N. 1219/2022 Reg.Gen.Aff.Cont

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GORIZIA
- SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Francesca Di Donato ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 1219 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022, vertente
TRA
, C.F. , rappresentata e difesa dall'avvocato Parte_1 C.F._1
Chiara Centrone ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Trieste alla Via
Valdirivo n. 40, giusta procura in atti
- ATTRICE -
E
P.I. in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1
p.t. rappresentata e difesa dagli avv.ti Mauro Corbo e Francesco De Monte ed elettivamente domiciliata presso lo studio degli stessi in Palmanova alla Piazza Grande n.
15, giusta procura in atti
- CONVENUTA -
NONCHE'
C.F. , in persona del rappresentato e difeso CP_2 P.IVA_2 CP_3 dall' avv. Eugenio Bertolucci ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Fano
(Pu), Via Indipendenza 18/B, giusta procura in atti
- CONVENUTO -

Oggetto: vendita di cose immobili, responsabilità del mediatore, risarcimento danni.
Conclusioni:
Come da note scritte per l'udienza del 12.12.2024:
Per : “1) nel merito: per tutte le ragioni esposte negli atti di causa, accertare Parte_1
e dichiarare che il compendio immobiliare di proprietà della parte attrice, ubicato in Fogliano
Redipuglia, in Via San Michele 1 n. 31, è gravato dai vizi occulti descritti nella narrativa ed accertati con la consulenza tecnica d'ufficio che lo rendono inidoneo all'uso cui è destinato e che ne diminuiscono apprezzabilmente il valore dichiarato nel contratto di compravendita del 9.08.2019 e, conseguentemente, ridurre il prezzo per l'importo non inferiore ad € 90.000,00 e, per l'effetto, condannare l'alienante a restituirlo, oltre a rivalutazione ed interessi;
2) nel merito: accertare e dichiarare l'inadempimento degli obblighi gravanti sull'agenzia immobiliare e sul venditore derivanti dai rispettivi titoli di responsabilità e condannare gli stessi in solido tra di loro a risarcire il danno conseguentemente patito dalla attrice per il ritardo nella stipula della compravendita, per il mancato godimento dell'immobile e per l'impossibilità di destinarlo all'attività commerciale da avviarsi nello stesso, sopportando maggiori esborsi per il mantenimento di una sede alternativa e per la perdita di chances fiscali nonché commerciali, che presupponevano i più ampi spazi che il compendio garantiva rispetto a quello attualmente occupato e tutti gli esborsi comunque sopportati in ragione dell'indisponibilità dell'immobile per i vizi scoperti che si quantificano in € 2.643.419,70
o in quella diversa somma, maggiore o minore, accertata in corso di causa e che si riterrà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione;
3) nel merito respingersi la domanda formulata dalle parti convenute ex art. 96 c.p.c. siccome infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria di compensi e spese di lite. 4) in via istruttoria: come da atto introduttivo e da memorie ex art. 183 nr. 2) e 3) c.p.c.”
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, in via istruttoria;
previa revoca o CP_4 CP_2 modifica dell'ordinanza del 10.06.2024, si chiede ammettersi i seguenti mezzi istruttori: 1 - - ordinare alla SI.ra ex art. 210 c.p.c. l'esibizione del contratto di mutuo per la compravendita Pt_1 dell'immobile per cui è causa, sottoscritto dalla SI.ra in data 09.08.2018; ammettersi Pt_1 interrogatorio formale della SI.ra e, all'esito prova per testi, sui seguenti capitoli di Parte_1 prova preceduti dal prefisso “vero che”: 1) la SI.ra è mai stata presente ai Testimone_1 sopralluoghi effettuati dalla SI.ra 2) il notaio aveva subordinato la stipula del Pt_1 CP_5 contratto di compravendita al rilascio di atto di acquiescenza in forma pubblica da parte della SI.ra
. Si indicano a: il Geom. con studio in Trieste;
il Dott. Parte_2 CP_6 Controparte_7 con studio in Grado (GO); - nel merito, per le motivazioni esposte in narrativa, rigettare tutte le domande azionate dalla SI.ra nei confronti del con atto di citazione Parte_1 CP_2 notificato in data 02.01.2023, in quanto inammissibili, improcedibili e comunque infondate;
- sempre nel merito, rigettare le domande tutte azionate dalla SI.ra nei confronti del Parte_1 con atto di citazione notificato in data 02.01.2023, in quanto i pretesi danni avrebbero CP_2 potuto essere evitati dalla SI.ra usando l'ordinaria diligenza;
- in via subordinata, in caso di Pt_1 accoglimento delle domande di parte attrice accertare la responsabilità concorrente nella loro causazione della SI.ra che non ha eseguito i lavori e, per l'effetto diminuire il Parte_1 risarcimento alla somma che verrà accertata o che parrà di giustizia, se del caso in via equitativa.

