REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
Prima Sezione civile
Il Tribunale di Reggio Calabria, Prima Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Francesca Rosaria Plutino, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 648/2015 posta in decisione a seguito di note scritte depositate dalle parti, con ordinanza del 6.11.2024, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., vertente tra
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. RETEZ FELICE Parte_1 C.F._1
DOMENICO elettivamente domiciliato in VIA FRÀ GESUALDO MELACRINÒ 38 -REGGIO DI
CALABRIA presso il difensore
-attore- contro
(C.F. ) in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 pro tempore, con il patrocinio dell'avv. CANALE DOMENICO elettivamente domiciliato in VIA
S. FRANCESCO DA PAOLA REGGIO CALABRIA presso il difensore avv. CANALE
DOMENICO;
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. MESSINEO CP_2 C.F._2
ELIANA elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MESSINEO ELIANA;

- convenuti -
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OGGETTO: compravendita-appalto
CONCLUSIONI: come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.Con atto di citazione, regolarmente notificato, citava in giudizio dinanzi al Parte_1
Tribunale in intestazione, la in persona del proprio rappresentante Controparte_1
p.t., e l'Architetto , per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia CP_2
l'On. le Tribunale adito, contrariis reiectis e per le ragioni di cui in premessa, accertato e dichiarato l'inadempimento dei convenuti alle obbligazioni sugli stessi, rispettivamente, gravanti Ordinare alla , in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, e, per essa, al custode nominato nell'ambito del procedimento cautelare iscritto al numero 3221/2014 di R.G.A.C., di far consegna all'attore degli assegni numeri 1045119681,
1045119682 e 1045119683, ciascuno emesso per l'importo di Euro 10.000,00 tutti tratti sul conto corrente n.1000/4570 dall'attore medesimo intrattenuto con la filiale di Villa San
Giovanni ( RC) del ed attualmente oggetto del sequestro giudiziario Controparte_3 disposto con ordinanza del 22 dicembre 2014, - Condannare i convenuti medesimi, in solido
e/o ciascuno per il proprio titolo, a corrispondere all'attore, in conseguenza dell'opera di riduzione del prezzo della vendita e/o dell'appalto e/o comunque a titolo di risarcimento del danno, il complessivo importo di Euro 85.000,00 o la maggiore ( in ogni caso nel limite di Euro
260.000,00, pari all'importo massimo di cui all'art. 13, comma 1, lettera e, D.P.R. 30 maggio
2002 n. 115, essendo stato versato contributo unificato in ,misura pari ad Euro 759,00) o minore somma ritenuta di Giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto all'effettivo soddisfo e rivalutazione monetaria come per Legge, con vittoria di spese e competenze”.
A sostegno della domanda rappresentava che, con atto del 30 Marzo 2012 per Notar
repertorio numero 9298, raccolta numero 6200, aveva acquistato dalla Persona_1 la piena ed intera proprietà di un immobile ancora in corso di costruzione ubicato CP_1 all'interno del maggior complesso edilizio di villette a schiera e sito alla frazione Pellaro del
Comune di Reggio Calabria località fondo Federico con ingresso alla via Pecoraro, ed esattamente, di un appartamento in villino unifamiliare composto da tre livelli con annessa corte di pertinenza esclusiva al livello del piano terra, con annessi un locale cantina e locali garage al piano seminterrato.
Deduceva che l'atto di compravendita in rassegna specificava che il complesso edilizio era stato costruito dalla in base ed in conformità al permesso di costruire rilasciato dal CP_1
pagina 2 di 14 Comune di Reggio Calabria il 10 Dicembre 2007 ; che le parti avevano concordato il complessivo prezzo di euro 160.000 oltre iva al 4%; Che i contraenti avevano pattuito che, pur avendo la parte acquirente proceduto all'acquisto allo scopo di completare i lavori di costruzione a propria cura sino alla finale ultimazione, sarebbe stato onere di impegno anche economico della società venditrice chiedere alle competenti autorità la proroga del titolo edilizio in caso di una sua scadenza senza avvenuta ultimazione dei lavori nonché chiedere, anche in relazione all'unità trasferite con l'atto in rassegna unitamente o separatamente dalle restanti unità, di ottenere dalle competenti autorità la certificazione di agibilità delle opere. Specificava che, lo stesso giorno il 30 Marzo 2012, l'attore aveva contratto mutuo fondiario per l'acquisto di detto immobile.
