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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa, all'udienza del
02.12.2025, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 29000 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso
abitativo", pendente tra
(C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
CO P. Latrofa, con studio in San Severo via M. Zannotti n. 28 ed elettivamente domiciliato all'indirizzo pec: in virtù di Email_1 procura in atti attrice
e
(C.F. ) rappresentata e difesa, giusta delega in atti, CP_1 C.F._2
dall'avv. Vittorio Lisi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Roma Via
Innocenzo XI n. 44
convenuta
Conclusioni: come in atti.
Motivi della Decisione


1. fatti controversi.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava, a lo sfratto per morosità dall'immobile in Roma, alla via Nicandro n. 30, CP_1
censito in NCEU Comune di Roma foglio 658 p.lla 803 sub 11 cat. A/2, nonché la pertinenza censita in NCEU Comune di Roma foglio 658 p.lla 803 sub 13 cat. C/6. ed esponeva al Tribunale:
con contratto di locazione agevolata ad uso abitativo (c.d. 3+2), registrato il 03.07.2020
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concedeva in locazione al Sig. il detto immobile ammobiliato nonché la Controparte_2
pertinenza ivi pure ubicata;

che, ai sensi dell'art. 2 il canone annuo di locazione veniva convenuto in € 9.000,00 che il conduttore si impegnava a versare in n. 12 rate mensili anticipate, ciascuna di importo pari ad € 750,00, entro il giorno 5 di ogni mese.;
che, ai sensi dell'art. 6 veniva pure convenuto che “il pagamento del canone o di
quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o
eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa,
anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad
una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo
55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.”;
che, con comunicazione spedita il 27.02.2025), il conduttore sig. , Controparte_2 informava la proprietaria dell'immobile della successione ex lege nel contratto di locazione da esso sig. alla moglie sig.ra , a seguito del Controparte_2 CP_1
provvedimento di assegnazione della casa familiare, emesso dal Tribunale Civile di
Roma – Sezione Prima Famiglia nella causa n. 30386/2024 RG concernente la separazione giudiziale tra essi coniugi, in favore della sig.ra quale collocataria dei figli CP_1
minori;
che, la nuova “conduttrice ex lege” però non adempiva alle clausole contrattuali non corrispondendo i canoni di locazione di marzo ed aprile 2025, per l'importo complessivo di € 1.500,00, oltre oneri condominiali pari a € 200,00.
Concludeva per la convalida dello sfratto per morosità ed emissione di decreto ingiuntivo;
in caso di opposizione, per la pronuncia di ordinanza di rilascio;
il tutto con il favore delle spese di lite.
Si costituiva l'intimata deducendo che era onerato del pagamento del CP_2
canone, come rilevato in sede di separazione dal Tribunale, per cui non vi era stata una successione nel contratto, ma sono la destinazione dell'appartamento locato come casa familiare per i figli minori, con la conseguenza che delle obbligazioni contrattuali di natura economica rispondeva il di cui chiedeva la chiamata in causa;
eccepiva, CP_2
poi, che le era precluso l'utilizzo del box, dal momento che il marito non aveva provveduto alla consegna delle chiavi con diritto ad ottenere una riduzione del canone,
proporzionale alla riduzione dell'utilità dell'immobile locato.
Veniva ordinato il rilascio, con mutamento del rito e termini per le memorie
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integrative.
Parte attrice con la memoria integrativa insisteva sull'accoglimento della dispiegata domanda risolutoria e condanna al pagamento di somme, mentre parte convenuta con la propria memoria così concludeva: “in rito in via preliminare: dichiarare il difetto di
legittimazione passiva della dovendo l'intimazione di sfratto essere intimata all'originario Pt_2
conduttore , ciò anche al fine della corretta instaurazione del contraddittorio;
Controparte_2
autorizzare la chiamata in causa di , nato a [...] il [...], e fissare nuova Controparte_2
udienza ai sensi dell'art. 269 c.p.c. concedendo termine per la notifica al terzo chiamato;
nel
merito: rigettare tutte le domande attoree e, per l'effetto, revocare l'ordinanza di rilascio e
dichiarare non risolto il contratto di locazione;
accertare e dichiarare legittimo il diritto del
Conduttore al pagamento di un canone ridotto a decorrere dal mese di febbraio 2025,
determinandone il corretto importo;
nella denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale
dell'avversa pretesa, accertare e dichiarare la responsabilità diretta di e, per Controparte_2
l'effetto, condannarlo al pagamento del dovuto nonché al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali
e non patrimoniali, patiti dall'Attrice e dalla Convenuta.”.
Non veniva autorizzata la chiamata in causa di terzo e la causa, espletata la mediazione, in difetto di mezzi istruttori ammissibili, veniva decisa all'udienza del
02.12.2025 dando lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.