2 - in via istruttoria, rigettare la domanda di rinnovo CTU tecnica perché la precedente svolta in sede di ATP non evidenzia vizi e/o carenze, respingere la prova per testi invocata, essendo inammissibili le prove orali su elementi accertati o da provarsi documentalmente. Con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre IVA e CPA e con condanna della sig.ra al pagamento nei confronti del Pt_1 [...]
del risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c.” CP_2
Per “Piaccia all'II.mo Tribunale di Gorizia, disattesa ogni Controparte_1 contraria istanza ed eccezione: In via principale:- respingere le domande tutte di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto;
- condannare la sig.ra ai sensi dell'art. 96 Parte_1 comma 3 c.p.c. al pagamento di una somma equitativamente determinata a titolo di responsabilità processuale aggravata in favore di - con vittoria di spese diritti ed onorari, Controparte_1 anche per la fase di accertamento tecnico preventivo.”;

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio Parte_1
quale Trustee del e l'agenzia immobiliare al Testimone_1 CP_2 Controparte_1
fine di ottenere, nei confronti della prima, la riduzione del prezzo del compendio immobiliare acquistato dal trust ad un prezzo non inferiore a euro 60.000 per la presenza di vizi occulti e nei confronti della seconda, il risarcimento del danno per inadempimento del contratto di mediazione per la somma di euro 66.506,20 o per la somma ritenuta di giustizia. Chiedeva, altresì, a seguito dell'accertamento dell'inadempimento dei convenuti la loro condanna in solido al risarcimento del danno: “per il mancato godimento dell'immobile
e per l'impossibilità di destinarlo all'attività commerciale da avviarsi nello stesso, sopportando maggiori esborsi per il mantenimento di una sede alternativa e per la perdita di chances commerciali che presupponevano i più ampi spazi che il compendio garantiva rispetto a quello attualmente occupato e tutti gli esborsi comunque sopportati in ragione dell'indisponibilità dell'immobile per i vizi scoperti che si quantificano in € 714.763,80 o quella diversa somma che si accerterà in corso di causa e che si riterrà di giustizia, oltre al interessi e rivalutazione.”
Si costituiva l'agenzia la quale eccepiva l'infondatezza della Controparte_1
domanda, deducendo l'assenza di qualsiasi inadempimento del contratto di mediazione e concludendo per il rigetto della domanda di parte attrice e la condanna di quest'ultima ai sensi dell'art. 96, comma 3 c.p.c., oltre al pagamento di spese e onorari anche per la fase di
ATP.
Si costituiva il nella persona della trustee la quale CP_2 Testimone_1
eccepiva l'infondatezza di tutte le domande in quanto inammissibili, improcedibili e infondate e, in via subordinata, chiedeva di accertare la responsabilità concorrente dell'attrice nella causazione del danno non avendo eseguito i lavori necessari.
In prima udienza venivano concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c. e, a seguito della formale acquisizione del fascicolo di ATP svolto tra le parti e del rigetto degli ulteriori mezzi istruttori dalle stesse articolati poichè inammissibili, irrilevanti o aventi natura esplorativa, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
A seguito dell'udienza del 12.12.2024, celebrata in applicazione dell'art. 127 ter c.p.c., precisate le conclusioni, la controversia veniva riservata in decisione con la concessione dei termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c..
Va preliminarmente considerata implicitamente rinunciata la domanda originariamente proposta da nei confronti di di cui al n. 2 Parte_1 Controparte_1
dell'atto di citazione.
In particolare, giova rammentare sul punto quanto riportato dalla Corte di
Cassazione: “La mancata riproposizione, in sede di precisazione delle conclusioni, di una domanda in precedenza formulata non autorizza alcuna presunzione di rinuncia in capo a colui che ebbe originariamente a presentarla, essendo necessario, a tale fine, che, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, possa desumersi inequivocabilmente il venire meno del suo interesse a coltivare siffatta domanda”. Sez. 3 -
, Ordinanza n. 12756 del 09/05/2024 (Rv. 670916 - 01).