L'attore rappresentava che le parti si erano accordate affinché i lavori di completamento fossero eseguiti dalla medesima società alienante che assommò in sé la parte e di venditore e quella di appaltatore;
pertanto, con scrittura privata del 2 maggio 2012, le parti Pt_ stipularono contratto d'appalto a mezzo del quale l'ingegnere commissionò alla il CP_1 completamento di tutte le parti interne esterne delle porzioni immobiliari oggetto di compravendita per il prezzo stabilito di 115.000 € oltre l'iva da pagare in tre soluzioni;

L'acquisto dell'immobile finito conseguentemente avrebbe comportato per l'attore la spesa complessiva di euro 275.000 oltre l'iva.
Ancora, l'attore deduceva che, durante l'esecuzione dei lavori, aveva commissionato alla la realizzazione di opere non previste in capitolato per la maggiore somma di euro CP_1
40.000 circa.
Deduceva di aver provveduto al pagamento, in diverse tranches, del prezzo della compravendita nonché di quello risultante dal contratto di appalto del 2 maggio 2012 e di aver emesso numero quattro assegni di importo pari ad Euro 10.000,00 ciascuno per il pagamento delle opere extra capitolato;
di tali assegni soltanto uno veniva presentato all'incasso mentre gli altri tre risultavano impagati.
Con raccomandata del 19 maggio 2014 aveva contestato alla convenuta che la stessa Pt_1 non aveva consegnato la documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile e che aveva riscontrato dei vizi nelle opere realizzate formulando una proposta transattiva.
Deduceva ancora che, nell'ambito del procedimento innanzi al T.A.R. di Reggio Calabria numero 445 del 2011, promosso dall' alienante costruttrice e dalla società CP_1 [...] per l'annullamento dell'ordinanza con cui il Comune di Reggio Calabria aveva CP_4 ordinato lo sgombero e la demolizione delle opere eseguite su fondo Pecoraro in Pellaro di
Reggio Calabria, era stata disposta consulenza tecnica di d'ufficio dalla quale era risultato che la costruzione di proprietà delle ricorrenti sul lato nord aveva una distanza dal confine pagina 3 di 14 catastalmente individuato inferiore a metri 7 come invece richiesto dall'articolo 20 delle NTA al PRG di Reggio Calabria. Il aveva ritenuto fondata la censura di genericità e difetto CP_5 di motivazione sollevata dalle ricorrenti disponendo l'annullamento dell'ordinanza impugnata fermo restando il riesercizio del potere da parte dell'amministrazione comunale.
Con ricorso cautelare depositata il 13 ottobre 2014 l'attore aveva introdotto il procedimento cautelare distinto col numero 3221 del 2014 chiedendo nei confronti della il sequestro CP_1 giudiziario dei restanti tre assegni e il Tribunale aveva accolto il ricorso ritenendo fondato il rilievo inerente l'abusività del della opera realizzata riguardo alla porzione immobiliare del garage annesso all'abitazione e riscontrando l'inadempimento inerente la mancanza la mancata consegna della documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile disponendo in questo modo il sequestro giudiziario degli assegni.
Parte attrice contestava alla l'inadempimento dell' obbligazione di far consegna della CP_1 certificazione di agibilità delle opere;
la realizzazione di opere in difformità rispetto al progetto assentito così impedendo il rilascio di detta certificazione agibilità e comunque assoggettando le opere al potere sanzionatorio dell'amministrazione; la mancata ultimazione delle opere con riferimento alle rifiniture interne.
Con riferimento alla posizione dell'Architetto , a dire dell'attore, la stessa non avrebbe CP_2 riscontrato la progressiva conformità dell'opera al progetto, vigilato sulle modalità di esecuzione dei lavori, adottato i necessari accorgimenti volti a garantire la realizzazione dell'opera senza difetti costruttivi controllandone l'ottemperanza da parte dell'appaltatore e, riferendone, in difetto, al committente.
Parte attrice invocava l'applicazione dell'articolo 1489 c.c. e dell'articolo 1669 c.c. chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.
Si costituiva in giudizio la che contestava la ricostruzione dell'attore evidenziando CP_1 come lo stesso avesse contestato i vizi dell'opera solo nel momento in cui essa società aveva manifestato l'intenzione di riscuotere gli assegni consegnati.