2. merito della lite.
Innanzitutto, è' assodato che l'odierna convenuta sia subentrata ex lege, nel contratto di locazione di che trattasi, a seguito di attribuzione del diritto di abitare nella casa familiare, con ordinanza del Tribunale di Roma Sezione Prima Civile del 02.02.2025 (v.
all. 1 alla comparsa di costituzione e risposta).
Infatti, l'art. 6 L. 392/78 stabilisce che, in caso di separazione consensuale o giudiziale,
nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal Giudice a quest'ultimo.
Si tratta di un fenomeno di successione legale nel contratto ex latere conductoris.
Detto ciò, la domanda di risoluzione è fondata atteso l'inadempimento della conduttrice e la morosità che ammontava alla data della notifica dell'intimazione a €
1.500,00 per ratei del canone di locazione di marzo e aprile 2025, oltre oneri condominiali per ulteriori € 200,00, del cui pagamento non è stata fornita alcuna prova.
La parte attrice ha assolto agli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697 c.c.
producendo in giudizio il contratto stipulato.
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Il principale obbligo scaturente dalla conclusione di un contratto di locazione per il conduttore, consiste nel pagamento del corrispettivo pattuito per il godimento della cosa locata.
L'inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore può agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile.
Con un'importante differenza a seconda che la locazione riguardi un immobile ad uso abitativo o ad uso diverso (locazione ad uso commerciale): nel primo caso trova applicazione l'art. 5 della L. 392/78 che determina ex lege quale motivi di risoluzione il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
In materia di locazione ad uso abitativo, dunque, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 cc, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55 della legge del
27.7.1978 n.392 (v. Cassazione del 21.6.2017 n. 15348).
La legge del 27 luglio 1978 n. 392 contiene due articoli (5 e 55) che incidono sull'applicabilità dell'art. 1455 c.c.; in realtà gli artt. 5 e 55, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 c.c., offrono un criterio (predisposto dal legislatore) relativo alla valutazione della gravità dell'inadempimento.
Difatti, in base all'art. 5 il mancato pagamento di una o rate del canone determina l'inadempimento del conduttore.
Questa valutazione legislativa (relativa alla gravità dell'inadempimento ex art. 5)
potrebbe subire delle modifiche se il conduttore richiedesse il termine di grazia per il pagamento ex art. 55: è prevista la sanatoria, cioè è possibile far degradare l'inadempimento da grave a non grave se il conduttore paga in udienza (sanando la morosità).
Circa l'obbligazione del solvere praetium locationis, la valutazione della gravità e della importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro (quantitativo e temporale)
predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del Giudice, tenuto
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unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento.
In ogni caso, l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l'intera economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale ("l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze,
costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità
dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto" (v. Cass. n°959.1980).
Ancora, "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità
dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento" (v. Cass. n°4096.1978).
Va, poi, valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.
Nel caso in esame, va esclusa la seria volontà della conduttrice di adempiere, come palesato dall'inadempimento che è perdurato nel corso del giudizio, così come dichiarato dalla difesa di parte attrice in sede di discussione finale.
In conseguenza, l'inadempimento è diventato tale e grave da rilevare ai fini risolutori
("... la circostanza che l'inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell'accoglimento della stessa" v. Cass. civ. Sez. III, 20/04/2015, n. 8002 e Cass. civ. Sez.
III, 26/10/2012, n. 18500; ancora Cass. n°8076.2002, secondo cui il Giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del debitore “anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è
neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come
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è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591
c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”).
Parte convenuta, dal canto suo, non ha opposto eccezioni valide a contrastare la domanda risolutoria: il come detto, dal 02.02.2025 non è più conduttore per CP_2
subentro ex lege nel contratto della coniuge separata, senza rilevanza alcuna del fatto che provvedesse, fino all'assegnazione della casa familiare, al pagamento del canone di locazione, né che non consegnasse alla convenuta le chiavi di accesso del box di pertinenza, con piena validità del contratto di locazione tra le odierne parti.
Per tali motivi, il contratto de quo va dichiarato risolto per inadempimento della convenuta conduttrice e va confermata l'ordinanza di rilascio del 23.06.2025, in difetto di un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità della parte locatrice, così come dichiarato dalle parti all'udienza di discussione finale.
Riguardo alla domanda accessoria di condanna al pagamento di somme, c'è da dire che la dichiarata disponibilità della conduttrice a restituire l'immobile, non dimostra la volontà immediata ed attuale di reimmettere la res locata nella sfera di signoria e di controllo della parte locatrice, tale da escludere la mora della debitrice, per cui la convenuta va condannata al pagamento dei canoni di locazione scaduti da marzo a novembre 2025 pari a € 6.750,00, oltre a quelli successivi fino al rilascio ed interessi legali dalle scadenze al saldo, nonché degli oneri accessori intimati pari a € 200,00, così come previsti e quantificati nel documento contrattuale (v. art. 4), oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Non vanno riconosciuti alla parte attrice gli oneri accessori successivi all'intimazione,
in quanto non è prevista condanna in futuro per tale credito.
Va rigettata la domanda riconvenzionale di riduzione del canone di locazione, per esclusione di qualsivoglia responsabilità in capo alla parte locatrice della pretesa mancata consegna delle chiavi di accesso del box locato da parte del estraneo al presente CP_2
giudizio.
La mancata acquisizione, in capo al della veste formale di convenuto, in CP_2
difetto di autorizzazione alla sua chiamata in causa, per le ragioni di cui all'ordinanza del
15.09.2025, che qui si richiama, esclude che il Tribunale possa pronunciarsi sulla
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domanda riconvenzionale (trasversale) di risarcimento di danni patrimoniali e non proposta dalla convenuta nei confronti del medesimo.
Le spese di lite, seguono la soccombenza, con liquidazione sul decisum ai sensi del
D.M. Giustizia n. 147/2022, esclusa la fase istruttoria non effettivamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla parte attrice,
ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato il 03.07.2020 e regolarmente registrato, risolto per inadempimento della conduttrice;

conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio del 23.06.2025;
condanna la convenuta al pagamento in favore della parte attrice della somma di Euro
6.750,00 per canoni di locazione scaduti da marzo a novembre 2025, oltre quelli successivi fino al rilascio ed interessi legali dalle scadenze al saldo, nonché dell'importo di € 200,00
per oneri accessori intimati, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

rigetta la domanda riconvenzionale di riduzione del canone di locazione;

condanna la convenuta al rimborso in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in euro 2.288,68 =, di cui euro 188,68 = per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).
Roma, li 02.12.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
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