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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Unico dott.ssa Ada Lucca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 10889/2024 promossa da:
(C.F. ) in Parte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Genova,
Via XII Ottobre 12/3 sc. A, presso lo studio dell'avv. Carlotta Federica Rovero, che lo rappresenta e difende, come da mandato in atti,
- attore -
CONTRO
(C.F./P.IVA ) (C.F. Controparte_1 P.IVA_2
), in persona del legale rappresentante e socia C.F._1
accomandataria, elettivamente domiciliata in Genova, Via Merano 3A/4, presso lo studio degli avv.ti Roberto Bancheri e Errico Bancheri, che la rappresentano e difendono come da mandato in atti
- convenuto -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attorea: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria e incidentale in accoglimento dei motivi su esposti:
- in via principale, accertare e dichiarare che il terreno contraddistinto dai mappali
1913-1760-1762 di in Pegli, meglio in epigrafe qualificato, è di Parte_1
proprietà di parte istante per intervenuta usucapione;

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- per l'effetto ordinare alla Conservatoria e Catasto di provvedere alle variazioni ipocatastali;

- Con vittoria delle spese processuali”.
Parte convenuta: “Si chiede che l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, anche istruttoria, eccezione, difesa e deduzione, previe declaratorie ed accertamenti del caso,
In via pregiudiziale e preliminare, accerti e dichiari il difetto di legittimazione attiva di parte attrice e di rappresentanza processuale dell'amministratore per le ragioni meglio evidenziate in atti e per l'effetto rigetti la domanda attorea;
nel merito, in via principale
comunque, le domande di parte attrice, per tutti i motivi in fatto ed in diritto CP_2
meglio dedotti in narrativa in quanto infondate e comunque non provate, con ogni conseguente provvedimento;

Con il favore delle spese di lite, oltre accessori di legge, IVA, CPA e rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, nonché rimborso delle spese e oneri per la procedura di mediazione. Con riserva di ogni altro diritto”.
Oggetto: usucapione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La causa ha ad oggetto la domanda di accertamento dell'acquisto per usucapione di una strada privata che sarebbe avvenuto a favore della Comunione Strada
nei confronti della Pt_1 Parte_1 CP_1 Controparte_3
[...]
La Comunione ha allegato il proprio possesso pacifico, esclusivo ed ultraventennale dei mappali 1913-1760 e 1762 di via Gugliemotti in Genova
Pegli.
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La società convenuta ha eccepito l'improcedibilità della causa per mancanza di idonea mediazione. Eccepiva, inoltre, il difetto di legittimazione attiva della pretesa Comunione, che avrebbe in realtà natura di supercondominio. In ogni caso ed in via subordinata eccepiva il difetto di rappresentanza processuale e la carenza di idonei poteri dell'amministratore.
Quanto al difetto di idonea mediazione, si richiamano le considerazioni già espresse nel decreto pronunciato ex art. 171 ter c.p.c. in data 15.1.2025, ritenendo sufficiente la mediazione svolta atteso l'orientamento della SC relativa ai diritti autodeterminati, tra le quali le seguenti pronunce:
Atteso il carattere autodeterminato del diritto di proprietà e degli altri diritti reali di godimento, individuati in base alla sola indicazione del loro contenuto - cioè del bene che ne costituisce l'oggetto -, nelle azioni ad essi relative la deduzione del fatto costitutivo rileva ai fini non della loro individuazione, ma soltanto della prova del diritto. Ne consegue che, qualora sia proposta una domanda di accertamento o di condanna, relativa ad uno dei su indicati diritti, sulla base di un determinato fatto costitutivo, e questa venga rigettata per ragioni inerenti al fatto costitutivo dedotto, l'accertamento con efficacia di giudicato dell'inesistenza del diritto stesso preclude la possibilità di far valere "ex novo" il medesimo diritto sulla base di un diverso titolo di acquisto. (Nella fattispecie, la parte ricorrente aveva chiesto accertarsi l'avvenuto acquisto per usucapione di un terreno a seguito del rigetto di precedente domanda volta ad ottenerne la proprietà in virtù di un contratto di rendita vitalizia). (Sez. 2
- , Ordinanza n. 22591 del 16/10/2020, Rv. 659370 - 01)
La proprietà e gli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei cd. diritti