Eccepiva la prescrizione e la decadenza dell'azione nonché la conoscenza e l'agevole conoscibilità dei vizi e degli abusi lamentati;
evidenziava che la responsabilità fosse da attribuire al progettista nonché direttore dei lavori nei confronti della quale proponeva istanza di garanzia o di manleva.
Concludeva nei seguenti termini:
“ Voglia l'On. le Tribunale adito, contrariis reiectis, 1) In via preliminare, ai sensi e per gli effetti del combinato disposto di cui agli artt. 106 e 269 II comma cpc, poiché la deducente
Società, per mero tuziorismo difensivo intende estendere il contraddittorio verso l'altra resistente Arch. , nella sopra indicata qualità di progettista e direttore dei lavori, CP_2
pagina 4 di 14 per la denegata ipotesi di accoglimento delle richieste risarcitorie veicolate dall'attore ovvero, in via gradata, la concorsuale colpa della medesima, in misura certamente maggiore rispetto a quella minimale imputabile alla convenuta Compagine o, in ultima analisi, da cui assume di dover essere civilisticamente garantita e/o manlevata, per le causali giuridiche innanzi esposte, voglia l'intestata Curia disporre, con decreto, il differimento della già fissata prima udienza di comparizione delle parti, allo scopo di consentire la citazione della nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis cpc;
2) Sempre in via preliminare, previa rivisitazione delle argomentazioni di diritto licenziate dal Giudice estensore del provvedimento di sequestro dei titoli e valorizzazione delle tesi declinate dalla resistente, in riforma dell'Ordinanza Cautelare del 22.12.2014, ordinare al Custode la restituzione, al legale rappresentante della convenuta, degli assegni bancari n. 104511968 – 1045119682 e 1045119683, dell'importo di €
10.000,00 ciascuno, tutti tratti sul conto corrente n. 1000/4570 intrattenuto dall'attore medesimo presso la Filiale di Villa San Giovanni ( RC) della;
in pari tempo Controparte_6
e, per l'effetto, ordinare al ricorrente la restituzione degli importi ricevuti a titolo di spese e competenze liquidate nella fase cautelare;
3) Accertare e dichiarare la decadenza dell'attore in ordine alle iniziative giudiziarie de quibus, previa correttamente qualificazione delle stesse, in ragione del mancato rispetto dei rigorosi termini prescritti dalla peculiare normativa di settore, per come circostanziati nel superiore specifico paragrafo;
4) Accertare e dichiarare, previa esatta qualificazione della causa petendi dell'iniziativa avversaria, la prescrizione del diritto azionato dall'attore, in ragione del mancato rispetto dei rigorosi termini fissati dalla peculiare normativa di settore, per come circostanziati nel superiore specifico paragrafo;
5) Accertare e dichiarare, comunque, la conoscenza e/o l'agevole conoscibilità dei vizi lamentati dal ricorrente e, per l'effetto, disattendere la domanda avversaria, 6) Accertare e dichiarare
l'insussistenza della specifica obbligazione a carico della convenuta di consegna del certificato di agibilità dei beni alienati – allo stato rustico – e, per l'effetto, disattendere la domanda avversaria;
7) Accertare e dichiarare, in via gradata, la sopravvenienza di causa, imputabile a fatto doloso o gravemente colposo dell'attore, ostativa al rilascio del certificato di agibilità e, per l'effetto, disattendere la domanda avversaria ai sensi e per gli effetti dell'art.1256 c.c. ovvero del secondo comma dell'art. 1227 c.c.; 8) Rigettare, in ogni caso, poiché infondate, in Pt_ punto di fatto e di diritto, le richieste dell'Ing. , tra l'altro sfornite di valido addentellato normativo e probatorio;
stante, a tutto concedere, i riflessi della SCIA depositata dall'attore, nell'Agosto 2013 o, in ultima analisi, la non dimostrata impossibilità di conseguire il rilascio del certificato di agibilità per fatto e/o colpa della Società convenuta;
9) In via residuale, valutato il contegno doloso e /o gravemente colposo dell'attore, ai sensi e per gli effetti del I comma dell'art. 1227 cc, ridurre il risarcimento richiesto ex adverso secondo la gravità della
pagina 5 di 14 colpa del ricorrente;
