N. R.G. 2017/3614
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZ. CIVILE
VERBALE DI UDIENZA del giorno 22/02/2024
Dinanzi al giudice dott. Luca Pruneti
Alle ore compaiono:
Per , l'avv. GLORIA LAZZERI Parte_1
Per , l'avv. Controparte_1
MUGNAI FRANCO , oggi sostituito dall'avv. Paolo Tessi, e i soci e CP_1 [...]
nonché, con il consenso della controparte, anche la sig.ra madre della CP_2 CP_3 socia.
Il G.I. invita i procuratori a concludere a discutere la causa.
L'avv. Lazzeri che conclude come da note conclusive e ai fini della discussione si riporta alle note depositate e precisa altresì che la CTU ha dato atto dell'impossibilità di ricostruire vizi interni;
che le impalcature non hanno impedito l'esercizio dell'attività. Non ha chiesto all' di trovare soluzione alternativa ai ponteggi o alle tende esterne, ciò violando la CP_4
buona fede. Insiste nelle istanze istruttorie richieste e non ammesse.
L'avv. Tessi precisa le conclusioni come da note conclusive e discute la causa riportandosi agli scritti difensivi, evidenziando la tardività della memoria conclusiva avversaria. Fa presente che correttamente la richiesta di ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. è stata rigettata perché esplorativa. Dalle prove testimoniali emerge la compromissione grave dell'attività del bar.
I procuratori a questo punto si allontanano dall'aula dichiarando di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio;
quindi pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e depositando motivazione contestuale. N. R.G. 3614/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luca Pruneti, all'udienza del giorno 22 febbraio
2024 ha pronunciato, ex art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. n. 3614/2017 degli Affari Contenziosi Civili, avente ad oggetto “risoluzione del contratto di locazione per inadempimento – uso diverso”
tra
(P. IVA , in persona Parte_2 P.IVA_1 del Direttore Generale e legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti
Carla Fiaschi e Gloria Lazzeri, ed elettivamente domiciliate in Pisa, Via Roma 67, giusta mandato rilasciato a margine dell'intimazione di sfratto e procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 19.10.022;
RICORRENTE
e
(C.F. e P. IVA ), in Controparte_5 P.IVA_2 persona dei soci accomandatari e legali rappresentanti, rappresentata e difesa dagli avv.ti
Franco Mugnai e Raffaella Bonsangue, elettivamente domiciliata presso lo studio degli stessi, sito in Pisa, Via Corsica 6, giusta mandato allegato alla memoria difensiva;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da suesteso verbale d'udienza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida l'
[...]
ha convenuto in giudizio Parte_3 Controparte_6
per ivi sentir convalidato lo sfratto per morosità ed ottenere ingiunzione
[...] di pagamento per il mancato versamento, a titolo di canoni di locazione, di € 77.633,68 dovuti per le mensilità da giugno 2016 a giugno 2017 in ragione del contratto di locazione ad uso commerciale intervenuto tra le parti in data 15.06.2005 ed avente ad oggetto l'immobile posto al piano terreno dello stabile già , sito in Pisa, via Santa Maria n. 114. A Parte_4 sostegno della domanda ha allegato l'inadempimento all'obbligo di pagamento del canone annuo, pari ad € 72.000,00, da pagarsi in due rate semestrali di €. 36.000,00, poi rivalutato dal 2016 in €. 81.390,66 annui da corrispondersi in due rate da €. 40.695,33 e che nonostante le diffide e l'intervenuta disdetta per finita locazione per la scadenza del 30.06.2017, la morosità non è stata sanata e l'immobile non è stato rilasciato.
Si è costituita l'intimata opponendosi alla convalida di sfratto, al rilascio e alla richiesta ingiunzione, eccependo la compensazione del credito vantato da con il proprio. In via CP_4 riconvenzionale, ha chiesto, ex art. 1575 c.c., la condanna della locatrice al risarcimento dei danni patiti (mancati guadagni per € 341.064,54 e perdita valore avviamento per € 250.000,00) in conseguenza dell'installazione, nell'aprile 2015, di ponteggi lungo tutto il perimetro dell'edificio, asseritamente dovuta alla manutenzione straordinaria dello stabile (mai iniziata), che ha determinato una significativa compromissione dell'attività svolta nel fondo locato;
la riduzione del canone ex art. 1584 c.c. e 1578 c.c. nella misura ritenuta di giustizia dal mese di aprile 2015 al mese di giugno 2017; il rimborso delle spese sostenute, pari ad € 3.000,00, per l'esecuzione di interventi manutentivi straordinari resisi necessari a causa delle infiltrazioni provenienti dalla copertura del fabbricato;
la condanna al pagamento, ex art. 34 l. 392/1978, dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, pari a 18 mensilità, in considerazione della disdetta ricevuta dalla locatrice e alla cui corresponsione deve ritenersi condizionata l'esecuzione del provvedimento di rilascio;
la restituzione della somma di € 12.000,00 versata a titolo di deposito cauzionale.