"autodeterminati", individuati, cioè, sulla base della sola indicazione del relativo contenuto sì come rappresentato dal bene che ne forma l'oggetto, con la conseguenza che la "causa petendi" delle relative azioni giudiziarie si identifica con i diritti stessi e non con il relativo titolo - contratto, successione ereditaria, usucapione, ecc. - che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non ha, per
l'effetto, alcuna funzione di specificazione della domanda, essendo, viceversa, necessario ai soli fini della prova. Non viola, pertanto, il divieto dello "ius novorum" in appello la deduzione da parte dell'attore - ovvero il rilievo "ex officio iudicis" - di un fatto costitutivo del tutto diverso da quello prospettato in primo grado a sostegno della domanda introduttiva del giudizio. (Nella specie, è stata ritenuta ininfluente, sotto il profilo della novità della domanda, la circostanza che il convenuto, nell'esperire in via riconvenzionale un'"actio confessoria servitutis", in primo grado avesse dedotto
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l'esistenza di una servitù volontaria e, in grado di appello, di una servitù per destinazione del padre di famiglia). (Sez. 2 - , Sentenza n. 23565 del 23/09/2019, Rv. 655355 - 01)
La proprietà e gli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei cd. diritti autodeterminati, che si identificano in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non assolve ad una funzione di specificazione della domanda o dell'eccezione, ma è necessaria ai soli fini della prova: ne consegue che l'allegazione, nel corso del giudizio inteso alla tutela del diritto di proprietà, di un titolo diverso rispetto a quello posto originariamente a fondamento della domanda rappresenta solo un'integrazione delle difese che non dà luogo alla proposizione di una domanda nuova, così come non implica alcuna rinuncia a che il primo titolo dedotto venga anch'esso preso in considerazione né influisce in alcun modo sulle conclusioni, che restano, comunque, cristallizzate nel medesimo "petitum", consistente nella richiesta di accertamento del diritto di proprietà. (Nella specie, la parte aveva chiesto, in citazione,
l'accertamento della proprietà esclusiva di un fondo, per averla personalmente usucapita e, successivamente, in comparsa conclusionale, per averla usucapita un terzo, di cui esso attore era divenuto erede "pro quota"). (Sez. 2 - , Sentenza n. 21641 del 23/08/2019, Rv. 654906 - 02)
La mediazione è stata quindi esperita.
Quanto al difetto di legittimazione attiva, l'eccezione è fondata.
Una premessa è necessaria, ossia che parte attrice del giudizio è la Comunione.
Non sono attori i singoli condòmini dei diversi civici: il loro nome non è neppure speso in citazione.
Per comprendere la natura del soggetto che agisce ai fini della legittimazione attiva occorre far riferimento esclusivamente alla prospettazione della parte attrice.
Essa si è presentata come “Comunione strada”, costituita mediante un'assemblea plenaria del 1965 tra i diversi proprietari dei caseggiati nn. 3-4-6-17-20-37-29-
41-45 e 47 di che approvò un regolamento che regolasse l'uso Parte_1
della strada comune di Venne istituito un fondo comune per far Parte_1
fronte alle spese ordinarie e straordinarie. Nel corso degli anni sono state svolte diverse assemblee con le quali sono stati approvati interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, sono stati tracciati alcuni posteggi (sul sedime dinanzi al
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caseggiato di via ugliemotti 4), è stata stipulata una polizza RC, è stata installata una sbarra.
La parte convenuta ha evidenziato:
Il , infatti, non è fornito di personalità giuridica autonoma e distinta da quella dei singoli Parte_2 condomini, ma deve considerarsi un mero ente di gestione. Tale orientamento è pacifico ed è stato più volte ribadito anche dalla Suprema Corte (a tal proposito si veda, per esempio, la recente Cassazione civile, sez. II, 06 ottobre 2021, n. 270801). Proprio per questo motivo la titolarità dei beni –siano essi in proprietà individuale oppure in proprietà comune –è affare che attiene esclusivamente alla sfera giuridica dei singoli condomini.
Anche la giurisprudenza di merito è unanime «il è un mero ente di gestione mentre la Parte_2 titolarità dei beni, sia quelli in proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta aisoli condòmini». Ne deriva che «una azione quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l'entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condòmini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro -quota del bene usucapendo (da ultimo Tribunale Latina, Sentenza n.
588 del 2022 e nello stesso senso Corte d'Appello di Genova Sentenza n. 864 del 2017).
La legittimazione attiva, pertanto, competeva ai singoli condomini.