10) Sempre in via residuale, ridurre, comunque entro i limiti di giustizia, le speculative istanze risarcitorie avversarie, scevre di valido addentellato tecnico-estimativo; valorizzando, altresì, la circostanza del totale godimento da parte dell'asserito danneggiato dei beni in parola, si no alla prefigurata, ma ipotetica congettura della demolizione del garage, conseguenza della paventata – allo stato solo eventuale – iniziativa della P.A.; 11) Infine, sempre per la non creduta ipotesi di positivo scrutinio delle domande attoree, con accoglimento integrale o parziale delle declinate poste risarcitorie, voglia l'intestato On. le Tribunale, una volta disposta l'estensione del contraddittorio con differimento della prima udienza ovvero ammesse tout court le eccezioni e/o domande riconvenzionali – laterali o oblique-, accertate e dichiarare la colpa professionale dell'Arch. , già progettista e direttore dei lavori CP_2 Pt_ e, dunque, delibare la sua esclusiva responsabilità circa i pregiudizi reclamati dall'Ing. ;
12) Ed ancora, sempre per la non creduta ipotesi di positivo scrutinio delle domande attoreee, con accoglimento integrale o parziale della declinate poste risarcitorie, voglia l'intestato On. le
Tribunale, una volta disposta l'estensione del contraddittorio con differimento della prima udienza ovvero ammesse tout court le eccezioni e/o domande riconvenzionale – laterali o oblique-, accertare e dichiarare la colpa professionale dell'Arch. , già progettista CP_2
e direttore dei lavori e, dunque, delibare quanto meno la sua concorrente responsabilità, circa i Pt_ pregiudizi reclamati dall'Ing. , in misura certamente maggiore a quella minimale eventualmente imputabile alla , che ha operato nel rispetto delle schede Controparte_1 tecniche confezionate e delle direttive impartite dalla medesima;
13) Rigettare, conclusivamente, la domanda avversaria di inesatto adempimento circa il contratto di appalto del 02.05.2012; 14) Con il favore delle spese e competenze di giudizio, da porsi a carico dell'attore o dell'altra convenuta, in ragione dei differenti approdi della sentenza.”
Si costituiva in giudizi l'architetto la quale deduceva che l'attore non CP_2 distingueva la sua posizione da quella dell'appaltatore e imputava ad essa fatti relativi all'appalto delle opere di completamento della villetta rispetto ai quali la stessa era rimasta estranea anche alla luce delle dimissioni presentate nell'aprile 2013. Eccepiva anch'essa la mancata denuncia dei vizi dell'opera in termini decadenziali previsti dalla normativa codicistica nonché la prescrizione del diritto. Eccepiva la responsabilità dell'attore per le attività di trasformazione dell'opera assentita rispetto al progetto presentato e contestava il quantum richiesto. Contestava altresì la domanda di rivalsa dell'appaltatore.
Concludeva nei seguenti termini:
Voglia l'On. le Tribunale adito, contrariis reiectis,: In via preliminare, Voglia dichiarare
l'improcedibilità della domanda svolta da parte attrice per mancato espletamento del propedeutico tentativo di mediazione obbligatoria. Nel merito, rispetto alla domanda attorea:
pagina 6 di 14 Voglia rigettare la domanda formulata da parte attrice con riferimento al direttore dei lavori, in quanto infondata, indimostrata e non provata e comunque non esercitata entro i rigorosi termini decadenziali previsti dalla normativa codicistica con al conseguente prescrizione del diritto azionato dall'attore, così come esposto in parte narrativa e motiva;
in subordine, Voglia escludere la responsabilità solidale dell'Arch. con la società di costruzione “ CP_2
ed in estremo subordine, ridurre la pretesa risarcitoria nei confronti dell'odierna CP_1 convenuta per tutte le ragioni esposte in parte motiva. Rispetto alle domande riconvenzionali della Voglia altresì rigettare, per tutte le motivazioni esposte in parte motiva la domanda CP_1 riconvenzionale, laterale o obliqua, spiegata dalla convenuta “ nei confronti CP_1 dell'Architetto nella sua qualità di progettista. Il tutto con il favore di spese, CP_2 diritti, ed onorari di giudizio da distrarsi ex art. 93 cpc
In ragione dell' eccezione formulata in comparsa di costituzione e risposta dalla convenuta
Arch. e reiterata in prima udienza, di improcedibilità della domanda per mancato CP_2 espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione, il Giudice invitava le parti all'esperimento della procedura. La mediazione aveva esito negativo per cui la vertenza proseguiva in giudizio.