All'udienza del 25.7.2017, il Giudice ha disposto la prosecuzione del giudizio secondo il rito di cui all'art. 447 bis c.p.c., previo esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, assegnando un termine per il deposito di memorie integrative.
Con memoria integrativa del 1.12.2017, la resistente ha ripreso e precisato le ragioni poste a fondamento dell'opposizione alla convalida, comunicando che avrebbe provveduto al rilascio dell'immobile entro il 31.01.2018.
Con memoria integrativa del 4.12.2017 l' dato atto dell'esito negativo della mediazione, CP_4 ha rilevato l'infondatezza delle difese avversarie, posto che nessuna contestazione è stata sollevata dalla conduttrice prima dell'aprile 2017, chiarendo che l'installazione dei ponteggi non era volta all'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, bensì alla messa in sicurezza dei luoghi, in adempimento, peraltro, del c.d. obbligo di mantenimento della cosa in buono stato locativo su di essa incombente ai sensi dell'art. 1575 c.c. Ha, dunque, chiesto la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e, conseguentemente, di accertare l'insussistenza del diritto di questa all'indennità di avviamento,
e il diritto della locatrice a ritenere il deposito cauzionale. Quanto alle lamentate infiltrazioni, ha sostenuto di aver appreso delle stesse solo con la memoria di opposizione nel procedimento di sfratto del 24.7.2017, non avendo l'opponente mai comunicato nulla al riguardo, che non vi è prova che vi siano state, né che siano stati eseguiti lavori di ritinteggiatura, posto che controparte non ha fornito alcun giustificativo di spesa e che, ragionevolmente, trattasi di manutenzione ordinaria e quindi a carico del conduttore. Con riferimento all'asserita riduzione dei ricavi, ne ha contestato, oltre alla sussistenza, la riconducibilità causale alla presenza dei ponteggi. In via riconvenzionale, ha chiesto il risarcimento del danno derivante dalla mancata riconsegna dell'immobile e dalla occupazione dello stesso anche dopo il 30.6.2017, da quantificare tenendo conto del valore economico dell'immobile sul mercato, determinabile per via analogica considerando il canone di locazione (pari ad approssimativi € 12.000,00 mensili) versato per l'attività commerciale esercitata dal del tutto analoga a Parte_5 quella del sia per posizione, sia per tipo di attività. Org_1
La causa è stata istruita in via documentale, a mezzo prove orali e CTU volta a verificare la sussistenza di vizi dell'immobile e di valutare l'incidenza dei sostenuti vizi e delle lavorazioni eseguite sull'andamento dell'attività svolta dalla . CP_6
Nelle more, le parti hanno dato atto che la società opponente ha provveduto al rilascio in data

1.2.2018 e che l'immobile è stato alienato a terzi in data 4 aprile 2019.
Con ordinanza del 2.05.2023 questo Giudice, cui medio tempore è stato assegnato il fascicolo, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato per la discussione, assegnando alle parti un termine per il deposito di note conclusive.
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Incontroversi i fatti costitutivi della pretesa azionata – ossia il contratto di locazione ad uso commerciale del 15.6.2005 e la mancata corresponsione dei canoni per € 77.633,68 complessivi – si tratta di valutare le difese e le eccezioni articolate dalla società conduttrice.
La eccepisce di aver legittimamente Controparte_6 sospeso la dazione dei canoni muovendo plurime doglianze, attinenti alla fase esecutiva del contratto. Segnatamente, denuncia la violazione, da parte del locatore, degli obblighi ex art. 1575 c.c., sub specie di mantenere la cosa in istato da servire all'uso convenuto, con riferimento a vizi sopravvenuti dell'immobile e alla compromissione nel godimento del bene,
e il consequenziale rilievo della condotta ai fini della riduzione del canone ex art. 1578 o 1584
c.c., e risarcitori.