Ebbene tale rinuncia si evince non solo dalla mancata riproposizione della domanda in sede di precisazione di conclusioni con note scritte depositate il 12.12.2024, ma anche dal mancato richiamo della stessa con la comparsa conclusionale, oltre che dal tenore letterale della narrazione di tale documento.
In ogni caso, la permanente domanda risarcitoria di cui all'originario punto “3” delle conclusioni dell'atto di citazione, ora punto “2” nel foglio di precisazione delle conclusioni non muta la necessità di vagliare eventuali profili di responsabilità in capo alla convenuta agenzia immobiliare.
Ciò posto, le domande articolate sono infondate, dovendosi procedere ad una partita analisi dei differenti titoli di responsabilità addebitati alle parti convenute.
Invero, al fine di esaminare la domanda nei confronti del convenuto venditore
[...]
con cui si esercita la garanzia per vizi dell'immobile venduto, deve prendersi le CP_2
mosse dalla lettura del combinato disposto degli articoli 1490 e 1491 c.c.
In particolare, l'art. 1490 c.c., afferma che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”, mentre l'art. 1491 c.c. afferma che: “Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.”
Tanto premesso, parte attrice deduce di aver acquistato il compendio immobiliare oggetto di causa in data 9 agosto 2019, di aver preso possesso dell'immobile solo dopo il rogito notarile e che, avvedutasi di diversi vizi occulti li denunciava alla proprietà con raccomandata del 16 agosto 2019.
In particolare, la denunciava i seguenti vizi: “essi si sostanziano nella carenza delle Pt_1 condizioni dell'agibilità e dell'abitabilità dell'immobile. (…) in particolare che in una delle stanze collocate al piano superiore dell'immobile destinato ad uso abitativo è crollato il soffitto e che, disseminate in tutta l'abitazione vi sono diverse crepe ed infiltrazioni estese che compromettono la sicurezza e stabilità del bene” (cfr lettera raccomandata del 16.8.2019)
Dalla lettura dell'elaborato peritale espletato in sede di ATP, le cui conclusioni si ritiene di aderire essendo immune da vizi o illogicità, emerge che: “si sono rilevate diverse anomalie in particolar modo: - sulla facciata esterna rivolta a Nord che conta diverse fessurazioni passanti e visibili anche all'interno nella varie stanze sia al piano rialzato che al primo piano;
nella parte rivolta a ovest (probabile superfetazione ante 1939) che a causa di infiltrazioni meteoriche dalla copertura ha visto cedere il soffitto del primo piano ed ha coinvolto dalle infiltrazioni d'acqua anche il soffitto del piano terra.” (cfr pag 7 dell'elaborato peritale)
Ancora: “A seguito dell'incarico quale coadiutore del CTU all'ing. , il quale Persona_1 in data 10/11/2021 inviava allo scrivente la relazione tecnica relativa alla natura-entità-origine delle anomalie visibili (crepe) che si allega integralmente alla presente, con la quale in sintesi si evidenzia che: - i cedimenti strutturali non sono di epoca recente;
- i cedimenti strutturali sono in gran parte attribuibili ad un cedimento fondazionale della parte retrostante (probabile superfetazione); - i cedimenti parziali della copertura nella parte retrostante sono dovuti ad un'infiltrazione meteorica” (cfr pag 10 della consulenza)
Dalla relazione del coadiutore : “In merito all'epoca di insorgenza delle criticità Per_1
rilevate, si può escludere che le lesioni verticali di una certa importanza, quali quelle evidenziate nelle fotografie nn. 12-13-14-15-16-17-31, la cui causa va ricondotta a un cedimento fondazionale, siano di epoca recente;
non può naturalmente essere escluso un aggravamento recente, dovuto al naturale degrado materico, alla presenza di azioni variabili orizzontali (vento, sisma), sempre presenti, a vibrazioni dovute al traffico veicolare e a recenti lavori di demolizione del sovrappasso ferroviario, eseguiti nelle vicinanze dell'immobile; si ritiene tuttavia che tale aggravamento, se avvenuto, sia stato di modesta entità, viste le condizioni, sostanzialmente buone, della restante parte dell'edificio. Parimenti, non può escludersi un aggravamento futuro, che, sebbene giudicato improbabile o comunque di modesta entità, potrebbe essere opportuno sottoporre a monitoraggio continuo, per un periodo non inferiore a un anno;
si suggerisce di programmare un'azione di monitoraggio, attraverso frequenti ispezioni visive e il posizionamento di vetrini o fessurimetri che consentano di misurare l'entità delle lesioni e le loro variazioni nel tempo;
così facendo, si disporrebbe di informazioni certe in merito alla eventuale progressione dei cedimenti, che l'esame della situazione di fatto, come sopra riportata, sembra tuttavia di poter escludere. Per quanto riguarda invece le lesioni diffuse, vista la loro natura e le cause che le hanno generate, viene esclusa una formazione recente. Il degrado delle travi di copertura, con il crollo parziale verificatosi nella parte più occidentale dell'immobile è progredito nel tempo;
l'esito finale può essersi verificato recentemente.) (cfr consulenza allegata all'elaborato peritale).