La causa veniva istruita mediante consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza del 8 febbraio 2023, i procuratori della parti precisavano le rispettive conclusioni e la causa veniva assegnata in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c
La causa veniva rimessa sul ruolo e veniva disposto il rinnovo della CTU.
Depositato il nuovo elaborato peritale, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e all'udienza del 6 novembre 2024, tenuta in modalità cartolare, assegnata a sentenza con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c
2.
La fattispecie dell'abuso edilizio viene comunemente ricondotta nell'alveo dell'art. 1489 c.c., secondo cui “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480”. Contrariamente all'assunto della convenuta, l'abuso edilizio non è configurabile come un vizio redibitorio (ovvero come una mancanza di qualità), e ciò in quanto l'irregolarità dal punto di vista urbanistico non costituisce un'anomalia strutturale del bene in senso stretto, bensì una limitazione gravante su di esso.
Ne discende che ad esso non si applica la disciplina previstadagli artt. 1490 e seg. c.c..
Pertanto, il compratore non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione previsti pagina 7 di 14 da tali norme, godendo per converso della speciale tutela apprestata dall'art. 1489 c.c.. (in motivazione Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1992, n. 253: “In tale ottica la vicenda de qua è stata correttamente dalla corte del merito regolata sulla base dell'art. 1489 c.c., posto che il vincolo di destinazione imposto sopra un immobile da uno strumento urbanistico locale costituisce non una vera mancanza di qualità ma un onere (nella specie, non apparente) limitativo del pieno godimento del bene stesso, secondo la previsione della citata norma;
[…]
Inconferente è, il richiamo alla prescrizione ed alla decadenza previsti dalla legge in tema di mancanza di qualità, posto che all'azione di garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. non è applicabile la speciale prescrizione di un anno (ex art. 1495 c.c.); la prescrizione è infatti solo quella decennale, così come stabilito anche in tema di evizione totale o parziale del bene”)
L'onere menzionato nell'art. 1489 c.c. va inteso in senso ampio, quale vincolo o peso oggettivamente gravante sul bene e in grado di limitarne in concreto l'effettivo godimento.
L'onere può essere di natura privatistica ovvero, come nel caso di specie, di natura pubblicistica. In tal senso si è espressa la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2007, n. 4786: “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo”; Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1991, n. 11218: “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia (nella specie, per la trasformazione di una soffitta in locali abitabili), non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della Pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. Nel concorso di tali condizioni, pertanto, deve riconoscersi all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo, ancorché
l'Amministrazione non abbia ancora esercitato detto potere repressivo (salva restando, per il caso in cui venga impartito ed eseguito l'ordine di demolizione, l'operatività delle disposizioni degli artt. 1483 e 1484 cod. civ. circa l'evizione totale o parziale)”).
pagina 8 di 14 Affinché operino i presidi previsti dall'art. 1489 c.c. in favore del compratore (risoluzione del contratto e, alternativamente, riduzione del prezzo) è necessario che a) l'onere non sia apparente, b) l'onere non sia stato dichiarato dal venditore nel contratto, c) l'onere non sia stato altrimenti conosciuto dal compratore. Laddove l'onere gravante sulla cosa non sia apparente, ma tuttavia risulti menzionato nel contratto dal venditore o sia altrimenti conosciuto dal compratore, la tutela prevista a norma dell'art. 1489 c.c. non opera. Ciò in quanto l'“apparenza” e l'“effettiva conoscenza” del peso gravante sul bene sono ritenuti sostanzialmente equipollenti, valendo entrambi ad escludere la ratio di tutela del compratore. Invero la nozione di “apparenza” dell'onere indica non tanto la percepibilità prima facie del peso, bensì la sua conoscibilità per il tramite della normale diligenza rapportabile allo specifico affare. Con peculiare riferimento all'ipotesi dell'irregolarità edilizia,
è pacifico che la normale diligenza richiesta al compratore non possa e non debba estendersi fino al punto di porre a suo carico l'onere di espletare apposite ricerche presso la Pubblica