Si rammenta che nei contratti con prestazioni corrispettive “in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma” (tra le tante, Cass. sez. II, n.13627/2017).
Siffatta valutazione si basa, in modo sinergico, sia sul profilo cronologico, sia sugli apporti di causalità e proporzionalità tra le prestazioni inadempiute e la loro incidenza sulla funzione oggettiva del contratto, e, visto che trattasi di locazione, tiene conto della dinamica del rapporto di durata, ontologicamente caratterizzato da profili relazionali di reciprocità ed interdipendenza.
In tema di locazione, in particolare, è stato sostenuto – in superamento della tradizionale, rigida, impostazione per la quale è consentita l'autosospensione del canone esclusivamente nel caso di mancanza di prestazione della controparte – che il ricorso all'art. 1460 c.c. è legittimo, avuto riguardo ai criteri normativi della proporzionalità e alla buona fede, allorquando la disfunzione allegata e dimostrata dal conduttore sia significativa “con riferimento all'intero equilibrio del contratto” (Cas. Sez. III, n. 2154/2021), e veicolata in base al principio di buona fede oggettiva.
Orbene, in base criteri esposti la condotta tenuto dalla conduttrice appare sproporzionata sul piano oggettivo e non giustificata in base al principio di buona fede nell'esecuzione del contratto.
È fondamentale il rilievo della tempistica dell'inadempimento – totale – all'obbligo di pagamento del canone, dal 1.6.2016, rispetto alla denuncia (successiva di quasi un anno,
30.4.2017) dei danni subiti a causa delle impalcature collocate sulla facciata dell'edificio in cui
è collocato l'immobile. Né può ritenersi che la mera collocazione dei ponteggi, che non hanno precluso il godimento del bene, fosse di per sé idonea a legittimare l'autotutela nei termini di sospensione del pagamento: in altri termini, in difetto di una contestazione e di motivate richieste di intervento – in ciò sostanziandosi il dovere di buona fede – al locatore non può essere rimproverata una colpevole inerzia in violazione degli artt. 1575, 1581 c.c.
Sotto il profilo causale-oggettivo, in ogni caso, l'inadempimento più significativo è quello del conduttore, che ha interrotto improvvisamente e senza alcuna previa contestazione il pagamento, maturando una morosità pari ad un anno, visti i pagamenti pattuiti in canoni semestrali anticipati.
Le fotografie e le prove orali espletate (cfr. verbali di udienza del 20.9.2021) confermano l'attitudine della messa in sicurezza a danneggiare sotto più aspetti l'attività, in termini di visibilità dell'insegna e delle vetrine, e di necessaria rimozione delle tende esterne, con ogni consequenziale pregiudizio (esposizione prodotti, percolamento pioggia in prossimità delle aperture), e, tuttavia, non scalfiscono l'assetto delle posizioni sopra ricostruito.
In definitiva, per un verso la sospensione del pagamento dei canoni non era legittimata dall'installazione dei ponteggi del 2015; per altro verso, la società conduttrice ha omesso di contestare tempestivamente alla locatrice la situazione, ciò che avrebbe consentito a quest'ultima di valutare interventi diversi e/o di proporre soluzioni alternative anche sul piano del sinallagma. Inoltre, non ha dimostrato di essersi attivata autonomamente, in forma idonea, per eliminare o quantomeno ridurre i lamentati disagi derivanti dalla presenza delle impalcature.
Deve dunque pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento di non scarsa importanza della conduttrice. Ciò osta di per sé all'accoglimento della domanda di corresponsione dell'indennità di avviamento. È infondata la domanda di risarcimento del danno al valore dell'avviamento commerciale e per il mancato guadagno. A tacersi dell'assenza di prova del nesso causale tra i minori introiti e l'evento dedotto alla sua origine – tenuto anche conto dell'apertura, documentata, di un'attività concorrente, nell'immobile antistante, e dell'andamento dei ricavi emergente dalle stesse produzioni dell'opponente – difetta, per quanto esposto, la prova dell'illecito in capo alla proprietà, cui non è soggettivamente rimproverabile l'inerzia lamentata, in via tardiva, dalla Controparte_6
Non spetta, ancora, il risarcimento del danno pari all'importo sostenuto per l'esecuzione di interventi manutentivi straordinari, pari ad € 3.000,00. Viste le contestazioni della proprietà, le emergenze processuali non consentono di ritenere dimostrata la spesa e la sua riconducibilità ad opere di straordinaria manutenzione urgenti ed anticipate dalla parte conduttrice. Sul punto la CTU ha peraltro concluso che in ragione dell'intervenuta modifica dei luoghi “..non è possibile neanche accertare e descrivere la natura e le cause dei vizi e dei difetti afferenti
l'interno dell'immobile locato presenti nel 2015”.