Se ciò non bastasse, si evidenzia che questo Tribunale si era già pronunciato su questo aspetto, proprio con riferimento alle parti in causa: nell'Ordinanza allegata, proprio da controparte (Ordinanza del
Tribunale di Genova N. 9040/2003, sub. doc. 8 citazione), infatti, il Tribunale aveva disposto che, per le domande aventi ad oggetto diritti reali, non fosse legittimato l'amministratore del
“supercondominio” (così qualificato) ma solo ed esclusivamente i singoli condòmini proprietari: “poiché
l'azione concerne l'estensione del diritto dei singoli partecipanti il “ ”, in dipendenza dei Parte_2 rispettivi acquisti, in relazione al quale l'amministratore non ha poteri di rappresentanza”. Tale giudizio poi era stato abbandonato e non riassunto, ma il principio di diritto è lo stesso che esclude la legittimazione di controparte all'odierno giudizio che ha ad oggetto diritti reali.

Ritiene questo giudice che per orientamento giurisprudenziale consolidato e pacifico né il , né il supercondominio, né la Comunione hanno Parte_2
legittimazione attiva per proporre una domanda di usucapione.
Il principio generale da cui occorre prendere le mosse è che normalmente non sussiste alcuna legittimazione processuale distinta dalla titolarità della posizione soggettiva che si intende tutelare in giudizio.
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In taluni casi e per talune ipotesi di coesistenza di diritti in capo a più persone l'ordinamento riconosce ad un ente di gestione una limitata legittimazione processuale.
Riguardo alla Comunione in senso stretto, ossia l'istituto che ha ad oggetto la proprietà indivisa di un bene, è evidente che non sussisterebbe neppure un soggetto legittimato ad alcuna azione. La proprietà indivisa non ha alcuna soggettività, né legittimazione ad alcuna causa.
Anche quando è previsto un amministratore della comunione, i titolari delle azioni resterebbero esclusivamente i singoli proprietari.
In altre parole, se e sono comproprietari di un bene, ogni azione CP_4
relativa a quel bene dovrà essere svolta da entrambi i comproprietari o in loro nome, oppure- nei casi in cui l'ordinamento consente a ciascuno di tutelare il diritto comune- a ciascuno di essi. Certamente un amministratore da entrambi nominato per la gestione delle cose comuni non potrebbe svolgere un'azione di usucapione.
In altre parole, una Comunione non è un soggetto di diritto a favore del quale possa essere intestato un diritto di proprietà. Soggetti di diritto restano i singoli comunisti, i quali soli possono rivendicare qualunque acquisto.
Riguardo al Condominio, l'amministratore di condominio ha per legge (art. 1131
c.c.) la legittimazione attiva per le cause condominiali, ma tale legittimazione è limitata alle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c., o ai poteri attribuiti dal regolamento e dall'assemblea, ma Non è legittimato ad un'azione di usucapione. il non può in alcun caso pretendere di acquisire in proprio aree o Parte_2
proprietà appartenenti a terzi. L'amministratore non ha il potere di agire autonomamente al di fuori della gestione delle parti comuni. Conseguentemente, qualsiasi iniziativa giudiziale volta all'acquisizione e all'accertamento di diritti reali esula dalle competenze dell'amministratore e assembleari da ritenersi inammissibile, se non autorizzata dall'unanimità degli avanti diritto (ossia da tutti i partecipanti alla pretesa comunione).
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Non convincono le osservazioni della parte attrice di cui alla prima memoria, poiché il richiamo ai poteri riconosciuti ora all'amministratore in sede di mediazione non porta con sé alcuna legittimazione alle azioni di carattere reale.
Né si può- come affermato in prima memoria dall'attrice- sostenere che la presente sia solo un'azione conservativa, senza natura reale.
Ugualmente vale per il supercondominio, per il quale la legge estende la disciplina condominiale (art. 1117 c.c.).
Pertanto nessuno di queste tipologie di soggetti (comunione, condominio e supercondominio) è astrattamente legittimato ad un'azione di usucapione.
DI conseguenza, se si accoglie la prospettazione dell'attrice (che qualifica sé stessa come difetta la legittimazione attiva. Ugualmente, se si Parte_1
accoglie la qualificazione della parte convenuta, che insiste per la qualificazione quale supercondominio, difetta la legittimazione attiva.
Quindi l'eccezione deve essere accolta.
Si può anche aggiungere, solo per maggiore precisione, che la Comunione attrice in realtà non è neppure un soggetto riconducibile alla figura di comunione, condominio e supercondominio.