Amministrazione. A rigore occorre qui distinguere tra atti di carattere generale (ad esempio, i piani regolatori), che si ritengono conoscibili da chiunque, e rispetto ai quali il compratore ha un onere di diligenza, ed atti di carattere non generale (ad esempio, una specifica autorizzazione edilizia), che viceversa non sono conoscibili da chiunque, perché sono diretti soltanto alla parte istante. In tal senso si è espressa la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 1987, n. 14289: “A norma dell'art. 1489 cod. civ., i pesi gravanti sul fondo venduto, se non dichiarati in contratto, non costituiscono causa di risoluzione, o di riduzione del prezzo, a favore del compratore, soltanto nel caso in cui siano "apparenti" o comunque conosciuti dal compratore stesso. E anche se il concetto di "apparenza" deve essere inteso non nel senso di percepibilità di tali pesi a prima vista, bensì di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all'affare, non può ritenersi che tale diligenza debba estendersi fino al punto di imporre ricerche presso la P.A. in ordine ad atti di questa non generali, ma diretti al solo venditore, come nel caso di vincoli sul bene risultanti da "atti
d'obbligo" sottoscritti da quest'ultimo nei confronti del sindaco del comune dove sorge la costruzione”; Cass. civ., sez. II, 23 maggio 1980, n. 3400: “In tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento dei terzi, l'apparenza degli oneri e dei diritti e equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, acondizione, tuttavia, che essa risponda a quei requisiti di precisione, univocità e chiarezza che soli possono porre l'acquirente in grado di tener conto della situazione;
onde non possono essere considerati apparenti quegli oneri che, pur potendo essere conoscibili mediante apposite ricerche dal compratore, tali non siano in base al puro e semplice esame della cosa;
mentre, a maggior ragione il compratore è esentato da qualsiasi onere di diligenza e di indagine qualora
pagina 9 di 14 l'inesistenza di pesi o di diritti altrui sia stata positivamente dichiarata dal venditore nel contratto. (nella specie si è ritenuta la non apparenza del vincolo di inamovibilità inerente ad una servitù di elettrodotto, vincolo non richiamato nè dichiarato nell'atto di alienazione)”).
Nondimeno, laddove il venditore abbia espressamente dichiarato nel contratto che la cosa compravenduta è libera da oneri, scatta in favore dell'acquirente l'esonero dal compiere qualsivoglia indagine in ordine alla loro eventuale esistenza. Tale esonero si giustifica in ragione nel generale principio dell'affidamento del compratore nelle dichiarazioni rese dal venditore (Cass. civ., sez. II, 4 giugno 2018, n. 14289: “L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente
e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta e immediata smentita nel modo d'essere del bene a condizione, tuttavia, che essa risponda a quei requisiti di precisione, univocità e chiarezza che soli possono porre
l'acquirente in grado di tener conto della situazione;
onde non possono essere considerati apparenti quegli oneri che, pur potendo essere conoscibili mediante apposite ricerche dal compratore, tali non siano in base al puro e semplice esame della cosa;
mentre, a maggior ragione il compratore è esentato da qualsiasi onere di diligenza e di indagine qualora
l'inesistenza di pesi o di diritti altrui sia stata positivamente dichiarata dal venditore nel contratto. (nella specie si è ritenuta la non apparenza del vincolo di inamovibilità inerente ad una servitù di elettrodotto, vincolo non richiamato nè dichiarato nell'atto di alienazione)”).
Il C.T.U. con la relazione depositata il 15 aprile 2024, ha rilevato “senza ombra di dubbio”, che i “due garages identificati con il sub. 5 e sub 6”, compresi nell'oggetto della
“compravendita” realizzata dall'attore con “atto per notaio del 30/03/2012” Persona_2 furono realizzati “in difformità del permesso a costruire n. 185 del 2009” e ha ritenuto che l'opera possa essere regolarizzata solo ottemperando a quanto disposto dall'ufficio preposto”, con l'adozione dell' “Ordinanza n. 64/2013” : Riepilogando, ad avviso dello scrivente, si ravvisa da parte del progettista:
A) una errata indicazione delle quote di progetto;

B) una difformità tra quanto progettato e quanto realizzato per assenza della rampe di accesso che avrebbero dovuto consentire l'accesso ai sub. 5 e
pagina 10 di 14 sub. 6 nonché la totale assenza in tutti gli elaborati progettuali delle rampe di accesso;

C) una difformità tra quanto progettato e quanto realizzato con riferimento al collegamento tra il sub. 12 ed il sub.5 e di conseguenza anche con il sub. 6(essendo i due garages collegati tra loro) mediante la realizzazione di una scala composta da tre gradini;

D) una difformità tra quanto progettato e la successiva pratica di accatastamento presentata dall'arch. il 24/12/2011 prot. RC 0398657 (cfr. All. 2 Doc. 3) relativa ai sub. 5 e 6 che CP_2 risultano identificati come vani posti al piano terra, mentre il progetto prevedeva due vani interrati.