È invece meritevole di accoglimento la domanda di riduzione del canone veicolata ex art.1584
c.c.
A dispetto di quanto sostenuto dalla la norma è suscettibile di applicazione anche al CP_4 caso in esame, in quanto la messa in sicurezza della facciata dell'edificio in cui è collocato l'immobile concesso in locazione è riconducibile ad una forma di riparazione, che ha determinato una privazione temporanea parziale del godimento della cosa locata, ai sensi del combinato degli artt. 1583 e 1584, comma 1 c.p.c.
In altri termini, senza che la circostanza determini una responsabilità per colpa – dalla sussistenza della quale la norma prescinde – dell' anzi tenuta a mettere in sicurezza CP_4
l'area in ottemperanza delle prescrizioni dell'Autorità, è un fatto che, per quanto processualmente emerso, in via documentale e dalla prova orale, vi è stata una limitazione del godimento del bene (oscuramento insegna e vetrine, tende ecc.).
Il Tribunale reputa pertanto equo applicare una riduzione del 15% rispetto al periodo interessato dalla presenza della messa in sicurezza (aprile 2015 - giugno 2017), determinandosi una riduzione dell'importo complessivamente dovuto per tali mensilità di €
24.104,30 (da 160.695,30 ad € 136.591,00). Siffatta riduzione tiene conto sia dell'impatto effettivo sul godimento, sia del rilievo dell'inerzia dei conduttori ex art. 1227 c.c.
Merita, infine, accoglimento la domanda riconvenzionale dell' di condanna della CP_4 conduttrice al pagamento dell'indennità di occupazione da luglio 2017 a gennaio 2018, tenuto conto dell'intervenuto rilascio in data 1.2.2018, nella misura pari alla misura del canone di locazione come sopra ridotto, per complessivi € 40.356,00 (pari a 7 mesi).
Non spetta, infatti, il maggior danno rispetto al parametro ex art. 1591 c.c. richiesto dalla proprietà, atteso che la disdetta del contratto di locazione comunicata nel 2017 non era finalizzata ad una nuova collocazione (in tesi più remunerativa) sul mercato delle locazioni, bensì all'alienazione a terzi, senza tener conto che la messa in sicurezza era oggettivamente impattante ed idonea ad incidere sul canone ritraibile.
Dal totale dovuto alla pari ad € 93.885,38 (77.633,68 - 24.104,30, sommati ad € CP_4
40.356,00), devono essere detratti a titolo di compensazione atecnica € 12.000,00, pari all'importo del deposito cauzionale improduttivo di interessi versato alla stipula, pervenendosi alla cifra di € 81.885,38.
Avvenuto il rilascio del bene, è cessata la materia del contendere in relazione alla domanda restitutoria.
Sussistono eccezionali ragioni (cfr. Corte Cost. n. 77/2018), tenuto conto della misura della soccombenza e della non comune fattispecie, per disporre la compensazione della metà delle spese di lite, che sono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014 e successive modifiche avuto riguardo allo scaglione di valore di riferimento, parametri medi.
Spese di CTU a carico della resistente per i 3/4, la residua parte a carico della ricorrente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda od eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso tra le parti in data 15.6.2005, per l'inadempimento di non scarsa importanza della conduttrice;

b) in parziale accoglimento delle domande attoree, condanna
[...] al pagamento, in favore dell' Controparte_6 Parte_1
, di complessivi € 81.885,38, oltre interessi legali a decorrere dalla
[...] domanda;

c) condanna al pagamento, in favore Controparte_6 dell' , di metà delle spese di lite, liquidate per Parte_3
l'intero in € 12.000,00 per compensi, oltre spese generali 15% c.p.a. e iva se dovuta;

d) pone le spese di CTU definitivamente a carico di Controparte_6 per i 3/4, la residua parte a carico dell
[...] Parte_1
.
[...]
Pisa, 22.02.2024
Il Giudice
Luca Pruneti

Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003
n. 196 e successive modificazioni e integrazioni