di definitiva acquisizione della documentazione da parte della proprietà, anche in seguito a concreto utilizzo della stessa.
Neppure valgono, allo scopo, le proteste di inidoneità a posteriori, contenute negli atti delle parti convenute.
Parte convenuta ha dedotto, nella seconda memoria depositata ex art. 183 co. 6 c.p.c. che il Comune ha approvato una variante con cui è stata notevolmente ampliata la volumetria edificabile, con la conseguenza che i documenti a suo tempo depositati dal professionista sarebbero del tutto incompatibili con l'attuale situazione urbanistica e che la società successivamente resasi promissaria acquirente avrebbe dovuto elaborare un progetto del tutto diverso, rispetto a quello predisposto dall'attore (in particolare, mentre Parte_1 ha presentato una bozza di progetto su due piani su un'area di 51.000 mq, il nuovo progetto verte su un unico piano su un'area di 120.000 mq). pagina 13 di 16 Ora, le suddette deduzioni, in fatto, sono state introdotte unicamente nella seconda memoria istruttoria, da dedicarsi all'introduzione delle prove, e sono dunque tardive (né rileva la produzione della delibera comunale di ampliamento, senza commento alcuno, già in allegato alla prima memoria, dal momento che un conto è la produzione documentale, un altro conto è l'allegazione del fatto che la parte intende dimostrare, allegazione che deve essere esplicitata entro il termine di maturazione della preclusione assertiva).
La genericità delle allegazioni, inoltre, non consente di stabilire quanto l'ampliamento abbia inciso sulle elaborazioni analitiche e progettuali precedenti, stabilendo se davvero esse siano diventate inservibili o se, piuttosto, sia stato possibile utilizzarle come base per una successiva modifica.
Soprattutto, la variante risulta essere stata deliberata solo in data 2.3.2021, mentre qui si discute dell'avvenuto utilizzo – si ripete, indiscusso – di documentazione predisposta nel 2018, prodotta al Comune nel luglio di tale anno. Le sopravvenienze, a distanza di tempo, non possono togliere che l'attore abbia predisposto, sulla base della situazione allora esistente, la documentazione necessaria al rilascio del PEC.
Va rilevato, al riguardo, che l'indennizzo in esame non è stato collegato dalle parti al perfezionamento dell'affare e, dunque, non si tratta di stabilire se la documentazione predisposta sia stata, in definitiva, utile alla vendita dell'area: l'indennizzo è volto, semmai, a rifondere il professionista dell'attività strettamente tecnica prestata, purché concretizzatasi, in sé, in un risultato di cui la controparte si sia avvalsa, il che, come detto, è accaduto nel momento in cui la proprietà ha presentato un progetto urbanistico sulla base della documentazione predisposta dall'attore.
Per tale ragione – oltre che per la rilevata tardività delle specifiche deduzioni di cui la parte convenuta intende avvalersi – non è stata ammessa le prove per testi articolata, al riguardo, dalla convenuta nella propria seconda memoria depositata ex art. 183, co. 6 c.p.c.
In ogni caso, e la considerazione è definitivamente assorbente, è stata svolta CTU che ha confermato – come già sostanzialmente emerso dall'istruttoria orale (cfr. dichiarazione testi e – verbale udienza 28.2.2023) - da un canto, come la Tes_2 Testimone_3 documentazione in questione sia riconducibile ad attività progettuale di tipo urbanistico esecutivo e ad attività propedeutiche e di supporto alla stessa e, dall'altro, come al contratto di opzione stipulato in data 6.11.2019 con a fronte del Controparte_8 pagamento di un importante premio di opzione sia stato allegato un documento (prodotto dalla parte convenuta medesima) recante una progettazione dell'area del tutto sovrapponibile a quella elaborata dall'attore, differenziandosene solo per talune difformità grafiche scarsamente o per nulla incidenti sul contenuto della prestazione d'opera professionale (assenza del cartiglio, 2. diversa posizione simbolo di orientamento geografico dell'elaborato, diversa posizione delle stringhe di testo “FOGLIO 12” “Foglio pagina 14 di 16 13”, assenza della stringa di testo “Foglio 9”, presenza di sigle autografe, presenza della stringa di testo “ALLEGATO A”).
Tale circostanza conferma come i convenuti abbiano considerato propria e abbiano anche effettivamente utilizzato la progettazione elaborata dall'attore, oltre che per avviare la pratica urbanistica, anche per portare avanti la ricerca di un acquirente, instaurando, in autonomia, trattative, dichiaratamente serie, con soggetti ulteriori e diversi rispetto a quelli reperiti dall'attore. Ai fini dell'applicazione della clausola in esame, dunque, non ha rilievo che neppure tale opzione abbia portato la conclusione dell'affare e che il terreno sia rimasto invenduto negli anni successivi, tanto da consentire, due anni dopo, l'intervento della modifica di cubatura edificabile da parte del Comune.
In conclusione, l'attore ha diritto alla corresponsione dai convenuti dell'indennizzo previsto dal punto 6 (ii) dell'accordo sottoscritto fra le parti in data 5.4.2018.
Sulla quantificazione in € 285.226,24, oneri inclusi, non sono state svolte contestazioni e per tale somma, pertanto, dovrà essere pronunciata condanna, con l'aggiunta degli interessi calcolati al saggio legale dal 1.9.2019 (scadenza del termine di cui alla messa in mora del 29.7.2019 – doc. 16 di parte attrice) al saldo.
Le ulteriori domande sono assorbite.
6.
La regolamentazione delle spese legali segue la soccombenza.
I convenuti, pertanto, dovranno rifondere, in solido fra loro, a parte attrice le spese del presente giudizio, liquidate, tenuto conto del valore della causa e delle tabelle allegate al DM n. 147/2022 (cfr. art. 6 di detto decreto ministeriale per l'applicazione alle liquidazioni relative alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore), in € 15.000 per compensi, oltre spese forfettarie, cpa e iva come per legge e oltre rimborso del contributo unificato.
Le spese di CTU, liquidate come da separato decreto, vanno poste definitivamente a carico di parte convenuta.


PQM

il Tribunale di Novara, in composizione monocratica, ogni ulteriore domanda, eccezione o deduzione disattesa o assorbita, definitivamente decidendo nel proc. n. 2195/2020:
1) in accoglimento della relativa domanda attorea, condanna i convenuti
, e , in solido fra CP_1 CP_2 Controparte_3 Controparte_4 loro, a corrispondere a per le ragioni di cui in motivazione, Parte_1
l'importo di € 285.226,24, oneri inclusi, oltre interessi al saggio legale dal 1.9.2019 al saldo;

pagina 15 di 16 2) condanna , e , CP_1 CP_2 Controparte_3 Controparte_4 in solido fra loro, a rifondere a parte attrice le spese del presente giudizio, liquidate in € 15.000 per compensi, oltre spese forfettarie, cpa e iva come per legge e oltre rimborso del contributo unificato;

3) pone le spese di CTU, liquidate come da separato decreto, definitivamente a carico delle parti convenute, in solido fra loro.
Novara, 12 aprile 2025
Il Giudice
dott. Annalisa Boido
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