Occorre precisare che la realizzazione di rampe, poste all'interno dell'area cortilizia antistante le unità immobiliari, avrebbero consentito la regolarità dell'opera, oltre a soddisfare i requisiti di cui alla L.R. 19/200.
Infatti i due vani in assenza delle rampe sono da considerarsi, senza ombra di dubbio come vani seminterrati.)”
Nel caso di specie, l'onere non era apparente ( tanto che il primo CTU ha ritenuto in realtà non esistenti abusi) e non era conosciuto dal compratore.
La prova dell'effettiva conoscenza dell'onere gravante sulla cosa compravenduta incombe al venditore, trattandosi di un fatto impeditivo della tutela (Cass. civ., sez. II, 9 agosto 1982, n.
4458: “In tema di vendita, la garanzia di cui all'art. 1489 cod. civ. concerne gli oneri ed i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto, salvo che il compratore non ne abbia avuto altrimenti conoscenza, la quale, però, per escludere tale garanzia, deve essere effettiva (con onere di prova a carico di chi la allega), e non desumibile in via presuntiva”).
Nella fattispecie concreta la non ha fornito la prova che la fosse a conoscenza CP_1 dell'abuso.
Persiste poi il potere repressivo della PA alla luce dell'ordinanza n. 64/2013.
Non può disocrrersi di responsabilità o concorso di colpa dell'attore per la mancata impugnazione della stessa, non essendo il creditore tenuto ad attività gravose e ad esito incerto.
Nella fattispecie concreta ricorrono, quindi, tutti i presupposti per applicabilità dell'art. 1489 cc in virtù del quale, nel caso vi sia la ricorrenza di oneri o diritti reali sulla cosa compravenduta non apparenti che diminuiscono il libero godimento della stessa e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che ne abbia avuto conoscenza, anche successiva, può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo l'art. 1480 c.c.e il risarcimento del danno.
pagina 11 di 14 2.1.Quanto alla riduzione del prezzo, parte attrice ha rinunciato alla relativa domanda.
Invero, il CTU l'ing. , sul presupposto che l'immobile è “già dotato di vano Persona_3 garage molto ampio”, ha espresso “parere” per cui il compendio immobiliare in assenza dei vani destinati a garages (sub. 5 e 6), da demolirsi in ossequio alla Ordinanza n. 64/2013 non subisce una decurtazione di prezzo, anzi, a giudizio del medesimo Ausiliario, la destinazione a verde dell'area” allo stato da essi occupata determina “un aumento” di “valore che sicuramente compensa” la perdita dei “due garages”.
2.2.Può di contro essere riconosciuto il risarcimento del danno(l'art. 1489 c.c. richiama l'art. 1480 c.c. che, a sua volta, rinvia all'art. 1479 c.c.).
2.3.Quanto alla posizione dell'arch. , sussiste altresì la responsabilità solidale CP_2 della stessa, quale progettista nonché direttrice dei lavori, atteso che i CTU ha ritenuto l'errore progettuale evidente.
Non colgono nel segno le contestazioni alla relazione da parte della convenuta posto che l'ausiliario ha risposto compiutamente alle osservazioni formulate.
3.1. Il danno può essere determinato nelle spese da sostenersi per regolarizzare l'opera ossia per dare esecuzione all' “Ordinanza n. 64/2013”, dall'Ing. stimate in “€ Persona_3
8.881,33”, ivi compresi i compensi del tecnico abilitato del cui operato risulterà al fine essenziale avvalersi e l'ammontare degli ulteriori esborsi di cui immediatamente appresso, nonché ai − costi, inclusi nella superiore indicazione di € 8.881,33, inerenti al “rilascio del certificato di agibilità”.
3.2.Non spetta di contro il risarcimento per l'inutilizzabilità dell'immobile per il tempo occorrente per fare i lavori posto che gli stessi concernono esclusivamente i garages.
Va evidenziato che parte convenuta in sede di memoria di replica, ha contestato CP_1 la decadenza dal diritto di chiedere il risarcimento del danno citando l'art. 134 TU edilizia il quale prevede che l'acquirente di un immobile nel momento in cui riscontri difformità nell'edificio acquistato rilevanti dal punto di vista amministrativo dispone di un termine massimo di un anno dalla data di scoperta del vizio per denunciare formalmente lo stesso all'ente locale dove si trova l'immobile, quale condizione necessaria per poter poi agire legittimamente in giudizio in sede civile e chiedere il risarcimento del danno al venditore.