Nel caso di specie la Comunione, infatti, è nata come un accordo tra tutti i singoli proprietari (i singoli condomini degli edifici) per la gestione della strada. Come evidenziato dalla planimetria depositata anche da ultimo in versione colorata con le note di replica della attrice, del tutto sovrapponibile alla identica (seppur meno leggibile) planimetria di cui al doc. 10 di parte convenuta, e dalla stessa planimetria depositata dalla parte attrice con la citazione, nel caso concreto non c'è una alcuna comunione. Ogni condominio ha dinanzi al proprio stabile un mappale che fa parte della strada, mappale di cui è proprietario esclusivo. Viene costituita la Comunione strada per gestire la strada, strada che è composta di tante parti ciascuna di un diverso condominio: lo scopo è gestire le varie parti della strada in modo unitario. Attualmente, con l'azione che qui è esercitata, si afferma che anche l'ulteriore tratto finale della strada stessa ( i tre mappali sopra
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indicati), attualmente intestato alla società convenuta, sia stato acquistato per usucapione.
Non si tratta certamente di una Comunione: essa, a parte i tre mappali che qui intende usucapire, non ha ad oggetto alcun bene comune.
Ogni Condominio – a quanto è dato arguire dai documenti prodotti dalla parte attrice che avrebbe avuto l'onere di dimostrare la propria natura di soggetto giuridico e l'oggetto della comunione stessa- parrebbe catastalmente intestatario di un mappale in via esclusiva, senza alcuna comproprietà con altri.
In realtà, con ogni probabilità (ma sarebbe stato onere dell'attrice spiegarlo e dimostrarlo) dinanzi ad ogni condomìnio sussiste un mappale su cui passa una parte di strada e questo mappale costituisce bene in comune a tutti i condòmini di quel condominio.
Certamente nessun condomìnio ha messo in comune con gli altri condomìni il
“proprio” mappale (o meglio il mappale condominiale che si trova dinanzi al proprio civico), che è rimasto di proprietà esclusiva.
La mancanza di beni in comune tra i partecipanti alla “ ” Parte_1
esclude che la “comunione” attrice sia una vera e propria Comunione, come anche esclude che si tratti di condominio o di supercondominio.
Tutti queste figure giuridiche infatti presuppongono che ci siano dei beni oggettivamente in comunione tra più soggetti, sia che si tratti (nella comunione) di beni pro quota intestati a più soggetti giuridici, per i quali la legge non prevede alcun ente di gestione né alcuna legittimazione processuale speciale, sia che si tratti di beni oggettivamente e forzosamente comuni (nel condominio) per i quali
è previsto l'ente di gestione del (ed in alcuni casi tipizzati dalla legge Parte_2
la legittimazione processuale dell'amministratore), sia che si tratti di casi in cui esistono dei beni comuni tra più condomìni (il supercondominio ai sensi dell'art. 1117).
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Tutte queste considerazioni portano ad affermare che soltanto i singoli proprietari ossia i singoli condòmini sarebbero legittimati ad agire per ottenere il riconoscimento dell'usucapione.
La domanda deve quindi essere dichiarata inammissibile.
SPESE DI LITE
Alla soccombenza della attrice consegue la condanna della stessa alle spese di lite.
Quanto al valore, è corretto il calcolo effettuato dal convenuto in comparsa conclusionale, che ha evidenziato che, ai sensi dell'art. 15 c.p.c. “controparte anche per la dichiarazione di valore fa riferimento a mappali del Catasto Terreni che però sono stati soppressi (quanto ai mapp 1913 –cfr doc. 18-e 1760 cfr doc. 21-e sostituiti (mapp. 1762) dall'accatastamento all'Catasto Fabbricati (Sez Peg. FG 41 part. 1762 sub da1 a 19 doc. 22) con attribuzione delle nuove rendite:
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Il valore della causa è quindi di € 215.678.
I compensi vengono così liquidati, in considerazione del fatto che la trattazione e la decisione si sono limitate, nella sostanza, ai profili preliminari, senza svolgimento di istruttoria.
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore medio: € 2.552,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.628,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 2.835,00
Fase decisionale, valore minimo: € 2.127,00
Compenso tabellare € 9.142,00
Competenza: mediazione e negoziazione assistita
Valore dell'affare: da € 52.001 a € 260.000
Fase dell'attivazione, valore medio: € 1.008,00
Spese di mediazione: € 117,12

PQM

Definitivamente pronunciando
Dichiara inammissibili le domande proposte dalla parte attrice.
Condanna la parte attrice a rifondere alla parte convenuta le spese di lite che liquida in € 9142 per compenso della fase di merito, ed € 1.008,00 per la fase di mediazione, € 117,12 di spese, oltre spese generali, iva e c.p.a.
Genova, 16.6.2025
Il Giudice
Ada Lucca
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