Ora, premessa l'incontestata data della denuncia dei vizi censurati, avvenuta pochi giorni dopo l'acquisto dell'immobile, non può revocarsi in dubbio che quelli lamentati non siano vizi occulti e che anzi siano preesistenti all'acquisto e, se non conosciuti, facilmente conoscibili secondo l'ordinaria diligenza, dovendosi escludere che gli stessi si siano formati in soli sette giorni dall'acquisto.
La Corte di Cassazione ha infatti sancito che “L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione (…). (Corte di Cassazione
n. 2756/2020)
Orbene, non può valere ad eludere il predetto principio di autoresponsabilità il fatto che l'attrice abbia rappresentato che le chiavi dell'immobile fossero detenute dall'agenzia immobiliare e di aver visionato l'immobile in sole due occasioni e precisamente nel 2016 e nel 2017 dovendosi ciò imputare a una sua precisa scelta non avendo la rappresentato comportamenti ostativi all'accesso al compendio Pt_1
immobiliare delle controparti.
Non emerge, infine, dalla documentazione depositata in atti che il venditore abbia dichiarato che il bene fosse immune da vizi.
Pertanto, in applicazione dell'art. 1491 c.c. la garanzia invocata va esclusa dovendosi rigettare l'azione estimatoria avanzata dall'attrice.
Parimenti, la domanda risarcitoria svolta nei confronti dell'agenzia immobiliare va disattesa. Controparte_1
In particolare, secondo la Reia la convenuta avrebbe omesso di informarla delle seguenti circostanze: “- dell'esistenza del trust e di un atto di dotazione mortis causa al trust;
dell'esistenza di possibili eredi legittimari, concorrenti, lesi dall'atto che avrebbero potuto impugnare il contratto;
dell'esistenza di un guardiano del trust deputato alle verifiche sulla buona amministrazione patrimoniale;
di quale fosse la categoria catastale con la quale il compendio era classificato all'Ufficio del Territorio e che, quella classificazione, così come la superficie del fabbricato che lo qualificava “casa di lusso”, ostavano all'ottenimento del contributo regionale, erogazione, questa, essenziale all'equilibrio finanziario dell'operazione; che la signora non Tes_1 era la proprietaria e che per alienare il trust avrebbe dovuto ottenere un'autorizzazione giudiziale che necessitava di ulteriori adempimenti e tempistiche;
sul diritto di esigere l'immediata restituzione della caparra che, invece, venne indebitamente trattenuta per oltre un anno dall'agenzia, paventando alla cliente gravi difficoltà di recupero della somma a causa dei vincoli Cont insiti nella proposta 4 irrevocabile, invero, inefficace. (…) - l'assegno tratto sulla banca di di euro 5.000,00 consegnato all'agenzia nel 2016 venne, infatti, Controparte_9 restituito alla soltanto nel 2018 subordinatamente alla sottoscrizione di una nuova proposta Pt_1
irrevocabile datata 25 gennaio 2018 (…), (cfr. pag. 4 atto di citazione), nonché di aver omesso di informarla dei vizi afferenti l'immobile e dell'esistenza di una perizia del geom.
a cui si evinceva tale stato. Per_2
Ebbene, anche in tal caso giova partire dal dato normativo di cui all'art. 1759 c.c. che regolamenta la responsabilità del mediatore: “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.”