La norma non è applicabile al caso di specie atteso che la ratio dell'onere di denunciare al l'irregolarità edilizia ai sensi dell'art. 134 DPR 380/01 non può che essere CP_7 individuata nell'interesse pubblico della PA alla “emersione” degli abusi edilizi. Nel caso di specie, gli abusi edilizi erano già emersi tanto che il aveva esercitato il suo potere CP_7 sanzionatorio e repressivo.
pagina 12 di 14 3.3.Parte attrice ha chiesto altresì l'ammontare delle spese da sostenersi per l'esecuzione delle “rifiniture interne” che l'appaltatore avrebbe omesso di realizzare, quantificate in euro
€ 7.500,00.
La domanda non può essere accolta, in quanto la deduzione è generica;
inoltre, nelle relazioni peritali risulta che l'immobile si presenta rifinito in tutti i suoi componenti costruttivi, sia interni che esterni.
L'importo dovuto dai convenuti in solido è pari ad € 8.881,33, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
4.Non può essere accolta la domanda di manleva della nei confronti dell'arch. CP_1 CP_2 atteso che non è emersa una sua responsabilità esclusiva alla luce di quanto esposto sulla responsabilità del venditore e sulla circostanza che la come appaltatore non era un CP_1 nudus minister. L'appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, è obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale
"nudus minister", per le insistenze del committente ed a rischio di quest'ultimo. Pertanto, in mancanza di tale prova, l'appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all'intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell'opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente, né
l'efficacia esimente di eventuali errori nelle istruzioni impartite dal direttore dei lavori.
(Cass. 23594 del 09/10/2017)
La responsabilità dei due convenuti, in mancanza di prova contraria, va ripartita nella misura del 50%. Da ciò deriva che l'azione di regresso esercitata dalla è parzialmente CP_1 fondata, non essendoci diritto alla rivalsa integrale, ma avendo la stessa diritto al rimborso delle sole somme che avrà pagato all'attore, secondo quanto statuito nella presente decisione, in eccedenza rispetto alla propria quota di responsabilità, stabilita nella misura del 50%.
5.Quanto agli assegni, ferma restando l'ammissibilità del sequestro degli stessi, alla luce dell'esito complessivo della lite, della circostanza che i lavori sono stati fatti, dell'entità del risarcimento riconosciuto, va disposta la revoca del sequestro giudiziario degli stessi disposto con ordinanza del 22 dicembre 2014,e ordinato al custode la loro restituzione alla
Controparte_1
pagina 13 di 14 5. Per quanto riguarda le spese, alla luce delle ragioni della decisione, se ne dispone la compensazione nella misura della metà, ponendo il residuo a carico dei convenuti in solido ed a favore di parte attrice.
Alla luce del parziale accoglimento della domanda di regresso, vengono interamente compensate le spese tra e . Controparte_1 CP_2
Le spese delle CTU sono poste defintivamente a carico dei convenuti in solido.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Francesca Rosaria Plutino, definitivamente pronunziando sulla domanda in epigrafe indicata, disattesa ogni contraria istanza, così provvede:

1. Accoglie parzialmente le domande attoree e, per l'effetto, condanna i convenuti in solido al pagamento in favore di parte attrice dell'importo di € 8.881,33, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.

2. Accoglie parzialmente la domanda di regresso della e, per Controparte_1
l'effetto, condanna la convenuta a rimborsare le somme che la prima CP_2 avrà pagato in esecuzione della presente sentenza in eccedenza rispetto alla quota di sua responsabilità, accertata nel 50%;

3. Revoca il sequestro giudiziario disposto con ordinanza del 22 dicembre 2014 e ordina al custode la restituzione alla degli assegni oggetto Controparte_1 dello stesso;

4. Compensa in ragione della metà le spese di lite tra attore e convenuti e pone il residuo che liquida in euro 410,37 per spese vive ed in euro 3900,00 per compensi, oltre spese generali, cpa ed iva, a carico dei convenuti in solido ed a favore di parte attrice.

5. Compensa le spese di lite tra e . Controparte_1 CP_2

6. Pone le spese di CTU a carico dei convenuti in solido.
Reggio Calabria, 19 maggio 2025
Il Giudice
Dr.ssa Francesca Rosaria Plutino
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