Ora, con riferimento, all'esistenza del trust e di un atto di dotazione mortis causa al trust;
all'esistenza di possibili eredi legittimari, concorrenti, lesi dall'atto che avrebbero potuto impugnare il contratto;
all'esistenza di un guardiano del trust deputato alle verifiche sulla buona amministrazione patrimoniale;
alla circostanza che la signora Tes_1 non era la proprietaria e che per alienare il trust avrebbe dovuto ottenere un'autorizzazione giudiziale che necessitava di ulteriori adempimenti e tempistiche, dalla documentazione versata in atti risulta evidente che tali questioni, comunque conosciute dalla prima della conclusione dell'affare, non hanno avuto incidenza sullo stesso. Pt_1
Ciò si evince in particolare dalla circostanza che la stessa, ormai a conoscenza delle predette vicende, decideva in ogni caso, prima di concludere un ulteriore contratto preliminare, in data 12.4.2018 al fine di poter ottenere il frazionamento dell'immobile per poter godere dei benefici “prima casa” e poi il contratto definitivo in data 9.8.2019.
Ancora, la piena conoscenza della presenza di eventuali eredi legittimari si desume dalla richiesta e dall'ottenimento di un atto di acquiescenza preliminarmente alla stipula del contratto definitivo.
Inoltre, proprio in ordine alla mancata informazione da parte dell'agenzia della categoria di appartenenza del bene quale “casa di lusso” tale da impedire la fruizione del beneficio “prima casa” deve rilevarsi che il mediatore, in difetto di incarico particolare, - fermo restando l'obbligo di informare correttamente le parti secondo il criterio della media diligenza professionale - non è tenuto a fornire alle parti documentazione in ordine all'immobile oggetto della mediazione né a svolgere specifiche indagini di natura tecno- giuridica, sicché in mancanza di pattuizioni implicanti compiti aggiuntivi per la società, nessun dovere può dirsi violato dalla stessa. Non vi è infatti la prova di alcun incarico conferito della all'agenzia convenuta Pt_1
in punto di ottenimento del predetto contributo regionale.
Deve aggiungersi che anche a seguito della conoscenza dell'impossibilità di accedere al predetto beneficio la ha deciso comunque di concludere in data 12.4.2018 Pt_1
un nuovo contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile, chiedendo, tramite il geometra da lei nominato, “un atto di buona volontà alle parti”, al fine di differire la CP_6
data del contratto definitivo per consentire il frazionamento dell'immobile per fruire del beneficio. (doc. 10 produzione di parte attrice)
Con riferimento della ritardata restituzione dell'assegno e alle questioni correlate alla stessa, dal corredo probatorio della parte non emergono elementi a sostegno di inadempimenti di controparte.
Infine, in relazione all'omessa informazione sulle reali condizioni dell'immobile, la natura dei vizi, come sopra descritta, gli accessi all'immobile da parte dell'attrice, anche con professionisti da lei incaricati, nonché la non individuazione di alcun comportamento impeditivo alla visione dell'immobile da parte dell'agenzia portano a escludere che sul punto vi sia stato un inadempimento di quest'ultima.
Pertanto, indipendentemente da qualsiasi altra valutazione non risulta provato alcun danno conseguenza dall'operato dell'agenzia.
Va, quindi, rigettata la domanda di risarcimento in via solidale richiesta dall'attrice alle parti per il mancato godimento dell'immobile e per l'impossibilità di destinarlo all'attività commerciale non sussistendo alcun profilo di responsabilità delle parti convenute, risultando quindi assorbita ogni valutazione di tale posta risarcitoria.
Per le ragioni esposte le domande sono infondate e vanno rigettate.
Va, altresì, rigettata la domanda formulata dalle parti convenute con cui si chiede la condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c., non sussistendone i presupposti.
Per quanto concerne le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano secondo i parametri introdotti dal DM 55/14 come modificato dal DM 147/22 (scaglione di valore indeterminabile-complessità alta, con applicazione dei parametri medi, ciò in considerazione dell'attività concretamente svolta)
Le spese di Atp vengono poste definitivamente a carico della parte soccombente.

P.Q.M.

Il Tribunale di Gorizia, sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) rigetta le domande avanzate da nei confronti delle parti convenute;
Parte_1
2) pone le spese del giudizio di atp in via definitiva a carico della parte soccombente
; Parte_1
3) condanna al pagamento, in favore di in Parte_1 Controparte_1
persona del l.r.p.t., delle spese di lite (ivi comprese quelle di atp) che liquida in euro
17.930,00 per compensi, oltre Iva, Cpa e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso);
4) condanna al pagamento, in favore di in persona del Parte_1 CP_2 trustee, delle spese di lite (ivi comprese quelle di atp) che liquida in euro 17.930,00 per compensi, oltre Iva, Cpa e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso);
Così deciso in Gorizia, in data 12.4.2025
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Di Donato